Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA San Juan de Pasto, veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticinco (2025). Radicación: Asunto: Demandante: Demandada: Procedencia: 2022-00070-01 (517-24) Apelación de sentencia en proceso verbal de pertenencia Carlos Armando Díaz Bravo Néstor Guillermo Díaz Bravo y Otros Juzgado Promiscuo del Circuito de Samaniego Magistrada Ponente: AIDA MÓNICA ROSERO GARCÍA Una vez agotado el trámite previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.
I.
ANTECEDENTES LA DEMANDA PRINCIPAL.- El señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO, a través de apoderado judicial, promovió demanda de pertenencia en contra del señor NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO y personas indeterminadas, con el fin de que, previo el trámite del proceso verbal, se declare que ha adquirido por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio el edificio denominado “ROSERO-PROPIEDAD HORIZONTAL”, ubicado en la Carrera 4ª No 5-37 del municipio de Samaniego (N), identificado con folios de matrícula inmobiliaria No. 250-18059, 250-18057 y 250-18050, correspondientes a un apartamento y dos locales comerciales, respectivamente.
Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar: (i) Que el señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO ha poseído desde el año 2008, de manera pública, pacífica, sin violencia ni clandestinidad, la totalidad del bien inmueble denominado “ROSERO-PROPIEDAD HORIZONTAL”, ubicado en la Carrera 4ª No 5-37 del municipio de Samaniego (N), mismo que se compone de los siguientes inmuebles: Un apartamento en la tercera planta del edificio con acceso común y compartido, con un área de 171.26 metros cuadraros y, un coeficiente de Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto copropiedad equivalente al 35.32%.
El inmueble se identifica con folio de matrícula inmobiliaria No. 250-18059. Un local comercial ubicado en el segundo piso del edificio, con un área de 171.26 metros cuadrados y, coeficiente de copropiedad de 35.32%, cuyo acceso es común y compartido con el apartamento ubicado en el tercer piso, identificado con folio de matrícula inmobiliaria es 250-18058; y, Un local comercial ubicado en el primer piso de la edificación, con entrada independiente y, área de 85.25 metros cuadrados.
El coeficiente de copropiedad de este bien es equivalente al 17.58% y se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 250-18057. (ii) Que, el demandante adquirió el bien de buena fe en virtud del negocio jurídico celebrado con su madre, la señora Olga del Socorro Bravo, mediante Escritura Pública No. 293 de 09 de septiembre de 2008, sin reconocer dominio ajeno desde entonces y, en su lugar, procedió a ejercer la explotación de la totalidad del bien a través de contratos de anticresis o arrendamiento; siendo esta la fuente de ingresos de su familia, quien además reside en el apartamento dispuesto para vivienda en el tercer piso de la edificación. (iii) Que, cinco años atrás a la presentación de la demanda, el actor dejó de arrendar el local comercial ubicado en el primer piso del edificio a efectos de destinarlo a su propio negocio de calzado, mismo que actualmente es administrado por su esposa.
(iv) Que, la madre del demandante, en vida, repartió a él y a sus hermanos apartamentos ubicados en Pasto, Túquerres y Samaniego; sin embargo, estos últimos ejercieron una mala administración de sus bienes y, a la fecha, ya no cuentan con ninguno de ellos. POSICIÓN DE LOS DEMANDADOS. El señor NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO1 se opuso a la totalidad de las pretensiones, indicando que, efectivamente, mediante Escritura Pública No. 293 de 09 de septiembre de 2008 corrida en la Notaría Única de Samaniego (N), su madre transfirió a título de venta el derecho de propiedad y posesión en favor 1 PDF 10 – Cuaderno primera instancia. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto de sus hijos CARLOS ARMANDO, ANDRÉS FERNANDO y NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO.
Sostuvo que, respecto de los inmuebles pretendidos por el demandante se constituyó propiedad horizontal mediante Escritura Pública No. 191 de 26 de mayo de 1999, cuando aun el titular del derecho real de dominio era el señor REINEL AFRANIO ROSERO CORTÉS y que, una vez los hermanos DÍAZ BRAVO se convirtieron en copropietarios, juntos ejercieron la posesión de los inmuebles, hasta el 29 de octubre de 2016 cuando el señor ANDRÉS FERNANDO GONZÁLEZ BRAVO le transfirió a título de venta a través de Escritura No. 451 sus derechos de cuota; implicando ello que actualmente ostente la propiedad de las 2/3 partes del bien; ejerciendo posesión pública, pacífica e ininterrumpida sobre ellos, pagando impuestos, haciendo uso de las zonas comunes y, residiendo en dicho lugar.
Anotó que, en virtud de un acuerdo verbal realizado con el señor CARLOS ARMANDO BRAVO DÍAZ, aquel funge como administrador del bien en atención a que existen dos locales comerciales, lo cual ha conllevado a establecer un pago de utilidades que, en ocasiones, se compensan en el pago de servicios públicos respecto del consumo de su lugar de habitación. Refirió que, en virtud de su derecho de dominio ha efectuado mejoras al inmueble, consistentes en la construcción de dos habitaciones, mejoramiento de una cocina y baño en el cuarto piso de la edificación, lo cual tuvo lugar en el año 2018, por espacio aproximado de 06 meses, con conocimiento del demandante, quien no puede alegar, en esa medida, una posesión exclusiva en su favor, toda vez que esta es compartida entre ellos como copropietarios.
Manifestó que es conocedor de los contratos de arrendamiento y anticresis suscritos por su hermano CARLOS ARMANDO; sin embargo, reiteró que estos corresponden a un contrato verbal de administración suscrito con él, el cual finalizaría cuando sus hijos terminaran de educarse y que, igualmente, brindó su consentimiento para que el demandante ejerciera una actividad comercial en el local ubicado en el primer piso de la edificación, desde 2019; no obstante, ante incomodidades presentadas por la mala administración del bien, decidió interponer proceso divisorio en contra de su hermano, cuyo trámite se radicó bajo la partida No. 2022-00007-01 del Juzgado Promiscuo del Circuito de Samaniego.
Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Con fundamento en lo anterior formuló las excepciones de mérito que denominó “INDEBIDO ENCAUSAMIENTO PROCESAL DE LA PRESENTE ACCIÓN JUDICIAL”, “MALA FE Y TEMERIDAD DEL DEMANDANTE”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA” y la “GENÉRICA”.
Por su parte, el Curador Ad Litem2 de personas indeterminadas, expuso que no le constaban la mayoría de los hechos en relación con la posesión alegada, estándose a lo que resulte probado dentro del expediente. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. – En audiencia de instrucción y juzgamiento, el Juzgado Promiscuo del Circuito de Samaniego (N) profirió sentencia en la cual resolvió negar las pretensiones de la demanda tras advertir, en síntesis, que si bien el demandante demostró ejercer la posesión sobre tres pisos de la edificación constituida como propiedad horizontal, no acreditó lo propio frente a las mejoras construidas en la terraza del inmueble por parte del demandado, ni respecto de las zonas comunes del bien, pues estas últimas se encuentran en posesión de los dos copropietarios, es decir, tanto del demandante como del demandado, de ahí que su posesión no sea pacífica, pública ni exclusiva sobre la totalidad del bien pretendido en usucapión como se afirmó en la demanda; ello, aunado a que las zonas comunes del edificio son imprescriptibles de acuerdo a la Escritura Pública de constitución de propiedad horizontal.
Adicionalmente, el fallador, declaró probada la excepción de mala fe del demandante, indicando que aquel conocía que su hermano- el demandado-, ejercía posesión sobre parte del inmueble en su condición de copropietario y, ni siquiera informó su domicilio para efectos de notificación de la demanda, cuando está demostrado que, inclusive, aquellos residen en el mismo lugar.
Como consecuencia de lo anterior, condenó en costas de primera instancia al extremo actor. EL RECURSO DE APELACIÓN. - Actuando dentro de término, la parte demandante apeló la sentencia de primera instancia, recurso que fue concedido en el efecto suspensivo por el A quo y, admitido por este Tribunal. Alegó el apoderado judicial del señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO que, el Juez de primera instancia nada mencionó sobre la acumulación de pretensiones 2 PDF 28 – Cuaderno primera instancia. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto en relación con cada una de las matrículas inmobiliarias existentes en el inmueble, teniendo la obligación de referirse a cada una de ellas.
Anotó que, las pretensiones de la demanda no radican sobre la totalidad del bien, toda vez que desde la inspección judicial se determinó que el inmueble consta de cuatro niveles y que, solamente tres de ellos son los solicitados en prescripción. Esgrimió que, se efectuó una indebida valoración probatoria en la medida que no es lógico pensar que una persona que ostenta la propiedad de 2/3 partes del inmueble no pueda tener acceso a los tres primeros pisos de su edificación como quedó demostrado en el expediente.
Indicó que, debió efectuarse un estudio diferenciado respecto de los bienes comunes y exclusivos, pues es claro que los actos de posesión del demandante sobre los dos locales comerciales y el apartamento que cuentan con matrícula inmobiliaria propia e independiente, iniciaron en el año 2008; siendo inviable negar las pretensiones por la supuesta posesión compartida de las escaleras y la terraza, cuando inclusive el demandado solicitó autorización al demandante para empezar a residir en el cuarto piso.
Sostuvo que la compraventa efectuada por el demandado para adquirir los derechos de cuota de uno de sus hermanos y convertirse en copropietario de las 2/3 partes del bien, fue un acto oculto que no tiene la virtualidad de interrumpir la prescripción adquisitiva de dominio, en tanto la posesión ejercida por su mandante se ha mantenido en el tiempo.
Finalmente, respecto de la excepción de mala fe acogida en primera instancia anotó que, cualquier falencia en relación con la notificación de la demanda debió alegarse oportunamente y que, al no hacerlo, la misma se encuentra saneada; concluyendo que al final esta resulta irrelevante en tanto la acción incoada es la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y no la del régimen ordinario que exige justo título y buena fe en cabeza del poseedor.
Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver lo que en derecho corresponda, previas las siguientes, II. CONSIDERACIONES Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto LA SANIDAD PROCESAL. – No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes.
LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. – Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía el A quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud de la cuantía del asunto (art. 20 núm. 1° del C. G. del P.), así como por el lugar de ubicación del inmueble, mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 núm. 1° del C. G. del P.).
De otro lado, las personas que integran tanto el extremo demandante como demandado, son naturales, mayores de edad; siendo posible concluir que todos tienen capacidad para ser parte e integrar el litigio. Continuando con el análisis de los presupuestos procesales, se encuentra que las partes fueron asistidas por profesionales del Derecho de su escogencia, las personas indeterminadas a través de Curador Ad Litem y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto.
LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA.- El señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO alegó poseer con ánimo de señor y dueño, el inmueble objeto de usucapión y, cumplir los requisitos de la prescripción extraordinaria como modo de adquirir el derecho de dominio sobre el mismo, por lo que tiene pleno interés jurídico para promover la presente acción, según se desprende del artículo 375 numeral 1° del C. G. del P. –legitimación en la causa por activa–.
En lo que respecta a la personería sustantiva en relación con el demandadolegitimación en la causa por pasiva–, esta deviene en ser el titular inscrito de derechos reales sobre el bien –copropietario-, mientras que la convocatoria de las personas indeterminadas que se crean con derechos sobre dicho inmueble, es exigida por la ley. DEL CASO CONCRETO.
A efectos de resolver el recurso de alzada, la Sala deberá ceñirse a los reparos formulados por la parte apelante en contra de la sentencia de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo al inciso 1° de los artículos 320 y 328 del C. G. del P. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Así entonces, el problema jurídico consiste en determinar si están cumplidos los presupuestos para la prosperidad de la pretensión de declaración de pertenencia propuesta por el señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO.
Sea lo primero señalar que el proceso de pertenencia está regulado actualmente en el artículo 375 del Código General del Proceso donde se definen algunas reglas para la interposición de la acción, entre ellas la siguiente: “1. La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción”.
Es importante indicar que independientemente de quién sea la persona que promueva el proceso de pertenencia, esto es, el poseedor, el titular de dominio que pretenda sanear su tradición, o, el copropietario que pretenda revelarse contra los demás comuneros– según sea el caso-, está obligado a demostrar que posee el bien con ánimo de señor y dueño en los términos y condiciones que impone la ley para abrir paso a la declaración de prescripción, sea ordinaria o extraordinaria; pues so pretexto de ostentar un título inscrito, el propietario no está relevado de demostrar cada uno los presupuestos para alcanzar la prosperidad de la usucapión. Es perfectamente posible entonces que el propietario alegue una posesión regular derivada de un justo título para la prescripción ordinaria de inmuebles, demostrando que lo ha poseído por más de cinco años (5), o, puede invocar la extraordinaria evidenciando ánimo de señor y dueño de manera pública, pacifica e ininterrumpida por diez (10) años.
En ambos eventos, el dominio quedará libre irregularidades y, de esa manera, el interesado obtendrá seguridad jurídica respecto a su predio por obra del saneamiento3. Igualmente, las pretensiones del proceso de pertenencia deben recaer “ sobre una cosa singular o una cuota determinada de la misma, lo que significa, tratándose de bienes raíces, que por su descripción, ubicación y linderos estén individualizados de tal manera que no puedan ser confundidos”.
Así mismo, se ha indicado que, “una situación nada novedosa en un juicio de pertenencia es la atinente a que las pretensiones recaigan únicamente sobre una fracción de un predio de mayor extensión, evento en el cual la debida individualización o delimitación del segmento pretendido es un requisito sine qua non de la prosperidad de la acción, porque solo a partir de suficientes elementos de juicio 3 Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC5749 de 2021.
Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto a ese respecto, es factible establecer cuál es la porción concreta del bien sobre la que en realidad los pretensores ejercen los aducidos actos posesorios, lo que involucra precisar sus características, dimensión y ubicación exacta.
Además, según lo tiene decantado la jurisprudencia, también es menester que se individualice el predio original en el cual se encuentra el pretendido (…) Este presupuesto legal tiene, más allá de lo jurídico ya expuesto, un fundamento de orden práctico y lógico ineludible: es preciso para el eficaz ejercicio de los derechos y para el respeto de los ajenos, que exista una exacta delimitación de las cosas sobre las cuales recaen; así el poseedor de un predio menor inserto dentro de uno mayor necesita saber hasta dónde van sus facultades, al paso que el del continente también requiere conocer el límite de sus atribuciones, lo que no se logra sino conociendo la precisa extensión del uno y del otro, así como la ubicación del grande dentro del vecindario.”4 Bajo ese panorama resulta menester destacar, de entrada, que, conforme lo expuesto en el líbelo introductor, el demandante afirma haber ejercido posesión sobre la totalidad del predio urbano denominado “ROSERO – PROPIEDAD HORIZONTAL” ubicado en la Calle 5ª No. 5-37 del municipio de Samaniego (N), mismo que, según se indicó, se encuentra compuesto por un apartamento y dos locales comerciales.
Luego, en la sustentación de la alzada, se esgrimió que la pretensión de prescripción adquisitiva de dominio se enfiló, no sobre la totalidad del bien, sino sobre tres inmuebles plenamente individualizados e identificados con folio de matrícula inmobiliaria independiente, los cuales hacen parte de la citada edificación y que, por tanto, así debió considerase por parte del fallador A quo.
Ahora, al margen de la contradicción en la que incurre el promotor de la litis, ha de indicarse que, en caso de cumplirse los requisitos estatuidos para la prescripción adquisitiva de dominio respecto de alguno de los inmuebles que integran el bien de mayor extensión, es factible acceder a las pretensiones de manera parcial, pues en casos similares se ha establecido por parte de la jurisprudencia del máximo órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria que “cuando la controversia verse sobre prescripción adquisitiva respecto de un piso, nivel o apartamento independiente de una edificación debidamente individualizado, ésta se inscribe dentro de la hipótesis de usucapión de un predio de menor extensión inmerso en uno mayor5”.
Lo anterior, sin perjuicio de que, 4 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC4649 de 2020. 5 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC4649 de 26 de noviembre de 2020. Mp. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto quien eventualmente sea declarado dueño, deba acogerse al modelo de propiedad previamente constituido.
Con esta consideración previa, debe anotar el Tribunal que las razones expuestas por el Juez de primera instancia para negar las pretensiones del líbelo bajo el argumento de que no se demostró posesión exclusiva sobre la totalidad del bien, en tanto las zonas comunes y mejoras efectuadas en el cuarto piso de la edificación son de uso compartido en virtud de una copropiedad, lucen desacertadas, toda vez que bien pudo considerarse, si había lugar a ello, que había posesión sobre áreas privadas y, evaluar así la posibilidad de acceder a las pretensiones de manera parcial.
No obstante, como el estudio del asunto no se planteó de esa manera, procede en esta oportunidad la judicatura a estudiar nuevamente los elementos que estructuran la prescripción adquisitiva de dominio alegada; misma que, para el caso, es la extraordinaria, es decir, la que no debe estar precedida de justo título o buena fe a para tener vocación de prosperidad, sino que, basta con que el demandante demuestre que ha ejercido posesión sin violencia, clandestinidad, ni interrupción por espacio 10 años.
En ese sentido y, avizorando que uno de los puntos cardinales de la apelación, es la identificación del bien o de los bienes pretendidos en usucapión, se iniciará por el estudio de tal presupuesto. Con las pruebas obrantes en el plenario se tiene que el Edificio “ROSERO – PH” identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 250-0006199 es de propiedad privada y se constituyó como propiedad horizontal mediante Escritura Pública No. 191 de 26 de mayo de 19996, indicándose que está compuesto por tres locales comerciales y un apartamento.
Dos de los locales se ubican en el primer piso de la edificación con acceso independiente y, un local adicional en el segundo piso, con ingreso compartido, al igual que el apartamento del tercer nivel; todos plenamente identificados respecto de su área y linderos. De lo anterior podría concluirse que el demandante, desde la presentación del líbelo, dejó por fuera de sus pretensiones el inmueble denominado “local número uno” con un área de 50.88 metros cuadraros y, coeficiente de copropiedad del 10.49 %, según con lo consignado en la citada Escritura Pública No. 191 de 26 de mayo de 1999, sin folio de matrícula inmobiliaria asociado; toda vez que 6 Folio 11, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto solamente solicitó la prescripción adquisitiva identificando los tres bienes restantes integrantes de la propiedad horizontal, determinados así: - Predio No. 250-180597 correspondiente al apartamento ubicado en el tercer piso de la edificación, con un área privada de 171.26 metros cuadraros y, un coeficiente de copropiedad equivalente al 135.32%. - Predio No. 250-180588 conocido como “local número tres” con un área de 171.26 metros cuadrados y, coeficiente de copropiedad de 135.32%, cuyo acceso es común y compartido con el apartamento ubicado en el tercer piso y, - Predio No. 250-180579 conocido como “local número dos” ubicado en el primer piso de la edificación, con entrada independiente y, área de 85.25 metros cuadrados.
El coeficiente de copropiedad de este bien es equivalente al 17.58%. Como se anotó, en las escrituras públicas y certificado de tradición correspondientes aparece el área y linderos de los inmuebles referidos, de manera que, conforme a ello, se da por descontada la correcta y plena identificación de los bienes pretendidos en usucapión. Continuando con el estudio de los elementos de la prescripción adquisitiva de dominio se encuentra que, de acuerdo con los supuestos fácticos del líbelo, el señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO afirmó ser poseedor de los tres inmuebles en mención, desde diciembre de 2008, tras la celebración del negocio jurídico de compraventa celebrado con su progenitora, la señora OLGA DEL SOCORRO BRAVO, mediante Escritura Pública No. 293 de 09 de septiembre de 2008.
Igualmente, sostuvo el actor en la demanda que ha explotado los inmuebles a través de contratos de arrendamiento, anticresis y uso de su vivienda familiar y, que, desde hace cinco años, el local número dos, fue destinado a un negocio propio; sin reconocer, en momento alguno, dominio ajeno. Revisado este último acto escriturario al que se ha hecho mención, se evidencia que, mediante contrato de compraventa debidamente inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la señora OLGA DEL SOCORRO BRAVO ciertamente enajenó en favor de sus tres hijos CARLOS ARMANDO, ANDRÉS 7 Folio 30, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. 8 9 Folio 37, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. Folio 34, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto FERNANDO y NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO, dos locales comerciales y un apartamento integrante del edificio denominado “Rosero – Propiedad Horizontal”, cuya venta se realizó en común y proindiviso; implicando ello que naciera una copropiedad entre los citados hermanos. Ahora, el actor, en su interrogatorio10 afirmó que reside en el inmueble desde el año 2008; precisando, desde el inicio de su intervención, que su ingreso al bien se produjo en vida de su madre, quien optó por transferirle el dominio del bien a él y a sus hermanos con el ánimo de evitar que este estuviera involucrado en un pleito por una obligación económica adquirida con anterioridad.
Refirió que, quedó encargado de la edificación, en calidad de administrador, desde que su progenitora se mudó a la ciudad de Pasto por cuestiones de salud (aproximadamente en 2005) y que, estaba autorizado para celebrar contratos de arrendamiento de los locales comerciales cuyos cánones eran entregados a su ascendiente, quien también le autorizó la residencia en el tercer piso de la edificación. Así mismo, el actor reconoció, espontáneamente, que en el edificio cohabita su hermano NÉSTOR GUILLERMO, quien llegó a ocupar la terraza del inmueble aproximadamente en 2011; estableciendo dicho lugar como su domicilio, lo que implica que hacen uso de un acceso compartido para ingresar al bien.
En este punto se detiene el Tribunal para acotar que estos supuestos fácticos a los que hizo referencia el demandante en su interrogatorio no fueron expuestos en el escrito de la demanda; sin embargo, ello no es óbice para que, conforme a lo establecido en el artículo 191 del C. G. del P. pueda dársele el trato de confesión, respecto de (i) la forma en que aquel empezó a ocupar el inmueble y (ii) la existencia de una posesión compartida, en principio, respecto de zonas comunes y posesión exclusiva del demandado frente a las mejoras construidas en el 4° piso de la edificación. De otro lado, se advierte que el señor CARLOS ARMANDO se reconoció en su declaración como poseedor de los locales comerciales objeto de usucapión, afirmando que destinó el del primer piso para su uso personal en tanto allí funciona, desde hace aproximadamente 7 años, un establecimiento de comercio de venta de calzado de propiedad de su familia; mismo al que afirmó haberle realizado mejoras como pintura, cortinas, entre otros.
Igualmente, sostuvo que ha celebrado contrato de anticresis en calidad de deudor anticrético respecto del 10 Audiencia Inicial Parte I, Récord 00:10:00 – 00:32:00 Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto local comercial ubicado en el segundo piso y, finalmente, el apartamento ubicado en el tercer nivel ha sido destinado para su vivienda familiar; donde ha efectuado algunas mejoras como la instalación de pasamanos, pintura de puertas, entre otros.
Ahora, aunque el señor CARLOS ARMANDO en medio de su declaración indicó que no rinde cuentas a nadie respecto de la administración de la edificación, lo cierto es que aquel reconoció que el señor NÉSTOR GUILLERMO es propietario de las dos terceras partes del edificio que dejó su mamá. Igualmente, refirió que, después de la muerte de su madre, destinó los ingresos que producía el bien para pagar servicios públicos como agua, luz, catastro y gastos propios.
En este punto es pertinente destacar que, de manera reiterada la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha venido sostenido que, “la copropiedad, entendida como una manifestación del cuasicontrato de comunidad respecto del derecho real de dominio de una cosa, genera entre los comuneros una colectivización ideal de los derechos, obligaciones, riesgos y utilidades derivados del bien común (arts. 2302, 2303 y 2322, Código Civil), lo cual, por supuesto, incluye la posesión ope legis que les corresponde sobre el bien” y que, si bien es viable que uno de los condóminos pueda adquirir por el modo originario de la prescripción la cuota parte que corresponde a los demás, esa posibilidad requiere descartar cualquier ambigüedad en cuanto al comportamiento del usucapiente, quien tiene la carga de probar, de manera fehaciente, que en un momento determinado renunció públicamente a su condición formal de copropietario, expresando con claridad su intención de poseer el bien de manera exclusiva y excluyente11.
Ha dicho la Corte que, para ello, se requiere un acto inequívoco de rebeldía de ese copropietario, con el que desconozca los derechos de los demás y, comience asumirse como único dueño; acción que debe ser manifiesta y contundente, en el sentido de no dejar lugar a dudas sobre la intención de no poseer más a nombre de la comunidad de propietarios.
En ese sentido, es dable colegir, desde el mismo interrogatorio de parte del demandante, que no existe certeza desde el momento mismo en que aquel dejó de administrar los bienes en su calidad de comunero o designado por su progenitora, para reputarse poseedor exclusivo sobre los tres inmuebles determinados. 11 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC388 de 02 de noviembre de 2023.
Mp. Luis Alonso Rico Puerta. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto De hecho, el demandado NÉSTOR GUILLERMO expuso en su interrogatorio de parte12 que inicialmente su madre fue la propietaria del bien y veló por la administración del mismo hasta que enfermó; decidiendo en ese entonces designar como administrador del bien, por dicha causa, a su hijo CARLOS ARMANDO.
Acotó que, tiempo después y antes del fallecimiento, su progenitora cedió el inmueble de mayor extensión constituido como propiedad horizontal en favor de sus tres hijos; siendo entonces estos copropietarios del bien hasta 2016 cuando él decidió comprarle la cuota parte a su hermano, señor ANDRÉS FERNANDO GONZÁLEZ BRAVO. Indicó el convocado a juicio que, junto a sus hermanos acordaron, tras la muerte de su madre, de manera verbal, que CARLOS ARMANDO podía continuar ejerciendo como administrador del bien, toda vez que era la persona con mayores necesidades económicas y se encontraba educando a sus hijos en la Universidad; sin embargo, aseveró el demandado que se pactaron utilidades, estableciendo de mutuo acuerdo que aquellas se destinarían al pago de impuestos y servicios públicos, tal y como lo refirió también el demandante en su interrogatorio de parte.
De otro lado, el señor NÉSTOR GUILLERMO informó que en el año 2009 aproximadamente adecuó la terraza de la edificación como un apartamento a efectos de destinarlo como su vivienda familiar, realizando mejoras posteriores en 2016, sin pedir autorización a persona alguna; sin embargo, sí reconoció que le informó a sus hermanos que procedería de conformidad, especialmente a CARLOS ARMANDO porque es quien habita el tercer piso de la edificación y funge como administrador.
Sostuvo el deponente que, en atención a que CARLOS ARMANDO de un tiempo atrás dejó de rendir cuentas sobre los ingresos de los bienes, decidió iniciar un proceso divisorio ante el mismo Juzgado Promiscuo del Circuito de Samaniego (N). Lo dicho por el demandado tiene como sustento las pruebas documentales allegadas con su contestación, a saber: (i) Escritura Pública No. 451 de 29 de octubre de 2016, a través de la cual se efectuó una compraventa de derechos de cuota por parte del señor NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO al señor ANDRÉS FERNANDO GONZÁLEZ BRAVO, respecto de los inmuebles distinguidos con folio 12 Audiencia Inicial Parte I, Récord 00:33:00 Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto de matrícula inmobiliaria No. 250-18057, 250-18058 y 250-18059 integrantes del Edificio “Rosero – Propiedad Horizontal”13; acto jurídico que se encuentra debidamente inscrito en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes.
(ii) Recibo de pago del impuesto predial del inmueble sometido a propiedad horizontal correspondiente a las vigencias 2014, 2015 y 201614. (iii) Factura de elaboración de puertas y ventanas de fecha 15 de mayo de 2018 a nombre de Néstor Díaz15 y (iv) copia del auto admisorio de la demanda de proceso especial divisorio promovido por este último en contra del demandante CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO de fecha 27 de octubre de 2022, radicado bajo la partida 2022-00071-0016.
Estos medios de convicción, permiten entrever, como se anunció en precedencia, que la posesión sobre los bienes que componen la propiedad horizontal se ha ejercido por todos los comuneros y, de hecho, cabe anotar que conforme a los artículos 943, 2322, 2325, 2327, 2328 y 2525 del Código Civil, el ordenamiento jurídico presume que todos los actos que ejecuta el condueño sobre el bien que comparte, los acomete en provecho de la comunidad, de ahí que sea imperativo analizar con rigurosidad el comportamiento de quien asegura haberse rebelado contra los demás condóminos17.
En estos casos, ha dicho la Corte Suprema de Justicia que “la prueba de la exclusividad es muy exigente, y debe desterrar cualquier ambigüedad o equivocidad sobre la naturaleza de los actos del demandante, pues si fuera razonable asumir que los actos de este aprovechaban a la comunidad, no podría afirmarse que los restantes condóminos actuaron pasivamente en defensa de sus derechos”18.
Y es que, justamente, se ha alegado en este asunto, por un lado, que uno de los copropietarios es poseedor exclusivo de tres inmuebles que hacen parte de una propiedad horizontal, mientras que el condómino restante sostiene que la posesión siempre ha sido compartida y que el demandante simplemente ha fungido desde hace varios años como administrador del bien, ocupándolo en virtud de su derecho propio y, de la aceptación del copropietario restante.
Folio 23, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. Folio 39, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. 15 Folio 40, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. 16 Folio 42, PDF 010 – Cuaderno 1ª Instancia. 17 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC388 de 02 de noviembre de 2023. Mp. Luis Alonso Rico Puerta. 18 Ibídem 13 14 Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Es importante mencionar que, aunque la prueba testimonial traída a juicio por el extremo actor efectivamente da cuenta de la explotación de los locales comerciales ubicados en el primer y segundo piso de la edificación, a través de contratos de arrendamiento y anticresis que también obran como prueba documental en el expediente19, lo cierto es que los señores NÉSTOR AFRANIO VILLOTA YELA20, ROMAN PATICIO SALAZAR GONZÁLEZ21 y RUBI MARIELA CEBALLOS22 manifestaron haber celebrado dichos contratos con el demandante, desconociendo, a ciencia cierta, a quién pertenece realmente la edificación, pues solo presumen que, dada la condición de arrendador o deudor anticrético del demandante, es él el eventual dueño o poseedor de los bienes.
No obstante, estima la Sala que la situación advertida por los deponentes no es prueba suficiente para colegir que el actor se reputaba dueño exclusivo de los bienes porque justamente su ingreso a los mismos se produjo como administrador de los mismos y, en su condición de copropietario o comunero se hallaba habilitado para ejercer tal administración en representación de la copropiedad, sin que exista un hito demostrado, o, fecha determinada que conlleve a inferir que la situación varió y que, su condición de copropietario mutó a la de poseedor exclusivo.
Es más, en el plenario obra también el testimonio del señor ANDRÉS FERNANDO GONZÁLEZ BRAVO23, cuya prueba fue decretada de oficio, de donde se advierte que el precitado señor fue también copropietario de los bienes integrantes de la propiedad horizontal desde 2008 hasta 2016, cuando decidió enajenar sus derechos de cuota en favor de su hermano NÉSTOR GUILLERMO DÍAZ BRAVO.
Confirmó el testigo que su otro hermano -el demandante-, fue designado administrador del bien de común acuerdo entre los comuneros en atención a su situación económica tras lo acaecido en la región por cuenta de las pirámides; aclarando que, en todo caso, mientras ostentó el derecho de dominio estuvo pendiente de la edificación contribuyendo en ocasiones al pago de impuestos, dado que el encargado del pago de servicios públicos siempre fue CARLOS ARMANDO en su condición de administrador del bien.
Comentó que, después de que enajenó sus derechos en favor del demandado, este último asumió el derecho de las 2/3 partes del inmueble y que, en uso de ese derecho ha residido ahí por espacio de varios años, efectuando mejoras para 19 Folio 17 y siguientes, PDF Demanda– Cuaderno 1ª Instancia. 20 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento Récord 01:11:00 – 01:37:00 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento Récord 01:39:24 – 01:52:36 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento Récord 01:54:00 – 02:07:30 23 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, Parte II, Récord 00:24:13 – 00:51:00 21 22 Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto el acondicionamiento de la vivienda que ocupa junto a su familia en el cuarto piso de la edificación. Es preciso anotar que, aunque este testigo fue tachado por la parte demandante en razón del parentesco que ostenta con las partes, efectuada la valoración integral del testimonio no se avizora un interés particular para favorecer a alguno de los extremos procesales, toda vez que, incluso, destacó el deponente no tener ningún derecho o interés sobre el bien, mientras que sus manifestaciones lucen claras, congruentes y fundamentadas en lo que le consta por percepción directa de los acontecimientos.
Es más, como prueba periférica de las afirmaciones de este último testigo, se recibieron las declaraciones de los señores FLOR ÁNGELA ROSERO CASANOVA24, MARÍA CONCEPCIÓN ROJAS ZAMBRANO25, ERICK ALEXANDER FARGÓN26 y ARMANDO CUELLAR BENAVIDES27 quienes de manera coincidente y al unísono, dan cuenta de una posesión compartida entre comuneros sobre la totalidad del bien, aseverando que esta se ha mantenido en el tiempo desde que se efectuó la transferencia del derecho de dominio por parte de la madre de los copropietarios; reconociendo que ambos habitan el inmueble pese a que solo uno de ellos funge como administrador.
Valga anotar que, aunque el “local número dos” ubicado en el primer piso de la edificación y el apartamento del tercer piso se encuentran ocupados actualmente por el demandante, no se puede perder de vista que no hay prueba del momento exacto en que dicho extremo procesal empezó a desconocer la titularidad del otro propietario, pues su ingreso, como quedó visto, e inclusive, confeso en el interrogatorio de parte, se dio en virtud de una condición de administrador de la propiedad horizontal y, por su puesto, de su derecho de cuota parte.
Es decir que “el acto de rebeldía” como lo denomina la Corte Suprema de Justicia, no resulta del todo claro para determinar en qué momento el señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO se convirtió en poseedor exclusivo de zonas privadas cuya titularidad se encuentra en común y proindiviso; máxime cuando él mismo refirió en los hechos de la demanda que ostentaba la posesión material sobre la totalidad del edificio cuando ello claramente no corresponde a la realidad.
Dicha circunstancia quedó plenamente establecida con las distintas pruebas Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, Parte II, Récord 00:53:00 – 01:07:00 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, Parte II, Récord 01:30:00 – 01:43:00 26 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, Parte II, Récord 01:44:00 – 01:55:52 27 Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, Parte II, Récord 01:56:00 – 02:15:55 24 25 Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto recaudadas a las cuales ya se ha hecho referencia y, especialmente, en la diligencia de inspección judicial al inmueble objeto de usucapión28.
A lo anterior debe sumarse que el demandado alegó como excepción de mérito la existencia de mala fe del prescribiente, justamente, porque al presentar la demanda aquel omitió informar que el copropietario del bien residía en la misma edificación objeto de controversia y, en adición, afirmó bajo gravedad de juramento desconocer la dirección física y electrónica para surtir las notificaciones de rigor de su contrincante, cuando claramente este podía ser ubicado en la misma edificación que hasta la fecha cohabitan.
Frente a esto último debe anotarse que, si bien dentro del trámite no se alegó nulidad alguna en punto de la notificación del demandado toda vez que esta se tuvo por surtida de manera personal al haber acudido el extremo convocado directamente al Despacho Judicial para enterarse del proceso formulado en su contra y, al margen de que la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio no exige el presupuesto de la buena fe para su configuración, lo que sí se destaca, como constitutivo de un indicio en contra del demandante, es la conducta omisiva y renuente para omitir información relevante en relación con el demandado y el desarrollo propio de los actos posesorios ejercidos al interior de la propiedad horizontal.
Así entonces, se colige que, en este asunto no se demostró, de manera inequívoca e indubitable, el abandono de la calidad de poseedor en nombre de la comunidad y el inicio de una posesión exclusiva y excluyente por parte del señor CARLOS ARMANDO DÍAZ BRAVO, con desconocimiento y exclusión de los derechos de los condóminos o, al menos, no existe una fecha o hito determinado que permita calcular a partir de cuándo se produjo dicha figura y poder contabilizar, a partir de ahí, el término prescriptivo extraordinario de 10 años.
Cabe advertir que, desde ningún punto de vista puede tomarse el año 2008 como fecha inicial de la presunta posesión exclusiva, dado que si bien en esa data se adquirió el dominio del bien, esta fue en común y proindiviso como consta en la Escritura Pública No. 293 y, con posterioridad a ella, se aceptó, de manera uniforme entre los comuneros que el demandante continuara ejerciendo como administrador del bien tal y como lo hacía en vida de su anterior propietaria; sin que haya prueba inequívoca en el expediente de la mutación de su condición exigida para este tipo de eventos. 28 PDF 39 - Cuaderno 1ª Instancia. Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto En consecuencia, se advierte que no se cumple con uno de los requisitos esenciales para adquirir un predio por prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio que se encuentre en copropiedad, como lo es la posesión exclusiva, pública, pacífica e ininterrumpida, por espacio de 10 años; lo que significa que la pretensión enfilada no tiene vocación de prosperidad.
Por consiguiente, la decisión de primera instancia en cuanto a la desestimación de las pretensiones será confirmada, pero, de cara las razones aquí expuestas; debiendo, por último, imponer condena en costas a la parte vencida, dado el resultado de la alzada, conforme lo establece el artículo 365 del C. G. del P. Téngase como agencias en derecho la suma equivalente a 1 SMLMV.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, EN SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. - CONFIRMAR la sentencia de primera instancia proferida al interior del presente asunto, por el Juzgado Civil del Circuito de Samaniedo, conforme lo anotado en la parte motiva de esta decisión.
TERCERO. – CONDENAR en costas de segunda instancia a la parte demandante, de conformidad con las razones expuestas en la parte considerativa de esta decisión. Téngase como agencias en derecho la suma equivalente a 1 SMLMV.
CUARTO. - ORDENAR, una vez culminada la actuación procesal, el envío del expediente al Juzgado de origen dejando las anotaciones correspondientes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE AIDA MÓNICA ROSERO GARCÍA Magistrada Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24) Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Firmado Por: Aida Monica Rosero Garcia Magistrada Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Paola Andrea Guerrero Osejo Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Luis Andres Zambrano Cruz Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4038177e4df827fd247b3fc1353fbe4d09f517c49b04f7bbc0c01e9fffa1 2829 Documento generado en 28/05/2025 04:25:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Apelación de sentencia en proceso de pertenencia N° 2022-00070-01 (517-24)