CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, Enero Veintiocho (28) de Dos Mil Veinticinco (2025). MAGISTRADA SUSTANCIADORA: DRA. CARMIÑA GONZÁLEZ ORTIZ. Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por el Apoderado Judicial de la parte demandante señor GREGORIO GARCIA PEREIRA, contra la sentencia fechada 29 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso Verbal de Impugnación de Actas promovido por el señor GREGORIO GARCIA PEREIRA contra la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA.
El señor GREGORIO GARCIA PEREIRA presenta demanda contra la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, con el fin de que se reconozcan las siguientes, PRETENSIONES 1. DECLARAR la NULIDAD e ILEGALIDAD de las decisiones adoptadas por la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA el día 24 del mes de septiembre de 2020, que se hace contener en el ACTA número 154 suscrita en esa misma fecha por la mencionada JUNTA ADMINISTRADORA. 2.
Una vez se DEJE SIN EFECTOS las decisiones o actuación de la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, que se hace contener en el Acta número 154 del 24 de septiembre de 2020 expedida por la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL, condénese en costas a la parte demandada.
Lo anterior, con base en los siguientes, HECHOS PRIMERO: El día 24 del mes de Septiembre de 2020 la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA dio el carácter de reunión extraordinaria a una sesión realizada Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 1 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- virtualmente en esa fecha desde las 2.30 PM, para lo cual se utilizó la aplicación Zoom, sala https://opensols.zoom.us/j/889867243”, ostentando la condición de Presidente el señor ENRIQUE JATTIN CHADID y secretario de la JUNTA ADMINISTRADORA el señor ANTONIO CASTILLO BECERRA, reunión en la cual contó con asistencia de PATRICIA EUGENIA DE CASTRO CASTAÑEDA identificada con la cedula de ciudadanía número 32.643.733 de Barranquilla, quien funge como Administradora y representante legal de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL.
SEGUNDO: La reunión extraordinaria de la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA se desarrolló en atención al siguiente orden del día: 1. Verificación del Quorum. 2. Lectura y aprobación del Orden del día. 3. Aprobación Acta anterior. 4. Estados financieros. 5. Asuntos por decidir: 5.1 Aprobación ajuste automático de coeficientes. 5.2 Recaudo de cuota Ordinaria con valor retroactivo. 5.3 Cobro de cuota extraordinaria 946MM (9 meses). 6.
Asuntos para informar debatir y decidir. 6.1 Infracciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 6.2 Queja formal de un copropietario – empleado de la admón. 6.3. Reactivación Transporte Interno. 6.4 Aprobación de proyectos. 6.5 Asuntos legales. 7. Proposiciones y Varios.
TERCERO: En la reunión extraordinaria del 24 de septiembre de 2020 la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA en el punto cinco (5) decidió, lo siguiente: “5. Asuntos por decidir. 5.1 Aprobación ajuste automático de coeficientes. Explicó el Sr Eduardo de la Hoz, que de acuerdo a lo establecido en los Estatutos de la Copropiedad la Administración presenta a la Junta Administradora para su aprobación la siguiente tabla de modificación de índices y coeficientes.
Aclarando que esta modificación se basa en un análisis de las circunstancias actuales de los lotes para los cuales se proponen la modificación y se ha hecho con base en la ley y los estatutos y según el procedimiento establecido en el artículo 80 del Reglamento. Explicó que para el Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 2 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- caso de lotes cuyo índice inicial fue de $ 40.000 se ha adelantado una revisión de sus condiciones en cuanto a disponibilidad de servicios públicos, vías de acceso y espacios públicos, pues la Urbanización Lomas de Caujaral ha adelantado desde 2014 importantes inversiones que han modificado de hecho el estatus de algunas unidades privadas.
Para esto se ha tomado en consideración lo establecido en los estatutos y en el Decreto 1077 de 2015. Art. 2.1.1.1.1.1.2 que señala lo siguiente: “Se entiende por lote o terreno urbanizado, para cualquier modalidad de solución de vivienda, aquel que cuenta con las acometidas domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía, vías de acceso y espacios públicos conforme a la normatividad urbanística de cada municipio”.
Una vez analizada la tabla y de muchos debates al respecto como: la condición especial con que cuenta el club, las circunstancias de los lotes de grandes extensiones que requieren importantes obras de urbanismo para poder desarrollarlas y teniendo en cuenta que la ley establece como condición para que un lote sea considerado urbanizable que cuente con vías e infraestructura de servicios públicos, el Sr presidente de la Junta sometió a votación aprobar el ajuste automático de los coeficientes y el cobro inmediato de las expensas comunes y extraordinarias de acuerdo a estas modificaciones y a los estatutos el cual fue aprobado con el voto negativo de los señores Gregorio García, Antonio Castillo.
Y la solicitud del Sr Juan Amín de analizar la condición especial con que cuenta el Club. La Junta bajo estas circunstancias aprobó incluir en esta modificación todos los predios incluyendo los del Sr Gregorio García y el Lote de 50.000 Mts2 des englobado por el Club en los bajos del caney, los cuales se someterán a una revisión por parte de Servilonjas.
En el momento que se obtenga el resultado de la revisión se llevara nuevamente a la junta y el resultado se aplicara retroactivamente”. (…) ( ) “ 5.2 Recaudo de cuota Ordinaria con valor retroactivo Seguidamente tomo la palabra el Sr Eduardo de La Hoz quien explicó que dentro de los decretos expedidos por el Gobierno Nacional en el marco de la lucha contra la pandemia estableció el aplazamiento del cobro en el ajuste anual de la Cuotas Extraordinarias en las copropiedades.
Indicando los siguientes decretos: a. El Decreto 417 del 17 de marzo de 2020 estableció el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio Nacional. El 25 de agosto el Ministerio de Salud expidió la Resolución 1462 de 2020 que prorrogó el estado de emergencia hasta el 30 de noviembre de 2020. b. El artículo 9 del Decreto 589 estableció también que “Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020”.
Explicó el Sr De la Hoz que solo a partir de julio 1 las cuotas podrían llevar reajuste, esto es, que lo que cada copropietario estaba pagando en marzo debía mantenerse igual hasta junio 30. En el caso de la copropiedad, aclaró que en la medida en que la Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 3 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- Asamblea no se ha reunido para establecer el incremento anual de cuotas ordinarias no se podría cobrar este ajuste a partir de julio c. El artículo 9 mencionado anota también: “Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente”.
Según análisis de portales especializados como https://contodapropiedad.com/listo-el-borrador-de-normas-para-lapropiedad horizontal-por-covid-19/: “A partir de julio se deberán pagar tales reajustes, no solo para las cuotas de administración del mes de julio y siguientes, sino de manera retroactiva por lo que no se pagó en abril, mayo y junio, pues debemos recordar que los presupuestos se aprueban de manera anual, y el decreto no prohibió o suspendió el pago de los reajustes, sino que los aplazó”.
Hizo énfasis en que el Decreto no condonó el pago del monto en el cual queden incrementadas las expensas individuales al disponerse de un nuevo presupuesto: aplazó su cobro y por tanto su recaudo. En consecuencia, el monto a pagar por expensas comunes en el período abril. 1.2020-marzo.30.2021 una vez se ajuste el presupuesto en Asamblea debe pagarse en su totalidad en el período que transcurra entre la aprobación de la Asamblea y marzo.2021.
Realizada esta explicación intervino el Sr Héctor Rodelo, miembro del Comité Financiero, quien le recordó a los miembros de junta el stress de la caja causado a la copropiedad como consecuencia de las nuevas obras u obras complementarias aprobadas por la junta, explicando que el Comité Financiero recomienda que al no cobrarse reajuste durante el periodo de Marzo a Septiembre de 2020 en razón a que no se ha reunido la Asamblea, una vez aprobado el presupuesto, en el cual se está trabajando, dicho reajuste sea cobrado de manera retroactiva, lo cual significaría un alivio al stress de caja.
Propuesta que fue acogida y aprobada por unanimidad.”.
CUARTO: En este punto de los hechos, es importante memorar que la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL solicitó estudio jurídico a la FEDERACION COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PROPIEDAD RAÍZ “SERVILONJAS” donde la Copropiedad demandada admitió tener dudas respecto a la decisión tomada por su junta administradora el día 24 de septiembre de 2020, al formularle, a la mencionada entidad especializada el siguiente cuestionario: (…) “1.
El artículo 80 de los estatutos incorporó un mecanismo que permite ajustar periódicamente los coeficientes de copropiedad, teniendo en cuenta que la urbanización se encuentra en desarrollo y construcción. En consecuencia, las mutaciones causadas por des englobes, por obras de urbanismo en la copropiedad, por construcciones o inclusión de obras de urbanización se reflejan en modificación o establecimiento de coeficientes de acuerdo a las fórmulas previstas en el artículo 79 de los estatutos.
La Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 4 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- Administradora ha presentado en varias ocasiones a la Junta Administradora para su aprobación ajustes automáticos de coeficientes, pero existen algunas dudas, entre otras: (…) “La Administradora ha presentado en varias ocasiones a la Junta Administradora para su aprobación ajustes automáticos de coeficientes, pero existen algunas dudas, entre otras: 1.1 Cuál fue el sentir en identificar Lotes No Urbanizados y Lotes Urbanizados, que parámetros se tuvieron en cuenta para su clasificación. 1.2 ¿Cómo y en qué circunstancias objetivas debe hacerse el cambio de estatus a un Lote No urbanizado para considerarlo Lote Urbanizado (pasar de 40.000 a 80.000)? 1.3 ¿Cómo y en qué circunstancias objetivas debe hacerse el cambio de estatus a un Lote Urbanizado para considerarlo Lote Urbanizado con Construcción (pasar de 80.000 a 120.000)?”
QUINTO: La Dirección Jurídico Técnico Nacional de la FEDERACION COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PROPIEDAD RAÍZ – SERVILONJAS, en concepto del 30 de octubre, procedió a absolver todas las inquietudes y preguntas formuladas por la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL, siendo relevantes dentro de la presente causa petendi las respuestas que en extracto reseñan con claridad lo siguiente: (…) “Como se puede ver, no basta con el paso de ciertos servicios por el frente de un lote para entender que este cuenta con obras de urbanismo, ya que se requiere que se construyan las acometidas, es decir la línea que conecta la red de distribución del servicio público con el punto de conexión de la casa, conjunto o edificio”.
(Negrillas y subrayas fuera de texto) A la Pregunta: 1.1., SERVILONJAS, respecto al sentir en identificar Lotes No Urbanizados y Lotes Urbanizados, y los parámetros que se deben tener en cuenta para su clasificación respondió de la siguiente manera: (…)”Por lo tanto, el sentir de haber identificado los lotes No urbanizados y lotes Urbanizados, correspondió en su momento a la Junta Administradora de haber identificado los lotes No urbanizados y lotes Urbanizados, No obstante, esta se basó en el requisito legal establecido en la ley 675 de 2001 artículo 27 (…): “Por lo anterior, teniendo en cuenta que efectivamente existe una diferencia entre unos y otros, por su destinación y características, es una clasificación totalmente viable y ajustada a la ley.
En su momento, por las características del proyecto, se consideró viable, discriminar en estos tres ítems, ya que era la realidad que se estaba viviendo. No obstante, es entendible que las condiciones de la Urbanización son cambiantes” A la pregunta 1.2, sobre qué debe hacerse para el cambio de estatus de un Lote No urbanizado para considerarlo Lote Urbanizado, es decir para pasar de $40.000 a $80.000, SERVILONJAS fue categórica al explicar que el LOTE NO URBANIZADO, “no cuenta con las acometidas domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía, vías de acceso y espacio público” Respondió igualmente SERVILONJAS, en este punto de la pregunta, lo siguiente: (…) “Quedando claro que un lote no urbanizado al que: 1.
Se le expide licencia urbanística. 2. Se le Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 5 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- instalan acometidas de servicios públicos. 3.
Cuenta con vías de acceso. Cambia su condición a lote Urbanizado sin construcción. A partir de ese momento para el cálculo de coeficiente se deberá tener en cuenta el índice de metro cuadrado de 80.000” (Negrillas y subrayas fuera de texto) A la pregunta 1.3, sobre qué debe hacerse para el cambio de estatus de un Lote No urbanizado para considerarlo Lote Urbanizado, es decir para pasar de $80.000 a $120.000, SERVILONJAS fue contundente al explicar que el LOTE NO URBANIZADO “no cuenta con las acometidas domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía, vías de acceso y espacio público” Respondió igualmente SERVILONJAS, en este punto de la pregunta, lo siguiente (…)” Quedando claro que un Lote Urbanizado al que: 1.
Se le expide licencia de construcción. 2. Se ejecuta la licencia con la construcción sobre su lote de terreno, dentro de los términos y prórrogas de las licencias. 3. Si es propiedad horizontal, de conformidad con su reglamento que establece las unidades privadas, sus cuadros de áreas privadas y comunes, libres y construidas, y su respectivo coeficiente de copropiedad.
Cambia su condición a Lote Urbanizado con construcción. A partir de ese momento para el cálculo de coeficiente se deberá tener en cuenta el índice de metro cuadrado de 120.000”. (Negrillas y subrayas fuera de texto).
SEXTO: El artículo 2.2.6.1.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015, modificado por el artículo 2 del Decreto Nacional 1203 de 2017, define las licencias urbanísticas como “(…) el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, por medio del cual se autoriza específicamente a adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y realizar el loteo o subdivisión de predios.
El otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismo resistentes y demás reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando se hayan cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma.
(…).
SEPTIMO. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 4 del Decreto Nacional 1203 de 2017, la licencia de construcción “Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 6 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia.
En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación. (…)”.
OCTAVO. En esta misma dirección la Corte Constitucional de nuestro País ha advertido que los órganos de administración de la copropiedades, están obligados a sujetar sus actuaciones y procedimientos a lo dispuesto en la ley, al expresar que: “Ahora bien, la propiedad horizontal está concebida como un régimen jurídico especial de derecho de dominio en el cual los copropietarios tienen reguladas sus obligaciones y derechos en el Reglamento de la Copropiedad y en la misma Ley; en tales preceptivas también se encuentran señalados los órganos de administración y dirección que deben guiar sus actuaciones, su composición, funcionamiento y forma de tomar decisiones.
La jurisprudencia ha dispuesto que los órganos de administración y decisión de la copropiedad por razón de los intereses sociales que regentan, se asimilan a autoridades, pues toman decisiones que afectan a los copropietarios y residentes. Como autoridades pues, los órganos de administración en el ámbito de la copropiedad, están obligados a observar los procedimientos que dicta el reglamento y la ley para el trámite de las decisiones, de manera que inobservarlos puede afectar el derecho a un debido proceso1”.
(Subrayas y negrillas fuera del texto).
NOVENO. Que mi representado GREGORIO GARCIA PEREIRA, es propietario de los predios identificados con las matrículas inmobiliarias 040-381723 y 040-507 109, los cuales se encuentran localizados en el Kilómetro 9, en el Municipio de Puerto Colombia, Departamento del Atlántico en la Urbanización LOMAS DE CAUJARAL de acuerdo a los certificados de tradición expedidos por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barranquilla.
ACTUACION DE PRIMERA INSTANCIA La presente demanda correspondió por reparto al Juzgado Once Civil del Circuito de esta ciudad, la cual fue rechazada por haber operado la Caducidad, por auto de fecha 04 de diciembre de 2020, decisión contra la cual la parte demandante interpuso recursos de reposición y en subsidio apelación, recursos que fueron resueltos en auto del 12 de febrero de 2021, no reponiendo el auto y concediendo el recurso de apelación subsidiario, el cual fue resuelto por esta Sala por auto de fecha 04 de mayo de 2021, revocándose la decisión y ordenándose que la Juez Aquo procediera al estudio correspondiente para determinar su admisión.- Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 7 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- Por auto del 18 de mayo de 2021, se admitió la demanda, una vez notificada la parte demandada, descorre el traslado, oponiéndose a las pretensiones de la demanda, presentando excepción de mérito de LEGALIDAD DE LA REUNION DE LA JUNTA ADMINISTRADORA, CONTENIDA EN EL ACTA 154 DEL 24 DE SEPTIEMBRE DE 2020.Así mismo, la parte demandada presenta excepciones previas de INEXISTENCIA DEL DEMANDADO y HABER NOTIFICADO A PERSONA DISTINTA A LA QUE FUE DEMANDADA, las cuales fueron resueltas en proveído de fecha 10 de marzo de 2022, decisión contra la cual la parte demandada interpuso recurso de reposición, el cual fue resuelto el día 06 de abril de 2022, no reponiendo la decisión. El día 02 de agosto de 2022, se llevó a cabo audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P. cumpliéndose las etapas de conciliación e interrogatorio, la cual fue suspendida y se continuo el día 29 de septiembre de 2022, surtiéndose las etapas de Fijación del Litigio, Saneamiento del proceso y decreto de pruebas, siendo suspendida.
El 09 de abril de 2024, se continuo la audiencia, surtiéndose la etapa de práctica de pruebas, recibiéndose el testimonio del señor ANTONIO CASTILLO BECERRA, se declara cerrado el periodo probatorio siendo suspendida, y se continua el 15 de mayo de 2024, surtiéndose la etapa de alegatos de conclusión, dándole la Juez Aquo aplicación al artículo 373, numeral 5°, inciso 3° del C.G.P. señalando que la sentencia se dictará por escrito y el sentido del fallo es negándose las pretensiones.
El día 29 de mayo de 2024, se profiere sentencia en la cual la Juez A-quo, niega las pretensiones de la demanda, decisión contra la cual parte demandante interpone recurso de apelación, el cual es concedido.
FUNDAMENTOS DEL A-QUO Inicia el Juez A-quo, haciendo un estudio del Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia que se encuentra desarrollado en la ley 675 de 2001, determinando como Problema Jurídico: Establecer si de acuerdo al acervo probatorio allegado al plenario, le asiste razón al demandante al manifestar que el ACTA DE REUNION DE FECHA 24 DE SEPTIEMBRE DE 2020 realizada por la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA JURBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, se realizó con vulneración a los estatutos y normas que regulan la propiedad horizontal.
Deja establecido que el desacuerdo presentado por el demandante no tiene nada que ver con las condiciones en la cual se convocó la asamblea de propietarios, la cual, se ajustó a las normas legales y estatutarias, solo establece su inconformidad con lo decidido en la asamblea, más específicamente el cambio de denominación de sus propiedades y con este cambio el aumento en las cuotas de administración. Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 8 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.La parte pasiva entre sus argumentos ha manifestado que los lotes y viviendas construidas en la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL – UNIDAD CERRADA, desde el año 2013 hasta el año 2020, ha venido desarrollándose, edificándose nuevas construcciones y obras de urbanismo.
Basado en todo el desarrollo urbanístico que ha tenido la Urbanización Privada, tomó la decisión la Junta Administradora que los lotes de grandes extensiones que requieran obras de urbanismo para poder desarrollarse, esta tuvo en cuenta lo establecido en la Ley, es decir que para que un lote fuera considerado urbanizable, este debía contar con vías de acceso, infraestructura para los servicios públicos e iluminación, premisas estas que se tuvieron en cuenta para dar aplicación al cambio de categorización de los lotes, lo que conlleva al incremento del coeficiente, el cual se encuentra ajustado a la Ley 675 del 2001, en su artículo 25.
“El texto de la Ley 675 del 2001 - ARTÍCULO 25. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2.
El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.” El hecho de que los lotes del demandante señor GREGORIO GARCIA PEREIRA, no han sido desarrollado internamente, por este, no significa que este no cuenta con vías de acceso, servicios públicos, iluminación, situación esta que expresó la representante legal de la demandada señora PATRICIA DE CASTRO CASTAÑEDA de la Junta Administradora URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL – UNIDAD CERRADA, que al construirse las vías se mejoró la urbanización, los cuales tienen acceso a los servicios públicos.
Ahora bien, interpretar el desarrollo de un lote de acuerdo a las modificaciones realizadas en su interior, nos lleva a un estado interno del querer del propietario, quien es el que decide pedir licencia urbanística, hacer una o unas construcciones al interior de su propiedad y solicitar las instalaciones internas de los servicios públicos, es decir que si su decisión es mantener el bien sin afectación alguna, nunca debería cambiar su condición de lote no urbanizado, posición ésta muy parcial y restrictiva.
En cambio el despacho acoge la postura de que si debería cambiar la denominación del bien al interior de la copropiedad es la facilidad que el mismo cuente con la debida infraestructura que le permitan acceder a un mejor desarrollo, es decir, tener las acometidas de los servicios públicos que le sean fácil su acceso a sus instalaciones, que Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 9 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.cuente con una vía para llegar al inmueble, que cuente con las iluminaciones públicas y demás afectaciones que le den un mayor valor y accesibilidad al mismo.
Razón por la cual, este despacho no encuentra ninguna nulidad en el acta de asamblea Extraordinaria realizada el día 24 de septiembre del año 2020, que deba declararse. FUNDAMIENTOS DEL RECURSO 1.- Entre las pruebas documentales la primera instancia menciona tan solo cuatro pruebas, entre ellas el acta 154 de la reunión de la Junta Administradora de Lomas de Caujaral pero la juez omitió mencionar que dentro del plenario reposa el acta No. 155 de 8 de octubre de 2020 de la Junta Administradora de la Urbanización Lomas de Caujaral donde deciden aprobar el acta anterior, es decir el acta impugnada No. 154 de dicha junta.
La contradicción es que en el acta 154 se acordó estudiar el dictamen de la empresa Servilonjas que fue elaborado el 30 de octubre de 2020 pero el acta 155 del 8 de octubre de 2020 muestra que la Junta contradice su propia decisión y deciden aprobar el acta 154 sin haber estudiado el concepto de Servilonjas que claramente señala que un lote desprovisto de acometidas no puede considerarse como lote urbanizado.
De dicha acta 155 se encuentra mentada en el testimonio del miembro Antonio Castillo quien depuso en el proceso de la referencia e incurrió en contradicciones respecto del contenido de las actas con lo que ocurrió en la realidad en relación con las decisiones tomadas por la Junta. Dicha acta se encuentra en el archivo 0099AportaActas del cuaderno principal. 2.
Tampoco tuvo en cuenta la sentencia impugnada el aporte del archivo digital en pdf 0088SolicitudAportePruebas efectuada por Gregorio García al momento de efectuar su declaración, donde se anexa el documento denominado Actualización catastral del año 2022 de la Urbanización Lomas de Caujaral donde se estipula por señalamiento en el mapa del lote de propiedad del demandante que el lote es catalogado como zona 40 con el más bajo valor, es decir es un lote no urbanizado.
Dicho documento fue enviado por correo electrónico al momento de efectuar su declaración. 3. La sentencia no hizo un análisis constitucional y de legalidad del artículo 89 y el 90 del estatuto de la Urbanización Lomas de Caujaral, en cuanto la Junta fue delegada para reformar coeficientes de copropiedad que implican mayorías calificadas de la Asamblea de la Copropiedad y es una facultad indelegable y propia de las asambleas y no una minoría. Adicionalmente la Junta se abroga en dichos artículos facultades de autoridad de urbanismo que corresponde a entes públicos no a entes privados de tal modo que infringen normas de urbanismo con carácter de orden público, incluida la ley de servicios públicos domiciliarios, el Decreto 1077 de 2015 y normas urbanísticas de orden nacional y municipal. 4.
La sentencia no tuvo en cuenta que los procedimientos para cambiar la categoría de un lote a urbanizado, se amañó la realidad, ya que lo exigido era un lote con acometidas y reemplazó la junta tal requisito con el que un lote tuviera la potencialidad de obtener en un futuro dichas acometidas efectivamente realizadas. Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 10 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.5.
La sentencia no tuvo en cuenta de manera plena la declaración de ANTONIO CASTILLO, sino que acortó la exposición del contexto de la tabla de coeficientes para “tomar con pinzas” su testimonio sin pronunciarse expresamente si aceptaba la tacha del testigo o no propuesta por la Urbanización Lomas de Caujaral. 6. La sentencia no tuvo en cuenta el concepto claro de Servilonjas al decir que el cambio en el valor de cuotas de administración debe el lote tener acometidas y no era exigible dicha cuota por la sola existencia de una vía. 7.
Se solicitó tener en cuenta de oficio pruebas aportadas, pero no hubo pronunciamiento de la primera instancia sobre dicho punto. CONSIDERACIONES Sea lo primero dejar determinado, que debe tenerse en cuenta al momento de resolver el recurso de apelación el inciso 1° del artículo 328 del C.G.P. que dispone: “Art. 328.- El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”. - En el caso que nos ocupa, nos encontramos dentro de un proceso de Impugnación de Actos de Asambleas, Juntas Directivas o de Socios, el cual se encuentra regulado en el artículo 382 del C.G.P. disposición que en su inciso 1°, señala: “Art. 382.- La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, sólo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.”. - Esta clase de proceso, tiene como finalidad determinar si la decisión impugnada se profirió teniendo en cuenta el cumplimiento de los estatutos reglamentarios, en este caso, debe estudiarse y determinarse si al expedirse el acta 154 de la Junta Administradora de Lomas de Caujaral, se incurrió en causal de nulidad, que conlleve a dejar sin efectos las decisiones que allí se tomaron.
Para ello ha de darse aplicación a los artículos 320, 322, numeral 3°, 327 y 328 del C.G.P. teniendo en cuenta los argumentos expuestos por el Apoderado Judicial de la parte demandante, señor GREGORIO GARCIA PEREIRA. – En el primer reparo, se alega que entre las pruebas documentales la primera instancia menciona tan solo cuatro pruebas, entre ellas el acta 154 de la reunión de la Junta Administradora de Lomas de Caujaral pero la juez omitió mencionar que dentro del plenario reposa el acta No. 155 de 8 de octubre de 2020 de la Junta Administradora de la Urbanización Lomas de Caujaral donde deciden aprobar el acta anterior, es decir el acta Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 11 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.impugnada No. 154 de dicha junta.
La contradicción es que en el acta 154 se acordó estudiar el dictamen de la empresa Servilonjas que fue elaborado el 30 de octubre de 2020 pero el acta 155 del 8 de octubre de 2020 muestra que la Junta contradice su propia decisión y deciden aprobar el acta 154 sin haber estudiado el concepto de Servilonjas que claramente señala que un lote desprovisto de acometidas no puede considerarse como lote urbanizado.
De dicha acta 155 se encuentra mentada en el testimonio del miembro Antonio Castillo quien depuso en el proceso de la referencia e incurrió en contradicciones respecto del contenido de las actas con lo que ocurrió en la realidad en relación con las decisiones tomadas por la Junta. Dicha acta se encuentra en el archivo 0099AportaActas del cuaderno principal.
En el acta 154, respecto al dictamen de la empresa Servilonjas, se resolvió: “Una vez analizada la tabla y de muchos debates al respecto, como: la condición especial con que cuenta el club, las circunstancias de los lotes de grandes extensiones que requieren importantes obras de urbanismo para poder desarrollarlas y teniendo en cuenta que la ley establece como condición par que un lote sea considerado urbanizable que cuente con vías e infraestructura de servicios públicos, el Sr presidente de la Junta sometió a votación aprobar el ajuste automático de los coeficientes y el cobro inmediato de las expensas comunes y extraordinarias de acuerdo a estas modificaciones y a los estatutos el cual fue aprobado por la mayoría de los miembros asistentes con excepción de los señores Gregorio García, Antonio Castillo.
Y la solicitud del Sr Juan Amín de analizar la condición especial de que cuenta el Club. La Junta bajo estas circunstancias aprobó incluir en esta modificación todos los predios incluyendo los del señor Gregorio García y el Lote de 50.000 Mts2 des englobado por el Club en los bajos del caney, los cuales se someterán a una revisión por parte de Servilonjas.
El resultado de la revisión por parte de SERVILONJAS en cuanto a la interpretación de los artículos de los estatutos que regulan el cambio de estado de los lotes se llevará a junta y en el caso dado que resulte de su análisis una interpretación diferente a la aquí asumida por la junta se procederá a realizar los cambios en la liquidación de las cuotas de los copropietarios con carácter retroactivo afectando la facturación.” De lo anterior, se desprende que lo decidido en el acta 154, fue someter a revisión la modificación del ajuste de las cuotas de administración de los predios del señor Gregorio García por parte de Servilonjas.
Una vez allegado el resultado por parte de Servilonjas, el mismo se llevaría a Junta para el estudio y la decisión correspondiente, lo cual lleva a concluir que la actuación de la Junta en l acta 155 es ajustada al trámite establecido para la aprobación del acta anterior, que en este caso era el acta 154, realizada en el acta 155, corresponde al trámite establecido para ello, cual aprobar el acta anterior.
En ningún momento, la aprobación del acta 154 quedó supeditada a la presentación del informe de Servilonjas, como el impugnante, por tanto, no prospera este reparo. En el segundo reparo, se indica que tampoco tuvo en cuenta la sentencia impugnada el aporte del archivo digital en pdf 0088SolicitudAportePruebas efectuada por Gregorio García al momento de efectuar su declaración, donde se Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 12 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- anexa el documento denominado Actualización catastral del año 2022 de la Urbanización Lomas de Caujaral donde se estipula por señalamiento en el mapa del lote de propiedad del demandante que el lote es catalogado como zona 40 con el más bajo valor, es decir es un lote no urbanizado.
Dicho documento fue enviado por correo electrónico al momento de efectuar su declaración. Al respecto, se tiene que la Juez A-quo, al momento de proferir la sentencia realizó el análisis de todas las pruebas que se allegaron, obsérvese que al determinar el problema jurídico señaló: “Establecer si de acuerdo al acervo probatorio allegado al plenario, le asiste razón al demandante al manifestar que el ACTA DE REUNION DE FECHA 24 DE SEPTIEMBRE DE 2020.
Realizada por la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA JURBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, se realizó con vulneración a los estatutos y normas que regulan la propiedad horizontal.” (Se resalta). - Así mismo, en las páginas 6 y 7 señaló: “Decantado lo anterior, procede el despacho hacer el análisis de las pruebas allegadas para poder llegar a una decisión.” Por tanto, se ha de concluir que la Juez Accionada le dio aplicación al artículo 176 del C.G.P. apreciando las pruebas en su conjunto de acuerdo a las reglas de la sana critica, resaltando aquellas que respaldan la tesis en que sustenta su decisión, la cual difiere de la tesis del aquí impugnante.
En el tercer reparo, se alega que la sentencia no hizo un análisis constitucional y de legalidad del artículo 89 y el 90 del estatuto de la Urbanización Lomas de Caujaral, en cuanto la Junta fue delegada para reformar coeficientes de copropiedad que implican mayorías calificadas de la Asamblea de la Copropiedad y es una facultad indelegable y propia de las asambleas y no una minoría. Adicionalmente la Junta se abroga en dichos artículos facultades de autoridad de urbanismo que corresponde a entes públicos no a entes privados de tal modo que infringen normas de urbanismo con carácter de orden público, incluida la ley de servicios públicos domiciliarios. – En este punto es de recordar que el artículo 281 del C.G.P. en sus incisos 1º, 2º y 3º que disponen: “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado se le reconocerá solamente lo último.” Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 13 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- Lo anterior, por cuanto el punto que se invoca en este reparo, cual es que se declare inconstitucional la delegación que le otorgó la Asamblea de Copropiedad a la Junta Administradora para reformar los coeficientes de propiedad, por ser una facultad indelegable, abrogándose facultades de autoridad de urbanismo, no fue materia de hecho ni de pretensión alguna dentro de la demanda, por tanto, es un punto que no puede ser materia de pronunciamiento en la sentencia proferida por ser violatorio del deber de congruencia que debe guardar toda sentencia judicial, por lo que no prospera este reparo.En el cuarto reparo se indica que la sentencia no tuvo en cuenta que los procedimientos para cambiar la categoría de un lote a urbanizado, se amañó la realidad, ya que lo exigido era un lote con acometidas y reemplazó la junta tal requisito con el que un lote tuviera la potencialidad de obtener en un futuro dichas acometidas efectivamente realizadas. - En el caso que nos ocupa, en el acta impugnada se resolvió: “Una vez analizada la tabla y de muchos debates al respecto, como: la condición especial con que cuenta el club, las circunstancias de los lotes de grandes extensiones que requieren importantes obras de urbanismo para poder desarrollarlas y teniendo en cuenta que la ley establece como condición para que un lote sea considerado urbanizable que cuente con vías e infraestructura de servicios públicos, el Sr presidente de la Junta sometió a votación aprobar el ajuste automático de los coeficientes y el cobro inmediato de las expensas comunes y extraordinarias de acuerdo a estas modificaciones y a los estatutos el cual fue aprobado por la mayoría de los miembros asistentes con excepción de los señores Gregorio García, Antonio Castillo.
Y la solicitud del Sr Juan Amín de analizar la condición especial de que cuenta el Club.” El punto a decidir, es si es procedente el cambio de categoría de los lotes de propiedad del demandante a urbanizable y para ello ha de tenerse en cuenta los fundamentos que aparecen determinados en el acta impugnada, de la cual se extraen los siguientes aspectos: (i) Inicialmente los terrenos del demandante no contaban con vías de acceso, ni con la infraestructura de servicios públicos.
(ii) En la actualidad y por obras realizadas por la Urbanización, los lotes de propiedad en la actualidad cuentan con vías de acceso y con la infraestructura para la instalación de los servicios públicos. El artículo 80 de los Estatutos de la Corporación demandada, establece: “Por delegación estatutaria de la asamblea general de copropietarios, la junta administradora, previa aprobación conforme a la ley y los estatutos de los des englobes que den lugar al nacimiento de nuevas unidades inmobiliarias privadas, construcciones y obras de urbanismo, que modifiquen los índices de valor establecidos inicialmente y en consecuencia sus coeficientes de copropiedad, dará visto bueno a las reformas automáticas a los coeficientes pertinentes, que Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 14 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.deberá presentar a la respectiva junta el administrador, y dará instrucciones precisas a este para que las aplique de inmediato.” (Se resalta). - De lo anterior, se desprende que uno de los requisitos para el cambio de categoría de los lotes de propiedad del demandante, es la existencia de obras de urbanismo, las cuales fueron realizadas por la Corporación, y al respecto se trae a colación la Resolución 070 de 2011, de febrero 04 de 2011, expedida por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” (IGAC), por medio de la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral, en el parágrafo 3° del artículo 86, dispone: “Parágrafo 3°.
Para fines catastrales y estadísticos los lotes se clasificarán de acuerdo con su grado de desarrollo, así: R. Lote urbanizable no urbanizado: Predios no construidos que, estando reglamentados para su desarrollo, no han sido urbanizados. S. Lote urbanizado no construido o edificado: Predios no construidos que cuentan con algún tipo de obra de urbanismo.
T. Lote No Urbanizable: Predios que de conformidad con la reglamentación no se permite su desarrollo urbanístico.” Así mismo, encontramos el Concepto Sala de Consulta C.E. 1502 de 2003, del Consejo de Estado – Sala de Consulta y Servicio Civil que señala: Departamento Administrativo de la Función Pública Concepto Sala de Consulta C.E. 1502 de 2003 Consejo de Estado - Sala de Consulta y Servicio Civil 1 EVA - Gestor Normativo Concepto Sala de Consulta C.E. 1502 de 2003 Consejo de Estado - Sala de Consulta y Servicio Civil Definición de vínculos para la Norma: i=10510; i=10510;
PROYECTO DE URBANIZACIÓN - Alcance de la expresión / URBANIZACIÓN - Concepto / URBANISMO - Concepto / PROYECTO DE URBANISMO Alcance de la expresión / ACTUACIÓN URBANÍSTICA PÚBLICA Ley 388 de 1997. Un proyecto consiste básicamente en un plan para la realización de una cosa, un programa para ejecutar una idea; mientras que la palabra "urbanización" tiene dos acepciones: el núcleo residencial urbanizado y la acción y efecto de urbanizar, verbo éste que es definido por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española como "convertir en poblado una porción de terreno o prepararlo para ello, abriendo calles y dotándolas de luz, pavimento y demás servicios Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 15 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.municipales", en otras palabras, construir un núcleo residencial, como dice el mismo diccionario, un barrio, con sus vías y servicios públicos.
La porción de terreno resulta de la parcelación y por ende esta forma parte del proyecto de urbanización. Por consiguiente, esta expresión se refiere, según su sentido natural y obvio, como dispone el Código Civil, en su artículo 28, que se deben interpretar las palabras, a los planes para la construcción de conjuntos residenciales o barrios con vías y servicios, a partir de la parcelación del predio respectivo.
La norma no se debe entender como alusiva a "proyectos de urbanismo", pues la palabra que emplea, de manera expresa, es "urbanización", y el urbanismo es un concepto mucho más amplio que el de urbanización, ya que, conforme lo define dicho diccionario, consiste en el "conjunto de conocimientos relativos a la creación, desarrollo, reforma y progreso de las poblaciones según conviene a las necesidades de la vida humana".
El urbanismo es un concepto mucho más vasto que el de urbanización, pues ésta se refiere a la parcelación de uno o más predios y a la construcción en uno o más de ellos de un conjunto habitacional o residencial con su infraestructura, en tanto que el urbanismo se refiere a la proyección y desarrollo de espacios adecuados para una ciudad de forma ordenada, y en consecuencia, engloba el diseño armónico y la construcción articulada con la identidad y el entorno de la ciudad, de plazas, parques, calles y avenidas, urbanizaciones, edificios de apartamentos y de oficinas, zonas comerciales e industriales, colegios y universidades, hospitales y centros de salud, instalaciones militares y de policía, escenarios deportivos, en fin, todo lo que constituye una ciudad.
Por ello, por esa gran diferencia de contenido, no se puede asimilar la expresión "proyectos de urbanización" a "proyectos de urbanismo", ni tomarlas como sinónimas para efectos de aplicar o extender el inciso final del aludido artículo 36 a los proyectos de urbanismo.”. - Por tanto, no prospera este reparo, al no existir amaño por parte de la Junta demandada, al estar demostradas las obras de urbanismo realizadas por la Urbanización, que dieron lugar al cambio de categoría de los lotes de propiedad del demandante. – En el quinto reparo, se señala que la sentencia no tuvo en cuenta de manera plena la declaración de ANTONIO CASTILLO, sino que acortó la exposición del contexto de la tabla de coeficientes para “tomar con pinzas” su testimonio sin pronunciarse expresamente si aceptaba la tacha del testigo o no propuesta por la Urbanización Lomas de Caujaral.
En la página doce (12) de la sentencia, la Juez A-quo, señaló: “En cuanto al testimonio del Dr. ANTONIO CASTILLO BECERRA, el cual fue tachado por la parte pasiva, en relación a que el mencionado señor, tiene un lote en la urbanización en estado no urbanizado, lo que le hace ser parcial en su declaración al tener un interés, aunado con su calidad de miembro de la junta y asesor jurídico.
En tal sentido esta judicatura al revisar esta declaración la mirara en estricto cuidado, centra la declaración del testigo en el hecho de que los lotes de propiedad del señor GREGORIO GARCIA PEREIRA, no han sufrido ninguna modificación en su interior, que la urbanización realizó obras de infraestructura aledañas al los lotes, tales como pasarle una vía publica al frete de los lotes, colocarle unas luminarias, que para su criterio eso no modifica la condición de los inmuebles para que mute su posición de lote no urbanizado a lote urbanizado sin construcción, también hace referencia a la consulta que se le realizara a Federación Colombiana De La Propiedad Horizontal y La Propiedad Raíz- SERVILONJAS, en la cual establece que la diferencia tiene que ver con la interpretación del artículo 80 de los estatutos.
Por esta judicatura, lo realmente trascendental de esta declaración es el hecho que solo existe una diferencia de interpretación de los reglamentos en armonía con las normas que rigen la materia.” (Se resalta). Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 16 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.Con lo anterior, queda desvirtuado este reparo, al existir pronunciamiento expreso en la sentencia, acerca de la tacha invocada por la parte demandada, en relación con el testimonio del señor ANTONIO CASTILLO BECERRA. – En el sexto reparo, se señala que no se tuvo en cuenta el concepto claro de Servilonjas al decir que el cambio en el valor de cuotas de administración debe el lote tener acometidas y no era exigible dicha cuota por la sola existencia de una vía. – Dentro del concepto rendido por Servilonjas, de conformidad con las definiciones y análisis que allí determina, señala que un lote urbanizado sin construcción es aquel predio no construido que cuenta con algún tipo de obra de urbanismo.
Pero, concluye señalándose en ese informe que el cambio de construcción solo se daría cuando al lote se le expida licencia urbanística, se le instalen las acometidas de servicios públicos y cuente con acometidas, no existiendo claridad al respecto, concepto que no era obligatorio acogerlo, ya que en la misma acta 154, se determinó que el concepto de Servilonjas, una vez presentado se llevaría a Junta para el estudio y la decisión correspondiente y se tiene que dentro de este proceso, ha quedado determinado que procedía el cambio de categoría de los lotes de propiedad del demandante, al estar demostradas las obras de urbanismo realizadas por la Urbanización, por lo que no prospera este reparo.En el séptimo reparo, se señala que se solicitó tener en cuenta de oficio pruebas aportadas, pero no hubo pronunciamiento de la primera instancia sobre dicho punto. – De acuerdo al artículo 169 del C.G.P. el Juez puede ordenar pruebas de oficio cuando sean útiles para la verificación de los hechos relacionados con las alegaciones de las partes.
La prueba de oficio en el proceso civil responde a la necesidad de arribar a la máxima aproximación de certeza de las premisas planteadas por las partes. La aporta el juez cuando este advierte la ausencia de un medio de prueba que es necesario para resolver el conflicto, por tanto, la necesidad de la prueba debe surgir del Funcionario Judicial, y no a solicitud de las partes.
Por lo que si el apoderado judicial de la parte demandante solicitó a la Juez A-quo, el decreto de pruebas de oficio, la Funcionaria no está obligada a emitir pronunciamiento alguno al respecto, por cuanto, se insiste, estas pruebas deben surgir de la necesidad de la prueba por parte del Juez para resolver el conflicto planteado, por lo que no prospera este reparo. – Teniendo en cuenta que no prosperan los reparos invocados por el Impugnante, parte demandante, que perseguían la revocatoria de la decisión, se impone la confirmación de la misma. - Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 17 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Quinta de Decisión Civil - Familia, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, R E S U E L V E:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha mayo 29 de 2024, proferida por el JUZGADO ONCE CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandante. Inclúyase la suma de un (1) salario mínimo legal mensual vigente, como agencias en derecho. Désele cumplimiento al artículo 366 del C.G.P.TERCERO: Ejecutoriado este proveído, no existiendo expediente físico que devolver al Juez A-quo, por la Secretaría de esta Sala, remítase al correo electrónico del Juzgado Once Civil del Circuito de esta ciudad, lo actuado por esta Corporación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE CARMIÑA GONZALEZ ORTZ BERNARDO LOPEZ SONIA ESTHER RODRIGUEZ NORIEGA Firmado Por: Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 18 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-011-2020-00196-03.RADICACIÓN INTERNA: 45.549.- Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 83462c1d87e725d8c66f03d8307d460aa0579c0db2f98ef4956f71484727 22b4 Documento generado en 28/01/2025 09:19:15 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 19