“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, trece (13) de diciembre del dos mil veinticuatro (2024) Proceso: Radicado: Parte demandante: Parte demandada: Providencia Tema: Decisión: Magistrado Ponente Verbal 05001 31 03 013 2021 00443 01 Wendy Yuliana Herrera Flórez Tierra Inmobiliaria S.A.S Sentencia Carencia de legitimación para solicitar el cumplimiento de contrato.
Confirma sentencia impugnada Julián Valencia Castaño Se ocupa la Sala de decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente a la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, el día 17 de noviembre de 2023, en el trámite del procedimiento verbal, incoado Wendy Yuliana Herrera Flórez en contra la sociedad Tierra Inmobiliaria S.A.S. Función jurisdiccional que se acomete en el siguiente orden, I. Antecedentes II.
Los contratos objeto de la pretensión de cumplimiento i) La Demandante Wendy Yuliana Herrera Flórez celebró contrato de promesa de compraventa el día primero (01) de septiembre de 2015, con la entidad privada Tierra Inmobiliaria S.A.S. respecto al inmueble de nomenclatura interna Apartamento Nro. - 202 del Edificio Salvatierra P.H. ubicado en la dirección Carrera 49B # 92 – 54, Barrio Aranjuez del municipio de Medellín (Ant.), inmueble por construir sobre el Inmueble de Matrícula Inmobiliaria Nro. 001N – 157744 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Norte. ii) También la demandante había celebrado contrato de promesa de compraventa el día Catorce (14) de enero de 2020, con la entidad privada Tierra Inmobiliaria S.A.S. respecto al -Derecho De Una Superficie Para Construcción del Edificio Salvatierra P.H.-, ubicado en la dirección Carrera 49B # 92 – 54, Barrio Aranjuez del municipio de Medellín (Ant.), derecho que iba ser parte del Inmueble con Matrícula Inmobiliaria Nro. 001N – 157744 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Norte.
Aduce la demandante que, como consecuencia del incumplimiento sobre los Contratos de Promesa de Compraventa, sufrió perjuicios de distinta naturaleza los cuales solicita sean indemnizados de la siguiente manera: i) por concepto de daño emergente la suma de $123.445.900 para adecuar el inmueble conforme a las características contratadas y de $108´000.000 por la compra del derecho de superficie. ii) Lucro Cesante “…RECONOCER Y PAGAR la suma de VEINTIUN MILLONES SEISCIENTOS MIL PESOS M.LC.
($21´600.000) por concepto de PERJUICIO MATERIAL en la connotación de LUCRO CESANTE CONSOLIDADO y/o PERDIDA DE OPORTUNIDAD, generado entre los días en que debía realizar la entrega del inmueble objeto de venta – APARTAMENTO 202, respecto al día de cumplimiento de esta obligación, es decir, determinado frente al lucro por conceptos de Cánones de arriendo que debió percibir la Demandante entre los días Treinta y uno (31) de octubre de 2016 (Fecha en que debía entregarse apartamento Nro. 202) y el día Uno (01) de febrero de 2019 (Fecha en que se hizo entrega material del apartamento Nro. 202)…” iii) Solicita además el pago de las cláusulas penales pactadas en cada contrato a favor de la Demandante - Promitente Compradora, en lo equivalente al diez por ciento (10%) del precio total de las compraventas, lo que equivale a $11´704.000 para el contrato sobre el apartamento 202 y de $5.200.000 para el derecho de superficie para construcción. iv) Los perjuicios Morales los tasó en la suma equivalente a 20 smlmv.
Pretende entonces que se profiera “…ORDEN DE CUMPLIMIENTO CUMPLIMIENTO FORZADO DE LAS OBLIGACIONES ADQUIRIDAS - Como consecuencia de la Declaración anterior, solicito se Ordene a la sociedad demandada TIERRA INMOBILIARIA S.A.S., CUMPLIR CON EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA a favor de la demandante, la señora WENDY Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 YULIANA HERRERA FLOREZ, realizando la ENTREGA REAL del bien inmueble prometido en venta (DERECHO SUPERFICIE PARA CONSTRUCCIÓN del edificio SALVATIERRA P.H., ubicado en la dirección Carrera 49B # 92 – 54, Barrio Aranjuez del municipio de Medellín, construido sobre el Inmueble de Matrícula Inmobiliaria Nro. 001N – 157744 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Norte), en una fecha cierta y determinada, dando cumplimiento a lo acordado en las CLAUSULAS SEGUNDA, CUARTA, QUINTA, SEPTIMA Y OCTAVA del mencionado Contrato 1.
Fundamentos Fácticos. Los hechos en la demanda tal y como fue subsanada se sintetizan de la siguiente manera: 1.1. Narra la demandante que adquirió de la inmobiliaria demandada los inmuebles con unas características determinadas y respecto del apartamento 202 el precio de $117´040.000 se fraccionó en 03 cuotas así: i) La suma de $22’000.000 correspondiente al 18,79% del valor total del apartamento 202, como cuota inicial consignado en la Cuenta Bancolombia Nro. 27498135302 a realizar el 13 de julio de 2015; ii) La suma de $6’292.680 según comprobante de transferencia electrónica realizada el 27 de agosto de 2015 y, iii) La suma de $88’747.320 restantes que se pagará con un crédito en las condiciones que determinó el mismo contrato, o con pago en efectivo, antes de la fecha de entrega establecido en el contrato (31/octubre/2016). 1.2.
Que las dos primeras cuotas se pagaron en las fechas indicadas, pero la última no se logró pagar al no cumplirse por el constructor con levantar la edificación, por lo que el crédito hipotecario se vio obstaculizado debido a que no se había construido el apartamento y, en consecuencia, no existía régimen de Propiedad Horizontal por lo que “…se acordó de manera verbal que tal pago se efectuaría cuando materialmente se realizara la entrega, ocurriendo esto finalmente en la fecha Uno (01) de febrero de 2019, por lo que ello motivó la realización de los pagos sobre el año 2018 y 2019…” 1.3.
Respecto de la compra del derecho de superficie para construcción, se acordó que el precio de $52´000.000 se cancelaría con una forma de pago detallado en el Contrato así: i) La suma de $10’000.000 que la Demandada manifestó en el mismo contrato recibir a satisfacción antes de la firma del Contrato, Pagados el 6 Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 de diciembre de 2019; ii) La suma de $42’000.000 el 01 de junio de 2020 el cual fueron descontados del saldo, compraventa 2 apartamentos en Proyecto PRADA SANTA MARIA por un valor de $150.000.000, por lo que en el mismo contrato se expresó que a favor de mi representada se resta a la fecha de la firma $108´000.000…” este pago se hizo según lo convenido. 1.4.
Que en todo caso hubo un pago por valor de $225´458.000 que se atribuyó en especie a los contratos aquí demandados, producto de un negocio desistido entre las mismas partes y que se realizó con los inmuebles: apto 104, Torre 3 y apto 202, Torre 7, del conjunto residencial Caribe Campestre, identificados con Matriculas Inmobiliarias nro. 340-132788 y 340-132870 de la oficina de Instrumentos Públicos de Sincelejo. 1.5.
Narra los pormenores de esta negociación y que esos “…descuentos se generaron en tanto el proyecto denominado PRADO SANTA MARIA PARQUE RESIDENCIAL presentó también incumplimiento (Nunca iniciaron la obra –hasta la fecha), lo que motivó a mi representada a desistir de los Contratos suscritos con la misma demandada en este proyecto, y compensar los pagos generados en efectivo y en especie sobre estos respecto al precio que debía cancelar mi representada sobre los inmuebles del edificio SALVATIERRA P.H., motivo por el cual la demandada terminó adeudando dineros a favor de la Demandante…” concretamente, la suma de $108´000.000. 1.6.
Pese a que la entrega material se vino a realizar de forma extemporánea en febrero de 2019 “el presente escrito no ostenta como pretensión lograr la entrega del inmueble, si es objeto de discusión y solicitud el reconocimiento y pago de las indemnizaciones que correspondan por PERJUICIO MATERIAL bajo el concepto de LUCRO CESANTE ante la demora en tal entrega respecto a la fecha pactada…” 1.7.
Agrega que la entrega del apartamento 202 no se hizo bajo las condiciones contratadas y le hizo unas mejoras y adecuaciones. Entre tanto el derecho de superficie se ajustó a lo pactado y fue entregado el día veintiséis (26) de mayo de 2020 allí se construyó “…Apartamento Duplex de nomenclatura interna 401 en el Edificio SALVATIERRA P.H., en piso porcelanato, tres (03) habitaciones, zona de ropas, una (01) cocina, Dos (02) baños cavinados – totalmente, dos (02) balcones, pasamanos en acero inoxidable para escalas y balcones, servicios Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 públicos, ventanas en aluminio, mejoras realizadas por la demandante…” no obstante, frente a ambos se incumplió la obligación de perfeccionar y formalizar el Contrato de Compraventa la entrega libre de gravámenes y saneamiento así como la constitución del régimen de propiedad horizontal. 1.8.
Lo anterior, teniendo en cuenta que “…el inmueble se encuentra HIPOTECADO y con MEDIDA CAUTELAR de EMBARGO implementada como consecuencia de Demanda instaurada por el señor OSCAR OSPINA DUQUE y la señora LUZ DARY PABON ALZATE en PROCESO EJECUTIVO CON TITULO HIPOTECARIO de RADICADO Nro. 050013103 - 014 - 2019 - 00232 - 00 de Conocimiento del JUZGADO CATORCE (14) CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN, donde a la fecha se encuentra en trámite oposición en el marco de este mismo proceso de Medida Cautelar de Secuestro de todos las unidades inmobiliarias que conforman el Edificio SALVATIERRA P.H., incluyendo las relacionadas en esta Demanda…” 1.9.
Alude entonces a que tampoco se ha indicado la fecha probable de firma de Escritura Pública y, por ende, de cumplimiento de los contratos, por lo cual ya generaron unos perjuicios materiales por concepto de lucro cesante y daño emergente en contra del promitente comprador, a los que se hizo referencia. No se logró acuerdo conciliatorio. 2.
Actuación procesal. El Juzgado Trece Civil del Circuito de Oralidad de Medellín admitió la demanda mediante providencia del 20 de octubre de 2022, luego de que el actor subsanara los requisitos exigidos por el Despacho, ordenando entonces la notificación a la parte demandada, entidad empresarial que no dio contestación a la misma. 4. La sentencia apelada.
Fenecido el trámite del proceso previsto en el C. G. del P., el Juzgado Décimo Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín profirió sentencia el pasado 17 de noviembre de 2023, en la que resolvió:
PRIMERO: DESESTIMAR íntegramente las pretensiones de la demanda, por los motivos expuestos. Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 SEGUNDO: DECLARAR nulidad absoluta del CONTRATO de promesa de compraventa respecto de derecho de superficie para construcción del apartamento no. 401 dúplex del edificio Salvatierra propiedad horizontal suscrito el 14 de enero de 2020 entre la sociedad Tierra Inmobiliaria S.A.S. y la señora Wendy Yuliana Herrera Flórez, la primera como promitente vendedora y la segunda como promitente compradora, por los motivos expuestos en esta sentencia.
TERCERO: CONDENAR a la demandada Tierra Inmobiliaria S.A.S., restituir a la demandante Wendy Yuliana Herrera Flórez las sumas pagadas como precio del bien prometido en venta debidamente indexado desde la fecha en que fueron sufragados y hasta la fecha del pago de la condena con sus respectivos intereses civiles causados entre las mismas fechas.
A la fecha de la sentencia la suma a restituir asciende al valor de suma de SETENTA Y OCHO MILLONES DOCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS ($78.012.275).
CUARTO: ORDENAR a la demandante Wendy Yuliana Herrera Flórez, restituir a la sociedad Tierra Inmobiliaria S.A.S., dentro de los treinta (30) días siguientes a la acreditación del pago de las sumas indicadas en el numeral anterior derecho de superficie para construcción del apartamento no. 401 dúplex del edificio Salvatierra con todos sus componentes y anexidades.
En prolija sentencia, la funcionaria empezó por referir el marco normativo de la acción contractual de cumplimiento de contrato, la posibilidad física y jurídica del cumplimiento in natura de las obligaciones de hacer, la promesa de compraventa y su validez y la nulidad absoluta y restituciones mutuas, en orden a lo cual anotó que tanto los contratos celebrados el pasado 15 de diciembre de 2015, sobre el apartamento 202 dúplex y el del 14 de enero de 2020, ambos se realizaron sobre bienes futuros a edificar en inmueble de mayor extensión no sometido a régimen de propiedad horizontal.
Bajo ese entendido, recabó sobre la obligación que surge del contrato de promesa, que no es otra que celebrar el contrato prometido, pero siempre que se trate de un contrato válido y eficaz por satisfacer los presupuestos consagrados en el artículo 1502 y 1611 del Código Civil. Luego analizar todos y cada uno de estos Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 presupuestos, respecto del contrato sobre el futuro apartamento 202, se detuvo en la obligación de pago pactada, desestimando, de entrada, la validez de cualquier pacto verbal que se tuviera, pues el contrato no refiere a ello y pese a que la parte demandada no asistió “…para este supuesto fáctico en estudio no tiene la virtud de tenerlo por confesado, específicamente el hecho 10 de la demanda, pues al tratarse de una solemnidad, sencillamente, no es susceptible de confesión…” Dijo que, para calificar a la demandante como contratante cumplida, debía auscultarse el cumplimiento de las obligaciones “…emanadas del contrato de promesa de compraventa suscrito el 01 de septiembre de 2015, y particularmente en lo que refiere al pago del valor restante del precio acordado para antes del 31 de octubre de 2016, fecha instituida para la entrega material del inmueble de conformidad con la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato…” para luego de auscultar el material probatorio en torno a ello, advertir que “…resulta desprovisto de prueba el pago de la suma de $79.208.000 como parte del precio acordado…”.
El que tampoco se demostró con una supuesta dación en pago de los inmuebles con matrícula inmobiliaria 340-132870 y 340-132788 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo pues “…los instrumentos públicos refieran explícita o implícitamente la relación del acto incluido allí con el cumplimiento de la obligación debida por la promitente compradora, siendo que aquella no figura siquiera como parte en el contrato de promesa de compraventa que respecto de dichos inmuebles se aportó al plenario, donde figuran como partes la Terra Nova Constructora S.A.S., y Carlos Mario Mendoza Castro…” Enrostró la funcionaria a la accionante haber dejado desprovisto de prueba el ser contratante cumplida antes del 31 de octubre de 2016, en cuanto su obligación de efectuar el pago del valor acordado como precio por el bien prometido, lo que la convertía en contratante incumplida, calificando de notorias las contradicciones e intereses en el pleito de la prueba testifical para tener por demostrada la comparecencia notarial de la demandante “…por lo que solo podrá hacer uso de las facultades establecidas en el artículo 1546, sin indemnización de perjuicios ni cláusula penal, descartando entonces desde ya el éxito de la totalidad de las pretensiones encaminadas al reconocimiento de perjuicios y cláusula penal…” En lo concerniente al incumplimiento de la Inmobiliaria demandada, tras descartar que se tratara de una obligación simultánea, hizo obrar la presunción Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 derivada de la falta de contestación de la demanda, a lo que sumó lo declarado por los testigos y la ausencia de “…vestigio de que la demandada haya adelantado las gestiones a su cargo para otorgar y registrar reglamento de propiedad horizontal y menos, que haya comparecido a la Notaría señalado de común acuerdo con la demandante en la fecha y hora igualmente pactada a otorgar el instrumento público de transferencia de dominio…”.
De esta forma destacó sobre la imposibilidad de cumplimiento in natura de la obligación contenida en la promesa, por cuanto “…para el momento de presentación de la demanda –y a la fecha- las circunstancias de hecho y de derecho variaron sustancialmente, pues el embargo del lote de mayor extensión truncó no solo el registro del reglamento de propiedad horizontal, sino la enajenación prometida, pues pretende la parte no sólo que se ordene la suscripción de contrato de compraventa de un bien que jurídicamente no existe, sino que a la fecha corresponde a mejoras de un inmueble embargado y secuestrado, pues por un principio de derecho, lo accesorio sigue la suerte de lo principal…” Pero en vista que la parte optó por reclamar el cumplimiento forzoso, y no la resolución “…corresponde a las partes, acudir a la vía idónea para obtener la solución efectiva del vínculo que subsiste con la demandada, o en su defecto acudir a otras figuras jurídicas que permitan superar el embargo del inmueble y persistir en el contrato si es esa su voluntad…”.
De esta forma, pasó entonces al estudio del contrato de promesa del derecho de superficie para construcción del apartamento n°. 401 dúplex, deteniéndose en el requisito relativo a que “…b) El contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil…” En sentir de la funcionaria, no se superó este presupuesto, debido a que el inmueble con matrícula inmobiliaria 01N-157744, sobre el cual se pretendía segregar el bien prometido, se encontraba embargado por cuenta del Juzgado Catorce Civil del Circuito de Medellín, en el proceso ejecutivo radicado 2019 – 00232, haciendo énfasis en que si bien se podía condicionar la validez del negocio al levantamiento de la medida “…resulta que en el particular las partes contractuales sometieron a plazo el acaecimiento de un hecho futuro pero incierto, pues el retorno Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 del bien al comercio resulta no ser una situación de que se tenga plena certeza de su ocurrencia…” y, además, las partes nunca pactaron el levantamiento de la cautela como condicionamiento para posibilitar el cumplimiento de la obligación. Bajo ese contexto concluyó “…que en el presente evento (i) la nulidad antes referida aparece de manifiesto en el contrato de promesa;
(ii) tal contrato fue aducido en el sub lite como fuente de derechos y obligaciones para las partes; (iii) y al proceso concurrieron, en calidad de parte, quienes en él intervinieron, el juzgado, de conformidad con el precedente jurisprudencial trazado y a la luz de lo dispuesto en los artículos 1502, 1611 y 1742 del Código de Comercio, declarará la nulidad absoluta del mismo respecto de DERECHO DE SUPERFICIE PARA CONSTRUCCIÓN DEL APARTAMENTO No. 401 DÚPLEX celebrado entre las partes el 14 de enero de 2020, al no encontrarse superada la exigencia establecida en el numeral 2º del artículo 1611 de la ley civil…” Agregó que, de superarse la anterior circunstancia, el contrato de superficie tampoco de determinó pues “…no da cuenta de aspectos de neurálgica importancia como la cabida y linderos, incluso nada se dice con relación a un elemento básico como el área de la superficie que fue objeto de la negociación…” Frente a las restituciones mutuas -como secuela de la nulidad declarada-, señaló que se deberá restituir la suma pagada por el bien prometido en venta, debidamente indexada, de acuerdo a las fechas en que fueron pagados tales conceptos, esto es, $67.572.275 pesos, más los intereses civiles causados sobre los dineros que entregó la promitente compradora, es decir, $10.440.000 pesos…” De igual forma, frente a las mejoras alegadas expresó que la construcción de un apartamento dúplex en la superficie prometida se quedó en las meras afirmaciones, de modo que no “…se cuenta con los elementos de juicio suficientes para proveer de fondo frente a tal aspecto, pues necesariamente aquellas -las mejoras-, han de encontrarse probadas en su existencia y cuantía en orden a emitir la condena en concreto que en derecho corresponda, en el sub examine, no se habilita el reconocimiento de mejoras a título de restituciones mutuas, sin que ello implique cosa juzgada, o imposibilite la reclamación en proceso autónomo el reconocimiento de las mismas…” Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 Correlativamente, ordenó a la demandada que “…dentro de los treinta (30) días siguientes al pago de la suma ordenada a su cargo, el aludido inmueble en las condiciones en que se encuentre. 5.
El recurso de apelación. Inconforme con lo así decidido, la parte demandante interpuso el recurso de apelación. En efecto, luego de referirse a lo que se logró demostrar en torno a los incumplimientos contractuales de la inmobiliaria demandada, exaltó que sufrió unos perjuicios en la cuantía estimada y frente a las cuales no se pronunció la funcionaria de primer grado, remitiendo también a los incumplimientos enrostrados a la inmobiliaria demandada desde la presentación de la demanda.
Se queja de que la a quo hizo una errónea interpretación de las normas aplicadas a los fundamentos fácticos, pues, primero imputa responsabilidad frente al incumplimiento por parte de la demandante, sin considerar que frente al pago del bien obedecieron varias circunstancias, entre las que se destaca que la no comparecencia es irrelevante frente a la obligación de la formalidad escritural, pues lo cierto es que la accionada “…a tal cita no llegó, y hasta la fecha, luego de sucedidos varios años no la ha propuesto, precisamente porque permanece en incumplimiento…” Se “…acreditó que el pago por fuera del término pactado obedeció a propuesta de la misma Demandada, por intermedio de su representante legal, para que el mismo se realizara una vez se adjudicara el inmueble mediante Escritura Pública…” y que además se acreditó según se establece en el contrato de superficie que, al contrario, la entidad empresarial demandada quedó adeudando a la demandante la suma de $108.000.000 de los cuales solicita su pago.
Lo anterior lo relaciona también para discutir que optó por el cumplimiento de las obligaciones y no por la resolución del contrato, “…ello especialmente determinado por la ocupación que hoy tiene del inmueble, sobre el que ha realizado considerables mejoras en ambos, pues al menos tal Tenencia o Posesión le garantiza un menor detrimento en su patrimonio, al que se expone si persigue a la Demandada patrimonialmente, cuando luego de verificado por esta y por el suscrito, la misma no ofrece garantía de pago en su conducta al permanecer oculta, y mucho menos material al no contar con activos dados los problemas económicos y Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 judiciales que actualmente enfrenta…”, que por ello se hace exigible a la demandada que sanee el inmueble, cumpliendo tal obligación y luego de ello realizar los actos formales necesarios para adjudicar el inmueble objeto de venta.
Expresa que “…en un esfuerzo inmenso por minimizar los perjuicios sufridos la Demandante junto a los demás afectados del Proyecto SALVATIERRA P.H. negociaron y a la fecha ya pagaron una cifra económica considerable para que les fuera CEDIDO EL LITIGIO (…) para evitar que el inmueble que hoy ocupan sea objeto de remate y eventual desalojo…” que por ello no busca la resolución del contrato pues “…resulta imposible y más perjudicial restituirlo y perseguir los bienes de la demandada, y más cuando sobre los bienes objeto de demanda les realizó una considerable mejora representada en una fuerte inversión económica, como sucedió con el espacio para construir, donde precisamente, con ese objeto de venta, mi representada ya realizó unas mejoras correspondiendo su legalización ante cualquiera de las Curadurías Urbanas de Medellín, ordenándose su restitución sin considerar las construcciones y mejoras sobre estas realizadas, para hacerla habitable, encontrándose actualmente arrendada, todo ello acreditado en el marco del estadio procesal de la práctica probatoria, del que tampoco fue valorado…” Termina señalando que “…dada la inasistencia injustificada de la Demandada TIERRA INMOBILIARIA no se dio aplicación alguna sobre lo regulado en el Artículo 205 Del Código General del Proceso…” y conforme a ello, solicita entonces revocar la sentencia de primera instancia. Esbozados de esta manera los antecedentes que dieron lugar a la decisión recurrida, y las razones de disenso que sustentan la alzada, procede la Sala a desatar el recurso con fundamento en las siguientes, III.
Consideraciones 1. Los presupuestos procesales. Encuentra la Sala satisfechos los requisitos o presupuestos procesales para que pueda abordarse el estudio de la apelación interpuesta por la parte demandante, de igual manera, no se observa que en el transcurso del proceso se haya irrumpido en alguna causal de nulidad, además, se les ha permitido a los apoderados de las partes exponer las razones Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 que los llevan a sustentar sus tesis dentro del término de sustentación del recurso de apelación. 2.
De la responsabilidad civil contractual. Se tiene por sentado que la diferencia sustancial entre la responsabilidad contractual y extracontractual o aquiliana, es que la primera de ellas tiene su génesis en el incumplimiento de un vínculo negocial preexistente entre las partes contratantes, al paso que la segunda se ofrece con prescindencia de ese vínculo jurídico previo.
De manera contundente el artículo 1546 del Código Civil patrio dispone que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios, siendo ésta última acción la que escogió el demandante para pedir que se cumpla el contrato en la forma convenida y que se le pague la cláusula penal a manera de indemnización junto con los demás perjuicios que dice haber sufrido.
Así pues, la institución de la responsabilidad civil contractual, como especie de responsabilidad civil, consiste en la obligación que recae sobre una persona de reparar el daño que ha causado a otro, por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; su finalidad, no es otra que procurar la reparación del perjuicio producido, restableciendo el equilibrio entre el patrimonio del agente dañoso y el patrimonio de la víctima, antes de sufrir el daño, ya sea volviendo las cosas a su estado primigenio, ora indemnizando a la parte perjudicada; como lo expresa el doctrinante Luis Díez-Picazo “…la imputación de la lesión del derecho de crédito es la sujeción de una persona que vulnera un deber de conducta impuesto en interés de otro sujeto, a la obligación de reparar el daño producido…” 1 Supone, entonces, por un lado, el incumplimiento no justificado de las prestaciones por una de las partes contratantes y, por el otro, la satisfacción de las obligaciones contractuales, además, requiere para su eficaz ejercicio, de la conjunción de otros elementos, sin cuya concurrencia deviene inexorablemente la improcedencia de la acción. Estos son: a).
La existencia de un contrato 1. DÍEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil patrimonial; tomo II “las relaciones obligacionales”. Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 plenamente válido entre las partes, b). Un hecho dañoso derivado de la inejecución del contrato, y c). Que el daño causado por una de las partes se derive del objeto contractual. 2.1.
Nuestra Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil recordó en la SC7220-2015 los alcances de esta especie de responsabilidad: “2. En ese contexto, cabe precisar que la «responsabilidad civil contractual» encuentra su fundamento en el «título 12 del libro cuarto» del Código Civil, que regula lo atinente al «efecto de las obligaciones», perfilándose así una institución distinta a la denominada «responsabilidad civil por los delitos y las culpas» a la que se refiere el «título 34 del libro cuarto» del citado ordenamiento; tesis acogida por esta Corporación desde hace aproximadamente un siglo, siguiendo el criterio de la doctrina y jurisprudencia francesa, a partir del cual se define aquella, en sentido amplio, como la obligación de resarcir el daño sufrido por el «acreedor» debido al incumplimiento del «deudor» de obligaciones con origen en el «contrato».
Así mismo, existe consenso que ante el «incumplimiento contractual», el «acreedor» en procura de la protección del derecho lesionado, está facultado para pedir el «cumplimiento de la obligación», o la «resolución del convenio», además de manera directa o consecuencial, el resarcimiento del daño irrogado por la insatisfacción total o parcial de la «obligación», o por su defectuoso cumplimiento.
Sobre la aludida temática, la Corte en sentencia CSJ SC 9 mar. 2001, rad. 5659, sostuvo lo siguiente: (…) Trátase aquí, según puede establecerse, de un proceso de responsabilidad civil contractual, razón por la cual el acogimiento de la acción depende de la demostración, en primer término, de la celebración por las partes del contrato a que se refiere la misma y, en segundo lugar, de los elementos que son propios a aquella, a saber: el incumplimiento de la convención por la persona a quien se demanda; la producción para el actor de un daño cierto y real; y, finalmente, que entre uno y otro de tales elementos medie un nexo de causalidad, es decir, que el perjuicio cuya reparación se persigue sea consecuencia directa de la conducta anticontractual reprochada al demandado.
(…) Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 Si los contratos legalmente celebrados ‘son una ley para los contratantes’ (art. 1602 C.C.) y, por consiguiente, ‘deben ejecutarse de buena fe’ y ‘obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella’ (art. 1603 ib.), lógico resulta que su incumplimiento injustificado esté sancionado por la ley misma y que tal comportamiento, por ende, habilite al contratante inocente para solicitar, por una parte, se ordene su cumplimiento forzado o se disponga su resolución y, por otra, cuando la infracción le ha ocasionado un daño, que se le indemnice, reparación que puede reclamar en forma accesoria a la petición de cumplimiento o resolución o en forma directa, si lo anterior no es posible, (…).
Sobre el particular tiene dicho esta Sala de la Corte: ‘El contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutar las prestaciones convenidas, de modo que si una de ellas incumple las obligaciones que se impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se le resuelva el contrato o el pago de los perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento, pretendiendo éstos últimos ya de manera principal (arts. 1610 y 1612 del C.C.) o ya de manera accesoria o consecuencial (arts. 1546 y 1818 del C.C.), los que se encaminan a proporcionar a la parte cumplida una satisfacción pecuniaria de los daños ocasionados’.
(Sent. de14 de marzo de 1996, Exp. No. 4738, G.J. CCXL, pág. 407) (se subrayó). 2.2. En ese orden, no puede soslayarse, entonces, que el demandante debe haber cumplido con los deberes que le impone la convención o el vínculo contractual de que se trate, o cuando menos haberse allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos, si es que quiere que la acción de cumplimiento contractual se vea coronada por el éxito, pues “…el que pide el cumplimiento con indemnización de perjuicios sí tiene necesariamente que allanarse a cumplir él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel primer caso, en que el contrato va a DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él las obligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste.
(CSJ SC de 29 nov. 1978, en igual sentido SC de 4 sep. 2000 rad. n° 5420, SC4420 de 2014, rad. n° 2006- 00138, SC6906 de 2014, rad. n° 2001-00307-01, entre otras) (…) si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente…”2. 3.
Determinación del objeto sobre el cual recae el contrato. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887, el cual subrogó el artículo 1611 del Código Civil, contiene los requisitos de existencia y de validez que debe contener la promesa de compraventa, mismos que deben cumplirse en forma concurrente, los cuales en esencia son cuatro a saber: 1. Que conste por escrito. 2.
Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que la ley declara ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3. Que la promesa tenga un plazo o condición que fije la época en la que ha de celebrarse el contrato; 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
La falta o ausencia de uno sólo de ellos, conlleva a la nulidad absoluta del contrato, según voces del artículo 1741 del Código Civil, la que tiene y debe declararse por el Juez, aun de oficio, cuando estén presentes en el proceso todas las partes que lo fueron en el contrato, y además, cuando el vicio sea patente, claro o en una sola palabra, salte a la vista, tal y como lo consagra el artículo 1742 del mismo estatuto.
Así lo ha interpretado la Corte Suprema de Justicia:3 “el poder excepcional que al juez le otorga el artículo 2º de la Ley 50 de 1936 para declarar de oficio la nulidad absoluta no es irrestricto o ilimitado, sino que por el contrario está condicionado por la concurrencia de tres circunstancias: 1ª que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato contenga, muestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2ª que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes; y 3ª que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaratoria de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede 2 CSJ.
Sentencia SC4801-2020. Radicación n° 11001-31-03-019-1994-00765-01. M.P. Aroldo Wilson Quiroz. 3 29 de junio del 2018, SC2468-2018. M.P Ariel Salazar Ramírez Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron. (CSJ. SC. Abr. 5 de 1946. G.J. LX-357, reiterada en SC Jul. 14 de 2014, Rad. 200600076-01). 3.1.
En cuanto a la determinación de la cosa prometida en venta y tratándose de la promesa de venta de un bien sobre planos, más concretamente de aquellos pertenecientes a un futuro edificio, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 30 del mes de octubre del año 2001, Magistrado Ponente Silvio Fernando Trejos Bueno, dejó sentado lo siguiente: “(…) la falta de determinación exacta del derecho prometido en venta radica en la ausencia de linderos específicos de la superficie subsiguiente al primer nivel y hasta el séptimo, toda vez que en el documento contentivo de la promesa apenas se determinaron expresamente y con la debida exactitud los linderos generales del lote de terreno base del proyectado edificio, suficientes únicamente para identificar el primer piso construido, cuyo dominio se reservaba la sociedad demandante pero no los que corresponden al espacio destinado a la construcción de los pisos subsiguientes, objeto del contrato disputado, los cuales necesariamente debían incluir, cuando menos, el primero y el octavo, como nuevos linderos de la parte restante del edificio en vía de ser construido.
Más adelante, agregó: “Como se ve, en ningún aparte de tales linderos se menciona como límite específico de la parte del inmueble que se prometió en venta, el relacionado con la primera planta ya construida, de propiedad exclusiva de la sociedad prometiente vendedora, ni los límites verticales del referido espacio superior, -que como lo pactaron los contratantes sólo ascendía hasta el séptimo nivel, lo que conduce a que se encuentre indebidamente identificado el bien objeto del contrato de promesa de compraventa, con las consecuencias subsiguientes que dicha imprecisión genera al momento de elevar a escritura pública el contrato prometido, circunstancia que incide consecuentemente en la nulidad absoluta del contrato referido, toda vez que dicha omisión no puede suplirse con la mención que en el contrato se hizo de los planos arquitectónicos y de la licencia de construcción, que en este caso se hizo con Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 el propósito de someter la construcción proyectada a determinadas especificaciones, y no fueron ni siquiera incorporados a la promesa para que se viera en ellos la identificación del espacio por construir, soslayándose así que cuando la ley de modo restricto y excepcional admite que el contrato de promesa pueda producir efectos jurídicos reclama que se cumplan íntegramente y sin esguinces la totalidad de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, entre ellos el consagrado en el numeral 4, antes trascrito”. 3.2.
Sin embargo, dichos presupuestos de identificación del inmueble no pueden confundirse con los que se exigen para la protocolización de la escritura pública de compraventa de bien raíz, sino que obedece a determinar sobre qué versa el contrato prometido, es decir, evitar disputas entre las partes por desconocer con certeza el bien inmueble en que recae su celebración. Sobre el tema, y en sentencia SC004-2015 del 14 de enero del 2015, M.P Jesús Vall de Ruten Ruiz, se advirtió: Pero ha señalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato, no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública -si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad- pues ni una lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, permite concluir que únicamente ha de hacer falta el otorgamiento4 de la escritura y que todo lo demás –incluido el texto de la minuta respectiva- deba estar ya puntualizado desde el precontrato.
Forzar de tal manera la exigencia, en la forma que precisamente plantea el argumento de la censura, acarrearía por lo demás, la injustificada proscripción de la promesa de venta de bienes futuros y determinables, que por ende no cuentan aún con matrícula inmobiliaria o referencia catastral, pero que pueden quedar desde el acto de la promesa cabalmente especificados, de forma que las partes sepan perfectamente y sólo con base en lo dicho en el precontrato de qué inmueble se trata.
Acoger el sentido de interpretación que el cargo plantea, acarrearía de hecho el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de utilidad práctica si en ella se exigiera hacer O “asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extendido”, como está definido en el artículo 14 del decreto 960 de 1970 4 Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 referencia a documentos y constancias fiscales con los cuales de ordinario no se cuenta al momento de la firma del contrato preliminar.
(…) Pero de allí no se sigue que los requerimientos que el decreto 960 de 1970 contempla para las escrituras –en particular los artículos 31 a 34- se deban entender como esenciales a la promesa misma. Porque precisamente es ello así, se cuida muy bien el decreto 960 de indicar que es “desde el punto de vista formal” que las escrituras son nulas cuando los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones no han quedado consignados.
Pero la determinación plena del sustrato contractual formalizado mediante la escritura, que es la exigencia establecida por el ordinal 4º del artículo 1611 del Código Civil, se establece con base en otras reglas, esto es las propias del tipo respectivo. En lo tocante a la compraventa prometida, sus elementos esenciales –acuerdo sobre cosa y precio- deben estar presentes, sin que haya un solo precepto en el Código Civil que exija el señalamiento de la tradición, si es inmueble, y cuya omisión acarree la ineficacia del contrato.
Pues bien, precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento.
No ha requerido lo mismo de la referencia catastral (que desde 1821 tiene presencia en Colombia) ni de la matrícula inmobiliaria (adoptada desde 1932 en virtud de la ley 40), por cuanto algunos inmuebles no cuentan con dichos instrumentos de identificación. Ni lo propio ha hecho en tratándose de los antecedentes registrales del inmueble que se promete, dado que pueden ser exactamente los mismos de otro, como suele acontecer en bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal provenientes de un inmueble matriz.
En suma, se trata de datos muy importantes para el registro y por ello de cuidadosa observancia de los notarios, pero no predicables como elementos esenciales, ante cuya ausencia careciere de efecto la Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 promesa de contrato, por indeterminación del objeto del contrato prometido. (…) En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970. (negrillas ajenas al texto). En ese orden de ideas, el requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y la ubicación del inmueble, sin que ello implique, que no existan hoy otros medios que, quedando expresado en el texto de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir su mención en la promesa 4.
Planteamiento del caso. El asunto a definir se concreta a determinar si existe responsabilidad civil contractual por parte de la empresa demandada Tierra Inmobiliaria S.A.S., tras incumplir la transferencia formal de los inmuebles correspondientes al apartamento 202 y un “derecho de superficie” resultantes del proyecto urbanístico y constructivo denominado “Edificio Salvatierra”, vertidos en dos contratos de promesa del primero (01) de septiembre de 2015 y 14 de septiembre de 2020, respectivamente, como consecuencia de dicho incumplimiento, pretende la demandante el cumplimiento de las obligaciones que emanaron de ese contrato y que se le condene a la entidad empresarial demanda a la indemnización de perjuicios. 4.1.
Vemos que en la sentencia de primer grado hay una clara referencia al incumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio equivalente a la suma Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 $79.208.000 que la promitente compradora debía cancelar antes del 31 de octubre de 2016, a lo que sumó la falta de prueba de haber comparecido a la Notaría para la firma de la escritura, aspecto que marcó su incumplimiento, descartando las pretensiones encaminadas a obtener el pago de perjuicios y la cláusula penal y, por otro lado, aludió a la imposibilidad jurídica de cumplimiento, en tanto el bien respecto del cual habría de suscribirse escritura pública de compraventa no solo no existía jurídicamente, pues no había sido segregado de la matricula matriz (001N-157744), sino que se encontraba por fuera del comercio a razón de la medida de embargo que recae sobre la misma.
Este último argumento lo hizo extensivo al contrato de superficie como cimiento de la nulidad absoluta, en tanto las partes no sometieron la tradición al acaecimiento de una posible desafectación del embargo decretado sobre el bien y, de entenderse superada esta circunstancia, el objeto del contrato de promesa tampoco se hallaba identificado, pues nada se dijo con relación al área de la “superficie” que fue objeto de la negociación. De ahí que el eje central de la censura gire en torno a que, si bien el pago se dio por fuera del término pactado en la promesa sobre el apartamento 202, ello obedeció a la modificación del plazo propuesta por el representante legal de la demandada Tierra Inmobiliaria S.A.S, remitiendo al incumplimiento en la escrituración del inmueble y del deber de saneamiento por parte de esta entidad empresarial, para advertir lo irrelevante de la asistencia a la Notaría de la señora Wendy Herrera Flórez para que la demandada cumpliera esta obligación, pues lo cierto es que hasta la fecha, luego de varios años aquella permanece en incumplimiento. 4.2.
De entrada, la Sala encuentra que la funcionaria está asistida de razón. Es cierto que la demandante tiene mucho de qué dolerse en las relaciones negociales con la demandada por cuanto a la fecha nada se conoce sobre la culminación del proyecto inmobiliario de 4 pisos denominado “Edificio Salvatierra P.H.”, lo que supone la falta de entrega de zonas comunes, así como de los bienes privados debidamente construidos, lo que demuestra el incumplimiento de Tierra Inmobiliaria S.A.S. a los acreedores hipotecarios, al tiempo que sobre el inmueble destinado para ejecutar el proyecto sobreviniera una medida cautelar que a voces de la funcionaria terminó por imposibilitar el cumplimiento in natura del contrato, situaciones que fueron analizadas bajo el tamiz presuntivo de tener como ciertos los Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 hechos narrados por el demandante, según lo previsto en el artículo 97 del C. G. del P., tras la no contestación de la demanda por parte de la demandada. 4.3.
La censura discute que el pago fue extemporáneo debido a una modificación verbal en el plazo contractualmente establecido, sin embargo, al respecto, tampoco exterioriza explicaciones plausibles que contrarresten lo definido en el punto sobre el pronunciamiento que se revisa, toda vez que si bien la autonomía de la voluntad sigue siendo un principio básico del derecho contractual, que se traduce en la facultad que tienen las personas de regular libremente sus intereses, dentro de esa órbita, en el plenario se observa que las partes convinieron una especie de solemnidad voluntaria al señalar en la cláusula décimo quinta del contrato de promesa sobre el apartamento 202 dúplex que “las partes manifiestan que no reconocerán validez a estipulaciones verbales relacionadas con el presente contrato…” (p. 30 pdf. 04. anexos).
De igual forma, en reunión celebrada el 02 de agosto de 2017 con todos los promitentes compradores se indica que “se suscribirá otro sí a la promesa de compraventa con el fin de fijar la fecha de escrituración…” (p. 71 pdf. 04. anexos), aspectos que supone el conocimiento por parte de la promitente compradora aquí demandante de la reducción a escrito de cualquier adenda o modificación que se pretendiera realizar a la promesa y, por contragolpe, rehusar estipulaciones verbales, por modo que si en verdad fue que se modificaron los plazos, conviniendo las partes materializar el cumplimiento de la obligación de pago antes del 01 de febrero de 2019 según lo señala la parte actora en su interrogatorio, debía seguir el mismo procedimiento escritural y observar los mismos requisitos y formalidades que se tuvieron para la formación de ese contrato preparatorio y así guardar respeto por el principio del paralelismo de las formas. 4.4.
Con mayor razón, cuando esa alegada modificación involucra un cambio en la forma de pago, relacionada con la dación de dos inmuebles con folio de matrícula 340-132870 y 340-132788 por valor de $225.458.000 los cuales señala la actora iban destinados a saldar el valor de las promesa compraventas a razón de $75.458.000 que cubrirían el pago faltante sobre el apartamento 202 dúplex, $42.000.0000 con destino a la compraventa del “derecho de superficie”, lo que significa, según las cuentas que hace la actora, que la entidad demandada le adeuda la suma de $108.000.000, pero ello solo hacer que se extrañe aún más un Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 pacto expreso sobre el punto, como bien lo destacó la funcionaria de primer grado, formalidad que no puede ser suplida por la presunción engendrada en la falta de contestación de la demanda. 4.5.
Recordemos que la dación en pago, no es otra cosa que una forma de pago, mediante la cual, el acreedor consiente en que el deudor o un tercero pueda pagar o extinguir su obligación mediante una prestación diferente a la pactada, lógico entonces era que, en el marco de ese argumento planteado por la demandante, demostrara, cuando menos, esa destinación específica de cubrir las sumas adeudadas en las promesas de compraventa objeto de este litigio, amén de las múltiples negociaciones que pudieron existía entre los contratantes respecto de otros proyectos inmobiliarios en Castilla y San Antonio de Prado que se encontraba ejecutando la sociedad Tierra Inmobiliaria, como lo menciona la misma actora, tanto en la demanda como en su interrogatorio. 4.6.
Valga citar al pasar por este tema, lo dicho por el profesor Fernando Hinestrosa5 sobre los requisitos de validez de la dación en pago: La dación en pago es un acto dispositivo al que le son aplicables tanto las reglas generales propias de todo negocio como aquellas que particularmente se refieren a la naturaleza de los bienes que son objeto de transmisión. En consecuencia, su validez presupone la capacidad del tradens y, por supuesto, su legitimación o poder dispositivo.
Es, además, un negocio que comporta una atribución patrimonial. La transferencia del dominio del bien tiene su base no sólo en la dación en pago, si no igualmente en la obligación que por ese medio se cancela (art. 745 cc), que puede ser del tradente, como también ser una deuda ajena, que el tradens, allí tercero, paga por ese medio. En consecuencia, su validez también presupone tanto la del acuerdo como la del título obligatorio.
La cuestión que aflora entonces es si la de la prestación sustituta, que se ejecuta entonces, tiene o no poder liberatorio. 4.7. Tal carga no fue cumplida por la parte actora, quien solo trae al proceso como prueba, sus propias explicaciones sobre el acontecer negocial ocurrido con 5 Tratado de las obligaciones. Tomo I: Concepto, Estructura, Vicisitudes.
Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 aquellos inmuebles que hacían parte de una copropiedad en Sincelejo, aduciendo que confió en el representante legal Juan Carlos Urrego Gaviria y procedió a escriturarle los inmuebles a la abogada de la sociedad Tierra Inmobiliaria mediante escrituras 6350 y 6351 del 28 de diciembre de 2018 en donde quedó registrado todo el acto de venta (cfr. p. 212 y 222 pdf. 07) porque necesitaba pagar un hierro, pero al leer detenidamente el clausulado de esos actos escriturales, brilla por su ausencia que su finalidad haya sido la solución de una deuda o una dación en pago por parte de Wendy Yuliana Herrera Flórez relacionada con los inmuebles objeto de este litigio, quien ni siquiera se menciona allí como parte contratante, desconociéndose la forma o si en realidad intervino en una supuesta dación en pago y de las simples afirmaciones testimoniales tampoco es posible vincularla contractualmente a la negociación como pretende hacerlo ver el recurrente. 4.8.
Aunque en algo sí tiene razón, es que probado el incumplimiento de la parte sociedad constructora y que el mismo obedece a obligaciones que debían satisfacerse de manera previa como por ejemplo la entrega libre de gravámenes, hipotecas y limitaciones (cfr. p. 24 pdf. 04Anexos); la entrega material del inmueble, el registro del reglamento de propiedad horizontal que diera nacimiento a ese sistema, que tampoco aparecen cumplidas para octubre 31 de 2016 ni dentro de los 60 días pactados como plazo de gracia, apreciándose este comportamiento bajo la presunción derivada de la falta de contestación, luego entonces, no requería demostrar la parte demandante que estuvo en la Notaría y que llevaba el resto de dinero para el pago del precio del inmueble.
Pero esa tampoco fue la razón medular de la señora Juez para decidir de la manera como lo hizo, si no que la demandante no cumplió el contrato en lo que hacía relación a la obligación más importante a su cargo: el pago del precio antes de la fecha prevista para la entrega material del inmueble en octubre 31 de 2016, según se acordó en el vínculo preparatorio.
Lo que tornaba innecesario entrar a elucubrar si fue temporáneo o no, por evidente sustracción de materia. 5. Esa serie de incumplimientos recíprocos, daban pie para aniquilar el contrato, pero la Sala no ha dejado de notar que el recurrente se aferra al cumplimiento forzoso y no a su resolución, señalando que esa es la mejor opción para permanecer en el inmueble y recuperar lo que ha invertido en mejorarlo, además de los $108.000.000 sobrantes de una supuesta dación en pago, así como Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 los perjuicios reclamados, no obstante, debe percatarse el recurrente que si bien fue posible concluir que estaban reunidos los elementos para predicar la existencia y validez de la promesa de contrato sobre el apartamento 202 dúplex del “Edificio Salvatierra P.H.” como fuente de derechos, el negocio sucumbe ante el juez, si el contratante no fue cumplido, pues carece de legitimación por activa para deprecar el cumplimiento. 5.1.
Resulta tan trascendental la legitimación del demandante en la acción de cumplimiento contractual, que la misma Corte ha sostenido al respecto: “Entonces, luego de que sea establecida la existencia de un contrato válido que ligue a los contratantes, la labor del juzgador deberá estar dirigida a determinar, a la luz del citado precepto legal, la legitimación del actor, esto es, a escudriñar si su conducta contractual evidencia que puede beneficiarse de la facultad para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios, porque tal derecho le asiste únicamente a quien ha cumplido o se ha allanado a hacerlo, lo que visto en sentido contrario indica que cualquiera de ellas se frustra cuando quien la demanda a su vez ha incumplido de manera jurídicamente relevante, porque en tal caso, ante la presencia de obligaciones recíprocas, el deudor demandado podrá justificar su resistencia a cumplir la suyas, lo que significa que quien promueva la correspondiente acción debe estar libre de culpa por haber atendido a cabalidad, como que una conducta así es la que le confiere legitimación al actor.
Con arreglo a lo expuesto, es claro que la viabilidad de la acción resolutoria de que trata el precepto legal en cuestión depende no sólo de la cabal demostración del incumplimiento del demandado sino de que, de igual modo, logre evidenciarse que el actor efectivamente satisfizo las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a cumplirlas, pues, como lo tiene dicho la Corporación, “solamente el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma o tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha cumplido las suyas”, lo cual traduce “que si el demandante de la Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 resolución de un contrato se halla en mora de cumplir alguno de los compromisos que del pacto surgieron para él, carece de derecho para obtenerla, puesto que precisamente la ley autoriza el ejercicio de esta acción resolutoria a la parte que ha cumplido contra el contratante moroso”(G. J., t. CXLVIII, 1ª Parte, pag. 202)6. 5.2.
Ante la ausencia de plena de legitimidad en la futura compradora, decae en su totalidad entonces el pretendido cumplimiento del contrato de promesa de compraventa sobre el apartamento 202 dúplex resultante del Edificio Salvatierra P.H. 6. Sobre la promesa de compraventa del derecho de Superficie Para la Construcción del Edificio Salvatierra P.H. De la confusa y ambivalente argumentación plasmada en el recurso, se puede otear que el recurrente, refiriéndose a la promesa de compraventa de “derecho de superficie para construcción” del edificio Salvatierra P.H, persiste en señalar que en ese vínculo contractual reza expresamente en la cláusula segunda el precio y forma de pago, frente a la cual la demandada Tierra Inmobiliaria S.A.S. quedó adeudando la suma de $108.000.000 a favor de la aquí demandante.
Pero nada dijo la apelante para desdibujar los argumentos esgrimidos en la sentencia para declarar la nulidad de dicho contrato preparatorio, esto es, que realmente no se alzó contra la decisión de nulidad que de oficio declaró la señora juez y por esa razón no adquirió el tribunal competencia para analizar y decidir acerca de la nulidad de la promesa de compraventa.
No podía olvidar la apelante que un contrato debe ser válido, para que la justicia, como paso antelado, pueda establecer si de él afloran obligaciones, pues basta que una excepción sea de mero derecho o resulte probada a partir de los hechos relevantes plenamente demostrados, para que el juez la declare, salvo, por supuesto, las que por disposición legal exigen la alegación de parte: i) la prescripción, artículo 2513 del C.C. ii) La nulidad relativa, artículo 1743 ib, y, iii) la compensación, artículo 1719 ib.
De donde se sigue, se itera, que el juez debe reconocer, de oficio, las restantes, las que no requieran petición de parte, simple y 6 Casación del 16 de junio de 2006, exp. 7786, Mag. Ponente César Julio Valencia Copete. Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 llanamente, es un deber que se encuentra en la finalidad del proceso de realizar la justicia material.
Por ello no puede abrirse paso la petición que se hace para que se ordene el cumplimiento del contrato, pues, se repite, que frente a un contrato nulo no surgen obligaciones y la secuela que se produce son los reintegros mutuos como lo ordenó la juez en la sentencia y por esa misma razón es que la sentencia debe mantenerse. 7. Por último, frente a la alegada obligación de entrar al saneamiento de los bienes objeto de los contratos, no sobre señalarle a la recurrente que la principal prestación derivada del contrato de promesa es la de celebrar un negocio futuro, el cual difiere sustancialmente en cuanto a la naturaleza, estructura, elementos, forma, función y efectos del contrato definitivo, aunque también se puede convenir en forma anticipada el cumplimiento de algunas obligaciones, por lo que el saneamiento es de aquellas obligaciones legales que hacen parte del contrato de compraventa y, por ende, viene a tener su venero en el contrato que finalmente llegue a celebrarse, por eso, con toda razón, expresa la Corte: “En adición, los promitentes comprador y vendedor están habilitados para adelantar el cumplimiento de ciertos débitos que, en puridad, no emanan de la promesa (de la que solo surge una prestación de hacer), sino que encontrarán su verdadera fuente a posteriori, cuando despunte el contrato de compraventa.” lo cual, en este caso, evidentemente no ha ocurrido. 8.
Las costas de segunda instancia quedan a cargo de la parte demandante recurrente, tras la resolución desfavorable de su recurso. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Cuarta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, IV. Falla: Primero: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, el pasado 17 de noviembre de 2023, dentro del presente proceso verbal de responsabilidad civil contractual, de Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 conformidad con las consideraciones en que está sustentada la presente providencia. Segundo: Se condena en costas de segunda instancia a la parte demandante aquí recurrente, para el efecto, en su momento procesal, se fijarán las respectivas agencias en derecho por el Magistrado Sustanciador.
Tercero: Cumplida la ritualidad secretarial de rigor, devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, JULIAN VALENCIA CASTAÑO Magistrado PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Magistrada BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA Magistrado Firmado Por: Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Radicado Nro. 05001 31 03 013 2021 00443 01 Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 130042beec356e68dd069630a0830fdb1f8ef5524cef095a601c4485863cb269 Documento generado en 16/12/2024 11:50:15 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica