1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISION Magistrado Ponente: JUAN CARLOS CERÓN DIAZ Proyecto discutido y aprobado en Sala Ordinaria de Decisión del dieciocho (18) de febrero de 2026. Acta 006 Bogotá D. C., dieciocho (18) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Proceso Declarativo Radicado 11001 31 03 033 2022 00335 01 Demandante Iván Darío Howell Villa Demandada Marcia Jones Arango Instancia Segunda Asunto Sentencia 11001 31 03 033 2022-00335 01 Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la demandante contra la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Tres (33) Civil del Circuito, el 03 de abril del 2025. 1.
ANTECEDENTES 1.1. El señor Iván Darío Howell Villa y la señora Marcia Jones Brango sostuvieron una relación sentimental, de la cual nació una hija en común. En el marco de dicho proyecto familiar, decidieron adquirir conjuntamente el Apartamento 301 del Edificio Entorno 109, ubicado en la Calle 109 No. 13A-41 de Bogotá, junto con el uso exclusivo de los parqueaderos Nos. 5 y 6 y del Depósito No. 13, bienes identificados con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-20793935. 033 2022-00335 01 2 Según lo afirmado por el demandante, aunque la intención fue que cada uno adquiriera el cincuenta por ciento (50%) de dicho inmueble, la señora Marcia Jones Brango no contaba con los recursos económicos necesarios para sufragar su cuota parte.
En consecuencia, las partes acordaron que el señor Iván Darío Howell Villa asumiría el valor correspondiente al 50% que debía pagar la demandada. Por lo anterior, para compensar el valor que él asumiría en favor de la demandada respecto del Apartamento 301, esta última se obligó a transferirle, a través de una promesa de compraventa, el Apartamento 209 y el derecho exclusivo de un (1) garaje del Edificio Milenio, ubicados en la Calle 104 No. 21-50 de Bogotá, bienes de su exclusiva propiedad e identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 50N20326817 y 50N-20326792.
Informó a su vez el extremo actor que, en desarrollo de ese acuerdo, el 27 de septiembre de 2018 las partes suscribieron contrato de promesa de compraventa, en el cual la señora Marcia Jones Brango actuó como promitente vendedora del apartamento 209 referido, y el señor Iván Darío Howell Villa como promitente comprador, quien pagaría su precio con el 50% del apartamento 301 ya mencionado.
Por lo anterior puntualizó que, en la promesa de compraventa se convino como precio del negocio la $235.000.000, y se estipuló en la cláusula tercera que el promitente comprador le otorgaría a la promitente vendedora 50% del derecho pleno de dominio sobre el Apartamento 301 del Edificio Entorno 109 y sus anexidades. En la cláusula cuarta se indicó que la escritura pública que solemnizaría la compraventa sería firmada en la Notaría 32 del Círculo de Bogotá o en la que acordaran las partes, pero no se estableció fecha ni condición que determinara la época exacta para su otorgamiento.
El mismo 27 de septiembre de 2018 se otorgó la Escritura Pública No. 1579 en la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, mediante la cual el Apartamento 301 y sus anexidades quedaron inscritos en copropiedad, por mitades iguales, a nombre del demandante y la demandada. Al respecto, el actor aclaró que sufragó la totalidad de los recursos empleados en dicha adquisición, incluyendo la cuota correspondiente a 033 2022-00335 01 3 la señora Marcia Jones Brango, de modo que la inscripción del cincuenta por ciento (50%) a nombre de ella constituyó la forma de pago pactada en la promesa.
En este orden precisó que, la escritura fue debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente, sin embargo, tras haberse materializado el pago mediante la inscripción del 50% del Apartamento 301 a favor de la demandada, esta no cumplió con la obligación de elevar a escritura pública la compraventa prometida del apartamento 209, como pago de la mitad del predio que pretendía adquirirse de forma conjunta por los extremos procesales.
Arguyó el demandante que, requirió a la señora Marcia mediante correos electrónicos de fechas 13 y 22 de enero y 4 de febrero de 2020, así como mediante declaración juramentada rendida el 10 de febrero de 2020 ante la Notaría 32 del Círculo de Bogotá, sin obtener respuesta favorable. Añadió finalmente que la señora Marcia Jones Brango enajenó posteriormente a un tercero el inmueble objeto de la promesa, ratificando su incumplimiento. 1.1.1.
Con fundamento en lo anterior, el demandante solicitó como pretensión principal la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, por no contener un plazo cierto o condición que fijara la época de celebración del contrato prometido, en los términos del artículo 1611 del Código Civil. Como consecuencia de dicha nulidad, pidió que se ordenara la restitución de las cosas al estado anterior, disponiendo que la demandada le transfiriera el cincuenta por ciento (50%) del dominio que ostenta sobre el Apartamento 301 y sus anexidades. 1.1.2.
De manera subsidiaria, solicitó la resolución del contrato por incumplimiento, con restituciones y pago de arras confirmatorias penales; en segundo término, la declaratoria de responsabilidad civil contractual con indemnización de perjuicios; y, finalmente, la declaratoria de enriquecimiento sin justa causa, con la correspondiente restitución patrimonial. 033 2022-00335 01 4 1.2.
Notificada introductorio, la parte demandada, dio respuesta oponiéndose parcialmente a las al libelo pretensiones y allanándose a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa. Frente a las demás súplicas, propuso como excepciones de mérito la mala fe del demandante, la inexistencia de la obligación, la concurrencia de culpas, la excepción de enfoque y perspectiva de género, la excepción genérica o innominada y la carencia de objeto. 1.3 En sentencia oral del 3 de abril de 2025, el a quo declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 27 de septiembre de 2018 entre Iván Darío Howell Villa y Marcia Jones Brango, negó las restituciones mutuas solicitadas y dispuso mantener las cosas en el estado anterior al negocio invalidado.
La nulidad se sustentó en la omisión del requisito previsto en el artículo 1611 del Código Civil, consistente en la falta de estipulación de un plazo o condición que fijara la época para celebrar el contrato prometido, formalidad cuya ausencia genera nulidad absoluta conforme a los artículos 1740 y 1741 ibídem. La demandada, además, se allanó a dicha pretensión. En cuanto a las consecuencias patrimoniales de la nulidad, el despacho consideró que no procedían restituciones mutuas porque el contrato invalidado no produjo variación jurídica ni desplazamiento patrimonial entre las partes.
Para arribar a esa conclusión, el juez examinó los certificados de tradición y estableció que: – El apartamento 209 y el garaje objeto de la promesa permanecían inscritos a nombre exclusivo de la demandada desde 2011, sin modificación registral derivada de la promesa. – El apartamento 301, junto con los parqueaderos 5 y 6 y el depósito 13 del edificio Entorno 109, fue adquirido por ambas partes en copropiedad 033 2022-00335 01 5 por mitades iguales mediante escritura pública autónoma del 27 de septiembre de 2018, negocio distinto a la promesa declarada nula.
Entonces, a juicio del funcionario de primer grado, la promesa no transfirió dominio, no dio lugar a escritura pública, ni generó inscripción alguna que alterara la titularidad de los inmuebles. En relación con los pagos alegados por el demandante, el despacho advirtió que las consignaciones acreditadas se realizaron a favor de la sociedad vendedora del inmueble Entorno 109 y no en ejecución de la promesa anulada.
Asimismo, valoró la manifestación de la demandada según la cual los recursos provenientes de la venta de un inmueble de su propiedad en Montería se destinaron a la adquisición del apartamento 301, circunstancia que impedía afirmar que el 50% inscrito a su nombre tuviera como causa exclusiva aportes del actor vinculados a la promesa. En ese orden, concluyó que la copropiedad sobre el apartamento 301 no surgió como consecuencia del contrato de promesa de compraventa del apartamento 209, sino de un negocio independiente, debidamente perfeccionado y registrado.
Con fundamento en lo anterior, declaró probadas las excepciones de “inexistencia de la obligación” y “concurrencia de culpas”, negó las restituciones mutuas solicitadas y ordenó mantener las cosas en el estado original, al no advertir desplazamiento patrimonial atribuible al contrato nulo.1” 1.3. Inconforme con la decisión adoptada, el extremo actor sustentó el recurso con el propósito de lograr la revocatoria parcial del fallo, limitada al extremo en que se negó la restitución del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-20793935, para lo cual formuló los siguientes reparos, que la Sala sistematiza por razones metodológicas. 1 Ver archivo “064GrabacionAudiencia.mp4” 033 2022-00335 01 6 1.3.1.Error en la aplicación de las consecuencias de la nulidad absoluta y vulneración de la congruencia (Art. 281 CGP) El recurrente arguyó que el juzgador de primer grado incurrió en una contradicción lógica insalvable al declarar la nulidad absoluta por objeto ilícito y, simultáneamente, negar las restituciones mutuas bajo una supuesta inexistencia de alteración patrimonial.
Adujo que la sentencia ignoró la ejecución efectiva de la cláusula tercera de la promesa, acto mediante el cual se desplazó el 50% del dominio a favor de la demandada sin que mediara causa jurídica válida. Advirtió, además, que el propio juez reconoció que la totalidad de los pagos para la adquisición del inmueble se realizaron a favor de la sociedad Enproyectos S.A.S. exclusivamente por el actor, circunstancia corroborada con certificaciones bancarias y comprobantes que acreditan que el señor Howell Villa sufragó el 100% del precio, incluido el porcentaje inscrito a nombre de la señora Jones Brango.
En consecuencia, acotó que la sentencia es incongruente al no armonizar la nulidad con el mandato imperativo del artículo 1746 del Código Civil ante un enriquecimiento plenamente demostrado. 1.3.2.Valoración defectuosa del acervo probatorio y error fáctico en la imputación de pagos. En este punto, el apelante puntualizó que la sentencia incurrió en un error fáctico manifiesto al otorgar valor decisivo a la nuda afirmación de la demandada sobre el origen de los recursos.
Arguyó que el dicho relativo a que dineros provenientes de la venta de un inmueble en Montería se destinaron a la compra del Apartamento 301 carece de respaldo probatorio idóneo que acredite la imputación concreta de esos valores al negocio objeto de litigio. Advirtió que, frente a la certeza documental de los pagos realizados por el actor, la Sala no puede validar una defensa basada en meras expectativas o ingresos no vinculados causalmente con la cuota parte reclamada. 033 2022-00335 01 7 Así mismo, resaltó que la confesión de la contraparte en interrogatorio, donde admitió la naturaleza familiar y conjunta del proyecto, desvirtúa cualquier tesis de independencia económica o aporte individual de su parte. 1.3.3.Inexistencia de Mutuo Disenso Tácito y ejecución del contrato preparatorio.
El recurrente reprochó la conclusión del funcionario relativa a un "mutuo disenso tácito", al señalar que tal figura es incompatible con la realidad del expediente. Anotó que el material probatorio demuestra que el actor no solo ejecutó la obligación de hacer asumida en la promesa, sino que requirió en reiteradas oportunidades a la demandada para el cumplimiento del negocio preliminar.
Señaló que actos como la constitución de afectación a vivienda familiar sobre el predio confirman una voluntad de dominio y permanencia, no de abandono contractual. Por tanto, concluyó que la negativa a ordenar la restitución desconoce tanto la realidad económica del negocio como el derecho del actor a recuperar lo entregado en virtud de un título que hoy carece de existencia jurídica. 1.5.
Corrido el traslado de rigor a la contraparte2, esta solicitó confirmar la sentencia, defendiendo la tesis del a quo conforme a la cual el contrato de promesa de compraventa, pese a encontrarse viciado de nulidad absoluta, no produjo variación patrimonial alguna que justificara la procedencia de restituciones mutuas. Arguyó que la adquisición del apartamento 301, parqueaderos Nos. 5 y 6 y depósito No. 13 del Edificio Entorno 109 se dio en el marco de la 2 Ver archivo “007DescorreTraslado.pdf”. 033 2022-00335 01 8 unión marital de hecho y proyecto de vida común, y no como consecuencia del cumplimiento de la promesa. 2.
CONSIDERACIONES Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad; igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 2.1. Problema jurídico: De entrada, precisa la sala que el juez de primera instancia declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa suscrito entre las partes y dispuso negar las restituciones mutuas.
Encuentra la Sala que es en torno a esa última decisión, y no a la invalidación contractual, que gravitan los planteamientos de inconformidad de la parte impugnante. Por lo tanto, el estudio de la Sala se contrae exclusivamente a las consecuencias patrimoniales derivadas de esa declaratoria, en particular, a la procedencia y alcance de la restitución del apartamento 301, y los parqueaderos 5 y 6, y el depósito 13, a favor del señor Iván Howell.
Luego, el aspecto sustancial que debe analizarse en esta instancia, será determinar i) el concepto de restituciones mutuas y, ii) si ello fuere procedente, la forma específica en que deben realizarse dichas restituciones, conforme se solicita en la demanda. 2.2. La nulidad absoluta del negocio jurídico comporta la ineficacia del acto desde su celebración, por tratarse de una sanción prevista para aquellos contratos que contravienen normas imperativas o carecen de elementos esenciales, circunstancia que la ley considera indisponible para las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1502 y 1741 del Código Civil.
Como lo dispone expresamente el legislador, “son 033 2022-00335 01 9 nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa”.3 Declarada judicialmente la nulidad, surge como consecuencia necesaria el deber de restituir las prestaciones ejecutadas en desarrollo del acto inválido, con el fin de restablecer la situación patrimonial de las partes al estado en que se encontrarían de no haberse celebrado el contrato.
Sobre este particular, el artículo 1746 del Código Civil indica: La nulidad pronunciada en sentencia que tiene fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita. En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo según las reglas generales, y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo”.
Estas restituciones no constituyen una sanción autónoma ni un efecto accesorio discrecional, sino una consecuencia legal inherente a la declaratoria de nulidad, orientada a impedir que una de las partes conserve ventajas económicas derivadas de la ejecución de un negocio carente de validez jurídica, en detrimento de la otra; por lo que, el análisis debe concentrarse en las prestaciones efectivamente ejecutadas y en los beneficios realmente obtenidos, a partir de la prueba recaudada y conforme a las reglas de la sana crítica.
Así, declarada la nulidad absoluta del contrato, se impone a las partes el deber de restituir lo recibido en su ejecución, comprendiendo no solo 3 Art. 6 ibidem 033 2022-00335 01 10 los bienes entregados, sino también los frutos, intereses y el valor de los gastos o mejoras efectuadas durante su vigencia.4 2.3. Para desatar la controversia, esta Sala abordará de manera conjunta los reparos descritos los numerales 1.3.1., 1.3.2. y 1.3.3., toda vez que, estos convergen en una misma censura, esto es, la omisión del juez de instancia frente a la realidad fáctica del pago, dado que, el proveído confunde la simultaneidad de los actos con una independencia jurídica que no existe, al ignorar que la tradición de la cuota parte a favor de la demandada fue la materialización de las obligaciones que el contrato nulo imponía. Por lo tanto, el examen de la Sala se enfocará en verificar si el a quo vulneró el principio de congruencia y si incurrió en un error al valorar el acervo probatorio que acredita la causa de la tradición. 2.3.1 Para resolver el problema expuesto planteada, resulta imprescindible acudir a las reglas de interpretación contractual previstas en el artículo 1618 del Código Civil, conforme al cual, conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que al tenor literal de las palabras.
Sobre este particular, en jurisprudencia reiterada, la Corte Suprema de Justicia ha resaltado que “Si la misión del intérprete es la derecrear la voluntad de los extremos de la relación contractual, su laborío debe circunscribirse, únicamente, a la consecución prudente y reflexiva del aludido logro, en orden a que su valoración, de índole reconstructiva, no eclipse el querer de los convencionistas” (cas. civ. 14 de agosto de 2000, Exp. 5577).
De allí que “la operación interpretativa del contrato parta necesariamente de un principio básico: la fidelidad a la voluntad, la intención, a los móviles de los contratantes. Obrar de otro modo es traicionar la personalidad del sujeto comprometida en el acto jurídico, o, en otros términos, adulterar o desvirtuar la voluntad plasmada en él”5 4 Corte Suprema de Justicia, sentencia de 23 de octubre de 1997.
MP. Rafael Romero Sierra y sentencia 020 del 24 de febrero de 2003.M.P José Fernando Ramírez Gómez. 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil Sentencia: SC-5250 del 26 de Noviembre de 2021 Referencia: Rad. 05001-31-03-001-2015-00687-01 033 2022-00335 01 11 Por lo tanto, es precisamente ese rigor reconstructivo el que impone a esta Corporación el deber de trascender el formalismo documental para auscultar la verdadera génesis del negocio.
Bajo esa premisa, la Sala examinará la voluntad común de las partes a partir de los interrogatorios rendidos y del acervo documental que integra el plenario, con el fin de determinar si la transferencia del 50% del derecho de dominio sobre el Apartamento 301 y sus anexidades constituyó una ejecución de la obligación prevista en la promesa declarada nula, o si obedeció a una causa jurídica distinta y autónoma.
Frente a esta precisión, la esta magistratura anticipa que los reparos del apelante están llamados a prosperar, como se explica a continuación: 2.3.2. Al descender al examen del material probatorio, el interrogatorio del señor Iván Darío Howell Villa6; permite esclarecer el contexto fáctico en que se gestó el negocio, pues en su declaración expuso de manera coherente con la declaración de la señora Marcia Jones, que la adquisición del inmueble obedecía a la intención de consolidar un proyecto de vida familiar junto a la demandada y la hija menor de ambos; y precisó además que, aunque el propósito inicial consistía en que cada uno aportara el 50% del precio, la demandada no obtuvo el crédito bancario que gestionó para cubrir su cuota parte, circunstancia que lo llevó a asumir la totalidad de las obligaciones económicas frente a la constructora, y que pretendía pagarse con el apartaestudio 209 de propiedad de la promitente vendedora.
Por su parte, la señora Marcia Jones, al ser interrogada7 sobre la razón por la cual figura como titular del cincuenta por ciento (50%) del derecho de dominio pese a no haber contribuido en igual proporción al pago, manifestó: Ver archivo “061SegundaParteAUDIENCIA 11001310303320220033500 Art 372.-20241125_104323-Grabación de la reunion.mp4”.
Min:1:51:07. 7 Ibidem 6 033 2022-00335 01 12 “Porque él siempre me dijo que el apartamento que compráramos iba a ser para los dos y que le íbamos a poner afectación a vivienda familiar. Porque era un apartamento exclusivamente para nuestra hija. No iba a ser como como un apartamento, ni para mí ni para él, sino para nuestra hija, para conformar ese núcleo familiar.
Y lo que yo podía aportar en ese momento era eso, cosa que él estuvo de acuerdo”8 Ello evidencia que, aunque la defensa se cimentó en que la señora Marcia Jones adquirió con recursos propios el 50% de la propiedad y que la promesa se refería a una cuota distinta, lo cierto es que la inclusión de aquella como cotitular no encuentra respaldo en un aporte económico equivalente acreditado en el proceso, sino en el aporte que se materializaría con la trasferencia el apartamento 209, antes mencionado, y con una voluntad común de destinar el bien a la conformación conjunta del hogar.
En este sentido, la Sala no advierte de la declaración de la demandada, elemento alguno que permita inferir una intención unilateral de adquirir el inmueble en forma exclusiva. 2.2.1.A lo anterior, se suma que las partes acordaron la constitución de afectación a vivienda familiar, figura que presupone la voluntad de proteger la residencia del núcleo familiar y que resulta consistente con la finalidad declarada por ambas partes. 2.2.2.Por otra parte, si bien la pasiva aludió a recursos provenientes de la venta de un inmueble en la ciudad de Montería por la suma de $120.000.000,oo, del acervo probatorio no se desprende que tales sumas hubiesen sido destinadas, de manera consensuada, al pago del precio del apartamento en la proporción correspondiente al 50%.
Hecho que, por demás, tampoco fue ni siquiera confirmado por la señora Marcia, pues, en su discurso indicó que firmó la promesa para salvar su dinero de una venta anterior.9 Pago que además, se encuentra en discusión por los contendientes.10 8 Ibidem. Ibidem 10 Ibidem 9 033 2022-00335 01 13 Por lo que, en estos términos, no se observa que esos rubros hayan sido destinados de manera conjunta a la adquisición del predio objeto de restitución, en tanto, se itera, existe una discrepancia con el retorno de esa cantidad por parte del señor Iván Howel a la señora Marcia Jones, previo a la celebración del negocio. 2.2.3.
A lo anterior, se suma un elemento que emerge del propio dicho de la señora Marcia Jones Brango y que reviste particular relevancia para esclarecer la intención negocial, que es la secuencia cronológica de los actos celebrados el 27 de septiembre de 2018, cuya reconstrucción temporal constituye un medio probatorio adicional para establecer si la escritura pública obedeció al cumplimiento de lo pactado en la promesa.
En efecto, en su interrogatorio la demandada admitió que primero suscribió la promesa de compraventa, aunque afirmó que no tuvo “tiempo ni de leer” el documento11, reconoció luego que efectivamente lo firmó12 y, seguidamente, indicó que con posterioridad se otorgó la Escritura Pública No. 157913, instrumento mediante el cual quedó formalizada la titularidad compartida del Apartamento 301 y sus anexidades.
En este sentido, la reconstrucción de los hechos probados permite concluir que la voluntad de las partes se orientó a la adquisición conjunta del inmueble y no a la consolidación de un derecho exclusivo en cabeza de la señora Marcia Jones Brango; dado que, la secuencia de los actos no ofrece ambigüedad, pues la escritura pública surgió como consecuencia directa de la promesa y solo se perfeccionó con posterioridad a su suscripción; prelación temporal que desvirtúa la tesis de la autonomía negocial de ambos instrumentos, pues pone de manifiesto que el instrumento público constituyó el medio para materializar lo acordado momentos antes en el contrato de promesa. 11 Ibidem (minuto 1:29:08) Ibidem (minuto 1:30:27) 13 Ibidem (minuto 1:30:55) 12 033 2022-00335 01 14 2.2.4.Ahora bien, el juzgador de primera instancia consideró que, la referida EP. 1579, 14 no tuvo origen en la promesa luego declarada nula, sino que obedeció a una decisión anterior y autónoma de compra, puesto que, como la vendedora en ese instrumento fue la sociedad Enproyecto S.A.S. (un tercero), y no el demandante, la propiedad de la accionada nació de un negocio jurídico autónomo y válido; circunstancia que, llevó al juzgador de primer grado a concluir que existía autonomía negocial entre la promesa y la escrituración. No obstante, a la luz del artículo 1618 del Código Civil, conforme al cual la intención común de los contratantes debe prevalecer sobre la literalidad del texto, se impone examinar el verdadero alcance de la cláusula tercera de la promesa de compraventa del 27 de septiembre de 201815, de cara con las declaraciones rendidas por las partes16, y cuyo contenido se transcribe a continuación para mayor claridad: De su lectura se advierte que las partes estipularon expresamente que la forma de pago del precio del Apartamento 209 consistía en el otorgamiento del cincuenta por ciento (50%) del derecho pleno de dominio sobre el Apartamento 301 del Edificio Entorno 109 y sus anexidades; por lo que, la obligación asumida no se estructuró como una transferencia directa desde el patrimonio personal del señor Howell Villa, sino como el deber de “otorgar” el dominio.
Desde esa perspectiva, resultaba jurídicamente viable acudir a los Ver archivo “005CopiaEscrituraPública.pdf”. Ver archivo “006ContratodePromesadeCompraventa.pdf” 16 Ver archivo “061SegundaParteAUDIENCIA 11001310303320220033500 Art 372.-20241125_104323-Grabación de la reunion.mp4”. Min:1:51:07. 14 15 033 2022-00335 01 15 mecanismos que el ordenamiento reconoce, tales como la validez de la venta de cosa ajena (artículo 1871 del Código Civil) o el pago efectuado por un tercero (artículo 1630 ibídem), figuras que permiten satisfacer la obligación aun cuando intervenga un sujeto distinto al deudor en el acto traslaticio formal.
Entonces, el hecho de que la tradición se hubiese formalizado mediante la intervención de la sociedad Enproyectos S.A.S., no desvirtúa, por sí mismo, el cumplimiento de la prestación pactada en la promesa, pues el señor Iván pagó la totalidad del inmueble; antes bien, evidencia que el actor articuló los instrumentos necesarios para que la demandada adquiriera la titularidad convenida como pago del precio.
De igual forma, no puede pasarse por alto que el mismo 27 de septiembre de 2018,17, fecha en que se suscribió la promesa de compraventa, las partes comparecieron ante la Notaría 35 del Círculo de Bogotá18 y otorgaron la Escritura Pública No. 1579, mediante la cual adquirieron en partes iguales el dominio del Apartamento 301 y, además, constituyeron afectación a vivienda familiar sobre el bien.
La simultaneidad temporal entre la promesa y la escrituración no constituye un acto irrelevante, por el contrario, evidencia que la transferencia de la cuota parte prometida, se produjo como ejecución 17 18 Ver archivo “006ContratodePromesadeCompraventa.pdf” Ibidem 033 2022-00335 01 16 inmediata de la obligación asumida en la cláusula tercera, lo que desvirtúa la tesis según la cual se trató de un negocio autónomo, ajeno al contrato preliminar.
Así, la tradición del dominio aparece funcionalmente vinculada al pago pactado en el contrato preliminar, de modo que, una vez declarada la nulidad absoluta de la promesa, corresponde analizar las consecuencias restitutorias derivadas de la desaparición de su causa jurídica, conforme a lo dispuesto en el artículo 1746 del Código Civil. 2.2.5.A lo anterior se suma la prueba documental relativa a los pagos efectuados para la adquisición del Apartamento 301, la cual reviste particular relevancia para establecer la realidad económica subyacente al negocio.
Ciertamente, del caudal probatorio se desprende que el precio total del inmueble ascendía a la suma de $680.000.000, conforme al recibo de separación emitido por Enproyectos S.A.S., en el que consta que el señor Iván Darío Howell Villa entregó inicialmente la suma de $10.000.000 para reservar el bien. Posteriormente, obran en el expediente múltiples registros de consignación y recibos de caja que acreditan pagos sucesivos realizados a favor de la sociedad constructora, los cuales, consolidados, ascienden a $715.000.00019 Incluso, se dejó constancia de un pago adicional por valor de $25.000.000 correspondiente a gastos notariales y de registro asumidos por el actor20, lo que confirma que fue este quien afrontó no solo el precio del inmueble, sino también los costos inherentes a su escrituración21, incluida la parte correspondiente a la señora Marcia Jones Brango, circunstancia que no fue desvirtuada con prueba idónea en contrario.
De esta manera, la prueba documental no solo acredita la efectiva erogación de los recursos, sino que revela que el actor asumió íntegramente la carga económica del negocio, lo cual resulta determinante para establecer la existencia de un desplazamiento Ver archivo “050AnexoActuacionesJuzgado3Pccm.mp4” ibidem 21 ibidem 19 20 033 2022-00335 01 17 patrimonial susceptible de restitución en los términos del artículo 1746 del Código Civil, una vez declarada la nulidad absoluta del contrato de promesa. 2.2.1.
Como corolario del análisis expuesto, la Sala encuentra acreditado que la transferencia del 50% del dominio sobre el apartamento 301 no constituyó un acto independiente, sino la ejecución directa de la promesa de compraventa, pues, la cronometría de los actos, la confesión de la demandada22 y el flujo de pagos sufragados exclusivamente por el actor23, desvirtúan la autonomía de la escritura pública y confirman que dicho instrumento fue el medio de pago del contrato preparatorio.
Bajo esa óptica, la nulidad absoluta de la promesa retira el soporte jurídico que justificó el desplazamiento patrimonial a favor de la señora Marcia Jones Brango, pues, al desaparecer el título, el modo carece de causa legal, lo que impone el retorno de las cosas al estado previo según el artículo 1746 del Código Civil. Por lo tanto, al asistirle razón al apelante, la Sala revocará los numerales 1º, 3º, 5º y 6º del proveído de primer grado, para ordenar la restitución plena al estado anterior de las partes, y, correspondiente condena en costas.
No obstante, antes de impartir las órdenes de carácter restitutorio en la parte resolutiva, la Sala abordará el estudio de las excepciones de mérito propuestas por la demandada, en tanto estas inciden directamente en las restituciones debatidas en esta instancia, por cuanto, los medios exceptivos pretenden desconocer que la transferencia del 50% del apartamento 301, se hizo en cumplimiento de la promesa suscrita por los extremos procesales. 22 Ver archivo “061SegundaParteAUDIENCIA 11001310303320220033500 Art 372.-20241125_104323-Grabación de la reunion.mp4” 23 Ver archivo “050AnexoActuacionesJuzgado3Pccm.mp4”. 033 2022-00335 01 18 2.3.
La demandada formuló las excepciones de mala fe del demandante, inexistencia de la obligación, concurrencia de culpas, enfoque de perspectiva de género y la genérica o innominada. Corresponde a esta Sala abordar su estudio para determinar si alguna de ellas tiene la virtud de enervar las pretensiones de la demanda. 2.3.1.En cuanto a la mala fe del demandante e inexistencia de la obligación. Sobre esta excepción, la demandada arguyó que la obligación de restituir el 50% del dominio es inexistente, por cuanto la transferencia no fue un acto gratuito sino el resultado de un esfuerzo económico conjunto.
En particular, la defensa alegó que la señora Marcia Jones Brango aportó recursos provenientes de la venta de un apartamento en Montería para sufragar su cuota parte, lo que conllevaría a que, la nueva promesa de venta pretendía comprar la otra mitad del apartamento 301. No obstante, como se dilucidó en precedencia, advertida la real intención de las partes, dicho sentir no se encuentra demostrado.
Al contrario, es incongruente porque la señora Marcia, ni siquiera pagó el precio total del apartamento. Si bien obra en el expediente el recibo de una suma de dinero derivada de un negocio jurídico anterior no existe prueba que demuestre que tales recursos se destinaron a cubrir el 50% de la prestación aquí debatida; y, por el contrario, emergen discrepancias sustanciales sobre si esos dineros fueron retornados con posterioridad a la señora Jones Brango, lo cual fractura cualquier nexo causal entre ese capital y la adquisición del inmueble en litigio.
Lo que sí aparece de manifiesto es que la intención de compra siempre fue conjunta y orientada al beneficio del núcleo familiar; y, en este sentido, la tesis de la demandada, que pretende derivar de la literalidad de la promesa una intención de compra completa del inmueble de forma individual, carece de sustento frente a su propio reconocimiento sobre la naturaleza familiar del negocio.
Claramente, existe una discrepancia entre el dicho de la señora Marcia y los argumentos defensivos. 033 2022-00335 01 19 Por consiguiente, al estar acreditado que el señor Howell Villa asumió la carga económica total ante la sociedad vendedora, y ante la ausencia de una imputación clara del pago de Montería a este inmueble, la Sala deniega la prosperidad de este medio exceptivo.
Por lo demás, en una interpretación armónica de la voluntad de los contratantes y de la ejecución de sus actos, evidencia que el señor Iván Darío Howell Villa dio cumplimiento a la obligación de hacer contraída en la promesa nulitada, en tanto, el actor desplegó las gestiones necesarias para que la demandada recibiera la titularidad del 50% del inmueble, de modo que la restitución que hoy se ordena no es una sanción por un comportamiento culposo, sino el efecto legal necesario para deshacer un desplazamiento patrimonial que quedó sin causa.
Es preciso aclarar que la decisión de esta Sala se circunscribe a la restitución derivada de la nulidad de la promesa de compraventa; por lo que, ante la controversia sobre el destino final de los dineros del apartamento de Montería, el extremo pasivo puede incoar los procesos judiciales a los que haya lugar, en los cuales podrá debatir de forma autónoma la suerte de aquellos recursos ajenos al contrato aquí anulado. 2.4.2.
En cuanto a la concurrencia de culpas: Sobre esta excepción, esta magistratura advierte un error conceptual en su planteamiento, pues, la concurrencia de culpas busca graduar el grado de responsabilidad a fin de determinar un daño. En el sub examine, la controversia no se centra en el grado de responsabilidad/culpa, sino en la validez de un negocio jurídico y en las consecuencias restitutorias que emanan de la declaratoria de su nulidad.
Por consiguiente, este medio exceptivo no está llamado a prosperar. 2.4.3.En cuanto a la pretendida aplicación de la perspectiva de género. La demandada solicita que la controversia se analice bajo dicho enfoque al afirmar que ha sido víctima de violencia intrafamiliar de 033 2022-00335 01 20 índole psicológica e institucional. Sin embargo, la misma constituye una herramienta hermenéutica orientada a identificar discriminaciones estructurales, conforme lo precisan las “Herramientas para la aplicación del enfoque de género en la administración de justicia”24 de la Escuela Judicial Rodrigo Lara Bonilla; no obstante, su aplicación exige la acreditación de una situación concreta de subordinación o coacción con incidencia directa en el acto jurídico examinado, extremo que no se demostró en el sub lite, pues no obra prueba de que la promesa o la escritura se hubiesen suscrito bajo presión o abuso que afectara la autonomía contractual de la señora Marcia Jones Brango.
Entonces, la excepción será desestimada. 3.- Conclusión En mérito de lo expuesto, la Sala concluye que la sentencia de primera instancia incurrió en un error de valoración al desconocer el vínculo causal entre la promesa de venta y la posterior escrituración, pues, una vez declarada la nulidad absoluta del contrato preparatorio, las prestaciones ejecutadas bajo su amparo pierden su causa jurídica, lo que impone el retorno de las cosas a su estado inicial.
Al estar acreditado que el señor Iván Darío Howell Villa sufragó la totalidad del precio del inmueble, la restitución de la cuota parte inscrita a favor de la demandada resulta habilitada. En ese orden, declarada la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, se activan los efectos previstos en el artículo 1746 del Código Civil, conforme al cual las partes deben restituirse recíprocamente lo que hubieren recibido en virtud del acto invalidado, pues, la nulidad comporta la desaparición retroactiva de la causa jurídica que dio sustento a las prestaciones ejecutadas, lo que impone deshacer las consecuencias patrimoniales derivadas del negocio.
Escuela Judicial “Rodrigo Lara Bonilla”, Consejo Superior de la Judicatura, Módulo de formación autodirigida para jueces y juezas: Herramientas para…, disponible en: https://escuelajudicial.ramajudicial.gov.co/sites/default/files/biblioteca/m71.pdf. 24 033 2022-00335 01 21 Así, acreditado que la inscripción del 50% del dominio del apartamento 301 y sus anexidades, a favor de la señora Marcia Jones Brango tuvo como presupuesto negocial los acuerdos contenidos en la promesa declarada nula, y establecido que el señor Iván Darío Howell Villa asumió íntegramente el precio del inmueble, la conservación de dicha titularidad en cabeza de la demandada implicaría la consolidación de un desplazamiento patrimonial carente de causa.
Por tanto, procede ordenar la restitución de la cuota parte inscrita, a efectos de restablecer el equilibrio patrimonial anterior al negocio invalidado, sin que exista lugar a reconocer indemnizaciones adicionales, sino únicamente el retorno de las prestaciones ejecutadas. Es decir, se ordenara, a título de restituciones mutuas, que, en el término de UN (01) MES a partir de la ejecutoria de esta providencia, la señora MARCIA JONES BRANGO restituya al patrimonio del señor IVÁN DARÍO HOWELL VILLA el 50% del derecho de dominio sobre el inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria Nro. 50N-20793935 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá (Zona Norte), correspondiente al Apartamento 301 del Edificio Entorno 109, y los parqueaderos Nos. 5 y 6 y del Depósito No. 13.
Lo anterior, so pena de los perjuicios moratorios a que hubiere lugar en caso de incumplimiento. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Segunda Civil de Decisión ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR los numerales 1º, 3º, 5º y 6º, de la sentencia de fecha y procedencia anotadas, conforme a las razones expuestas. 033 2022-00335 01 22 SEGUNDO: ORDENAR, a título de restituciones mutuas, que, en el término de UN (01) MES la señora MARCIA JONES BRANGO restituya al patrimonio del señor IVÁN DARÍO HOWELL VILLA el 50% del derecho de dominio sobre el inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria Nro. 50N-20793935 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá (Zona Norte), correspondiente al Apartamento 301 del Edificio Entorno 109, y los parqueaderos Nos. 5 y 6 y del Depósito No. 13.
Lo anterior, so pena de los perjuicios moratorios a que hubiere lugar en caso de incumplimiento.
TERCERO: DECLARAR no probadas las excepciones de mérito formuladas por la demandada.
CUARTO: CONFIRMAR en todo lo demás el proveído atacado.
QUINTO: CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandada. Inclúyanse dentro de ellas la suma de un salario mínimo legal mensual vigente por concepto de agencias en derecho. Procédase conforme al articulo 366 del CGP. Notifíquese. JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado ADRIANA AYALA PULGARIN Magistrada STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrado 033 2022-00335 01 Firmado Por: Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 80dd68e9c82e9f52174c5b457ecb5ba3b0344981c6c6cadfbfd275703c33c521 Documento generado en 27/02/2026 03:26:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica