Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA San Juan de Pasto, once (11) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Radicación: Proceso: 2023-00158-01 (888-24) Apelación de sentencia en proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Demandante: Luis Carlos Unigarro Santacruz Demandado: Condominio Club Residencial Pasizara Procedencia: Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto Magistrada Ponente: AIDA MÓNICA ROSERO GARCÍA Una vez agotado el trámite previsto en el art. 12 de la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.
I.
ANTECEDENTES LA DEMANDA.- El señor Luis Carlos Unigarro Santacruz, a través de apoderado judicial, promovió demanda verbal en contra del Condominio Club Residencial Pasizara, pretendiendo que se declare la “ilegalidad” de la decisión adoptada en Asamblea General Ordinaria de fecha 30 de abril de 2023, al no allanarse al cumplimiento de las exigencias de la Ley 675 de 2001 en relación con el pago de cuotas de administración; solicitando, adicionalmente, que se tenga por no escrito e ineficaz, de pleno derecho, el parágrafo del artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal constituido para el citado condominio.
Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar: (i) Que el condominio Club Residencial Pasizara se encuentra ubicado en el Corregimiento de Pasizara, jurisdicción del municipio de Chachagüí (N), respecto del cual se constituyó reglamento de propiedad horizontal mediante Escritura Pública No. 2956 de 27 de diciembre de 2012 de la Notaría Primera del Círculo de Pasto.
(ii) Que el administrador del condominio citó formalmente a asamblea general ordinaria de copropietarios, misma que se llevó a cabo el día 30 de Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto abril de 2023 a la 01:30 pm, donde se estableció dentro del orden del día el punto número ocho (08) atinente al: “Estudio y aprobación del presupuesto para la vigencia 2023 y fijación de la cuota de administración”.
(iii) Que, respecto del pago y fijación de cuota de administración se aprobó lo siguiente, desconociendo el coeficiente de propiedad de cada unidad residencial: “Se realizó nuevamente la votación y el resultado fue de dos (02) votos por coeficiente de propiedad, 27 a favor de cuota uniforme, ratificando lo planteado en la asamblea anterior con respecto del pago de cuota unificada.
Dejando claridad para los propietarios que están pagando una cuota con valor diferente, su pago será hecho como abono a cuenta y no cubre la totalidad de la cuota” (iv) Que la anterior determinación es irregular y contraria a derecho, toda vez que el reglamento de propiedad horizontal debe señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto, sin que las decisiones de la asamblea general puedan estar por encima de la ley, en tanto aquella no cuenta con facultades discrecionales, sino que debe ceñirse a las normas imperativas y de orden público que regulan la materia.
(v) Que, el derecho que corresponde a cada propietario sobre los bienes de propiedad común es proporcional al valor de sus derechos en los bienes privados, de acuerdo con el porcentaje asignado y es inseparable al derecho de dominio, uso, goce y de su correspondiente unidad privada. (vi) Que, sin perjuicio de lo anterior, el administrador del Condominio, con fundamento en el artículo 16 del parágrafo único del reglamento de propiedad horizontal desconoce lo que dispone la ley colombiana sobre el pago de cuotas de administración en este tipo de propiedad, lo que significa que dicho reglamento debe tenerse por no escrito.
(vii) Que, adicionalmente a lo expuesto, el administrador del condominio no publicó el acta impugnada en los términos que lo exige el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, es decir, dentro de los veinte (20) días siguientes a la fecha de la reunión, lo que constituye una vulneración de los derechos de los copropietarios. Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto POSICIÓN DE LA DEMANDADA. – El Condominio Club Residencial Pasizara Propiedad Horizontal, a través de su representante legal, contestó el líbelo manifestando su oposición frente a las pretensiones propuestas, anotando que, ciertamente, el 30 de abril de 2023 se llevó a cabo asamblea general de copropietarios; no obstante, no se estableció en el orden del día un punto tendiente a la modificación de la forma para fijar la cuota de administración, toda vez que la misma se encuentra incluida en los estatutos y para su ajuste requiere una reforma estatutaria con cuórum especial y por escritura pública.
Explicó que, la forma en cómo se fijó el valor de la cuota de administración para el año 2023, fue la misma que se ha venido fijando en años anteriores y que, contrario a lo que sostiene el demandante, no es una decisión irregular o contraria a derecho por cuanto el reglamento interno de la copropiedad establece en su artículo 14 los coeficientes de copropiedad de las 35 unidades residenciales, sin embargo, también contempla que: “la asamblea de copropietarios podrá establecer mecanismos de contribución que consulten con mayor eficiencia y positivos resultados sus intereses, buscando siempre la conservación, mantenimiento y ponderación de sus derechos y bienes patrimoniales, en ese orden de ideas podrán acordar cuotas uniformes, escalas o rangos de participación que satisfagan las necesidades de buen uso de su propiedad”.
Manifestó que, así entonces, las decisiones tomadas en asamblea de copropietarios no se vieron mediadas por un actuar unilateral y contrario a derecho, sino por un reglamento conocido por todos los copropietarios; mismo que, hasta la fecha, no ha sido atacado por las vías legales y, en consecuencia, se encuentra vigente, sin que exista de posibilidad de controvertirlo a través de este proceso; máxime cuando de conformidad con el artículo 2536 del Código Civil, la acción para impugnar la Escritura Pública No. 2956 de 27 de diciembre de 2012 ya prescribió y, por tanto, es dable concluir que la demanda se radicó fuera de término. Anotó también que, no es cierto que se haya socializado el acta de asamblea, dado que esta se puso a disposición a través de la cartelera del conjunto residencial y el demandante tuvo acceso a ella al punto que, para la presente demanda, transcribió frases textuales contenidas en el documento.
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto De otro lado, sostuvo que el demandante no pudo participar en la asamblea general de copropietarios por encontrarse en mora en el pago de cuotas de administración desde febrero de 2022 y, a la fecha de presentación de la demanda aun adeudaba un valor de $1.453.900.
Con fundamento en lo anterior formuló las excepciones de mérito que denominó: “Imposibilidad de participar en la asamblea general por parte del demandante, por encontrarse en mora en el pago de cuotas de administración”; “Legalidad del acta atacada”; “Darle al proceso una intención más allá de la que se permite por ley”; y “Prescripción”.
LA SENTENCIA APELADA. – El Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto dictó sentencia anticipada de primera instancia en la cual resolvió declarar no prósperas las pretensiones enfiladas por el actor. Indicó la falladora que, pese a que no se trató de un tema incluido en el orden del día, el tema alusivo al cálculo de las cuotas de administración de manera uniforme y no con base en el coeficiente de copropiedad, sí fue objeto de decisión en la citada asamblea de 30 de abril de 2023, estándose a lo resuelto en asambleas anteriores.
Luego entonces, como la decisión que se reprocha no se reguló en esta última asamblea, sino en los estatutos que datan a 2012, podría indicarse que la acción se encuentra afectada de caducidad. En gracia de discusión anotó que, de aceptarse que el término de caducidad previsto en el artículo 382 del C. G. del P. no es aplicable ante una nulidad absoluta por inaplicación de la Ley 675 de 2001 que es imperativa y de orden público, lo cierto es que dicha nulidad se encuentra saneada, no siendo posible declararla, aun de oficio, en virtud de lo establecido en el canon 1742 del Código Civil, según el cual “la nulidad absoluta cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria”.
En ese sentido explicó que la incompatibilidad de las disposiciones contenidas en la Ley 675 de 2001 frente al reglamento de propiedad horizontal de la demandada pudo advertirse desde la fecha en que se adoptó el reglamento – 27 de diciembre de 2012-; surgiendo entonces desde ese momento, para el demandante, el interés jurídico para efectuar las reclamaciones respectivas, Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto sin embargo, dejó pasar más de 10 años sin ejercer reclamo alguno, debiendo enfrentar las consecuencias desfavorables de su inactividad.
EL RECURSO DE APELACIÓN. - Actuando dentro de término, el apoderado judicial del señor Luis Carlos Unigarro Santacruz sostuvo que, la aplicación que efectuó la Juez A quo respecto del artículo 1742 del Código Civil no es de recibo, toda vez que el reglamento de la propiedad horizontal es contrario a una disposición imperativa y de orden público, encontrándose por tanto afectada por objeto y/o, causa ilícita; de ahí que deba declararse que dicho reglamento es contrario a la normatividad vigente, esto es, a la Ley 675 de 2001.
Anotó que este tipo de normas imperativas son imprescriptibles, por disposición constitucional y tienen una eficacia inderogable que excluye la voluntad privada, por lo que los sujetos no pueden suplir o alterar su mandato, so pena de nulidad. Expuso que en este caso la falladora declaró de oficio el saneamiento de una nulidad por el transcurso del tiempo, sin embargo, solo hizo alusión a esa figura en la parte considerativa de su decisión y no en la resolutiva; situación que comporta una incongruencia procesal.
En consecuencia, solicitó que se revoque la sentencia apelada y, en su lugar, se declare la prosperidad de las pretensiones. Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver lo que en derecho corresponda, previas las siguientes, II. CONSIDERACIONES LA SANIDAD PROCESAL. – No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes.
LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. – Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía el A quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud del domicilio de la parte demandada (art. 28 núm. Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto 1°ibídem), mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 núm. 1° del C. G. del P.).
De otro lado, la parte demandante es una persona natural, mayor de edad, mientras que el extremo demandado es una asociación constituida como propiedad horizontal que comparece a través de su representante legal; siendo posible concluir que todos tienen capacidad para ser parte e integrar el litigio. Continuando con el análisis de los presupuestos procesales se encuentra que las partes fueron asistidas por profesionales del Derecho de su escogencia y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto.
LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA.- La parte demandante, en su condición de copropietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 240-235669 integrante del Condominio Club Campestre de Pasizara, Corregimiento del municipio de Chachagüí, pretende que se declare la “ilegalidad” del acta de asamblea de copropietarios de fecha 30 de abril de 2023, de donde deviene, en principio, su legitimación en la causa por activa.
Por otra parte, la personería sustantiva en relación con el mencionado Condominio deviene en ser la propiedad horizontal, debidamente constituida, frente a la cual se aduce el incumplimiento en el acatamiento de la Ley 675 de 2001, en lo referente a la cuantificación de los coeficientes de copropiedad para la determinación de expensas correspondientes.
DEL CASO CONCRETO.- A efectos de resolver el recurso de alzada, la Sala deberá ceñirse a los reparos formulados por la parte apelante en contra de la sentencia de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo a los arts. 320 inc. 1° y 328 inc. 1° del C. G. del P. En ese sentido habrá de analizarse, en primer lugar, si en el asunto bajo examen operó la caducidad de la acción de impugnación de actos de asamblea, por ser esa la acción enfilada por el señor Luis Carlos Unigarro Santacruz y, solo de obtener respuesta negativa a tal planteamiento, se abrirá camino para estudiar la validez del acto impugnado.
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto De manera que, con esa fijación del problema jurídico, anuncia el Tribunal desde ya que se aparta del análisis efectuado en primera instancia sobre la prescripción extraordinaria de la acción de nulidad absoluta, toda vez que las pretensiones del líbelo se encaminan no a un proceso verbal declarativo de esa naturaleza, sino al de impugnación de actos de asamblea, cuya regulación se encuentra prevista en el artículo 382 del C. G. del P. Sobre este tema, vale la pena traer a colación un artículo del Instituto Colombiano de Derecho Procesal1 donde efectúa un análisis de la acción que concluye: “(…) por regla general, el término para impugnar una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios es dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del respectivo acto, salvo se trate de decisiones sujetas a registro, pues en ese evento el término se contará desde la fecha en que se registró la decisión ante la autoridad competente.
Toda regla general tiene una excepción, y en este caso, es posible demandar una decisión adoptada por la asamblea general copropietarios después de transcurridos los dos (2) meses que señala la norma, sin que el juez pueda declarar caducidad de la acción, cuando la decisión adoptada en la asamblea general, al tenor de la ley civil está revestida de nulidad absoluta”.
Es decir, “si ya transcurrieron los dos (2) meses señalados en el artículo 382 del CGP; pero la decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios contiene un objeto ilícito o una causa ilícita, se configura la nulidad absoluta de la decisión (art. 1741 del Código Civil Colombiano). En ese evento, el interesado que está legitimado para demandar no debe iniciar el proceso verbal de impugnación de actos de asamblea contemplado en el artículo 382 del CGP porque el Juez le rechazará de plano la demanda por caducidad (art. 90 CGP); sino que, lo que debe iniciar el interesado es un proceso declarativo verbal de nulidad absoluta ante los Jueces Civiles del Circuito cuya pretensión debe ser que se declare la nulidad absoluta de la decisión adoptada por la asamblea general, y en el proceso debe probar que la decisión contiene un 1 Impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios en la propiedad horizontal: Legitimación, juez competente y caducidad – Dr Séifar Andrés Arce Arbeláez.
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto objeto o una causa ilícita, que configura la nulidad alegada 2”; debiendo destacar que cuando un acto o contrato es nulo por objeto ilícito o causa ilícita, no se puede sanear por la ratificación de las partes, ni por prescripción extraordinaria.
Bajo ese entendido, se pasa a efectuar el estudio de las pretensiones propuestas, a la luz de la acción enfilada expresamente por el accionante, se itera, la impugnación de actos de asamblea. Para ello es pertinente recordar que, de acuerdo con el artículo 382 procesal, “la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”. De la norma transcrita se desprende un término perentorio de dos (2) meses siguientes a la fecha del citado acto en los cuales se puede intentar la impugnación de las decisiones que en ellas se tomen, dando solamente una opción adicional, que tiene aplicación cuando se requiere de formalidades y hay necesidad de inscripción; circunstancia última que no ocurre en este asunto.
En tal sentido, se observa que el señor Luis Carlos Unigarro Santacruz solicitó que se decrete la “ilegalidad” de la decisión adaptada en asamblea de copropietarios adiada a 30 de abril de 2023 (numeral séptimo del acta)3, por ser contraria a la Ley 675 de 2001 en lo concerniente al pago de cuotas de administración con fundamento en el índice de copropiedad.
De ahí que, con facilidad puede colegirse que la demanda se presentó en tiempo, considerando que esta se radicó en el extremo temporal permitido, esto es el 26 de junio de 20234. Ahora, la señora Juez de primera instancia coligió que, en la asamblea general de copropietarios de fecha 30 de abril de 2023, pese a que hubo pronunciamiento sobre el pago de cuota de administración de acuerdo con los 2 Ibídem. 3 4 PDF 01 -Cuaderno demanda – 1ª Instancia – Folio 18.
PDF 01 -Cuaderno demanda – 1ª Instancia – Folio 55. Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto coeficientes de propiedad, lo cierto es que, en su sentir, lo que se resolvió fue estarse a lo resuelto en Asambleas pasadas- concretamente la adelantada en el año 2022-, concluyendo así que en realidad no hubo debate sobre el tema en esta última convocatoria, dando lugar a que la acción de impugnación enfilada se encuentre afectada de caducidad al haberse sobrepasado los dos meses de los que trata el artículo 382 del C. G. del P. para su impugnación. Al respecto ha de anotarse que, la Sala difiere también de esta apreciación, en tanto, según consta en el acta respectiva, sí se incluyó en el orden del día la “fijación de la cuota de administración”, junto con el estudio y aprobación del presupuesto para la vigencia 2023 (numeral 7) y, en el desarrollo de la asamblea se deliberó sobre el tema, concluyendo que: “la asamblea es la máxima autoridad del condominio y el resultado de la votación debe ser acatado y respetado por todos.
Se realizó nuevamente la votación y el resultado fue de 2 votos por coeficiente de copropiedad, 27 a favor de cuota uniforme ratificando lo planteado en la asamblea anterior respecto al pago de la cuota unificada, dejando claridad para los copropietarios que están pagando cuota con valor diferente, que su pago será hecho como abono a cuenta y no cubre la totalidad de la cuota.” Así mismo se estableció en el acta lo siguiente: “después de debatir las diferentes opciones de cuota y considerando que se debe procurar el bienestar del condominio, se aprueba con una votación de 23 personas a favor la propuesta económica de $235.000 cuota con beneficio de pronto pago y $255.000 sin tal beneficio, 4 votos a favor de un incremento igual al incremento del salario mínimo correspondiente al 16% y 2 copropietarios se abstuvieron de votar”.
Revisada dicha determinación, estima el Tribunal que la misma no se ajusta a las prescripciones legales que, para el caso, por tratarse de una copropiedad constituida como propiedad horizontal redienciasl, rige estrictamente la Ley 675 de 2001, misma que es de obligatorio cumplimiento como se explicará más adelante; y, aunque en el reglamento vigente del condominio (Escritura Pública No. 2956 de 27 de diciembre de 2012), específicamente el parágrafo del artículo 165 dispone que podrán acordarse “cuotas uniformes”, lo cierto es 5 PDF 05 -Contestación demanda – 1ª Instancia – Folio 34.
“La asamblea de copropietarios podrá establecer mecanismos de contribución que consulten con mayor eficiencia y positivos resultados sus intereses, buscando siempre la conservación, mantenimiento y ponderación de sus derechos y bienes patrimoniales, en ese orden, podrán acordar cuotas uniformes, escalas o rangos de participación que satisfagan las necesidades de buen uso de su propiedad”.
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto que dicha posibilidad únicamente existía por mandato de la Ley 16 de 1985 y su Decreto Reglamentario 1365 de 1986, mismos que perdieron vigencia con la expedición de la Ley 675 de 2001 que expresamente señaló: “Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio, agrupación o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos que se exija votación nominal. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento”.
(Negrita fuera de texto) Adicionalmente, si bien la normatividad en cuestión contempla una excepción al pago de cuotas de administración proporcional al coeficiente de copropiedad, ello solo aplica cuando existen módulos de contribución, últimos que, de acuerdo con los artículos 3° y 31 de la norma en cita, se trata de índices para edificios o conjuntos de uso comercial o mixto; lo cual no aplica en el caso bajo examen, entratándose, en esencia, de un conjunto privado habitacional de 35 unidades, con un minimarket o tienda para ofrecer bienes de consumo dentro del condominio y únicamente para satisfacer necesidades básicas de los propietarios o residentes.
De manera que, el reglamento del Condominio Club Residencial Pasizara debió contemplar aspectos relacionados con los coeficientes de copropiedad y la contribución de expensas comunes, con estricta sujeción a la ley que se encontraba vigente para la fecha de la constitución respectiva, misma que tiene un carácter imperativo por ser de orden público, como en efecto lo coligió la falladora A quo.
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Ahora, no es que el reglamento del condominio desconozca la normatividad de manera irrestricta, solo que su parágrafo, como se vio, fue el que abrió la posibilidad para fijar unas cuotas de administración uniformes; circunstancia que habilitó a que en asamblea de 30 de abril de 2023 se deliberara al respecto y, se aprobara la decisión de efectuar el cobro de esa manera; sin embargo, debe tenerse en cuenta que existen normas como la Ley 675 de 2001 que son de obligatorio cumplimiento, aun por encima de la voluntad privada de los propietarios.
Valga anotar que la judicatura no desconoce que, de acuerdo con el mismo reglamento de la propiedad horizontal (artículo 33 y 36)6 y, aun en consonancia con la Ley 675 de 2001, su modificación solo puede darse de acuerdo con las mayorías requeridas (70% de votos de coeficientes de copropiedad) y en asamblea general; empero, no se puede pasar por alto que el acatamiento de la Ley 675, como se ha sostenido a lo largo de este proveído, es de obligatorio cumplimiento en algunos aspectos como los ya relacionados, so pena de acarrear eventuales sanciones de diferente índole por desatención de una norma de orden público y, más allá de eso, porque la forma en que actualmente se estarían pagado las cuotas de administración, sería ineficaz de pleno derecho, por expresa disposición legal7.
Así entonces, para este Tribunal, la decisión contenida en la asamblea de 30 de abril de 2023, en relación con la fijación de cuota de administración, es contraria a la norma que gobierna la materia, de donde deviene menester precisar que, la declaratoria de nulidad de actas de asamblea general de propietarios tiene como teleología la procedencia, entre otros, en los casos en que sean adoptadas decisiones que contraríen las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal; circunstancia que, conforme lo descrito, se configura en este asunto, toda vez que se optó por una determinación no prevista en la ley vigente para este tipo de unidades residenciales y, aunque se ampara en los mismos estatutos del condominio (parágrafo del artículo 16), estos deben tenerse por no escritos, en lo pertinente, por así disponerlo el parágrafo 1° del artículo 5° de la tan citada ley 675. 6 PDF 03 -Cuaderno contestación demanda – 1ª Instancia – Folio 44. 7 Artículo 86 Ley 675 de 2001, inciso segundo: “Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.” (Negrita fuera de texto).
Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Lo anterior impone la aniquilación de la decisión controvertida en lo que atañe al punto número siete (07) del acta y así se declarará, por desconocimiento de lineamientos previstos en la Ley 675 de 2001, según la cual “En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”.
En consecuencia, se revocará la sentencia anticipada apelada para en su lugar acceder a la pretensión de nulidad de acta de asamblea propuesta; siendo importante precisar que con el material probatorio obrante en el expediente resulta suficiente para decidir de fondo el litigio, sin que sea necesario acudir a recaudo adicional; dando así aplicación a lo reglado en el artículo 278 del C. G. del P., que prevé: “En cualquier estado del proceso, el juez deberá dictar sentencia anticipada, total o parcial, en los siguientes eventos: (…) 2.
Cuando no hubiere pruebas por practicar”. Igualmente, habrá de anotar que, con las consideraciones expuestas, basta para desestimar las excepciones enfiladas por la parte demandada, denominadas “INEXISTENCIA DE CAUSA DEBIDA PARA DEMANDAR”,“LEGALIDAD DEL ACTA ATACADA”, “DARLE AL PROCESO UNA INTENCIÓN MÁS ALLÁ DE LA QUE SE PERMITE POR LEY” y “PRESCRIPCIÓN”; pues es claro que el demandante, en su condición de titular del derecho real de dominio de uno de los bienes que integran la propiedad horizontal (aunque fuese en copropiedad), se encuentra plenamente habilitado para enfilar la presente acción, misma que se radicó oportunamente, es decir, dentro del interregno que la ley procesal prevé para este tipo de procesos (2 meses), con una causa válida para demandar consistente en el desconocimiento de disposiciones reglamentarias legales de obligatorio cumplimiento.
Por último, resta mencionar que, en virtud de lo establecido en el numeral 4° del artículo 365 del C. G. del P. debe imponerse condena en costas de ambas Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto instancias a la parte demandada, fijando como agencias en derecho de esta instancia, la suma equivalente a 1 SMLMV.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, EN SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. – REVOCAR la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto al interior del presente asunto, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta decisión y, en su lugar DISPONER: “PRIMERO: DECLARAR la nulidad, y por ende, DEJAR SIN EFECTO la decisión relativa a la aprobación del numeral 7° del acta de Asamblea de fecha 30 de abril de 2023, referente al pago de cuota de administración, por desconocimiento de lo establecido en el artículo 25 de la Ley 675 de 2001”:
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior, ORDENAR al Condominio Club Residencial Pasizara, adoptar los mecanismos pertinentes para que, en asamblea general, determine que el pago de cuota de administración debe realizarse acorde a los coeficientes de copropiedad, de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 16 (sin incluir el parágrafo) de la Escritura Pública No. 2956 de 27 de diciembre de 2012 y, en lo concerniente, la Ley 675 de 2001; tomando en consideración lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO: DETERMINAR que la cuota de administración calculada con base en el coeficiente de copropiedad deberá cancelarse con efectos retroactivos desde la vigencia 2023 y, hacia adelante, para lo cual podrán establecerse diversos mecanismos de pago, que consideren las condiciones particulares de los copropietarios.” Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto SEGUNDO. - CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandada.
Las agencias en derecho se tasan en la suma equivalente a 1 SMLMV.
TERCERO. - ORDENAR, una vez culminada la actuación procesal, el envío del expediente al Juzgado de origen, dejando las anotaciones correspondientes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE AIDA MÓNICA ROSERO GARCÍA Magistrada Con permiso concedido mediante Res. No. 095 de 11 de marzo de 2025. PAOLA ANDREA GUERRERO OSEJO Magistrada Firmado Por: Aida Monica Rosero Garcia Magistrada Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Marcela Adriana Castillo Silva Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Código de verificación: 6cb249536bb73e8917414e6dbfb05a58ae10e482131411a2443a5c 84db798c04 Documento generado en 11/03/2025 02:16:43 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Apelación de sentencia en proceso verbal N° 2023-00158-01 (888-24)