220-31644, Facultad de la Superintendencia para intervenir a una sociedad constructora para solucionar los problemas de los adjudicatarios

Ref: Facultad de la Superintendencia para intervenir a una sociedad constructora para solucionar los problemas de los adjudicatarios. Se recibió su comunicación radicada con el número 503.998-0, mediante la cual, relata el caso de una sociedad constructora de un municipio del país, que prometió en venta apartamentos a más de 69 familias, y al recibir el 50 del precio que oscilaba entre 98.000.000 y 100.000.000 por cada apartamento, abandonó el edificio, el que quedó en obra negra. Frente a la situación planteada dentro de la cual la Corporación de Ahorro y Vivienda ha negado algunos créditos y otros a pesar de haberlos aprobado se niega a desembolsarlos, solicita a este Despacho le resuelva las siguientes inquietudes jurídicas: l. Si la Superintendencia tiene competencia legal para intervenir a esta sociedad constructora y solucionar el problema a los adjudicatarios. 2. En caso afirmativo, que trámites deben seguirse para el efecto. 3. Si la competencia corresponde a otra entidad gubernamental, cual es Y que leyes, decretos o acuerdo rigen este caso. Al respecto, me permito manifestarle que la intervención de esta Superintendencia en el caso planteado podría llevarse a cabo, a través de un proceso de liquidación obligatoria, siempre que se configuren los presupuestos establecidos en el artículo 125 de la ley 388 de 1997, en concordancia con los numerales 1 y 6 de la ley 66 de 1968. artículo 150 de la ley 222 de 1995. El texto del artículo 125, es el siguiente: las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, podrán acceder al trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria, en los términos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando estén desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales del orden nacional, departamental, municipal o distrital. Parágrafo 1. Las personas naturales o jurídicas de que trata este artículo, incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2,3, 4,5 y 7 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, estarán sujetas a la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes, en los términos de la citada disposición. Parágrafo 2. Cuando las causales previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968 concurran con cualquiera otra de las previstas en la misma disposición, procederá la toma de posesión. Parágrafo 3. Los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento. Cabe precisar que aun cuando el numeral 1 del artículo 96 de la Ley 222 de 1995, hacía relación expresa al hecho de que una de las condiciones para ser admitido al proceso concursal concordato o liquidación obligatoria era el hecho de no estar sujeto a un régimen de liquidación forzosa, ni a otro régimen especial, al que en principio se encuentran sujetas las entidades constructoras dedicadas a la enajenación de inmuebles destinados a vivienda, la referida ley 125 ley territorial, abrió la posibilidad de que accedan a éste trámite. Sin embargo, hoy tal posibilidad sigue vigente solo respecto del trámite de liquidación obligatoria, toda vez que el artículo 66 de la ley 550 del 30 de diciembre de 1999, por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones ... previó que durante su vigencia y salvo la excepción prevista en el parágrafo del artículo 27 de la misma ley, no podría tramitarse ningún concordato de empresarios previstos en el artículo primero de la misma ley. No sobra observar que la promoción de un acuerdo de reestructuración fue concebido para los empresarios descritos en el artículo 1 de la ley 550, siempre que sean personas jurídicas económicamente viables. En consecuencia, las personas naturales o jurídicas que desarrollen actividades de construcción y enajenación de vivienda pueden acceder a dos regímenes diversos, ya sea de recuperación empresarial o de liquidación patrimonial, a saber: Toma de posesión para administrar o liquidar conforme al estatuto orgánico del sistema financiero, Decreto 663 de 1993 y ley 510 de 1999, o en su lugar un proceso de liquidación obligatoria de acuerdo con lo establecido en la ley 222 de 1995. De lo expuesto se derivan las siguientes conclusiones, a través de los cuales se resuelven los interrogantes planteados, así: l. La sociedad constructora dedicada a la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda, podrá acceder a la liquidación obligatoria cuando estando dentro de los presupuestos legales de este trámite concursal se encuentre incursa en las causales 1 y 6 de la ley 66 de 1968, previstas por la ley orgánica de vivienda para la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes, siempre que hubiere cumplido con todas las disposiciones urbanísticas de carácter nacional, departamental o municipal. 2. Si la referida sociedad no cumple los presupuestos anteriormente sealados, le corresponde al municipio tomar posesión de los bienes y haberes en este caso de la sociedad dedicada a la actividad tantas veces mencionada, ya sea para administrarla o liquidarla, conforme al procedimiento establecido para el efecto en la ley 66 de 1968 y en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, Decreto 663 de 1993, artículo 291 y siguientes, y demás normas que lo modifiquen y complementen.