Bogotá, D. C., doce (12) de febrero de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADO SUSTANCIADOR: RICARDO ACOSTA BUITRAGO DEMANDANTE DEMANDADOS CLASE DE PROCESO ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. MARÍA NOHORA RAMÍREZ RODRÍGUEZ Y JORGE ANDRÉS CAMILO RAMÍREZ EJECUTIVO PARA LA EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA REAL ASUNTO El Tribunal estudia el recurso de apelación subsidiariamente interpuesto por la demandante contra lo resuelto por el juez 57 Civil del Circuito de Bogotá el 9 de octubre pretérito que: «negó la orden de apremio» porque es inexistente la «prueba escrita que determine la razón por la que esta transacción -la de COP 200 000 000 como parte del precio- se hubiera modificado en las oportunidades dispuestas [en] el cumplimiento a cargo del actor (…) y dado que [tampoco] se allega el documento (…) [que] modifique la [carga] dispuesta en la promesa a cargo de la demandante de haber satisfecho el pago inicial, tal [acto] estaría viciad[o] de nulidad, que aun oficiosamente es plausible declararse».
De igual forma, el cobro de la cláusula penal pues «invocó una causal que exoneraba a las partes de satisfacer indemnizaciones…» (016AutoNiegaMandamientoPago). La recurrente fustigó lo siguiente: el 4 de octubre del 2018 se ajustó el convenio de la referencia, a través del cual Jorge Andrés Camelo Rodríguez, José del Carmen González Castañeda y Roberto Pozzeti Lemus venderían a Organización Terpel S.A.S. -promisorio comprador- el inmueble denominado San Miguel distinguido con el folio de matrícula inmobiliaria n° 17611293, ubicado en la vereda ‘Meusa’, municipio de Sopó, Cundinamarca.
En el numeral 1, pauta 2ª se pactó que la ahora ejecutante pagaría COP 900 000 000. De ese rubro, «previa constitución de hipoteca» a favor de la sociedad anónima por parte de María Nohora Ramírez Rodríguez, sobre los predios con folios de matrículas n° 50C-1253480 y 1253527 apartamento y garaje- «entregará a Jorge Andrés Camelo Ramírez Código Único de Radicación: 11001310305720240016701 Radicación Interna 6550 COP 200 000 000 a título de anticipo los cuales se imputarán al valor total de la compraventa».
La forma de pago no sufrió variación y se efectuó el 5 de febrero del 2019. Frente a la pena, manifestó que es por el retardo en la devolución del capital, pues la terminación se dio el 25 de agosto del 2020 (017RecursoReposicion.pdf). CONSIDERACIONES 1. Los títulos complejos suponen la unión de varios anexos que, al ser estudiados en conjunto, permiten deducir obligaciones claras, expresas y exigibles (art 422 C.G.P.).
Y, ciertamente, si la pretensión recae sobre promesas de venta, además de lo anterior, se debe demostrar sumariamente el acatamiento de los compromisos que a la sazón se obligó la actora. Por eso, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que: «en los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado»1. 2.
En el párrafo 2º del numeral 1 de la condición 2ª de la memoria contractual, los involucrados pactaron que: «[e]n caso de que [la convención] no se pueda llevar a cabo por cualquier razón, Jorge Andrés Camelo Ramírez, se obliga en el término de 30 días calendario contados a partir de la notificación de terminación, a devolver a favor de Terpel S.A. la suma de COP200 000 000…».
En la regla 3ª la empresa demandante se obligó «(…) a realizar a su costo las actividades que se señalan a continuación (…) estudio[s] inmobiliario, urbanístico y (…) zona de afluencia; títulos de los últimos 20 años; consulta a la autoridad ambiental (…); de ser necesario presentar (…) las solicitudes tendientes a obtener los permisos y licencias [pertinentes]…». 1 Corte Suprema de Justicia, SC, 4 sep. 2000, rad. 5420; reiterada en la CSJ SC9680-2015.
Código Único de Radicación: 11001310305720240016701 Radicación Interna 6550 Mas adelante, afirmó que sí los resultados de esos análisis evidencian «que la construcción (…) de una estación de servicio automotriz y sus zonas complementarias ( ) no es viable o que pueda verse afectada de alguna manera (…) Terpel podrá dar aplicación a la condición resolutoria…»2 (009Prueba3.pdf).
En la carta remitida al señor Camelo Ramírez el 25 de agosto del 2020, el ente jurídico manifestó que: «(…) una vez obtenido el concepto por parte de la Secretaría de Planeación Territorial y Urbanística del municipio de Sopó, se advierte que al tratarse de un área de actividad residencial (…) no estando permitido (…) ejercer la (…) distribución de combustibles en el inmueble objeto de controversia (…) nos vemos en la obligación de [resolver el lazo] (…) Adicionalmente, debemos solicitarle se sirva en el término de 30 días la devolución del anticipo…» (011Prueba5). 3.
Es desacertada e ininteligible la razón del juzgador para descartar la prueba de la entrega del dinero, pues obra el papel denominado ‘estado de pago’; este devela que la operación económica fue realizada el 5 de febrero del 2019 (012Prueba6), es decir, después de constituir el gravamen hipotecario mediante escritura pública n° 3592 otorgada en la Notaría 27 del Círculo de la capital, tal como se paccionó (007Prueba).
Pese a lo anterior, la providencia es inmodificable porque, según la reseña de los papeles, es claro que la promotora del pleito no demostró haber honrado sus deberes, pues si bien envió la nota comunicando la imposibilidad de proseguir con el negocio jurídico antes de la fecha señalada para la extensión del instrumento en la casa notarial (27 ago. 2020), no acompañó la opinión obtenida de la entidad municipal, que llevara al convencimiento de la presunta investigación hecha y de la imposibilidad de desarrollar el proyecto en los predios.
Es que, se recuerda que, los títulos de esta estirpe no deben arrojar ninguna clase de duda, pues desnaturalizarían la vía ejecutiva. Por lo anterior, se acompañará la resolución reprochada, pero por las Código Único de Radicación: 11001310305720240016701 Radicación Interna 6550 razones aquí expuestas, sin necesidad de abordar el razonamiento sobre la naturaleza de la estipulación penal, pues no cambiaría el rumbo del recurso.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá
RESUELVE
confirmar el auto del 9 de octubre del 2024, proferido por el Juzgado 57 Civil del Circuito de Bogotá. Devuélvanse las diligencias al juzgado de origen.
NOTIFIQUESE, Código Único de Radicación: 11001310305720240016701 Radicación Interna 6550