TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D. C., diez (10) de junio de dos mil veintiséis (2026). REF: VERBAL de IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA de ELGA RUTH VALENZUELA SÁNCHEZ y OTROS contra el EDIFICIO CENTRAL P.H. Exp. 038-2024-00222-01. MAGISTRADO PONENTE: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS. Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 27 de mayo y 3 de junio de 2026.
Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia calendada 8 de abril de 2026, pronunciada en el Juzgado Treinta y Ocho Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1.- El 25 de abril de 2024 (Derivado 02) Elga Ruth Valenzuela Sánchez, José Mauricio Cuestas Gómez, José Nicolas Gómez Medina e Iván Alirio Rámirez Rusinque, por intermedio de apoderado judicial, presentaron demanda en contra de la persona jurídica Edificio Central P.H. pretendiendo que se declare la nulidad absoluta del “presupuesto de la vigencia 2024 realizado por la ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL AÑO 2024 (…) el pasado 24 de febrero de 2024”.
Finalmente, pidieron condenar a la convocada en costas, gastos y agencias en derecho (Derivado 01). 2.- Las súplicas se apoyan en hechos que se sintetizan así (ib.): 2.1.- Los demandantes son propietarios de los locales 1 y 3 ubicados en el módulo comercial del edificio demandado. 2.2.- “El Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO CENTRAL P.H. se encuentra incluido en la Escritura Pública 1002 del nueve (9) de agosto de 2019 corrida en la notaría veintiocho (28) del Círculo de Bogotá”. 2.3.- El reglamento “adoptó la determinación de los coeficientes de copropiedad el mecanismo de contribución por módulos”, tal como consta en el artículo 43 “uno para el sector vivienda y otro para el comercio”. 2.4.- En el parágrafo de ese canon se identificaron las unidades que conformaría el módulo comercial, “esto, para efectos de la determinación de las expensas comunes”.
Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 2 2.5.- Además, ese reglamento estipuló “de manera expresa los servicios comunales destinados al módulo comercial, limitándolos a un (1) celador si así lo quieren, tal como se lee en la NOTA ESPECIAL (…)”. 2.6.- “La determinación establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO CENTRAL P.H. de los coeficientes de copropiedad bajo el mecanismo de contribución por módulos de contribución y el único servicio comunal destinado a los locales comerciales, es conocida por la administración de los demandados, quien aclaró el 8 de marzo de 2023 en respuesta a derecho de petición elevado por el Local 1 que el único rubro que deben asumir es el de vigilancia”. 2.7.- “El 6 de febrero de 2024, la administración del EDIFICIO CENTRAL P.H. convocó a ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL AÑO 2024, en la que la planteó como punto 9 del orden del día presentación y aprobación del proyecto del presupuesto para el año 2024”. 2.8.- “Este PROYECTO DE PRESUPUESTO 2024 se compone de 46 rubros que suman (…) ($655.330.319)”. 2.9.- “El PROYECTO DE PRESUPUESTO 2024 no discrimina qué rubros debe asumir el módulo de vivienda y cuál es el rubro de un (1) celador si así lo quiere el módulo comercial”. 2.10.- El 14 de febrero de 2024, José Mauricio Cuestas Gómez en su calidad de propietario del local 3 indagó a la administración del edificio si el módulo de contribución del sector comercio “debe asumir servicios comunales distintos al de un vigilante, a lo que le respondió desconocimiento el artículo 43 citado”.
Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 2.11.- El 24 de febrero de 2024 se realizó la asamblea 3 general ordinaria de copropietarios del año 2024 del edificio, en que el abogado que representa a los convocantes del módulo comercial (locales 1, 2 y 3). 2.12.- Con el nombramiento del presidente y de la secretaria, la asamblea aprobó la digitalización de lo actuado. 2.13.- “Llegado al punto 9 del orden del día Presentación y aprobación del proyecto del presupuesto para el año 2024 le pregunté a la administradora (…) si todos los rubros del proyecto de presupuesto se le va a cargar también al módulo comercial, a lo que respondió sí, claro que sí, los módulos comerciales hacen parte de la propiedad horizontal”. 2.14.- Igualmente se le manifestó: “que revisando el Reglamento de Propiedad Horizontal se discriminan unos servicios para el módulo de vivienda y otros servicios para el módulo comercial, ¿Usted me puede aclarar en que artículo de ese Reglamento están estos 46 rubros discriminados para el módulo comercial? a lo que respondió que no se lo puedo decir porque no lo recuerdo”. 2.15.- “Por lo anterior aclaré a la administración y a la Asamblea que el Reglamento de Propiedad Horizontal en el artículo 43 dice puntualmente que los propietarios de los locales comerciales contribuirán solamente con el costo de un celador si lo así lo quieren, para el sector comercial”. 2.16.- “En este momento tomó la palabra el revisor fiscal del EDIFICIO CENTRAL P.H. (…) quien explicó que los rubros del proyecto es (sic) adicional y es normal, ustedes tienen fachada, ustedes hacen parte de la infraestructura del edificio, lo único que la Ley 675 exime es el mantenimiento de ascensores para viviendas o para locales que están en el primer piso (…) me gustaría que en un proceso usted lo aclare, aquí no se le puede resolver”. 2.17.- “Consecuentemente, hice por parte del módulo comercial las siguientes constancias, la primera, que el único emolumento que debemos asumir es el de un vigilante, y que para esta anualidad del 2024 el módulo comercial no decide y no quiere hacer uso del servicio de vigilante, lo segundo es que todos los rubros que sean adicionales a ese uso del vigilante son ilegales”.
A ello, el revisor fiscal contestó: “en propiedad todas las unidades, bien sea comerciales, bien sea habitacionales, bien sea mixtas, todo el mundo debe contribuir, Ley 675 de 2001”. 2.18.- “Tras lo anterior se sometió a votación el proyecto para lo que todo el módulo comercial votó no aprobar el Presupuesto para el año 2024. Con todo la ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL AÑO 2024 del EDIFICIO CENTRAL P.H. logró una mayoría superior al 51% que votó si aprobar el presupuesto propuesto por lo que el mismo fue acogido” 2.19.- “La aprobación del PROYECTO DE PRESUPUESTO 2024 por parte de la ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL AÑO 2024 del EDIFICIO CENTRAL P.H. acarrea una carga administrativa al módulo comercial que no está contemplada ni en el Régimen de Propiedad Horizontal, ni en el Reglamento de Propiedad Horizontal”. 2.20.- “Esta aprobación ilegal no ocurrió desde la conformación del EDIFICIO CENTRAL P.H. hasta la anualidad 2021, pues la copropiedad fue respetuosa del Régimen de Propiedad Horizontal y del Régimen de Exp. 038-2024-00222-01.
Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. Propiedad Horizontal”. 4 3.- La copropiedad convocada, enterada de la acción impetrada en su contra, contestó la demanda, se opuso al petitum y formuló la excepción titulada: “Caducidad de la acción de impugnación de la acta (sic) de asamblea ordinaria de propietarios” (Derivado 10). 4.- Surtido el trámite de rigor, se declaró probada y de oficio “la excepción de falta de requisitos que permitan declarar la nulidad absoluta de la decisión tomada en Asamblea General de Copropietarios efectuada el 24 de febrero de 2024 en el Edificio Central Propiedad Horizontal”, en consecuencia, se desestimaron las pretensiones.
Determinaciones que no compartió el extremo actor (Derivado 44). II. LA SENTENCIA RECURRIDA 5.- Tras valorar los elementos de convicción obrantes en el expediente, la juez a quo estableció que: i). El reglamento de propiedad horizontal prevé que todos los copropietarios deben pagar gastos de administración, mantenimiento y servicios; temática que se reforzó con el contenido de la Ley 675 de 2001 que impone esa “obligación” en general; ii).
Aunque existe un módulo comercial y uno residencial, el reglamento no exonera expresamente a los locales comerciales de pagar expensas comunes, la única excepción se refiere al servicio de “celaduría”, mas no a otras prestaciones; iii). Pese a que los demandantes alegaron que el constructor les prometió la exclusión de ciertos gastos, ello no se incorporó en el reglamento; y, iv).
No se acreditó que la decisión fustigada violara el reglamente de la copropiedad ni excediera disposición legal. Lo expuesto, para concluir que no se configuró la nulidad suplicada. III. EL RECURSO 6.- Inconforme con dicha determinación la parte demandante interpuso recurso de apelación, oportunidad en la que fundamentó sus reparos concretos a saber: - Se indicó que en el reglamento no hay un precepto puntual que excepcione al módulo de comercio de sufragar los gastos de la copropiedad; sin embargo, se soslayó el alcance del artículo 43 de esa normatividad, en su nota especial, la que únicamente hace alusión al pago del costo de un celador. - Desconociendo el reglamento se pretende que dicho módulo asuma gastos de servicios a los que no puede acceder, por ejemplo, mantenimiento de ascensor, puertas de garajes, bbq, entre otros.
Incluso, a pesar de que la administración del edificio indique que puede usar los parqueaderos, lo cierto es, que los locales “están abiertos al público”, sin que los clientes accedan al interior de la construcción, es más, no necesitan los ascensores. De tal modo que, no se les puede cargar tales emolumentos. Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. - La Ley 675 de 2001 establece que la copropiedad5 puede acogerse al régimen de módulos de contribución, estableciendo qué servicios debe pagar cada uno, en este caso, el comercial exclusivamente al servicio de vigilante. -La condena en costas es excesiva “respecto a los montos que tuvo que asumir el Edificio Central y a los eventuales perjuicios que haya podido padecer con el proceso que se agotó”. -La administradora “atestiguó al a quo que en el artículo 43 del Reglamento de Propiedad Horizontal hay una nota especial en la que se dice que en el sector comercial contribuirá solo con el servicio de un celador si así se decide y que en la misma nota no se le cargó al módulo de los locales los servicios de gastos de revisoría fiscal, circuito cerrado de vigilancia, alumbrado, shut de basura, mantenimiento de ascensor, mantenimiento de bbq, papelería y otros 43 rubro”. -“Como el reglamento de propiedad (…) previó de manera expresa la sectorización de los bienes y de los servicios comunales destinados al módulo de comercio de la copropiedad, la administración (…) cuenta con ingredientes normativos para precisar dentro del presupuesto anual del edificio las erogaciones inherentes y que solo deberá sufragar la destinación específica del módulo de comercio, a saber, la de un (1) vigilante, si así lo desean”. -Frente a los antecedentes del módulo comercial “los demandantes quienes le informaron a la primera instancia que al momento de adquirir los locales los constructores les pidieron tener en cuenta que no se tendría que pagar cuota de administración sino que estaría ausente ese pago y que sólo iba a generarse eventualmente el de un celador; esto porque el local está ubicado en el exterior del edificio y que con el paso de los años comenzaron a cobrar unos ítems no contemplados para el local comercial”, es más, “que verificaron el dicho del constructor ya que en el Reglamento de Propiedad Horizontal leyeron que el módulo de los locales comerciales cancelaría tan solo el servicio de celador y que esto se mantuvo así desde el 2019 hasta que empezaron desde el 2023 a cobrar rubros que no estaban destinados al sector comercial”. - El presupuesto aprobado en el año 2024 “rebosó los límites establecidos en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001) y el Reglamento de Propiedad Horizontal (…) por lo que debe declararse la nulidad absoluta”, esto, “porque además del servicio de vigilancia que no aprobaron, se les pretende cargar una administración consistente en 43 rubros no contemplados para este módulo (…)”. 6.1.- Así mismo, por auto adiado 8 de mayo de la presente anualidad se ordenó correr el traslado previsto en la Ley 2213 de 2022. 6.2.
A través de escrito enviado por correo electrónico a la Secretaría de este Tribunal la parte demandante -apelante- sustentó en debida forma su recurso de alzada. IV. CONSIDERACIONES DE LA CORPORACION 1.Los presupuestos procesales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal, como son demanda en forma, capacidad para ser parte, capacidad para Exp. 038-2024-00222-01.
Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. comparecer y competencia concurren en la litis, además, como no se observa causal6 de invalidez que anule la actuación se impone una decisión de mérito, con la consideración adicional referida a que en el evento de ser postulada la alzada por ambas partes, la Sala está revestida de la competencia para resolver sin limitaciones, empero no es el caso de autos. 2.- Con miras a desatar la apelación formulada por el extremo convocante, debe decirse que este recurso se endereza a que el Superior revise la actuación del juzgador de la primera instancia, pero inmerso siempre dentro del criterio dispositivo, por lo que es al apelante a quien le corresponde determinar el ámbito dentro del cual ha de moverse el ad-quem al momento de tomar la decisión. 3.- En este sentido, el problema jurídico a resolver se contrae a determinar si la decisión que tomó la asamblea general ordinaria de copropietarios de 24 de febrero de 2024 frente a la aprobación del presupuesto para tal anualidad es nula de forma absoluta, al soslayar el alcance del artículo 43 del reglamento de la copropiedad en lo que toca a los emolumentos que debe sufragar el módulo comercial que hace parte del Edificio Central P.H. 4.- A fin de dilucidar la cuestión, es preciso recalcar que de acuerdo al Código de Comercio para que la asamblea de socios y junta de socios pueda tomar acuerdos en el marco de su competencia es necesario el cumplimiento previo de una serie de requisitos y la observancia en el trámite de otros, en ambos casos legal o estatutariamente determinados, de lo contrario, las decisiones societarias quedan expuestas a ser impugnadas, entre otros, por alguno de los socios ausentes o disidentes -artículo 191 C. de Comercio-.
Recuérdese que al decir de VIVANTE “La asamblea es el órgano supremo de la voluntad social”1 y si ese órgano supremo toma decisiones sin el cumplimiento de los requisitos, las mismas pueden ser acusadas de ineficaces, nulas, inoponibles o inexistentes. Ocurre lo primero, la ineficacia, cuando las decisiones se toman en reunión efectuada en lugar distinto del domicilio principal de la sociedad, o cuando la convocatoria está contaminada de irregularidades, y cuando la misma se realiza sin el quórum previsto en los estatutos o en su defecto en la ley, dado que, en este último evento -falta de quórum- el acto es ineficaz, es decir, no puede generar ningún efecto.
Otra situación que produce este mismo efecto jurídico es cuando se dispone el aumento de capital con reavalúo de activos. En general, son ineficaces las decisiones de los asambleistas cuando ellas se toman contraviniendo las normas sobre Junta Directiva, Asamblea General o Junta de Socios, quórum, entre otras. La nulidad puede ser absoluta o relativa.
La primera tiene su manantial en decisiones tomadas sin el número de votos indicados en los estatutos o en la ley, valga decir cuando los actos se adoptan sin la mayoría requerida. También hay nulidad absoluta ante la presencia de objeto o causa ilícita, por violación de una norma operativa, si la ley no prevé otra cosa, cuando la realice un incapaz absoluto.
En tanto que la relativa o anulabilidad, puede darse por falta de capacidad o consentimiento, o porque los realizó un incapaz relativo. La inoponibilidad de las decisiones ocurre frente a terceros porque el acto allí originado no cumple con los requisitos de publicidad que la ley exija. Por su parte, la inexistencia de la decisión tiene origen cuando el negocio jurídico surgido se haya celebrado sin las solemnidades Exp. 038-2024-00222-01.
Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. sustanciales que la ley exige para su formación, en razón del acto o contrato, y7 cuando falte alguno de sus elementos. 5.- En ese camino, para entrar en contexto, memórase que: El artículo 3º de la Ley 675 de 2001 define los coeficientes de copropiedad como: “Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto” (Énfasis de la Sala). A su turno, los módulos de contribución se conceptúan así: “(í)ndices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto”.
Más adelante, el canon 25 de la misma normatividad dispone sobre los coeficientes de copropiedad: “Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1.
La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio, agrupación o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos que se exija votación nominal. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento”.
(El énfasis no es original). Finalmente, el canon 31 ib., contempla lo referente a los sectores y módulos de contribución, en los siguientes términos: “Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica” De otro lado, en lo que toca al reglamento de propiedad horizontal, se advierten las siguientes prescripciones relacionadas con el tema que nos interesa (Derivado 34): Exp. 038-2024-00222-01.
Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 8 Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 9 Ahora bien, del contenido del acta de la asamblea general ordinaria de copropietarios de 24 de febrero de 2024, tenemos sobre la proposición atinente al presupuesto que: Exp. 038-2024-00222-01.
Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 10 Para finiquitar, contamos con la declaración de algunos de los demandantes, la administradora, contador y revisor del Edificio (Derivados 35, 42, y 43). Desde esta perspectiva, pronto se advierte que el petitum tiene vocación de prosperar, comoquiera que evaluada la información jurídica, el contenido de la respectiva acta y las declaraciones de la administradora del edificio como del contador y revisor fiscal de la copropiedad demandada, entre otros, se concluye que el presupuesto aprobado para la anualidad 2024 desconoce el alcance de los módulos de contribución de que trata el reglamento de propiedad horizontal, por ende, la Ley 675 de 2001.
A decir verdad, el ejercicio que realizó la pasiva apuntó a la confección de un “presupuesto” general de los gastos de la edificación, el que en últimas se aprobó1. Básicamente, porque a voces del canon 43 del Reglamentos de Propiedad Horizontal del Edificio Central P.H., cada uno de los módulos de contribución -vivienda y comercio- debe contribuir a las expensas comunes del edificio, mas para la determinación de tales, el parágrafo del canon en cita establece que se establecerán para cada uno de los sectores, determinación que enlazada con el canon 40 de la misma reglamentación, según el cual el pago de las expensas se realizará en proporción a los módulos de contribución que corresponda a cada unidad privada.
Y en todo caso, el canon 39 ib., determina qué es una expensa común, al reiterar, son “los gastos necesarios de administración, conservación, reposición, seguros y vigilancia de los bienes comunes, así como todos los que se efectúen por concepto de impuestos, tasas, contribuciones y demás gastos que recaigan sobre el Edificio, o en razón de sus bienes comunes, para lo cual se aplicará los módulos de contribución (…)”.
El resaltado no es original. Ahora, la nota especial, a juicio de esta judicatura y contrario a lo afirmado por la parte demandante, exime del pago de la celaduría del edificio al módulo comercial, si así lo consideran los propietarios de los locales, sin que esto signifique que tal salvedad determine que aquéllos ningún rubro deban pagar por concepto de administración de la copropiedad en su conjunto, valga señalar, no es este el escenario procesal en el que se deba dilucidar tal temática, pues nos ocupamos de resolver una nulidad absoluta, sumado a que con los elementos de convicción que obran en el expediente no es factible identificar las necesidades de 1 Adicional ver respuesta derecha de petición (Derivado 05).
Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. cada uno de los módulos, se itera, se trata de un expediente de impugnación de actos11 de asamblea. Lo antes dicho, atendiendo a la literalidad del respectivo reglamento, especificadamente, a la referida nota, que tiene que ver únicamente con el rubro de celaduría, habida cuenta que en lo que toca al sector vivienda se puntualizó: “tendrán como mínimo un celador de triple turno 24 horas que será asumido únicamente por el sector Vivienda y se aplicará al módulo respectivo, si los propietarios del sector vivienda deciden tener celadores adicionales que recorren y vigile el interior del edificio, el 100% de este costo será sufragado únicamente por los propietarios del sector vivienda de acuerdo al módulo correspondiente” (La negrilla es de énfasis).
De suerte que, pese a las afirmaciones del revisor fiscal, por lo menos, en lo que atañe al servicio de celaduría, no es defensable afirmar que el módulo de contribución comercial deba cancelar, en su respectiva proporción, el costo de ese servicio en el módulo de vivienda en el ítem contemplado en el presupuesto año 2024 de la copropiedad, de ahí la importancia de la “nota especial” contenida en el reglamento de propiedad horizontal.
En otras palabras, el módulo comercial tiene la discrecionalidad de pagar o no un celador, sin que ello implique, la asunción de ese tipo de servicio y costo que corresponde en exclusiva a un gasto correspondiente al módulo de vivienda. En síntesis, deberán establecerse los gastos de las áreas comunes generales y los exclusivos de cada sector, ello, para aplicar los módulos de contribución en cuestión, los que en definitiva ha dejado de implementar la copropiedad.
En últimas, esos módulos se emplean para establecer el pago de las expensas comunes o servicios que benefician a una sección especifica de la copropiedad, mas no a todas. Temática que no se desdibuja por prácticas anteriores, es decir, por el hecho de que en otra época los demandantes no sufragaran el costo mensual de la administración, incluso, porque así lo hubiera permitido el constructor sea ese el marco que deba mantenerse.
Conforme con lo señalado habrá entonces que declarar la nulidad absoluta de lo aprobado en la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios en torno al presupuesto para la vigencia 2024, que tuvo lugar el 24 de febrero de esa anualidad, por exceder los límites del contrato social, según se consideró. Es que recientemente sobre la sanción de nulidad, la H. Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil, estableció: “Las decisiones que toma la asamblea general de accionistas o la junta de socios corresponden a uno de los tipos de actos que pueden adolecer tanto de nulidad, como de ineficacia e inoponibilidad según sea el caso.
En efecto, el artículo 190 del compendio mercantil dispone que las determinaciones que se tomen en contravención a lo establecido en el precepto 186 ibidem, esto es, fuera del domicilio social, sin la convocatoria exigida o sin el quórum estatutario o legal, son ineficaces; las que se adopten sin los votos mínimos según la ley o los estatutos o que excedan el contrato social son absolutamente nulas; y las que «no tengan carácter general, conforme a lo previsto en el artículo 188, serán inoponibles a los socios ausentes o disidentes»”2. 2 Cfr. C:S.J. Sal.
Cas. Civ. STC14279-2025. Rad. 11001-02-03-000-2025-01347-00. Sentencia de 10 de septiembre de 2025. Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 6.- Por último, debe decirse que no ha debido prosperar12 la excepción que de oficio consideró el juez a quo, comoquiera que reunidos están los presupuestos para declarar la nulidad absoluta solicitada.
Adicionalmente, es de puntualizar que la defensa denominada: “Caducidad de la acción de impugnación de la acta (sic) de asamblea ordinaria de propietarios”, tampoco tiene vocación de prosperar. Concretamente, el canon 382 del Código General del Proceso establece que la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas “solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo (…)”.
Por tanto, en el sub examine se vislumbra: i). Que la asamblea de copropietarios del Edificio Central P.H. se llevó a cabo el 24 de febrero de 2024 –punto pacífico en el asunto-; ii). El acta individual de reparto data del 25 de abril de 2024; y, iii). Según la información adjunta al escrito de demanda, aquélla fue remitida el 24 de abril de la anualidad aludida (Derivado 01).
En ese orden, no se configuró la mencionada institución, habida cuentaque acción se presentó oportunamente. 7.- En conclusión, se revocará el fallo dictado en primera instancia y objeto de alzada, para en su lugar, declarar no probada la excepción propuesta por la pasiva y, en definitiva, se accederá a las pretensiones. Se condenará en costas de ambas instancias a la copropiedad demandada ante las resultas del recurso de apelación, determinación que exonera a la Sala de analizar el motivo de inconformidad que postularan los recurrentes frente al tópico.
V. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- REVOCAR la sentencia calendada 8 de abril de 2026, pronunciada en el Juzgado Treinta y Ocho Civil del Circuito de Bogotá. En su lugar: 1.1.- DECLARAR no probada la excepción de “Caducidad de la acción de impugnación de la acta (sic) de asamblea ordinaria de propietarios”, propuesta por la parte convocada. 1.2.- DECLARAR la nulidad absoluta de la decisión de aprobar el presupuesto para el año 2024 por la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Central P.H. de 24 de febrero de 2024” 1.3.- COMUNICAR esta determinación a la sociedad aquí convocada para que dé plena observancia a los efectos legales derivados de esta providencia. 2.- CONDENAR en las costas de ambas instancias a la parte demandada.
Tásense. Exp. 038-2024-00222-01. Verbal de Impugnación de Actas de Asamblea de Elga Ruth Valenzuela Sánchez y Otros contra el Edificio Central P.H. 2.1.- De conformidad con lo previsto en el numeral13 3º del artículo 366 del Código General del Proceso, en concordancia con el artículo 5º del AcuerdoPSAA16-10554 de 2016, en la liquidación de costas causadas en esta instancia, inclúyase como Agencias en Derecho el monto correspondiente a dos (2) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes11.
Parala elaboración de esta síganse las reglas previstas en dicha norma. CÓPIESE Y
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA MAGISTRADA Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5243f2aed6ba1cd4e5d56b74255a06f032d10e615ca12c40b4cd4ec37bd9b244 Documento generado en 10/06/2026 01:50:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica