Deudores Cuya Actividad Es La Construcción De Inmuebles Destinados A Vivienda Y Levantamiento De Hipotecas Dentro De Un Proceso De Reorganización

ASUNTO: DEUDORES CUYA ACTIVIDAD ES LA CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA Y LEVANTAMIENTO DE HIPOTECAS DENTRO DE UN PROCESO DE REORGANIZACIÓN. Acuso recibo del escrito citado en la referencia con el cual presenta unas inquietudes relativas al proceso de reorganización de deudores que tengan como objeto la construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda, las que se resolverán en el orden propuesto. Antes de resolver lo propio debe reiterarse que la competencia de esta Entidad es eminentemente reglada y sus atribuciones se hayan enmarcadas en los términos del numeral 24 del artículo 189 de la Constitución Política, en concordancia con los artículos 82, 83, 84, 85 y 86 de la Ley 222 de 1995 y el Decreto 1023 de 2012. Así, al tenor de lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1023 de 2012, es función de la Oficina Asesora Jurídica de esta Entidad absolver las consultas formuladas por los organismos públicos y privados, así como por los usuarios y particulares sobre las materias a su cargo y en esa medida emite un concepto u opinión de carácter general que como tal no es vinculante ni compromete su responsabilidad. De ahí que sus respuestas en esta instancia, no se dirigen a prestar asesoría a los particulares o a sus apoderados sobre temas relacionados con los procesos concursales que se tramitan ante la Entidad o por los despachos judiciales, máxime si se tiene en cuenta que la doctrina constitucional sobre el ejercicio de funciones judiciales por las superintendencias, invariablemente exige que los funcionarios administrativos que ejercen funciones judiciales estén dotados de independencia e imparcialidad, doctrina que reitera la Sentencia C-1641 del 29 de noviembre de 2000, M.P. Alejandro Martínez Caballero, en la que la H. Corte Constitucional advierte que no le es dable a esta Superintendencia como autoridad administrativa intervenir en asuntos que haya de conocer en ejercicio de facultades jurisdiccionales o administrativas, en relación con los cuales se debe pronunciar como juez en las instancias procesales a que haya lugar. El caso a que se refiere su consulta es particular, por lo que esta Oficina no se referirá específicamente al mismo no obstante, atendiendo el derecho del consultante a ser orientado sobre el tema que le resulta de interés, se expondrán algunas consideraciones generales sobre el asunto. Así las cosas, conforme al alcance indicado, este Despacho se permite hacer las siguientes precisiones a la luz de las normas que regulan la materia. 1 1. Dentro de un proceso de reorganización empresarial de una constructora, establecido en la Ley 1116 de 2006, su despacho puede ordenar la escrituración de unos inmuebles que se encuentran con garantía hipotecaria a una entidad Bancaria Qué requisitos se deben cumplir para que así se proceda desde la Superintendencia Por favor, con el sustento normativo respectivo. Dentro de un proceso de reorganización empresarial en los términos de la Ley 1116 de 2006 es posible que el juez del concurso ordene la escrituración de unos inmuebles sobre los cuales recae una garantía hipotecaria a favor de una entidad Bancaria, siempre y cuando se tengan en cuenta los presupuestos previstos en el artículo 17 de la Ley 1116 de 2016 y el artículo 50 de la Ley 1676 de 2013. Para una sociedad constructora que se encuentra en un proceso de reorganización con deudas a cargo y a favor de una entidad Bancaria, garantizadas con una hipoteca de mayor extensión, debe tenerse en cuenta que posiblemente existirán obligaciones surgidas con anterioridad como con posterioridad a la admisión del proceso de reorganización respecto de las primeras se pagarán conforme a lo acordado en el acuerdo de reorganización según el caso, y las segundas serán gastos de administración. Adicionalmente, es preciso sealar que los créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto Ley 2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento. Lo anterior, sin perder de vista las obligaciones de hacer que puedan surgir por parte de la sociedad constructora en favor del promitente comprador, frente al proceso de escrituración correspondiente. Por otra parte, recientemente se expidió el Decreto Legislativo 772 de 2020, el cual dispuso en el artículo 5 lo siguiente: Artículo 5. Mecanismos de protección durante los procesos de reorganización empresarial para los compradores de inmuebles destinados vivienda. Los deudores afectados por las causas que motivaron la declaratoria del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica de que trata el Decreto 637 del 6 de mayo de 2020, que se sometan a un proceso, procedimiento o trámite de los establecidos en la legislación vigente, que tengan como objeto la construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda, podrán, sin autorización previa del Juez del Concurso, realizar pagos del crédito hipotecario sobre el cual se constituyó la hipoteca de mayor extensión, directamente, o mediante el pago que realice el adquirente al acreedor hipotecario con la correspondiente subrogación, en la alícuota o proporción que sea aplicable, con el fin de que el acreedor hipotecario levante el gravamen sobre la unidad respectiva y, posteriormente, suscriba la escritura pública de transferencia de dominio de dicha unidad de vivienda a favor del adquirente, siempre y cuando, el adquirente hubiere pagado previamente al deudor la totalidad del precio pactado o se hubiere subrogado en el pago de la alícuota ante el acreedor hipotecario. En todo caso, el deudor deberá informar al Juez del Concurso acerca de las operaciones, dentro de los cinco 5 días siguientes a su realización, aportando la lista discriminada de los compradores, la identificación de la unidad y el monto pagado, allegando los soportes respectivos. Las cláusulas del acuerdo de reorganización deberán respetar los compromisos del contrato de promesa de compraventa o del documento contractual relativo al inmueble destinado a vivienda y contener estipulaciones para que, según el avance de obra y demás condiciones propias de cada proyecto, se cumpla con la obligación de transferir los inmuebles a los promitentes compradores y no simplemente la devolución de los anticipos diferidos en el tiempo. En el evento en el que los inmuebles estén gravados con hipoteca de mayor extensión, deberá contener las estipulaciones relativas al proceso para el levantamiento proporcional y la transferencia de los inmuebles a los promitentes compradores. Subraya fuera del texto. Aunado lo anterior, el artículo 5 del Decreto 1332 de 2020 prescribió lo siguiente: Artículo 5. Obligaciones especiales de los deudores cuya actividad es la construcción de inmuebles destinados a vivienda. Con el fin de aplicar lo establecido en el artículo 5 del Decreto Legislativo 772 de 2020, los deudores cuya actividad es la construcción de inmuebles destinados a vivienda deberán reportar, desde la solicitud de admisión al proceso, la totalidad de los proyectos destinados a vivienda en los que participen y el estado de los mismos además deberán informar de manera detallada y pormenorizada la identidad de los adquirientes, el estado de las obligaciones con cada uno, relacionando el monto adeudado por estos y valor entregado, la identificación de la unidad de vivienda prometida en venta y la cifra pendiente por pagar al acreedor hipotecario por cada unidad. Sobre estos inmuebles no se decretará medida de embargo, salvo que el Juez del Concurso en uso de sus facultades de dirección del proceso considere lo contrario. Parágrafo. Los deudores sujetos a un proceso de reorganización iniciado con anterioridad, que cumplan estas características y que hubieren acreditado las condiciones para la aplicación del artículo 5 del Decreto Legislativo 772 de 2020, deberán reportar la información indicada en el inciso anterior, a más tardar el día anterior a la convocatoria de la audiencia de confirmación del acuerdo. Negrilla y subraya fuera del texto. 2. Los promitentes compradores están interesados en aportar dinero, que sea tenido en cuenta como pago del 70 que deben de los inmuebles que les prometieron en venta, su mayor preocupación consiste en dos aspectos: por una parte, que esos dineros aportados sean tenidos en cuenta dentro del valor del pago del inmueble prometido y, por otra parte, que al terminar el edificio, se les pueda escriturar el inmueble que compraron y que en la actualidad, tiene hipoteca a favor de una entidad financiera. Frente a esta situación: Qué garantías podría brindar la Supersociedades, dentro del proceso de reorganización, para que esos promitentes compradores de vivienda puedan ver su sueo hecho realidad en la estructura de salvar una empresa y los negocios de promesa suscritos por ella, de la cual depende la misma viabilidad empresarial Al respecto, esta Oficina Jurídica no puede entra a opinar, asesorar, prometer ni asegurar cuestiones concretas y particulares de índole sustancial o procesal, que se deriven de la negociación planteada en su inquietud. En consecuencia, todo el andamiaje negocial queda supeditado al cumplimiento y pago de los compromisos adquiridos dentro del proyecto inmobiliario correspondiente y, si por alguna razón la sociedad constructora es avocada a un proceso concursal de reorganización, será necesario que dentro del sealado proceso se lleguen a los acuerdos correspondientes en aras superar la crisis. 3. Dónde se encuentran establecidas las responsabilidades de los Promotores Cuál es su papel y hasta dónde pueden intervenir en cuanto al proceso de reorganización EL artículo 34 del Decreto 065 de 2020, prescribió en torno de la responsabilidad de los promotores lo siguiente: Artículo 34. Modifíquese el artículo 2.2.2.11.6.4 de la Sección 6 del Capítulo 11 del Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1074 de 2015, que quedará así: Artículo 2.2.2.11.6.4. Responsabilidad. Los auxiliares de la justicia que integran la lista, así como las personas que ocupen los cargos de promotor, liquidador o agente interventor, son terceros respecto de la Superintendencia de Sociedades. No existirá ninguna relación contractual, laboral ni de subordinación entre los primeros y la Superintendencia de Sociedades. Los auxiliares de la justicia que integran la lista son profesionales y responden como tales, de acuerdo con las normas generales de responsabilidad por sus actuaciones u omisiones y las de su personal de apoyo. Parágrafo 1. Si el auxiliar de la justicia ha sido excluido de la lista por alguna de las causales previstas en el artículo 2.2.2.11.6.1 de este Decreto, quedará inhabilitado para presentarse directamente o a través de personas jurídicas o terceros a las convocatorias que se hagan dentro de los dos aos siguientes a aquel en que se produjo su exclusión. Si el auxiliar removido es una persona jurídica, la inhabilidad se extenderá a las personas naturales que por sus actos hubieren dado lugar a la remoción. Subraya fuera de texto. A su turno, respecto de la responsabilidad de las personas jurídicas designadas como promotoras, el sealado decreto establece lo siguiente: Artículo 12. Adiciónese a la Sección 1 del Capítulo 11 del Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1074 de 2015, el siguiente artículo: Artículo 2.2.2.11.1.10. Responsabilidad de las personas jurídicas. Sin perjuicio de la responsabilidad de los auxiliares de la justicia establecida en el artículo 2.2.2.11.6.4 del presente decreto, las personas jurídicas serán responsables por su actuar, y solidariamente responsables por todas las acciones u omisiones de las personas naturales que hubiesen sido relacionadas en el proceso de inscripción por parte de cada persona jurídica. Parágrafo. Para la persona jurídica inscrita como promotor, liquidador o agente interventor, y para los efectos del máximo de procesos permitidos en la ley, se tendrá en cuenta el límite por cada una de las personas naturales inscritas por la persona jurídica. En ningún caso una persona jurídica podrá inscribir simultáneamente a más de diez personas naturales en la lista. Cada persona natural inscrita en la lista deberá cumplir con los requisitos establecidos para las personas naturales en el presente decreto y de conformidad con lo establecido en la normativa vigente sobre el particular. Lo anterior sin perjuicio de lo previsto por el artículo 26 de la ley 1116 de 2006. Así mismo, el papel y las funciones del promotor a la luz de la Ley 1116 de 2006, están previstas a lo largo del texto de la sealada ley conforme a los artículos 19, 20,24, 26, 29, 30, 31, 32, 35, 37, 38, 46 entre otros, del citado régimen: Sin perjuicio de lo anterior, conforme al Decreto Legislativo 772 de 2020, en el Proceso de reorganización abreviado para pequeas insolvencias, se estableció lo siguiente: Desde la providencia de apertura y durante todas las etapas hasta la confirmación del acuerdo, el promotor, en caso de haber sido nombrado, deberá colaborar con el deudor en la elaboración del plan de negocios y la propuesta de acuerdo de reorganización, sustentado en el flujo de caja proyectado que prepare el deudor. Negrilla fuera de texto. 4. Entiendo que los pasivos tenidos en cuenta dentro de un proceso de reorganización empresarial son los causados hasta el momento de la admisión en el proceso, qué sucede con los pasivos que se adquieran después de la admisión Es decir, para el caso hipotético que le estoy sealando, con los dineros que esos promitentes compradores desembolsen hoy para poder terminar el edificio en el que son promitentes compradores. Los pasivos causados con posterioridad a la apertura del trámite de reorganización en el régimen de Ley 1116 de 2006, serán gastos de administración, en virtud de lo previsto por el artículo 71 de la Ley 1116 de 2006. 5. Cuál es el procedimiento establecido y en que norma se encuentra para un Promotor que no cumple con sus obligaciones Cuáles son los derechos de los acreedores dentro de un proceso de reorganización empresarial El artículo 2.2.2.11.2.13 del Decreto 1074 de 2015 dispuso lo siguiente en materia de deberes de los auxiliares de la justicia: Artículo 2.2.2.11.2.13. Deberes del auxiliar de la justicia. Son deberes del auxiliar de la justicia que integra la lista: 1. Suministrar información veraz y completa en el procedimiento de inscripción. 2. Suscribir y acatar el Manual de Ética expedido por la Superintendencia de Sociedades. 3. Suscribir y entregar a la Superintendencia de Sociedades el compromiso de confidencialidad, de conformidad con el formato previsto para el efecto. 4. Informar a la Superintendencia de Sociedades sobre el acaecimiento de cualquier hecho que pueda ser constitutivo de conflicto de interés, impedimento o inhabilidad, conforme a lo previsto en la ley, el presente decreto y el Manual de Ética. 5. Informar a la Superintendencia de Sociedades cualquier modificación en la información suministrada en el formato electrónico de hoja de vida, el formulario de inscripción y sus anexos. 6. Acatar el reglamento y las instrucciones que expida la Superintendencia de Sociedades en relación con el uso del sistema automatizado de valoración de criterios para el apoyo en la selección y designación de auxiliares de la justicia. 7. Informar oportunamente cualquier variación en los medios de infraestructura técnica y administrativa y en los profesionales y técnicos que le prestan servicios. El incumplimiento de cualquiera de los deberes mencionados, así como de las demás obligaciones previstas para los auxiliares de la justicia en el Código General del Proceso y en el presente decreto, facultará a la Superintendencia de Sociedades para excluir al auxiliar de la justicia de la lista, si aún no ha sido designado como promotor, liquidador o agente interventor, o para removerlo de su cargo y posteriormente excluirlo de la lista, en caso que ya hubiere sido designado. Frente al incumplimiento de los deberes de los auxiliares de la justicia, se procede a la exclusión de la lista de auxiliares conforme a lo previsto por el artículo 33 del Decreto 065 de 2020 que adicionó el Decreto 1074 de 2015, así: Artículo 33. Modifíquese el artículo 2.2.2.11.6.1 de la Sección 6 del Capítulo 11 del Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1074 de 2015, que quedará así: Artículo 2.2.2.11.6.1. Exclusión de la lista. La Superintendencia de Sociedades excluirá de la lista de auxiliares de la justicia en los casos previstos en el artículo 50 del Código General del Proceso, así como en los siguientes eventos: 1. Cuando no acepte una designación, salvo que se demuestre la ocurrencia de una situación de fuerza mayor. 2. Cuando incumpla las obligaciones establecidas en el Manual de Ética al que se refiere el artículo 2.2.2.11.1.6 del presente Decreto. 2. Cuando incumpla alguno de sus deberes, de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2.2.11.2.13 del presente Decreto. 3. Cuando incumpla con sus funciones, en los casos previstos en el artículo 2.2.2.11.4.1 del presente Decreto. 4. Cuando no apruebe el examen de conocimiento en insolvencia e intervención y materias afines de que trata el artículo 2.2.2.11.2.18 de este Decreto o no aporte certificación de haber adelantado un curso de actualización en caso de ser requerido por la Superintendencia de Sociedades. 5. Cuando omita el deber de información con ocasión de las circunstancias de que trata el artículo 2.2.2.11.5.3 del presente decreto. 6. Cuando omita constituir o renovar las pólizas de seguro de que trata el artículo 2.2.2.11.8.1 de este decreto. 7. Cuando omita remitir los informes a los que hace referencia la ley y el presente decreto. 8. Por renuncia del promotor, liquidador o agente interventor. 9. Cuando, en el caso de una persona jurídica, esta se encuentre en causal de disolución sin que la misma sea enervada en el tiempo previsto para ello. 10. Cuando, en el caso de una persona jurídica, esta modifique su objeto social y no incluya las actividades relacionadas con asesoría y consultoría en reorganización y liquidación de empresas, reestructuración, recuperación e intervención. 11. Cuando, en el caso de una persona jurídica, esta a su vez sea admitida a un proceso concursal o este sea decretado de oficio. Parágrafo. Cuando la exclusión de la lista no se deba a una infracción de sus deberes legales, el auxiliar excluido podrá surtir el procedimiento de inscripción para conformar la lista nuevamente de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto. Por otro lado, los acreedores tienen la carga procesal de estar atentos a las etapas y avances de los procesos correspondientes, y en desarrollo de los mismo tienen la garantía constitucional del debido proceso y del derecho de defensa, haciendo uso de los recursos dentro de las oportunidades correspondientes para la salvaguarda de sus derechos. 6. Cuáles son los tiempos establecidos para la suscripción de un acuerdo de acreedores Qué sucede si a algunos de esos acreedores se les cumple con la entrega del inmueble prometido en venta antes de la suscripción del acuerdo El régimen de Ley 1116 de 2006 seala En la providencia de reconocimiento de créditos se sealará el plazo de cuatro meses para celebrar el acuerdo de reorganización, sin perjuicio de que las partes puedan celebrarlo en un término inferior., Lo anterior en virtud de lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley 1429 de 2010 que modificó el artículo 31 de la Ley 1116 de 2016. El deudor en proceso de reorganización en los términos de Ley 1116 de 2006, con posterioridad a la apertura del trámite de reorganización continúa con el desarrollo del objeto social y con el giro ordinario de sus negocios, lo cual puede dar lugar a que se prometan en venta bienes inmuebles, y a que se ejecuten las obligaciones relativas a los sealados contratos de promesa de compraventa, siempre teniendo presente el cumplimiento de las disposiciones legales de la Ley 1116 de 2006 y demás disposiciones aplicables. 7. En caso de no poderse tener certeza y tranquilidad frente a la inyección de capital, Cuál es el procedimiento establecido para la liquidación de una empresa constructora El procedimiento establecido para la liquidación de una empresa constructora deberá estarse a los resuelto por el artículo 125 de la Ley 388 de 1997, el cual acota: Artículo 125. Las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, podrán acceder al trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria, en los términos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando estén desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales del orden nacional, departamental, municipal o distrital. Parágrafo 1. Las personas naturales o jurídicas de que trata este artículo, incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2,3, 4,5 y 7 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, estarán sujetas a la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes, en los términos de la citada disposición. Parágrafo 2. Cuando las causales previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968 concurran con cualquiera otra de las previstas en la misma disposición, procederá la toma de posesión. Parágrafo 3. Los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento. Subraya y negrilla fuera del texto. Cuando la constructora se encuentra en los supuestos 2, 3, 4 y 5 del art 12 de la Ley 66, procede la toma de posesión por parte de la Alcaldía correspondiente conforme las sentencias de Consejo de Estado en los casos de Comowerman y Habitat. 8. Qué garantías yo prerrogativas se tendrían dentro de un proceso de reorganización por ser una constructora y tratarse de promesas de compraventa de bienes inmuebles Esta inquietud fue resuelta lo largo del presente escrito, especialmente en el acápite 1 del mismo. 9. Podría suministrarme casos a manera de ejemplos en los cuales la Supersociedades ha ordenado la escrituración de inmuebles dentro de procesos admitidos en ley 1116 de 2006. Agradezco la información para poder tener una mayor comprensión de la problemática. Al respecto, podría consultar, entre otros, los siguientes procesos de reorganización: Auto No 460-001907 del 05 de marzo de 2020, mediante el cual Superintendencia de Sociedades a través de la Delegatura de Procedimientos de Insolvencia, admitió a la sociedad Pedro Gómez y CIA S.A.S., al proceso de reorganización regulado por la Ley 1116 de 2006 Auto 460-006164 del 24 de junio de 2020, mediante el cual la Superintendencia de Sociedades a través de la Delegatura de Procedimientos de Insolvencia admitió a la sociedad Constructora Mepsat S.A.S, a un proceso de reorganización regulado por la Ley 1116 de 2006. En los anteriores términos su solicitud ha sido atendida en el plazo y con los efectos descritos en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, no sin antes sealar que puede consultarse en la Página WEB de la Entidad, la normatividad, los conceptos jurídicos alusivos con el tema u otro de su interés.