HONORABLES MAGISTRADOS – SALA CIVIL-FAMILIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA Y AMAZONAS M.P. Dr. ORLANDO TELLO HERNANDEZ E. S. D. REF. DEMANDA VERBAL DE RESCISION DE CONTRATO POR LESION ENORME DEMANDANTE: GIOVANY CASTELLANOS BERNAL Y OTROS DEMANDADO: GUILLERMO HERNANDO GOMEZ CASTRO NUMERO: 2020-00143-01 DARIO ENRIQUE BARRAGAN CAMARGO, mayor de edad, residenciado y domiciliado en la ciudad de Zipaquirá, identificado como aparece al pie de mi correspondiente firma, abogado en ejercicio, portador de la T.P. numero 98.785 expedida por el C. S. de la J., obrando en mí condición de apoderado de los señores LUDIVIA CORTES CANRO, TATIANA GOMEZ CORTES y SAMUEL GUILLERMO GOMEZ CORTES, mediante el presente escrito y con el debido respeto me dirijo ante su Honorable Magistratura para efectos e interponer y sustentar recurso de REPOSICION en contra del auto de fecha diez (10) de julio del año 2025 mediante el cual se concede el recurso extraordinario de casación, para lo cual me fundamento en lo siguiente: SUSTENTACION DEL RECURSO Constituyen principales argumentos que sustentan el recurso de reposición los siguientes: Es claro que el recurso extraordinario de casación para efectos de poderlo conceder deben reunirse entre otros una serie de requisitos que sin duda uno de los más importantes consiste en que las pretensiones económicas sean superiores a mil salarios mínimos legales mensuales vigentes, sin embargo el operador judicial ha de realizar el correspondiente análisis con base en los elementos de juicio que obren dentro del paginario y de considerarlo pertinente la parte recurrente podrá aportar un dictamen pericial para cumplir con el requisito, que es precisamente lo que dentro del presente proceso ha sucedido, sin embargo no basta únicamente con la presentación de un dictamen pericial cualquiera sin que cumpla con todos los requisitos establecidos por el legislador en el artículo 226 del Código General del Proceso y que a la letra dice: Artículo 226.
Procedencia. La prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos. Sobre un mismo hecho o materia cada sujeto procesal solo podrá presentar un dictamen pericial. Todo dictamen se rendirá por un perito. No serán admisibles los dictámenes periciales que versen sobre puntos de derecho, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 177 y 179 para la prueba de la ley y de la costumbre extranjera.
Sin embargo, las partes podrán asesorarse de abogados, cuyos conceptos serán tenidos en cuenta por el juez como alegaciones de ellas. El perito deberá manifestar bajo juramento que se entiende prestado por la firma del dictamen que su opinión es independiente y corresponde a su real convicción profesional. El dictamen deberá acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito.
Todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones. El dictamen suscrito por el perito deberá contener, como mínimo, las siguientes declaraciones e informaciones: 1.
La identidad de quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. 2. La dirección, el número de teléfono, número de identificación y los demás datos que faciliten la localización del perito. 3. La profesión, oficio, arte o actividad especial ejercida por quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística. 4.
La lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya realizado en los últimos diez (10) años, si las tuviere. 5. La lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años. Dicha lista deberá incluir el juzgado o despacho en donde se presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen. 6.
Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o por el mismo apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen. 7. Si se encuentra incurso en las causales contenidas en el artículo 50, en lo pertinente. 8. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias.
En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su profesión u oficio. En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 10.
Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración del dictamen. De acuerdo a lo anterior es imperativo para las partes entrar a verificar si dicho dictamen cumple o no con las exigencias legales, pues no se pueden echar de menos uno o varios de los requisitos, así como los requisitos especiales que las normas y decretos ordenan seguir a quienes prestan el servicio de peritos, pues de faltar alguno dicho dictamen no podría tenerse en cuenta para tomar una decisión tan trascendental como lo es conceder un recurso extraordinario de casación, previo a realizar el análisis es importante ver cómo es que el señor perito en su dictamen lo que más llama la atención es refutar el dictamen pericial rendido por el señor perito JORGE ELIECER ORTIZ VELASQUEZ, situación que ni siquiera se presentó en desarrollo del tramite procesal y que ahora el señor apoderado de la parte demandante viene a presentar como si se tratara de una prueba adicional que seguramente pretendía utilizar en desarrollo del trámite del recurso extraordinario de casación, para que el profesional que presente la demanda de casación tome ese dictamen como si se tratara de la verdad revelada dentro del proceso y pretendiendo que la Corte Suprema de Justicia emita su decisión gravitando sobre esa prueba.
Entrando en materia sobre el análisis del contenido del dictamen aportado por la parte demandante debo precisar lo siguiente: 1. MUESTRA 1
1.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO
1.2. HALLAZGOS DE LA MUESTRA 1 A. incumplimiento al artículo 1 de la resolución 620 de 2008 – método de comparación o de mercado Se evidencia una deficiencia en la aplicación del método de comparación o de mercado, ya que la información reportada en la muestra es insuficiente. específicamente, solo se menciona el nombre de una inmobiliaria como fuente, pero no se consigna ningún número telefónico ni medio de contacto verificable que permita constatar la existencia y características del predio referenciado. además, no se indica la localización exacta del terreno utilizado como comparable, lo cual impide clasificar, analizar e interpretar adecuadamente la muestra para efectos de estimación del valor comercial, lo que representa un incumplimiento al artículo 1 de la resolución 620 de 2008.
Así mismo, se vulnera lo establecido en el artículo 10 de dicha resolución, que exige una referencia explícita y verificable sobre el medio a través del cual se obtuvo la información del mercado. al analizar la imagen anexa, se advierte que la fuente carece de dirección física y no contiene teléfono de contacto, lo cual dificulta su validación. esta omisión obliga a que un tercero deba realizar una búsqueda adicional en medios digitales para comprobar la existencia de la fuente, cuando esta verificación debería estar plenamente consignada en el informe.
Es importante reiterar que, conforme a los principios técnicos de los informes valuatorios, la información debe presentarse de forma clara, precisa y verificable, facilitando su interpretación por parte del operador judicial, en este caso, la deficiencia en el respaldo y trazabilidad de los comparables debilita la validez técnica del avalúo. 2.
MUESTRA 2
2.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO POR LA PARTE DEMANDANTE
2.2. REGISTRO EN PAGINA 2.3. HALLAZGOS A. Violación del artículo 1 de la resolución 620 de 2008 – inadecuada selección de muestra y uso de suelo incompatible Se evidencia una vulneración al artículo 1 de la resolución 620 de 2008, debido a que uno de los lotes utilizados como muestra comparativa en el informe de avalúo no corresponde a un bien semejante al predio objeto del dictamen. específicamente, la muestra tomada presenta un uso de suelo industrial, según lo indicado en la oferta publicada en redes, mientras que el predio ubicado en el barrio San Luis tiene un uso actual de tipo residencial. adicionalmente, conforme al plano de usos de suelo del plan básico de ordenamiento territorial (pbot) del municipio de Madrid, el predio objeto del avalúo se encuentra en una zona clasificada como de expansión urbana, lo cual implica que aún no ha sido incorporado al perímetro urbano, para que dicho predio pueda ser urbanizado, debe cumplirse un procedimiento formal que incluye la formulación y aprobación de un plan parcial, el cual requiere concepto favorable de la autoridad ambiental y posterior adopción por parte del ente municipal competente. en este sentido, el predio aún no cuenta con norma urbanística definida, por lo cual no es comparable con terrenos ubicados dentro del perímetro urbano consolidado que ya poseen norma definida y se encuentran total o parcialmente urbanizados, así mismo, la fuente utilizada por el avaluador no presenta evidencia suficiente de verificación, ya que no se adjunta localización exacta, número de matrícula, ni contacto verificable. se limita a lo ofrecido en redes sociales, sin una corroboración técnica de la ubicación, condiciones normativas o estado físico del terreno referenciado. esta deficiencia en el análisis impide clasificar, interpretar y utilizar dicha muestra como válida en el marco de un avalúo técnico conforme a la norma, finalmente, debe señalarse que el lote utilizado como muestra se encuentra a una distancia considerable del predio ubicado en el barrio San Luis, lo que implica diferencias significativas en variables como accesibilidad, contexto urbano, servicios públicos y valorización, debilitando aún más la validez técnica de dicha comparación. (Ver imágenes de localización y plano de uso de suelo). - Imagen De la oferta. - Imagen del plano Uso de suelo del plan básico de ordenamiento territorial de Madrid. - Imagen del extracto del plano de usos de suelo del plan básico de ordenamiento territorial. - Imagen extraída del plan básico de ordenamiento territorial.
B. Inconsistencia en el área total del predio ofertado y falta de análisis detallado por parte del avaluador Dr. HECTOR JAIME PELAEZ RAMOS En la oferta de venta analizada, se indica que el predio tiene un área total de 2.173 m², desglosada en 1.873 m² más un área exclusiva adicional de 300 m². sin embargo, en el análisis realizado dentro del informe de avalúo, solo se menciona el área de 1.873 m² como superficie del lote, sin que se justifique por qué no se incluye la franja de 300 m² que aparece claramente en el aviso como parte de la oferta.
Esta omisión representa una inconsistencia técnica significativa, ya que dicha área exclusiva podría tener un impacto directo en el valor final del terreno, especialmente si se trata de un espacio útil para parqueo, maniobras, servidumbre de paso u otro aprovechamiento complementario. Además, no se realiza un análisis exhaustivo que permita establecer la naturaleza, localización o uso de esta área adicional, ni se anexa documentación que la acredite como parte integrante o separada del inmueble ofertado, la falta de verificación y clasificación de esta área exclusiva debilita la confiabilidad de la muestra como comparable válida dentro del método de comparación de mercado, y refleja una deficiencia en la diligencia técnica del avaluador al no precisar las condiciones físicas completas del predio, lo que puede inducir a errores en la estimación del valor comercial.
C. Incumplimiento del artículo 10 de la resolución 620 de 2008 – omisión de la fecha de la publicación de la oferta del predio comparable Se evidencia una vulneración directa al artículo 10 de la resolución 620 de 2008 del instituto geográfico Agustín Codazzi (IGAC), debido a que en el informe de avalúo no se consigna la fecha en la que fue realizada la oferta del predio utilizado como muestra, ni se indica el momento en que la información fue extraída de medios digitales o impresos. esta omisión impide verificar si la oferta estaba vigente al momento del avalúo, si corresponde al periodo de estudio y si refleja las condiciones reales del mercado en la fecha de referencia. el artículo 10 de la resolución 620 establece expresamente: “los informes técnicos de avalúo que utilicen el método de comparación deben mencionar de forma clara y verificable: el nombre del medio del cual se obtuvo la información, la fecha de consulta o publicación, el nombre del oferente, el número de teléfono o dirección de contacto y demás datos que permitan la verificación de la fuente consultada.” La omisión de la fecha de publicación o consulta representa una falta de trazabilidad e impide clasificar correctamente la información, además de poner en duda la vigencia y validez del dato utilizado como comparable. esta situación no solo compromete la calidad técnica del avalúo, sino que también afecta su utilidad probatoria y su fiabilidad frente a terceros, como lo exige el principio de integridad del decreto 422 de 2000, por tanto, la ausencia de este dato esencial —la fecha de publicación o consulta de la oferta— constituye una violación directa del artículo 10, restando credibilidad a la muestra seleccionada y debilitando el sustento del avalúo comercial.
D. Invalidez de la muestra por incumplimiento de zona homogénea geoeconómica y diferencia en el uso del suelo" El predio considerado como muestra en el estudio de mercado no cumple con los criterios exigidos para ser incluido dentro de una zona homogénea geoeconómica, debido a que presenta un uso de suelo diferente al del predio objeto del avalúo, además de condiciones sustancialmente distintas en cuanto a localización, entorno urbano, accesibilidad, distancia y disponibilidad de servicios públicos. estas divergencias impiden establecer una equivalencia razonable entre ambos inmuebles, situación que compromete la validez de la comparación. en este sentido, se desconoce lo establecido en el artículo 6 del decreto 1420 de 1998, que exige que los bienes comparables se encuentren en zonas geoeconómicas homogéneas, entendidas como áreas con condiciones similares de mercado, uso del suelo y características urbanísticas. en consecuencia, la muestra seleccionada no es técnicamente válida para estimar el valor del predio sujeto, afectando la confiabilidad y precisión del análisis valuatorio. 3.
MUESTRA 3
3.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO POR LA PARTE DEMANDANTE
3.2. REGISTRO EN REDES 3.3. HALLAZGOS A. Inconsistencia técnica en la aplicación del factor por tamaño y contradicción metodológica en el ejemplo del Dr. Óscar A. Borrero En el informe de avalúo presentado por la parte demandante, se utilizó como muestra un predio con un área de 9.633 m², mientras que el predio objeto del avalúo cuenta con 1.500 m², lo que representa una relación de escala de 6,333 veces más grande que el predio sujeto del informe valuatorio.
Esta diferencia es sustancial y de acuerdo con la teoría del mercado inmobiliario, afecta directamente el valor unitario del suelo: a mayor extensión, menor es el valor por metro cuadrado, dada la baja rotación comercial y mayor dificultad de colocación en el mercado. Esta relación está expresamente advertida en la obra “avalúos de inmuebles y garantías” del Dr. Óscar A. Borrero.
En la página 66, el autor indica que cuando un terreno supera entre 3,1 a 6 veces el área del predio objeto del avalúo, deben aplicarse factores de ajuste reductores alrededor de 0,90. En dicho cuadro, titulado “homogeneización de valores urbanos – inmueble referencia: 300 m², ubicación media”, se analizan diez predios comparables. Los siguientes aspectos son relevantes: - columna “tamaño m²”: • incluye predios con áreas desde 80 m² hasta 3.000 m². • el inmueble número 6 tiene un área de 3.000 m², diez veces el tamaño del inmueble de referencia (300 m²). - columna “factor tamaño”: • A pesar de las áreas significativamente mayores, se aplican factores superiores a 1,0: o o o inmueble 3 (1.200 m²): factor 1,1 inmueble 6 (3.000 m²): factor 1,2 inmueble 8 (800 m²): factor 1,05 Esto no representa un beneficio injustificado para los predios de mayor extensión, sino que responde a una lógica metodológica técnicamente fundamentada, tal como lo explican jerónimo Aznar Bellver y Óscar A. Borrero en sus respectivas obras.
En efecto, el mercado tiende a castigar a los terrenos de mayor área reduciendo su valor por metro cuadrado, debido a su menor rotación y dificultad de comercialización. Sin embargo, para efectos del proceso de homogeneización de comparables, ese castigo debe ser compensado mediante la aplicación de un factor de tamaño mayor a 1, que permita restituir la pérdida relativa de valor y llevar el comparable a condiciones equiparables al predio tipo.
Por lo tanto, la aplicación de factores como 1,1 o 1,2 en terrenos de gran extensión no contradice la lógica técnica, sino que refleja una corrección necesaria dentro del modelo valuatorio, en el que se reconoce que los valores observados ya están penalizados por el mercado. Esta compensación técnica permite realizar una comparación justa, trazable y estandarizada, conforme a los principios del método de comparación ajustada y las recomendaciones contenidas en la literatura especializada en avalúos. - Columna “factor fuente”: • Se aplicó correctamente un factor de 0,9 a las ofertas (inmuebles 1, 2, 3, 6, 7 y 10), lo cual es adecuado para ajustar el valor teórico de mercado frente a precios ofrecidos públicamente. - Columna “total m²” en el cuadro anexo pag. 69 libro Oscar Borrero: • Refleja el resultado de aplicar los factores de ajuste a cada valor por metro cuadrado; sin embargo, cuando se utilizan factores de tamaño mayores a 1,0 en predios de gran extensión, no se está inflando artificialmente el valor, sino restituyendo el castigo que el mercado ya les impone por su tamaño. Esta operación no sesga el promedio, sino que permite una comparación justa y equilibrada con el lote tipo, conforme a la metodología técnica establecida en la literatura especializada.
Ahora bien, esta situación puede resolverse de forma técnica y coherente si se aplica la fórmula explícita propuesta por Jerónimo Aznar Bellver, en su libro “valoración inmobiliaria” (página 71), la cual permite calcular el factor de tamaño con base en una relación matemática entre el área del predio comparable y la del lote tipo. Esta fórmula garantiza que el ajuste realizado en el proceso de homogenización no represente una sobrevaloración, sino una restitución precisa del castigo que el mercado ya ha impuesto por el mayor tamaño del terreno comparable, permitiendo así una comparación justa y técnicamente válida.: • alt: área del lote tipo o de referencia (en este caso, 9.633 m², correspondiente al predio de la muestra). • alv: área del lote a valorar (1.500 m², correspondiente al predio objeto del avalúo). - Aplicación matemática: Lo cual significa que, si se parte de un predio de gran extensión como muestra, este debe ajustarse al alza en aproximadamente un 77,98 % al momento de homogenizarlo frente a un predio más pequeño, con el fin de compensar la pérdida de valor unitario que el mercado le impone por su tamaño. Este ajuste técnico permite reflejar con mayor precisión el verdadero valor comercial por metro cuadrado del predio tipo y asegura una comparación coherente, trazable y metodológicamente válida.
B. Conclusión técnica – aplicación coherente del factor de tamaño según el texto del Dr. Óscar a. borrero En el texto doctrinal de la página 67 del libro “factores y métodos para el avalúo comercial”, el Dr. Óscar A. Borrero explica detalladamente cómo debe aplicarse el factor por tamaño en procesos de homogeneización de comparables. La premisa fundamental es que los predios de mayor tamaño deben ser penalizados, ya que tienen un valor unitario inferior en el mercado debido a su menor rotación y dificultad de venta.
Esta penalización se refleja en factores menores a 1, por ejemplo: • Si un predio es entre 3,1 y 6 veces mayor al inmueble tipo, se penaliza con un factor de 0,9; • Si es 10 veces mayor, con 0,8, y así sucesivamente. Sin embargo, al observar el cuadro 1 de la página 69 del dictamen aportado por la demandante en esta instancia, se aprecia que predios como el inmueble 6 (con 3.000 m²) reciben un factor de tamaño de 1,2, el inmueble 3 (1.200 m²) un 1,1, y el inmueble 8 (800 m²) un 1,05.
A primera vista esto podría parecer una contradicción, ya que no se estaría castigando sino aumentando el valor. No obstante, el texto aclara expresamente que el procedimiento consiste en “devolverle al inmueble lo que el mercado le quitó”. Esto quiere decir que el valor base del predio ya ha sido afectado por el castigo del mercado (por ejemplo, al ofertarse a un precio menor debido a su gran tamaño), y lo que hace el avaluador es restaurar ese castigo mediante un factor de corrección superior a 1.
Por tanto: • El mercado castiga (ej. 10 % de menos valor m²) → valor observado más bajo; • El avalúo compensa aplicando un factor de 1,1 → se vuelve al estándar del inmueble tipo. Así, el uso de factores superiores a 1 en el cuadro no solo es técnicamente válido, sino que obedece a una lógica metodológica clara y coherente con lo planteado en el texto.
No se está inflando el valor, sino reconstruyendo el valor de referencia del predio tipo a partir de un comparable penalizado. Este enfoque está alineado con los principios de la resolución 620 de 2008 (IGAC), en tanto permite comparar predios no idénticos pero ajustables mediante factores explicables y documentables, respetando los principios de semejanza, trazabilidad y transparencia en la valuación. (Ver Cuadro 1 como ejemplo del libro avalúos y garantías del Dr., Borrero) C. conclusión de la aplicación Teniendo en cuenta el cuadro presentado en la página 75 del informe valuatorio aportado por la parte demandante (ilustración 27 – tabla de homogenización), se observa que el factor de tamaño 0,85 fue aplicado directamente, sin derivarse del uso de una fórmula matemática técnica y verificable, como la que se presenta en la página 71 del libro “valoración inmobiliaria” del autor jerónimo Aznar Bellver, ni de los ejemplos metodológicos consignados en el libro “AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS” del Dr. Óscar Borrero.
La correcta aplicación del factor por tamaño requiere cuantificar la penalización que el mercado impone a terrenos de mayor extensión mediante una fórmula específica, lo cual permite compensar esa pérdida relativa al momento de homogenizar los comparables. En este caso, al aplicar la fórmula: se demuestra que el valor unitario observado para un terreno de 9.633 m² —afectado por su gran tamaño— debe ser ajustado al alza con un factor técnico, y no reducido con un valor arbitrario como 0,85.
Por lo tanto, el uso de ese factor plano, sin soporte matemático, constituye un error metodológico que se repite en todas las muestras del cuadro y afecta la transparencia, trazabilidad y validez del análisis comparativo realizado. (Ver Cuadro del informa valuatorio) Finalmente: Este análisis permite concluir que el informe valuatorio presentado incurre en una violación del artículo 1 de la Resolución 620 de 2008, en la medida en que la información utilizada en el estudio de mercado no fue debidamente clasificada, analizada ni interpretada conforme a los lineamientos técnicos exigidos para la estimación del valor comercial.
La aplicación arbitraria de factores, sin soporte matemático verificable, compromete la validez metodológica del informe y contraviene los principios establecidos por la norma. D. Incertidumbre en la Identificación del Predio Comparable y Omisión de Restricciones Físicas presentadas en el dictamen aportado por la parte demandante. Según la información reportada en las plataformas digitales de oferta, y teniendo en cuenta la imagen satelital del sector, no se especifica con claridad cuál es el predio que corresponde a la muestra, ya que en esta zona se identifican varios terrenos sin construcciones.
El informe no realiza un análisis detallado que permita individualizar con precisión el lote en cuestión, lo que genera incertidumbre sobre la validez técnica y representatividad de la muestra utilizada. Adicionalmente, se observa que los terrenos en esta área se encuentran afectados por la ronda hídrica del río y por la franja de la línea férrea, condiciones que deben ser consideradas en el análisis valuatorio por su impacto directo en el valor comercial.
Sin embargo, dichas afectaciones no fueron contempladas ni analizadas en el informe presentado, lo cual representa una omisión técnica significativa. Se evidencia, además, que el señor avaluador no verificó directamente la información de la muestra ni realizó inspección o consulta técnica sobre el predio ofertado, limitándose exclusivamente a los datos publicados en redes, sin validar su ubicación exacta, características físicas ni afectaciones legales o territoriales.
Esta falta de verificación compromete la trazabilidad, la objetividad y la confiabilidad del análisis comparativo realizado. (Ver Imagen) E. No Comparabilidad Técnica entre el Predio Muestra y el Predio Sujeto por Diferencias de Localización y Variables Determinantes de Valor. Se evidencia que el terreno considerado como “comparable” se encuentra ubicado a una distancia significativa respecto al predio sujeto de avalúo, localizado en el barrio San Luis del municipio de Madrid (Cundinamarca).
Esta separación geográfica implica diferencias sustanciales en variables fundamentales que inciden en la formación del valor comercial, lo cual imposibilita una comparación técnica válida. Entre las variables que presentan diferencias notables se encuentran: • Accesibilidad: Las condiciones de acceso vial del predio muestra difieren de las del predio sujeto, tanto en tipo de vía (primaria vs. terciaria) como en calidad de la infraestructura y disponibilidad de transporte público. • Uso del suelo: El predio sujeto presenta uso de suelo residencial conforme al Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) de Madrid, mientras que el predio comparable, según la oferta, tiene uso industrial, lo que representa una incompatibilidad normativa para efectos de comparación. • Condiciones de comercialización: El comportamiento del mercado inmobiliario en las zonas es distinto, debido a que pertenecen a sectores con dinámicas de demanda, valorización y oferta de suelo no homogéneas. • Área del terreno: El predio muestra tiene un área que supera en más de seis veces el área del predio sujeto (9.633 m² vs. 1.500 m²), lo cual exige aplicar ajustes cuantitativos mediante factores matemáticos que no fueron implementados correctamente en el informe. • Afectaciones legales y físicas: El predio muestra se encuentra potencialmente afectado por zonas de ronda hídrica y por la línea férrea, condiciones que impactan su edificabilidad y aprovechamiento, pero que no fueron analizadas ni descontadas en el proceso valuatorio. • Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico: Las normas urbanísticas aplicables a cada predio son distintas, en cuanto a índice de ocupación, densidad permitida, usos compatibles y condiciones de desarrollo, lo cual incide directamente en su valor de mercado 4.
MUESTRA No. 4
4.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO POR LA PARTE DEMANDANTE EN ESTA INSTANCIA 4.2. HALLAZGO A. Violación al Artículo 226 del Código General del Proceso por Deficiencias en la Fuente de Información del Estudio de Mercado. Al verificar la fuente consignada en el estudio de mercado referenciado en la página 69 del informe valuatorio, ilustración No. 25 titulada “Estudio de Mercados – Avalúo Arquitectura Forense”, se encuentra que se cita el siguiente enlace web como soporte de una muestra comparable: Sin embargo, al realizar la consulta de dicho enlace, se evidencia que la dirección electrónica está incompleta o contiene caracteres erróneos que impiden su apertura y verificación. Como resultado, la oferta referenciada no puede ser consultada, ni es posible identificar con claridad cuál es el predio objeto de dicha publicación, ni validar las características físicas, jurídicas o de localización del terreno comparable.
Esta situación constituye una violación al artículo 226 del Código General del Proceso, el cual exige que el dictamen pericial, para ser válido y admisible como medio probatorio, debe ser: “preciso, claro, detallado y exhaustivo, sustentado en hechos verificables y explicados con fundamentos técnicos y científicos.” En este caso, la referencia incompleta a la fuente impide la verificación independiente por parte de las partes procesales o del juez, compromete la trazabilidad del análisis y afecta la claridad y precisión del dictamen valuatorio.
Adicionalmente, se incumple con los principios técnicos exigidos para el método de comparación, específicamente en cuanto a la verificabilidad de los datos, como lo exige también el artículo 10 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC. En conclusión, la falta de una fuente digital funcional y verificable invalida la muestra empleada y compromete la validez técnica y jurídica del análisis de mercado, representando una omisión grave en el cumplimiento de los requisitos periciales establecidos por la ley.
(Ver Imagen de consulta) 5. MUESTRA No. 5.
5.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO EN ESTA INSTANCIA 5.2. HALLAZGO A. Violación al Artículo 226 del Código General del Proceso por Deficiencias en la Fuente de Información del Estudio de Mercado. Al verificar la fuente consignada en el estudio de mercado referenciado en la página 69 del informe valuatorio, ilustración no. 25 titulada “estudio de mercados – avalúo arquitectura forense”, se encuentra que se cita el siguiente enlace web como soporte de una muestra comparable: sin embargo, al realizar la consulta de dicho enlace, se evidencia que la dirección electrónica está incompleta o contiene errores que impiden su apertura y verificación. como resultado, la oferta referenciada no puede ser consultada, ni es posible identificar con claridad cuál es el predio objeto de dicha publicación, ni validar las características físicas, jurídicas o de localización del terreno comparable. esta situación constituye una violación al artículo 226 del código general del proceso, el cual exige que el dictamen pericial, para ser válido y admisible como medio probatorio, debe ser: “preciso, claro, detallado y exhaustivo, sustentado en hechos verificables y explicados con fundamentos técnicos y científicos.” en este caso, la referencia incompleta a la fuente impide la verificación independiente por parte de las partes procesales o del juez, compromete la trazabilidad del análisis y afecta la claridad y precisión del dictamen valuatorio. adicionalmente, se incumple con los principios técnicos exigidos para el método de comparación, específicamente en cuanto a la verificabilidad de los datos, como lo exige también el artículo 10 de la resolución 620 de 2008 del IGAC. en conclusión, la falta de una fuente digital funcional y verificable invalida la muestra empleada y compromete la validez técnica y jurídica del análisis de mercado, representando una omisión grave en el cumplimiento de los requisitos periciales establecidos por la ley.
(Ver Imagen) 6. MUESTRA No. 6
6.1. REGISTRO EN EL AVALUO APORTADO EN ESTA INSTANCIA 6.2. - REGISTRO EN REDES El ícono "Fr" que aparece en el mapa corresponde a una marca de georreferenciación del portal inmobiliario Finca Raíz, el cual indica la ubicación aproximada de un lote en oferta. este marcador se encuentra localizado en el barrio Primero de Mayo, en el sector oriental del municipio de Madrid (Cundinamarca), específicamente entre la calle 18 y la carrera 16. la inclusión del ícono sugiere que la muestra considerada en el estudio de mercado fue tomada de esta zona, la cual presenta condiciones urbanísticas, de accesibilidad y de entorno distintas a otros sectores como San Luis o el casco urbano tradicional.
(Ver Imagen de localización del terreno) - Extracto del mapa de usos de suelo urbano que hace parte del acuerdo 017 del 2006 La imagen corresponde a un mapa de zonificación urbana del municipio de Madrid (Cundinamarca), en el cual se señala la ubicación de un terreno dentro de una zona clasificada como ZUIC (zona de uso industrial complementario). esta clasificación indica que el predio está normativamente destinado a actividades industriales, logísticas o de soporte, y no a usos residenciales. en consecuencia, utilizar este terreno como muestra comparable frente a un predio de uso residencial constituye un error metodológico, ya que las condiciones normativas, de destinación y de comportamiento del mercado son completamente distintas. por tanto, el uso de este predio en el análisis valuatorio carece de validez técnica y afecta la objetividad de la estimación del valor comercial.
(Ver Imagen) 6.3. HALLAZGOS A. Teniendo en cuenta la ubicación del terreno, según el enlace citado en el informe valuatorio, y considerando la normativa de uso del suelo consignada en el acuerdo 017 de 2006 —por el cual se adopta el plan básico de ordenamiento territorial del municipio de Madrid—, se concluye que el predio en mención se encuentra clasificado como “ZUIC” (zona urbana industrial de consolidación). esta zonificación indica que su destinación principal está orientada al desarrollo de actividades industriales, lo cual es incompatible con el uso residencial del predio objeto del avalúo, ubicado en el barrio San Luis. dicha diferencia normativa en el uso del suelo impide establecer una comparación válida entre ambos terrenos, ya que influyen directamente en el comportamiento del mercado, las condiciones de edificabilidad y la vocación del suelo. en consecuencia, incluir este terreno industrial como muestra comparable afecta la consistencia del análisis de mercado y distorsiona el cálculo del valor final del predio objeto, especialmente en la determinación del valor por metro cuadrado.
B. El predio considerado como muestra en el estudio de mercado no cumple con los criterios exigidos para ser incluido dentro de una zona homogénea geoeconómica, debido a que presenta un uso de suelo diferente al del predio objeto del avalúo, además de condiciones sustancialmente distintas en cuanto a localización, entorno urbano, accesibilidad, distancia y disponibilidad de servicios públicos. estas divergencias impiden establecer una equivalencia razonable entre ambos inmuebles, situación que compromete la validez de la comparación. en este sentido, se desconoce lo establecido en el artículo 6 del decreto 1420 de 1998, que exige que los bienes comparables se encuentren en zonas geoeconómicas homogéneas, entendidas como áreas con condiciones similares de mercado, uso del suelo y características urbanísticas. en consecuencia, la muestra seleccionada no es técnicamente válida para estimar el valor del predio sujeto, afectando la confiabilidad y precisión del análisis valuatorio.
7. HALLAZGOS GENERALES DEL INFORME VALUATORIO PRESENTADO POR EL SEÑOR HECTOR JAIRO PELAEZ RAMOS APORTADO EN ESTA INSTANCIA A. FALTA DE SUSTENTO MATEMÁTICO EN LA TABLA DE HOMOGENEIZACIÓN – VIOLACIÓN DEL ARTÍCULO 11 DE LA RESOLUCIÓN 620 DE 2008 La tabla consignada como Ilustración 27 en la página 75 del informe valuatorio, identificada como “Tabla de Homogenización”, carece de respaldo matemático riguroso, ya que en ella se presentan factores y ajustes —particularmente el factor de tamaño (“F. Tamaño”)— sin evidencia de la fórmula aplicada, parámetros de entrada, ni justificación técnica o estadística de su determinación. Este vacío metodológico convierte el análisis en un ejercicio subjetivo, al omitir el procedimiento lógico y cuantitativo que debe regir la aplicación del método de comparación o de mercado, tal como lo exige el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
El uso de valores no justificados impacta directamente el resultado final del avalúo, especialmente en el cálculo del valor unitario por metro cuadrado y en la consolidación de los indicadores estadísticos como el promedio ponderado, la desviación estándar y, de forma crítica, el coeficiente de variación. Es importante precisar que el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 establece expresamente que el coeficiente de variación de los valores ajustados no debe superar el 7,5 %, condición indispensable para asegurar la confiabilidad de la estimación del valor comercial.
Al basar la tabla de homogenización en factores arbitrarios, sin trazabilidad verificable, se pone en riesgo el cumplimiento de este criterio estadístico esencial. En conclusión, la omisión del sustento técnico y la falta de transparencia en la construcción de la tabla de homogenización comprometen la validez técnica y legal del informe valuatorio, al contravenir lo establecido en el artículo 11 de la normativa vigente y convertir en presunciones subjetivas lo que debe ser un proceso objetivo y verificable de estimación del valor comercial.
B. DESCONOCIMIENTO DE LAS ZONAS GEOECONÓMICAS HOMOGÉNEAS Y USOS DE SUELO EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO. En términos generales, la aplicación del método de comparación de mercado debe desarrollarse bajo el cumplimiento estricto del Artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, el cual establece que el análisis de valor debe fundamentarse en la selección de bienes efectivamente semejantes y comparables, considerando sus características físicas, jurídicas y económicas, así como el contexto normativo en el que se localizan.
Sin embargo, este requerimiento no puede analizarse de forma aislada. Debe ser complementado con lo establecido en el Artículo 6 del Decreto 1420 de 1998, que dispone la obligatoriedad de delimitar zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas como criterio técnico para garantizar la equidad y precisión en la estimación del valor comercial de los inmuebles.
Estas zonas se determinan considerando factores como la ubicación, el uso del suelo, la infraestructura de servicios públicos, la accesibilidad y la dinámica del mercado. En el presente caso, se evidencia que las muestras utilizadas como base del análisis comparativo no respetan dicha delimitación normativa, ya que no pertenecen a la misma zona o subzona geoeconómica del predio objeto de avalúo, y además no comparten los mismos usos del suelo.
Esta omisión vulnera el principio de homogeneidad exigido por la normatividad vigente. Es preciso señalar que el Acuerdo 017 de 2006, por el cual se adopta el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) del municipio de Madrid (Cundinamarca), establece en sus artículos 62 y 63 –que modifican respectivamente los artículos 32 y 33 del Acuerdo 024 de 2000– la definición de las zonas homogéneas del territorio municipal, así como la clasificación de los usos del suelo permitidos en cada una.
Estas disposiciones delimitan con claridad los sectores residenciales, industriales, de expansión y de conservación, entre otros, lo que implica que cualquier ejercicio valuatorio que se precie de técnico debe respetar dicha zonificación oficial. En consecuencia, el hecho de que el informe valuatorio haya considerado terrenos con usos del suelo y condiciones normativas distintas a las del predio sujeto de análisis, y que además no se encuentren dentro de la misma zona geoeconómica homogénea definida por el PBOT, representa una infracción directa al marco normativo vigente, tanto en lo establecido en el Decreto 1420 de 1998 como en la Resolución 620 de 2008.
Esta situación compromete la validez técnica del método aplicado, dado que desvirtúa la condición de comparabilidad exigida para los predios tomados como muestra, afectando la confiabilidad del valor comercial estimado. C. DEFICIENCIAS EN LA CLARIDAD, PRECISIÓN Y VERIFICABILIDAD DEL INFORME VALUATORIO PRESENTADO POR EL AVALUADOR HÉCTOR JAIRO PELÁEZ RAMOS El informe valuatorio presentado por el avaluador Héctor Jairo Peláez Ramos presenta deficiencias sustanciales que vulneran de forma directa los principios normativos y técnicos establecidos para los avalúos comerciales en Colombia, particularmente en lo dispuesto por el Artículo 226 del Código General del Proceso, el Artículo 1 y el Artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, y el Artículo 6 del Decreto 1420 de 1998.
En primer lugar, el dictamen carece de claridad, precisión, exhaustividad y sustento técnico verificable, condiciones esenciales exigidas por el artículo 226 del CGP para que un dictamen pericial sea válido y admisible como medio probatorio. Las muestras de mercado utilizadas para estimar el valor por metro cuadrado, en particular las muestras No. 4 y 5, no pueden ser verificadas ni consultadas, debido a que las direcciones electrónicas referenciadas están incompletas o inactivas, lo cual impide conocer su contenido, características físicas, localización y contexto jurídico.
Esta situación compromete la trazabilidad y verificabilidad del análisis, desvirtuando por completo el fundamento del método comparativo de mercado. Además, el informe no realiza un análisis riguroso ni detallado de las variables fundamentales que se deben considerar para aplicar correctamente este método, tales como uso del suelo, accesibilidad, infraestructura de servicios públicos, afectaciones urbanísticas, vocación de uso, entre otros.
Esta omisión es particularmente grave, ya que el uso del suelo determina la posibilidad de desarrollo, aprovechamiento y comercialización de un terreno. La falta de análisis del uso del suelo de los predios comparables representa una falla metodológica crítica que invalida la comparación y viola el principio de semejanza y homogeneidad exigido por el Artículo 1 de la Resolución 620 de 2008, donde se establece que las muestras deben ser técnica y funcionalmente comparables con el predio sujeto de avalúo. Asimismo, el informe incumple el Artículo 11 de la Resolución 620 de 2008, al presentar un análisis estadístico deficiente, sin un respaldo matemático comprobable para los factores de ajuste aplicados en la tabla de homogenización (página 75, Ilustración 27), lo cual genera dudas sobre la validez del coeficiente de variación reportado.
Igualmente, se transgrede el Artículo 6 del Decreto 1420 de 1998, el cual establece que los avalúos deben basarse en la identificación de zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, que agrupen predios con características similares en cuanto a usos, aprovechamiento y condiciones urbanísticas. Esta condición no fue tenida en cuenta, ya que los comparables utilizados pertenecen a sectores distintos y con condiciones heterogéneas.
En consecuencia, la falta de verificación, el uso de muestras inverificables, la omisión de variables críticas y la ausencia de respaldo técnico para los ajustes aplicados constituyen una violación al marco normativo que regula la actividad valuatoria en Colombia, afectando la validez, confiabilidad y admisibilidad del informe en el contexto de un proceso judicial.
D. OMISIÓN EN EL ANÁLISIS DE AFECTACIONES, SERVIDUMBRES CONDICIONES URBANÍSTICAS EN LAS MUESTRAS COMPARABLES. Y El informe valuatorio presentado en sede de esta instancia omite un análisis técnico riguroso respecto de las posibles afectaciones legales, servidumbres o zonas de restricción hídrica que pueden incidir de manera significativa en el valor comercial de los predios utilizados como muestras comparables.
Esta omisión representa una grave deficiencia metodológica, ya que el artículo 6 del Decreto 1420 de 1998 establece expresamente que, para la determinación del valor de los bienes inmuebles, se deben tener en cuenta las normas urbanísticas, así como las condiciones físicas, jurídicas y de uso de los terrenos incluidos dentro de las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas.
Cabe resaltar que los informes previos utilizados como insumo, como el avalúo No. 071-2022, fueron elaborados con base en información veraz y disponible a la fecha de su realización, y constituyen una actualización del avalúo No. 010-2021. Estos informes fueron válidos y pertinentes en su momento, con base en las condiciones del mercado existentes en los años 2021 y 2022, respectivamente.
Sin embargo, en el informe valuatorio actual —con fecha de mayo de 2025— se hace evidente la omisión de una oferta activa, representada por el predio en venta cuya fotografía aparece dentro del mismo documento, y que se encuentra ubicado en inmediaciones directas del inmueble objeto del avalúo. Esta muestra potencialmente válida y representativa no fue incorporada en la tabla de análisis de mercado consignada en la página 69 del informe, ni sometida a evaluación o comparación. En consecuencia, se concluye que el análisis de mercado no se actualizó con información contemporánea al año 2025, y que la omisión de muestras actuales y verificables, como la que aparece gráficamente en el informe, compromete la integralidad y actualidad del estudio comparativo, en contravía con lo dispuesto en el artículo 226 del Código General del Proceso, que exige claridad, exhaustividad y verificabilidad, y en el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, que establece que toda valuación debe construirse con base en un análisis técnico riguroso, sustentado y verificable.
E. INSUFICIENCIA DEL TAMAÑO DE MUESTRA PARA CUMPLIR CON EL COEFICIENTE DE VARIACIÓN EXIGIDO EN EL ARTÍCULO 11 DE LA RESOLUCIÓN 620 DE 2008. El análisis técnico del informe valuatorio presentado en esta instancia evidencia que la tabla de estudio de mercado registrada en la página 69 (Ilustración 25) contempla únicamente seis (6) muestras comparables para determinar el valor unitario por metro cuadrado del predio objeto de avalúo. Sin embargo, según la fórmula matemática para el cálculo del tamaño mínimo de muestra válida bajo restricción del coeficiente de variación (CV) —el cual se encuentra normativamente establecido en el Artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, que exige un coeficiente de variación igual o inferior al 7,5 %, se concluye que: Esto significa que, para asegurar un coeficiente de variación igual o inferior al 7.5 %, tal como lo exige el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008, se requiere un mínimo de 8 a 9 muestras en el estudio de mercado, asumiendo un nivel de confianza del 95 % y un margen de error del 5 %.
La inclusión de solamente 6 muestras no permite garantizar estadísticamente que el coeficiente de variación reportado sea confiable, ya que se está trabajando con un universo insuficiente para cumplir con los parámetros exigidos por la norma técnica. En consecuencia, el informe no cumple con lo dispuesto en la mencionada resolución, comprometiendo la validez estadística del resultado del análisis de mercado y, por tanto, la confiabilidad del valor comercial estimado.
8. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS OBSERVACIONES HECHAS AL AVALUO No. 0712022 QUE ACTUALIZA EL AVALUO No. 0102021 A. Las observaciones realizadas por Héctor Jairo Peláez Ramos al informe del perito Jorge Eliecer Ortiz Velásquez carecen de sustento técnico riguroso y de soporte verificable. No se demuestra con claridad que el perito haya violado normas como la Resolución 620 de 2008 o el Decreto 1420 de 1998.
Las críticas se basan en comparaciones numéricas sin ajustes por zona geoeconómica, uso de suelo, accesibilidad o afectaciones normativas, lo cual debilita los argumentos. En consecuencia, el informe de Ortiz Velásquez mantiene validez mientras no se demuestre un error técnico, metodológico o normativo concreto y sustentado. Debido a lo siguiente: 1.
Imposibilidad de aplicar el método comparativo de mercado conforme a los artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008 No fue posible aplicar el método de comparación o de mercado, tal como lo establecen los artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, debido a la ausencia de predios técnicamente comparables en el entorno cercano al inmueble objeto del avalúo. Las muestras disponibles presentaban diferencias significativas en cuanto a uso del suelo, ubicación geográfica, inclusión en zonas geoeconómicas homogéneas y otras variables determinantes como accesibilidad, normatividad urbanística y condiciones físicas del terreno, lo que impide cumplir con el principio de semejanza y comparabilidad técnica requerido por la norma.
Ante esta limitación metodológica, se concluyó que la técnica más adecuada para estimar el valor comercial del terreno era la aplicación del método (técnica) residual, de acuerdo con lo previsto en el artículo 4 de la misma resolución. Este método permite determinar el valor del terreno a partir de la estimación del ingreso neto obtenido de un proyecto de construcción hipotético y viable, desarrollado conforme a la reglamentación urbanística vigente y las condiciones del mercado inmobiliario del producto final vendible.
Este enfoque resulta pertinente cuando el mercado de terrenos comparables no ofrece información suficiente, homogénea y verificable para soportar el análisis bajo el método comparativo directo. 2. Conclusión técnica sobre la aplicación del método residual estático para el predio ubicado en la Calle 1A No. 2-121, municipio de Madrid (Cundinamarca) Con base en la normatividad vigente y ante la imposibilidad de aplicar el método comparativo de mercado por ausencia de predios semejantes en cuanto a ubicación, uso del suelo y condiciones de urbanización, se aplicó el método residual estático conforme al artículo 4 de la Resolución 620 de 2008, con el fin de determinar el valor comercial del terreno. - Normativa urbanística y uso del suelo El predio se encuentra clasificado como ZURC (Zona Urbana Residencial Consolidada) según el Acuerdo 017 de 2006, que regula el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) del municipio de Madrid.
La norma permite una altura máxima de 2 pisos y establece un índice de ocupación máximo de 0,86, lo cual fue la base normativa para el cálculo de su potencial edificatorio. - Parámetros urbanísticos y aprovechamiento del predio A partir de la normativa, se realizó el siguiente análisis físico del terreno: • • • • • • • • Área total del lote: 1.500 m² Área neta urbanizable: 1.500 m² (no presenta afectaciones) Cesiones obligatorias: o Parques: 255 m² (17%) o Equipamiento público: 120 m² (8%) o Total, cesiones: 375 m² (25%) Área útil del predio: 1.125 m² Índice de ocupación aplicado: 0,86 Área construida por piso: 1.290 m² Área total construida (2 pisos): 2.625 m² Área vendible de vivienda: 2.505 m² (descontando circulaciones y equipamiento). - Definición del producto inmobiliario y proyección de ventas De acuerdo con el análisis de mercado, se estableció una proyección de: • • • • • 55,67 unidades de vivienda VIS, cada una con un área promedio de 45 m² 56 parqueaderos privados vendibles Área de ocupación de parqueaderos: 695,83 m² Valor unitario por metro cuadrado de vivienda vendible: $2.305.154,75 Valor total proyectado de ventas (vivienda + parqueaderos): $6.581.216.801,02 M/CTE - Cálculo de incidencia del terreno y valor residual Teniendo en cuenta la ubicación estratégica del predio, cercana a infraestructura consolidada y zonas de equipamiento, se estableció una incidencia del terreno urbanizable del 34 %, lo cual representa la proporción del valor total del terreno frente al valor de ventas del proyecto.
Con base en este porcentaje, se determinó el valor comercial del terreno, mediante la siguiente operación matemática: - Resultado final del avalúo (método residual estático): • • Valor total del terreno: $2.237.613.712,35 M/CTE Valor unitario por m²: $1.491.742,47 M/CTE Este resultado refleja el valor del terreno bajo un escenario de desarrollo proyectado conforme a la norma urbanística local y condiciones reales del mercado, aplicando criterios técnicos y financieros racionales, como lo exige la normativa vigente. 3.
Determinación del valor unitario del terreno y ajuste por deflactación con base en el IPC Conforme a los resultados obtenidos mediante la aplicación del método residual estático, y según lo consignado en el avalúo No. 071-2022, el cual actualiza el avalúo No. 010-2021, se adopta como valor unitario del terreno la suma de $1.491.742,47 por metro cuadrado (m²), correspondiente a precios de diciembre de 2022.
Este valor fue calculado sobre un área total de 1.500 m², arrojando un valor comercial global de $2.237.613.712,35, equivalente en letras a: DARIO ENRRIQUE BARRAGAN CAMARGO ABOGADO DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL SETECIENTOS DOCE PESOS CON TREINTA Y CINCO CENTAVOS M/CTE. En atención a lo requerido expresamente por el solicitante del informe valuatorio, se procedió a realizar el ajuste retrospectivo del valor unitario al mes de agosto de 2018, aplicando los índices de precios al consumidor (IPC) certificados por el DANE, con el fin de llevar a cabo el correspondiente proceso de deflactación del valor del terreno. Como resultado de este procedimiento, el valor unitario deflactado asciende a $1.389.848,26 por m², lo que representa un valor total actualizado para esa fecha de $2.084.772.392,91, correspondiente en letras a:DOS MIL OCHENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS PESOS CON NOVENTA Y UN CENTAVOS M/CTE.
Este ajuste cumple con los lineamientos técnicos y metodológicos aplicables para estudios de valuación con referencia a fechas anteriores, garantizando así la validez del análisis retrospectivo en procesos contables, fiscales o jurídicos en los que se exija una valoración referida a fechas históricas. Análisis crítico de las observaciones formuladas por el avaluador Héctor Jairo Peláez Ramos al avalúo No. 071-2022 del señor Jorge Eliecer Ortiz Velásquez 4.
El avaluador Héctor Jairo Peláez Ramos, en su revisión técnica al avalúo No. 0712022, concluye que el valor unitario por metro cuadrado del predio objeto de análisis debe ser de $961.956,32/m², según el cuadro consignado en la página 55 del informe del señor Ramos. No obstante, esta afirmación presenta deficiencias técnicas sustanciales, carece de una justificación detallada y omite variables críticas para la correcta aplicación del método residual estático, el cual fue empleado en el avalúo realizado por el perito Jorge Eliecer Ortiz Velásquez.
Las principales inconsistencias identificadas en las observaciones del señor Peláez Ramos se detallan a continuación: CARRERA 10 NUMERO 4-23 OFC 303 ZIPAQUIRA, TEL (01) 8510041 – CEL 3103027903dianagomezcamargo@hotmail.com, procesosbarragangomez@hotmail.com DARIO ENRRIQUE BARRAGAN CAMARGO ABOGADO - Ausencia de un estudio de mercado real y verificable: La cifra presentada de $961.956,32/m² no está soportada por un análisis de mercado formal.
No se documentan fuentes, comparables ni referencias actualizadas, ni se exhibe una investigación que fundamente la reducción del valor. Por el contrario, el avalúo No. 071-2022 incluye, entre las páginas 25 y 41, un estudio riguroso que analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en el municipio de Madrid (Cundinamarca), evaluando distintas tipologías de producto (apartamentos con y sin parqueadero, casas-lote y lotes vacíos) y determinando el ingreso estimado del proyecto con base en valores reales de comercialización. - Omisión del análisis de incidencia del terreno: El avaluador Peláez omite completamente la incidencia del terreno sobre el proyecto urbanístico, elemento esencial en la valoración por el método residual.
El avalúo del señor Ortiz Velásquez establece una incidencia del 34 % sobre el valor total de ventas proyectadas ($6.581.216.801,02 M/CTE), con base en las condiciones reales de aprovechamiento del lote. Ignorar este parámetro distorsiona el valor final del terreno e invalida la comparación entre ambos enfoques. - Desconocimiento de la localización y ventajas urbanísticas del predio: Las observaciones formuladas desconocen completamente la ubicación estratégica del terreno, el cual se encuentra en el centro urbano de Madrid, a escasos metros de la Alcaldía municipal, con acceso a vías principales, transporte público, equipamientos educativos, institucionales y comerciales.
Esta centralidad, que otorga al predio una alta probabilidad de comercialización y valorización, no es considerada en el análisis de Peláez, quien propone un valor inferior al real sin ponderar adecuadamente estas condiciones urbanas de primer orden. - Subestimación injustificada de ingresos por venta del proyecto: CARRERA 10 NUMERO 4-23 OFC 303 ZIPAQUIRA, TEL (01) 8510041 – CEL 3103027903dianagomezcamargo@hotmail.com, procesosbarragangomez@hotmail.com DARIO ENRRIQUE BARRAGAN CAMARGO ABOGADO El señor Peláez reduce el valor del terreno sin presentar un análisis detallado de ingresos ni un flujo financiero del proyecto.
A diferencia de esto, el avalúo No. 071-2022 justifica el valor proyectado con base en un ingreso total esperado de $6.581.216.801,02 peso m/cte., calculado a partir de 55,67 unidades de vivienda con áreas de 45 m² y 56 parqueaderos privados, según la norma urbanística vigente (ZURC – 2 pisos). Esta estructura permite definir un valor unitario sustentado y replicable, ajustado a la realidad normativa y de mercado. - Falta de rigor metodológico y soporte técnico en el cuadro de la página 55: El cuadro presentado por Peláez en la página 55 refleja un resultado final, pero no contiene el desarrollo matemático ni el desglose de variables que respalden los valores propuestos.
No se incluyen cálculos de cesiones, índice de ocupación, áreas netas vendibles, ni un modelo financiero que permita reconstruir el análisis, lo que evidencia una falta de trazabilidad y transparencia en su metodología. - Conclusión técnica del hallazgo: Las observaciones formuladas por el señor Héctor Jairo Peláez Ramos al avalúo No. 071-2022 carecen de fundamento técnico, omiten variables normativas, físicas y económicas esenciales, y no presentan una metodología replicable ni transparente.
Esto contraviene lo dispuesto en la Resolución 620 de 2008, así como lo exigido por el artículo 226 del Código General del Proceso, que impone al dictamen pericial el deber de ser claro, preciso, detallado, sustentado en hechos verificables y acompañado de fundamentos técnicos y científicos. El análisis realizado por el perito Jorge Eliecer Ortiz Velásquez, por el contrario, se ajusta a las exigencias normativas y metodológicas vigentes, permitiendo establecer un valor comercial objetivo y reproducible para el terreno. Conclusión técnica frente a las observaciones del avaluador Héctor Jairo Peláez Ramos al avalúo No. 071-2022 5.
CARRERA 10 NUMERO 4-23 OFC 303 ZIPAQUIRA, TEL (01) 8510041 – CEL 3103027903dianagomezcamargo@hotmail.com, procesosbarragangomez@hotmail.com DARIO ENRRIQUE BARRAGAN CAMARGO ABOGADO El análisis presentado por el señor Héctor Jairo Peláez Ramos respecto al avalúo No. 071-2022, elaborado por el perito Jorge Eliecer Ortiz Velásquez, resulta técnicamente equivocado al desconocer la estructura metodológica con la cual se aplicó el método residual estático.
Dicho método fue ejecutado conforme a la normativa urbanística vigente, considerando el uso de suelo clasificado como ZURC (Zona Urbana Residencial de Consolidación) y sustentado en la viabilidad de desarrollar un proyecto de dos pisos. El avalúo objeto de crítica incluyó un proceso riguroso que abarcó varios estudios de mercado para establecer los valores de venta en diferentes escenarios, con el propósito de analizar la factibilidad comercial del proyecto urbanístico en ese predio específico.
Tras evaluar distintas alternativas —incluyendo venta de apartamentos con y sin parqueadero, casas-lote y lotes vacíos—, se determinó que la opción más representativa y ajustada a la realidad del mercado corresponde a la venta de apartamentos con parqueadero, dada su mayor rotación y comportamiento en el sector urbano del municipio de Madrid.
El señor Peláez, en su análisis, omite por completo este proceso técnico y no incorpora estudios de mercado actualizados, análisis de ingresos proyectados ni el cálculo de la incidencia del terreno, elementos esenciales del método residual. Asimismo, no considera la ubicación privilegiada del predio —cercano a la Alcaldía de Madrid y a infraestructura urbana clave—, ni sus condiciones de urbanización, lo cual le otorga una ventaja comercial significativa que sí fue contemplada en el avalúo No. 071-2022.
Así las cosas, es claro Honorable Magistrado que el dictamen pericial aportado como prueba no reúne los requisitos legales como se dijo en precedencia, así las cosas el mismo no puede ser tenido en cuenta y no podrá el señor apoderado de la parte demandante pretender que la Honorable Magistratura le aplauda su desidia y de oficio ordene la practica de otro dictamen pericial para agraciar sus intereses.
Se tiene entonces que NO esta demostrado el interés para recurrir en casación precisamente por la cuantía, ya que la misma no esta acreditada. CARRERA 10 NUMERO 4-23 OFC 303 ZIPAQUIRA, TEL (01) 8510041 – CEL 3103027903dianagomezcamargo@hotmail.com, procesosbarragangomez@hotmail.com DARIO ENRRIQUE BARRAGAN CAMARGO ABOGADO PETICION De conformidad con lo anteriormente expuesto, en forma respetuosa le solicito a su Honorable Magistratura se sirva proceder a reponer el auto objeto e ataque para en su lugar no conceder el recurso de casación ya que no cumple con el requisito primordial relacionado con la cuantía para recurrir en sede de casación. De su Honorable Magistratura, Atentamente, DARIO ENRIQUE BARRAGAN CAMARGO C.C. No 11.348.611 de Zipaquirá T.P. No 98.785 del C. S de la J. CARRERA 10 NUMERO 4-23 OFC 303 ZIPAQUIRA, TEL (01) 8510041 – CEL 3103027903dianagomezcamargo@hotmail.com, procesosbarragangomez@hotmail.com