220-2123 Ref: Créditos derivados de cuotas canceladas por prometientes compradores frente a la prelación legal de créditos

Ref: Créditos derivados de cuotas canceladas por prometientes compradores frente a la prelación legal de créditos Recibimos su escrito radicado en esta Superintendencia con el número 322,801-0, por medio del cual manifiesta el interés de esa corporación en conocer el sistema de prelación de créditos que establece el Código Civil, así como las facultades y prerrogativas que se generan en las obligaciones de tipo hipotecario. y el concepto de este Despacho sobre el alcance del Parágrafo 3 del Artículo 125 de la Ley 388 de 1.997. Sobre el particular proceden los siguientes comentarios: 1. Es de anotar previamente que la primera parte de la consulta carece de la claridad suficiente para atenderla adecuadamente. En efecto, para conocer el sistema de prelación de créditos que establece el Código Civil, bastaría leer y analizar las normas contenidas en el Título 40 y 42 del Libro Cuarto de dicha codificación artículos 2488 a 2511, normas, en las cuales también se encontraría respuesta a lo que concierne con las prerrogativas que se generan por los créditos amparados con garantía hipotecaria. A este respecto es pertinente anotar que la hipoteca es una de las causas de preferencia, lo que se traduce en que es inherente al crédito que garantiza y pasa con él a la persona que lo adquiera a cualquier tútulo, por una parte y, por la otra, que en caso de proceso de ejecución universal, la satisfacción del crédito con ella amparado, catalogado por la ley como de la tercera clase, precede a la de los créditos de la cuarta y quinta clases. No sucede lo mismo respecto de los créditos de la primera clase, pues éstos gozan de preferencia frente a los de la tercera clase o créditos hipotecarios, y así, su satisfacción deberá estar precedida de la seguridad de que la totalidad de los créditos de la primera clase podrá cubrirse con los demás bienes del deudor, salvo aquellos que se hallen garantizando créditos de la segunda clase y hasta la parte cubierta por la respectiva garantía. 2. En lo que hace relación a la segunda parte de la consulta, es pertinente anotar que mediante la Ley 388 del 18 de julio de 1.997, se modifican las Leyes 9 de 1.989 y 3 de 1.991, y se dictan otras disposiciones. El artículo 125, por el cual indaga su alcance en lo atinente a su Parágrafo Tercero, contenido en el Capítulo XIII Disposiciones Generales, de la Ley 388, prevé la posibilidad de acceder al trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria en los términos establecidos en la Ley 222 de 1.995, para las personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 a 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1.968. Tal posibilidad se encuentra condicionada en la misma norma a que dichas personas estén desarrollando la actividad urbanística conforme con las disposiciones legales de orden nacional, departamental, distrital o municipal a que estén sujetas. Previene también la norma que encontrándose tales personas en algunas situaciones allí enunciadas, estarán sujetas a la toma de posesión de sus negocios, bienes y haberes. Pues bien, sea que se trate del trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria, se establece en el Parágrafo Tercero del artículo 125 en cita, que los valores o créditos que los promitentes compradores de inmuebles hubieren entregado al concursado a título de cancelación del cuotas del precio del inmueble, se deben tener dentro del respectivo trámite concursal como créditos de la segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1.979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebarada y se tenga certeza de su otorgamiento. Como quiera que se hace remisión al artículo 10 del Decreto 2610 de 1.979, es preciso acudir a su texto, en cuya lectura se encuentra que allí se cataloga a dichos créditos como privilegiados de segunda clase en los términos del numeral 3. del artículo 2497 del Código Civil..., lo que significa que el crédito del promitente comprador se equipara al que tiene el acreedor prendario sobre la prenda. Ahora bien, establecidas la clase de crédito y su causa, es oportuno observar que tal consideración de dicho crédito el correspondiente a las sumas canceladas por el promitente comprador del inmueble por concepto de cuota o cuotas del precio del mismo está supeditada al cumplimiento de las siguientes dos condiciones: por una parte, la celebración en forma válida del contrato de promesa de compraventa del inmueble que da origen al pago de las cuotas, y por la otra, que a juicio del rector del trámite concursal haya certeza del otorgamiento de la promesa de compra venta. Lo anterior se traduce en la práctica en la necesidad para el acreedor promitente comprador de que conjuntamente con la prueba siquiera sumaria del pago de la cuota o cuotas que pretenda hacer valer dentro del trámite concursal, aporte de la promesa del contrato de compraventa. En los anteriores términos damos respuesta a su consulta, advirtiéndole que el alcance de la misma es el previsto en el articulo 25 del Código Contencioso Administrativo.