REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., doce (12) de marzo de febrero de dos mil veintiséis (2026) Asunto: Pertenencia de José Alfonso Borda Rodríguez y Claudia Johana Borda Rodríguez contra los herederos de Aurelio Silva Suárez e indeterminados Radicado. 1100131030 29 2017 00350 02 Discutido y aprobado en Sesión de Sala de Decisión de 18 de febrero de 2026, según acta 07 de la misma fecha.
Se resuelve el recurso de apelación que interpuso el extremo demandante contra la sentencia de 12 de septiembre de 2025, que profirió el Juzgado Treinta Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. Los señores José Alfonso Borda Rodríguez y Claudia Johana Borda Rodríguez, por conducto de apoderada judicial, promovieron proceso especial de pertenencia contra los herederos determinados e indeterminados del señor Aurelio Silva Suárez (q.e.p.d.), así como frente a personas indeterminadas que se creyeran con derecho sobre el bien, con el propósito de que se declarara en su favor la prescripción adquisitiva respecto del inmueble identificado como Lote No. 20 de la Manzana 12, con área aproximada de 138.45 m², ubicado en el barrio Nueva York de Bogotá, distinguido con matrícula inmobiliaria 50S-40200117 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Sur, cuyos linderos y nomenclatura fueron descritos con precisión en el libelo introductorio. 1.1.
En el escrito inicial1 se solicitó la declaratoria de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, bajo el entendido de que los demandantes habían ejercido posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida por más de cinco años sobre el inmueble referido, así como la consecuente inscripción de la sentencia en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria 1.2.
Posteriormente, mediante escrito de reforma2, la apoderada modificó la causa petendi y el petitum, en el sentido de encauzar la acción hacia la prescripción adquisitiva ordinaria de dominio. 2. Como sustento fáctico de sus pretensiones y en desarrollo de la reforma en comento, los demandantes: 2.1. Expusieron que el inmueble ingresó a su poder como parte del precio pactado en una negociación celebrada en enero de 2011 sobre el lote ubicado en la Calle 4 No. 11-52 de esta ciudad, identificado con matrícula inmobiliaria 50C-275776, negocio en cuya ejecución los señores Rushglant Humberto Parada Ayala y Daniel Mahecha Hernández hicieron entrega real y material de la bodega distinguida con matrícula 50S-40200117, la cual constituyó la contraprestación acordada. 1 01DemandaFisicayAnexos.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. 2 05CdFolio234ReformaDemanda.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal.
Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 2 2.2. Señalaron que con posterioridad, en el año 2013, las partes suscribieron promesa de compraventa en la que se reiteró que el referido inmueble se entregaba como parte del precio convenido, dejándose constancia de que el derecho de dominio figuraba inscrito a nombre del señor Aurelio Silva Suárez; añadieron que en el parágrafo primero de dicho instrumento los promitentes vendedores afirmaron contar con autorización y poder para enajenar el bien y culminar el trámite jurídico que lo afectaba, con el propósito de formalizar la transferencia mediante la correspondiente escritura pública. 2.3.
Afirmaron que, desde el momento mismo de la entrega, ejercieron sobre el predio actos materiales propios de quien se reputa titular del derecho real, tales como el cerramiento del lote, su adecuación para el funcionamiento de un taller de mecánica y pintura automotriz, la reconexión y pago de servicios públicos, el cumplimiento de obligaciones tributarias prediales y la ejecución de obras de mantenimiento y mejora; igualmente, establecieron allí el establecimiento de comercio “Borda Rodríguez José Alfonso”, inscrito ante la Cámara de Comercio de Bogotá, actuaciones que -según su dicho- desplegaron de manera pública, pacífica y continua, sin oposición de terceros y con reconocimiento de la comunidad circundante. 3.
Admitida la demanda3 y surtidas las actuaciones correspondientes4, se designó curador ad litem para la representación de los herederos indeterminados del señor Aurelio Silva Suarez, quien presentó contestación dentro del término legal, en la que manifestó no constarle los hechos y atenerse a lo que resultara probado en el proceso, sin formular oposición expresa a las pretensiones5.
Páginas 99 a 101 y 332 de 01DemandaFisicayAnexos.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. 4 Páginas 154 a 157 de 01DemandaFisicayAnexos.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. 5 10ContestacionCurador.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. 3 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 3 Así planteada la controversia, el litigio quedó delimitado en torno a la procedencia de la prescripción adquisitiva inicialmente extraordinaria y luego ordinaria- respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50S-40200117.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En la sentencia apelada6, el Juzgado Treinta Civil del Circuito circunscribió el análisis a la procedencia de la prescripción ordinaria respecto del inmueble con matrícula 50S-40200117, y recordó que dicho modo adquisitivo exige posesión regular, fundada en justo título y buena fe, conforme a los artículos 764 y 2528 del Código Civil.
Precisó que incumbía a los demandantes acreditar no solo la posesión con ánimo de señor y dueño durante el término legal, sino también la existencia de un título idóneo con aptitud traslaticia, requisito que estimó esencial para la prosperidad de la acción. Tras valorar las pruebas, advirtió que los propios actores reconocieron la inexistencia de escritura pública o documento formal que respaldara la supuesta negociación, así como la simple entrega material del bien, lo que evidenció la ausencia de justo título; además, destacó que una de las demandantes admitió no haber intervenido en el negocio invocado, circunstancia que afectó la coherencia del relato inicial.
Con fundamento en ello, concluyó que no se configuraba posesión regular y, en consecuencia, negó las pretensiones, levantó la medida cautelar y condenó en costas a la parte actora. DEL RECURSO DE APELACIÓN 6 75SentenciaPrimeraInstancia.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 4 Inconforme con la decisión adoptada, la parte demandante interpuso recurso de apelación7 y, al sustentar la impugnación ante esta Corporación8, estructuró sus reparos en torno a la alegada infracción directa e indirecta del derecho sustancial, así como a la indebida apreciación del acervo probatorio, en cuanto considera que el a quo desconoció el alcance normativo de los artículos 669 y 762 del Código Civil y, en consecuencia, efectuó una lectura restrictiva de la institución de la posesión y del derecho de dominio.
En tal sentido, sostuvo que la providencia apelada incurrió en violación directa del ordenamiento sustancial al omitir la aplicación de las disposiciones que consagran el contenido y alcance del dominio y de la posesión con ánimo de señor y dueño, premisas que, a su juicio, se encontraban acreditadas en el expediente mediante la ocupación material del inmueble desde el año 2011, la explotación económica del bien y el reconocimiento social de los actores como titulares fácticos del predio.
De igual modo, adujo que el juzgador interpretó de manera errónea las normas que gobiernan la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio, particularmente en lo concerniente al concepto de justo título, en la medida en que exigió la elevación a escritura pública de la promesa de compraventa allegados al proceso, exigencia que la recurrente estima ajena a la naturaleza declarativa de la acción de pertenencia, dado que el título, para efectos posesorios, no requiere producir por sí mismo la transferencia del dominio sino servir de fundamento legítimo a la ocupación. A renglón seguido, cuestionó la valoración probatoria efectuada en primera instancia, al estimar que el despacho 7 76ApelacionSentencia.pdf en 001PrimeraInstancia de 01CuadernoPrincipal. 8 006Sustentacion en 002SegundaInstancia. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 5 desatendió el contexto integral del material aportado, en especial los documentos contractuales y las declaraciones rendidas en audiencia, así como el hecho de que no se presentó oposición por parte de terceros pese al emplazamiento realizado, circunstancia que, en su criterio, robustece la demostración de una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el término legal.
Finalmente, afirmó que la sentencia apelada privilegió un formalismo carente de sustento normativo sobre la realidad material demostrada en el proceso, lo cual, según la recurrente, vulnera el principio de prevalencia del derecho sustancial consagrado en el artículo 228 de la Constitución Política, por cuanto la negativa de las pretensiones se fundó en la ausencia de escritura pública y en apreciaciones sobre la credibilidad del relato actoral, en lugar de atender a la continuidad y características de la posesión ejercida, motivos por los cuales solicitó la revocatoria integral del fallo y la consecuente declaración de la prescripción adquisitiva pretendida.
II. CONSIDERACIONES 1. Concurren dentro del asunto sub-examine los presupuestos procesales traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y capacidad para ser parte, amén de que no se advierte causal de nulidad alguna que pueda comprometer la validez de lo actuado, lo que permite adelantar el trámite de la presente instancia. 2.
Problema jurídico y metodología de análisis 2.1. Corresponde a la Sala establecer si el documento aportado por la parte actora -promesa de compraventaconstituye justo título con aptitud traslaticia suficiente para estructurar posesión regular y, en consecuencia, si se acreditan los presupuestos de la prescripción adquisitiva ordinaria de Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 6 dominio respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50S-40200117, o si, por el contrario, la ausencia de título solemne impide la prosperidad de la pretensión. 2.2.
Para ello, se abordará el estudio dentro de los límites fijados por el recurso de apelación, conforme a los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, de manera que el análisis se ceñirá a la controversia sobre la existencia y alcance del justo título invocado. En primer lugar, se precisará el marco normativo y jurisprudencial que gobierna la prescripción adquisitiva ordinaria, con énfasis en la noción de posesión regular y en los requisitos que debe reunir el justo título cuando se trata de bienes inmuebles.
En segundo término, se examinará el contenido jurídico de la promesa de compraventa allegada al expediente, a fin de determinar si, en abstracto, posee aptitud traslaticia y reúnen las condiciones de solemnidad y eficacia exigidas por el ordenamiento. Finalmente, se confrontarán tales parámetros con el acervo probatorio recaudado, para establecer si la decisión impugnada se ajusta a derecho a la luz de los presupuestos estructurales de la prescripción ordinaria. 3.
Marco normativo y jurisprudencial de la prescripción adquisitiva ordinaria. La prescripción adquisitiva constituye un modo de adquirir derechos reales, entre ellos el dominio de bienes corporales que se encuentran en el comercio, mediante su posesión en las condiciones y por el tiempo previstos en la ley, con la precisión de que “los bienes de uso público no se prescriben en ningún Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 7 caso”9; por consiguiente, el análisis judicial parte de constatar que el bien sea susceptible de apropiación por pertenencia y que la situación fáctica alegada se adecue a los parámetros normativos.
El elemento estructural de la usucapión es la posesión, integrada por el corpus, entendido como la aprehensión material, y el animus, esto es, la intención de reputarse señor y dueño, de modo que la ausencia de este último degrada la relación a mera tenencia10; además, dicha posesión debe exteriorizarse de manera pública, pacífica e ininterrumpida, a través de actos ostensibles que revelen el ejercicio del señorío, puesto que solo así resulta idónea para producir efectos adquisitivos11.
Ahora bien, el ordenamiento distingue dos regímenes, prescripción ordinaria y extraordinaria, con presupuestos diversos, puesto que respecto de la primera, dispone el artículo 2528 del Código Civil, que exige para su operancia posesión regular no interrumpida del usucapiente por el término que las leyes requieren y, de otro lado, la extraordinaria se satisface con la posesión del inmueble durante el lapso legal, sin que interese la existencia de justo título; en el sub lite, el debate se sitúa exclusivamente en la primera modalidad, en cuanto la reforma de la demanda condujo la controversia hacia la prescripción ordinaria.
En ese ámbito específico, la Corte ha sintetizado la regla estructural con nitidez, en el sentido de que “la usucapión ordinaria exige que la posesión sea regular, es decir, que el poseedor demuestre (además de los actos de señorío) justo título y buena fe; en esta prescripción ambos requisitos son indispensables y la ausencia de cualquiera de ellos torna irregular CSJ, Sala de Casación Civil, SC174-2023, 10 jul. 2023, rad. 18001-31-03-001-2008-00063-02, M.P. Hilda González Neira. 10 Ejusdem. 11 Ibídem. 9 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 8 la posesión”12; por consiguiente, la controversia no se agota en la acreditación del corpus y del animus, ni en la demostración de un aprovechamiento económico, sino que exige constatar, desde el origen de la relación posesoria, la concurrencia de los factores de regularidad.
En lo tocante al tiempo, el reconocimiento de la prescripción adquisitiva ordinaria de inmuebles requiere, salvo precisas excepciones, posesión ininterrumpida durante no menos de cinco años en virtud de la Ley 791 de 2002, modificatoria de los artículos 2528 y 2529 del Código Civil; así, el juicio de procedencia en inmuebles exige, además del componente cualitativo, una permanencia continuada por el quinquenio legal, sin interrupciones civiles o naturales.
De igual importancia, el artículo 764 del Código Civil incorpora una precisión decisiva para el caso en concreto, en cuanto, si el título fuere traslaticio, “es también necesaria la tradición”, noción que la jurisprudencia ha interpretado, para los fines propios de la posesión regular, como entrega material del bien y no como inscripción registral del instrumento, al puntualizar que “no es dable exigir para que haya tradición de la posesión, la inscripción del justo título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, porque el artículo 764, inciso 3º del Código Civil no establece ese requisito” y, por ende, “tratándose de inmuebles, el término ‘tradición’ (…) debe entenderse referido a la entrega efectiva del bien”13; este entendimiento conserva la funcionalidad del concepto de posesión regular y evita que la figura quede vacía en supuestos típicos de apariencia dominial.
En esa perspectiva, el examen de la prescripción ordinaria en el asunto debatido exige la verificación concurrente de los 12 CSJ, Sala de Casación Civil, SC2474-2022, 7 oct. 2022, rad. 11001-31-03-024-2015-00456-01, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 13 CSJ, Sala de Casación Civil, sentencia de 4 feb. 2013, rad. 11001-31-03-007-2008-00471-01, M.P. Jesús Vall de Rutén Ruiz.
Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 9 presupuestos estructurales que la configuran, esto es, la existencia de una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el término quinquenal previsto para inmuebles y, de manera esencial, que desde su origen dicha posesión se encuentre revestida de regularidad en los términos del artículo 764 del Código Civil, sin que resulte admisible confundir la adquisición de la posesión con la transmisión del dominio, como lo ha precisado la Corte al advertir que “respecto de los bienes raíces, no se puede confundir o entremezclar la obtención de la posesión con la transmisión del derecho de dominio”14.
Con ese marco, la Sala se ocupa a continuación del estudio del justo título como presupuesto de la posesión regular alegada, en cuanto sobre ese elemento gravita el disenso principal del recurso. 4. El justo título en materia de bienes inmuebles En sede de prescripción adquisitiva ordinaria de inmuebles, el justo título opera como presupuesto objetivo de la posesión regular y, por ende, como condición estructural del fenómeno abreviado, en tanto el legislador reserva el plazo menor a quien inicia su señorío con apoyo en un acto que, considerado en sí mismo, exhibe vocación traslaticia y apariencia de legitimidad, sin que el análisis dependa de contingencias externas al negocio ni de avatares posteriores que no alteran, en principio, la idoneidad abstracta del antecedente invocado15.
La Corte ha precisado que el sistema colombiano privilegia una valoración inicial y objetiva, de estirpe romana, de suerte que “la calificación de la conducta del poseedor se hace al inicio de la posesión”16, sin que la pérdida ulterior de la convicción altere, por 14 Ejusdem. 15 CSJ, Sala de Casación Civil, SC2474-2022, 7 oct. 2022, rad. 11001-31-03-024-2015-00456-01, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 16 Ejusdem Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 10 ese solo hecho, la regularidad que arrancó conforme a derecho, criterio que el artículo 764 del Código Civil recoge, sin ambages, al admitir posesión regular por justo título y buena fe aunque “no subsista después de adquirida la posesión” Desde esa perspectiva, “la regularidad de la posesión se examina de acuerdo con las condiciones particulares presentes al momento en que inició, ignorando, por línea de principio, los eventos subsiguientes porque carecen de potencialidad para convertir en irregular una posesión que objetivamente arrancó siendo regular”17.
Bajo ese entendimiento, el justo título no se agota en el instrumento que lo exterioriza, dado que se identifica con el negocio o hecho jurídico generador de obligación de dar; solo merece tal calificación el acto verdadero y eficaz que, de haber emanado del verdadero propietario y de haberse perfeccionado el modo, habría permitido el ingreso del derecho real al patrimonio del poseedor, apreciación que preserva la objetividad del examen y concentra la verificación en la aptitud abstracta del acto para atribuir dominio.
En esa línea, el alto Tribunal18 explicó que el escrutinio no admite disociaciones temporales entre la buena fe posesoria y la justicia del título, dado que “resultaría contradictorio examinar en momentos diversos la buena fe posesoria y la justicia del título”, razón que conduce a sostener que “generalmente, los hechos sobrevinientes carecen de fuerza suficiente para tornar de mala fe una posesión que comenzó de buena fe, ni mucho menos para restarle justicia al título que, objetivamente, está dotado de esa característica desde su inicio”. 17 Ibídem 18 Ibidem Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 11 Esta lectura guarda armonía con la pauta interpretativa del artículo 30 del Código Civil19 y con la línea reiterada según la cual “para calificar si el poseedor es regular o no, basta escudriñar si inició su aprehensión bajo la convicción de propietario…”, porque “la posesión regular es la que reúne dos exigencias: el justo título y la buena fe únicamente para el momento de su inicio”20 Tratándose de inmuebles, ese estándar incorpora la solemnidad propia de la enajenación, de suerte que el título traslaticio exige la forma que el ordenamiento impone para su celebración y eficacia, aspecto que la Corte21 sintetiza al identificar, entre los parámetros de valoración, que el justo título “es solemne”, lo que supone el cumplimiento de la formalidad exigida “por ejemplo, la escritura pública para los bienes raíces”.
En consecuencia, el juicio de justicia excluye títulos inexistentes o apócrifos y también aquellos carentes de eficacia sustancial, al tiempo que requiere un antecedente que, evaluado con objetividad y “al momento de su existencia, y no en un instante posterior”, revele aptitud traslaticia en abstracto y permanezca inmune, en regla general, a circunstancias extrañas o sobrevinientes que no inciden en su estructura.
En consonancia, la doctrina ha advertido que la regularidad no autoriza confundir la adquisición de la posesión con la transmisión del dominio, de manera que, para efectos del artículo 764 del Código Civil, la referencia a la tradición en clave posesoria se anuda a la entrega efectiva del bien y no a la inscripción del título, dado que “respecto de los bienes raíces, no se puede “INTERPRETACIÓN POR CONTEXTO.
El contexto de la ley servirá para ilustrar el sentido de cada una de sus partes, de manera que haya entre todas ellas la debida correspondencia y armonía. Los pasajes oscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras leyes, particularmente si versan sobre el mismo asunto.” 20 CSJ, Sala de Casación Civil, SC4791-2020 de 7 de diciembre de 2020. rad. 11001-31-03-0012011-00495-01, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 21 Ejusdem 19 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 12 confundir… la obtención de la posesión con la transmisión del derecho de dominio”22 Esta precisión consolida la delimitación conceptual: el justo título, en cuanto antecedente traslaticio abstractamente idóneo, sustenta la regularidad posesoria y el plazo abreviado, mientras la mutación dominial permanece sometida al modo propio del régimen registral, sin que la falta de inscripción, por sí sola, traslade el análisis del título desde su existencia hacia vicisitudes ulteriores ajenas a su configuración. 5.
Análisis del caso concreto 5.1. De conformidad con el marco normativo y jurisprudencial desarrollado sobre la prescripción adquisitiva ordinaria, la Sala parte de la premisa metodológica ya fijada: en prescripción ordinaria, la discusión no se decide por la sola demostración de actos materiales, sino por la acreditación cualificada del origen regular de la posesión, en tanto la «posesión» se estructura por la concurrencia de un elemento subjetivo, el «ánimus», que “se manifiesta por la convicción del ocupante de la cosa de ser el dueño de la misma, sin que reconozca dominio ajeno”, y otro externo, el «corpus», constituido por “la detentación material del respectivo bien… exteriorizándose esa situación mediante… actividades relativas a la conservación, mejoramiento, y explotación económica, las que pueden involucrar el pago de impuestos, … levantamiento de construcciones, … uso… comercial, industrial, etc.”23.
Así, aunque la acreditación de mejoras, pagos y explotación puede revelar un poder de hecho, pero no sustituye el presupuesto regularizante del modo abreviado, de ahí que cobra 22 Serrano Gómez, Rocío; Acevedo Prada, Milena, “Aportes jurisprudenciales y doctrinales sobre la prescripción adquisitiva del dominio y el justo título en el derecho colombiano”, Universidad Pontificia Bolivariana, Seccional Bucaramanga. 23 CSJ, Sala de Casación Civil, SC7004-2014 de 5 de junio de 2014, rad. 11001-31-03-042-200400209-01, M.P. Ruth Marina Díaz Rueda.
Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 13 centralidad el subsanación25 análisis y integrado de la reforma24, el documento denominado su “Contrato de compraventa inmuebles urbanos”26, en tanto allí se ubica el fundamento negocial aducido para dotar de regularidad la ocupación. En ese conjunto se advierte que, el instrumento aportado no versa sobre la enajenación del inmueble pretendido a favor de los demandantes, sino sobre un acuerdo preparatorio relativo al lote de la Calle 4 No. 11-52 al 11-70, en el que figuran como promitentes vendedores Felipe Santiago Borda Rodríguez y Teresa de Jesús Borda de Quiroga, mientras como promitentes compradores aparecen Rushglanht Humberto Parada Ayala y Daniel Mahecha Hernández, además con precio de $230.000.000.
En ese marco, se pacta como forma de pago la entrega de una bodega -la que es objeto de usucapión- ubicada en la Carrera 68L No. 39-52 Sur, matrícula 50S-40200117, valorada en $180.000.000, sin que comparezcan como adquirentes José Alfonso Borda Rodríguez o Claudia Joana Borda Rodríguez, ni se incorpore estipulación traslaticia directa en favor suyo, lo que resulta decisivo para la aptitud del título alegado.
A su turno, la reforma intenta reconstruir la legitimación al afirmar que el negocio se suscribió “en razón a la confianza” y con reconocimiento interno del 50% en cabeza de José Alfonso y Claudia Joana, además ubica la entrega material en enero de 2011; sin embargo, esa narrativa no enmienda el déficit estructural del documento, porque la idoneidad del justo título en prescripción ordinaria se predica del acto en sí mismo y de su 24 05CdFolio234ReformaDemanda.pdf de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia 25 06CdFolio243Subsanacion.pdf de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia Páginas 250 a 253 de 01DemandaFisicayAnexos.pdf de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia 26 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 14 vocación traslaticia en abstracto, no de entendimientos paralelos o acuerdos domésticos no incorporados al negocio escrito.
Máxime cuando el soporte invocado exhibe la fisonomía típica del precontrato, respecto del que con vocación definitoria se ha dicho que “el contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato… genera esencialmente… una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente… en su naturaleza, función y efectos” 27, lo que explica que su sola existencia no equivalga a una transferencia dominial ni, por sí misma, a un justo título idóneo para inmuebles.
La subsanación, lejos de fortalecer la regularidad, la compromete, debido a que allí se explicita que el justo título residiría en la promesa y se transcribe el parágrafo primero en el que “se aclara” que la bodega “es propiedad del señor Aurelio Silva Suárez ya fallecido”, además se introduce “salvedad” sobre la existencia de un proceso jurídico; seguidamente, se sostiene que los señores Parada Ayala y Mahecha Hernández “tienen autorización y poder para vender el inmueble” y “llevar dicho proceso hasta su terminación” con el propósito de “elevar este documento a escritura pública” y efectuar “el traspaso del título” a los “Hermanos Borda Rodríguez” o a quienes autoricen, estipulación que, apreciada con rigor, revela que no hubo acto traslaticio consumado, sino una obligación futura condicionada, con reconocimiento expreso de dominio ajeno y de contingencias jurídicas vigentes.
Ese escenario, por definición, es refractario a la posesión regular, habida cuenta de que, cuando la ocupación se pretende derivar de una promesa, “para derivar de ahí ‘posesión material’, 27 CSJ, Sala de Casación Civil, SC7004-2014 de 5 de junio de 2014, rad. 11001-31-03-042-2004- 00209-01, M.P. Ruth Marina Díaz Rueda. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 15 en principio jurídicamente es necesario que haya mediado estipulación expresa en cuanto a que la entrega… implicó también la ‘posesión’, pues dada la naturaleza y finalidad del mencionado convenio, este no comporta per se la transferencia… del… poder de facto”28, y en el mismo sentido se ha reiterado que “la promesa de compraventa por sí sola no genera posesión, porque… ‘la entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión’” (CSJ STC109072024, 28 ago. 2024, rad. 2024-03261-00)29.
Así, desde la sana crítica, ese bloque documental no alcanza la densidad necesaria para constituir justo título idóneo en materia de inmuebles por razones convergentes. De un lado, estructuralmente, no es escritura pública de enajenación del inmueble pretendido ni contiene declaración traslaticia en favor de los demandantes, sino una promesa vinculada al lote de la Calle 4 donde la bodega aparece como componente del precio entre sujetos distintos, de modo que no puede predicarse vocación traslaticia en cabeza de quienes demandan.
De otro, relacionalmente, el propio instrumento admite que el titular registral es un tercero fallecido y que existe un proceso pendiente, por lo que la fuente invocada descansa en una expectativa de regularización futura, no en un título presente, verdadero y eficaz que genere, desde el origen, la apariencia dominial que justifica el trato privilegiado de la usucapión ordinaria.
Y es que, -como lo destacó la doctrina jurisprudencial compilada en sede de tutela- si las partes “no pactan expresa e 28 Ejusdem 29 CSJ, Sala de Casación Civil, STC10907-2024 de 28 de agosto de 2024, rad. 11001-02-03-000- 2024-03261-00, M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 16 inequívocamente que se hace entrega antelada de la posesión sobre el bien prometido en venta, la secuela jurídica es que la cosa ‘se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión’”30. 5.2.
El certificado de tradición y libertad de la matrícula 50S4020011731 robustece la conclusión anterior; allí consta que el inmueble fue adquirido por Aurelio Silva Suárez mediante escritura pública de 199432 y que en ninguna anotación posterior figuran como titulares Humberto Parada Ayala o Daniel Mahecha Hernández, además se registran gravámenes relevantes: hipoteca abierta a favor de Guillermo Jiménez (1998) y embargo ejecutivo (2003), con inscripción posterior de la demanda.
Este panorama incide directamente en la valoración de la buena fe inicial, porque la información registral era pública y disponible, mientras los demandantes admitieron que no consultaron certificado antes de negociar, de manera que la convicción de adquirir legítimamente se edificó sobre confianza personal y sobre afirmaciones de terceros acerca de supuestas autorizaciones, sin respaldo autónomo incorporado al expediente.
Así, la buena fe calificada requerida para posesión regular se desplaza hacia una creencia no soportada en razones objetivas verificables, lo que impide tenerla por acreditada en el sentido técnico exigido por la prescripción ordinaria, y esta conclusión se fortalece si se considera que, conforme a la línea reiterada por la Corte, la entrega en el ámbito de la promesa normalmente comunica reconocimiento de dominio ajeno, porque “cuando el 30 Ibidem.
Páginas 269 a 272 de 01DemandaFisicayAnexos.pdf de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia. 32 Páginas 281 a 292 de 01DemandaFisicayAnexos.pdf de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia 31 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 17 prometiente comprador de un inmueble ‘lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega… toma conciencia de que el dominio… no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida’”33, lo que torna incompatible con la buena fe calificada la aceptación, desde el origen, de que el dominio reside en otro y de que la formalización está supeditada a actos futuros. 5.3.
En cuanto a los interrogatorios de parte y el testimonio del señor Sosa, su fuerza probatoria se concentra en la existencia de un poder de hecho continuo y visible; no obstante, al mismo tiempo confirman la ausencia de título idóneo, debido a que el mismo origen fáctico relatado por los actores exhibe un esquema de adquisición por entrega material, promesas y acuerdos verbales, sin solemnidad ni verificación de legitimación dispositiva.
A ello se añade que, conforme al precedente, “la promesa de compraventa y la posesión material… no son incompatibles… [pero]… la entrega anticipada… no viene a ser sino una cláusula adicional… sin incidencia inmediata en el suceso de la posesión material”, salvo que “se acuerde en forma clara, expresa e inequívoca… la entrega de la tenencia o posesión del bien”, porque “la simple entrega sin ninguna otra indicación, ‘supone, en términos generales, el reconocimiento de dominio de otro’”34.
Esa regla que coincide con la doctrina consolidada más reciente, según la cual la entrega de la cosa prometida “no origina posesión material, salvo que en el convenio preparatorio se estipule 33 CSJ STC10907-2024, 28 ago. 2024, rad. 2024-03261-00; en el mismo sentido CSJ SC7004-2014, 5 jun. 2014, rad. 2004-00209-01. 34 CSJ, Sala de Casación Civil, SC7004-2014 de 5 de junio de 2014, rad. 11001-31-03-042-200400209-01, M.P. Ruth Marina Díaz Rueda.
Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 18 de manera clara y expresa que ‘el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa…’”35 En el interrogatorio del señor José Alfonso Borda Rodríguez se afirman extremos relevantes para el corpus, el animus y la exteriorización del señorío, pues sostuvo que ocupa el inmueble “desde enero del año 2011”, que ingresó “en calidad del propietario” y que frente a reclamaciones “aquí jamás, jamás, jamás” ha venido alguien a pedir el predio; además describió actos materiales consistentes con explotación y conservación, al indicar que “le cubrí el techo”, “me tocó hacerle la instalación de la luz”, “arreglé parte de pisos”, “arreglé la entrada del andén” y que pagó impuestos atrasados “como de 14 años, hasta la actualidad, que los tengo al día”36, actuaciones que se armonizan con el entendimiento jurisprudencial conforme al cual el corpus se exterioriza mediante “actividades relativas a la conservación, mejoramiento, y explotación económica… [que] pueden involucrar el pago de impuestos… [y] levantamiento de construcciones”37.
Sin embargo, al abordar el punto nuclear de regularidad, su dicho introduce el déficit decisivo, porque reconoce que la promesa se celebró “con los señores Humberto Parada y Daniel Mahecha” y que ellos “dijeron que ellos estaban autorizados para vender acá, que pronto nos hacían las escrituras”, sin precisar ni acreditar el origen de esa facultad; además, admite que la repartición del negocio fue verbalmente, al señalar “no, no hicimos documento, sino verbalmente”38, y en la audiencia anterior reconoció que “no consulté certificado de libertad” y que su actuación se basó en confianza: “yo me basé en el negocio que hacía mi hermano” y “me confié de lo que estaba haciendo mi hermano”39, elementos que, lejos de consolidar un título idóneo, 35 CSJ, Sala de Casación Civil, STC10907-2024 de 28 de agosto de 2024, rad. 11001-02-03-000- 2024-03261-00, M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez. 36 Audiencia 24 de junio de 2025 en 66VideoaudienciaArt373CGP 2017-00350.mp4 de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia. 37 Ibidem 35 38 Ejusdem 36 39 Audiencia 21 de marzo de 2019 en 03CdFolio147AudienciaJuzgado29CivilCircuitoArticulo372.mp4 de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 19 evidencian la ausencia de un soporte jurídico apto para fundar posesión regular y, en términos del precedente, una entrega desprovista de pacto expreso de posesión tiende a leerse como actuación bajo reconocimiento de dominio ajeno, lo que excluye la posesión regular y, a fortiori, el justo título.
El interrogatorio de Claudia Joana Borda Rodríguez40 refuerza la ocupación pública y pacífica; no obstante, en lo atinente al justo título, su versión ratifica la ausencia de soporte idóneo, pues admite que el reconocimiento del 50% fue “verbal, no hubo nunca un documento”, que “en el año 2013 buscamos a Humberto y a Daniel porque nunca nos hicieron la escritura” y que luego “desde el año 2015, nunca más volvieron a aparecer”.
Además, explica que negociaron con sujetos que no figuraban en el folio porque “manifestaron que eran los que habían comprado y dentro de la promesa de compraventa quedó que ellos tenían autorización y todo lo demás, poder para poder vender”, afirmación que expresa la causa de su convicción, pero no acredita la existencia real del poder ni su suficiencia jurídica, lo que mantiene intacta la insuficiencia probatoria del presupuesto regularizante.
A más que, su propia intervención aparece predominantemente económica y administrativa, al afirmar “yo le colaboro en la parte administrativa”, “yo llevo la contabilidad” y que los pagos salen “de las ganancias del negocio”, circunstancia relevante para valorar la alegada posesión conjunta originaria. El testigo Pedro Antonio Sosa Muñoz41 aporta reconocimiento social y permanencia; empero, su conocimiento es periférico, basado en trato vecinal y percepciones, de suerte que su mérito 40 Ídem 36 41 Audiencia 24 de junio de 2025 en 66VideoaudienciaArt373CGP 2017-00350.mp4 de CUADERNO No. 1 PRINCIPAL en 001PrimeraInstancia Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 20 probatorio recae en publicidad y pacificidad, no en el punto medular del litigio, esto es, la idoneidad del título.
Así, las declaraciones, apreciadas en conjunto, acreditan ocupación prolongada, visible y sin perturbación conocida; pero también consolidan, con igual nitidez, que la adquisición se apoyó en promesas, acuerdos verbales y afirmaciones de terceros sobre supuestas autorizaciones no verificadas ni incorporadas como soporte autónomo, de modo que el presupuesto de regularidad no emerge de estos medios, puesto que, como lo ha reiterado la corte Suprema de Justicia: “[P]ara entrar a calificar si el título es o no justo, necesariamente debía estarse en presencia de uno que fuera idóneo para realizar el modo de la tradición de la propiedad.
(…) por justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio.”42 6.
Desde esa perspectiva, rutila incontrastable que el promotor de este juicio no acreditó uno de los presupuestos requeridos para que se declarara, en su favor, la prescripción deprecada, cual es la justeza de su título, en los términos de los artículos 765 y 2528 del Código Civil, pues soslayó que “(…) para que la posesión sea cualificada como regular, es indispensable que el justo título que se esgrima, cuando de traslaticio se trata, esté referido, ahí sí al dominio mismo.
Por consecuencia, no puede haber justo título en quien celebra un negocio que, por su propia naturaleza, le indica de antemano que el objeto de la transmisión no es la cosa misma sino cuestiones distintas, como lo son, para citar un ejemplo, las meras acciones y derechos sobre la cosa. ‘Porque solamente es justo el título que hace creer razonadamente en que se está recibiendo la propiedad’ dijo la Corte en sentencia de 4 de julio de 2002, expediente 7187; y que si a la postre, a pesar de esa creencia fundada, no 42 C. S. J., Cas.
Civ., 04 nov. 2008. Exp. 2000-09420-01. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 21 alcanzó la propiedad, ‘se debió, antes que por defecto del título, a la falencia en la tradición; caso elocuente en el tradente que, siendo apenas un poseedor, no es dueño de la cosa y mal pudo trasmitir esa calidad’.”43 De ahí que el reparo relativo a la valoración probatoria carezca de eficacia, puesto que aun cuando el fallador pudiera tener por acreditados actos de señorío, ello no lo compelía a acceder a la pretensión si faltaba el presupuesto cualificativo de la regularidad.
Finalmente, en lo que concierne a la invocación de la prevalencia del derecho sustancial, ella no autoriza a prescindir de los requisitos estructurales del modo adquisitivo escogido. En efecto, ese postulado no permite convertir un negocio meramente preparatorio, condicionado y además edificando sobre el reconocimiento de dominio ajeno, en un justo título idóneo, ni reemplazar la regularidad por la sola permanencia material; aceptar lo contrario desdibujaría la fisonomía de la prescripción ordinaria y, en la práctica, la asimilaría a la extraordinaria. 4.
En suma, al no haberse acreditado justo título idóneo para inmuebles ni buena fe inicial objetivamente fundada - presupuestos indispensables para configurar posesión regular y habilitar la prescripción ordinaria- y al faltar, por ende, el elemento cualificativo que estructura la usucapión abreviada, debe confirmarse la decisión de primer grado.
A su turno, la condena en costas se impondrá en esta instancia, conforme a lo previsto en los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso; y, por concepto de agencias en derecho, se fija a favor de la parte demandada por la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes, esto es, $3.501.810 M/cte, de conformidad con el 43 C. S. J., Cas.
Civ. 21 jun. 2002. Exp, 6889. Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 22 numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley, III.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia de 12 de septiembre de 2025, que profirió el Juzgado Treinta Civil del Circuito de Bogotá, pero por las razones acá esgrimidas.
SEGUNDO. CONDENAR en costas esta instancia a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso. Por concepto de agencias en derecho, se fija a favor de la parte ejecutada la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes, esto es, tres millones quinientos un mil ochocientos diez pesos ($3.501.810 m/cte).
TERCERO. DEVOLVER las diligencias al Juzgado de origen. Ofíciese.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado 1100131030 29 2017 00350 02 Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 23 (Firma electrónica) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Radicado 1100131030 29 2017 00350 02 (Firma electrónica) RUTH ELENA GALVIS VERGARA Radicado 1100131030 29 2017 00350 02 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1468f6a739d5eeb1e9676c2375411d9774b91ef5481c5ef77d 42be6ce8d0f77c Documento generado en 12/03/2026 10:32:01 AM Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 24 Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectron ica Expediente 1100131030 29 2017 00350 02 25