Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintisiete (27) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia: Tema: Verbal- restitución de inmueble arrendado 05266 31 03 002 2023 00129 01 Juan David Ospina Mateo Moncada Vásquez Sentencia En el contrato se pactó la destinación comercial del inmueble arrendado, para lo cual se aplica la normativa comercial y por remisión expresa la civil.
El demandado tenía la carga de la prueba de acreditar el cumplimiento de las obligaciones. No procede la compensación de pagos por no probarse obligación a cargo del arrendador y en favor del arrendatario. Estaba autorizada la destinación comercial del inmueble: El arrendatario no cumplió con las obligaciones legales para el ejercicio de su actividad mercantil.
La cláusula penal fue pactada con efectos de sanción, dado que el incumplimiento no es cuantificable, no procede su reducción. Decisión: Confirma sentencia Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal Martínez De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se procede a decidir por escrito, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia proferida el 22 de mayo de 2024 por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE ENVIGADO, en el proceso verbal para la restitución de bien inmueble arrendado adelantado por JUAN DAVID OSPINA contra MATEO MONCADA VÁSQUEZ. 1.
ANTECEDENTES 1.1 El representante legal de URBÁN RAÍZ (arrendador) cedió en favor de JUAN DAVID OSPINA (propietario) el contrato de arrendamiento celebrado Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” mediante documento privado el 18 de octubre de 2019 con MATEO MONCADA VÁSQUEZ (arrendatario), sobre el inmueble ubicado en la calle 48C No. 36 – 2 interior 870 de Envigado; cesión notificada el 10 de febrero de 2023. 1.2 El contrato de arrendamiento se celebró por el término de 5 años desde el 17 de octubre de 2019 hasta el 17 de octubre de 2024; los arrendatarios se obligaron a pagar un canon mensual de $9.000.000 de manera anticipada y bimensual, un depósito de $9.000.000 devueltos por el arrendador al finalizar el contrato. 1.3 El arrendatario se obligó a entregarle inicialmente al arrendador $27.000.000: $25.200.000 a la cuenta de ahorros Bancolombia No. 01866179928 a nombre de Juan David Ospina; $1.800.000 por comisión del 10% estipulado en la cláusula vigésima segunda a la cuenta BBVA No. 558483343 a nombre de Samuel Centeno Díaz; sólo pagó el primer canon de arrendamiento. 1.4 Los incrementos anuales “autorizados por las partes de común acuerdo” se efectuaron, (i) el 17 de octubre de 2020 quedando en $9.342.000;
(ii) el 17 de octubre de 2021 en $9.492.400; y (iii) el 17 de octubre de 2022 en $10.427.000. 1.5 El demandado incurrió en mora, únicamente asumió el incremento del 17 de octubre de 2017 meses después; al saldo pendiente del 17 de noviembre de 2022 le realizó un pago parcial de $8.223.980 adeudando $ 2.203.020; el 17 de enero del 2023 realizó un pago parcial de $7.200.000 debiendo $3.227.000; el 17 de marzo realizó un pago parcial de $10.312.000 adeudando $115.000; el 17 de abril realizó un pago parcial de $10.323.000 adeudando $104.000; causal de terminación estipulada en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 1.6 En la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, las partes establecieron que si el inmueble se destina para uso comercial, se debía contar con previo aval o aceptación por parte del arrendador, licencias y autorizaciones legales; obligación que fue quebrantada por el arrendatario que a la fecha de la presentación de la demanda no cumple con permisos exigidos por la ley para la actividad comercial de arrendar el inmueble por medio de una plataforma denominada “AIRBNB”, “Instagram” y subarriendos; no cumplió con los requisitos previstos en el artículo 61 de la Ley 300 de 1996; no informó la actividad ni solicitó permisos al propietario. 1.7 Las personas que se encargan de subarrendar el inmueble (Camilo, Sebastián y Roberto) son diferentes al arrendatario principal; la persona que hace los pagos parciales del canon de arrendamiento no es el arrendatario, los hace una persona que se hace llamar Jaqueline quien además publicita el inmueble por Instagram. 1.8 La terminación del contrato se notificó por correo certificado el 22 de febrero de 2023 en la calle 48C No. 36 – 2 interior 870 de Envigado; la persona que recibió expresó no conocer a Mateo Moncada Vásquez; se le notifica a la dirección contractual (carrera 43ª No. 60b sur 49) pero no existe. 1.9 A la fecha de presentación de la demanda los arrendatarios no han hecho entrega formal y material del inmueble al demandante. 1.10 Pretende se declare terminado el contrato de arrendamiento “por haber incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento acordados, a partir del 17 de noviembre de 2022 y hasta el 17 de abril del año 2023 y por el incumplimiento de los requisitos para su destinación”; condenar al demandado a restituir el inmueble y el pago de la cláusula penal estipulada en la cláusula décima quinta del contrato.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Admitida la demanda1, se pronunció la parte demandada proponiendo las excepciones: 2.1 PURGA DE LA MORA: Si el deudor se encuentra en mora y el acreedor le recibió el pago, desaparece la mora; por lo que el segundo sólo tendrá derecho a cobrar perjuicios moratorios, pero no dar por finalizado el contrato. El arrendador liberó de la mora al arrendatario, materializando –en términos del Tribunal Superior de Bogotá en sentencia de junio 11 de 1996 M.P. Dr. Alfonso Guarín Ariza- la “autonomía de la voluntad de los contratantes, quienes pueden, en cualquier momento, con actos expresos o tácitos, modificar las condiciones iniciales de un contrato o renunciar a los derechos que nacen del incumplimiento negocial de uno de ellos, pero también se ha expresado que no en todos los casos la entrega y recibido extemporáneos de la renta del contrato purga la mora del arrendatario, como sucede, por ejemplo, cuando el arrendador expresamente lo manifiesta o cuando existe una clara manifestación de voluntad que excluye esa posibilidad.” Conforme el artículo 1622 del CC el arrendador aceptó los pagos realizados sin objeción; entendiéndose por tal la aplicación práctica que las partes dieron al contrato de arrendamiento y que deberá guiar su interpretación. 2.2 COMPENSACIÓN: El demandante le ha manifestado su voluntad de compensar los saldos adeudados por servicios públicos y reparaciones con los cánones de arrendamiento y ha solicitado la entrega de los títulos judiciales correspondientes a dichos cánones; debe aplicarse lo previsto en los artículos 1714 y 1715 del CC. 2.3 MEJORAS Y REPARACIONES: Deben compensarse las mejoras y reparaciones realizadas de acuerdo con lo establecido en el artículo 384 numeral 5 del CGP. 1 providencia del 23 de mayo de 2023 (archivo 4, cuaderno principal, expediente electrónico).
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 2.4 CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO: Las obligaciones legales del arrendador se encuentran previstas en el artículo 1982 del CC y las del arrendatario en los artículos 1996 y 2000 ibíd. El arrendatario ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento, ha cumplido con el debido uso del inmueble y ha hecho servir el inmueble para una actividad comercial consistente en el alojamiento turístico como lo permite el contrato de arrendamiento.
El Juzgado debe aplicar lo establecido en el artículo 384 literal 4 del CGP, “Cuando se resuelva la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, se condenará al vencido a pagar a su contraparte una suma igual al treinta por ciento (30%) de la cantidad depositada o debida.” 2.5 IMPROCEDENCIA DE COBRO DE LA CLÁUSULA PENAL: Sin incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, no procede el pago de la cláusula penal.
La Corte Suprema de Justicia ha establecido en sentencia de SC507-2023 con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro, “Referente a la cláusula penal. Se trata, en estricto sentido, de un acto jurídico que se manifiesta como un elemento accidental de los contratos y origina una obligación accesoria y condicional, que puede ser divisible si la obligación principal es sobre cosa divisible, sin desconocer que dicha penalidad está sujeta a reducción o moderación cuando a ello haya lugar.
Esos caracteres, que distinguen a la cláusula penal de cualquier otro vínculo jurídico, brotan de la propia ley. En efecto, el artículo 1593 ejusdem, le otorga carácter accesorio, y el precepto siguiente le confiere un tratamiento especial en torno a su exigibilidad (art. 1594) al decir que se activa según sea la naturaleza de la obligación principal, esto es, desde que el deudor sea constituido en mora, en el caso de las prestaciones positivas o desde que ejecutó el hecho que acordó no realizar, tratándose de las negativas (art. 1595 ib).” Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 2.6 REBAJA DE LA CLÁUSULA PENAL: Dispone el artículo 1596 del CC, “Si el deudor cumple solamente una parte de la obligación principal y el acreedor acepta esta parte, tendrá derecho para que se rebaje proporcionalmente la pena estipulada por falta de cumplimiento de la obligación principal.” En el evento hipotético de condena, deberá rebajarse la cláusula penal de manera proporcional a las obligaciones, teniendo en cuenta la cuantía y el porcentaje del incumplimiento.
Se demostrará que el arrendatario ha cumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, contrario sensu la demandante no lo ha hecho, no siendo posible exigir el pago de la cláusula penal. 2.7 PRESUNCIÓN DE BUENA FE DEL DEMANDADO: El artículo 83 de la CP establece la presunción de buena fe, desarrollada jurisprudencialmente en sentencia C-1194 de 2008, “…como aquel que exige a los particulares y a las autoridades públicas ajustar sus comportamientos a una conducta honesta, leal y conforme con las actuaciones que podrían esperarse de una “persona correcta (vir bonus)”.
Así la buena fe presupone la existencia de relaciones reciprocas con trascendencia jurídica, y se refiere a la “confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada.” Estima la Corte que en tanto la buena fe es un postulado constitucional, irradia las relaciones jurídicas entre particulares, por ello que la ley puede establecer en casos específicos, esta presunción en las relaciones que entre ellos se desarrollen.
Para el caso que nos ocupa, ha actuado con absoluta buena fe en la relación contractual, pagando los cánones de arrendamiento, realizando las reparaciones del inmueble por cuenta propia y compensando con el pago del canon. Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Envigado profirió sentencia estimatoria de las pretensiones el 22 de mayo de 2024; declaró que el demandado incumplió el contrato de arrendamiento, ordenando la restitución del bien inmueble dentro de los 10 días siguientes a la sentencia, condenando al pago de la cláusula penal y a costas procesales.
Al pretenderse la restitución por falta de pago de cánones de arrendamiento, por dar una destinación diferente y por notificarse la terminación del contrato, la resolución del conflicto se restringe a determinar si esas causales se presentaron y si constituyen o no incumplimiento del contrato que dé lugar a su terminación. En lo referente con la destinación del inmueble, se tiene confesión en la contestación de la demanda que se amplió con el interrogatorio del demandado a cerca del uso del inmueble para alojamiento turístico utilizando para el efecto la intermediación de las plataformas tecnológicas.
El contrato se denomina “para vivienda”, pero la cláusula séptima dice que se destinará para uso comercial; puede entenderse que inicialmente estaba destinado a vivienda y la cláusula séptima sólo estaba brindando una opción para su comercialización que podía ejercerse desde el principio o con posterioridad, para lo cual debían obtenerse (por el arrendatario) las licencias y autorización del propietario y administrador.
El testigo Camilo Bernal Coronel expresó que desde un principio la finalidad comercial fue pactada y puesta en conocimiento de las partes, pero la denominación del contrato indica lo contrario, para una destinación diferente sin hacer alusión a la existencia de licencias y autorizaciones. En la Ley 2068 de 2020 se delinean las características para la prestación del servicio turístico y el Registro Nacional de Turismo debe cumplirse por las personas que deseen desarrollarlo, sin ser acreditadas en el caso; no se probó el aval ni permisos Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” del propietario; durante el desarrollo del contrato (marzo de 2020) se aportó Registro Nacional de Turismo realizado por Royalty Medellín SAS (donde era colaborador Mateo Moncada Vásquez), cancelada por no renovarse; no existiendo prueba del cumplimiento de requisitos para realizar la actividad turística por el arrendatario ni el aval del propietario arrendador para tal destinación. Lo atestiguado no encuentra coherencia con lo pactado en el contrato de arrendamiento; no existe aval que permitiera al arrendatario acreditar ante las autoridades la autorización del cambio de destinación por parte del arrendador; en gracia de discusión si el arrendador lo hubiera permitido, existe prueba documental solicitando la entrega del inmueble por cambio de destinación, lo que contradice lo atestiguado y declarado por el demandado.
La causal del no pago de cánones de arrendamiento, concreta descuentos realizados por el arrendatario al momento de pagar el precio del arrendamiento (en la forma y tiempos convenidos en el contrato); se probó que se descontó el pago de reparaciones del inmueble y de los servicios públicos que el arrendatario consideraba debía asumir el arrendador, usando la figura de la compensación. La cláusula quinta del contrato prohíbe la realización de mejoras por el arrendatario, en caso de realizarlas serán por su cuenta (excepto las previstas en los artículos 2029 y 2030 del CC); si las mejoras por Ley deben ser asumidas por el arrendador, no puede el arrendatario realizarlas de manera unilateral y sin consulta ni descontarlas sin convenio, la compensación surge de obligaciones bilaterales válidas, lo que no fue comprobado en el caso.
El demandante desconoció el recibo de las reparaciones, no aceptó que esa obligación le correspondiera a él y pudiera descontarse de los cánones; lo mismo sucede con los servicios públicos, no se acreditó cuál era el monto que le correspondiera asumir a cada una de las partes. La cláusula penal fue estipulada por el mero incumplimiento; existe incumplimiento del contrato y hay lugar a su terminación con reconocimiento de la cláusula penal, Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” sin lugar a la rebaja de su estimación, por lo que no prosperan las excepciones planteadas. 4.
APELACIÓN 4.1 Sobre la naturaleza del contrato suscrito y la destinación del inmueble: El contrato suscrito entre las partes tiene encabezado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA”; en el primer párrafo se menciona que es un “contrato de arrendamiento de bien inmueble” y no se hace referencia a su destinación; en ningún lugar se cita la Ley 820 de 2003 ni se dice exactamente cuáles serán las normas que orientarán la interpretación del contrato.
Los artículos 1618 a 1624 del CC definen las reglas específicas de interpretación; el artículo 1618 refiere que “…la intención debe preferirse a la expresión”; coherente con el inciso 3 del artículo 1622, “Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.
Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia. O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte”; el Doctor Carlos Ignacio Jaramillo, “la importancia del comportamiento integral de los contratantes para la búsqueda de la intención de las partes”, y manifiesta que “ el intérprete, quien para ello goza de relativa libertad - que no libertinaje-, está facultado para escrutar el comportamiento inter partes (plenitud comportamental); en orden a pasarle revista en diversos momentos capitales: antes, durante y después de la celebración del contrato, como quiera que, por regla, nada refleja mejor esta intención que la conducta que, espontáneamente, los contratantes despliegan, sin duda una especie de fiable brújula hermenéutica, según ya se anotó.” Si la denominación de un contrato es contraria a lo que alberga su contenido, deberá hacerse caso omiso a la denominación e interpretar la intención de las partes al momento de suscribir un contrato.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En la interpretación de los contratos, la jurisprudencia y doctrina ha distinguido la interpretación, la calificación jurídica y la integración del contenido contractual con la normativa aplicable; se debe analizar la real y externa manifestación de los contratantes, que en el caso concreto se encuentra difusa debido a las cláusulas que, por un lado, son concordantes con la Ley 820 de 2003 y por otro con la legislación comercial.
Si se mira el contrato celebrado desde la óptica de la legislación comercial, las cláusulas extraídas de la Ley 820 de 2003 son congruentes con aquellas referentes a la destinación comercial del inmueble en razón del artículo 822 del C de Co, que permite recurrir a la aplicación de normas supletivas que contenga la legislación civil. En la cláusula séptima del contrato las partes dejan una estipulación expresa y bastante inusual para un contrato de un inmueble exclusivamente destinado a vivienda urbana: “Séptima - Destinación: El Arrendatario, durante la vigencia del Contrato, destinará el para uso comercial, previo aval, licencias y autorizaciones correspondientes y con la debida información y autorización del propietario y administrador.
Igualmente, el Arrendatario se abstendrá de guardar o permitir que dentro del Inmueble se guarden semovientes o animales domésticos y/ o elementos inflamables, tóxicos, insalubres, explosivos o dañosos para la conservación, higiene, seguridad y estética del inmueble y en general de sus ocupantes permanentes o transitorios.
PARAGRAFO 1: Es responsabilidad del ARRENDATARIO la consecución anticipada de autorizaciones, licencias y/ o permisos y demás requerimientos necesarios que exijan las autoridades competentes para el funcionamiento o ejercicio de alguna actividad comercial, así como asumir los costos y gastos generados por éstos. Igualmente, el ARRENDATARIO se obliga a cumplir los procedimientos Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” requeridos por las autoridades competentes, dando cumplimiento a los reglamentos, guías y demás normatividad que la regulen.” La destinación comercial del inmueble no era una mera posibilidad que se le concedió al arrendatario, era un hecho cierto que el arrendatario iba a dedicar el inmueble al uso comercial por autorización expresa; del interrogatorio de parte del arrendador quedó probado que conocía la destinación comercial del inmueble e incluso señala, “el contrato iba a ser con una empresa (minuto 19:30, segunda parte), que dicha empresa iba a realizar una “propuesta comercial” y que incluso fue esta misma empresa la que le indicó que firmara el contrato de arrendamiento con mi poderdante para tener certeza de que se iba a firmar el contrato de arrendamiento”; refiere que el inmueble fue “modificado para albergar personas”, cuando realizó la última visita hace 2 años.
La cláusula no establece que el arrendatario debe conseguir las “autorizaciones, licencias…permisos y demás requerimientos necesarios que exijan las autoridades competentes para el funcionamiento o ejercicio de alguna actividad comercial” a nombre propio, podía realizarlo apoyándose en terceros habilitados como Royalty Medellín SAS y Sebastián López; lo que puede constatarse en el testimonio de Camilo Bernal Coronel quien menciona con detalle que fueron éstos quienes tenían los permisos y autorizaciones para prestar el servicio de alojamiento temporal con fines turísticos, verificado con el Archivo 29 folio 19 con pantallazo del Registro Nacional de Turismo puede apreciarse la dirección del inmueble y en el archivo 39 folio 7 que muestra el registro.
La cláusula vigésima del contrato establece, “las acciones legales o judiciales que se deriven de las infracciones de orden policivo y delictivo en las que incurrieren el ARRENDATARIO u ocupantes del inmueble objeto de este contrato de arrendamiento, son de absoluta y total responsabilidad de los ARRENDATARIOS”; lo que confirma que el demandante sabía desde el principio que la casa iba a tener ocupantes diferentes al arrendador y buscó indemnidad frente a cualquier acción judicial o administrativa que fuera consecuencia del actuar del arrendatario y de los ocupantes del inmueble.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” La autorización para uso comercial del inmueble puede entenderse como implícita o tácita; al arrendador se le informó el tipo de negocio que se estaba llevando a cabo en su inmueble y aquel conocía la destinación comercial. Si se está en presencia de un contrato atípico, se debe mirar con qué finalidad las partes lo celebraron, qué cláusulas están dotadas de mayor importancia y adecuarlo en la regulación normativa; el artículo 1620 del CC trae la regla de la interpretación efectiva, útil o conservatoria, “El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”; la Corte Suprema de Justicia ha manifestado que esta regla, “Tiene su propia fuerza y dinámica, en veces definitiva para casos específicos, lo que significa que si la interpretación de una cláusula puede aparejar dos sentidos diversos, uno de los cuales le restaría - o le cercenaría efectos- o desnaturalizaría el negocio jurídico, dicha interpretación debe desestimarse, por no consultar los cánones que, de antiguo, estereotipan esta disciplina.” La sentencia de primera instancia interpreta la cláusula séptima en el sentido de que no produzca efecto alguno, pudiendo optar por una interpretación efectiva y conservatoria de la voluntad expresada por las partes. 4.2 Sobre los pagos del canon de arrendamiento: Frente al canon del mes de noviembre de 2022, el arrendatario canceló de manera personal al demandante $10.427.000 el 21 de noviembre de 2022; lo que consta en el recibo de caja menor firmado por el demandante y reconocido en el interrogatorio; el canon de enero de 2023 fue pagado por consignación de $7.200.000 descontando $3.227.000, (i) $2.800.000 por concepto de aumentos injustificados y no imputables al inmueble arrendado que corresponden a los sobrecostos de los servicios públicos (energía) ilegalmente conectada durante 28 meses al inmueble por el demandante para proveer a construcción que edificó en el mismo lote donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato y (ii) $420.000 por concepto de arreglo y pintura del baño, notificada al arrendador por mensaje de datos sin reproche.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” No obra prueba del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2023, del cual descontó $104.000 por valor de la mitad del costo de la pintura de las paredes ocasionados por unas humedades que no fueron atendidas por el demandante.
El arrendatario cumplió as disposiciones legales y contractuales para las reparaciones del inmueble, avisó con tiempo al demandante para las realizara y ante su inactividad, las ejecutó directamente y procedió a hacer los descuentos permitidos en la ley; como el demandante confesó que aún debe el dinero por reparaciones, no hay incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. 4.3 Frente a la cláusula penal: 4.3.1 Inexigibilidad de la cláusula penal: La inexigibilidad de la cláusula penal cuando no se ha constituido en mora al deudor es un principio que ha sido ratificado por la jurisprudencia colombiana.
Conforme el artículo 1608 del CC, la mora sólo se produce si el acreedor le hace un requerimiento judicial o extrajudicial, salvo que la obligación tenga una fecha expresa de cumplimiento o que la mora resulte de la naturaleza de la obligación; la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que la mora es una condición necesaria para que la cláusula penal pactada sea exigible, “no puede ser exigida si no se ha configurado previamente la mora del deudor.” En el caso presente, el acreedor nunca constituyó en mora al arrendatario, lo que impide la exigibilidad de la cláusula penal. 4.3.2 Reducción de la cláusula penal: El artículo 1596 del CC prevé que si el deudor cumple sólo con una parte de la obligación principal y el acreedor acepta dicha parte, tiene derecho a una reducción proporcional de la pena estipulada por el incumplimiento de la obligación principal.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En este caso, se cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, sin objeción alguna al momento de efectuarse; fue en el proceso que el arrendador cuestionó los descuentos realizados por concepto de mejoras necesarias y locativas, pero al aceptarlos sin objeción consintió tácitamente en la aplicación de los descuentos.
Adicionalmente, el artículo 867 del C de Co establece: “Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse. Cuando la prestación principal esté determinada o sea determinable en una suma cierta de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella.
Cuando la prestación principal no esté determinada ni sea determinable en una suma cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera manifiestamente excesiva habida cuenta del interés que tenga el acreedor en que se cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en parte.” Lo ordenado a pagar por concepto de cláusula penal fue $31.281.000 y el canon de arrendamiento vigente a la fecha es de $11.795.022, lo que supera la obligación principal; se debería entender que el supuesto incumplimiento viene desde el inicio del contrato, fecha en la que el valor del canon del arrendamiento era $9.000.000, por tanto, la cláusula penal debería equivaler a 27.000.000.
5. PROBLEMAS JURÍDICOS A RESOLVER ¿Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento? ¿Mora en el pago de cánones de arrendamiento? ¿Cambio de destinación del inmueble? Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” ¿Cláusula penal por incumplimiento?, ¿debe reducirse? 6. CONSIDERACIONES 6.1 ¿Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento? Jurisprudencialmente se ha definido el contrato de arrendamiento como un negocio jurídico típico, bilateral, consensual, oneroso, de ejecución sucesiva, principal y nominado, que surge del mero acuerdo entre las partes; con obligaciones y beneficios recíprocos; deben coincidir para su existencia determinados elementos contractuales, los sujetos de derecho (arrendador y arrendatario), el objeto (cosa sobre la cual recae el contrato) y el canon (precio pagadero como contraprestación por la tenencia del bien objeto del contrato).
Como el Código de Comercio no regula el contrato de arrendamiento, sólo abarca aspectos como el derecho de renovación, el desahucio, el derecho de preferencia, la indemnización y algunos relacionados con el establecimiento de comercio entre los artículos 516 a 525; con fundamento en la remisión consagrada en el artículo 822 que se armoniza con el artículo 1, acudimos a las fuentes normativas consagradas en el Código Civil; es así como elartículo 1973 del CC estatuye que, “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” Que debe integrarse con lo prescrito por el artículo 822 del C de Co al prever que, “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.
La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.” Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En este orden, el contrato aportado como base de las pretensiones fue denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA”; sin embargo, en la cláusula séptima se pactó “Destinación: El arrendatario, durante la vigencia del contrato, destinará el para uso comercial, previo aval, licencias y autorizaciones correspondientes y con la debida información y autorización del propietario y administrador…PARÁGRAFO 1: Es responsabilidad del ARRENDATARIO la consecución anticipada de autorizaciones, licencias, permisos y demás requerimientos necesarios que exijan las autoridades competentes para el funcionamiento o ejercicio de alguna actividad comercial, así como asumir los costos y gastos generados por estos.
Igualmente, el ARRENDATARIO se obliga a cumplir los procedimientos requeridos por las autoridades competentes, dando cumplimiento a los reglamentos, guías y demás normatividad que la regulen. En todo caso, en el inmueble solamente podrán desarrollarse actividades lícitas, y previo cumplimiento de la normatividad y de los requerimientos de las autoridades correspondientes.
Y previo aval del administrador y propietario…” El A quo interpretó la voluntad de las partes, al considerar que conforme la denominación del contrato puede entenderse que inicialmente estaba destinado a vivienda y la cláusula séptima sólo estaba brindando una opción para su comercialización que podía ejercerse desde el principio o con posterioridad, para lo cual debían obtenerse por el arrendatario, las licencias y autorización del propietario y administrador.
Sobre la destinación del inmueble arrendado, el arrendador JUAN DAVID OSPINA (demandante) declaró en su interrogatorio, “¿cuál era la destinación del inmueble cuando usted contrató el arrendamiento? el inmueble se entregó para una destinación residencial, me hicieron una salvedad que de pronto había una posibilidad de destinación comercial, precisamente quedó plasmado en el contrato…dije, yo lo permito y en el contrato muy claro esta y reza al pie de la letra, “ siempre y cuando se informe por escrito y siempre y cuando se cumpla con la Ley”, hasta la fecha de hoy no tengo ni una sola solicitud, ni siquiera vía WhatsApp donde se me informe que le van a dar una destinación diferente Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” al inmueble, que lo van a manejar unas terceras personas…si se cumplieran los requisitos quizás hasta lo hubiera aceptado…haciendo unas aclaraciones; me permito hacer una aclaración, ese contrato fue muy mal hecho, ese contrato era provisional porque ni siquiera iba a ser con el señor Mateo, iba a ser con una empresa donde me iban a hacer una propuesta comercial, íbamos a organizar todo…simplemente que ellos para tener una tranquilidad me exigieron un contrato de manera provisional con el señor mateo mientras que organizaban todo, desafortunadamente esa empresa nunca progresó…” El demandado en la contestación a la demanda, en su pronunciamiento frente al hecho noveno, “Es cierto que el contrato de arrendamiento autoriza al arrendatario para destinar el inmueble a uso comercial, lo anterior sin mutar la naturaleza del contrato.
Es cierto que mi mandante ha usado el inmueble en el pasado para el servicio de alojamiento turístico con la intermediación de las plataformas tecnológicas, actividad que no está prohibida en el contrato de arrendamiento suscrito. No es cierto que mi mandante haya subarrendado el inmueble, al parecer la parte demandante confunde la actividad comercial de alojamiento turístico (hospedaje) que es un contrato típico principal, con el subarriendo…” Situación ratificada por el testigo CAMILO BERNAL CORONEL, “¿qué relación con Mateo Moncada Vásquez? soy un colaborador de Mateo en lo que tiene que ver con la actividad que ejerce en turismo temporal y adicionalmente…como su Abogado…¿a qué se dedicaba la casa? a un arrendamiento o a un llamado Airbnb que es un arrendamiento temporal que se hace teniendo en cuenta la destinación que se dio en el mismo contrato…Juan David es conocedor…” De manera que se trata de un contrato típicamente mercantil regulado por el artículo 1 y normas concordantes del Código de Comercio en armonía con las del Código Civil, denominado de arrendamiento de vivienda urbana, en el cual se ejercieron actividades mercantiles por parte del arrendatario quien lo administraba para la prestación de servicio de rentas cortas mediante plataformas tecnológicas; por lo Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” que debe aplicarse en lo correspondiente las prerrogativas del Código de Comercio (artículos 518 al 523,) que remiten en lo pertinente a la legislación civil (artículos 1973 al 2078); y para el desarrollo de la actividad mercantil del servicio de rentas cortas, cumplir con lo prescrito en el Decreto 2590 de 2009, la Ley 2068 de 2020 de Turismo y el Decreto 1836 de 2021. 6.2 ¿Causales de terminación del contrato? En los negocios jurídicos en general, una vez se perfeccionan mediante el cumplimiento de los requisitos sustanciales y las formalidades legales que les son propias, sus efectos se limitan a quienes los suscriben, “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”; conforme lo señala el artículo 1602 del CC.
Teniendo presente el principio general del derecho, “El contrato es ley para las partes”, significando que los actos jurídicos que crean obligaciones no pueden ser desconocidos unilateralmente; mandato que debe interpretarse como la convicción de cumplimiento de las partes respecto del contrato que celebran, que debe ser la misma convicción de Ley, llevando implícito el deber de no desconocer el principio de “normatividad de los contratos.” Un contrato de arrendamiento al igual que todo contrato comercial bilateral, por disposición del artículo 870 del C de Co, lleva envuelta la condición resolutoria: “En los contratos bilaterales en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” A su vez y en armonía con el artículo 1546 del CC que consagra la condición resolutoria en caso de incumplimiento por parte de uno de los contratantes de las obligaciones que le son propias de acuerdo con lo convenido, procediendo a Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” solicitarse el cumplimiento o la terminación del contrato con indemnización de perjuicios.
En este orden, el artículo 1973 del CC estatuye al contrato de arrendamiento de cosas, como aquel en que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de la cosa y la otra a pagar por ese goce un canon o renta, de ahí que la Ley prevé los deberes de cada uno de los contratantes. Según el artículo 1982 del CC son obligaciones del arrendador, “El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”; además de las obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento.
Según el artículo 1996 del mismo estatuto el arrendatario, “…es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.” Coherente con lo anterior, el arrendatario debe pagar el precio del arrendamiento en la forma y plazos acordados (artículo 2000 y siguientes CC); conservar en buen estado el bien arrendado; efectuar reparaciones locativas (artículo 1998 CC); y restituir la cosa arrendada al fin del arrendamiento (artículo 2005 ibíd); entre otras.
Con la demanda se pretendió la resolución del contrato por incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento (en la forma y tiempo acordados) a partir del 17 de noviembre de 2022 hasta el 17 de abril del 2023; por el incumplimiento de los requisitos para su destinación; ordenando restituir el Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” inmueble y condenándolo al pago de la cláusula penal estipulada en la cláusula décima quinta del contrato.
Conforme, procederá esta Sala Civil con el estudio de las causales de incumplimiento a efectos de determinar si son o no procedentes las pretensiones. 6.2.1 ¿Mora en el pago de cánones de arrendamiento? Una de las obligaciones principales del arrendatario es pagar el precio del canon en las condiciones acordadas y como contraprestación de la tenencia del bien.
El artículo 2000 del CC, “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta…”; regulándose el término para el pago del canon en el artículo 2002 ibíd, “El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen…” De manera que siendo la mora en el pago de cánones de arrendamiento una de las causales de incumplimiento promovidas por el arrendador, tiene el arrendatario demandado la carga de la prueba de acreditar el pago de los cánones imputados en mora en la forma y plazos previstos contractualmente; lo anterior en los términos de los artículos 164 y 167 del CGP, disponiendo el último que “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen…” La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 21 de marzo de 1956, “Cuando se demanda el pago de los cánones que adeuda el arrendatario, conviene anotar que, para acreditar la existencia de la deuda no incumbe al arrendador probar que el arrendatario no pagó los cánones a que se contrae la demanda o cobro, una vez que los hechos negativos de negación absoluta, no son susceptibles de prueba (prueba directa).
Bástale al arrendador afirmar que no se le han cubierto los arrendamientos correspondientes a determinado Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” lapso de tiempo para que haya de presumirse verdadero tal hecho en tanto que el arrendatario no presente la prueba del hecho afirmativo del pago.” Según la cláusula segunda, “El canon de arrendamiento mensual corresponde a la suma de COP $9.000.000 Nueve millones de pesos mtc.
Para fines de este contrato el Arrendatario pagará anticipadamente al arrendador o a su orden (2) dos cánones por adelantado por la suma correspondiente a COP$18.000.000 (dieciocho millones de pesos Mte). Así mismo como depósito reembolsable al finalizar el contrato la suma correspondiente a un canon de arrendamiento mensual, por la suma de COP$9.000.000 (Nueve millones de pesos mtc.
Los cuáles serán prenda de garantía en caso de daños al inmueble). Una vez recibidos los pagos se entregará un recibo correspondiente a los valores aquí descritos. Así: COP $25.200.000 (veinticinco millones doscientos mil pesos mcte) depositados a la cuenta de ahorros Bancolombia No.01866179929 a nombre de Juan David Ospina. COP$1.800.000 (Un millón ochocientos mil pesos Mcte) Depositados en la cuenta BBVA 558483343 A nombre de Samuel Centeno Díaz).
En la cláusula quinta, “el incremento anual se hizo a partir del 17 de octubre de 2020 quedando para este año en nueve millones trecientos cuarenta y dos mil pesos ($9.342.000), para el 17 de octubre de 2021 el canon de arrendamiento con el incremento se estipula en nueve millones cuatrocientos noventa y dos mil cuatrocientos pesos ($9.492.400), para el 17 de octubre de 2022 el incremento del canon es de diez millones cuatrocientos veintisiete mil pesos ($10.427.000), dichos incrementos fueron autorizados por las partes de común acuerdo.” Revisada la pretensión primera de la demanda, “Que se declare terminado el contrato de arrendamiento del bien inmueble”, la mora en el pago de cánones de arrendamiento imputada al demandado para la prosperidad de la pretensión se delinea “…a partir del 17 de noviembre de 2022 y hasta el 17 de abril del año 2023…”; soportando su petitum en el hecho séptimo de la demanda, “El demandado incumplió la obligación de pagar el canon de arrendamiento en la Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” forma que se estipuló en el contrato e incurrieron en mora, toda vez que realizaron pagos parciales en el pago correspondiente a los meses de: saldo pendiente del 17 de noviembre de 2022 realizaron un pago parcial por ocho millones doscientos veintitrés mil novecientos ochenta pesos ($8.223.980), adeudando así dos millones doscientos tres mil veinte pesos ($ 2.203.020), el 17 del mes de enero del 2023 realizaron un pago parcial por valor de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($7.200.000), adeudando así tres millones doscientos veintisiete mil pesos ($ 3.227.000),el 17 del mes de marzo realizaron un pago parcial de diez millones trecientos doce mil pesos ($10.312.000), adeudando así ciento quince mil pesos ($ 115.000) y el 17 del mes de abril realizaron un pago parcial de diez millones trecientos veintitrés mil pesos ($10.323.000), adeudando así ciento cuatro mil pesos ($ 104.000), de manera que incurrieron en un incumplimiento de la obligación pactada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Por lo anterior es causal de terminación que fue estipulada en la cláusula Décima primera, del contrato de arrendamiento”; de manera que el demandado adeuda (i) $2.203.020 como saldo pendiente al 17 de noviembre de 2022; (ii) $3.227.000 como saldo al 17 de enero de 2023; (iii) $115.000 como saldo al 17 de marzo de 2023; y (iv) $104.000 como saldo al 17 de abril de 2023.
Sobre el pago correspondiente al mes de noviembre de 2022, el demandado canceló “…de manera personal al demandante la suma $10.427.000, exactamente el día 21 de noviembre de 2.022”; para lo anterior aportó RECIBO DE CAJA MENOR del 21 de noviembre de 2022, documento que no fue tachado de falso ni desconocido por el demandante. Sobre el pago del mes de enero de 2023, el demandado expresa que canceló “…la suma de $7,200,000, y le descontó la suma de $3,227,000 por los siguientes conceptos: la suma de $2,800,000 por concepto de aumentos injustificados y no imputables al inmueble arrendado toda vez que corresponden a los sobrecostos de los Servicios Públicos (Energía) ilegalmente conectada durante 28 meses al inmueble por parte del demandante para proveer a la construcción que él mismo edificó en el mismo lote donde se encuentra Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” ubicado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Adicionalmente se descontaron el Arreglo del Baño por la suma de $120,000 y Pintura del baño por la suma $300,000, esta fue notificada al señor JUAN DAVID OSPINA, vía mensaje de datos a su WhatsApp +57 300 7390044”; aportó REGISTRO DE OPERACIÓN CAJERO AUTOMÁTICO del 31 de enero de 2023 por dicha suma; documento que no fue tachado de falso ni desconocido por el demandante.
Sobre el pago del mes de marzo de 2023, el demandado “…un pago por $10.312.000 indicando que se adeuda $115.000, que de descuentan por el arreglo ducha habitación principal…”; para lo anterior aportó COMPROBANTE DE EGRESO del 4 de marzo de 2023 por $120.000, “expedido y firmado por el contratista que llevó a cabo la reparación necesaria.” Sobre el pago del mes de abril de 2023, el demandado “No obra prueba alguna en el expediente que permita establecer que mi poderdante no hizo el pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2023, del cual únicamente descontó $104.000 por valor de la pintura y una escalera que fue adquirida el 23 de abril de 2023 por mi poderdante en Homecenter por valor de $796.300,00 los cuales eran necesarios para reparar varios daños en las paredes ocasionados por unas humedades que no fueron atendidas oportunamente por el demandante a pesar de que le fueron reportadas”; aportó FACTURA ELECTRÓNICA DE VENTA N°4003100231783 por $796.300 y fotografías de “las múltiples humedades que presenta el inmueble y que no fueron atendidas por el demandante, a pesar de que le fueron informadas.” Respecto de los descuentos efectuados arguyó que, “…las sumas relacionadas en este hecho por el demandante, fueron descontadas por mi poderdante con justa causa y en ejercicio de la compensación como lo permite el Código Civil en los artículos 1715, 1716 y 1993…” El artículo 1613 del CC prescribe que las obligaciones contraídas pueden cumplirse o cumplirse imperfectamente o en forma retardada; el incumplimiento de las obligaciones y su imputabilidad al deudor por culpa o dolo, son los elementos Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” configurativos de la mora; probada la mora, puede darse por terminado el contrato por parte del sujeto que cumpliendo su carga obligacional o se allana a cumplir, no es correspondido en la misma forma por el otro sujeto contractual.
Así, el artículo 1973 del CC estatuye que el contrato de arrendamiento de cosas es aquel en que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de la cosa y la otra a pagar por ese goce un canon o renta; de ahí que la ley comercial da derecho al arrendador a recuperar el inmueble por incumplimiento del contrato, entre otras, por la no cancelación o pago imperfecto por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
Esgrime el arrendador el pago incompleto de 4 cánones de arrendamiento, por los períodos de noviembre de 2022, enero, marzo y abril de 2023; pagos de los que explica el demandado descontó a modo de compensación, las sumas debidas por el demandante a causa de la reparación de unos daños en el predio y el pago del servicio público de energía que cubría un predio aledaño propiedad del demandante.
Debiendo el demandado – arrendatario - acreditar (i) que las reparaciones efectuadas y pagadas eran necesarias; (ii) que el pago efectivo de la factura de servicios públicos junto con la tasación del sobrecosto correspondiente a unidad inmobiliaria independiente, propiedad del demandante. Respecto de las mejoras, nuestro ordenamiento jurídico ha calificado las necesarias como aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado y las útiles, las que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, aumentan su valor y resultan provechosas para el propietario y locatario.
Las normas que regulan el contrato de arrendamiento contemplan el derecho del arrendatario para hacer mejoras y reclamar su reembolso al arrendador; los artículos 1993 y 1994 del CC estipulan: Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” “Artículo 1993 El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.
Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad. Artículo 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.” Sobre las reparaciones, en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se pactó, “Los daños que se ocasionen al inmueble por el Arrendatario, por responsabilidad suya o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos de reparación en su totalidad por el Arrendatario.
Igualmente, el arrendatario se obliga a cumplir con las obligaciones previstas en los artículos 2029 y 2030 del Código Civil…Parágrafo: El arrendatario se abstendrá de hacer mejoras de cualquier clase al inmueble sin permiso previo y escrito del arrendador. Las mejoras al inmueble serán del propietario del inmueble y no habrá lugar al reconocimiento del precio, costo o indemnización alguna al Arrendador por las mejoras realizadas.
Las mejoras no podrán retirarse salvo que el Arrendador lo exija por escrito, a lo que el Arrendatario accederá inmediatamente a su costa…” Lo probado en el proceso es que el inmueble tenía algunas humedades en el techo y paredes, pero no existe probanza que fueran reparadas a cargo del arrendatario; no está acreditado que el descuento de $120.000 efectuado en enero de 2023 corresponda a “arreglo del baño” del predio arrendado (no hay prueba del daño, Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” de la reparación ni del egreso); lo mismo se sostiene respecto del descuento por pintura del baño (no hay prueba de su compra ni de la mano de obra ni del egreso); el arrendador se pronunció, “Muchas gracias por el abono señor empleado de Mateo”, sin que ello implique la aceptación de los descuentos ni los conceptos como lo pretende hacer entender el demandado.
Tampoco está acreditado que el descuento de $115.000 efectuado en marzo de 2023 corresponda a “arreglo ducha habitación principal” (no hay prueba del daño, de la reparación ni del egreso); el comprobante de egreso aportado refiere “arreglo ducha habitación principal”, pero no se relaciona con el inmueble objeto de contrato. No obra prueba que relacione el descuento de $104.000 efectuado en el canon de arrendamiento del mes de abril de 2023 por concepto de “valor de la pintura y una escalera que fue adquirida el 23 de abril de 2023 por mi poderdante en Homecenter por valor de $796.300,00” con los supuestos daños en las paredes supuestamente “ocasionados por unas humedades que no fueron atendidas oportunamente por el demandante a pesar de que le fueron reportadas…” Lo anterior teniendo en cuenta que –en los términos de los artículos 164 y 167 del CGP- era carga de la prueba del demandado acreditar, (i) los daños representativos de mejoras necesarias;
(ii) su reparación; y (iii) los egresos efectivos relacionados con tales reparaciones, para legitimarse en la prerrogativa de que trata el artículo 1993 del CC. Los descuentos efectuados por concepto de servicios públicos, no pudieron ser compensados por el arrendatario en los términos del artículo 1714 del CC que prevé, “Cuando dos personas son deudoras una de otra, se opera entre ellas una compensación que extingue ambas deudas, del modo y en los casos que van a explicarse”; no se probó (i) el valor exacto del consumo a cargo de cada una de las partes ni el período de causación; ni que (ii) que las facturas que representaran el cobro de los consumos fueran pagadas por el arrendatario.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Por tanto, no se acreditó la obligación del arrendador de reembolsar el costo de reparaciones indispensables ni la existencia de suma cierta e indiscutible que debiera en favor del arrendatario por concepto de servicios públicos. Respecto del arrendamiento de inmuebles en que se ejerza actividades de comercio, el artículo 2002 establece -norma de carácter supletivo- que el pago de la renta “se hará en los períodos estipulados”; para el caso se pactó un canon mensual de $9.000.000 pagaderos de forma anticipada, por el término de 5 años contados a partir del 17 de octubre de 2019; como las partes establecieron el monto y plazo en el cual debe cumplirse la obligación, operó por la causal prevista en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, “El incumplimiento del arrendatario a cualquiera de sus obligaciones legales o contractuales faculta al Arrendador para ejercer las siguientes acciones, simultáneamente o en el orden que el elija: a) Declarar terminado este Contrato y reclamar la devolución del inmueble judicial…extrajudicialmente; b) Exigir y perseguir a través de cualquier medio, judicial o extrajudicialmente, al Arrendatario… coarrendatarios el monto de los perjuicios resultantes del incumplimiento, así como la multa por incumplimiento pactada en este Contrato.” Quedando demostrado el incumplimiento por parte del arrendatario siendo el fundamento para ordenar la terminación del contrato y la restitución del inmueble. 6.3 ¿Cambio de destinación del inmueble? La cláusula séptima del contrato prevé la destinación del contrato del inmueble arrendado, que se encuentra supeditada a la existencia y acreditación de “aval, licencias y autorizaciones correspondientes y con la debida información y autorización del propietario y administrador…permisos y demás requerimientos necesarios que exijan las autoridades competentes para el funcionamiento o ejercicio de alguna actividad comercial, así como asumir los costos y gastos generados por estos”; que debió acreditar el arrendatario quien desarrolló la actividad comercial “para el servicio de alojamiento turístico (hospedaje) con la intermediación de las plataformas tecnológicas”, llamado Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” por el demandado “rentas cortas”; teniendo la carga de la prueba en los términos de los artículos 184 y 167 del CGP, previendo el último que “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.” 6.3.1 ¿Aval o autorización del propietario y administrador? El tenor literal del contrato de arrendamiento celebrado el 18 de octubre de 2019 indica, “Entre los suscritos: SAMUEL CENTENO DIAZ…quien obra como administrador del inmueble, que para efectos de este contrato se denominará el “Arrendador”, por una parte y por otra, MATEO MONCADA VÁSQUEZ…quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominará el “Arrendatario”, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de arrendamiento de bien inmueble, en adelante el “contrato”, el cual se rige por las siguientes cláusulas…” Conforme el hecho segundo de la demanda, la posición contractual del administrador (arrendador del inmueble) fue cedida en favor de JUAN DAVID OSPINA (demandante y propietario), notificándose al arrendatario el 10 de febrero de 2023; lo que fue ratificado con la contestación a la demanda, “Es cierto que se realizó una cesión del contrato de arrendamiento.
Es cierto que a mi mandante se le notificó la cesión del contrato de arrendamiento ” Conforme lo declarado por el demandado en interrogatorio de parte, una vez recibido el inmueble, que según la cláusula quinta del contrato fue a la fecha de suscripción de este (el 17 de octubre de 2019), procedió a realizar adecuaciones para la prestación del servicio turístico de alojamientos cortos durante un lapso de 4 o 5 meses mientras se procuraba la consecución de las licencias de funcionamiento ante las autoridades competentes; de manera que para transcurrido dicho lapso – en el 2020- el arrendador y administrador del predio era SAMUEL CENTENO DÍAZ de quien no se probó aval ni aquiescencia para el desarrollo de la actividad comercial.
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” El demandante, propietario y cesionario del contrato ocupó la posición contractual de arrendador que lo legitima en la causa para la presente acción; sobre su aval o autorización para el desarrollo de actividades comerciales en general, fue otorgado con la suscripción del contrato de arrendamiento (que firmó en calidad de propietario), pero respecto de dicho consentimiento para la actividad comercial específica de “alojamiento turístico (hospedaje) con la intermediación de las plataformas tecnológicas”; señaló en el último inciso del hecho noveno de la demanda, “a la fecha de la presentación de la demanda nunca ha informado de su actividad comercial ni solicitar permisos al propietario y solo por las redes y personas externas tuvimos conocimiento de que estaban ejerciendo dicha actividad.” Frente a este hecho se pronunció el demandado “…con el conocimiento y aprobación del demandante quien nunca había manifestado su desaprobación ni había hecho requerimiento alguno a mi poderdante.” En interrogatorio de parte, el demandante “…hasta la fecha de hoy no tengo ni una sola solicitud, ni siquiera vía WhatsApp donde se me informe que le van a dar una destinación diferente al inmueble, que lo van a manejar unas terceras personas…si se cumplieran los requisitos quizás hasta lo hubiera aceptado…”; sin embargo, conforme lo previsto en el artículo 280 del CGP “…El juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y de ser el caso, deducir indicios de ella…”; en el desarrollo de la fase probatoria pudo constatarse que JUAN DAVID OSPINA en su calidad de propietario del inmueble, realizó actos que convalidaban su consentimiento para el desarrollo de la actividad de comercio ejercida por el arrendatario, (i) permitió la implantación de mejoras como la adecuación de 2 nuevas habitaciones en su predio;
(ii) prestó su aquiescencia para la reparación de algunas mejoras necesarias con conocimiento que otras (reclamadas) correspondían al desarrollo del servicio prestado por el demandado; (iii) realizó incremento de cánones de manera periódica sin acudir a la causal de terminación del contrato prevista en el parágrafo 1 de la cláusula séptima del contrato; y (iv) visitó de manera periódica el inmueble, solicitando incluso colaboración para el abastecimiento del servicio público de energía eléctrica para el Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” desarrollo de otra construcción a su cargo; el testigo CAMILO BERNAL CORONEL quien intermediaba conversaciones entre las partes contractuales y era colaborador del demandado, ratifica lo dicho por este último, incluso JUAN DAVID “llegó a llevar a personas para el alojamiento.” No se demostró el aval o autorización del administrador arrendador inicial del inmueble; pero sí se convalidó el aval del demandante (legitimado en la causa para la interposición de la presente acción) en el desarrollo de la actividad comercial ejecutada por el demandado. 6.3.2 ¿Permisos y requerimientos exigidos por las autoridades competentes para el funcionamiento de su actividad comercial? La regulación de rentas por lapsos cortos está establecida por el Decreto 2590 de 2009; en Colombia para poner en funcionamiento una propiedad como hospedaje en plataformas tecnológicas, se debe obtener el Número de Registro Nacional de Turismo desde el 23 de agosto del 2022, por seguimiento a la Ley 2068 de 2020 de Turismo y del Decreto 1836 de 2021.
El Decreto 2590 de 2009 “apartamentos turísticos: Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, sala-comedor, cocina y baño"; artículo 1 “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.
Parágrafo primero. Inscripción ante el Registro Nacional de Turismo: De conformidad con el artículo 62 de la Ley 300 de 1996, modificado por el artículo 12 de la Ley 1101 de 2006, las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro Nacional de Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Turismo.
La obtención del registro constituye requisito previo y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística.” Respecto del requisito de inscripción ante el Registro Nacional de Turismo, adviértase que se exige respecto de “las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos”; debe registrarse el inmueble que se vaya a explotar para tal fin.
La prueba allegada al expediente da cuenta del registro del predio ubicado en la calle 48C Sur #36-2 interior 870 (que coincide con la dirección del bien inmueble arrendado conforme la cláusula primera del contrato), con fecha de inscripción 30 de marzo de 2020, pero con estado cancelado por no renovar. Al respecto, el artículo 2.2.4.1.3.2 del Decreto 1836 de 2021 “Del incumplimiento en la renovación del Registro Nacional de Turismo: Cuando el prestador de servicios turísticos no presente la solicitud de renovación del Registro Nacional de Turismo dentro del período establecido, éste se suspenderá automáticamente hasta tanto cumpla con dicha obligación. Se entenderá cumplida la obligación con la presentación de la solicitud de renovación dentro del periodo establecido y el prestador de servicios turísticos podrá continuar ejerciendo su actividad mientras la cámara de comercio se pronuncia sobre la solicitud dentro del plazo previsto en el artículo 2.2.4.1. 1.5. de este Decreto.
Si la solicitud de renovación es devuelta por la cámara de comercio, posterior al 31 de marzo, habiendo sido radicada dentro de los plazos de la renovación, la cámara de comercio competente indicará las razones y el prestador podrá subsanarla y reingresarla dentro del término de cinco días sin que sea suspendido el registro. Si pasados Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” cinco (5) días o una vez reingresada la solicitud, la misma no ha sido subsanada, se procederá a la suspensión del respectivo registro.
Durante el tiempo de suspensión del Registro, no podrán funcionar los establecimientos turísticos relacionados, de conformidad con lo establecido en el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 300 de 1996. En caso de que se evidencie el funcionamiento de establecimientos turísticos con el registro suspendido, la Superintendencia de Industria y Comercio solicitará a las alcaldías distritales y municipales para que estas ordenen el cierre temporal inmediato de los establecimientos turísticos hasta que el prestador acredite que su Registro Nacional de Turismo se encuentra activo.
Esta circunstancia deberá ser verificada ante la respectiva Cámara de Comercio.” El estado de cancelación del registro por no renovación conforme el artículo 2.2.4.1.3.7 ibid. procede, “3. Cuando el prestador de servicios turísticos no renueve su inscripción durante dos (2) periodos consecutivos”; según el artículo 2.2.4.1.3.1 de ese Decreto la Renovación del Registro Nacional de Turismo para todos los prestadores de servicios turísticos, “…deberá renovarse dentro del período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de marzo de cada año…” El informe de cancelación por no renovación presentado con la contestación de la demanda (el 6 de marzo de 2024) comprende que no se renovó durante –por lo menos- 2 períodos anuales consecutivos, siendo una exigencia legal de quien desarrollaba la explotación comercial de “viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes.” Incumplido este presupuesto legal, se surte desacreditado el cumplimiento de la estipulación contractual a la cual se condicionaba el desarrollo de la actividad comercial, “la acreditación de los permisos y demás requerimientos exigidos por las autoridades competentes para el funcionamiento de su actividad comercial.” Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Como el arrendatario contravino las disposiciones legales para el ejercicio de la actividad de comercio que desarrolla en el inmueble arrendado, dicho incumplimiento se enmarca en la causal de terminación prevista en el último inciso de la cláusula séptima del contrato. 6.4 ¿Procede la cláusula penal por incumplimiento? La cláusula penal es aquella en que para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal (artículo 1592 CC).
La cláusula penal puede cumplir funciones de garantía, caución o estimación anticipada de perjuicios; ha coincidido la doctrina en señalar como principales objetivos de la cláusula penal –entre otros- el de “servir de apremio al deudor”, también llamada, “cláusula penal sancionatoria”, de manera que “En cuanto su estipulación ejerce una presión sicológica sobre la voluntad del deudor que le induce a dar cumplimiento a la prestación debida so pena de tener que pagar la cláusula penal pactada.
En efecto, el carácter de verdadero apremio de dicha cláusula toma relevancia, como lo afirma Guillermo Ospina Fernández, si se observa que la ley permite estipular que la pena no remplace ni la obligación principal (C.C., art.1594) ni su indemnización compensatoria (C.C., art.1600).” Dispone el artículo 1549 del CC “TRATAMIENTO DE LA OBLIGACION PRINCIPAL Y DE LA PENA POR MORA.
Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino solo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal” (subrayas intencionales).
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” La cláusula penal pactada en el contrato, “En el evento de incumplimiento de cualquiera de las partes a las obligaciones a su cargo contenidas en la ley o en este Contrato, la parte incumplida deberá pagar a la otra parte una suma equivalente a (03) tres cánones de arrendamiento vigentes a la fecha del incumplimiento, a título de pena.” El A quo en sentencia consideró que la cláusula penal fue estipulada por el mero incumplimiento y como la conclusión es indiscutible, “existe incumplimiento del contrato”, hay lugar a la terminación del contrato con el reconocimiento de la cláusula penal, sin lugar a la rebaja de su estimación, argumento que encuentra respaldo en el probado incumplimiento de la parte demandada, conforme las disposiciones legales y doctrinales.
En los reparos sustentados alude la parte demandada la reducción en la imposición de la pena con ocasión a la graduación del incumplimiento, con fundamento en el artículo 1596 del CC que prevé, “Si el deudor cumple solamente una parte de la obligación principal y el acreedor acepta esta parte, tendrá derecho para que se rebaje proporcionalmente la pena estipulada por falta de cumplimiento de la obligación principal”; lo que en criterio de esta Sala de Decisión Civil no encuentra fundamento por el contenido sancionatorio de la cláusula pactada “por el mero incumplimiento” y dado que para hablar de reducción de la cláusula penal, “la obligación amparada por ella tiene que ser divisible, pues solo en tal caso será susceptible de ser cumplida por partes”2; como para el caso se trata del incumplimiento del arrendatario de sus deberes legales y contractuales de cara al arrendamiento de bien inmueble, sin que se limite a la mora en el pago de cánones de arrendamiento sino que comprende la falta de cumplimiento de requisitos legales para el ejercicio de la actividad de comercio que desarrollaba en el predio, la regulación de la pena pactada por las partes no encuentra soporte fáctico en la excepción planteada por el demandado, lo que concreta el incumplimiento de una serie de obligaciones que no son cuantificables en dinero (artículo 867 C de Co). 2 Carlos Perilla Castro, La cláusula penal, Revista de Investigación y Análisis de la Facultad de Jurisprudencia del Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario, Temas Jurídicos 11, 71-97 (1997).
Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Conforme lo anterior, se CONFIRMARÁ la sentencia de primera instancia. 7. COSTAS De conformidad con lo establecido por los numerales 1 y 3 del artículo 365 del CGP y ante la negativa del recurso de apelación, se impone condena en costas en esta instancia a cargo de la parte demandada – apelante y en favor de la parte demandante.
8. AGENCIAS EN DERECHO Se fijan como AGENCIAS EN DERECHO a cargo de la parte demandada – apelante y en favor de la demandante, el equivalente a UN (1) SMLMV. DECISIÓN La SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley FALLA PRIMERO: Por las razones expuestas, se CONFIRMA la sentencia de la referencia.
SEGUNDO: Se CONDENA en COSTAS en esta instancia a la parte demandada – apelante y en favor de la demandante.
TERCERO: Se fijan como AGENCIAS EN DERECHO a cargo de la parte demandada – apelante y en favor de la demandante, el equivalente a UN (1) SMLMV. Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
NOTIFÍQUESE POR ESTADOS Y ELECTRÓNICAMENTE LOS MAGISTRADOS RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ LUIS ENRIQUE GIL MARÍN MARTHA CECILIA LEMA VILLADA Radicado Nro. 05266 31 03 002 2023 00129 01