220-40330, Proceso liquidatorio, personas jurídicas dedicadas a la construcción enajenación de inmuebles destinados a vivienda.

Ref: Proceso liquidatorio, personas jurídicas dedicadas a la construcción enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Se recibió su comunicación radicada bajo el número 079738, mediante la cual, solicita que se le certifiquen algunos aspectos acerca de la competencia de esta Superintendencia para adelantar el trámite de liquidación obligatoria de personas jurídicas dedicadas a la enajenación de inmuebles destinados a vivienda, los que se contraen a determinar. l. Si la Superintendencia de Sociedades tiene competencia para tramitar la liquidación obligatoria de una persona jurídica que se dedique a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, al tenor de lo dispuesto en el artículo 125 de la ley 388 de 1997 y artículo 149 de la ley 222 de 1995. 2. Si el Acreedor comprador de la vivienda está facultado para solicitar el trámite de liquidación obligatoria de la persona jurídica, cuando esta Deudor se ausente y haya abandonado sus negocios. Antes de absolver los interrogantes planteados, es preciso advertir que no es función de este Despacho certificar sobre las atribuciones asignadas a la Superintendencia pues su competencia es reglada en los términos que establecen la constitución y la ley. Efectuada la precisión que antecede, me permito manifestarle que la intervención de esta Superintendencia en casos como el planteado podría llevarse a cabo, a través de un proceso de liquidación obligatoria, siempre que se configuren los presupuestos establecidos en el artículo 125 de la ley 388 de 1997, en concordancia con los numerales 1 y 6 de la ley 66 de 1968 así como del artículo 150 de la ley 222 de 1995. El texto del artículo 125, es el siguiente: las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, podrán acceder al trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria, en los términos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando estén desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales del orden nacional, departamental, municipal o distrital. Parágrafo 1. Las personas naturales o jurídicas de que trata este artículo, incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2,3, 4,5 y 7 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, estarán sujetas a la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes, en los términos de la citada disposición. Parágrafo 2. Cuando las causales previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968 concurran con cualquiera otra de las previstas en la misma disposición, procederá la toma de posesión. Parágrafo 3. Los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento. Cabe precisar que aun cuando el numeral 1 del artículo 96 de la ley 222 de 1995, hacía relación expresa al hecho de que una de las condiciones para ser admitido al proceso concursal concordato o liquidación obligatoria era el hecho de no estar sujeto a un régimen de liquidación forzosa, ni a otro régimen especial, al que en principio se encuentran sujetas las entidades constructoras dedicadas a la enajenación de inmuebles destinados a vivienda, la referida ley 125 ley territorial, abrió la posibilidad de que accedan a éste trámite. Sin embargo, hoy tal posibilidad sigue vigente solo respecto del trámite de liquidación obligatoria, toda vez que el artículo 66 de la ley 550 del 30 de diciembre de 1999, por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones.. previó que durante su vigencia y salvo la excepción prevista en el parágrafo del artículo 27 de la misma ley, no podría tramitarse ningún concordato de empresarios previstos en el artículo primero de la misma ley. No sobra observar que la promoción de un acuerdo de reestructuración fue concebido para los empresarios descritos en el artículo 1 de la Ley 550, siempre que sean personas jurídicas económicamente viables. En consecuencia, las personas naturales o jurídicas que desarrollen actividades de construcción y enajenación de vivienda pueden acceder a dos regímenes diversos, ya sea de recuperación empresarial o de liquidación patrimonial, a saber: Toma de posesión para administrar o liquidar conforme al estatuto orgánico del sistema financiero, Decreto 663 de 1993 y ley 510 de 1999, o en su lugar un proceso de liquidación obligatoria de acuerdo con lo establecido en la ley 222 de 1995. De lo expuesto se derivan las respuestas a los interrogantes planteados, así: l. La persona jurídica constructora dedicada a la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda, podrá acceder a la liquidación obligatoria cuando estando dentro de los presupuestos legales de este trámite concursal se encuentre incursa en las causales 1 y 6 de la ley 66 de 1968, previstas por la ley orgánica de vivienda para la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes, siempre que hubiere cumplido con todas las disposiciones urbanísticas de carácter nacional, departamental o municipal. Si la sociedad no cumple los presupuestos anteriormente señalados, le corresponde al municipio evaluar los presupuestos jurídicos para la toma de posesión de sus bienes y haberes y en caso de encontrar mérito para ello, podrá adoptar tal decisión, bien para administrarla o liquidarla, conforme al procedimiento establecido para el efecto en la ley 66 de 1968 y en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, Decreto 663 de 19932, artículo 291 y siguientes, y demás normas que lo modifiquen y complementen. 2. Frente al segundo interrogante, esto es si el acreedor está legitimado para solicitar la apertura de este trámite de liquidación obligatoria, se advierte que de acuerdo con el artículo 149 de la ley 222 de 1995, el acreedor no está facultado para solicitar la iniciación de éste trámite.