Magistrado sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veintidós (22) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) DEMANDANTE DEMANDADOS PROCESO MOTIVO RADICADO LUZ MYRIAM GÓMEZ SOLER REMY I.P.S. S.A.S. EJECUTIVO por cánones de arrendamiento APELACIÓN SENTENCIA 11001310302720210038802 ASUNTO Se ocupa el tribunal de resolver el recurso de apelación interpuesto por los ejecutados contra la sentencia anticipada del 22 de agosto de dos mil veinticuatro (2024), emitida por juzgado 27 Civil de Circuito.
ANTECEDENTES Demanda, orden de pago y contestación. 1.1. La sociedad actora trajo como título para cobrar, el contrato de arrendamiento comercial que el día primero 1° de julio de 2017 celebró con la demandada sobre los inmuebles ubicados en la «CL166 N° 16 B – 42, CL 166 16 B-58, CL 166 16 B-64, KR 16 B 164 – 10, KR 16 B 164 – 16, KR 16 B 166 – 29, KR 16 C 166 – 32».
Afirmó que sobre el canon del mes de diciembre de 2019 la aseguradora del contrato hizo un pago parcial y unos abonos el demandado, faltando $ 4 002 306. Hechos similares ocurrieron en los meses de enero y febrero de 2020, quedando pendiente $ 642 803, por cada uno. Pero la renta entre febrero a septiembre de 2021 no ha sido pagada y por el incumplimiento le adeuda la cláusula penal.
Que el canon actual es de «$ 88 368 579,00 más IVA». 1.2. El mandamiento de pago fue librado el 19 de noviembre de 2021 por la suma de $ 693 960 007,73, «concepto de cánones de arrendamiento causados y no pagados», así: los saldos del diciembre de 2019, enero y febrero de 2020, los cánones no pagados entre febrero a septiembre de 2021, más $ 176 737 158 por la cláusula penal del contrato (archivo 07AutoMandamiento\C001Principal\01PrimeraInstancia), y se adicionó el 23 de mayo de 2022 con «los que en lo sucesivo se causen desde la presentación de la demanda y hasta que se verifique el pago total de la obligación». 1.3.
Luego de recurrir el mandamiento de pago alegando la falta de requisitos formales del título, sin éxito pues la juez confirmó la orden de apremio el 2 de agosto de 2022 (archivo 17AutoResuelveReposiciónMP_02-082022\ib.), los ejecutados contestaron, aceptando algunos hechos, negando otros, con excepciones que llamaron: i) contrato no cumplido por el arrendador donde principalmente expusieron la falta «al deber de expedir y presentar las facturas contentivas del pago de renta mensual convenida»; ii) las excepciones oficiosas del juzgador permitidas «en cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción»; iii) ausencia de los requisitos formales del título ejecutivo, fundada en la no exigibilidad de la prestación incorporada en el contrato y la falta de configuración del título «por considerarse complejo», en virtud de la necesidad de emitir facturas de venta; las de iv) improcedencia del cobro de la cláusula penal y v) «para reclamar perjuicios y/o penalidad [como de] las rentas causadas porque el demandante no fue un contratante cumplido», reiterando que «no expidió todas las facturas causadas frente a las rentas», situación impeditiva para «demandar el cumplimiento del contrato, en especial, con los perjuicios suplicados».
SENTENCIA RECURRIDA. La juez se apoyó en el numeral 2° del artículo 278 del CGP para anticipar la sentencia, «lo que comporta que no sea necesaria la fijación del litigio y por ende no habiendo pruebas que practicar teniendo en cuenta lo aclarado» -que solo se tendrá en cuenta la documental y el interrogatorio practicado al demandante-, pasó a emitir el fallo (min. 20:25, archivo 11001310302720210038800_L110013103027TeaSala002_01_20240822_093000_V -20240822_094208-Grabación de la reunión \39Audiencia_Sentencia_22-08-2024). 2 RAB 11001310302720210038802 Dijo que el título lo constituye el contrato de arrendamiento y que estudiaría las excepciones «en forma conjunta (…) porque se establecen en los mismos o similares argumentos fácticos y probatorios» (min. 38:00, ib.).
Explicó que en el texto del acuerdo -clausula 4- «no se convino que para el pago de la renta se tuviese que hacer presentación de una cuenta de cobro, o factura o documento adicional» (min. 40:10, ib.); además, acorde con su literalidad cláusula 19-, «determinó su exigibilidad y mérito ejecutivo». Aunque la ejecución de los cánones de arrendamiento que se sigan causando después de la presentación de la demanda no está prevista en el contrato, como alegaron los deudores, si tiene respaldo en el artículo 431 del código procesal.
Para resolver la excepción relativa al título complejo, explicó, primero, los cuatro grupos de pliegos que por su origen son ejecutables -judiciales, contractuales, los que emanan de actuaciones administrativas y de actos unilaterales- y aquellos que por su naturaleza -simples y complejos- pueden impulsar la ejecución; luego, afirmó que el aportado no es de la «categoría» alegada por los ejecutados, porque «no se observa que se debiese presentar documento alterno para el cobro de los cánones arrendaticios (…) ni hay omisión en los requisitos (…) para que preste mérito ejecutivo» (min. 45:35, ib.).
Que no se condicionó el pago a la presentación de una factura por cada canon de arrendamiento y, “por tanto, no es deber de esta judicatura dedicarse al estudio de la tipología propia de la facturación, ya sea física y/o electrónica” (min. 47:12, ib.). La misma suerte corren las defensas que invocaron el contrato no cumplido, la improcedencia del cobro de perjuicios o penalidad, referidas al incumplimiento de la sociedad demandante, pues en contratos de tracto sucesivo «esta clase de incumplimiento se sigue por un proceso verbal y, lógicamente, sería por terminación (…) más no la resolución» del artículo 1546 del Código Civil (min. 49:115, ib.); además, por la «orfandad probatoria» de los argumentos relacionados con expedir factura conforme los clausulado del contrato.
Agregó que al momento de contestar el interrogatorio la sociedad demandante «bajo ningún respecto se produjo por parte de ella una admisión de alguno de los hechos fundantes de las excepciones propuestas»; en cambio, no haber concurrido la parte contraria a la audiencia (art. 205 CGP) provoca «lo que se denomina la confesión ficta (..) y esto redunda en la decisión» (min. 52:00, ib.).
Recordó que la afirmación de no pago es de estirpe indefinida recayendo el deber de probar a la parte ejecutada «circunstancia que no aconteció» (min. 53:40) 3 RAB 11001310302720210038802 Sobre la exigibilidad de la cláusula penal -15 del contrato-, que protestaron los arrendatarios, dijo que se pactó como «una multa o sanción económica a título de indemnización» (min. 57:05, ib.) y «renunciaron a los requerimientos», dando lugar a la «penalidad porque está plenamente demostrado el incumplimiento del pago de los cánones y, por ende, esta cláusula surgió a la vida jurídica» (min. 58:30, ib.).
Finalizó, retomando la conducta procesal de la parte demandada al no asistir a la audiencia y que en el interrogatorio, «aun cuando se procuró determinar que los inmuebles habían sido entregados, podemos decir que no existe una prueba dentro del plenario donde se determine fehacientemente en qué fecha exacta se produjo la entrega y con relación a que se continúe con los cánones que se hayan producido (…) se señaló por el aquí demandante (…) que algunos -se refiera a inmuebles- fueron entregados en el año 2022, luego esa entrega se produjo incluso después de haberse impetrado la demanda” -2021- de manera que la pena es exigible.
En consecuencia, debe seguirse la ejecución «sin que en frente de tal propósito se oponga algún hecho personal que pueda configurar una excepción innominada y, por tanto, deba ser declarada de oficio» (min. 59:25, ib.). Impuso costas a la parte ejecutada. RECURSO. Un par de escritos presentaron los ejecutados en esta instancia, ambos tempestivos.
En el primero (archivo 006SustentacionRecurso), adujeron que «se logró demostrar que, a partir de septiembre de 2021, la sociedad demandante no expidió las facturas originarias de las rentas causadas desde ese periodo (…) obligación implícita acordada por los contratantes (…) generándose un título complejo»; en su sentir ello implica que «no existe prueba alguna en la causación sucesiva de los cánones de arrendamiento».
Después recordaron que «para septiembre de 2022 la sociedad convocante recuperó parcialmente la tenencia de cinco (5) de los siete (7) inmuebles» lo que «notoriamente genera una disminución en los valores que deberán liquidarse en su momento», siendo un «hecho que no puede desconocer a efectos del pago que deba hacerse». 4 RAB 11001310302720210038802 En el segundo (archivo 007DescorreTraslado), dos cosas muy puntuales sustentaron: Una, que en el interrogatorio el señor demandante «admite que en el mes de septiembre de 2022 recuperó la tenencia de cinco (5) de los siete (7) inmuebles dados en arrendamiento, así las cosas, no es plausible que el despacho condene a pagar los cánones de arrendamiento sin hacer dicha salvedad, más aún, cuando en el contrato de arrendamiento se estableció de manera precisa el canon por cada uno de los bienes», situación que «podría generar una incompatibilidad con la cláusula penal que fue impuesta, teniendo en cuenta, que ha sido definida por la jurisprudencia como una tasación anticipada de perjuicios».
La otra, que la sentencia ordenó «el pago de unos cánones de arrendamiento, sin que el arrendatario haya podido ejercer la tenencia de la totalidad de los inmuebles (…) y, adicionalmente, se le condena a pagar una cláusula penal, lo que bifurca en una afectación económica excesiva (…) y en un defecto procedimental por parte del A Quo al no valorar de manera acuciosa las pruebas».
Pidieron: «REVOQUE PARCIALMENTE, la sentencia (…) en el sentido de modificar el valor de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre del año 2022, teniendo en cuenta que el demandante recuperó la tenencia de cinco de los inmuebles en el mes de septiembre hogaño» -2022-. Acompañó a su escrito un documento escaneado que lleva el título de «acta de restitución» de fecha 30 de septiembre de 2022 firmado por Julia Peñaloza a nombre de Depolujo S.A.S. (archivo 006SustentacionRecurso\ 02SegundaInstancia).
CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, procede la Sala emitir fallo en la forma requerida por el artículo 42, inciso cuarto de la ley 1563 de 2012. i. El recurso en estudio. 5 RAB 11001310302720210038802 La Sala no apreciará el documento presentado con el recurso por ser manifiestamente inoportuno (arts. 164 y 173 CGP) y no corresponder a una situación prevista para decretar pruebas en segunda instancia. (art. 237 ibidem.).
No hay necesidad de discurrir mucho para confirmar la sentencia pues no se disputa que el demandado dejó de pagar los saldos y las rentas completas de los meses que fueron exigidos en el proceso ejecutivo. La discusión quedó limitada a la necesidad o no de expedir facturas, cuánto valen los cánones de arrendamiento causados después de presentada la demanda y si la cláusula penal era simultáneamente exigible. ii.
Caso concreto. De inicio, el cargo sobre la falta de expedición de facturas se descartará porque no estamos en presencia de un título complejo. Bien claro quedó que el contrato no condicionó el pago de la renta a la presentación de aquellos títulos-valores y que la ejecución se soportó en la memoria escrita del acuerdo, de la que no surge el pacto implícito que mencionan los inconformes, y que no se les ejecuta por una acción cambiaria con base en las facturas aportadas con la demanda.
Aunque se dijera que los instrumentos cambiarios traídos por la sociedad actora solo fueron los de los meses de febrero a septiembre de 2021, olvidando aportar las correspondientes a los cánones posteriores, en nada se afecta la orden de continuar la ejecución puesto que la causación de la mensualidad deriva de la tenencia del inmueble no de la emisión de aquellos otros papeles negociables.
La protesta contra la decisión de no precisar los cánones de arrendamiento que se deben sin hacer la salvedad relativa al reconocimiento del representante legal de la sociedad ejecutante sobre la entrega de algunos de los bienes rentados en el mes de septiembre de 2022 se resuelve, sin necesidad de revocar la sentencia, solo con hacer la aclaración exigida por los recurrentes.
En efecto, el video audio de la audiencia permite constatar que el señor Chen, representante legal de Depolujo S.A.S., a la pregunta asertiva de cuántos inmuebles le fueron entregados contestó «si, entregaron cuatro (…) 6 RAB 11001310302720210038802 faltan dos para entregar» (min. 16:08, archivo de la grabación de la reunión). Y para responder cuáles no lo fueron agregó: «falta una lavandería y una cocina que no quiso entregar» (min. 16.38, ib.), y después que eran los identificados con las direcciones «carrera 16B número 164 10 y carrera 16B 164 16» (min. 16:50, ib.).
Sobre la fecha en la cual recuperó la tenencia de los otros inmuebles manifestó «treinta de septiembre de dos mil veintidós» (min. 17:49, ib.). Por tanto, si en la demanda la renta comprendía todos los inmuebles y así fue ordenado en el mandamiento de pago hasta el mes de septiembre de 2021, los cánones que se siguieron causando por esos inmuebles alcanza el 30 de septiembre de 2022, fecha en que se devolvieron algunos. En adelante la renta exigible sólo será la correspondiente a los dos mencionados por el representante legal, que efectivamente se encuentran determinados en el “objeto del contrato” por su dirección -los numerados como 4 y 5- (hoja 5, archivo 01AnexosDemanda\C001Principal) y por el monto de la renta que corresponde a cada uno (cláusula 4, hoja 6, ib.).
En consecuencia, la ejecución por los arrendamientos dejados de pagar después de la demanda, será por las mensualidades respecto de todos los bienes arrendados, pero a partir del mes de octubre de 2022 sólo comprenderá los valores de los dos inmuebles referidos en el interrogatorio del actor. En eso consistirá la modificación de la sentencia. Para el otro reclamo -el pago de la renta como “incompatible” con la cláusula penal- la Sala tendrá en cuenta que la penalidad se pactó como moratoria, pues se causa por «el incumplimiento por parte del ARRENDATARIO (…) así como la evidente incursión en MORA RETARDO (…) exigible sin necesidad de requerimiento alguno (…) sin perjuicio de los demás derechos que tiene el ARRENDADOR (…).
Se entenderá que en todo caso que el pago de la renta no extingue el cumplimiento de la obligación principal y que (…) podrá pedir a la vez el pago y la indemnización de perjuicios si es el caso» (cláusula 15ª, hoja 9, ib.). Además, que el arrendador no cobra, a título de indemnización, los perjuicios causados por el arrendatario, de los cuales hizo salvedad en la estipulación de la pena.
Sobre las características de la cláusula penal pecuniaria y sus modalidades la Corte Suprema de Justicia ha explicado lo siguiente: 7 RAB 11001310302720210038802 “la cláusula penal tiene tres funciones, ya que sirve de apremio para coaccionar al deudor a cumplir sus débitos, en cuyo caso es moratoria o retardataria; puede constituir una garantía para el acreedor cuandoquiera que remplace la obligación principal incumplida; y, finalmente, permite estimar de forma anticipada los perjuicios, evento en el que asume un rol compensatorio, es decir, se tiene como indemnizatoria y exime al acreedor de probar la existencia del demérito y su cuantía (art. 1599 ibidem.), pues lo tasa y determina de forma convencional y anticipada.
En este último caso, la ley civil prohíbe exigir la obligación principal y la pena, excepto que se haya estipulado «la pena por el simple retardo», o convenido que «por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal», toda vez que en cualquiera de esos eventos la cláusula penal asume un carácter compensatorio, es decir, remplaza la obligación principal, según el artículo 1594 ejusdem”.
(Sentencia SC 507-2023 del 12 de enero de 2024) Para ilustrar las diferencias entre la penal compensatoria y moratoria ha dicho: “(…) En el ámbito de la dogmática jurídica civil, se denomina “cláusula penal” al acuerdo de las partes sobre la estimación de los perjuicios compensatorios o moratorios, para el evento del incumplimiento del convenio o la mora en la satisfacción de las obligaciones derivadas del mismo, recibiendo en el primer caso el nombre de clausula penal compensatoria y en el segundo, Clausula Penal moratoria; así mismo se reconoce, que cumple la función complementaria de apremiar al deudor para el adecuado cumplimiento de la prestación. En virtud de lo anterior, cabe señalar, que dicho pacto tiene el carácter de una obligación accesoria, en cuanto tiene por objeto asegurar el cumplimiento de otra obligación; igualmente constituye una obligación adicional, porque la pena solo se debe ante el incumplimiento o retardo de la obligación; y también puede representar una liquidación convencional anticipada de los perjuicios en caso de configurarse algunos de tales supuestos (…)” (Sentencia SC 3047 -2018, radicado No. 25899-3103-002-2013-00162- 01) Más aún, aunque la ley presupone haber sido pactada en su modalidad compensatoria, es innegable que la estudiada en este caso se previó como moratoria.
Según la Corte esto debe quedar expreso: “el ordenamiento jurídico presume que, al convenirla [la cláusula penal], las partes optaron por la función indemnizatoria, pues para que tenga el carácter de apremio se requiere pacto expreso en tal sentido, sin olvidar que, en este último caso, es decir, cuando la estipulación tiene función moratoria o de simple apremio, el artículo 1600 del Código Civil reprime la acumulación de la pena y los perjuicios, excepto que así se haya pactado, en cuyo caso le confiere al acreedor un derecho de opción para elegir lo que más convenga a sus intereses”.
(SC 507-2023 citada antes). En consecuencia, no hay manera de aceptar el argumento de los inconformes para negar la exigibilidad simultánea de la renta y la penalidad. Fracasa el cargo. iii. Conclusión. 8 RAB 11001310302720210038802 Por lo tanto, fue refutado que sí existe claridad sobre la fecha en que se restituyeron algunos bienes arrendados y por confesión del propio demandante se obtuvo (art. 191 y192 CGP); de ese modo, la ejecución por los cánones que se causaron a partir de del mes octubre del año 2022 quedará limitada a los dos no entregados.
La modificación se justifica porque corresponde al juez reconocer los hechos modificatorios del derecho reclamado por la sociedad Depolujo S.A.S. respecto de las rentas pretendidas con base en el contrato, conforme con lo señalado por el artículo 281 del CGP. La cláusula penal sí es exigible pues la mora del arrendatario no se desvirtuó y, por la forma en que se pactó, era exigible conjuntamente con las mensualidades debidas.
La prosperidad parcial del recurso liberará de costas a los recurrentes en la segunda instancia. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, MODIFICA el numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia anticipada del 22 de agosto de 2024 proferida por el juzgado 27 Civil del Circuito, para precisar que al seguir la ejecución por los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a la presentación de la demanda habrá de tener en cuenta que a partir del mes de octubre de año 2022, el cobro quedará reducido a los causados respecto de los inmuebles no entregados a la sociedad demandante -«carrera 16B numero 164 10 y carrera 16B 164 16»-.
En lo demás se confirma el fallo. Sin condena en costas por lo actuado en esta instancia. En firme la decisión, devuélvase el expediente al juzgado para lo pertinente.
NOTIFÍQUESE, Firmado Por: 9 RAB 11001310302720210038802 Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9723d0d6fa75944936c18adff03725cc94e458d94a20bce251ed8ad18d01 5560 Documento generado en 22/11/2024 11:26:05 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 10 RAB 11001310302720210038802