Radicación 2012- 01- 406807 Créditos a favor de una Propiedad Horizontal. Competencia de esta Superintendencia frente a la Ley 550/99 e incompetencia frente al régimen de P. H.

ASUNTO: CRÉDITOS A FAVOR DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. COMPETENCIA DE ESTA SUPERINTENDENCIA FRENTE A LA LEY 55099 E INCOMPETENCIA FRENTE AL RÉGIMEN DE P. H. Aviso recibo del escrito en referencia, a través del cual pone de presente los siguientes hechos y con fundamento en ellos, formula las inquietudes más adelante sealadas: 1. La Copropiedad Edificio Cimpex P.H., se hizo presente en la diligencia de determinación de acreencias y derechos de voto de Cimpex SAS, notificando una deuda de 2.929.318.oo 2. La Sociedad Cimpex SAS, es propietaria de los inmuebles Bodega y Oficina 302, los cuales son parte integrante del edificio Cimpex P. H. Estos inmuebles fueron cedidos en arrendamiento a las sociedades Almamax y Atc, empresas sin vínculo societario alguno con Cimpex SAS. 3. A las empresas citadas se le presentaron las cuentas de cobro por cuotas de administración según el siguiente detalle. -ALMAMAX Saldo a Diciembre 31 de 2000 de 21.138.920 Cuotas de administración y servicio de Acueducto de diciembre de 2001 a junio de 2003 por valor de 20.377.663. -ATC Cuotas de administración y Acueducto de octubre de 2001 a abril del 2004 por valor de 18.348.910. 4. La copropiedad no efectuó oportunamente las gestiones de cobranza antes dichos arrendatarios, empresas que se encuentra en liquidación, Almamax en liquidación privada y ATC en liquidación judicial. 5. La Copropiedad notificó mediante comunicación de fecha Octubre 31 de 2006 a Cimpex SAS, del incumplimiento de los arrendatarios ALMAMAX Y ATC. 6. Cimpex SAS sugirió a la Copropiedad que se dirigiera al Comité de Vigilancia, para explorar la posibilidad de que tales deudas pudieran ser incluidas dentro del acuerdo de reestructuración. 7. El Comité de vigilancia, respondió a la Copropiedad negativamente mediante comunicación del 9 de agosto de 2007 emitida por el seor Homero Rubio E. Agente gestor del acuerdo, quien manifestó: a Los titulares de créditos no relacionados en el inventario exigido en el artículo 20 de esta ley, que no hayan aportado oportunamente al promotor los documentos y elementos de prueba que permitan la inclusión en lo determinación de votos y acreencias no podrán participar en el acuerdo b frente a las obligaciones que tienen más de 5 aos post acuerdo y que no fueron cobrados en su oportunidad la ley ordeno que los mismos deben prescribirse en el término de 5 aos. 8. En esas circunstancias la Copropiedad presentó demanda ordinaria en el ao 2009 ante el Juzgado 27 Civil Municipal, intentando el cobro de estas obligaciones, demanda que fue rechazada por no cumplir con los requisitos exigidos por la ley al no ser una obligación clara, expresa, y actualmente exigible. 9. Es importante aclarar que las empresas arrendatarias Almamax y Atc no cumplieron con las obligaciones de cuotas de administración, y que la Copropiedad no realizó las gestiones de cobro en forma directa ni judicialmente hablando como lo ordena la Ley. Por tanto, siendo la empresa Cimpex SAS el propietario de la Bodega y oficina 302, queremos saber si se puede aplicar lo normado en el artículo 29 de de ley 675 de 2001, la cual rige a la Propiedad Horizontal, que establece los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y que existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Así las cosas, respetuosamente me dirijo a su Despacho en su condición de Juez natural del acuerdo de reestructuración de Cimpex SAS para consultar si existe alguna posibilidad para Incluir las obligaciones ATC Y ALMAMAX, o en su defecto, si existe algún otro mecanismo para hacer el recaudo a pesar del tiempo transcurrido. Previo a referirnos al tema planteado se hacen necesarias las siguientes precisiones: - De acuerdo con el escrito allegado la sociedad CIMPEX S.A.S. adelanta un proceso de reestructuración de obligaciones a través del trámite previsto en la Ley 550 de 1999, instancia en la que la Superintendencia de Sociedades cumple distintas funciones, unas de carácter administrativas, pues como entidad nominadora promueve y facilita el trámite del proceso. En este estadio, son los acreedores internos y externos quienes deciden las pautas y reglas para el pago de los créditos a su favor, posteriormente quienes también pueden modificar los términos de ese acuerdo. Lo expuesto quiere decir que el acuerdo de reestructuración es de naturaleza contractual, donde los acreedores externos y los socios a accionistas de la empresa son los únicos llamados a participar, deliberar y decidir los términos del mismo, lo que en otras palabras significa que su carácter convencional impide la participación en las decisiones de las Entidades nominadoras, una de ellas, esta Superintendencia. Sumado a lo anterior, esta Entidad también cuenta con funciones jurisdiccionales en las materias que el legislador le ha conferido expresamente Art. 116, inciso 3 de la Constitución Política, Vr. Gr. objeción a la determinación de los derechos de voto y acreencias Art. 26 Ley 550 Cit., caso en el cual la Superintendencia es competente en ejercicio de tales funciones en única instancia y a través del procedimiento verbal sumario, bajo los presupuestos y con las formalidades previstas en el Código del Procedimiento Civil para el efecto. Las anteriores precisiones para aclararle a la consultante que el proceso de reorganización empresarial no es de naturaleza jurisdiccional, es un mecanismo de recuperación empresarial a través de la firma de un acuerdo de reestructuración de obligaciones entre los acreedores y los socios o accionistas de la empresa, donde las entidades nominadoras, una de ellas, esta Superintendencia no participa en las deliberaciones ni en las decisiones sobre los términos del acuerdo que deberá ser aprobado por los acreedores internos y externos, luego es equivocado afirmar que la Superintendencia actúa como juez del concurso. - Otra precisión es que esta Entidad como autoridad administrativa ejerce las atribuciones conferidas por el legislador en inspección, vigilancia y control sobre las sociedades comerciales, en los términos previstos en los artículos 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995, por lo que personas jurídicas cuya naturaleza no sea comercial escapan a la competencia asignada como es el caso de la propiedad horizontal definida como una forma de dominio que se constituye mediante escritura pública que se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar de ubicación del edificio o conjunto Art. 4 y da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal Art. 32. Sentencia C- 376 de 27 de abril de 2004, M. P. Dr. Álvaro Tafur Galvis. Según la Corte Constitucional, en esa misma sentencia, expresa . en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad Dicho régimen, que dada su especificidad desborda necesariamente la regulación de los Códigos Civil y de Comercio.. Efectuadas las anteriores precisiones de orden legal, y en claro que el tema de la Ley 675 de 2001 que contiene el régimen de propiedad horizontal escapa a la órbita de competencia asignada a esta Entidad, solo se hará una breve referencia a los argumentos invocados por la Corte Constitucional en la ya mencionada sentencia C- 3704 para declarar la constitucionalidad del inciso tercero del artículo 29 de la Cit. Ley 675, de donde se observa que la norma examinada hace relación a la solidaridad en el pago entre el antiguo propietario y el nuevo adquirente del bien por las expensar comunes no canceladas por el primero, de donde se deduce que será la Propiedad Horizontal yo el experto en esa materia quienes determinen si la norma es aplicable al caso expuesto y si las obligaciones tienen la condición de expensas necesarias. Ahora bien, con relación a la posibilidad de incluir los créditos dentro del acuerdo de reorganización, son pertinentes algunos apartes del Oficio 220- 50439 de 9 de agosto de 2000, oportunidad en que, frente al tema de la presentación de créditos y el término para hacerse parte, la Entidad expresó: . De conformidad con las normas transcritas Se refiere a los Arts. 19 y 20 de la Ley 550 Ibídem, los créditos existentes en principio, deben ser relacionados por el empresario e incluidos dentro del inventario que debe ser entregado al promotor respectivo, lo que releva al acreedor de cualquier intervención. Valga anotar que quienes suscriben el inventario, a sabiendas de que en él no se incluye la totalidad de los acreedores o se excluye alguna acreencia, incurren en responsabilidad penal a la luz de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 550. Igualmente incurren en dicha responsabilidad quienes de mala fe soliciten ser tenidos como acreedores sin tener derecho para ello. Ahora bien, aunque la ley por las razones expuestas no establece propiamente un plazo para que los acreedores se hagan parte, resulta claro que si por cualquier circunstancia, la totalidad de los créditos no fueren relacionados, los acreedores podrán solicitar su inclusión presentando directamente ante al promotor prueba de la existencia de sus créditos, a partir de la fecha de fijación del aviso de promoción y hasta antes del vencimiento del término para la celebración de la reunión de determinación de derechos de voto y acreencias de que trata el artículo 23 ibídem es decir que pueden intervenir durante los 4 meses siguientes a la fecha en que haya quedado definida la designación del promotor. En caso contrario, dichos créditos solo podrán hacerse efectivos persiguiendo los bienes del empresario que queden después de cumplido el acuerdo o cuando éste se incumpla. .. De la argumentación expuesta se concluye que si el crédito no fue relacionado por el empresario en el inventario que debe entregar al promotor, el interesado puede solicitar su inclusión presentando al promotor prueba de la existencia del mismo, desde la fecha de fijación del aviso de promoción y hasta antes del vencimiento del término para la celebración de la reunión de determinación de derechos de voto y acreencias, es decir, se cuenta con 4 meses a partir de la fecha de designación promotor. Ahora bien, tal como también se expresa en el mencionado oficio, si el acreedor no se hace parte dentro del referido término el crédito solo podrá hacerse efectivo persiguiendo los bienes del empresario después de cumplido el acuerdo o, por el contrario, cuando éste se incumpla. En consideración a lo antes expuesto, la Propiedad Horizontal también deberá examinar la posibilidad de que el crédito a su favor sea reconocido por el promotor siempre que se cumplan las condiciones legales para el efecto. Finalmente, teniendo en cuenta las facultades y atribuciones que la Constitución Política y la ley le han conferido a la Entidad como autoridad administrativa, no es competente para sugerir mecanismos o acciones orientadas al cobro de créditos a su favor, labor que deberá examinar un profesional experto en esa materia. En los anteriores términos se ha dado respuesta a su escrito, no sin antes manifestarle que los efectos son contemplados en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Para mayor información e ilustración sobre temas societarios, se sugiere consultar la página de Internet de la Entidad www.supersociedades.gov.co o examinar los libros de Doctrinas y Conceptos Jurídicos y Contables publicados por la Entidad.