TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., ocho de julio de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 001 2022 00252 01 - Procedencia: Juzgado 1º Civil Circuito Elianeth Aguilar Corradine y otro vs. Constructora el Círculo Sas Apelación sentencia Sala virtual;
Aviso N.° 25 Confirma Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 25 de octubre de 2024, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito, en el presente proceso verbal de Elianeth Aguilar Corradine y Oscar Munévar Forero contra Constructora el Círculo Sas y el Fideicomiso Lote Proyecto Santa María de los Vientos1.
ANTECEDENTES 1. Los demandantes pidieron en la demanda reformada2 que se resolviera la compraventa3 de la Casa 23 del Condominio Santa María de los Vientos en Chinauta-Fusagasugá y matrícula inmobiliaria 157-129080, contrato protocolizado con la Escritura 59 de 29 de enero de 2016 de la Notaría Única de Silvania – Cundinamarca y que incumplió la Constructora el Círculo Sas; que en consecuencia se ordenara las restituciones mutuas, con la condena a la contratante incumplida a 1 Actúa como vocera Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Pdf 024, cuad. ppal.
Se precisa que en la reforma de la demanda se incluyó como demandado al Condominio Campestre Santa María de los Vientos, pero en la audiencia inicial de 22 de enero de 2024 los demandantes desistieron de las pretensiones contra dicho demandado (archivo de video 52 y pdf 53 del cuad. ppal.). 3 El contrato fue suscrito por los demandantes, la Constructora el Círculo Sas y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en calidad de vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Lote Proyecto Santa María de los Vientos. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 restituir $560.000.000 del precio, más el pago de perjuicios morales y económicos, estos últimos determinados por los siguientes valores: $201.633.765 de daño emergente y $245.359.627 de lucro cesante a título de indemnización en favor de la parte actora.
También solicitaron que el valor de las condenas fuera debidamente indexado. 2. Como fundamento de las pretensiones adujeron: A. Que suscribieron contrato de vinculación al fideicomiso Santa María de los Vientos con el fin de adquirir la casa 23 del condominio con el mismo nombre. B. Que en Escritura Pública 1015 de 19 de septiembre de 2014 de la Notaría Única de Silvania, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera del referido patrimonio autónomo constituyó el reglamento de propiedad horizontal.
C. Manifestaron que suscribieron la Escritura Pública 59 de 29 de enero de 2016 de la misma notaría, por la cual la Fiduciaria les transfirió el dominio de la casa 23, con la precisión de que el precio fue de $560.000.000, cuota inicial de $224.000.000 y un crédito de $350.000.000 respaldado con gravamen hipotecario sobre el mismo inmueble a favor de Acercasa Sas.
D. Detallaron que la Constructora incumplió con la entrega real y material de la casa, puesto que no ha terminado de construirla y tiene múltiples defectos que no permiten habitarla. 3. Las demandadas se opusieron a las pretensiones, aceptaron unos hechos, negaron otros y formularon las excepciones que denominaron: (i) 2 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 “inexistencia de la obligación”;
(ii) “cobro de lo debido”; (iii) “temeridad y mala fe”.4 LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia denegó todas las pretensiones de la demanda, ordenó el levantamiento de medidas cautelares y condenó a los demandantes a pagar perjuicios que pudieron haber ocasionado con la práctica de dichas medidas y a sufragar las costas del proceso.5 Para esas decisiones estimó, en resumen, que en el contrato de compraventa de la Casa 23 del Condominio Santa María de los Vientos, contenida en la Escritura Pública 52 de 29 de enero de 2016 de la Notaría Única de Silvania, quedó expresamente estipulado que Acción Sociedad Fiduciaria, como vocera del Fideicomiso Lote Proyecto Santa María de los Vientos, transfirió el derecho de dominio del referido inmueble a los aquí demandantes (tradición), instrumento que fue inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria 157-129080, de manera que ninguna duda hay en que el referido patrimonio autónomo cumplió con esa obligación principal del vendedor prevista en el art. 1880 del C.C., de allí que la acción resolutoria formulada con la demanda caiga en el vacío. Calificó el acta de pre-entrega de 24 de marzo de 2016 como el momento en que los demandantes “efectivamente” recibieron materialmente el inmueble, visto que para ese momento ya figuraban como dueños en el registro inmobiliario, ingresaron a la casa y sus inconformidades se contrajeron exclusivamente a defectos en acabados en pintura, falta de 4 Folios 2 a 7 del pdf 039 y folios 1 a 6 del pdf 043, cuad. ppal.
Se precisa que si bien cada demandada contestó la demanda en diferentes escritos, formularon iguales excepciones por intermedio del mismo apoderado. 5 Pdf 091, cuad. ppal. 3 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 aseo general, mesón de la cocina rayado, entre otros, para un total de 13 específicos ítems. Resaltó que después de esa fecha la Constructora efectuó las reparaciones y las partes cruzaron comunicaciones para realizar la entrega física definitiva, pero por múltiples hechos circunstanciales o atribuibles a alguna de ellas ésta no se realizó, aunque dejó claro –el juez– que la constructora siempre mostró voluntad de entrega incluso dejando a disposición las llaves de la casa en sus oficinas para que los demandantes las retiraran, pero que fueron estos últimos los que reiteradamente se negaron a recibir so pretexto de que la casa aún no se encontraba totalmente terminada y en óptimas condiciones para habitarla.
Puntualizó que con la práctica de los dictámenes periciales se determinó que el inmueble se encuentra desocupado sin que alguna persona les obstaculice el ingreso, en consecuencia –especificó el juez– la realidad del asunto consiste en que los demandantes dejaron en estado de abandono la casa por más de 8 años, desatendiendo el reglamento del fideicomiso de que se comprometen a no rehusarse a recibir, de allí que se encuentren en mora al tenor del art. 1883 del C.C. Descartó el argumento de los demandantes alusivo a que firmaron el acta de pre-entrega solo para que la Constructora obtuviera el dinero del crédito hipotecario, pues –dijo el juez– eso de ningún modo cambia el hecho de que el documento es constancia de la entrega material con tan solo algunas observaciones por defectos en acabados.
Valoró el testimonio de Mariela Zamora Nuñez, pues consideró que fue elocuente respecto de las circunstancias por las cuales los demandantes se 4 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 rehusaron a habitar la casa, a pesar de que la constructora había hecho las reparaciones. Agregó el juez que el comportamiento de los demandantes de negarse a recibir para reclamar la resolución del contrato de compraventa no es el adecuado, porque quedó claro que la controversia se contrajo a que estaban inconformes por los defectos del inmueble en acabados, situación por la cual nada les impedía para que pudieran usar o habitar la propiedad y reclamar, mediante otras acciones judiciales como la de protección al consumidor, para que la constructora respondiera de manera clara y concreta por dichos defectos.
LA APELACIÓN a) En su sustentación los demandantes6 alegaron indebida valoración probatoria por parte del juez a quo, porque –en criterio de los apelantes– se demostró que la Constructora demandada no hizo entrega material de la casa de conformidad con el art. 1881 del C.C., lo cual permite que ellos como compradores desistan del contrato y obligar al vendedor a que indemnice perjuicios al tenor del art. 1882 del C.C. Adujeron que el vendedor debe efectuar la entrega del inmueble tal como fue pactado en el contrato, obligación que no puede entenderse cumplida con el simple querer o pretensión de entregar.
Precisaron que el “acta de pre entrega” de 24 de marzo de 2016 de ningún modo puede calificarse como entrega real y material del inmueble, pues solo era un acta de constatación y el verdadero propósito del documento era facilitar el desembolso del crédito, hecho este último 6 Pdf 006, cuad. Tribunal. 5 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 que –aluden los apelantes– fue corroborado con las declaraciones de Mariela Zamora Nuñez, Angélica Agudelo y Jenner Ortega Suárez.
Detallaron que se negaron a recibir el inmueble porque se percataron de fallas estructurales y de obra que lo hacían inhabitable, según dejaron constancia en el acta de entrega real y material de 30 de abril de 2016, defectos que la constructora vendedora no ha reparado. Reprocharon indebida valoración de los dictámenes periciales, porque la situación actual del inmueble de ninguna forma permite determinar las condiciones en que se encontraba para el 30 de abril de 2016 y si las reparaciones solicitadas fueron ejecutadas por la constructora, aunado a que el perito Alexander Quiroga Benavides reconoció que la casa no podía ser entregada con las fallas que observaron los compradores y que anotaron en el acta de pre-entrega.
Especificaron que el perito Camilo Alfonso Pabón identificó problemas estructurales con filtraciones de agua que hacen inhabitable el inmueble. Afirmaron que el testimonio de Mariela Zamora Nuñez alude a todos los problemas para realizar la entrega definitiva, pero no genera credibilidad la manifestación de que las llaves estuvieron a disposición de los compradores, puesto que hay versiones contradictorias entre que era ella –la testigo– quien tenía esas llaves o que era la administración del condominio quien las guardaba, aunado a que cuando se practicó la visita para los dictámenes periciales, se corroboró que las llaves no aparecieron y debió hacerse uso de los servicios de un cerrajero.
Alegaron que el testimonio de Angélica Agudelo de ningún modo puede exculpar a la Constructora demandada, ya que no es justificación decir 6 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 que se citaron a los demandantes para la entrega y que éstos no confirmaban asistencia, visto que la obligación de entregar es de la vendedora, y es esta quien tiene que dejar constancia de que los compradores no se hicieron presentes o que se rehusaron a recibir.
Llamó la atención respecto del interrogatorio del representante legal de la constructora demandada, quien reconoció que los demandantes sí asistían a las citas para proceder con la entrega, pero que como previamente no confirmaban asistencia, la persona encargada por la constructora no asistía. b) Al descorrer el traslado de la sustentación, las demandadas pidieron fueran descartados los argumentos del recurso y en su lugar se confirmara la sentencia apelada.7 CONSIDERACIONES 1.
Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia del juez a quo en haber denegado las pretensiones de la demanda, aspecto que se analizará en atención a las puntuales alegaciones de la parte apelante. De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en confirmar la sentencia de primera instancia, visto que la acción resolutoria planteada en la demanda no encuentra sustento en el supuesto incumplimiento de las demandadas de hacer la entrega real y material del inmueble objeto de este proceso, en la medida en que se demostró que la Constructora responsable de edificar la casa 23 del Condominio Santa 7 Pdf 007 y 008, cuad.
Tribunal. 7 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 María de los Vientos, procedió con dicha entrega, y el hecho de que los demandantes no hayan ingresado a la casa para usarla o habitarla por más de 8 años, corresponde tan solo a inconformidades por algunos defectos en los acabados del inmueble, aspecto este último que suscita una controversia distinta en relación con la constructora responsable pero que no puede surtirse por la vía de la acción resolutoria tal como fue planteada en la demanda. 2.
En desarrollo de la anterior tesis central, como apoyo normativo se recuerdae que, en cuanto al contrato de compraventa, las “obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”, y tratándose de la primera (tradición) hay que atender “las reglas dadas en el título VI del libro II” del Código Civil (art. 1880 del C.C.).
Así, en caso de que la cosa vendida sea un bien mueble, la tradición se surte en cualquiera de las formas indicadas en el artículo 754 del C.C.8; sin embargo, respecto de la tradición de bienes inmuebles el ordenamiento jurídico colombiano tiene otras connotaciones particulares que deben tenerse en cuenta. En efecto, al tenor del primer inciso del art. 756 del C.C. se “efectuará la tradición del dominio de bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos”.
“La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes: 1) Permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente; 2) Mostrándosela; 3) Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa; 4) Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido; 5) Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble o usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario o a cualquier otro título no traslaticio de dominio; y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc.” 8 8 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 Al respecto, la doctrina ha advertido que en relación con bienes inmuebles, “la obligación de entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto, que es el registro de la escritura en la oficina de registro, se cumple la tradición del derecho mismo; pero como esa mera tradición, que pudiéramos llamar legal, no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega material y efectiva de la cosa por el vendedor al comprador, en forma que este la aprehenda realmente y entra a ejercer sobre ella todos los derechos que le corresponden”9.
De manera que la obligación de hacer la entrega material del inmueble es complementaria a la tradición, de allí que la ley, en lugar de dar cabida a la acción resolutoria por falta de entrega material, expresamente haya consagrado un trámite especial denominado “entrega de la cosa por el tradente al adquirente” previsto en el artículo 378 del Cgp (antes art. 417 del Cpc), cuyo inciso primero expresamente preceptúa “El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente”.
Esa norma fue concebida en atención al régimen de tradición de inmuebles concebido desde la expedición del Código Civil, característico del derecho colombiano, en el entendido de que el adquirente de un inmueble con título inscrito por este solo hecho ya tiene la calidad de propietario. 9 Gómez Estrada, César. De los Principales Contratos Civiles.
Cuarta edición, Ed. Temis, Bogotá: 2008. Pag. 64. 9 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 3. Para los contornos de este asunto, es pacífico entre las partes que los demandantes otorgaron la Escritura Pública 52 de 29 de enero de 2016, de la Notaría Única de Silvania-Cundinamarca, por la cual adquirieron la propiedad de la Casa 23, avenida los Ocobos – Vereda la Puerta (Chinauta) Condominio Campestre Santa María de los Vientos, con matrícula inmobiliaria 157-129080, en cuyo certificado de tradición y libertad figura inscrita esa escritura (anotación 3) y es claro que Elianeth Aguilar Corradine y Oscar Forero Munévar son los actuales propietarios de dicho bien raíz.10 De manera que ninguna discusión puede haber en que las demandadas efectuaron la entrega o tradición de la referida casa 23 al tenor del art. 1880 del C.C., porque como viene de explicarse dicha obligación tiene especiales connotaciones en el ordenamiento jurídico colombiano tratándose de bienes inmuebles, pues conforme a la ley para que los compradores se reputen propietarios es suficiente con la inscripción del título de propiedad en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Ahora bien, como lo explica la doctrina puede suceder que a pesar de dicha inscripción, el enajenante del inmueble omita hacer la entrega material para que el adquirente pueda ingresar para su uso, goce o disfrute, pero en este supuesto no es la acción resolutoria la pertinente para resolver este tipo de controversia, sino que como viene de explicarse, el legislador consagró la acción de “entrega de la cosa por el tradente al adquirente” previsto en el artículo 378 del Cgp (antes art. 417 del Cpc), en salvaguarda precisamente del derecho de propiedad y por la importancia de este tipo de bienes para el ordenamiento jurídico colombiano. 10 Folios 12 a 14, pdf 039, cuad. ppal. 10 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 Como puede observarse, los demandantes desenfocaron sus pretensiones al plantearlas bajo fundamentos legales que realmente no corresponden a los hechos por los cuales reclaman responsabilidad contra la demandada Constructora el Círculo Sas, pues como advirtió el juez a quo en la audiencia inicial, cuando efectuó los interrogatorios a los demandantes y fijó el litigio11, la controversia de este asunto no radica en que los demandados hayan incumplido con la obligación de entrega, sino que en realidad han sido los demandantes quienes han abstenido de ingresar y habitar la casa hasta tanto la constructora cumpla con sus reclamaciones por los defectos que observaron en la casa.
Y es que ninguna prueba obrante en el expediente alude a que las demandadas hayan querido impedir u obstaculizar el legítimo ejercicio del derecho de propiedad de los demandantes sobre el inmueble, porque al margen de que se hayan podido presentar inconvenientes con la ubicación y entrega de las llaves, nada obsta para que ellos como legítimos dueños puedan acceder en cualquier momento en la casa con ayuda de cerrajero si era necesario y sin que nadie les pueda hacer reproche alguno, como en efecto hicieron para efectos de la práctica de los dictámenes periciales; incluso la administradora del condominio, en su declaración12, fue enfática en afirmar que si los demandantes se hacen presentes en el inmueble, ninguna restricción tienen para el ingreso en cualquier momento, porque ellos figuran como propietarios. 4.
El acta de pre-entrega de 24 de marzo de 2016 suscrita por las partes13, es clara al anotar que el “comprador del inmueble arriba mencionado [aquí demandantes], hace constar que lo recibe a entera satisfacción y en perfecto estado de funcionamiento, con los servicios de Agua y Luz, que 11 Archivo multimedia 052, cuad. ppal. 1h28mm24ss archivo multimedia 052, cuad. ppal. 13 Folios 8 a 11, pdf 039, cuad. ppal. 12 11 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 cumplen con las especificaciones ofrecidas y declara haber recibido las llaves, el manual del usuario y todos los elementos que figuran en el inventario que hace parte integral de esta acta, la cual debidamente firmada por el comprador es señal de aceptación, según las siguientes consideraciones: 1.
En el momento de la entrega la constructora acepta las solicitudes de atención de posventas que se enumeren en los ítems relacionados en el inventario del inmueble es decir, que si hay alguna observación al inmueble esta se dejan consignadas en los adjuntos de este documento, firmados por el representante de la constructora y el propietario. 2.
Para efectos de garantías y sus vigencias, la promotora se acoge a lo estipulado en la norma legal vigente del país, en particular a lo establecido en la Ley 1480 del 2011, la cual actualiza el Estatuto del Consumidor Colombiano y en particular en lo establecido en el Artículo Octavo…, denominado Término de la garantía legal… (…) 5. Estos términos De garantía tienen vigencia desde el momento de suscripción de este documento aunque el inmueble no se habilite de forma inmediata”.
Dicho documento –se reitera– suscrito por los aquí demandantes, no fue tachado de falso, por el contrario, éstos reconocieron su contenido y la demandante Elianeth Aguilar Corradine especificó que hicieron de forma manuscrita las 13 anotaciones por defectos para que “se proceda a la corrección y así poder recibir a satisfacción”, puesto que encontraron problemas en la pintura general, techos, matas eugenias, humedades, botones del jacuzzi, rayones en el mármol de la cocina, entre otros más. 12 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 La anterior prueba corrobora con claridad que la controversia suscitada por la parte actora no es por falta de entrega del inmueble según el art. 1880 del C.C., sino por defectos en los acabados de la casa, que tal como advirtió el juez a quo en la sentencia apelada, corresponde a otro tipo de acción judicial como sería la de protección al consumidor para la reclamación de la garantía, que no la acción resolutoria planteada para este asunto. 5.
En consecuencia, explicada la normatividad aplicable tratándose de la entrega o tradición de bienes inmuebles, efectuado el análisis de las pretensiones de la demanda y los hechos evidenciados en el proceso, no otra podía ser la decisión del a-quo que denegar la totalidad de las pretensiones, sin que los demás reparos de apelación alegados por la parte actora permitan adoptar una determinación diferente, puesto que los pormenores de si las llaves de la casa estaban o no a disposición de los demandantes, o si debían recogerlas en las oficinas de la Constructora en Bogotá, o que era obligación de esta última designar a una persona para que se reuniera con ellos presencialmente en el inmueble para que de manera formal se realizara la entrega a entera satisfacción, son cuestiones que tal vez podrían tener cabida o trascendencia si se tratara de un bien mueble en los términos del art. 754 del C.C., mas no cuando se relaciona un bien inmueble cuya régimen legal para la entrega o tradición tiene especiales connotaciones según fue explicado. 6.
En conclusión, se confirmará la sentencia apelada y se condenará en costas de segunda instancia a la parte apelante (art. 365, numeral 3º, Cgp). DECISIÓN 13 14 Apelación sentencia 11001 31 03 001 2022 00252 01 Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia apelada, proferida el 25 de octubre de 2024 por el Juzgado 1º Civil del Circuito.
Se condena en costas de segunda instancia de la parte apelante. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho la suma de $2.000.000. Liquídense (art. 366 del Cgp).
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 001 2022 00252 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 25a596c299e856aad6c0c45914fcd36e64125172098fc9d738211dd3702962ee Documento generado en 08/07/2025 03:47:14 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica