Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiséis (26) marzo de dos mil veinticinco (2025) Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema: Decisión: Sustanciador: Verbal 05001310301220230028501 (I 2024-222) Gabriel Mauricio Restrepo Restrepo Iván Darío Torres Escobar Sentencia Nro. 027 Efectos de la promesa cuando se suscribe escritura pública que consolida el contrato prometido.
Confirma Martha Cecilia Ospina Patiño Cumplido el periodo de traslado para sustentación del recurso y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la Ley 2213 de 2022, a decidir sobre la apelación interpuesta por la parte DEMANDANTE contra la sentencia proferida en el presente proceso por el JUZGADO DOCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en sesión de audiencia celebrada el 22 de agosto de 2024.
I.
ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES En el escrito introductor, luego de la subsanación (carpeta 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / a r c h i vo s 0 4 D E MA N D A D E C L A R A TI V A C A S A A S T U R I A S v3 c o n A N E X O S y 0 6 D e m a n d a I n t e g r a d a ) se plantean las siguientes pretensiones: PRI MERO: Se DECLAR E que el señor GABRIEL MAURI CIO RESTREPO REST REPO, en calidad de PRO MITENTE CO MPRADOR cumplió con el CONTRATO DE PRO MESA DE CO MPRAVENTA, celebrado el día 12 de marzo de 2022.
SEGUNDO. Se DECLARE el incumplimiento por parte del demandado IVÁN DARÍO TORRES ESCOBAR, en calidad de PRO MITENTE VENDEDOR, del contrato de PRO MESA DE CO MPRAVENTA celebrado el día el día 12 de marzo de 2022, en FAVOR del demandante G ABRIEL MAURI CIO RESTREPO RESTREPO, en calidad de PRO MITENTE CO MPRADOR.
TERCERO. En consecuencia, que se ORDENE al señor IVÁN DARÍO TORRES ESCOBAR, a la entrega f ormal y mater ial del inmueble, debidam ente saneado, dando cumplimiento en virtud de la CLÁUSULA CUARTA del contr ato de PRO MESA DE CO MPRAVENTA, a f avor del demandante GABRI EL MAURI CIO RESTREPO REST REPO.
CUARTO. En consecuencia, que se CONDENE a la parte demandada a pagar a f avor del DEMANDANTE la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE PESO S M.L. ($600.000.000), por concepto de penalidad conf orme CLAUSULA SEXTA DEL CONTRAT O DE PROMESA DE CO MPRAVENTA suscr ito entre las partes.
QUINTO. Se CONDENE a la parte demandada al pago de la s costas procesales y/ o agencias en derecho. 2.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que el 11 de marzo de 2022 los señores GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTREPO como promitente comprador e IVÁN DARIO TORRES ESCOBAR como promitente vendedor, suscribieron promesa de contrato de compraventa sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria No 001 936617 ubicado en Medellín en la calle 4 No 9-130, interior 0117, Urbanización Asturias-Vereda Las Palmas, en el que el promitente vendedor se obligó “a transferir el derecho de dominio y posesión que, tiene y ejerce sobre el bien inmueble objeto del contrato” y en contraprestación el promitente c omprador se comprometió al pago de $6.000’000.000 de la siguiente manera: (i) el 10 de marzo de 2022, a la firma de promitente la promesa vendedor de autoriza compraventa, sean $300’000.000 consignados en la que el cuenta corriente del Banco de Occidente N o 415040385 a su nombre, (ii) entre el 18 y 30 de marzo de 2022 el promitente comprador cancelará $1.700’000.000 que se autoriza sean consignados en la misma cuenta, (iii) los $4.000’000.000 restantes se cancelaran así: * El promitente comprador entregará e l 100% del dominio y posesión a través de escritura pública al promitente vendedor tres propiedades como forma de pago de $3.000’000.000, de los inmuebles **Complex Llanogrande P.H. unidad Priv ada No 80 segunda etapa, en el Municipio de Rionegro -Ant, con un área de 60.00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de octubre 9 de 2008 de la Radicado Nro. 05001310301220230028501 Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmobiliaria 020 -78769 círculo registral de Rionegro, **Complex Llanogrande P.H. unidad Privada No 106 segunda etapa, en el Municipio de Rionegro -Ant, con un área de 60.00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de octubre 9 de 2008 de la Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmobiliaria 020 -78795 del círculo registral de Rionegro, **Complex Llanogrand e P.H. unidad Privada No 107 segunda etapa, en el Municipio de Rionegro -Ant, con un área de 60.00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de oc tubre 9 de 2008 de la Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmobiliaria 020 -78796 círculo registral de Rionegro -Ant.
Y los $1.000’000.000 restantes se depositarán en la cuenta corriente autorizada por el promitente vendedor, No 415040385 a su nombre. Indica que el 10 de marzo de 2022 el demandante pagó los $300’000.000, y entre el 16 y 30 de mism o mes y año canceló los $1.700’000.000, tal como se acordó. Que en la cláusula tercera del contrato de promesa en su párrafo segundo el promitente vendedor se comprometió a levantar hipoteca a favor de la Cooperativa Nacional de Trabajadores “Coopetraban” en un lapso no mayor a noventa (90) días hábiles a partir de la firma de la promesa, es decir a más tardar el 26 de julio de 2022, pero no cumplió con esta obligación. Señala que en el contrato de promesa en la cláusula sexta se estableció como pena por incumplimiento de alguno de los contratantes en favor del cumplido o que se allanó a cumplir una suma de dinero equivalente al 10% del precio de la venta, o sea $600’000.000, suma exigible por la vía ejecutiva sin necesidad de requerimiento o constitución en mora, sin que su pago implique extinción de la obligación principal.
Informa que el demandante cumplió con la obligación de pago de los $4.000’000.000 restantes, $1.000’000.000 con transferencias y pagos en efectivo (presentando cuadro con relación pagos) y, $3.000’000.000 trasfiriendo los inmuebles prometidos con escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022, registrada en diciembre de 2022, Radicado Nro. 05001310301220230028501 razón por la cual el promitente vendedor suscribió paz y salvo a favor del demandante el 25 de noviembre de 2022, y el promitente comprador goza de la tenencia del predio prometido en venta desde el 14 de mayo de 2022.
Cuenta que, ante el incumplimiento del promitente vendedor, el 11 de abril de 2023 se celebró audiencia de conciliac ión, la cual se suspendió y continuó el 28 de abril de 2023 sin lograr acuerdo toda vez que la parte incumplida no estuvo dispuesta a ofrecer suma alguna por los perjuicios causados y tampoco cumplió con las obligaciones de levantar la hipoteca y reali zar la tradición del inmueble, ni ha cumplido con el pago de la cláusula penal.
3. POSICIÓN DE LA P ARTE DEMANDAD A Admitida la demanda el 11 de agosto de 2023, se tuvo debidamente notificado al demandado con auto del 19 de octubre de 2023, quien respondió (carpeta admitiendo como 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / a r c h i vo ciertos algunos 1 4Contestación hechos, _ conforme E xc e p c i o n e s ) la prueba documental aportada con la demanda y que se relaciona n con la celebración del contrato de promesa.
Indica que no es cierto que el demandante haya cumplido con el pago de $1.700’000.000 como se estableció en la cláusula tercera, pues como se puede apreciar en los comprobantes de pago y relación de que realiza, para el 30 de marzo de 2022 so lo había pagado $1.249’000.000, como lo informa e l mismo actor al decir que el saldo de $450’000.000 se pagó el 31 de marzo de 2022 sin que pueda verificarse en el documento allegado porque no se le visualiza la fecha.
Tampoco cumplió con el pago de los $1.000’000.000 en la forma indicada y la entrega de las propiedades prometidas a la firma de la escritura pública el 12 de junio 2022, toda vez que como se informa en la misma demanda el pago fue realizado en fechas posteriores a la acordada, a través de 25 abonos entre el 16 de junio de 2022 y 25 de noviembre de 2022 sumando $950’050.00 0, y la diferencia de $49’950.000 se abonó el 10 de mayo de 2022.
Advierte que no se visualiza el documento denominado paz y salvo que fue anunciado como prueba documental. Radicado Nro. 05001310301220230028501 Afirma que el demandado canceló el gravamen hipotecario con la escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022 de la Notaría 15 de Medellín, a través de la cual se materializó el contrato prometido. Se opone a las pretensiones y propone exce pciones de fondo que denominó:
1. CONTRATO NO CUMPLIDO POR EL DEMAN DANTE. No cumplió con el pago de ntro de los términos acordados y no compareció a la Notaría Primera del Círculo de Medellín a las 2:00 pm el 12 de junio de 2022 tal como se estableció en la promesa en la cláusula décima segunda a efectos de suscribir las escritura s de los inmuebles que prometió entregar, esto, con paz y salvos respectivos y comprobantes de pago de los $1.000’000.000 re stantes del precio.
Ante el incumplimiento bilateral se debe analizar el artículo 1609 Código Civil, y ante el incumplimie nto de ambas partes no pueden alegar indemnización de perjuicios, como tampoco que se haga efectiva la cláusula penal.
2. FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL DEMANDANTE. No hay prueba que haya acudido a la notaría en la fecha y hora acordada y con los documentos necesarios para acreditar el cumplim iento de las obligaciones pactadas. 3. ALLANAMIENTO A CUMPLIR POR PARTE DEL DEMANDANTE. El demandante suscribió la escritura 16282 el 25 de noviembre de 2022 de la Notaría Quince de Medellín y en ella reconoció que se había n cumplido los términos y condici ones estipulados en la promesa de compraventa (inserta imagen de la cláusula tercera ), y en la misma escritura se levantó la hipoteca.
4. ACTUACIÓN PROCES AL Trabada la excepciones, Litis en que debida forma, merecieron se corrió pronuncia miento traslado de la de las parte demandante, y con auto del 12 de diciembre de 2023 se fijó fecha para audiencia el 22 de agosto de 2024 y se decretaron pruebas ( c a r p e t a 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / a r c h i vo 1 8 A u t o D e c r e t a P r u e b a s 2 0 2 3 _ 2 8 5 ).
Llegada la fecha señalada, se adelant ó la audiencia agotando todas sus etapas, hasta proferir el fallo. Radicado Nro. 05001310301220230028501 5. SENTENCI A DE PRIMERA INSTANCI A Proferida en audiencia celebrada el 22 de agosto de 2024, la juez de primera instancia denegó las pretensiones y condenó en costas al actor. Para llegar a tal decisión, la señora juez hizo un recuento de la demanda, estableció que el contrato de promesa era válido al cumplir con todos los requ isitos de ley, procediendo a analizar si se presentó el incumplimiento reclamado.
Para ello citó los artículos 1602, 1603 y 1546 del Código Civil, refiriéndose a la cláusula resolutoria tácita, a sus presupuestos de prosperidad, citando jurisprudencia al respecto, e indicando que como se demanda la resolución, el demandante debió acreditar que cumplió con sus obligaciones o se allanó a cumplirlas. Al descender a lo probado, señaló la juez, que efectivamente el demandante no pagó el precio ni se present ó a la notaría para la celebración de la escritura de permuta, y así no estaría hab ilitado para iniciar la acción re solutoria, pero las conductas adelantadas por las partes permiten concluir que sí se probó el allanamiento a cumplir por parte del demandante, y que pese a que el 22 de junio de 2022 el actor no había pagado el precio pactado ni había escriturado los bienes, se demostró que estaba dispuesto a cumplir, pero no se puede tener por probado que el deman dado incumplió con la obligación sobre la cual se edificó la demanda.
Señaló la juez que es claro que la escritura elevada el 2 5 de noviembre de 2022 no se regi stró, pero por este incumplimiento no se presentaron las pretensiones de la demanda; indica que para el despacho la omisión del demandado no radicó en no levantar la hipoteca para el 26 julio de 2022, sino en la imposibilidad de registrar la escritura ante la existencia del embargo sobre el bien, que podría generar un reconocimiento de perjuicios, pero resulta que el demandante, por los lazos de confianza, fue permisivo con este incumplimiento hasta cuando finalmente se cump lió el 25 de noviembre de 2022, escritura con la cual se purgó la mora de ambos contratantes.
Radicado Nro. 05001310301220230028501 Manifestó la a quo que en la audiencia se probó que ambos contratantes pese a las dificultades actuaron para que el contrato perviviera; que el demandante pagó parte del precio acordado sin que sea relevante que un saldo se haya pagado el 31 de marzo de 2022, un día después del término, y menos cuando fue aceptado, quedando pendiente la transferencia del dominio de los bi enes prometidos y el efectivo; así las cosa s desde el 12 de julio hasta el 2 5 de noviembre de 2022 a pesar de las cláusulas contractua les se purgó la mora recíproca y se acudió a la notaría con el fin de elevar a escritura el acuerdo, con este acto el contra to preparatorio dejó de existir para dar vida jurídica a los acuerdos seña lados en la escritura pública.
Por tanto, el incumplimiento endilgado al demandado fue purgado al suscribirse la escritura en la cual se levantó la hipoteca. Siguió exponiendo que, otra cosa es que no se haya podido regis trar la escritura, que constituye claro incumplimiento de las obligaciones del vendedor, pero la demanda se enfiló en relación con el incumplimiento por no levantar la hipoteca que pesaba sobre el bien, y no por no poderse registrar la escritura por un embargo en proceso ejecutivo.
Así la sentencia debe versar solo sobre las pretensiones de la demanda y en los hechos 5 y 6 se endilga el incumplimiento por no levantar la hipoteca.
6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión la parte demandan te en audiencia interpo ne recurso de apelación, presentando los reparos concretos por escrito dentro del término de ley otorgado para ello. En su escrito el apelante expuso como reparos en contra de la decisión 00285) (carpeta 01PrimeraInstancia/archivo sustentando algunos de ellos 25ReparosRecurso en esta Apelación instancia 2023_ (carpeta 0 2 S e g u n d a I n s t a n c i a / a r c h i vo 0 7 Me m o r i a l S u s t e n t a c i ó n R e c u r s o ).
(i) EXCESO RITUAL MANIFIESTO DE LA PROVIDENCIA. La sentencia se basó en los hechos 5 y 6 de la demanda, pero desconoció el hecho 11 y 12 del mismo escrito donde se hace referencia a que el demandado no cumplió con las obligaciones Radicado Nro. 05001310301220230028501 pendientes de levantamiento de hipoteca y tradición a favor del demandante, desconoció que en el escrito donde se corre traslado de la contestación y al momento de fijación del litigio se amplió el hecho de haberse incumplido con lo pactado al no haber saneado el bien oportunamente al momento de suscribir la escritura pública, es decir por haber vendido un bien con un embargo proveniente del Juzgado Primero Civil del Circuit o de Medellín y en audiencia antes del iniciar la etapa de decreto de pruebas se hizo énfasis sobre la necesidad de aclarar que la pretensión de incumplimie nto iba soportada en el hecho de no haberse sane ado el bien, comprendiendo así no solo no haber levantado la hipoteca en los términos fijados, sino la afectación por el mencionado embargo, aclaración que fue aceptada y no objetada y sobre la cual se desarrolló la audiencia de instrucción. (ii) INDEBIDA RECURRIDO.
VALORACIÓN De manera DE LA S sorpresiva, PRUEBAS y DEL probado el FALLO doble incumplimiento del demandado, la falladora se alejó del principio de congruencia, y fundamentó su decisión en una imposibilidad de acceder a la pretensión segunda, por que el demandante fue permisivo por haber celebra do el instrumento público de permuta el 25 de noviembre de 2022, con lo que no se está de acuerdo, pues se demostró que el demandante se allanó a cumplir y para el 25 de noviembre de 2022 se había entregado $3.000’000.000 y la tenencia de los bienes en dación de pago, y no se puede considerar dicha firma como condonación de un incumplimiento.
Ahora la escritura 16282 de la Notaría 15 de Medellín fue simplemente el justo título para una permuta pactada por las partes dentro de otras obligaciones de un contrato autónomo e independiente denominado promesa de compraventa de un inmueble, que fue incumplida por el demandado por no haber levantado la hipoteca y no haber saneado el bien oportunamente, originándose el incumplimiento en dicha escritura materializándose al no poderse registrar, como consecuencia del mal actuar del demandado.
(iii) VULNERACIÓN AL PRINCIPIO DE CONGRUENCIA. Artículo 281 C.G.P. En la demanda si se mencionó en los hechos 11 y 12, en el escrito que descorre traslado de las excepciones y en la audiencia al Radicado Nro. 05001310301220230028501 momento de fijar el litigio el segundo incumplimiento del demandado, y nunca se ató la pretensión a los hechos 5 y 6, incumplimiento probado indudablemente.
Incluso en los alegatos de conclusión se hizo énfasis en ese incumplimiento. (iv) ERROR DE INTERPRETACIÓN SI N FUNDAMENTO LEGAL. No se sustentó en esta instancia. (v) DESCONOCIMIENTO DEL CARÁCTER VINCULANTE DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA. El cual puede ir mas allá de la celebración del contrato prometido, como se puede inferir de la sentencia del 3 de marzo de 1939, al indicar que el vencimiento del plazo en que debía ser cumplido no conlleva a su extinción. En sentencia del 17 de abril de 1975 la Corte señala la posibilidad de pactar en la promesa oblig aciones distintas a la de celebra r el contrato definitivo, las cuales pueden subsistir luego de celebrado aquel, como también lo indició en sentencia del 7 de junio de 1989.
Para el caso señala que: (i) No hay similitud total entre la escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022 y la prom esa de compraventa del 12 de marzo de 2022, por tanto no puede afirmarse que la promesa era meramente preparatoria, en esta escritura se levantó una hipoteca y se permutaron unos bienes, disti nto a lo prometido; la cuantía en la escritura es de $3.000 ’000.000 y en la promesa se acordó $6.000’000.000, la escritura se dio en cumplimiento de una de las obligaciones acordada s por las partes en la promesa, en la escritura no se devela la intención fidedigna de las partes de trasladar los efectos de la promesa al guardar silencio sobre la gran mayoría de elementos de éste contrato, por tanto subsisten;
(ii) No es posible determinar que la suscripción de la escritura de levantamiento de hipoteca y permuta fue un acto de mutuo d isenso entre las partes. La parte demandante se estaba allanando a cumplir con lo pac tado en la promesa, sin ser posible aceptar que la voluntad del demandante fue perdonar o extinguir las obligaciones de su contraparte, él debía entregar los inmuebles prometidos como parte de pago contra el levantamiento de la hipoteca, c láusula tercera de la promesa;
(iii) Con la suscripción de la escritura 16282 por parte del demandado no Radicado Nro. 05001310301220230028501 se dio cumplimiento a la obligación de leva ntamiento de hipoteca, la a quo omitió anali zar el certificado de libertad de l inmueble aportado junto con la nota devolutiva del 29 de diciembre de 2022, se equivoca la juez al interpretar que al suscribir la escritura de levantamiento de hipoteca el demandado derecho real que c umplió, cuando e ste debe ser registrad o;
(iv) gravamen es un Desconoce el fallo recurrido la causa del contrato de promesa de compraventa, en el cual la mayoría de las obligaciones se enfocaron en el saneamiento del bien inmueble, y en la cláusula 12 se pactó firmar escritura pública de compraventa el 12 de junio de 2022 y levantar la hipoteca hasta el día 26 de julio de 2022.
Las obligaciones del vendedor no se pueden entender cumplidas con la suscripción del mero título, era necesario su registro, título y modo; (v) La providencia recurrida desconoce por completo la voluntad de las partes al pactar la cláusula penal, la cual es exigible ante el defectuoso y tardío cumplimiento del demandado; (vi) El inmueble debía transferirse saneado a favor del demandante, que se dio de ma nera imperfecta o tardía, por tanto no es válido sostener que con la suscripción de la escritura, hubo mutuo d isenso, cesando las obligaciones contraídas por las partes;
(vii) Fue voluntad de las partes darle poder vinculante a la promesa de compraventa más allá de la suscripción de la escritura pública, toda vez que existen otras estipulaciones contractuales que fueron incumplidas e iban más allá de la mera suscripción del documento público; (viii) La escritura pública de permuta es un mero acto accesorio del contrato principal de promesa de compraventa, y en el fallo no se evidenció la cláusula tercera de la escritura donde declaran a satisfacción la promesa de permuta, más nunca se dijo na da sobre la promesa de compraventa.
La promesa de compraventa se acordó por $6.000’000.000 a pagarse 50% en dinero y 50% con bienes, y a la luz del artículo 1850 del Código Civil si el bien tiene mayor valor se entenderá permuta, sino será venta, entonces no tiene asidero determinar que la escritura de permuta conlleva a la cesación de efectos sobre el c ontrato de promesa de compraventa.
(vi). DESCONOCIMIENTO DE LA V ALIDEZ DEL CONTRATO DE PROMESA. No se sustentó en esta instancia. Radicado Nro. 05001310301220230028501 (vii). DEFECTO FÁCTICO DE LA PROVIDENCIA. No se sustentó en esta instancia. En conclusión, se evidencia que la juez valoró de forma errónea la demanda, las pruebas y lo acontecido en la audiencia de instrucción y juzgamiento, por ello solicita se revoque la decisión, se decrete el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte del demandado y se le condene al pago de la cláusula penal a favor del demandante.
La parte no recurrente se pronunció en relación con los reparos y la sustentación ( c a r p e t a 0 2 S e g u n d a I n s t a n i c a / a r c h i vo 0 9 Me m o r i a l P r o n u n c i a m i e n t o ) II. CONSIDERACIONES
1. VERIFICACIÓN DE PRESUPUESTOS PROCE S ALES Y AUSENCI A DE IRREGULARIDADES CONFIGURATIV AS DE NULIDAD El Tribunal ha determinado que concurren dentro del asunto subexamine los presupuestos procesales que permiten abordar el fondo del asunto, amén de que no se ad vierte irregularidad constitutiva de nulidad que pueda compr ometer la validez de lo actuado hasta el momento, permitiendo a esta Corporación decidir sobre la alzada.
2. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER Debe ocuparse esta Sala de Decisión de determinar si le asistió razón al juez de primera instancia al negar las pretensiones por considerar que se estaba discutiendo únicamente el contrato de promesa después de haberse concretado el negocio prometido, o si tienen asidero los reproches de la parte demandante que insiste en reclamar el incumplimi ento de la promesa aduciendo omisión en el levantamiento de la hipoteca y falta de saneamiento del bien transferido por el demandado.
Radicado Nro. 05001310301220230028501
3. PREMIS AS JURÍDICAS APLICABLES AL CASO
3.1. CONTRATO DE PROMES A El contrato de promesa ha sido estudiado con d etenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación, la sentencia SCC -5420 del 04 de septiembre de 2000, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, donde la referida Corporación explicó: “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”.
La promesa es entonces un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido “Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporación, nada obsta pa ra que las partes en el cuerpo de l contrato de promesa, hagan una mixtura donde además de contraer la obligación de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta válido por virtud de los principios de la a utonomía privada y de la libertad obligaciones contractual, no precise en tanto de una el surgimiento solemnidad de diferente estas a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887.
De allí que estilen los contratantes cuan do de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente sólo las vendría a generar el contrato prometido” (Sentencia que se venía citando) (resaltado intencional). En tiempos recientes, la Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en sentencia SC5224-2019, MP.
Ariel Salazar Ramírez, radicación 08001 -31-03-001-2002-00094-01, del 03 de diciembre de 2019. “3.1. Una promesa de contrato t iene como caracter ís tica f undamental, que su objeto es el de g arantizar que las partes suscribir án, con posterior idad a ella, otr o contrato, por eso de Radicado Nro. 05001310301220230028501 aquella der iva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jur ídico prometido: «El objeto de la promesa –según lo tiene est ablecido la jur isprudencia - es la conclusión del contrato poster ior.
De ahí que “siendo el cont rato de pr omesa un instrumento o cont rato preparator io de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitor io o tempora l, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma complet a e inequívoca del contrato promet ido, individuali zándolo en todas sus partes por los elementos que lo integr an ”.» (Sentencia de 14 de julio de 199 8.
Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. Exp. 1997 04959-01).” Postura que se reitera en pronunciamiento reciente al decir “En línea de principio, es dable sostener que el contrato de promesa conser va autonomía respecto del que la cumple, pues, sin perjuicio de los requisitos generales de valide z que uno y otro deben llenar, es claro que aquel debe colmar los presupuestos especiales que le fija el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y sin cuya concurrencia no produce efecto alguno, y que la principal obligación que genera es la de hacer, es decir, celebrar otro acuerdo de voluntades; por su lado, este se halla sujeto a las formalidades que la ley consagra según su especie, y las prestaciones que engendr a no son otras que las que los intervinientes estable zcan y que resulten compatibles con su naturale za.
Por lo tanto, uno y otro no dependen recíproca y necesariamente en su pervivencia o desaparición” (SC5312-2021)
3.2. DE LA CONDICIÓN RESOLUTORI A TÁCITA El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “ En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso pod rá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios” (Negrilla y resaltado intencional).
La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de la misma, sosteniendo que son presupuestos indispensables, para la prosperidad de la acción resolutoria a) que, el contrato sea bilateral y Radicado Nro. 05001310301220230028501 válido, b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que ha ya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponde.
Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitim ado para pretender la resolución del contrato. Véanse sentencias SC2307-2018, SC54302021 y SC436-2023. III. CASO CONCRETO Conforme lo estipulado en los artículos 320 y 328 del C.G.P. el Tribunal analizará los puntos que han sido planteados como reparos y sustentados en esta instancia en contra de la sent encia que es objeto de alzada, como también los aspectos que se consideren fundamentales de abordar en esta sede.
Lo primero que debe precisarse es que la alzada evidencia una discrepancia con el entendimiento y alcance que a la demanda le dio la juez de primer grado, por lo que imperioso resulta, antes de abordar en detalle las inconformidades de la p arte recurrente, analizar el libelo genitor para establecer con claridad lo pretendido. En la demanda la parte actora solicitó se declare el incumplimiento por parte del demandado del “contrato de promesa de compraventa ” celebrado con el demandante y en consecuencia se condene al demandado “a la entrega formal y material del inmueble, debidamente saneado”; además, se ordene el pago de la suma de $600.000.000 por concepto de cláusula penal pactada en el contrato de promesa.
Y como fundamento de las pretensiones expuso en la demanda que el incumplimiento de la promesa deriva de la omisión del demandado de levantar la hipoteca 1 que afectaba el inmueble objeto de venta, como también por la falta de saneamiento y registro del título 2, tópico que logró más claridad cuando al descorrer el traslado de las excepciones expuso 1 2 que: “el cumplimiento estricto de una pro mesa de Hecho sexto. Hechos undécimo y decimosegundo Radicado Nro. 05001310301220230028501 compraventa de un bien inmueble no es la suscripción de la escritura pública de compraventa ” (…) “también se presentan en incumplimientos (sic) en el registro de la debida escritura que perfecciona el negocio promet ido, ra zón por la cual el demanda do fue convocado a audiencia de conciliación el día 28 de abril del 2023 ante el no saneamiento del bien inmueble objeto de litigio y la imposibilidad de perfeccionar la tradición a favor de mi protegido debido a un embargo sobre el bien inmueble objeto de venta”.
De lo anterior se desprende con claridad que la demanda se enfoca en discutir el contrato de promesa y las obligaciones que la parte demandante considera se derivan del mismo, que según el actor consisten en la omisión de levantamiento del grava men hipotecario que pesaba sobre el bien y en la imposibilidad de consolidar el registro de la escritura donde se transfirió el bien prometido.
Del anterior análisis se advierte que la juez de primera instancia erró al decir que las pretensiones y el sust ento fáctico de las mismas solo se limitaron a discutir el levantamiento del gravamen hipotecario, dejando de lado el tema de l registro de la escritura que también reclamó la parte actora, no obstante, dicho entendimiento l imitado no tiene la virtud de der rumbar la sentencia de primera instancia porque lo que sí resulta indiscutible es que la demanda se centró únicamente en el contrato de promesa y, como la obligación de saneamiento y registro del título no emanan del contrato de promes a, sino del contrato prometido, inadecuado resultaba abordar el estudio de un negocio que no estaba siendo controvertido.
Véase que para sustentar sus pretension es la parte demandante arrimó el contrato denominado promesa de compraventa que suscribió el 12 de marzo de 2022 c on el demandado, sin realizar ninguna alusión al otorgamiento de escritura pública posterior, lo que solo fue conocido con la contestación de la demanda, donde el demandado aportó la escritura pública N° 16.282 del 25 de noviembre de 2022 hipotecario señalando (…) que en dicho acto escritura a través de “canceló la cual el gravamen igualmente se materializó el contrato prometido entre las partes”, exponiendo la Radicado Nro. 05001310301220230028501 parte actora en la sustentación de la alzada que dicho acto escriturario no consolidó la promesa porque “no hay similitud total entre la escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022 y la promesa de compraventa del 12 de marzo de 2022”, de donde se evidencia la insistencia en desprender el incumplimiento alegado únicamente de la promesa.
Ahora bien, el tema del alcance del contrato de promesa, la posibilidad de anticipar obligaciones del contrato prometi do o de incluir cláusulas de otros tipos contractuales y la extinción de la promesa, es tópico que ha sido abordado de forma reiterada por nuestro máximo órgano de decisión civil, señalando insistentemente que al contener un cariz provisional y transitorio, no perdurable “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontaneo de sus obligaciones, lo cual (…) lo es la celebración del contrato prometido”, no obstante, también ha dicho esa Corporación que el efecto extintivo no es absoluto (S entencia SC2221 de 2020 reiterada en SC1964 de 2022), siendo pertinente entonces citar in extenso los apartes m ás relevantes de la aludida sente ncia SC2221 de 2020, con el fin de aclarar el tema, en la mentada providencia, citando decisiones anteriores de la misma C orporación, explicó la Corte: En proveído CSJ SC, 7 f eb. 2008, rad. 2001 -06915-01, la Sal a explicó lo siguiente: (…) “En fin, la promesa de compravent a genera esencial y exclusi vament e la prestación de hacer consistente en la celebración fut ura, posterior y definit iva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consi guiente, transferir el derecho real de dominio.
Por ende, el contrato prelim inar y el definit ivo, tiene n estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada t ipo contr actual». Más recientemente se insist ió en que «El contrato preparatorio, preliminar, promes a de cont rato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), Radicado Nro. 05001310301220230028501 una prestación de hacer, su función es pr eparator ia e instrumental, proyecta y entraña la obligación de est ipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus element os, naturale za, función y efectos.
No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contrat ación reconocida por el ordenamiento jur ídico a las partes, nada se opone a la ejecuci ón anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuent e e l pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a títul o de posesión» (CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005 -00154- 01; reiter ada en CSJ SC7004 -2014, 5 jun).
En armon ía con lo expuesto, y de acuerdo con su f unción jur ídico-económica, toda promesa debe incluir, cuando menos, dos tipos de disposiciones: las que describen los términos que contemplará el contrato prometido (en lo que toca, f undamentalmente, con sus elementos esenciales y accidentales), y las que establecen el plazo o condición a la cuyo acaecimiento hará exigible el deber de celebr ar la convención def init iva.
Pero los contratantes pueden sumar a esos acuerdos, que corresponden al tercer y cuarto requisit os de validez legal de la promesa (señalados en el citado canon 89 de la Ley 153 de 1887), otros que recaigan sobre la regulación antici pada de ciertas prestaciones del contrato prometido. Esto sin que pueda obviarse la posibilidad de insertar en el mismo documento disposiciones propias d e otros t ipos negociales, amalgamadas de f orma circunstancial a las que pertenecen al precontrato.
Por vía de ejemplo, en tratándose de la promesa de compr aventa de inm uebles –natur aleza que cabe predicar del negocio jur í dico que es materia del litigio –, las partes deberán acor dar los contornos de la prestación de hacer que surge del ref erido precontrato. Esto se traduce en que, ineludiblemente, los interesados habrán de convenir la cosa que será transf erida y el precio que se pagar á por ella, cuando m eno s, así como disponer el plazo o la condición que señala el momento en que se otorgará el contrato def initivo (atendiendo las f ormalidades ad substant iam actus pr evistas por el legislador).
En adici ón, los promitentes comp rador y vendedor están habilitado s para adelantar el cumplimiento de ciertos débitos que, en puri dad, no emanan de la promesa (de la que solo surge una prestación de hacer), sino que encontrarán su verdadera fuente a posteriori, cuando despunte el contrato de compravent a; así ocurre con e l pago antelado –tot al o parcial – del precio, o la entrega (también anticipada) de la heredad prometida en venta, que usualmente incluyen los contratantes en este tipo de convenios.
Ahora bien, de acuerdo con el carácter preparatorio de la promesa, pact os como los recién descritos serán, por ví a general, merament e provisionales, y por lo mismo resultan admisibles únicamente a modo de adelanto –lícito– de los Radicado Nro. 05001310301220230028501 efectos de la negociación prometida; pero, finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva.
El lo es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. De otro lado, se indicó previament e que las partes pueden concertar ciertos clausulados que, en r ealidad, corresponden a negocios jur ídicos dist intos. Tal ocurre –por citar un evento f recuente– con la entrega temporal del bien promet ido en venta a cambio del pago de un canon per iódico, pacto que carece de relación direct a con las disposiciones propias del precontrato y del contrato promet ido, y que, por lo mismo, equivale a una convención autónoma (v. gr., un contrato arrendamiento), aunque coexista con la pr o mesa en el mismo soporte document al. 4.4.
¿La celebración del contrato promet ido extingue obligaciones incorporadas en el contrato de promesa? las Acorde con la jurispr udencia de esta Sala, «( ) la promesa de contrato, como t al, se encuentra en los momentos postreros en la gestació n de los acuer dos contractuales, teniendo un peculiar car iz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparator io de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcan zar de inmediato las partes, pero a cuya reali zación se compromete n mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevar lo a cabo con poster ioridad, agot ándose en él su función económ ico - jurídica, quedando claro, entonces, que como “no se trata de un pacto perdurable, ni que est é dest inado a crear una situación jurídica de duración indef inida y de efectos perpetuos, la transit oriedad indicada se manif iesta como de la propia esencia de dicho contrat o” (G. J. CLIX pág.283).
Trátase, pues, de una te mporalidad consubstancial al cont rato, necesaria sí, per o racional y breve, circunscr ita exclusivam ente a disponer el contr ato f uturo, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilim itada o vaga, toda vez que, insíst ese, la naturaleza del contrato apunta a la celebración de otro a cuya espera no pueden permanecer perpetuamente vinculadas las partes.
De ahí que la Corte, en sentencia del 13 de noviembre de 1981, ( ), hubiese advert ido que “el contrato de promesa tiene una razón económica singula r, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, cuando las partes no desean o están impedidas para hacerlo de presente. Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico dif erente, o, para mejor decir, es un contrato preparativo de orden general.
De consiguient e, siendo aquélla un antecedente indispensable de una convención futura, esta modalidad le da un carácter transitor io y tempor al y se const ituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pued en quedar vinculados por ella de manera intempor al, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indef inidos» (CSJ SC, 28 jul. 1998, rad. 4810).
Radicado Nro. 05001310301220230028501 A partir de esta sing ular caracter ística, se ha sostenido que « los efectos del contrato de promesa se extinguen por e l cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del cont rato de promesa, lo es la celebración del contrato prometi do », tesis que ha sido acogida por est a Corporación, aunque sin alcan ces totalizadores, al considerar: «El objeto de la promesa –según lo tiene est ablecido la jur isprudencia – es la conclusión del contrato posterior.
De ahí que “siendo el cont rato de pr omesa un instrumento o cont rato preparator io de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitor io o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma complet a e inequívoca del contrato promet ido, individuali zándolo en todas sus partes por los elementos que lo integr an ”.
(Sent encia de 14 de julio de 1998. rad. 4724) (…) El contrato de promesa, por tanto, no puede confundirse con el prometido, pues es su antecedente; y la realización de éste es el objeto de aquélla. “La pr omesa no es sino una convención que sirve para celebrar otra, por lo que no pr oduce más efecto que poder exigir la celebración de éste.
Ahí termina su m isión. Celebrado el contrat o prometido desaparece la promesa. ” (I bid, 842) Por ello, ha sido reit erada la posición de esta Corte al conside rar que la promesa t iene un “carácter pr eparator io o pasajer o, lo cual implica por nat urale za una vida efímera y destinada a dar paso al contrato f in, o sea, el prometido…” (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp.: 4724) La promesa y el contrato promet ido jamás pueden coexistir en el tiemp o, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el co nt rato definitivo, otras prestaci ones destinadas a regir en vi gencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perf eccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la f ase de conclusión del negocio los contratantes deci den ratificar las cl áusulas conteni das en el arreglo preliminar, sin que sea necesario vol ver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad» (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997 -04959-01).
Como lo sugiere el precedent e trasunt ado, el ef ecto ‘ext intivo’ que conlleva f rente a los pactos del pr econtrato el surgimiento del convenio f inal, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, para responder el cuestionamiento propuesto resulta imperat ivo identif icar, previamente, si exist e perf ecta coincidencia entre ambos n egocios jur ídicos (es decir, si en el contrato prometido se vert ieron, sin ref ormas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos.
En la primera hipót esis, r esulta innegable l a impr ocedencia ( y f utilidad) de hacer per vivir una negociación que, como se ha Radicado Nro. 05001310301220230028501 señalado insistentemente a lo largo de esta pr ovidencia, corresponde a una expr esión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente– a ser sustituida con el otorgamiento del contrat o prometido.
En el segundo evento, a su turno, será necesario ident if icar si los puntos divergentes f ueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato def initivo. Ciertament e, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del cont rato prometido adopt ará una determinada forma, y luego en este resulta regul ado de manera disti nta, es ineludible ent ender –al menos en l ínea de principio – que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundent e, irrebatible y definitiva voluntad de los contrata ntes, susti tuyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anter ior precisam ente por la naturaleza meramente prepar atoria y f unción jurídico -económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino par a la celebración de un convenio poste rior.
En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sist ematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenam ient o para la validez y ef icacia de la totalidad de las convenciones entre particulares. En sínt esis, «( ) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparator io, est e los obliga como cualquier contr ato.
Sin embargo, las partes solo están obligadas por que se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio. Necesariamente llegar á un momento en que el contrato prep ar atorio se transformará en contrato def initivo, o en que el segundo remplace al primer o, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definit ivo, la que implica la extinción del precontrato que n o llegó a su fin.
Lo que sí es cierto es que el contrato definit ivo solo exist irá desde la fecha en que reempla zará al contrato prepar atorio ( ). [E]l precontr ato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuer do q ue prepara el contrato definit ivo, el cual no existe todavía por que faltan uno o varios elementos par a que se consider e como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos.
En ot ras palabras, el precontrato retarda la conclusión def initiva del contrato» (Resaltado intencional). De la anterior cita se concluye entonces que: (i) el contrato de promesa genera, en principio, únicamente la obligación de celebrar en el futuro el contrato prometido y se extingue con la realización de este; (ii) la promes a y el contrato prometido son diferentes y no pueden confundirse pues tienen forma s diversas y generan efectos y obligaciones distintas;
(iii) los contratantes que suscriben una promesa de celebrar un contrato pueden antici par la ejecución de prestaciones propias del contrato definitivo, pero ello no implica que Radicado Nro. 05001310301220230028501 las cargas anticipadas tengan origen en la promesa porque lo efectos reservados del contrato definitivo no los puede sustituir la promesa y (iv) la subsistencia (después de la celebración del contra to definitivo ) de cargas anticipadas en la promesa dependerá de si se guarda silencio sobre las mismas en el contrato final, porque si se cambian debe entenderse que esa última estipulación recoge la voluntad de los contratantes y sustituye lo expresado en la promesa, pero si las partes guardan silencio en el segundo contrato frente a un punto anticipado en el preliminar, se entiende que la disposición primigenia persiste.
En el presente caso, como se viene diciendo, los señores GABRIEL MAURICIO RESTREPO e IVAN DARÍO TORRES celebraron el 12 de marzo de 2022 contrato que “PROMESA denominaron DE COMPRAVENTA” en el que IVÁN DARÍO se obligó a vender a GABRIEL MAURICIO una casa ubicada en la URBANIZACIÓN ASTURIAS DE MEDELLÍN e i dentificada con matrícula inmobil iaria 001-936617, cuyo precio se estableció en la suma de seis mil millones de pesos ($6.000.000.000), la cual sería pagada por GABRIEL MAURICIO así: $300.000.000 el 10 de marzo de 2022; $1.700.000.000 entre el 18 y 30 de marzo de 2022 y los $4.000.000.000 restantes al momento de la firma de la escritura (fijada para el 12 de junio de 2022 en la Notaría Primera de Medellín a las 2:00 p.m.) con la consignación de $1.000.0000.000 y con la transferencia del derecho real de domi nio de tres inmuebles con matrículas inmobiliarias N° 020 -78769; 020-78795 y 020-78796, cuyo valor conjunto se determinó en $3.000.000.000.
Allí también se estableció que IVAN DARÍO se compromete a levantar en un lapso que no supere noventa (90) días siguientes a la firma de la promesa, la hipoteca que recae en el inmueble con matrícula 001-936617 y que obra a favor de COOPETRABAN. Y posteriormente, el 25 de noviembre de 2022, dichos contratantes suscribieron la escrit ura pública N° 16.282 en la que: (i) el representante legal de COOPE TRABAN expresó cancelar la deuda y la hipoteca que recae sobre el inmueble con matrícula 001- Radicado Nro. 05001310301220230028501 936617 e (ii) IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO celebraron contrato de permuta en el que el primero transfirió al segundo el derecho de dominio y posesión del inmueble con matrícula 001 -936617 y en contraprestación, GABRIEL MAURICIO transfirió a IVAN DARÍO el derecho de dominio y posesión respecto de los inmuebles con matrículas N° 020 -78769; 020-78795 y 020 -78796.
En el mentado acto afirmaron los contratantes que “con el otorgamiento de esta escritura las partes cumplen satisfactoriamente la promesa de permuta suscrita entre los mismos (…)” (Resaltado intencional); además, que “Para todos los efectos legales los PERMUTANTES 1 Y 2 han acordado dar a los inmuebles, objeto de este contrato los siguientes valores: para el inmueble permutado por IVAN DARIO TORRES ESCOBAR es decir CALLE 4N° 9 -130 INTERIOR 0117 (DIRECCIÓN CATASTRAL)-LOTE NUMERO 17, el cual hace parte integrante de la URBANIZACIO N ASTURIAS, situado en la ciudad de Medellín, la suma de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M.L. ($1.500.000.000) y para los inmuebles permutados por GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTREPO, es decir: UNIDAD PRIVADA NUMERO OCHENTA (80), UNIDAD PRIVADA NUMERO CIENTO SEIS (106) y UNIDAD PRIVADA NÚ MERO CIENTO SIETE (107), los cuales hacen parte integrante de COMPLEX LLANOGRANDE PROPIEDAD HORIZONTAL ubicado en el municipio de Rionegro (Antioquia), la suma de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M.L. ($1.500.000.000) ” (errores de ortografía propios del te xto citado).
También se observa que la escritura no pudo ser registrada inicialmente debido a la existencia de un embargo (Nota devolutiva del 29 de diciembre de 2022 visible en el PDF 15 folio 4), registro que se concretó apenas el 20 de abril de 2023 ( PDF 17 folio 9). El estudio de los anteriores documentos denota entonces que mediante la escritura pública N° 16.282 el 25 de noviembre de 2022 los señores IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO concretaron el contrato de promesa que habían suscrito el 12 de marzo de 2022, siendo necesario, como lo dijo la Corte en la sentencia SC2 221 de 2020 “identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo”.
Radicado Nro. 05001310301220230028501 En cuanto a la cancelación de la hipoteca, evidente resulta que las partes, aunque establecieron inicialmente que la misma se realizaría noventa (90) días siguientes a la suscripción de la promesa, decidieron hacerlo y avalar su levantamiento al momento de suscribir la escritura contentiva de la permuta finalment e celebrada, no pudiendo sostenerse entonces que la estipulación de la promesa sobre ese aspecto permaneció, porque no se trató de un tema que quedó en completo silencio, sino sobre el que se realizó una regulación distinta, tanto así que el levantamiento se efectuó en la misma escritura contentiva de la permuta que signaron ambos contratantes y donde afirmaron que con la suscripción se entendía cumplida satisfactoriamente la promesa, de donde se entiende que el contrato final “recoge la contundente, irreba tible y definitiva voluntad de los contratantes ”.
En lo relativo al saneamiento del bien y el registro efectivo del título en el certificado de tradición y libertad, al tratarse de un pacto propio del contrato definitivo cuando de tra nsferencia de bienes inmuebles se trata, sus efectos y los deberes que de allí se derivan “no pueden tener origen distinto a la convención definitiva. Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es l a sustitución de los efectos trad itivos reservados a la compraventa ” (SC2221 de 2020 ).
De modo que al ser el saneamiento y el registro del título una obligación propia de la permuta finalmente celebrada y no de la promesa y, al haberse enfilado las pretensiones a discutir únicamente el contrato preparatorio, inadecuado resulta analizar la permuta porque frente a esta no se dirigieron las pretensiones. Incluso esa obligación que derivaba de la permuta la conocieron claramente las partes porque en la escritura pública N° 16.282 el 25 de noviembre de 2022 estipularon que con la suscripción de ese acto notarial se entendía cumplida la promesa y se comprometían al saneamiento y a tener los bienes libres de gravámenes, expresamente pactaron “…se obligan a salir al saneamiento en todos los casos de ley; que con el otorgamiento de esta escritura las partes cumplen satisfactoriamente la promesa de permuta suscrita entre las mismas y que los inmuebles se encuentran libres de gravámenes o limitaciones al dominio, desmem braciones de la propiedad, Radicado Nro. 05001310301220230028501 condiciones resolutorias, nulidades, registro de actos que pongan los inmuebles fuera del comercio, etc ”.
Tampoco puede entenderse, como pretende el recurrente, que al no haberse estipulado contundentemente algo sobre la cláusula penal en la escritura, dicha d isposición primigenia persiste y abarca también el incumplimiento de la permuta, esto, porque la subsistencia se predica de los pactos anticipados que no son modificados en el contrato final y la cláusula penal no es un pac to adelantado del contrato prometido sino un acuerdo exclusivo para la promesa, pena que no se consagró para el incumplimiento de la permuta; sumado esto a que en la escritura se dijo que con dicho acto notarial se cumplía satisfactoriamente la promesa, lo que implica que la cláusula pena l que abarcaba el contrato preparatorio se extinguiera, siendo diferente, se insiste, el incumplimiento de la permuta (contrato final) y los perjuicios que del mismo se puedan derivar, pero eso aquí no fue lo pretendido.
Pertinente resulta señalar que el hecho de que el contrato de promesa se denominara como promesa de compravent a y el definitivo como permuta y que la contraprestación por la trasferencia del inmueble prometido cambiara, no tiene incidencia de cara a establecer conclusión distinta a la que se viene exponiendo sobre la finalización del contrato preparatorio cuando se concreta el prometido, porque nuestro máximo órgano de decisión civil ha contemplado viable como el cambio de cláusulas del contrato preparatorio en el contrato final, incluso para variar el tipo de contractual, insistiendo eso sí en la pérdida de eficacia de la promesa.
Véase como en sentencia SC -1964 de 2022 dijo la Corte: “2.3. Así las cosas, quienes se comprometieron a celebrar una permuta en el f uturo, terminaron transf irie ndo y adquiriendo recípr ocament e la totalidad de los inmuebles y cuotas de dominio que r elacionaron en sus tratos prepar atorios ( con excepción del «módulo B -133»), aun cuando eligieron para ello una tipolog ía contractual di versa a la que anunciaron al inic iar sus tratativas, lo que constituye un lícit o ejercicio de su libertad negocial. de 14 de diciembre de 2010 ( f olio 288, ib.) y (ii) del Local 102, cuya par ticipación pasó del 11,010% en el otrosí, al 11,44% en el contrat o de compraventa.
Radicado Nro. 05001310301220230028501 Dicho de otro modo, tanto el señor Vélez Duque, como Metrosur, redefinieron de común acuerdo la ví a jurídica de la que se servirían para cumplir el propósito práctico de su transacción comercial –la causa objetiva del contrato –, y procedieron de conformidad. Por ende, l a promesa celebrada el 30 de junio de 2010, reformada mediante otrosí de 14 de julio siguiente, perdió toda su eficaci a y utilidad jurídica tan pronto los acti vos que las partes prometieron intercambiar fueron transferi dos mediant e compraventas recíprocas” (Resaltado int encional).
A lo anterior se agrega que, a pesar de la denominación del negocio preparatorio y la dificultad que puede presentar ubicarlo de forma contundente en la promesa de compraventa o en la promesa de permuta, debido a que el precio se estableció un 50% en dinero y el restante en bienes a los que se les asignó un valor también del 50% y el artículo 905 del Código de Comercio aplicable en este caso 3 establece que “cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entend erá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario”, lo cierto es que evidente resulta que la intención de los señores IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO al suscribir la escritura N° 16.282 el 25 de noviembre de 2022 fue la de concretar, con algunas variaciones, el contrato prometido el 12 de marzo de 2022, pues así lo señalaron incluso textualmente en el acto notarial al indicar que “con el otorgamiento de esta escritura las partes cumplen satisfactoriamente la promesa de permuta suscri ta entre los mismos” (Resaltado intencional) y a pesar que allí no se señaló la fecha del contrato de promesa al que se estaba aludiendo u otra característica que permitiera identificarlo de forma palmaria, la coincidencia en los bienes objeto de ambos neg ocios y el dicho de ambos contratantes en el proceso d enota que no existe entre ellos otra promesa de contrat o diferente a la suscrita el 12 de marzo de 2022.
Ahora bien, entender que los señores IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO no pretendían con la permuta concretar, con algunos cambios la promesa del 12 de marzo de 2022, sino que su intención era que permanecieran las cláusulas de la promesa, llevaría entonces a entender que faltaron a la verdad cuando afirmaron bajo la 3 Ver Video 22 minuto 20:48 y 56:35 donde ambos contratantes manifestaron ser comerciantes y no se evidencia por lo menos respecto del señor Torres Escobar una mera satisfacción de interés personal, como la vivienda, porque la contraprestación refiere a varia s unidades inmobiliarias.
Radicado Nro. 05001310301220230028501 gravedad de juramento que: “CON RELACIÓN AL PRECIO Y SU FORMA DE PAGO, DECLARAN LOS CONTRATANTES BAJO LA GRAVEDAD DEL JURAMENTO Y DANDO CUMPLIMIENTO A LO ESTABLECIDO POR LA LEY 2010 DEL 27 DE DICIEMBRE DE 2019, ARTÍCULO 61 QUE MODIFICÓ EL ARTÍCULO 90 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO COLOMBIANO, QUE EL PRECIO QUE SE HACE CONSTAR EN LA PRESENTE ESCRITURA PÚBLICA ES REAL Y NO HA SIDO OBJETO DE PACTOS PRIVADOS QUE DIFIERAN DE ÉL. IGUALMENTE DECLARAN QUE NO EXISTEN SUMAS CONVENIDAS Y/O FACTURADAS POR FUERA DE LA ESCRITURA ” (resaltado intencional), situació n bastante grave si se tiene en cuenta que ello denotaría una intención de evadir el pago de impuestos, lo que tiene consecuencias fiscales e incluso, eventualmente, de tipo penal.
El recurrente alega también que no es posible determinar que la suscripción de la escritura de levantamiento de hipoteca y celebración de permuta fue un acto de mutuo disenso entre las partes, pero no entiende esta Sala porqué refiere a la figura del distracto contractual cuando la juez de prim era instancia no aludió a la misma, por el contrario, dijo la a quo que la conducta de las partes evidenció un interés en continuar con el contrato y un perdón de la mora, siendo lo cierto y relevante finalmente que fueron los mismos señores IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO quienes afirmaron al suscribir la escritura de permuta que la promesa se entendía cumplida satisfactoriamente.
No es verdad tampoco que la escritura pública contentiva de la permuta sea “un mero acto accesorio del contrato principal de promesa de compraventa ”, porque como se ha tratado de esclarecer a lo largo de esta providencia, se trata de contratos diferentes en su forma, alcances y obligaciones, uno preparatorio y otro final, pero sin que exista subordinación entre los mismos.
También arguye el inconforme que “El hecho que en la cláusula decimosegunda del contrato de promesa de compraventa las partes hayan pactado inicialmente firmar escritura pública de compraventa el 12 de junio de 2022 y hayan pactado pla zo para levantar la hipote ca Radicado Nro. 05001310301220230028501 hasta el día 26 de julio de 20 22 es fiel prueba que la causa del contrato era el saneamiento del bien y la tradición efectiva a favor del comprador no limitándose a tener efectos solo de una obligación de hacer como erróneamente lo interpretó el a quo”, pero dicho pacto antes controvie rte el punto que pretende probar, pues si inicialmente para la cancelación de la hipoteca se estipuló una fecha posterior a la de otorgamiento de la escritura prometida, ello evidencia que el demandante aceptó desde el cont rato de promesa suscribir la escritura con el bien aún gravado con hipoteca, no siendo extraño entonces que luego al celebrar la permuta decidieran levantar allí mismo la hipoteca y que el regis tro obviamente fuese posterior.
Le asiste razón eso sí al inconforme al indicar que la trans ferencia del derecho real de dominio no se entiende cumplida con la suscripción del mero título (escritura pública) porque es necesaria la inscripción, no obstante, lo que no se avala es la intención indebida de derivar esa obligación de la promesa, cuando realmente proviene de la permuta.
No es verdad tampoco que se desconozca la voluntad de las partes al pactar la cláusula penal, porque precisamente se le está dando alcance a la manifestaci ón de voluntad más reciente de los contratantes, quienes afirmar on luego de la suscripción del contrato preparatorio, en el acto notarial contentivo del contrato final, el cumplimiento satisfactorio de la promesa.
Los anteriores argumentos que recogen los reparos de la parte demandante frente a la sentencia de primer a instancia permiten concluir sin necesidad de otras elucubraciones que no le asiste razón a la parte recurrente en la mayoría de sus reproches y, aunque algunos puntos de sus alegaciones se comparten, conforme se explicó, son insuficientes para revocar la sentencia de primera instancia. En consecuencia, se confirmará la sentencia de primer grado y se condenará en costas a la parte demandante cuyo recurso se desestimó. Radicado Nro. 05001310301220230028501 En mérito de lo expuesto, la S AL A TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE ME DELLÍN, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV.
FALLA PRIMERO. CONFIRMAR, por las razones aquí expuestas, la sentencia proferida por el JUZGADO DOCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en sesión de audienci a celebrada el 22 de agosto de 2024.
SEGUNDO. CONDENAR en costas a la parte demandante recurrente en favor de la parte demandada. Como agencias en derecho se f ijan por la ponente la suma equivalente a 2SMLMV.
TERCERO. Devuélvase el expediente al desp acho de origen una vez en firme esta providencia.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Los Magistrados, MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Aclaración de voto JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO NATTAN NISIMBLAT MURILLO Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Radicado Nro. 05001310301220230028501 Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Juan Carlos Sosa Londono Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Aclaración De Voto Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena valide z jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2c242a95a7c45dd73b14cb4285d4dbcad5ad47e981d3547c24ddd9c0 cbbd1448 Documento generado en 26/03/2025 04:31:21 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05001310301220230028501