auto — Tribunal Superior de Tunja

REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DE BOYACÁ TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA SALA CIVIL – FAMILIA BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado Sustanciador Caso: 2025-00101 TIPO DE PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ---------------------------------------------Demandante: ACTIVA INC S.A.S. VS Demandado: CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A -------------------------------------------- Proyecto de decisión discutido y aprobado a través de medios virtuales, en sesión del 10 de septiembre de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 2° del artículo 2 Acuerdo PCSJA22-11972. 1 Rad. 2ª Inst: 15469-31-03-001-2022-00161-01 Tunja, veintidós (22) de septiembre de dos mil veinticinco (2025).

I. ASUNTO PARA RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia del dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024) por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, con fundamento en los siguientes: II.

HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES LA DEMANDA: A través de apoderado judicial, ACTIVA INC. S.A.S. presenta demanda declarativa de resolución de contrato de arrendamiento en contra del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S., bajo la siguiente situación fáctica: Refiere la demandante que, en calidad de arrendataria, celebró contrato de arrendamiento con el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S. el 29 de agosto del año 2021.

El objeto del contrato referido se circunscribió a que el arrendatario (CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S.), le permitiera a la arrendadora (ACTIVA INC S.A.S.) el uso, goce y disfrute de la totalidad de un inmueble ubicado en el km 06 vía Moniquirá – Barbosa en la vereda San Vicente del municipio de Moniquirá, denominado CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO con número de matrícula inmobiliaria 083-9388, cuya área, cabida, colindantes, linderos generales y particulares se encuentran establecidos en la escritura pública No. 642 de fecha 7 de octubre de 1983 de la Notaría Primera de Moniquirá. Se dice que las partes contractuales acordaron que la destinación del inmueble sería para el funcionamiento de un establecimiento de comercio, en el cual se desarrollarían actividades de hotelería, turismo, recreación, eventos, bar y restaurantes y las demás que de la actividad hotelera se desprendieran.

En ese orden de ideas, pactaron como precio del canon de arrendamiento la suma de $4.000.000, pagaderos los primeros 8 días de cada mes vencido, incluyendo el respectivo IVA y reajustándose año por año según el incide de precios al consumidor. El pago se haría a una cuenta corriente a nombre del arrendador. 2 Por otro lado, se pactó como duración del contrato 88 meses contados a partir del 1 del mes de octubre de 2021 y hasta el 31 de enero de 2029, prorrogable automáticamente por el término del contrato inicial.

Dice la parte demandante que realizó inversiones al inmueble por un valor de $316.994.749, las cuales se formalizaron en el contrato y fueron aceptadas por los contratantes. Se queja porque ACTIVA INC S.A.S., a la fecha de presentación de la demanda, ha cumplido todas y cada una de sus obligaciones contractuales, caso contrario del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S., quien no ha: - Facturado por conceptos de arrendamiento desde el 9 de enero de 2022 hasta la fecha, lo que pone en riesgo a la demandante de sanciones tributarias, multas y demás (cláusula octava numeral 7 y vigésima primera del contrato). - Pagado el 50% del valor total de póliza de seguros todo riesgo No. 446601 obtenida en Liberty Seguros el día 17 de marzo de 2022, que corresponde a la suma de $711.979, con el fin de mitigar riesgos y/o daños que se pudieran ocasionar en el inmueble objeto del contrato (cláusula décimo sexta), la cual fue pagada en su totalidad por la demandante.

Advierte la convocante que, de conformidad al pacto contractual, se dispuso que si el arrendador incumplía alguna de las obligaciones pactadas en el contrato, se vería obligado a devolver las inversiones realizadas en el inmueble a la arrendataria, para tal fin se consignó en la cláusula penal vigésimo octava la suma de $316.994.749. Indica que por lo anterior se han hecho varios requerimientos al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. para el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, pero se ha negado rotundamente a su cumplimiento, poniéndola en riesgo a sanciones tributarias y demás. De igual forma, refiere que con la actitud intransigente y desconsiderada del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. se ha impedido buscar una salida justa con el objeto de salvar su patrimonio económico.

El 19 de mayo de 2022 agotaron la conciliación como requisito de procedibilidad en la Cámara de Comercio de Tunja. 3 Así las cosas, solicita que: i) Se declare que entre ACTIVA INC. S.A.S. y el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. se celebró contrato de arrendamiento de fecha 29 de agosto de 2021 respecto al uso, goce y disfrute de la totalidad de un inmueble ubicado en el km 06 vía Moniquirá – Barbosa en la vereda San Vicente del municipio de Moniquirá, denominado CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO con número de matrícula inmobiliaria 0839388, cuya área, cabida, colindantes, linderos generales y particulares se encuentran establecidos en la escritura pública No. 642 de fecha 7 de octubre de 1983 de la Notaría Primera de Moniquirá; ii) se declare que el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. incumplió con las obligaciones contendidas en la cláusula octava numeral 7, vigésima primera y décimo sexta del contrato celebrado; iii) se declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 29 de agosto de 2021 entre las partes; iv) se declare que el demandado adeuda a la demandante la suma de $711.979, por el valor correspondiente al 50% del valor total de la póliza de seguros todo riesgo No. 446601 obtenida en Liberty Seguros el día 17 de marzo de 2022; v) se condene al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. a pagar a ACTIVA INC S.A.S la suma de $316.994.749, correspondientes a las inversiones realizadas en el inmueble objeto del contrato, pactadas en la cláusula penal decima octava del contrato; vi) se condene a la demandada a pagar a la demandante la suma de $711.979, correspondientes al 50% del valor total de la póliza de seguros todo riesgo No. 446601 obtenida en Liberty Seguros el día 17 de marzo de 2022; vii) se condene a la demanda a pagar las costas, agencias en derecho y demás gastos que surjan con la presentación de la demanda.

ACTUACIÓN PROCESAL PRIMERA INSTANCIA En un inició la demanda correspondió al JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA, sin embargo, por auto del 11 de agosto de 2022, resolvió rechazarla y remitirla al JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ. Allegadas las diligencias a la sede judicial anteriormente referida, por auto del 30 de agosto de 2022 se admitió la demanda declarativa de la referencia y se tomaron otras determinaciones.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO El CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. concurrió al proceso para presentar contestación a la demanda y oponerse a las pretensiones elevadas en su contra, para lo cual formuló las siguientes excepciones de mérito: 4 «CONTRATO NO CUMPLIDO»: Señaló que no se podía considerar que había incumplido el contrato objeto de la demanda, ya que a lo largo de la relación contractual, es decir desde la celebración del contrato de arriendo de fecha 28 de enero de 2019, se podía evidenciar que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, circunstancia diferente era que el referenciado contrato había sido sustraído abruptamente por un segundo contrato materia de litis, además de que la demandante nunca cumplió con su obligación de aportar póliza tal como lo señalaba la cláusula decima novena del documento en mención, expresó que si bien en un primer momento no se canceló el 50% de la póliza No. 446601, ello se debió a que la beneficiaria era la misma demandante y quien debía de realizar todas las gestiones para su compra y actualización, para posteriormente solicitar a su representada el reembolso del dinero correspondiente al 50% al que estaba comprometido, situación que no aconteció. Por otro lado, adujo que con respecto a la expedición de las facturas, dijo que ya realizó todas las gestiones correspondientes ante la DIAN para su expedición y declaración. «FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA»: Refirió que en la presente causa el incumplimiento no había sido reciproco, ya que recaía exclusivamente sobre la demandante en la falta de pago de la póliza para garantizar los cánones de arrendamiento.

Manifestó que si ha cancelado el 50% del valor de la póliza tantas veces referencias por la suma de $711.949 y señalada en los dos contratos y que después del pago se lograba demostrar que no ha disminuido considerablemente el patrimonio de la demandante, ni mucho menos que fuera puesto en peligro o riesgo inminente, caso contrario que sí aconteció con su patrimonio hasta el día de hoy, con el riesgo inminente de perderlo y llevar a la sociedad a una liquidación forzosa.

Así las cosas, dijo que no se podía solicitar el cumplimiento del contrato, cuando la demandante fue quien en primer lugar incumplió sus obligaciones. «PROHIBICIÓN LEGAL DE SOLICITAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN Y EL PAGO DE LA CLÁUSULA PENAL»: Explicó que la excepción se encontraba consagrada en el artículo 1594 del Código Civil, el cual señalaba que el acreedor no podía pedir al tiempo la obligación principal junto con la pena, sino cualquiera de las dos a su arbitrio salvo que se indicara expresamente en el contrato que la pena sería exigible en caso de simple retardo.

Así las cosas, dijo que no podía la parte demandante exigir el pago de la cláusula penal en conjunto con el cumplimiento de la obligación. Expuso que, de conformidad con el artículo 1609 del Código Civil, mientras un contratante no haya cumplido con sus obligaciones en la forma y tiempo debidos, no podía considerarse que el otro contratante se encontraba en mora dejando de cumplir lo pactado.

Y que, una vez se constituye en mora al deudor, suponiendo el 5 cumplimiento de las obligaciones por parte del acreedor, solo podría elegirse entre solicitar el cumplimiento o la cláusula penal. Concluyó que en el presente caso no se podía exigir la cláusula penal porque, además de ser supremamente exagerada, no daba lugar a su exigibilidad. «TEMERIDAD Y MALA FE»: Alegó que la conducta desplegada por la demandante a lo largo de la relación negocial había demostrado un carácter carente de buena fe, ya que sin tener en cuenta el acta No. 001 del 14 de agosto de 2020, se celebró un nuevo contrato de arriendo que iba en detrimento de sus intereses, pretendiendo hoy exigir el pago de una cláusula penal por un supuesto incumplimiento que supuestamente había causado un detrimento patrimonial a la demandante que nunca ha existido, además de que con la contestación de la demanda se lograba demostrar que se sanearon dichos incumplimientos de obligaciones de carácter subsidiario.

Dijo que lo anterior evidenciaba un actuar desleal por parte de la demandante, quien aducía que haber realizado inversiones autorizadas sin demostrarlo. Recalcó que saltaba a la vista la intención desmedida de la demandante, en primer lugar, procurando dejar sin efectos legales el contrato de arriendo de fecha 28 de enero de 2019 y, en segundo lugar, celebrando el contrato materia de litis con vicios en su consentimiento.

Agregó que la demandante no presentó fórmula de arreglo en la diligencia de conciliación, motivo por el cual se dio por fracasada y que demostraba que su único interés era exigir el pago de la cláusula penal, en un claro abuso del derecho. Alegó que era clara la malintencionada conducta desplegada por la demandante en procurar a toda costa anular y dejar sin efecto el primer contrato de arriendo, a sabiendas en el acta No. 14 del de agosto de 2020 se estipuló que cualquier modificación del mismo se realizaría a través de OTROSÍ, condición que no fue cumplida por la demandante ni tampoco por la gerente para ese entonces, señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO.

De igual manera, expresó que no se podía olvidar que el acta de reunión ordinaria de la junta directiva No. 027 del 12 de agosto del 2021 en su No. 4 decisión a tomar sobre el CRT: «Literal c) las inversiones que se hagan, primero se consulta con la junta directiva y se ve si son necesarias. d) se debe pactar un otrosí. (…) “el presidente dice que el otro si debe quedar muy claro en todo el conjunto para no tener inconvenientes en el futuro…”».

Por ese sendero, dijo que se desconocía el acta No. 024 del 18 de febrero de 2021 No. 3 sobre enviar una carta para citarlos y para redactar un otrosí además de aclarar los siguientes puntos No. 4 «propuesta para otrosí general del contrato de arrendamiento con ACTIVA INC SAS … la junta directiva nombro a una comisión … Para todo lo pertinente al otrosí»´. 6 Advirtió que a través del correo electrónico del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO del 16 de junio de 2021, se envió a la gerente de ese entonces un requerimiento a la arrendataria (ACTIVA INC S.A.S.), para informarle que se encontraba en mora en el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2021, para lo cual la arrendataria mediante correo electrónico, dio contestación al oficio referenciado, justificando su no pago, acogiéndose al Acta No. 001 del 2020, manifestando que no cancelaría hasta tanto durara la emergencia COVID-19, acogiéndose a lo pactado, por lo que era conveniente realizar una novación al contrato para evadir dichos pagos en mora, falta de compromiso y obligatoriedad contractual, por lo que no era cierto que hubiere cumplido a cabalidad con todas sus obligaciones.

Alegó que lo anterior evidenciaba que la demandante actuó de forma abusiva o con posición dominante o de superioridad, el hecho de que la demandante hubiere redactado el contrato materia de la litis a su propio beneficio era un abuso, pues lo hacía con fin ilegitimo, con motivos serios y determinados, en protección a sus intereses económicos, que nunca fueron amenazados.

Señaló que, de conformidad con el artículo 79 del C.G.P., la demanda verbal de la referencia carecía de fundamento, porque la parte demandante obraba de mala fe para hacerse a un dinero a título de cláusula penal dentro de un contrato de arriendo que estaba en entredicho su legitimidad, y que pretendía que le fuera cancelado por unas supuestas inversiones que no se demostraron, desplegando su deshonestidad, mala fe y en forma temeraria la elaboración de un contrato de arriendo, con el único fin de dejar sin efectos el primer contrato celebrado, modificando de manera tajante y que buscaba favorecer en su contenido los intereses del arrendatario, vulnerando los derechos que en esencia le correspondía al arrendador y que en últimas lo que buscó fue su detrimento patrimonial.

De igual forma, refirió que la parte demandante actuaba de mala fe, al no nombrar el primer contrato que en ningún punto de vista le convenía y, por otro lado, en la firma autenticada del contrato materia de litis, un mes después de su elaboración y con autenticación en una ciudad diferente a donde fue elaborado, pero que se notaba el mal proceder de la demandante al querer enriquecerse sin justa causa al querer aprovecharse de un dinero que en esencia no estaba llamado a exigir. «BUENA FE DEL DEMANDADO»: Manifestó que siempre ha tenido el ánimo de cumplir con su obligación contractual, pero no sin poner en riesgo su patrimonio, motivo por el cual acudió ante el centro de conciliación de la Cámara de Comercio en calidad de convocante, para dirimir el conflicto en primera instancia, la cual resultó fracasada y que fue donde la demandante se 7 valió de artimañas para instaurar la correspondiente acción, haciéndola ver como faltante de sus obligaciones, no observando que ella ha incumplido en gran manera sus obligaciones, entre ellas, no aportar póliza que garantizara el pago del canon de arrendamiento, según lo señalado en el contrato de fecha 29 de enero de 2019, y no cancelando los cánones de arriendo de 6 meses del año 2021. «MUTUO DISENSO TÁCITO»: Alegó que en el presente caso se configuró un mutuo disenso tácito, pues al momento de celebrar el contrato materia de la litis, sin el consentimiento de la junta directiva del centro recreacional el TRIUNFO S.A. destacando que en acta del 1 de agosto de 2020 la demandante procuró a toda costa anular el contrato celebrado el 28 de enero de 2019 debidamente avalado y aprobado, acto seguido no existió ánimo conciliatorio, demostrando así no tener interés en la celebración o adecuación de un nuevo contrato, buscando así netamente un interés económico al presentar la acción de la referencia, en aras de incrementar su patrimonio de forma injustificada y fraudulenta.

Mencionó que durante casi dos años la demandante abandonó toda intención de cumplir con el contrato celebrado el día 28 de enero de 2019, pues a sabiendas que tenía una obligación pendiente, esperó hasta celebrar el segundo contrato favoreciendo sus intereses contractuales en calidad de arrendatario, lo cual se venía consumado hasta la radicación de la presente demanda para demostrar un supuesto incumplimiento única y exclusivamente de su parte. «PAGO DE LA OBLIGACIÓN»: Puso de presente comprobante de solicitud junto con transacción recepción de pago por valor de $720.378, a nombre del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. a favor del JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ con destino al proceso 15469310300120220016100, según se había acordado de manera verbal por las partes desde el inicio donde se adquirió la póliza No. 446601 expedida por Liberty Seguros sucursal Tunja.

Lo anterior, manifestó, demostraba el cumplimiento, por lo que se debía desestimar la pretensión y declaración No. 3 y 4 y que, por obvias razones, desestimar las condenatorias No. 1, 3 y 4. Por otro lado, señaló que allegaba certificación emitida por la revisora fiscal, con el fin de informar que se están gestionando ante la DIAN todos los actos concernientes para la expedición de las facturas electrónicas. «COBRO DE LO NO DEBIDO»: Expresó que no adeudaba dinero alguno a la demandante por concepto de cláusula penal, por lo que se estaba pretendiendo el cobro de lo no debido, ya que no podía adeudarse suma alguna cuando no se 8 recibía a cambio beneficio alguno o pero se evidenciaba la mala fe cuando se pretendía cobrar un dinero a título de condena y reiteró que se aportaba copia de la consignación por el valor de la póliza de seguro No. 446601. «ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA»: Adujo que como quiera que la parte demandante pretendía hacerse a un dinero extra que no era de su propiedad, carecía de causa, el cobro de lo no debido, acrecentando su patrimonio a su costa ilícitamente y sin justa causa, haciendo efectiva una cláusula penal que, además de ser desproporcionada, era ilegítima, buscando ocasionar una lesión enorme en su patrimonio, a sabiendas de que el daño ya había sido reparado y que nunca se puso en riesgo el patrimonio de la demandante, como tampoco fue sujeto de alguna sanción o multa por parte de la DIAN, como de manera temeraria se esgrimía en el escrito de demanda.

Aludió que ha sido ella quien ha sufrido detrimento patrimonial, con el actuar temerario de la demandante, tal como se constataba con la certificación junto con su estado financiero del año 2021, expedida por el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO a través de su revisora fiscal. «FALTA DE REQUISITOS FORMALES PARA QUE EL DOCUMENTO BASE DE DECLARACIÓN OBLIGUE AL DEMANDADO»: Refirió que de acuerdo al artículo 1524 del Código Civil, el motivo o la causa que dio origen al contrato materia de litis fue la autorización dada por el comité ejecutivo del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, mediante acta No. 001 del 14 de agosto de 2020, acta al cual las partes tuvieron pleno conocimiento, en especial la señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO, quien para ese entonces ostentaba la calidad de gerente, para que negociara los términos del pago del canon de arrendamiento, conforme al contrato celebrado el día 28 de enero de 2019, mediante la suspensión de la actividad hotelera por temas de COVID-19, ya conocidos por todos, orden que no había sido acatada por la mencionada gerente, realizando actividades no autorizadas, conforme lo señalaban los estatutos que regían los designios de la entidad y de la cual había sacado gran provecho la demandante, pretendiendo de mala fe el cobro de una suma de dinero de $316.994.749 a título de condena por concepto de cláusula penal, con el único fin de incrementar su patrimonio de forma injustificada y con dolo, contrato que no se podía tener como lícito.

En ese orden de ideas, expuso que el no cumplimiento de lo pactado en el Acta No. 001 del 14 de agosto de 2020, conforme a los dos contratos de arriendo, se podía observar que el segundo materia de la litis iba en contravía de las buenas costumbres mercantiles, toda vez que se podía observar a simple vista la desproporción injustificada con respecto a las sumas allí indicadas, entre estas la 9 disminución del canon de arrendamiento, el valor y tasación de la cláusula penal, elementos que eran más que suficientes para declarar la nulidad del contrato materia de la litis y, en su defecto, declarar vigente el contrato de fecha 28 de enero de 2019. «GENÉRICA»: Solicitó que se declararan probadas las excepciones que resultaran probadas dentro del presente proceso, conforme lo reglado en el C.G.P. «EXISTENCIA DE CLÁUSULAS EXORBITANTES O ABUSIVAS, Y/O ABUSO DEL DERECHO» Refirió que en la presente causa se podía ver que la parte demandante, con cláusulas predispuestas o condiciones generales señaladas en el contrato materia de la litis, le había generado riesgo típico en la redacción del contenido del contrato.

Conforme a lo anterior, señaló que en el contrato de arriendo del 29 de agosto de 2021 no se podían desconocer normas de interés general, en las cuales se prohibía claramente la estipulación de cláusulas que favorecieran de manera exorbitante a una parte en detrimento de la otra, afectando el equilibrio contractual, dando lugar a una situación de abuso de posición dominante.

En lo que concernía a las estipulaciones que exoneraban a la demandante de responsabilidad en relación con lo estipulado en el primer contrato, estimó que las mismas también debían someterse a la regla de igualdad contractual, es decir, no se podía escapar al análisis su carácter de abusivas, toda vez que si dichas cláusulas liberaban de responsabilidad a la demandante en desarrollo del contrato y cumplimiento, lograron causar una desigualdad injustificada en la exigibilidad del cumplimiento contrato y, por ende, comportar un desequilibrio ilegítimo en perjuicio de sus derechos como aconteció. Argumentó que las condiciones jurídicas del contrato no son tomadas en consideración, porque en la mayoría de los casos no se conocen e, incluso cuando se conocían, su carácter de secundario o accesorio no podían fundamentar una supuesta relación contractual.

Tal circunstancia, manifestó, fue aprovechada por la demandante, para imponer el contenido contractual que más le favoreció a sus intereses, perdiéndose entonces autonomía en la voluntad contractual, ya que era un contrato que atendió única y exclusivamente la sola voluntad de la demandante. En ese orden de ideas, reiteró que el contrato: i) fue elaborado y firmado sin el consentimiento de la junta directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.; ii) tenía una cláusula penal que favorecía exclusivamente al arrendatario; iii) la resolución del contrato por otras causales sin necesidad de declaración judicial y justicia propia mano por el arrendatario al apropiarse de 10 los dineros de manera directa, descontar inversiones, indemnizaciones, etc; iv) cambiar o variar el canon de arriendo y toda serie de «artimañas» contractuales para hacer cumplir la cláusula penal, sin que le ocurriera responsabilidad al arrendatario.

Expresó que las cláusulas que consideraba exorbitantes y abusivas en derecho eran la segunda, quinta, séptima, octava, decima quinta, decima octava, decima novena, vigésima novena, entre otras. Por otro lado, adujo que el proceso de celebración del contrato materia de litis no se ajustaba a los parámetros comunes de quienes ejercían la misma actividad, la cual era el fruto del arraigo común y la experiencia, práctica y costumbres, que tenían toda justificación en el marco de los principios contractuales y legales. «INEXISTENCIA DE AUTORIZACIÓN PARA DESCUENTO»: Manifestó que su gerente, sin mediar autorización alguna con complicidad de la demandante, decidieron firmar un contrato leonino con cláusulas abusivas y exorbitantes, donde le entregaba todas las facultades de resolución de contrato, de aplicación de penas y multas y descuentos, al arrendatario (demandante), quien pretendía legalizar la relación contractual en violación a todas las normas constitucionales, legales y de acceso a la justicia. Señaló que la mayoría de las cláusulas contenidas en el contrato del día 29 de agosto de 2021 eran abusivas y lesionaban el derecho de su representada, ante la falta de existencia de reciprocidad contractual con relación al primer contrato de arriendo celebrado el día 28 de enero de 2019.

Expuso que las cláusulas que en el contrato prevean que el arrendatario podía retener, exigir del arrendador ciertas cantidades entregadas por conceptos de inversiones, al igual que aquella que previera que en caso de resolución, el arrendatario podía retener en concepto de penalización por incumplimiento las cantidades que hasta ese momento hubieren sido satisfechas por el arrendatario por concepto de mejoras, inversiones u otras similares, al igual que la disminución tajante del canon de arrendamiento, eran abusivas y generaban un desequilibrio contractual.

Señaló que no podía autorizar voluntariamente que se le resquebrajaran sus derechos a favor de la demandante, quien había obrado de mala fe y en su perjuicio. Por lo anterior, solicitó que se declarara la nulidad del contrato materia de la litis y en su defecto se continuara vigente el contrato del 28 de enero de 2019. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA ROSA MARÍA MEDINA BELLO Concurrió al trámite para admitir las pretensiones declarativas y atenerse a lo probado frente a las condenatorios, además, propuso las excepciones de mérito que denominó: 11 «CUMPLIMIENTO DE FUNCIONES DE LA GERENCIA DE ACUERDO A LAS FACULTADES ESTABLECIDAS EN ESTATUTOS Y EN PLENA CONCORDANCIA DE LA JUNTA DIRECTIVA Y LAS FACULTADES ESTABLECIDAS EN LOS ESTATUTOS DEL CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO»: Expresó que fungió como gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO en el periodo comprendido entre el 1 de febrero de 2017 al 30 de enero de 2022, en el cual desarrolló sus funciones ajustadas a la ley.

Refirió que la firma del contrato con ACTIVA INC S.A.S. estaba investida de total legalidad, ya que lo suscribió con plenas facultades y dentro de los parámetros de equilibrio contractual. «INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD Y DE OBLIGACIONES INDEMNIZATORIAS POR PARTE DEL LITIS CONSORTE NECESARIO»: Manifestó que su responsabilidad se limitó únicamente al cumplimiento de sus funciones y que nunca actúo como persona natural, ya que todas las diligencias tendientes a suscribir el contrato de arrendamiento, fueron encargos ordenados por actas de la administración y en el cumplimiento de funciones como gerente, situación que impedía endilgarle responsabilidad solidaria, porque en su momento hacía parte de la junta de administración del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. «CONTRATO DE TRABAJO CON EL CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO»: Adujo que fue vinculada por contrato laboral con el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. como gerente de esa empresa, para el periodo comprendido entre el 1 de febrero de 2017 al 30 de enero de 2022, recibía un salario, cumplía un horario, estaba subordinada y desempeñaba una labor designada por la junta directiva y los respectivos estatutos, por lo que todas sus funciones las realizó en el desarrollo de su vínculo laboral, fueron ordenadas por su empleador.

Alegó que el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO quería evadir su responsabilidad contractual desviando el verdadero origen del incumplimiento de sus obligaciones contractuales con ACTIVA INC S.A.S., delegando esa responsabilidad a la gerente, cuando estaba simplemente subordinada a las órdenes de su empleador e informó las irregularidades en desarrollo contractual. «INEXISTENCIA DE LITIS CONSORTE NECESARIO»: Alegó que no celebró contrato de arrendamiento como persona natural y de manera directa como ACTIVA INC S.A.S., pues en su momento lo hizo en subordinación en su cargo como gerente, por lo que no es una persona indispensable y necesaria para emitir sentencia, ya que en el trámite procesal su vinculación debía ser como 12 testigo de los hechos en que se realizó el contrato de arrendamiento y no como una parte procesal. «EXCEPCIÓN GENÉRICA».

ACTUACIONES DEMANDA POSTERIORES A LA ADMISIÓN DE LA Por proveído del 17 de enero de 2023, el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ fijó como fecha para llevar a cabo la audiencia de la que trata el artículo 372 del C.G.P., para el día 21 de abril de 2023. En ese orden de ideas, en audiencia del 21 de abril de 2023 se decretaron las pruebas oportunamente allegadas y se agotaron las etapas de las que trata el artículo 372 del C.G.P. Por otra parte, por auto del 16 de noviembre de 2023 se ordenó integrar litisconsorcio necesario con la representante legal del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO, quien había suscrito el contrato de arrendamiento con la demandante, con el fin de que integrara la parte pasiva, para lo cual se dispuso su notificación personal y corrérsele traslado de la demanda y sus anexos por el término de 20 días.

PRUEBAS PARTE DEMANDANTE Documentales 1. Contrato de arrendamiento de fecha 29 de agosto de 2021. 2. Factura electrónica de venta FPO-6359954 de fecha 20 de marzo de 2022. 3. Póliza de seguros No. 446601 de fecha 17 de marzo de 2022. 4. Constancia de pago de arrendamiento de mes de octubre del año 2021. 5. Constancia de pago de arrendamiento del mes de noviembre del año 2021. 6.

Constancia de pago de canon de arrendamiento del mes de diciembre del año 2021. 7. Constancia de pago de canon de arrendamiento del mes de enero del año 2022. 8. Comunicado hecho al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO de fecha 18 de febrero de 2022 de cotización de pre renovación de póliza y formulario solicitado por la aseguradora. 13 9. Requerimientos de fecha 28 de octubre de 2022 hechos al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 10.

Constancia de pago de arrendamiento del mes de febrero del año 2022. 11. Requerimiento de fecha 7 de marzo de 2022 hecho al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, solicitando documentos pedidos por la aseguradora Liberty Seguros S.A. 12. Constancia de pago de arrendamiento del mes de marzo de 2022. 13. Constancia de pago de arrendamiento del mes de abril de 2022. 14.

Constancia de pago de arrendamiento del mes de junio de 2022. 15. Constancia de pago de arrendamiento del mes de julio de 2022. 16. Escritura pública No. 1267 del 18 de julio de 2007 de la Notaría Primera de la ciudad de Sogamoso. 17. Escritura pública No. 642 de fecha 7 de octubre de 1983 de la Notaría Primera de Moniquirá. 18. Certificado de libertad y tradición de la matrícula inmobiliaria No. 083-9388 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Moniquirá. 19.

Certificado de existencia y representación legal de ACTIVA INC S.A.S. 20. Certificado de existencia y representación legal del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 21. Certificación de conciliación fallida celebrada el 19 de mayo de 2022 ante la Cámara de Comercio de Tunja. 22. Cédula de ciudadanía de la representante legal de ACTIVA INC S.A.S. 23.

Informe primero 90 días del contrato de arrendamiento de fecha 13 de mayo de 2019. 24. Acta de contrato de arrendamiento del 30 de junio de 2019. 25. Otrosí número 3 del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. 26. Requerimiento de fecha 15 de noviembre del año 2019 de ACTIVA INC S.A.S. a la gerencia del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 27.

Solicitud del 20 de agosto de 2020, para verificación de inversiones realizadas por ACTIVA INS S.A.S. al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 28. Solicitud de 17 de noviembre de 2020, para verificación y revisión de inversiones realizada por ACTIVA S.A.S. al CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 29. Guía de la empresa Interrapidísimo de recibido 18 de noviembre de 2020. 30.

Requerimiento del 14 de enero del año 2021 de ACTIVA INC S.A.S. a la Gerencia del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO para la expedición de facturación. 31. Requerimiento del 25 de enero del año 2021 de ACTIVA INC S.A.S. a la Gerencia del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO para tratar reconocimiento de inversiones, la expedición de facturación, entre otros. 14 32.

Acta de visita e inspección No. 006 de fecha 6 de febrero de 2021, entre ACTIVA INC S.A.S. y delegados del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, para tratar asuntos de reconocimiento de inversiones, la expedición de facturación del canon de arrendamiento, etc. 33. Acta de reunión extraordinaria de la junta directiva No. 024 de 2021. 34. Acta de reunión ordinaria No. 026 del 2021 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 35.

Requerimiento del 6 de abril de 2021. 36. Póliza No. 446601 de Liberty Seguros. 37. Memorial del 6 de abril de 2021, solicitando la emisión de facturas y determinado canon de arrendamiento por el COVID19. 38. Requerimiento del 19 de abril de 2021. 39. Constancia empresa Servientrega de envío de requerimiento. 40. Requerimiento del 21 de abril de 2021 para el pago del 50% de la póliza. 41.

Constancia de imposibilidad de conciliación No. 5120 de la Cámara de Comercio de Tunja. 42. Acta de reunión ordinaria de junta directiva No. 027 de 2021 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 43. Estados financieros del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO correspondiente al año 2021. 44. Salvedades a los estados financieros de la demandada correspondientes al año 2021. 45.

Recibos de pago de canon de arrendamiento. 46. Acta de informe y aprobación de inversiones y/o mejoras, realizadas por ACTIVA INC S.A.S. y aprobadas por el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S. 47. Póliza de seguros todo riesgo No. 446601. 48. Prueba pericial de las inversiones y/o mejoras realizadas al inmueble objeto de la demanda. Testimoniales - ROSA MARÍA MEDINA BELLO - SEGUNDO SERGIO MESA FIGUEREDO - JUAN ANDRÉS NIÑO PEÑALOSA - YULI CONSTANZA RIVERA BERREA - BLANCA LILIA BARRERA DE MESA PARTE DEMANDADA CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO Documentales 15 1.

Contrato de arrendamiento del día 28 de enero de 2019. 2. Acta de reunión de la junta directiva del 17 de febrero de 2020 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. con representante legal de ACTIVA INC S.A.S. 3. Acta de reunión ordinaria de junta directiva No. 021 del 10 de agosto de 2020 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 4. Acta de acuerdo No. 0001 del 14 de agosto del 2020, celebrado entre el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. y ACTIVA INC S.A.S. 5.

Requerimiento de junio de 2021 por parte del CENTRO RECREACIONAL DEL TRIUNFO. 6. Contestación requerimiento de fecha 18 de junio de 2021 por ACTIVA INC S.A.S. 7. Acta de reunión ordinaria de junta directiva No. 024 del 18 de febrero del 2021 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 8. Acta de reunión ordinaria junta directiva No. 027 de fecha 12 de agosto de 2021 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 9.

Novación al contrato de arriendo del predio denominado CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 10. Acta de reunión ordinaria de junta directiva No. 028 del 4 de octubre de 2021. 11. Acta de reunión ordinaria de junta directiva No. 029 del 11 de octubre de 2021. 12. Oficio de fecha 20 de octubre de 2021 a la gerente ROSA MARÍA MEDINA BELLO. 13. Acta de reunión extraordinaria de junta directiva de fecha 22 de octubre de 2021 del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. 14.

Escritura pública No. 1267 del 18 de julio de 2007 de la Notaría Primera de Sogamoso. 15. Constancia de no acuerdo No. 5224 del 13 de mayo de 2022, expedida por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Tunja. 16. Certificado de existencia y representación legal del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. de fecha 20 de mayo del 2022. 17.

Registro civil de defunción. 18. Depósito judicial y recepción de pago. 19. Certificaciones expedidas por la revisora fiscal del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. Testimoniales - GERSAN ESTUPIÑÁN RINCÓN - DIÓGENES CÁRDENAS VERDUGO - ÁLVARO LLANOS NIÑO 16 Interrogatorio de parte - Representante legal de ACTIVA INS S.A.S. PRUEBAS DEMANDADA ROSA MARÍA MEDINA BELLO Documentales 1.

Contratos de trabajo a término indefinido. 2. Carta de terminación del contrato de trabajo de fecha 17 de diciembre de 2021. Interrogatorio de parte - Representante legal del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO. - Representante legal de ACTIVA INC S.A.S. LA SENTENCIA APELADA. El JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE CHIQUINQUIRÁ, por sentencia del 16 de diciembre de 2024, resolvió: «PRIMERO: Declarar que entre el demandante como arrendatario y la entidad demandada como arrendadora existe un contrato de arrendamiento del 29 de agosto del 2021, respecto del uso, goce y disfrute del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 083-9388.

SEGUNDO: Declarar que la entidad demandada, esto es, el arrendador CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO incumplió con la cláusula octava, numeral noveno y veintiuno del contrato, por no realizar las facturaciones por concepto de arrendamiento e igualmente incumplió con la cláusula dieciséis al no cancelar el 50% del valor de la póliza de seguro.

TERCERO: Declara la terminación del contrato de arrendamiento mencionada en el numeral primero.

CUARTO: Condenar a la entidad aquí demandada a cancelar como cláusula penal la suma de $316.994.749, correspondientes a las inversiones realizadas en el inmueble por parte de la entidad aquí demandante. Igualmente, se condena al pago de $711.979 pesos, correspondiente al 50% de la póliza de seguro.». 17 Para tomar las anteriores determinaciones, el a quo entró a analizar en primera medida el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, el cual consistía en que el arrendador, es decir el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, concedía el uso, goce y disfrute de la totalidad de un inmueble ubicado en el kilómetro 6 vía Moniquirá - Barbosa, vereda San Vicente Bajo del municipio de Moniquirá, a cambio de un canon de arrendamiento por un valor mensual de $4.000.000 a cargo del arrendatario, ACTIVA INC, precio que se reajustaría cada año según el IPC.

En ese orden de ideas, refirió que se estableció claramente lo que se iba a dar en uso y goce, así como lo que se iba a pagar por la contraprestación. Expresó que la parte demandada desconoce el contrato objeto de la demanda y que había un contrato que se había firmado anteriormente, pero por ciertos inconvenientes entre las partes empiezan a hacer unas negociaciones, por lo que surge el contrato del proceso, el cual, se alegaba en la contestación de la demanda, era nulo.

En ese orden de ideas, refirió la falladora que si bien quedó establecido con las pruebas allegas que el 28 de enero de 2019 se había firmado un contrato, en virtud de ciertas circunstancias que se presentaron, se nombró una comisión y se hace una novación, se deja sin efectos el contrato de la fecha referida y se hace una nueva contratación el 29 de agosto de 2021, el cual es el objeto del proceso.

Refirió que el testigo SEGUNDO SERGIO, quien formaba parte de la Junta Directiva del Centro Recreacional y había sido comisionado para solucionar los inconvenientes del contrato del 28 de enero de 2019, refirió que el canon establecido en el año aludido debió ser modificado en virtud de la pandemia y se presentaron problemas, por eso lo comisionaron.

Frente al nuevo contrato dijo que se hicieron unas variaciones, concretamente frente a unos bonos que tenía el centro Recreacional, los cuales se quitaron y además se varió el canon de arrendamiento. ACTIVA estaba pidiendo que le devolvieran las inversiones que habían realizado y no hubo forma de conciliar, lo que llevó a hacer un nuevo contrato.

En ese nuevo documento se modifica la cláusula penal, la anterior era de $30.000.000 por incumplimiento progresivamente, se quitó ese valor y se incluyó como cláusula penal las mejoras que había hecho ACTIVA, que recibió el CENTRO RECREACIONAL y que se encontraban en actas debidamente especificadas. Por otro lado, como el CENTRO RECREACIONAL no había hecho inversiones, se pactó que solo se iba a pagar de canon de arrendamiento el valor de $4.000.000. 18 Advirtió que el testigo declaró que la gerente sí estaba autorizada por los estatutos a realizar la negociación. También mencionó que la Junta Directiva le recomendó que hiciera todo lo posible para solucionar los inconvenientes que estaban teniendo y que como no había limitación, lo que realizaron fue la novación y un segundo contrato.

Manifestó la juzgadora que la anterior narración fue totalmente creíble, en la medida que fue dada por un miembro suplente de la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL, que participó durante las negociaciones con ACTIVA que concluyeron en el contrato de 2021, además que, al ser miembro de la junta directiva, no tenía un interés en afectar al CENTRO RECREACIONAL.

También trajo a colación la declaración de JUAN ANDRÉS NIÑO, primero refirió que fue tachado de sospechoso por ser esposo de la representante de ACTIVA, pero que su relato era coincidente con lo que mencionaron los otros declarantes y con la prueba documental que aparecía en el expediente. Él señaló que existía el contrato de 2019 y que se hizo una novación, por lo que surge el segundo contrato.

Ello debido a los inconvenientes en la ejecución del contrato de 2019, por lo que era necesario acudir a la justicia y eso se delegó en una comisión. Se indicó que la primera comisión estaba integrada por DIÓGENES y por el señor ESTUPIÑÁN, pero fueron insalvable las negociaciones, motivo por el cual se nombra una segunda comisión integrada por SERGIO SEGUNDO y la gerente.

Dijo que ese testigo refirió lo mismo que SERGIO SEGUNDO, es decir, se cambió el valor del canon, ya el CENTRO RECREACIONAL no seguía invirtiendo y se le pagaba un valor de $4.000.000, ya que el anterior canon era de $8.000.000. Sobre las mejoras, dijo que el predio no tenía condiciones idóneas para realizar el objeto de contrato, es decir, para actividades turísticas, por eso empezaron a realizar inversiones que el CENTRO RECREACIONAL recibió. Hubo una comisión integrada por DIÓGENES, GERSAN, ÁLVARO, la gerente, BLANCA, que era la secretaría, y ellos recibieron unas inversiones.

Después va BLANCA en otra comisión con ÁLVARO LLANOS y reciben, formalizan las inversiones en actas y a la que hace referencia la cláusula penal. Expresó entonces que, si bien se señaló de sospechoso el testigo en los alegatos de conclusión, coincidía con lo indicado por SEGUNDO SERGIO y con las actas allegadas como prueba relacionadas con las correspondientes inversiones y por medio de las cuales se facultó a la comisión conformada por SEGUNDO SERGIO y por la gerente. 19 Ahora, en cuanto a la testigo BLANCA BARRERA, indicó que ella fue directiva del CENTRO RECREACIONAL, para la época del contrato, se desempeñaba como secretaria.

Ella comentó lo mismo que los anteriores testigos, que se autorizó a la gerente ROSA MARÍA y a SEGUNDO SERGIO para que realizaran negociaciones con ACTIVA, las cuales culminan con el contrato del 29 de agosto de 2021. La testigo refirió que cuando el CENTRO RECREACIONAL se entera de la novación del contrato, DIÓGENES, el presidente, manifestó que no se tenía autorización para suscribir el contrato de 2021.

Dijo la testigo que no estaba de acuerdo con las manifestaciones hechas pro DIÓGENES, porque la autorización había quedado plena, abierta, en ningún momento se limitaron para no realizar una nueva contratación, tenían plenas facultades para solucionar el inconveniente que se tenía con ACTIVA y el CENTRO RECREACIONAL, precisamente con ocasión al primer contrato.

De igual forma reiteró que la cláusula penal lo que hizo fue incluir el valor de las mejoras que daban alrededor de $316.000.000, que cogieron las actas, hicieron la sumatoria y así salió dicho valor. Por ese sendero, dijo que las inversiones realizadas quedaron en actas de entrega. La testigo refirió que formó parte de la junta directiva desde 2017 y hasta febrero de 2023, por lo que, refirió la falladora, era una declarante de manera directa.

Por otro lado, refirió que DIÓGENES también hacía parte de la Junta Directiva del Centro Recreacional, quien comentó que el contrato del 2021 no tenía ningún tipo de validez de acuerdo a la Junta Directiva y a la Asamblea, porque no llenaban los requisitos de los estatutos. Además, refirió él, las normas de costumbre de la junta indicaban que se nombraba a una persona, se hacía una negociación, llevaban todos esos datos a la Junta Directiva y esta decidía si se aprobaba o no el contrato.

En ese punto, argumentó la falladora que conforme al artículo 178 del Código General del Proceso los usos y costumbres aplicables se debían acreditar con documento, copia de decisiones judiciales que demostraran su existencia y vigencia. Así las cosas, dijo el a quo que, en conjunto con los testimonios, esa norma que aducía DIÓGENES no aparecía probada.

Dijo que aunque él aportó en el interrogatorio un acta en donde se decía que para el contrato de 2018 se realizó eso, no daba realmente un convencimiento al despacho de que esa era una norma de costumbre del CENTRO RECREACIONAL, por el contrario, refirió, en los estatutos se establecía que se le daba facultades a la gerente, pero no se decía en ninguna de las funciones de la Junta Directiva o la Asamblea General, ni en las de la gerente, ni mucho menos existía artículo donde se estableciera que para efectos de contratación había que existir una convocatoria, hacer un borrador, simplemente aparecían los valores de los cuales la gerente podía contratar o no. 20 Señaló que DIÓGENES expuso que se bajó el precio del contrato de arrendamiento, que fue lo que ocasionó problemas al CENTRO RECREACIONAL porque le quitaron ingresos en su patrimonio.

Asimismo, el testigo dijo que la Junta Directiva en ningún momento autorizó ni a la comisión conformada por SEGUNDO SERGIO y la gerente para que realizaran un nuevo contrato, solamente para hacer conversaciones. No obstante, recordó la falladora que en el acta No. 26 del 24 de marzo de 2021 se decía que se nombraba una comisión para negociar con ACTIVA con plenas facultades, no había limitación, ni para la gerente ni para el otro miembro de la comisión. De igual forma, refirió la juez de primer nivel que en el acta No. 27 del 12 de agosto de 2021 de la Junta Directiva de la demandada, en su numeral cuarto, indicaba que se reiteraba la designación hecha al abogado SERGIO MESA y a la gerente para que hicieran la gestión en los puntos de discrepancia y llegaran a un acuerdo equitativo, tampoco había un límite para realizar una nueva contratación, no tenía ningún tipo de limitaciones.

Adujo que cuando se le preguntó a DIÓGENES precisamente sobre el acta No. 026 en donde no aparecía ninguna limitante, él volvía a contestar que era por normas de costumbre que, antes de firmar un contrato, debía llevarse el mismo a la Junta Directiva para ver si se aprobaba, norma de costumbre que no aparecía probada. Hizo referencia la titular del despacho que también se tenía la declaración de GERSAN ESTUPIÑÁN RINCÓN, quien indicó lo mismo que el señor DIÓGENES, que la gerente a su propio nombre realizó el segundo contrato que perjudico al CENTRO RECREACIONAL, pues no estaba autorizada para hacerlo.

Contesta que el canon de arrendamiento se modificó y que definitivamente el contrato celebrado por ROSA no era válido. Se le preguntó si existían las mejores y refirió que sí, que no recuerda bien las fechas, pero que había actas sobre las mejoras. Frente al último testimonio rendido por el señor ÁLVARO LLANOS, expresó que refirió lo mismo que los anteriores declarantes DIÓGENES y GERSAN, que existía un contrato anterior, debido a la pandemia se modificaron cánones, hubo inconvenientes, se nombró una comisión y se hizo un nuevo contrato, pero sin ninguna autorización por lo que carecía de validez porque los estatutos establecían que se tenía que llevar a la junta directiva para que se pudiera aprobar. 21 Advirtió que ÁLVARO LLANOS adujo que para los contratos se hacía una convocatoria, la Junta Directiva la aprobaba y después de Asamblea, lo cual no ocurrió con el contrato del 2021.

Señaló así la falladora que todas las declaraciones eran coincidentes, la diferencia radicaba entre los declarantes SEGUNDO SERGIO, JUAN ANDRÉS y BLANCA con las declaraciones de DIÓGENES, GERSON y ÁLVARO LLANOS, pues los 3 primeros dijeron que sí había autorización plena y los 3 últimos que no, autorización no tenía la gerente. Para solventar las contradicciones de los testimonios, advirtió era necesarios verificar los estatutos del CENTRO RECREACIONAL, consagrados en la escritura No. 1267 del 18 de febrero de 2007 de la Notaría Primera de Sogamoso.

Allí se establecía, en el documento 19 folio 84 en adelante, que la Junta Directiva podía autorizar a la gerente para celebrar contratos. Sin embargo, en los estatutos se decía que esa autorización se requería cuando el contrato superara los $5.000.000 de pesos. De igual forma, relató que el artículo 56, en donde se hablaba de las funciones de la gerente, se decía, en el numeral 11, que la gerente estaba facultada para celebrar contratos sin autorización de la Junta Directiva por la suma de 20 salarios mensuales legales vigentes, para el año 2021 equivalía a la suma de $18.170.500.

En ese orden de ideas, refirió la funcionaria judicial que al tratarse de un contrato de tracto sucesivo, el valor del contrato era el valor del canon de arrendamiento, es decir, de $4.000.000, lo cual significaba que tanto en las funciones de la Junta Directiva consagradas en el artículo 46, como en las funciones de la gerente, el contrato estaba por debajo de lo que decían los estatutos, dijo que en las funciones de la Junta Directiva se debía autorizar contratar siempre que superara los $5.000.000, el canon de arrendamiento era de $4.000.000.

Expresó que también se plasmaba en los estatutos que cuando existiera discrepancia entre las funciones de la junta directiva y la gerencia, se tenía en cuenta las de la Junta Directiva, así las cosas, dijo que la Junta Directiva solamente debía de exigir autorización cuando el contrato fuera de más de 5 salarios mínimos. Señaló así que, en su sentir, el contrato era de $4.000.000, porque en el tracto sucesivo se cumplía la obligación y se cancelaba.

El valor del contrato no podía ser por el valor total, ya que no era posible extraer un valor exacto, en la medida que cada año el canon aumentaba conforme al IPC, por lo que no se podía saber el incremento para el año 2022, 2023, 2024 y 2025. 22 Así las cosas, concluyó que el contrato era válido en la medida que cumplía los requisitos del artículo 1973 del Código Civil.

De igual forma, refirió que la gerente no necesitaba ninguna clase de autorización para las negociaciones conforme a los estatutos de la misma sociedad. Además, agregó que el acta 26 y 27 les daba plenas facultades a la comisión que firmó el nuevo contrato. Frente a las otras excepciones, refirió que la cláusula penal no era exorbitante, en la medida que era el valor de las inversiones hechas por ACTIVA INC, las cuales aparecían recibidas en actas por el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, las cuales, sumadas, ascendían a la suma de $316.994.749, valor que coincidía con lo pactado en la cláusula penal.

Señaló que el dictamen pericial era innecesario por los documentos referidos. Manifestó que la cláusula penal contemplaba que si incumplía el CENTRO RECREACIONAL tenía que pagar las mejores a ACTIVA, pero si el incumplimiento era de esta última, perdía sus inversiones, lo cual no era nada exorbitante. Señaló que también se alegó la excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa porque ACTIVA incumplió primero, pero, adujo, con la contestación de la demanda se demostró el incumplimiento del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, en la medida que aportó depósito judicial que tenía que realizarse del 50% de la póliza.

Frente a ello, aludió que el contrato en su cláusula 16 establecía la fecha en que se debía pagar la póliza, lo cual era el 31 de marzo de cada año. Además, estableció que había comunicaciones enviadas a la demandada donde se les refería que se iba a vencer la póliza, de manera concreta comunicaciones del 18, 27 de febrero y 7 de marzo de 2022.

Expresó que, aunque se plasmó en la contestación de la demanda que no hubo sanciones, para el incumplimiento eso era irrelevante, solamente se debía establecer si se cumplió o no. De igual forma argumentó que frente a la facturación también hubo incumplimiento, lo cual quedó demostrado con las comunicaciones que ACTIVA le realizaba al CENTRO RECREACIONAL, de fechas 28 de febrero, 1 de marzo, 5 de abril, 4 de mayo, 2 de junio y 1 de julio de 2022, cada vez que consignaban lo del arriendo solicitaban la factura.

Señaló que no había litisconsorcio necesario con la señora ROSA MARÍA, ya que ella había actuado en representación y con plenas facultades, conforme a los estatutos de la demandada. Dijo que las partes que tenían que estar vinculadas eran el arrendatario y le arrendadora. 23 También adujo que se alegaba un mutuo disenso tácito porque se incumplió el contrato de 2019, pero el contrato que se estaba analizando era el del 2021.

De igual manera, explicó que, aunque se alegó el pago de la obligación, el incumplimiento ya estaba, el pago había sido posterior al incumplimiento. Respecto a las demás excepciones, dijo que todas se enfocaban a determinar que la gerente no tenía facultades para contratar, pero conforme a las declaraciones, las actas, los estatutos, sí había plena facultad de la gerente para realizar la contratación. Así las cosas, mencionó que las pretensiones estaban llamadas a prosperar y las excepciones no. Ahora, explicó que si bien en la demanda, pretensión tercera, se estaba pidiendo la resolución del contrato, la sentencia C-924 del 2007 mencionaba que cuando se hablaba de contratos de tracto sucesivo, la resolución del contrato no tenía efectos retroactivos, sino al futuro, por lo que no era una resolución propiamente dicha, sino una resciliación, es decir, la terminación. EL RECURSO.

Inconforme con la decisión, el apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación, para lo cual se permitió formular los siguientes reparos: Señaló que no existió mérito para condenar a su representada, por lo que pidió que se valoraran cada una de las pruebas de manera conjunta y de manera detallada con las reglas de la sana crítica.

En primer lugar, refirió que se dejó de valorar el interrogatorio rendido por la señora YOHANA BARAJAS como representante legal de ACTIVA INC S.A.S, ya que en sus intervenciones manifestó que nunca se le exhibió poder por parte de la señora ROSA MEDINA ni de SERGIO MESA para realizar el contrato de novación del 29 de agosto de 2021, como tampoco certificado de existencia y representación legal.

También dijo que no se tuvieron en cuenta los testimonios rendidos por SERGIO MESA, quien manifestó que nunca exhibió poder expresamente para la realización del contrato de novación para realizar el contrato del 29 de agosto. Por ese sendero, alegó que la señora BLANCA BARRERA relató que, según el acta 27, se autorizó a ROSA MEDINA y a SERGIO MESA para hacer negociaciones.

Por ese sendero, refirió que DIÓGENES manifestó que al contrato había que hacerle un otrosí y que ella manifiesta que recuerda iban cuatro otros sí. Dijo que tampoco se habló nunca del acta No. 001 del 14 de agosto de 2020, que en la contestación de la demanda y en las excepciones formuladas, fue donde se 24 manifestó que dio origen al contrato de novación y posteriormente al tema de litigio.

Advirtió que los testimonios rendidos por DIÓGENES CÁRDENAS, ÁLVARO LLANOS y GERSAN ESTUPIÑÁN, quienes fueron miembros de la junta directiva, expresaron que en ningún documento aparecía soportado un poder que autorizara a la señora ROSA MARÍA y SERGIO Mesa, para la elaboración del contrato objeto de la demanda. Máxime cuando SERGIO MESA manifestó que le habían dado un poder, pero nunca obró en el expediente.

Frente al peritaje, afirmó que, si bien no se había tenido en cuenta en la sentencia, se había basado simplemente en un álbum fotográfico y que, por los testimonios rendidos, nunca nadie exhibió una factura para establecer la cuantía, situación que manifestó el propio perito. Reiteró que no se tuvo en cuenta el Acta No. 001 que dio origen al contrato de novación. Señaló que hubo una condonación entre $60.000.000 y $80.000.000, cuantía que no se tuvo en cuenta en el contrato de novación y que originó el segundo contrato, por ello la insistencia en que se tuviese en cuenta el primer contrato del 28 de enero de 2019.

Respecto a la cláusula penal, adujo que en el primer contrato se hablaba de $30.000.000 y en el segundo ya se había cambiado por $350.000.000. manifestó que el incumplimiento del primer contrato dio origen al segundo, porque ACTIVA debía 1 año en contratos de arriendo. Expresó que la gerente tomo la decisión de condonar la deuda sin autorización alguna.

Adujo que no se tuvo en cuenta el testimonio de JUAN NIÑO, quien narró, siendo partícipe de las negociaciones, que nunca le manifestaron ni le pusieron de presente ningún poder que legitimara a ROSA MEDINA o a SERGIO MESA para la elaboración del contrato de novación. Argumentó que no se probó la resolución del contrato por el incumplimiento que alegaba ACTIVA, máxime cuando ellos fueron los primeros en incumplir.

Agregó que el contrato de novación trajo un perjuicio a su representada porque se condonaron deudas de cánones de arrendamiento sin una autorización expresa. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA 25 Recibida la actuación en la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior de Tunja, el Magistrado Sustanciador, mediante auto de fecha 28 de febrero de 2025, admitió el recurso de alzada y acatando lo dispuesto por el inciso 2 artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se dispuso correr traslado al apelante por el término de 5 días para que sustentara la alzada interpuesta.

SUSTENTACIÓN DEL RECURSO. Alegó el impugnante que el despacho no había valorado cada una de las pruebas que habían sido aportados, de las cuales se desprendía la extralimitación de las funciones de la gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., ROSA MARÍA MEDINA BELLO, en la creación, protocolización del contrato de novación que dio origen al contra de arriendo de fecha 29 de agosto de 2021, sin mediar autorización alguna por parte de la junta directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., conforme la norma estatutaria.

Relató que con el interrogatorio de DIÓGENES CÁRDENAS se aportó prueba documental del acta No. 015 del 21 de enero de 2019, donde aprobaban la elaboración y contrato de arriendo con ACTIVA INC S.A.S., documento que si bien fue tachado en un inicio después se desistió de la misma, acta la cual, dice, no se tuvo en cuenta por la juzgadora de primera instancia. Indicó que de las respuestas dadas por ROSA MARÍA en su interrogatorio se extraía que solo estaba para negociar y no para celebrar un contrato de novación, además de que solo estaba autorizada para contratar sin autorización hasta 20 SMLMV.

Por otro lado, reprochó que la a quo nunca se refirió a que ROSA MARÍA de forma arbitraria en el contrato de novación decidió condonar cánones de arrendamiento a ACTIVA INC S.A.S., por el valor de $111.000.000, igualmente sin autorización expresa. Resaltó que se condonaron cánones de arrendamiento sin autorización en el contrato de novación, obligación de la cual se sustrajo ACTIVA INC S.A.S. sin justificación, así como la aportar póliza, según obligación contraída en el contrato de arriendo de fecha 28 de enero de 2019 en su cláusula 19.

Expresó que la falladora de primer nivel señaló como de tracto sucesivo el contrato demandado y su obligación, lo que la llevó a concluir que se encontraba enmarcado y legitimado dentro de las funciones de la entonces gerente ROSA MARÍA, obviando que de no darse la celebración del contrato de novación, no hubiese nacido a la vida jurídica el contrato de arriendo del 29 de agosto de 2021, máxime que la relación real entre las partes era el contrato del 28 de enero de 2019 y cualquier modificación debía hacerse mediante un otrosí, según actas obrantes en el expediente.

Manifestó que se demostró que la excepción de contrato no cumplido se configuró, en la medida que ACTIVA se apartó de su obligación de aportar póliza para garantizar el pago de los cánones de 26 arrendamiento del contrato celebrado el 28 de enero de 2019, por lo que tampoco estaba legitimada para demandar la resolución del contrato y estaba imposibilitada para solicitar el cumplimiento de la obligación y el pago de la cláusula penal.

Dijo que se presentó temeridad y mala fe al no tenerse en cuenta las actas No. 001 del 14 de agosto de 2020, No. 027 del 12 de agosto de 2021 y No. 024 del 18 de febrero de 2021, cuando se había establecido que cualquier modificación se hará mediante un otrosí. De igual forma, manifestó que se debió dar prosperidad a la excepción de pago de la obligación y cobro de lo no debido, toda vez que se puso a disposición del despacho transacción por el valor de $720.378 por concepto del 50% de la póliza No. 446601, lo cual no fue tenido en cuenta por el a quo.

Señaló que se presentaba en el presente proceso un enriquecimiento sin causa, toda vez que la parte demandante pretendía hacerse un dinero extra que no era de su propiedad con cláusulas exorbitantes o abusivas. Por ese sendero, señaló que se evidenció una falta de requisitos formales para que el documento base de declaración obligara a la demandada, ya que el motivo que dio origen al contrato materia de la litis fue desde la autorización dada por la junta directiva del CRT, protocolizada mediante acta No. 001 del 14 de agosto de 2020, acta que en todo momento las partes tuvieron pleno conocimiento para que se negociara la deuda de los cánones de arrendamiento, conforme al contrato del 28 de enero de 2019, creación de otrosí y suspensión de inversiones, las cuales no se cumplieron.

Expuso que era inexistente autorización para descuento, porque se decidió elaborar y firmar unos contratos leoninos con cláusulas abusivas y exorbitantes, donde se entregaba todas las facultades al arrendatario a través del contrato novación. Advirtió que no solo con las pruebas testimoniales, sino que con las documentales se evidenció que las modificaciones debían hacerse mediante un otrosí del contrato del año 2019, como lo fue con el Acta No. 001 del 14 de agosto de 2020 y los testimonios de JUAN ANDRÉS NIÑO, BLANCA BARRERA y SEGUNDO SERGIO MESA.

Expresó que con el testimonio de FANNY JOHANA BARAJAS, gerente de ACTIVA INC S.A.S., se probó que el contrato de novación se creó y se firmó con la única finalidad de condonar la deuda a ACTIVA INC S.A.S. por cánones adeudados, sin consentimiento legal. Respecto a JUAN ANDRÉS NIÑO, señaló que en alegatos de conclusión solicitó dar aplicación al artículo 211 del C.G.P. por imparcialidad del testigo, toda vez que era cónyuge de la señora FANNY BARAJAS, gerente de ACTIVA INC S.A.S. Por otro lado, dijo que el testigo en mención faltó a la verdad porque 27 no probó su dicho y omitió información sobre la obligación que tenía ACTIVA INC S.A.S. de aportar póliza que garantizara el canon de arrendamiento del contrato del 28 de enero de 2019 y que después se retractó, diciendo que le tocaba aportarlo a ACTIVA y que mintió al decir que imaginaba que había contratos firmados por las mejoras hechas.

Frente a BLANCA BARRERA, refirió que ella misma manifestó que no se contaba con la autorización de la junta directiva para celebrar contrato de novación y contrato de arriendo del 29 de agosto de 2021 por parte de ROSA MEDINA y SERGIO MESA. Respecto a este último, dijo que si bien manifestó que tenía poder conferido por ROSA MEDINA por escrito y que no tenía la facultad de firmar novación, aquel documento no fue aportado al proceso.

En ese orden de ideas, apela que la juez de primera instancia incurrió en un defecto fáctico por indebida valoración probatoria y que los contratos eran fuentes de las obligaciones, que derivaban de actos jurídicos donde era indispensable y primordial no solo el objeto y la causa licita, sino también el consentimiento y la capacidad legal, elementos que no se cumplieron.

Bajo esa tesitura, dijo que no se demostró en el contrato objeto de la demanda la capacidad legal por lo menos de la gerente del CRT para su celebración, pues se excedió de las facultades conferidas mediante escritura pública No. 1267 del 18 de julio de 2017, pues no podía celebrar contratos que superaran los 20 SMMLV. Citó al artículo 1693 del Código Civil, el cual establecía que para que hubiera novación era necesario que en las partes apareciera indudablemente su intención de novar, porque la nueva obligación extinguía la antigua.

De manera enfática resaltó que los testigos GERSAN ESTUPIÑÁN, ÁLVARO LLANOS y DIÓGENES CÁRDENAS VERDUGO expusieron que nunca se otorgó poder expreso a ROSA MARÍA MEDINA BELLO ni a SERGIO MESA para la celebración del contrato de novación, ni contrato de arriendo, además que ACTIVA no permitió a los miembros de la junta directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO el ingreso a las instalaciones después de la celebración del segundo contrato por el cual se demanda.

Añadió que la a quo se contradijo en su sentencia, pues en la parte motiva manifestó que se aportó el depósito judicial del pago de la póliza que tenía que realizarse del 50% y no se entendía el motivo por el cual en la sentencia se ordenaba el pago de dicha suma de dinero ya cancelada. 28 Finalizó solicitando que se revocara en su totalidad la sentencia apelada y en su lugar se declarara probadas cada una de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda o en la que su defecto se considerara en derecho, junto con los efectos que tal decisión conllevara.

III. PROBLEMA JURÍDICO Para la Sala de decisión los reparos que hace el apelante a la sentencia se circunscriben a determinar el siguiente problema jurídico: ¿Estaba facultada la entonces gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, señora ROSA MARÍA MEDINA MELLO, para celebrar el contrato de fecha 29 de agosto de 2021? IV. DEL CASO CONCRETO Con miras a resolver la apelación interpuesta, esta Corporación analizará el problema jurídico planteado ut supra, para lo cual previamente realizará las siguientes precisiones, en torno al cumplimiento de los presupuestos procesales y los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo: 1.

Delimitación de competencia del ad quem Como se refirió en el acápite histórico procesal del presente asunto, son varios los argumentos de los recurrentes en torno a las falencias que, según ellos, se desprenden del fallo de primer grado que accedió a las pretensiones de la demanda. No obstante, con el fin de evitar conceptos reiterativos que puedan incidir en un alargamiento innecesario de la providencia que aquí se pronuncia y, de acuerdo con un análisis detenido de los planteamientos propuestos en la sustentación del remedio vertical, encuentra esta colegiatura que los disensos de la parte recurrente se erigen sobre un punto a saber, el cual es si no se demostró con las pruebas arrimadas al plenario que la entonces gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO, estaba facultada para celebrar el contrato de arrendamiento de fecha 29 de agosto de 2021, en representación de la aquí demandada.

Es el anterior punto de disenso el que será abordado por esta colegiatura, descartando el estudio de otro cualquier argumento enarbolado por el recurrente que no se ajuste a lo señalado en la audiencia, en la que se propusieron las apelaciones y se expusieron los reparos concretos. 29 Para tal fin, no sobra recordar lo expuesto por la jurisprudencia del máximo tribunal de la jurisdicción ordinaria: «Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del Código General del Proceso, siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados en la audiencia que, con ese fin y el de practicar las pruebas decretadas de oficio, si fuere el caso, así como de proferir la sentencia de segunda instancia, practique el ad quem.

De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso»2.

De lo anterior se sigue que las demás alegaciones de la parte demandada no podrán ser objeto de estudio, salvo las discusiones que por facultad oficiosa se imponen en favor del juzgador. Así las cosas, esta Sala, previo a resolver los cargos planteados, procederá a realizar un estudio de los presupuestos procesales y los presupuestos de la sentencia estimatorio de fondo. 2.

Del análisis de los presupuestos procesales De conformidad con lo dispuesto en el artículo 132 del C.G.P., corresponde a esta colegiatura adentrarse en el estudio de los presupuestos procesales, los que constituyen condiciones meramente formales que permiten el desarrollo adecuado de la actuación y la posibilidad que se pueda culminar el litigio con sentencia de fondo, los cuales se contraen a los siguientes: - Jurisdicción y competencia Capacidad para ser parte Demanda en forma y conciliación como requisito de procedibilidad Ausencia de caducidad de la acción. Sobre este aspecto y su estudio oficios ha dicho la Corte Suprema de Justicia: 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC3148-2021. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. 30 «3. Ahora bien, los presupuestos procesales constituyen los mínimos requisitos para la formación y el desarrollo del litigio, con el fin de que el juzgador pueda satisfacer el derecho fundamental de las partes a obtener tutela judicial efectiva o, en otros términos, la sentencia que dirima su desacuerdo.

De allí que la Corte tenga sentado que se trata de asunto de orden público que, por ende, impone al funcionario judicial, de primera o de segunda instancia, verificar su cumplimiento, incluso de oficio (CSJ SC de 20 oct. 2020, rad. 5682), al punto que enarbolar tal temática en sede extraordinaria de casación no se considera hecho nuevo (CSJ SC 27 nov. 2020, rad. 5529).

Tales requisitos son: I) capacidad para ser parte, que alude a la posibilidad de goce o sustancial para ser sujeto de derechos y obligaciones (CSJ SC 8 ago. 2001, rad. 5814) y la ostentan las personas naturales y jurídicas, los patrimonios autónomos, el concebido para la defensa de sus derechos y los demás que en casos específicos determine la ley (art. 51 C.G.P.);

II) capacidad para comparecer al proceso, atinente a la facultad de ejercicio que, conforme al ordenamiento jurídico, ostenta la persona para intervenir en cualquier acto por sí misma (CSJ SC 8 ago. 2001, rad. 5814); III) demanda en forma, que traduce el cumplimiento de las exigencias previstas en el ordenamiento adjetivo (art. 82 y ss. C.G.P.), de modo que todo interviniente en la contienda así como el funcionario judicial puedan determinar el reclamo propuesto, sin que llegar al extremo de exigir frases sacramentales ni dejar de lado la labor de todo juzgador de interpretar ese pliego para no sacrificar el derecho sustancial (CSJ SC 16 jul. 2003, rad. 6729);

IV) y competencia, entendida como la distribución entre administradores de justicia de una jurisdicción de los asuntos asignados a esta por mandato constitucional o legal (art. 15 y ss. C.G.P.)»3 Asimismo, en torno al fenómeno de la caducidad se ha dicho: «Puestas las cosas de esta manera y en lo que tiene que ver con el cargo formulado, relativo a que la magistratura rebosó su competencia al resolver sobre un aspecto que no fue objeto de apelación y que ya se había definido por el juzgador del circuito (caducidad), pronto se advierte el fracaso del resguardo ya que tal situación no comporta la vulneración invocada por el promotor, puesto que, como lo ha considera esta Sala en otras oportunidades (CSJ STC16490-2022), el fallador sí debía resolver sobre esa temática aunque no se le hubiera propuesto en la alzada o en la contestación de la demanda.

En esta vía, el artículo 282 del Código General del Proceso enseña que: 3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia SC396-2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 31 «En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa».

En armonía con lo anterior, el canon 328 ibidem determina que: «El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley». Así, es suficiente verificar la norma para dejar en evidencia que el actuar del Tribunal no comportó el desafuero endilgado, pues la eventual configuración de la caducidad de la acción es un asunto que -por expresa disposición del legislador- debe ser reconocido de manera oficiosa por los juzgadores.

(CSJ Sentencia de 16 de diciembre de 2010, rad. 1997-11835-01, Sentencia 39366-2012, STC2293-2018, entre otras.)»4. Ahora bien, traído el análisis de estos elementos al caso concreto se encuentra que, en efecto, esta Sala especializada tiene jurisdicción y competencia para definir el asunto, conforme lo establecido en el numeral 1 del artículo 31 del C.G.P. De otro lado, se advierte la capacidad para ser parte en tanto el extremo activo y pasivo se encuentran representados por personas jurídicas.

También se encuentra acreditada la capacidad para comparecer al trámite, dado que las personas jurídicas involucradas actúan por medio de su representante legal, aparte de los apoderados que obran por virtud del derecho de postulación. Finalmente, el requisito de demanda en forma se encuentra acreditado, pues la demanda contiene los presupuestos formales para su admisión, aspecto este que no fue rebatido a través de los mecanismos procesales establecidos en la codificación procesal civil.

En lo que toca a la conciliación como requisito de procedibilidad, se aprecia que el mismo fue agotado ante la Cámara de Comercio de Tunja. Finalmente, en cuanto al presupuesto de caducidad, se advierte que en la norma civil no se contempla tal figura para el incumplimiento de contrato de arrendamiento 3. Análisis de los presupuestos de la sentencia estimatorio de fondo.

Respecto a este debe decirse que quien inicia un proceso debe no solo encontrarse legitimado para iniciar el asunto, sino que además debe exhibir un interés subjetivo, concreto, sustancial, serio, legítimo y actual, pues de lo contrario la pretensión se encuentra llamada al fracaso. 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural.

Sentencia STC12021-2024. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 32 La doctrina especializada ha precisado que «(…) el interés sustancial para obrar en el proceso con derecho a pedir la sentencia de fondo, es diferente de la legitimación en la causa, aunque también este se requiere para que pueda pronunciarse esa clase de sentencia»5. Respecto del interés jurídico para obrar, como presupuesto de la sentencia estimatoria se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia para señalar: «(…) aunque tienen notas características disímiles, es necesario resaltar que, al igual que legitimación en la causa, el interés para obrar es un presupuesto material para la sentencia de fondo estimatoria, aunque no corresponde ya a la titularidad del derecho sustancial debatido, sino a «la utilidad o el perjuicio jurídico, moral o económico que para el demandante y el demandado puedan representar las peticiones incoadas en la demanda y la consiguiente decisión que sobre ellas se adopte en la sentencia»6-7.

Además, en cuanto a la legitimación en la causa y el interés jurídico para obrar se ha dicho que el segundo funciona como un complemento del primero: «Sobre el particular, bien vale que la Corte aclare estos conceptos, conforme a precedentes suyos: En reciente sentencia la Corte trató a espacio el asunto, indicando que el interés para obrar “reclama que «el demandante tenga un interés subjetivo o particular, concreto y actual en las peticiones que formula en la demanda, esto es, en la pretensión incoada, y que el demandado tenga uno igual en contradecir esa pretensión», y aunque es diferente de la legitimación en la causa, es «el complemento» de esta «porque se puede ser el titular del interés [o tener legitimación en la causa, agrega la Corte ahora] en litigio y no tener interés serio y actual en que se defina la existencia o inexistencia del derecho u obligación, como ocurriría v. gr.

Cuando se trata de una simple expectativa futura y sin efectos jurídicos». (SC2837-2018 de 25 jul 2018, rad. n° 05001 31 03 013 2001 00115 01)»8. Ahora, sobre la facultad que posee el fallador de instancia para decidir sobre estos aspectos, de manera oficiosa, ha dicho el alto tribunal: «Adicionalmente, la Corte ha acudido a la incongruencia para invalidar las decisiones judiciales que, al desatar la alzada, se desvían «del tema que fue objeto de la pretensión deducida en la sustentación del recurso” (SC5453, 16 dic. 2021, rad. n.° 201400085-01); significa que «la incongruencia… también se patentiza cuando la 5 Devis Echandía, H. (2019).

Teoría General del Proceso. 4 reimp. Bogotá. Temis. P. 240-241. 6 SC3598-2020 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC497-2023. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC563-2021. M.P. Francisco Ternera Barrios. 33 sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso que, indudablemente, corresponde a una pretensión del derecho sustancial controvertido» (SC5142, 16 dic. 2020, rad. n.° 2010-00197-01).

Lo anterior con fundamento en el inciso primero del artículo 328 del C.G.P., según el cual: «El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante»; luego, como el juzgador debe circunscribir su análisis a las referencias fácticas, jurídicas y argumentativas que aduce el recurrente en contra de la decisión censurada, su desconocimiento trasluce falta de consonancia. Entendimiento que constituye la doctrina probable vigente sobre la materia, por haber sido acogida en las providencias del 2 de noviembre (SC3627, rad. n.° 2014-5802301), 13 de octubre (SC4174, rad. n.° 2013-11183-01), 16 de septiembre (SC4106, rad. n.° 2018-02233-00), 30 de junio de 2021 (AC2610, rad. n.° 2012-0010001), 16 de diciembre de 2020 (SC5142, rad. n.° 2010-00197-01), y muchas más. Entonces, «la incongruencia no se presenta solo cuando existe una disonancia entre lo invocado en las pretensiones de la demanda y lo fallado, sino que también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso que, indudablemente, corresponde a una pretensión del derecho sustancial controvertido» (SC14427, 10 oct. 2016, rad. n.° 2013-02839-00; reiterada SC3627, 2 nov. 2021, rad. n.° 2014-58023-01). 4.

Ahora bien, la regla enunciada en precedencia no es absoluta, ya que el sentenciador, al margen del contenido de la apelación, tiene el deber de decidir las materias: (I) tocantes a presupuestos del proceso, la acción o la sentencia favorable, (II) que tengan conexión necesaria con la decisión de alzada o (III) cuyo pronunciamiento sea oficioso» (subrayado y negrilla fuera del texto original)»9 (subrayado y negrilla fuera del texto original).

Teniendo en cuenta lo anterior, refulge evidente para esta Corporación que, al ser el interés jurídico para obrar un presupuesto material para la sentencia estimatoria de fondo y al ser esta materia de obligatorio estudio oficioso por el juez de instancia, lo que permite resistir cualquier embate frente a cargos por incongruencia, esta Corporación se encuentra habilitada para realizar un estudio al mentado requisito La Sala estima que se encuentran dados los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo, como lo son la legitimación en la causa por activa y por pasiva, así como el interés jurídico para obrar.

Ello puesto que la demandante 9 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1641-2022. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Reiterada en SC396-2023. 34 reclama la declaratoria de incumplimiento de contrato de arrendamiento que dice celebró con la sociedad CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., quien es la demandada. 4.

De la facultad de la gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO para celebrar el contrato de fecha 29 de agosto de 2021 con ACTIVA INC S.A.S. Ahora bien, considera la parte demandada que el a quo incurrió en una indebida valoración probatoria, en la medida que de las documentales y los interrogatorios practicados en el expediente de la referencia, se podía concluir que la entonces gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO, no tenía facultades para celebrar el contrato de fecha 29 de agosto de 2021, situación que lo lleva a alegar que el contrato no podía producir obligaciones en contra de la referida sociedad.

Con el fin de resolver la cuestión planteada por la parte impugnante, debe precisarse de forma preliminar que el artículo 1502 del Código Civil establece los requisitos para un contrato tenga validez, para lo cual preceptúa que «Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1) que sea legalmente capaz. 2) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio. 3) que recaiga sobre un objeto lícito. 4) que tenga causa lícita.».

Es decir que cuando un contrato adolece de uno de los anteriores presupuestos, se afectara su existencia y por ende las obligaciones que allí se estipulan, en la medida que no nacerían a la vida jurídica por no reunirse las condiciones elementales establecidas por el legislador para que una persona pueda obligarse para con otra. Por ese sendero, la codificación civil establece precisiones para cada uno de los elementos plasmados en el artículo 1502, como lo son la presunción de capacidad (art. 1503), la incapacidad absoluta y relativa (art. 1504), efectos de la representación, estipulación por otro, promesa por otro (arts. 1505 al 1057), los diferentes vicios del consentimiento (art. 1508 y ss.), el objeto ilícito (art. 1519) y la causa licita (art. 1524).

En ese orden de ideas, dependiendo de la particularidad que se presente en el negocio jurídico celebrado, se hablará de su validez o no. Respecto a la representación, el artículo 1505 en referencia determina que «Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.» 35 De igual forma, el Código de Comercio señala en el canon 833 los efectos jurídicos de la representación: «Los negocios jurídicos propuestos o concluidos por el representante en nombre del representado, dentro del límite de sus poderes, producirán directamente efectos en relación con éste.

La regla anterior no se aplicará a los negocios propuestos o celebrados por intermediario que carezca de facultad para representar.» Ahora bien, como se señaló en precedencia, corresponde determinar a esta Corporación si la señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO estaba facultada para celebrar en nombre y en su calidad de gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO el contrato de fecha 29 de agosto de 2021, del cual se predica su incumplimiento por la sociedad en referencia, para lo cual la Sala procederá a hacer un análisis de las pruebas debidamente aportadas y practicadas en primera instancia. De manera preliminar se debe advertir que está probado y es aceptado por las partes que entre el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., en calidad de arrendador, y ACTIVA INC S.A.S., en calidad de arrendataria, iniciaron una relación contractual el 28 de enero de 2019, que tenía por objeto que «EL ARRENDADOR se compromete a conceder el uso, el goce y el disfrute de la totalidad del inmueble ubicado en el Kilómetro 6 Vía Moniquirá – Barbosa, Vereda San Vicente Bajo, del municipio de Moniquirá – Boyacá denominado Centro Recreacional El Triunfo S.A. (…).

Junto con la explotación económica del establecimiento comercial denominado Centro Recreacional El Triunfo S.A., incluyendo maquinaría, muebles, inventario de materia prima que recibe debidamente inventariado a la fecha y todos y cada uno de los elementos que hacen parte de este y que se relacionan de manera detallada en el inventario.». Ahora bien, es claro para la Sala el contrato referido en el párrafo anterior no es el objeto de discusión; sin embargo, es relevante para el caso en particular en la medida que dicho contrato tenía vigencia de 120 meses, es decir, 10 años, por lo que se ejecución se extendía hasta el año 2029; no obstante, se celebró otro contrato de arrendamiento en el año 2021, con el cual se pretendía sustituir el anterior.

En ese orden de ideas, corresponde determinar si la gerente de la parte demandada estaba habilitada para firmar el contrato de fecha 29 de agosto de 2025; no obstante, en primer lugar se debe establecer si necesitaba autorización 36 de la Junta Directiva para la celebración del referido negocio jurídico o podía hacerlo a muto propio, precisamente porque la entidad apelante alega, como principal argumento de su recurso de alzada, que la señora ROSA MARÍA no lo estaba.

Al respecto, se debe resaltar que los testigos fueron abordados en estos aspectos al momento de sus interrogatorios, a lo cual se resalta las siguientes declaraciones: - FANNY JOHANA BARAJAS, representante legal de ACTIVA INC S.A.S., expresó que SERGIO MESA y ROSA MARÍA MEDINA, al momento de la celebración del contrato de arrendamiento y de la novación, le manifestaron que tenían facultad para celebrar cualquier tipo de negociación y para celebrar contratos, pues tenían las actas de la Junta Directiva del CRT10 donde se les otorgaba poder.

Sin embargo, también señaló que no se le exhibió ningún documento. - La señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO, gerente del CRT al momento de la celebración del contrato objeto de demanda, refirió que en Acta 001 de fecha 14 de agosto de 2020 se había estipulado que se debía hacer un otrosí, no obstante, manifestó que en una reunión el señor GERSAN ESTUPIÑÁN RINCÓN, JAIME ACEVEDO y DIÓGENES CÁRDENAS VERDUGO autorizaron a que se hiciera una negociación, por lo que dijo que se sobreentendía que el otro sí no se iba a realizar.

En ese orden de ideas, dijo que acataron la orden de negociar como se afirmaba en las actas No. 025, 027 y 021 del año 2021 e hicieron una novación del contrato y firmaron el de agosto de 2021. Dijo por otro lado que el contrato de arrendamiento del 2019 nunca fue autorizado mediante actas. Además, manifestó que la cuantía del contrato demandado no excedía los 20 S.M.L.M.V., por lo que estaba facultada para celebrarlo. - El testigo JUAN ANDRÉS NIÑO PEÑALOSA, socio de ACTIVA INC S.A.S., manifestó que la firma del contrato de agosto de 2021 se realizó con ROSA MARÍA MEDINA BELLO y SERGIO MESA, y que este último dio a conocer por actas internas que era el encargado de las negociaciones en calidad de apoderado del CRT.

Dijo que el contrato objeto de controversia había sido celebrado por $4.000.000 y que ninguno excedió la cuantía de 20 SMLMV. Por otro lado, narró que para la firma del contrato del año 2021 no se les exhibió poder donde se facultara a ROSA MARÍA MEDINA BELLO y SERGIO MESA para tal acto, pero 10 Centro Recreacional el Triunfo. 37 tampoco se exhibió documento alguno para la firma del contrato del año 2019. - BLANCA LILIA BARRERA MESA, antigua directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, refirió que en el acta No. 027 de julio de 2021 quedó plasmada la autorización a la gerente de la referida sociedad y a SERGIO MESA para realizar negociación con ACTIVA INC S.A.S., la cual ella misma elaboró como entonces secretaria de la Junta Directiva.

Refirió que ROSA MARÍA y SERGIO MESA estaban autorizados para hacer la negociación, que habían hecho una novación del contrato era otra cosa, pero estaban autorizados sin límites económicos o de cualquier otro carácter. Luego, afirmó que no tenía conocimiento de cuales habían sido las instrucciones exactas dadas para la negociación y que la autorización había sido escrita como constaba en el acta y que no recordaba que se le hubiera dado poder expreso a ROSA MARÍA y SERGIO MESA para novar el contrato o suscribir uno nuevo. - SEGUNDO SERGIO MESA, accionante del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, refirió que estuvo en la celebración del segundo contrato simplemente como asesor, por el poder que tenía y por las actas.

Decía que la autorización dada no tenía limitación, porque no decía que era para esto o para aquello. Frente a la gerente ROSA MARÍA, dijo que estaba autorizada por intermedio de los estatutos de EL TRIUNFO para negociar hasta 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Refirió también que para el segundo contrato de novación, el poder se lo había dado la gerente ROSA MARÍA MEDINA, que no hablaba de novación, hablaba de negociar.

Además, explicó que la suscripción del nuevo contrato se debió a que la Junta Directiva le había encomendado hacer todo lo posible. Para realizar el contrato, contó, solo existían unas actas, pero no poder. Señaló que la autorización era para negociar y que no se exhibió el certificado de existencia y representación legal al momento de suscribir el contrato.

Manifestó que la Junta Directiva al conocer el contrato no lo aceptó. - DIÓGENES CÁRDENAS, presidente de la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, manifestó que el segundo contrato celebrado en el mes de agosto no tenía validez, toda vez que no había sido aprobado por la junta directiva. Señaló que por norma de costumbre se enviaban unas personas a negociar, pero no tenían facultades absolutas, ya que se debía llevarse a referendo por la Junta Directiva.

Contó que hizo muchas negociaciones en las cuales lo acompañó SERGIO, ROSA MARÍA y GERSAN ESTUPIÑÁN para 38 finiquitar algunos inconvenientes, pero llevaban las fórmulas a la Junta Directiva. Expresó que el gerente solamente tenía facultad para negociar hasta 20 salarios mínimos y se sobrepasaban los 600 con la novación. Indicó que con el contrato de 2019 se hizo un borrador del contrato y se citó a la Junta Directiva para hacer las modificaciones o aclaración que hubiera lugar y que una vez hecho lo anterior y con la aprobación del órgano en mención, se firmó y quedó legalizado el contrato.

Refirió que las autorizaciones otorgadas en el acta a MARÍA ROSA y SERGIO MESA eran dadas para hacer las negociaciones y conversaciones, pero no para celebrar un contrato o una novación. Resaltó que no se les había otorgado poder a la gerente y a SERGIO MESA para la realización de un contrato, dado que los poderes debían estar firmados y autenticados ante la Notaría. Refirió que tenía el acta donde se aprobó el primer contrato y lo aportó al proceso, era la No. 015 del 21 de enero de 2019.

Expresó que daban autorizaciones verbales para hacer negociaciones, pero también escritas. - GERSAN ESTUPIÑÁN RINCÓN, directivo del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, manifestó que ROSA MARÍA MEDINA hizo el contrato de agosto de 2021 a nombre propio y sin autorización de la junta directiva. Refiere que no otorgaron poder a ROSA MARÍA o a SERGIO MESA para que firmara el contrato del 29 de agosto de 2021, como tampoco participó en alguna reunión en la que se hubiera autorizado celebrar contratos por un valor superior a los 20 SMLMV.

Dijo que en el contrato del año 2019, ROSA MARÍA tenía autorización de la asamblea y de la junta directiva para contratar. Expresó que con el acta 026 del 24 de marzo de 2021 se dieron plenas facultades para negociar. - ÁLVARO LLANOS NIÑO, anterior miembro de la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO, expresó que en el año 2019 se hizo un contrato con ACTIVA INC S.A.S., el cual fue aprobado por la junta directiva, se había llevado a la asamblea general y finalmente se firmó el 28 de enero de 2019.

Por otro lado, indicó que el contrato tuvo en su ejecución algunos inconvenientes, por lo que se designa una comisión para negociar y que sorpresivamente el 4 de octubre de 2021, SERGIO MESA y ROSA MARÍA expusieron que habían hecho un contrato de novación y un nuevo contrato de arrendamiento, firmados el 29 de agosto de 2021 sin ninguna autorización. Señaló que dicho contrato se rechazó y que no era válido para la junta, porque no hubo nunca autorización, de acuerdo con los estatutos de la empresa que exigían 39 autorización por escrito para hacer contratos.

Advirtió que la gerente podía hacer contrataciones hasta por 20 SMLMV según los estatutos. De conformidad con lo anterior, se extracta que los testigos se dividieron en cuanto al tema de si la gerente necesitaba autorización para celebrar contrato de arrendamiento con ACTIVA INC S.A.S. La entonces gerente ROSA MARÍA MEDIAN BELLO y JUAN ANDRÉS NIÑO PEÑALOSA, expresaron que el contrato de arrendamiento era por un valor mensual de $4.000.000 y la autorización se requería para celebrar contratos con cuantía mayor a 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes, por lo que, según ellos, la representante del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO había actuado dentro de sus facultades.

Por otro lado, los testigos de la entidad demandada como DIÓGENES CÁRDENAS, GERSAN ESTUPIÑÁN y ÁLVARO LLANOS relataron que la gerente solo podía hacer contrataciones hasta por 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes y que no se le había otorgado autorización para celebrar el contrato de arrendamiento demandado, autorización que, dijeron, era necesaria.

En ese orden de ideas y con el fin de superar la discrepancia presentada por los testigos, es claro que se debe acudir a los estatutos generales de la sociedad CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S., con el fin de terminar de forma preliminar si la entonces gerente ROSA MARÍA MEDINA BELLO estaba facultada para celebrar el contrato de arrendamiento y de novación de fecha 29 de agosto de 2021 sin autorización de la Junta Directiva de la sociedad en mención. Así las cosas, en cuanto a las facultades del cargo de gerente de la apelante, se tiene que por escritura No. 1267 del 18 de julio de 2007 se constituyó la sociedad anónima CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. Del referido documento, se destaca que en su artículo 46 se establecen las facultades de la junta directiva de la sociedad y en su numeral 4º se contempla: «5.- Autorizar al Gerente para comprar, vender, o gravar bienes inmuebles y para celebrar los contratos que superan los cinco millones de pesos.».

A su vez el artículo 55 establece que el gerente o quien haga sus veces, será el representante legal de la sociedad para todos los efectos y el artículo 55 determina que entre las funciones del cargo en mención están: «9.- Cumplir las órdenes e instrucciones que imparta la asamblea general o la junta directiva, y en particular solicitar autorizaciones para los negocios que deban ser 40 aprobados por la asamblea y por la junta directiva según dispongan las normas correspondientes del presente estatuto (…) 11.- Podrá comprar, vender o gravar los bienes inmuebles de la sociedad y celebrar los contratos sin autorización de la Junta directiva hasta por la suma de 20 S.M.M.L.V.» (Negrilla y subrayado propio.).

Bajo la anterior tesitura, es claro que los estatutos de la sociedad demandada, en su artículo 55, establecen que la gerente necesita de autorización de la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. para celebrar contratos que superen los 20 S.M.L.M.V., que para el año 2021, fecha de la firma del contrato objeto de las pretensiones, equivalía a la suma de $18.170.52011.

Por otro lado, se tiene que el contrato de arrendamiento de establecimiento comercial del 29 de agosto de 2021, determinó como canon la suma de $4.000.000 mensual por un término de 88 meses, iniciando el primero (01) de octubre de 2021 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2029. La juez de primer nivel estimó que el valor que se debía tener en cuenta para establecer la cuantía del contrato de arrendamiento era de $4.000.000, toda vez que era un negocio jurídico de tracto sucesivo y la obligación se cumplía y se cancelaba.

Además, que no era posible extraer un valor total exacto, en la medida que cada año el canon aumentaba conforme al IPC. Contrario a lo manifestado por la a quo, considera está Corporación que el contrato excedía la suma de 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes, pues si bien contiene una obligación de tracto sucesivo, es decir que tiene una serie de obligaciones que se repiten periódicamente (pagar el canon cada mes y permitir el uso y goce del bien por cierto lapso de tiempo), no por ello se debe considerar que el valor del contrato es solamente el canon de un mes, ya que no se limita solo a eso.

El contrato de arrendamiento contiene una duración y es claro que las partes se benefician de obligaciones que son cumplidas periódicamente, pero el negocio jurídico sigue siendo el mismo. En una situación análoga, se resalta que en el Código General del Proceso hay una norma que permite determinar la cuantía de ciertas circunstancias, para el caso de los contratos de arrendamiento, el artículo 26 en su inciso 6 se establece que: 11 Para el año 2021 el salario mínimo era de $908.526. 41 «6.

En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido por el valor de la renta de los doce (12) meses anteriores a la presentación de la demanda. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en los últimos doce (12) meses».

En concordancia con el canon en cita, considera esta Sala Especializada que la cuantía de un contrato de arrendamiento no puede calcularse por el valor solamente de un canon mensual, en la medida que no es el único valor que se percibe por el convenio celebrado. En ese orden de ideas, si bien se puede hablar de que hay una obligación fraccionada, el arrendatario espera gozar del inmueble por todo el tiempo que se estipulo el contrato y, por otro lado, el arrendador espera recibir no solo el valor de un canon, sino el de todos los que se generen por la vigencia del contrato, teniendo en cuenta es una porción de una obligación total.

Ahora, si bien el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ estimó que calcular el valor del contrato por el valor de todos los cánones presentaba problemas, debido a que había un incremento por año del mismo por el IPC, el cual era desconocido a futuro, el numeral 6º del artículo 26 del C.G.P. ya citado establece que se debe tener en cuenta el valor actual de la renta por el término pactado.

Para el caso en particular, el valor de la renta en el contrato del 29 de agosto de 2021 se estableció en una suma de $4.000.000, iniciando el 1 de octubre de 2021 y finalizando hasta el 31 de 2029, es decir, por término inicial de 88 meses. Así las cosas, multiplicando el valor del canon por los meses de duración del contrato ($4.000.000 x 88 meses), daba un producto de $352.000.000, valor que superaba en exceso el límite de 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes que tenía la gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO para contratar, en la medida que, para el año 2021, era de $18.170.520.

Así las cosas, queda determinado que la señora ROSA MARÍA MEDINA BELLO necesitaba autorización de la junta directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO para celebrar el contrato del 29 de agosto de 2021 firmado con ACTIVA INC S.A.S., por lo que corresponde establecer ahora a esta Corporación si tenía la referida aquiescencia o no. Alega la parte apelante que la gerente del CRT para el año 2021 no estaba autorizada para novar y celebrar contrato de arrendamiento con ACTIVA INC S.A.S. en el año 2021, lo que, a su parecer, se demostró con las actas de las 42 reuniones de la Junta Directiva del CRT y los testimonios practicados, tanto de la parte demandante, como demandada, por lo que procederá esta Sala Especializada a analizar los medios probatorios pertinentes.

Al respecto, se advierte que ROSA MARÍA MEDINA BELLO, en el interrogatorio practicado en primera instancia, manifestó que la Junta Directiva del CRT la autorizó para hacer una negociación, situación que la llevó a sobreentender que el otrosí no se iba a realizar; sin embargo, fue clara en establecer que de forma expresa no se le dio permiso para celebrar otro contrato.

JUAN ANDRÉS NIÑO PEÑALOSA, como socio de ACTIVA INC S.A.S., por su parte narró que no se le exhibió ningún documento para la celebración del contrato. Por ese sendero, BLANCA LILIA BARRERA MESA, secretaria del CRT para el año 2021, reafirmó que SERGIO MESA y ROSA MARÍA estaban autorizados para negociar sin límites económicos o de otro carácter, pero no recordaba que se les hubiera dado poder expreso para novar el contrato de 2019 o suscribir uno nuevo.

SEGUNDO SERGIO MESA, accionante del CRT y miembro de la comisión de negociación, alegó que no tenían limitación para negociar, ya que no se impuso ninguna, pero el poder que le había conferido a él la gerente decía que era para negociar, no habla de novación; sin embargo, más adelante en su declaración, dijo que solo contaba con la autorización dada en las actas, pero no tenía poder.

Por el otro lado, en cuanto a los testigos de la parte demandada, DIÓGENES CÁRDENAS afirmó que las autorizaciones dadas a MARÍA ROSA y SERGIO MESA eran para hacer negociaciones y conversaciones, pero no para celebrar un contrato o una novación. La anterior situación fue corroborada por ÁLVARO LLANOS NIÑO y GERSAN ESTUPIÑÁN RINCÓN, quienes dijeron que nunca se dio autorización para suscribir el contrato del 29 de agosto de 2021.

Ahora bien, de las documentales arrimadas al plenario, se tiene en primer lugar que según el Acta No. 024 del 2021 de reunión ordinaria de la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., se nombró una comisión compuesta por DIÓGENES CÁRDENAS, SERGIO MESA, NUBIA PESCA y JULIE PEDRAZA, para «todo lo pertinente al otrosí». De igual forma, se estipuló que «las dos empresas enviaran un borrador con la propuesta correspondiente a la otra empresa.».

Por su parte, en el acta No. 026 del 24 de marzo de 2021, frente a las negociaciones que se estaba adelantando con ACTIVA INC S.A.S., se consignó: 43 «5-INFORME DE COMISIÓN DE ANÁLISIS SOBRE INCONVENIENTES CON ACTIVA INC S.A.S. Fue leído el informe sobre las conclusiones y recomendaciones, que la comisión que fue nombrada con el fin de analizar el inconveniente entre el CRT y ACTIVA INC S.A.S., seguidamente se debatió nuevamente estas conclusiones y recomendaciones y se volvió a nombrar otra comisión compuesta por Sergio Mesa y Álvaro llanos [sic] para ir hacer la negociación con ACTIVA INC S.A.S., con plenas facultades.

Fue aprobada por unanimidad.». En el acta No. 027 del 12 de agosto de 2021 se estipuló: «El presidente habla de hacer un arreglo con la empresa arrendataria y que este arreglo se debe basar en: a) Pago del arriendo de Enero a agosto de 2021 b) Emisión de los bonos a partir del 01 de enero de 2021 c) Las inversiones que se hagan, primero se consulta con la Junta Directiva y se ve si son necesarias d) Se debe hacer un otrosí Se dará un plazo prudencial o si no, se demandaría judicialmente y se pediría la restitución del inmueble.

El abogado Sergio Mesa, a quien la Junta Directiva, le dio poder para hacer las negociaciones junto con la gerente, dice Quien debe colocar la demanda es ACTIVA INC S.A.S. según el código civil, sin embargo, él tiene un cita, el 13 de agosto de 2021 a las 10A.M. con el abogado de ACTIVA INC S.A.S. para ver cómo se puede cumplir el contrato, el presidente dice que el otrosi debe quedar muy claro en todo el conjunto, para no tener inconvenientes en el futuro.

La Junta Directiva reitera, dejar al abogado Sergio mesa y la gerente, hagan su gestión los puntos que están en discrepancia y llegar a un acuerdo, donde sea equitativo para las dos partes. Fue aprobado por una unanimidad.». De los anteriores extractos claramente se advierte que en el expediente no obra prueba de que se hubiere otorgado poder a ROSA MARÍA MEDINA BELLO o a SERGIO MESA para celebrar algún tipo de contrato con ACTIVA INC S.A., pues las actas en cita establecían que tenían facultades para negociar y se hablaba de la celebración de un otrosí, mas no de un nuevo contrato.

Incluso en el Acta No. 024 del 2021 quedó establecido que en caso de celebrarse un otrosí, se enviaría un borrador a cada empresa, por lo que se entiende que cada una debía impartir su aprobación antes de que se pactara algún convenio entre ambas. Lo anterior concuerda con las respuestas dadas por los testigos traídos tanto por la parte demandante como demandada, pues ninguno afirmó que se hubiera 44 dado poder a ROSA MARÍA MEDINA BELLO de forma expresa para que celebrara otro contrato con la sociedad demandante.

Los testigos de la parte activa solamente señalaron que consideraban que la entonces gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. estaba facultada para celebrar el contrato de agosto de 2021 y que como tenía plenas facultades para negociar, creían que eso incluía la celebración de un nuevo contrato, situación que manifestó la misma señora MEDINA BELLO, pero que es una interpretación alejada a lo que demuestran las pruebas documentales.

Valga advertir en este punto la actitud desobligante de ACTIVA INC S.A. al suscribir el contrato del 2021, pues su representante legal manifestó que no solicitó documento alguno a ROSA MARÍA MEDINA BELLO con el fin de verificar por lo menos que seguía siendo la gerente del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. o que tenía autorización para celebrar el negocio jurídico objeto de la demanda, siendo esta una verificación elemental al momento de celebrarse contratos entre personas jurídicas.

Como lo afirma acertadamente la parte apelante, se habló entre ACTIVA INC S.A. y el CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. de la suscripción de un otrosí del contrato de enero de 2019 y nunca de la suscripción de uno nuevo, para lo cual se nombró diferentes comisiones con el fin de establecer puntos de encuentro entre los contratantes; sin embargo, brilla por su ausencia alguna clase de autorización de la gerente del CRT para el año 2021 para pactar un nuevo contrato de arrendamiento.

Y es que lo anterior adquiere relevancia si se lee el contenido el acta No. 028 del 4 de octubre de 2021, día en el cual se puso en conocimiento de la Junta Directiva del CRT el contrato que había celebrado ROSA MARÍA MEDINA BELLO con ACTIVA INC S.A.S., donde la mayoría de sus integrantes rechazaron el mismo porque sus firmantes no tenían facultades para hacerlo, situación que impide hablar de algún tipo de convalidación del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. del contrato del 29 de agosto de 2021.

Por otro lado, a modo de comparación y de indicio, se allegó al plenario por uno de los testigos el acta No. 015 del 21 de enero de 2019, en el cual la Junta Directiva del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A. da aprobación al contrato de arrendamiento celebrado con ACTIVA INC S.A. ese año, motivo por el cual no entiende esta magistratura la razón para que la dinámica para la celebración del contrato de agosto de 2021 hubiera sido distinta, es decir, sin mediar alguna aprobación por parte del órgano de decisión del CRT.

Además, el documento en mención derrumba la afirmación hecha por ROSA MARÍA 45 MEDINA BELLO en su interrogatorio, respecto a que la celebración del contrato de 2019 no había sido autorizada mediante actas. Así las cosas, claro emerge que ROSA MARÍA MEDINA BELLO, gerente para el año de 2021 de la sociedad CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., no estaba facultada para celebrar el contrato del 29 de agosto de 2021 con ACTIVA INC S.A., por lo que corresponde determinar los efectos de tal situación. Sin embargo, de forma preliminar, conviene recordar que el artículo 6º de la Constitución establece que los particulares son responsables por infringir la Carta Magna y las leyes.

Por ello, los ciudadanos deben ajustar su conducta a lo dispuesto en la ley y, en el caso de las sociedades —como la demandante y la demandada—, a lo establecido en sus estatutos, ya que dichas disposiciones han sido instituidas con el fin de establecer un orden, obligaciones y limitaciones mínimas que debe ser mantenidas con el fin de garantizar una convivencia armoniosa en sociedad.

Además, el respeto a estas normas y regulaciones contribuye a la seguridad jurídica, evita conflictos y promueve la confianza entre los miembros de la comunidad, elementos esenciales para el desarrollo económico y social. Sobre la extralimitación de las funciones del representante legal de una persona jurídica, la jurisprudencia ya ha abordado el tema, para lo cual ha dicho que: «La extralimitación en la actuación del procurador tiene lugar cuando existiendo mandato, el representante no respeta los límites fijados, realizando actos a los que no se extienden los poderes; o bien, asimismo, cuando carece, en absoluto, de título para representar (falsa procuración, falsus procurator).

Esta Corte desde pretérita oportunidad, señaló: “(…) La doctrina según la cual la extralimitación de poderes del mandatario vicia los actos respectivos de nulidad relativa, saneables por la ratificación expresa o tácita del mandante o por la prescripción de cuatro años, debe ser rectificada porque se basa en una interpretación dislocada del artículo 2186 del C.C. Lo que hay en caso de extralimitación de las funciones del mandatario, no ratificadas por el mandante, es una mera agencia oficiosa, que obliga al interesado ante terceros cuando la gestión redunda en provecho de éste, o ha sido ratificada.

En los demás casos trátese de actos inoponibles al dueño (o mandante): es decir de actos que en relación con él son ineficaces e inexistentes. En manera alguna nulos, comoquiera que la nulidad, aún la radical, exige siquiera un principio de existencia del acto jurídico. El mandante no está obligado a demandar en ese caso la nulidad absoluta, mucho menos la relativa, de los negocios 46 llevados a cabo por el mandatario fuera de las pautas del respectivo poder (…)” (Resaltados fuera del original).

La doctrina de la inoponibilidad hoy no es insular, ha sido refrendada en las siguientes sentencias, todas dictadas en sede de casación: SSC CSJ del 6 de octubre de 1952; del 24 de junio de 1954; del 21 de noviembre de 1962; del 13 de diciembre de 1968; del 30 de noviembre de 1994, exp. 4025; del 26 de abril de 1995; y del 15 de agosto de 2006.

Así, los actos que el procurador está llamado a ejecutar deben cumplir los requisitos establecidos por la ley para su eficacia, de tal modo, que en cuanto no hubiere estado autorizado, al actuar por fuera de los poderes conferidos para ejecutarlos, son inoponibles para quien representa.»12. Así las cosas, es claro que los actos que exceden los limites del poder conferido, no pueden producir actos en contra de la persona que se dice representar, en la medida que este no ha dado su anuencia para ellos y por ende le son inoponibles, como sucedió en el caso de marras, precisamente porque el artículo 833 del Código de Comercio establece que no puede producir efectos la representación en los negocios jurídicos propuestos o celebrados por quien carezca de facultad para representar.

Si bien se podría pensar que se habla de una falta de consentimiento cuando un representante legal excede las facultades que se le han conferido de representación y con ello de una nulidad del acto, la jurisprudencia en cita es diáfana en manifestar que lo que se genera es una inoponibilidad del contrato para aquel tercero que no dio poder para que se celebrara el negocio jurídico, lo que precisamente lo lleva a denominarse tercero, porque es un sujeto ajeno a la relación contractual que se celebró. En ese orden de ideas, la excepción denominada «falta de los requisitos formales para que el documento base de la obligación obligue al demandado» estaba llamada a prosperar, contrario a lo afirmado por la juez de primer nivel, toda vez que, se itera, quedó demostrado que ROSA MARÍA MEDINA BELLO, actuando como gerente de la sociedad CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A., no estaba facultada ni tenía autorización para firmar el contrato de arrendamiento ni la novación de fecha 29 de agosto de 2021, situación que hace imposible predicar sus efectos en contra de la aquí demandada, al no consentir dicho acto.

Así las cosas, lo anterior amerita la revocatoria de la sentencia apelada, para un su lugar declarar probada la excepción aludida en el párrafo anterior, sin que sea necesarios efectuar pronunciamiento de los demás medios exceptivos 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia STC16821 del 19 de diciembre de 2018. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 47 propuestos, en la medida que el artículo 282 del C.G.P. señala que: «si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, debe abstenerse de examinar las restantes.».

CONCLUSIÓN Puestas en tal dimensión las cosas, para la Sala es claro que el contrato celebrado el 29 de agosto de 2021 por la gerente de ese año del CENTRO RECREACIONAL EL TRIUNFO S.A.S. con ACTIVA INC S.A. fue sin la autorización de la primera, lo que hace imposible extender sus efectos a la sociedad demandada por su falta de aquiescencia en el negocio jurídico demandado, incluyendo el incumplimiento como se alega en la demanda, dado que el contrato de arrendamiento superaba la cuantía de 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes, situación que hacía que se necesitara autorización de la Junta Directiva del CRT para su celebración, conforme sus propios estatutos, la cual tampoco se probó que existiera.

Así las cosas, encontrándose de recibo los fundamentos en que se soporta la alzada, la sentencia cuestionada será revocada, de conformidad con los fundamentos expuestos en este proveído, imponiéndose la condena en costas a cargo de la parte demandante ante la falta de prosperidad de las pretensiones, para lo cual se advierte que la fijación de agencias en derecho se hará por auto dictado por el magistrado sustanciador, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 3° del artículo 366 del C.G.P. En razón y mérito de lo expuesto, la SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, V.

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024), por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, conforme los motivos expuestos. En su lugar se dispone, SEGUNDO: DECLARAR probado el medio exceptivo propuesto denominado «falta de los requisitos formales para que el documento base de la obligación obligue al demandado».

TERCERO: NEGAR las pretensiones de la demanda. 48 CUARTO: CONDENAR en costas en ambas instancias a la parte demandante. Liquídense en forma concentrada en el juzgado de primera instancia. Las agencias en derecho en esta instancia se fijarán por el Magistrado Sustanciador en auto separado.

QUINTO: Surtido el trámite correspondiente, REMITIR el expediente al Juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS Magistrada. (Con aclaración de voto) Firmado Por: Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca 49 Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Firma Con Aclaración De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 77ab583ed6e21169226e8387c59d8a51f2e70d4886530429e391da2ded903be1 Documento generado en 22/09/2025 06:56:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica