REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL TOLIMA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA IBAGUE Magistrado Sustanciador: DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Ibagué, once (11) de abril de dos mil veinticinco (2025) REFERENCIA: PROCESO EJECUTIVO promovido por CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY contra BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A. RADICADO: 73-349-31-03-002-2024-00104-01 I. OBJETO DE LA PROVIDENCIA Se decide el recurso de apelación propuesto por la apoderada judicial de la parte ejecutante, contra el auto fechado el 22 de agosto de 2024, mediante el cual el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol) negó el mandamiento ejecutivo.
II.
ANTECEDENTES PROCESALES 1. A través de apoderado judicial, el conjunto residencial Monterrey promovió demanda ejecutiva contra la sociedad Banco Comercial AV Villas S.A., mediante la cual pretende el recaudo forzoso de las sumas de dinero que el demandado, como propietario del inmueble identificado con Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 366-31729 que hace parte de la Propiedad Horizontal demandante, adeuda por concepto de cuotas de administración y/o expensas comunes desde enero de 2018 hasta octubre de 2023 junto con los intereses de mora correspondientes1. 2.
Con providencia del 22 de agosto de 2024, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol) negó el mandamiento ejecutivo perseguido por la ejecutante, fundamentalmente, por tres motivos. En primer lugar, adujo el A quo que al interior del proceso verbal identificado con radicación 2022-00021-00, adelantado entre las mismas partes, en sentencia del 26 de abril de 2024 el Tribunal Superior de Ibagué ordenó la extinción parcial de la propiedad horizontal que afecta al inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, y, por esa razón, al haberse extinguido la propiedad horizontal sobre ese inmueble, 1 Archivo pdf No. 001.
Cuaderno Primera Instancia. 1 se extinguieron también las obligaciones que de allí emanan, entre ellas, las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. Además, afirmó el Juez de primer grado que en la decisión tomada por el Tribunal Superior de Ibagué se detalló que de acuerdo con el parágrafo 3° de la clausula 1° de la Escritura Pública No. 2611 de 2005, el inmueble no generaría expensas por concepto de administración mientras no se hubiesen construido y entregado los inmuebles respectivos, por lo que, en sentir del A quo, las expensas cobradas no tienen fundamento legal o contractual por lo que se advierte la inexistencia de las obligaciones cobradas.
Por último, advirtió el Juez de primer grado que a pesar de que junto con la demanda se hubiese aportado el título ejecutivo correspondiente, las obligaciones cobradas no cuentan con fuente legal o contractual puesto que estas se extinguieron por la orden judicial impartida por el Tribunal; razón por la cual debía negarse la orden de pago reclamada2. 3.
Inconforme con esa decisión, la mandataria judicial de la parte ejecutante formuló, oportunamente, recurso de apelación con fundamento en tres reparos concretos que pueden sintetizarse, así: (i) la sentencia emitida por el Tribunal Superior no tiene efectos retroactivos por tanto pueden cobrarse las cuotas de administración causadas desde febrero de 2018, puesto que los efectos de la extinción de la propiedad horizontal ordenada por el Tribunal, se producen desde abril de 2024, (ii) el certificado expedido por el administrador del conjunto contiene una obligación clara, expresa y exigible, por tanto, cumple con las condiciones previstas en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, y, (iii) el juez respaldó su decisión en la lectura e interpretación del clausulado de la Escritura Pública No. 2611 de 2005 sin que dicho documento obre en el expediente3. 4.
Posteriormente, en providencia del 02 de septiembre de 2024, el Juzgado de primera instancia concedió en el efecto suspensivo el recurso de apelación interpuesto por la apoderada de la ejecutante contra el auto del 17 de julio de 20244. III. CONSIDERACIONES 1. Como el auto apelado es aquel mediante el cual se negó el mandamiento ejecutivo reclamado por la parte actora, en virtud de lo dispuesto en el numeral 4° del artículo 321 y en el canon 438 del Código General del Proceso, esta Sala Unitaria es competente para desatar el recurso de apelación propuesto por la parte ejecutante. 2.
En el caso concreto, el Conjunto Residencial Monterrey reclama el recaudo forzoso de las sumas de dinero que, por concepto de cuotas de administración, al parecer, adeuda desde enero de 2018 hasta octubre de 2023 el Banco 2 Archivo pdf No. 004. Ibidem. 3 Archivo pdf No. 005. Ibidem. 4 Archivo pdf No. 007. Ibidem. 2 Comercial AV Villas S.A., como propietario del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar – Tolima; por tanto, al tenor de lo previsto en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, el título ejecutivo base de recaudo corresponde, por estricta imposición legal, a la certificación expedida por el administrador del Conjunto Residencial. 3.
Sin embargo, aunque el Certificado adosado con la demanda ejecutiva cumple las condiciones previstas en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 para ser considerado como título ejecutivo, dicho documento, en el caso concreto, no puede verse de manera aislada, puesto que, en la sentencia de segunda instancia proferida por esta Corporación el 26 de abril de 2024 al interior del proceso declarativo de extinción de propiedad horizontal, identificado con radicación 2022-00021-00, promovido por el Banco Comercial AV Villas S.A. – hoy ejecutado – contra el Condominio Residencial Monterrey – hoy ejecutante – traída como anexo de la demanda, se analizó lo concerniente a las cuotas de administración y demás expensas generadas por el inmueble de propiedad del banco ejecutado identificado con matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar – Tolima, al punto que en la memorada providencia este Tribunal, concluyó lo siguiente: “…Nótese que, el contrato de dación en pago se materializó mediante la suscripción de la escritura No. 2611 del 25 de mayo de 2005, por tal motivo, era necesario descender sobre el estudio de aquel pergamino a fin de corroborar la afirmación hecha por el a quo.
En efecto, oteado el documento público se advierte que en su cláusula primera se anotó que, el “(…) presente acuerdo de dación en pago tiene por objeto que la sociedad INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA., transfiera al BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A., el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-0031729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (…) Tiene un área de (…) (3.727 m2), que forma parte del Conjunto Residencial Monterey Propiedad Horizontal (…) El inmueble anteriormente descrito hace parte del Conjunto Residencial Monterey – Propiedad Horizontal el cual se ha estado construyendo sobre un lote de terreno ubicado en el municipio de Melgar (Tolima) y distinguido con la nomenclatura urbana así: Carrera (…) 19 (…) (No. 5-89 Avenida Rojas Pinilla (…) folio de matrícula inmobiliaria No. 3660025068 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (…) El lote entregado en dación en pago en esta cláusula hace parte del Conjunto Residencial Monterey el cual fue sometido al régimen de propiedad horizontal (…) De acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Monterey, en el lote entregado en dación en pago en esta cláusula está proyectada la construcción de treinta y cuatro apartamentos que conformarán la etapa IV del conjunto(…)” (negrillas de la Sala) 3 iv).-Se dijo también en el parágrafo tercero de la cláusula primera que, de “(…) conformidad con el reglamento de propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey, los apartamentos alinderados en el parágrafo anterior no generarán expensas por concepto de administración mientras no sean construidos y entregados materialmente a los compradores de los mismos” (sombreado propio).
A su vez, se destacó que con “(…) excepción del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Monterey que recae sobre el lote de mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-0025068 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Melgar, el lote de terreno objeto de dación en pago no soporta otros gravámenes, ni limitaciones al dominio (…)” (se matiza) v).- Según lo visto, de la firma de la escritura pública No. 2611 del 25 de mayo de 2005, no se identifica de forma clara y concreta el derecho crediticio en favor del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, menos, que la entidad Bancaria se encuentre sometida a plazo o condición para el cumplimiento de alguna prestación, por el contrario, las partes vinculadas con aquel acto público acordaron que el inmueble objeto de dación en pago a pesar de tener folio de matrícula independiente (36631721)(sic) al del Conjunto Residencial Monterey Propiedad Horizontal (3662508), formaba parte de aquel y, por tal motivo, quedaba sometido a su régimen de propiedad horizontal, siendo esta figura su único gravamen, pero, con la salvedad de que el nuevo propietario (hoy demandante), no estaba sometido al pago de “expensas por concepto de administración”, hasta tanto no fueran construidos y entregados materialmente a sus compradores los 34 apartamentos que conforman la etapa IV, condición que al día de hoy no es posible cumplir. vi).- Sobre el punto, aduce el señor Representante Legal del Banco Comercial Av.
Villas S.A.: “(…) nosotros sí, pensamos o tuvimos la precaución de dejar las anotaciones correspondientes a qué momento, es una condición, en que momento entregaríamos la…, esos inmuebles empezarían a pagar, ese lote empezaría a pagar expensas de administración (…)”. vii).- Acorde a lo reseñado, no era procedente declarar la prescripción extintiva de los derechos del Conjunto Residencial Monterrey emanados del reglamento de propiedad horizontal, frente al inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, sí, previamente no habían sido individualizados aquellos “derechos”, junto a su forma y momento de exigibilidad, ello, a fin de establecer el tiempo que duró la inacción del acreedor.
Por tal motivo, ha de revocarse esta decisión al no colmarse los presupuestos para su reconocimiento, cuanto más, si fue el mismo constructor de aquel conjunto residencial y propietario del inmueble donde se desarrollaría la etapa IV del proyecto, quien estableció que la nueva propietaria (AV VILLAS S.A.), estaría exenta de las expensas por concepto de administración hasta tanto no fueran construidos y entregados materamente(sic) a los compradores aquellos 4 apartamentos, hecho que no se cumplirá; por un lado, porque la entidad bancaria (AV VILLAS S.A.) no asumió aquel compromiso y, por otro, por que la entidad demandada no cuenta con los recursos para dicho fin…”5 (Negrilla y subrayado fuera de texto). 4.
Tal como puede apreciarse en el extracto de la sentencia de segunda instancia dictada por esta Corporación, adosada como medio de prueba de carácter documental en la demanda ejecutiva, este Tribunal, tras citar en lo pertinente el texto de la cláusula primera y su parágrafo tercero de la Escritura Pública No. 2611 de 25 de mayo de 2005 contentiva del contrato de dación en pago del inmueble identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (Tol) por parte de Inversiones Fuerte Ventura LTDA en favor del Banco Comercial AV VILLAS S.A., estudio su contenido y en lo medular concluyó que el propietario del inmueble – hoy ejecutado – estaría exento del pago de expensas por concepto de administración hasta tanto no fueran construidos y entregados materialmente a los compradores los apartamentos que en ese fundo de terreno se construirían. 5.
Así las cosas, no es de recibo el reproche esgrimido por la actora según el cual el Juez fundó la negativa de librar mandamiento de pago en la interpretación de la Escritura Pública No. 2611 de 2005 que no se adjuntó a la demanda ni obra en la encuadernación digital, puesto que no es cierto que el Juez utilizara el contenido de un instrumento público que no obra en la actuación; recuérdese el A quo, tuvo en consideración la sentencia de segunda instancia dictada por la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior de Ibagué y las consideraciones que allí se vertieron. 6.
En ese sentido, es claro para esta Sala Unitaria que el Juez de primer grado no valoró un medio de prueba que no obra en el dossier – Escritura Pública No. 2611 de 2005 – como erradamente lo afirma la recurrente; por el contrario, el juez tuvo en cuenta la sentencia del Tribunal que adjuntó a la demanda la misma parte recurrente; cuestión que no merece reproche alguno. Es más, el fallo de segunda instancia, en sí mismo, es un documento público y por esa razón, según lo enseña el inciso 1° del artículo 257 del Código General del Proceso “…hacen fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos haga el funcionario que los autoriza…”; de modo que, en rigor, el A quo fundó su decisión en las declaraciones efectuadas por los magistrados que, en sala mayoritaria, concluyeron que en ese asunto no había lugar al cobro de expensas por concepto de administración puesto que así se pactó entre las partes en la Escritura Pública No. 2611 de 2005.
En otras palabras, el Juez de primera instancia valoró un medio de prueba incorporado a la actuación por la misma parte demandante, se insiste, se estudió por el Juez la sentencia de segundo grado, no la Escritura Pública contentiva del contrato de dación en pago. 7. Si bien es cierto, el Juez de primer grado erró al considerar que la sentencia del Tribunal dictada al interior del proceso declarativo de extinción de propiedad 5 Archivo pdf No. 002, pp 23 a 26.
C01Principal. 5 horizontal surtido entre las mismas partes tenía efectos retroactivos y por esa razón se extinguieron dichas obligaciones a cargo de la parte ejecutada, también es cierto que ese yerro, de cara a las resultas del caso concreto, es intrascendente pues la razón por la que no es viable en el subjudice librar mandamiento ejecutivo no es que las expensas por concepto de administración se hubiesen extinguido, sino más bien que, tal como lo señaló el Tribunal en sentencia del 26 de abril de 2024, no se generarían expensas por concepto de administración frente al inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 36631729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (Tol) hasta tanto no se construyeran sobre ese fundo de terreno los apartamentos que conformarían la Etapa IV del Conjunto Residencial Monterrey y se entregaran los mismos a sus compradores, por lo mismo, las sumas de dinero cuyo recaudo forzoso se pretende no cuentan con soporte legal y/o contractual. 8.
Por esa razón, causa extrañeza para esta Sala Unitaria que el administrador del Conjunto Residencial Monterrey expidiera la certificación que cumpliría las veces de título ejecutivo en el presente asunto, en franco desconocimiento de lo pactado en la Escritura Pública No. 2611 de 2005; cuestión que además fue objeto de pronunciamiento por el Tribunal en sentencia de segunda instancia del 26 de abril de 2023, que también conocía el representante legal del condominio, en la que se concluyó, entre otras cosas, que no hay lugar al cobro de expensas por concepto de administración frente al inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (Tol) de propiedad de la ejecutada, Banco Comercial AV Villas S.A. 9.
Finalmente, conviene destacar que el no pago de expensas o cuotas de administración por el banco demandado se fundamenta en el hecho cierto advertido por el Tribunal Superior de Ibagué en la sentencia recordada del 26 de abril de 2024, consistente en que sobre el referido fundo nunca se edificaron los 34 apartamentos, hecho último que sí justificaría en virtud del acuerdo negocial el cobro de expensas o cuotas de administración. Para estos fines recordemos que esta Corporación señaló expresamente, en esa sentencia, lo que a continuación se transcribe en lo pertinente: “… el nuevo propietario (hoy demandante), no estaba sometido al pago de “expensas por concepto de administración”, hasta tanto no fueran construidos y entregados materialmente a sus compradores los 34 apartamentos que conforman la etapa IV, condición que al día de hoy no es posible cumplir (…) fue el mismo constructor de aquel conjunto residencial y propietario del inmueble donde se desarrollaría la etapa IV del proyecto, quien estableció que la nueva propietaria (AV VILLAS S.A.), estaría exenta de las expensas por concepto de administración hasta tanto no fueran construidos y entregados materamente(sic) a los compradores aquellos apartamentos, hecho que no se cumplirá; por un lado, porque la entidad bancaria (AV VILLAS S.A.) no asumió aquel compromiso y, por otro, porque la entidad 6 demandada no cuenta con los recursos para dicho fin…” (Negrilla fuera de texto). 10.
En virtud de lo previamente explicado, se confirmará la decisión traída en alzada. En lo que atañe a costas, no se emitirá condena al no aparecer causadas. Por lo explicado en precedencia, el Suscrito Magistrado Sustanciador de la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Ibagué, IV.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la providencia del 22 de agosto de 2024 proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol), mediante la cual se negó el mandamiento ejecutivo, conforme lo explicado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin costas por no aparecer causadas.
TERCERO: Por secretaría de la Sala, remítase la totalidad del expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado Firmado Por: Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7e3c2f9d394e84f3e7337b35a8c487616a1edba887d3be919ddad994a6d50f60 Documento generado en 11/04/2025 09:59:17 AM 7 Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 8