República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil Referencia Completa: Rad. Única Nal.: 76001-31-03-003-2022-00168-01 Radicación interna: 5378 Proceso: Verbal de responsabilidad civil contractual Demandantes: Adriana Stella Arango Bustamante, María Fernanda Restrepo López y Otros Demandado: Fiduciaria Popular S.A. y Constructora Alpes S.A. En Liquidación Motivo: Apelación Sentencia Magistrado Sustanciador: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Santiago de Cali, doce (12) de agosto del dos mil veinticinco (2025).
Discutido y aprobado mediante Acta Nro. 81 de la fecha. 1. INTRODUCCIÓN Con sujeción a lo dispuesto en el artículo 320 del C.G.P., procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por los demandantes y la sociedad Fiduciaria demandada, en contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cali que declaró la resolución de los contratos suscritos entre las partes y condenó, solidariamente, a la Constructora Alpes S.A. y la Fiduciaria Popular S.A., en su propio nombre y como vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Inmobiliaria Entre Brisas de Chipichape, a pagar unas sumas dinerarias con intereses moratorios, y otros dineros exclusivamente indexados.
2. ESCENARIO DESCRIPTIVO 2.1 HECHOS RELEVANTES 2 2.1.1 En los Antecedentes 2.1.1.1 Actuando a través del mismo apoderado judicial, las señoras SHIRLEY MARTÍNEZ CANIZALEZ SARRIA, ADRIANA STELLA ARANGO BUSTAMANTE, MARÍA FERNANDA RESTREPO LOPEZ, ALEXANDER RAUL MARTÍNEZ CIFUENTES, ESNEYDER AGUDELO MARTÍNEZ, LUZ MARINA VELASCO GUEVARA y CLAUDINETH VALENCIA ÁLVAREZ, formularon demanda en contra de la CONSTRUCTORA ALPES S.A. y la FIDUCIARIA POPULAR S.A., esta última en nombre propio y en calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO INMOBILIARIO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, a fin de que, previo el trámite de un proceso verbal, se declarara: Como pretensión principal, la responsabilidad civil contractual de las demandadas por el incumplimiento de los contratos denominados encargo fiduciario de preventas, carta de instrucciones, solicitud o formato de vinculación para fiducia inmobiliaria, contrato de fiducia mercantil inmobiliaria de administración y pagos, y prepromesa de compraventa.
Como primera pretensión subsidiaria, rogaron que se declarara la resolución de los contratos suscritos entre las partes. Como segunda pretensión subsidiaria, solicitaron que se declarara la responsabilidad civil extracontractual de las convocadas. En todas las pretensiones descritas exigieron que fueran condenadas las demandadas, solidariamente, a restituir las siguientes sumas: A restituir a favor de Shirley Martínez Canizalez la suma de $86.133.835. o lo mayor que se pruebe en el proceso.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 3 A restituir a favor de Adriana Stella Arango la suma de $89,467,720. o lo mayor que se pruebe en el proceso. A restituir a favor de Maria Fernanda Restrepo Lopez y Alexander Raul Martínez la suma de 98.762.100. o lo mayor que se pruebe en el proceso.
A restituir a favor de Esneyder Agudelo Martínez la suma de $164.188.000. o lo mayor que se pruebe en el proceso. A restituir a favor de Luz Marina Velasco Guevara la suma de $86.771.100 o lo mayor que se pruebe en el proceso. A restituir a favor de Claudineth Valencia Álvarez la suma de $54.817.000 o lo mayor que se pruebe en el proceso.
Igualmente, por concepto de perjuicios morales, imploraron que la parta pasiva fuera condenada a pagar la suma de 60 salarios mínimos mensuales vigentes. Seguidamente, instaron a que fueran reconocidos los intereses moratorios sobre las anteriores sumas desde el 04 de octubre del 2019 o desde que se pruebe la mora. En último lugar, peticionaron la condena en costas y la indexación de los valores reconocidos. 2.1.2.
En la demanda 2.1.2.1 El 18 de enero de 2018, la Constructora Alpes S.A. y Fiduciaria Popular S.A., celebraron un contrato de ENCARGO FIDUCIARIO DE ADMINISTRACIÓN DE PREVENTAS para administrar los recursos de Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 4 preventas del proyecto inmobiliario Entre Brisas de Chipichape, que se desarrollaría en el lote de terreno identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 370-159283 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. 2.1.2.2.
Entre los días 08 de febrero del 2018 y 24 de abril del 2018 los demandantes firmaron con la constructora Alpes los contratos denominados carta de instrucciones, un formato de vinculación a la fiducia inmobiliaria y un plan de pagos en blanco, adquiriendo la calidad de optantes compradores y vinculándose jurídicamente con el encargo fiduciario de administración de preventas celebrado entre las demandadas. 2.1.2.3.
Los apartamentos por los cuales los gestores de la demanda suscribieron la carta de instrucciones son los siguientes: Shirley Martínez Canizalez, apartamento 905-A, parqueadero S86, Deposito D86 del proyecto Entre Brisas De Chipichape. Adriana Stella Arango Bustamante apartamento 1303-A parqueadero S-70, Deposito 70 (1er) del proyecto Entre Brisas De Chipichape.
María Fernanda Restrepo López y Alexander Raúl Martínez Cifuentes apartamento 2002-A, parqueadero S-120, Deposito D-64 del proyecto Entre Brisas De Chipichape. Esneyder Agudelo Martínez apartamento 805, parqueadero S120, Deposito D120 del proyecto Entre Brisas De Chipichape. Claudineth Valencia Álvarez apartamento 130, parqueadero S55, Deposito D-55 del proyecto Entre Brisas De Chipichape.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 5 Nancy Velasco Guevara apartamento 201A, parqueadero S39 del proyecto Entre Brisas De Chipichape. 2.1.2.4. El 8 de noviembre de 2018, a través de escritura pública nro. 2846 de la Notaría Segunda del Círculo de Cali, Constructora Alpes S.A. y Fiduciaria Popular S.A. celebraron un contrato de FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, creando el Patrimonio Autónomo Entre Brisas de Chipichape. 2.1.2.5.
Los promotores de la acción civil entregaron a la fiduciaria las siguientes sumas de dinero: Adriana Stella Arango Bustamante la suma de $89.467.720. Shirley Martínez Canizalez la suma de $86.133.835. María Fernanda Restrepo López y Alexander Raúl Martínez Cifuentes la suma de 98.762.100. Luz Marina Velasco Guevara la suma de $86.771.100.
Claudineth Valencia Álvarez la suma de $54.817.000. Esneyder Agudelo Martínez la suma de $164.188.000. 2.1.2.6. Refieren que la fase de construcción inició el 18 de noviembre del 2019. 2.1.2.7. Aluden que hasta la fecha no les han entregado los apartamentos ni suscrito las escrituras públicas de compraventa, incumpliendo las demandadas la fecha estipulada del 19 de septiembre del 2021 para tal fin.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 6 2.1.2.8. En la carta de instrucciones, los optantes compradores instruyeron a la fiduciaria, como administradora del fondo de inversión para la separación y adquisición de los apartamentos que, entregara las sumas recaudadas a la sociedad Constructora Alpes S.A. o al patrimonio autónomo que se constituyera para el efecto: “una vez el Representante Legal de la sociedad CONSTRUCTORA ALPES S.A., mediante la radicación de los documentos pertinentes acredite ante la FIDUCIARIA POPULAR S.A., antes del 18 de julio de 2019, fecha que podrá ser prorrogada automáticamente por un término de dieciocho (18) meses más, esto es hasta el dieciocho (18) de enero de 2021, que ha cumplido con las siguientes CONDICIONES – PUNTO DE EQUILIBRIO”. 2.1.2.9.
Indican que el 26 de septiembre del 2019 la Fiduciaria Popular entregó los recursos administrados a la Constructora Alpes, sin verificar el cumplimiento del punto de equilibrio. La suma transferida fue de $5.902.176.034. 2.1.2.10. Exteriorizan que los costos de la construcción de la Torre A del proyecto Entre Brisas de Chipichape estaban estimados, según el informe de cumplimiento del punto de equilibrio, en $26.665.057.740. 2.1.2.11.
Exponen que, en mayo de 2021, la Fiduciaria Popular S.A. de manera “extemporánea” certificó que el 4 de octubre de 2019 liberó los recursos de los demandantes a favor de la Constructora Alpes S.A. y del Patrimonio autónomo Entre Brisas de Chipichape. 2.1.2.12 Relatan que el punto de equilibrio establecido en el encargo fiduciario no cumplía con las exigencias mínimas para la construcción del proyecto.
Incumplimiento de la Constructora: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 7 2.1.2.13 Hasta la fecha, la Constructora solo ha ejecutado la obra en un 11%, “no ha entregado el apartamento y tampoco ha informado fecha para la firma de la escritura de venta.
El Proyecto a la fecha se encuentra abandonado.”. 2.1.2.14 La Constructora “desvió los recursos” aportados por los optantes compradores por el valor de $5.902.176.034 y no los invirtió en el desarrollo del proyecto. 2.1.2.15 La Constructora nunca allegó todos los documentos que exigía el punto de equilibrio. 2.1.2.16 La Constructora modificó unilateralmente la estructura del proyecto, mermando los pisos y los parqueaderos, “sin obtener la autorización del comprador”.
Incumplimiento de la Fiduciaria Popular en nombre propio y en su calidad de administradora del patrimonio autónomo inmobiliario Entre Brisas de Chipichape. 2.1.2.17 Desde la celebración del encargo fiduciario La Fiduciaria popular S.A incumplió el deber de realizar diligentemente todos los actos necesarios para garantizar el proyecto, pues en los requisitos del punto de equilibrio “no exigió documentos con los cuales pudiera determinar si la constructora tenia (sic) la capacidad financiera para desarrollar el proyecto, como por ejemplo: pedir estados financieros, certificación de inexistencia de embargos, crédito constructor vigente, capacidad de solvencia, etc.”. 2.1.2.18 La fiduciaria en la ejecución de los contratos de encargo fiduciario y de fiducia mercantil “falto (sic) a la buena fe contractual y a sus deberes de información, consejo y previsión porque celebró un encargo y una fiducia que no cumplia (sic) con los requisitos minimos (sic) y tampoco informo (sic) sobre Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 8 el cambio de la estructura de proyecto y del cumplimiento del punto de equilibrio, sin crédito constructor.”. 2.1.2.19 La Fiduciaria popular S.A incumplió el contrato de encargo fiduciario ya que liberó los recursos depositados por los optantes compradores “sin verificar el cumplimiento del punto de equilibrio que se habia (sic) establecido en la cláusula cuarta del encargo fiduciario y en la carta de instrucciones y de las otras obligaciones contenidas en el encargo.
Tampoco informó sobre el cumplimiento y los desembolsos. Igualmente, como administradora del patrimonio autónomo (sic) en ejecucion (sic) de la fiducia mercantil entrego (sic) los recursos al desarrollador del proyecto cuando no se estaban destinando para el mismo. La Constructora Alpes S.A. y la vocera y administradora del patrimonio autónomo inmobiliario Entre Brisas de Chipichape incumplieron sus obligaciones de informar, actuar con diligencia, invertir los dineros en la construcción, ejecutar el proyecto, entregar información real de la situación técnica, financiera y legal.”. 2.1.2.20 La Fiduciaria incumplió la obligación de verificación pactada.
En la cláusula segunda del encargo fiduciario se estableció que la segunda fase del contrato consistía “en la verificación que realiza la fiduciaria del cumplimiento por parte de el (sic) fideicomitente de cada una de las condiciones del punto de equilibrio”. En la cláusula cuarta del encargo fiduciario, se dijo: “la fiduciaria trasladara los recursos a el fidecomitente (sic) o al patrimonio autonomo (sic) que se constituya para el desarrollo del proyecto unicamente (sic) si se cumple totalmente los requisitos anteriores” y “paragrafo (sic) cuarto: para efectos de que la fiduciaria realice la verificación (sic) del cumplimiento”;
Obligaciones que fueron incumplidas, porque los traslado sin verificar el cumplimiento de los requisitos.” 2.1.2.21 Falta de autorización para modificación del proyecto: “cuando el optante comprador(a) suscribió (sic) la carta de instrucciones se indicó en el encargo fiduciario que la unidad estaria (sic) compuesta por 100 unidades Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 9 inmobiliarias, 198 parqueaderos para residentes, 16 parqueraderos (sic) internos para vistitantes (sic) y 4 parqueaderos en la parte externa”.
Los optantes compradores “nunca firmaron una autorización para aceptar la modificación de las unidades inmobiliarias. No obstante, lo anterior y de la fiduciaria no contar con la autorización decidio (sic) entregar los dineros, cuando el proyecto se habia (sic) restructurado hasta en los parqueaderos comunes.”. Los optantes compradores nunca autorizaron la referida modificación. 2.1.2.22 Falta de crédito constructor vigente.
“la carta de aprobación del crédito constructor con la cual la fiduciaria dio por cumplido el punto de equilibrio no estaba vigente y estaba ordenada a favor de constructora ALPES y no del patrimonio autonomo (sic).”. El desembolso del crédito constructor “estaba condicionado a una serie de hechos, que dependian (sic) de una serie de actividades del constructor, por lo tanto, no servia (sic) para dar por cumplido el punto de equilibrio.”. 2.1.2.23 El Banco Itaú nunca desembolsó los dineros del crédito y lo revocó. 2.1.2.24 De acuerdo con los estados financieros y los informes de los años 2019 y 2020 “la constructora no tenía la capacidad financiera para ejecutar el proyecto.
La fiduciaria no tomo (sic) ninguna actitud para verificar este tan importante requisito, como requerir estados financieros.”. 2.1.2.25 Roca en el lote. “desde el estudio de suelos estaba determinada la existencia de la roca, por lo cual la fiduciria (sic) sabiendo que esto iba a generar retrasos y sobrecostos debio (sic) ordenar que se ajustara el presupuesto y la licencia para utilizar exposivos (sic) requeridos, antes de dar por cumplido el punto de equilibrio en cuanto al elemento técnico.”.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 10 2.1.2.26 Falta de permiso para enajenar. el 06 de septiembre de 2019 el municipio de Santiago de Cali requirió a la Constructora Alpes S.A. para que allegara los documentos faltantes respecto del permiso solicitado para enajenar las unidades resultantes del proyecto.
El 23 de septiembre de 2019, la Constructora Alpes S.A, solicitó prórroga para cumplir con lo exigido por el Municipio de Cali frente a la autorización de enajenación de los bienes. Solo hasta el 07 de noviembre de 2019, la Constructora Alpes S.A. volvió a radicar los documentos para complementar la solicitud de enajenación de bienes. Sin embargo, el 28 de noviembre de 2019, la Secretaría de Vivienda Municipal de Santiago de Cali volvió a requerir a Constructora Alpes S.A. porque “no cumplio (sic) con los requeremientos (sic) iniciales.”.
Hasta la fecha, el Municipio de Santiago de Cali no ha recibido la radicación completa de los documentos para autorizar la enajenación. Incumplimiento del patrimonio autónomo inmobiliario Entre Brisas de Chipichape 2.1.2.27 La fiduciaria como administradora del patrimonio autónomo al celebrar la escritura pública No. 2846 de la Notaría Segunda de Cali “contrajo las mismas obligaciones que en el encargo fiduciario.
Por lo anterior, todos los hechos previamente descritos imputables a la fiduciaria popular en nombre propio también son imputables en calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo.”. Disposiciones dentro de las que se encontraba: “13.5 Verificar que a través del Encargo Fiduciario Efectivamente se haya decretado el PUNTO DE EQUILIBRIO por el cumplimiento de las obligaciones”.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 11 2.1.2.28 Hasta la fecha la vocera del patrimonio autónomo no ha entregado los apartamentos ni firmado la escritura de venta. 2.1.2.29 En el año 2020 a la Constructora Alpes S.A. “se le registraron medidas cautelares por cobros ejecutivos y coactivos” que demuestran que, para octubre de 2019, ésta “no tenía la capacidad técnica ni financiera para ejecutar el proyecto””. 2.1.2.30 En febrero de 2021, la sociedad Constructora Alpes S.A. inició proceso de insolvencia de emergencia ante la Superintendencia de Sociedades el que fue declarado fracasado mediante auto del 18 de agosto de 2021. 2.1.2.31 La Constructora Alpes S.A. y el patrimonio autónomo Entre Brisas de Chipichape, “no tienen los recursos financieros para desarrollar el proyecto constructivo de Entre Brisas de Chipichape”. 2.1.2.32 El incumplimiento de las demandadas ha ocasionado a los demandantes perjuicios de índole moral que deben ser resarcidos.
Con base en los anteriores hechos exponen que las sociedades fiduciarias responden por culpa levísima al ser profesionales especializados en el negocio encargado. Que la Constructora y la Fiduciaria en calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo son responsables “por invertir los dineros en el proyecto, no tener el músculo financiero y no cumplir el plazo.”.
Que, la fiduciaria, además de incumplir las cargas obligacionales del encargo fiduciario para aceptar el cumplimiento del punto de equilibrio, “incumplió el deber consagrado en el numeral 1 del artículo 1234 del Código de Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 12 Comercio” que le imponía “realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia.”. 2.1.3 En el desarrollo procesal 2.1.3.1 Notificadas en debida forma las demandadas CONSTRUCTORA ALPES S.A. y FIDUCIARIA POPULAR S.A., contestaron la demanda conjuntamente, se opusieron a cada una de las pretensiones de la demanda y adujeron en su defensa excepciones de mérito que denominaron: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PARTE DE FIDUCIARIA POPULAR S.A.”, “EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO”, “FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO POR CAUSA DE LA PANDEMIA COVID19”, “BUENA FE ACREDITADA EN EL PROCESO” y “LA INNOMINADA.”.
Indicaron que el CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN DE PREVENTAS suscrito entre CONSTRUCTORA ALPES S.A. y FIDUCIARIA POPULAR S.A., se celebró con el objeto de recaudar y administrar los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir unidades inmobiliarias en el proyecto denominado ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, hasta el cumplimiento de las condiciones establecidas en la CLÁUSULA CUARTA de dicho documento, denominada CONDICIONES PARA LA LIBERACION DE LOS RECURSOS, las cuales, en su conjunto, constituyen el PUNTO DE EQUILIBRIO DEL PROYECTO.
Que los requisitos para la transferencia de recursos a la construcción de la obra eran: “Con relación a los aspectos LEGALES: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 13 Aprobación y expedición de la Licencia Construcción para el PROYECTO o para la respectiva etapa. Certificado de Tradición y Libertad - con una expedición no mayor a treinta (30) días — de el (los) inmueble(s) sobre el(los) cual(es) se desarrollará el PROYECTO, en el que conste que la titularidad jurídica del mismo está(n) en cabeza de EL FIDEICOMITENTE o del patrimonio autónomo que se constituya para el desarrollo del PROYECTO, libres de todo gravamen y limitación al dominio, salvo el que se constituya a favor de la entidad financiera que llegare a financiar la construcción del PROYECTO, tramitado directamente por EL FIDEICOMITENTE para obtener el punto de equilibrio financiero. Allegar el estudio de títulos de el (los) inmueble(s) sobre el(los) cual(es) se desarrollará el PROYECTO, elaborado por uno de los abogados autorizados por la Gerencia Jurídica Secretaría General de la FIDUCIARIA. Radicación en firme de los documentos para enajenar las unidades resultantes del PROYECTO o de la etapa respectiva o el documento que haga sus veces según la normatividad aplicable a la materia.
Acreditar que, al momento de la entrega o traslado de los recursos, el FIDEICOMITENTE se encuentra a paz y salvo con la FIDUCIARIA por pago de comisiones y/o por cualquier concepto derivado del Contrato de Encargo Fiduciario de Administración de Preventas. Acreditar mediante comunicación formal, al momento de decretar el punto de equilibrio de la respectiva etapa del PROYECTO, el cumplimiento del proceso de vinculación de los OPTANTES COMPRADORES de esa etapa al Fondo de Inversión Colectiva RENTAR que administra la FIDUCIARIA, con el diligenciamiento del formulario de vinculación, la entrega de la totalidad de documentos requeridos en él. Con relación a los aspectos TÉCNICOS: Presupuesto total de la etapa de PROYECTO respectiva, debidamente firmado por el FIDEICOMITENTE y su contador o revisor fiscal, según fuere el caso.
Flujo de caja de la etapa del PROYECTO debidamente firmado por el FIDEICOMITENTE y su contador o revisor fiscal, según fuere el caso. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 14 Especificaciones detalladas de la etapa del PROYECTO. Planos arquitectónicos definitivos de la etapa o del PROYECTO, aprobados por la Curaduría Urbana o la autoridad competente. Cuadro general de áreas de la etapa o del PROYECTO, aprobados por la Curaduría Urbana o la autoridad competente. Programación de obra de la etapa del PROYECTO debidamente firmado por el FIDEICOMITENTE y el ingeniero responsable. Listado de precios de las UNIDADES resultantes de la respectiva etapa del PROYECTO vinculadas con el punto de equilibrio, debidamente firmado por el FIDEICOMITENTE.
Con relación a los aspectos FINANCIEROS: Certificación suscrita por el FIDEICOMITENTE, en la que conste que se ha cumplido el punto de equilibrio y que los recursos que serán liberados por la FIDUCIARIA correspondientes al valor entregado para la adquisición de las UNIDADES resultantes de la respectiva etapa del PROYECTO por parte de los OPTANTES COMPRADORES en virtud de haber cumplido las CONDICIONES - PUNTO DE EQUILIBRIO de inicio de construcción, se aplicarán única y exclusivamente al desarrollo del mismo, en virtud de lo dispuesto en el Contrato de Encargo Fiduciario de Administración de Preventas o Contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliaria y en la(el) el presente CARTA DE INSTRUCCIONES. Que la etapa sobre la cual se va a decretar el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO cuente con la separación del sesenta por ciento (60%) de las UNIDADES que conforman la ETAPA, es decir: ETAPA I. La separación de sesenta (60) UNIDADES de la ETAPA I, con sus correspondientes CARTAS DE INSTRUCCIONES debidamente suscritas.
Adicionalmente cada OPTANTE COMPRADOR debe haber efectuado un aporte mínimo del cinco por ciento (5%) del valor de la cuota inicial de la respectiva UNIDAD. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 15 ETAPA II. La separación de cincuenta y nueve (59) UNIDADES de la ETAPA 11, con sus correspondientes CARTAS DE INSTRUCCIONES debidamente suscritas.
Adicionalmente cada OPTANTE COMPRADOR debe haber efectuado un aporte mínimo del cinco por ciento (5%) del valor de la cuota inicial de la respectiva UNIDAD.”. Carta de pre-aprobación del Crédito Constructor, emitida por una entidad financiera a favor del FIDEICOMITENTE, con destino a desarrollar el PROYECTO. En caso de no requerir un crédito, deberá presentar certificación suscrita por el representante legal del FIDEICOMITENTE y revisor fiscal o contador público del FIDEICOMITENTE, en donde manifieste que cuenta con los recursos suficientes para el desarrollo del PROYECTO o de la etapa respectiva”.
Que, el objeto del contrato de encargo fiduciario se circunscribe a la administración de los recursos de preventas y no se extiende a la construcción del proyecto como se sugiere en la demanda. Añaden que, el 8 de noviembre de 2018, mediante escritura pública No. 2846 de la Notaria Segunda del Círculo de Cali, se constituyó el patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO INMOBILIARIO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, y se transfirió a título de fiducia mercantil el inmueble con matrícula mobiliaria 370-159283.
Defienden que el objeto del contrato de Fiducia Inmobiliaria era el de administrar los bienes muebles e inmuebles transferidos por parte del Fideicomitente CONSTRUCTORA ALPES S.A. al Patrimonio autónomo Fideicomiso inmobiliario Entre brisas de Chipichape, o por cuenta de este, para la construcción del Proyecto inmobiliario; bienes dentro de los que se encontraban no sólo el inmueble en el que se desarrollaría el proyecto, sino además, los recursos entregados por los optantes compradores, los provenientes del crédito constructor y los demás, recursos propios del fideicomitente.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 16 Expusieron que el acta de inicio de la construcción de la ETAPA I, fue suscrita el 18 de noviembre de 2019 y que, en tal sentido, el plazo de 22 meses estimado para su culminación se extendía hasta el 18 de septiembre de 2021.
De igual manera, que es cierto que la Constructora no ha podido entregar los inmuebles por razones ajenas a su voluntad y producto de la pandemia del Covid 19. Que la CONSTRUCTORA ALPES S.A. siguió su modelo financiero ajustado con el fin de darle cumplimiento a sus clientes, sin embargo, que los efectos generados por la Resolución No. 385 del 12 de marzo de 2020 expedida por el Ministerio de Salud y Protección Social y relacionados con la pandemia COVID19 (coronavirus), así como el periodo de aislamiento preventivo obligatorio ordenado inicialmente como “toque de queda” en el Decreto Departamental No. 1-3-091 de fecha 18 de marzo expedido por la Gobernación del Valle del Cauca desde las veintidós horas del 20 de marzo de 2020, empatando con el aislamiento preventivo obligatorio a partir de las cero horas del 25 de marzo de 2020 ordenado por el Gobierno Nacional en el Decreto No. 457 de fecha 22 de marzo de 2020, constituyeron hechos que desmejoraron la situación de la sociedad CONSTRUCTORA ALPES S.A., cuyas actividades se disminuyeron significativamente, generando mora en la mayoría de sus obligaciones.
Que dicha contingencia causó graves perjuicios comerciales, financieros y constructivos en el PROYECTO que afectaron su modelo financiero pues, “Por un lado, las ventas se redujeron”, y por otro, “los bancos restringieron el aporte de recursos para la obra.”. aunado a la “decisión de suspender el desembolso del crédito constructor por parte del BANCO ITAÚ, determinó la suspensión del proyecto y su estado temporal de inactividad”.
Añaden que, “en el momento que múltiples clientes decidieron retirarse UNILATERLAMENTE del PROYECTO, y otros que incumplieron en el pago Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 17 de las cuotas acordadas, como ocurrió en el presente caso, se desajustó gravemente el equilibrio financiero de la obra.”.
Refieren que la información suministrada no fue extemporánea en tanto “los demandantes instruyeron a FIDUCIARIA POPULAR para liberar los recursos por ellos aportados para la adquisición del apartamento objeto de compra en el proyecto ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, al cumplimiento del punto de equilibrio de la etapa 1 de dicho proyecto, cumplimiento que fue decretado el 26 de septiembre de 2019.”.
Aluden que la Constructora Alpes S.A., acreditó dentro del plazo convenido en el ENCARGO FIDUCIARIO DE ADMINISTRACIÓN DE PREVENTAS y en las CARTAS DE INSTRUCCIONES, “todos y cada uno de los requisitos del punto de equilibrio, incluida la licencia de construcción de la respectiva etapa (Torre A)”. Señalan que Fiduciaria Popular S.A. “realizó de forma diligente la verificación para la liberación de recursos del punto de equilibrio, evaluando cada uno de los puntos establecidos contractualmente, entre ellos, los aspectos legales, técnicos y financieros, validando que los mismos se encontraban ajustados a derecho, tal y como da cuenta el formato AF-RG-022”.
Manifiestan que los recursos del encargo fiduciario fueron transferidos al FIDEICOMISO INMOBILIARIO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, “e invertidos en el desarrollo del proyecto, en cumplimiento de las estipulaciones contractuales contenidas en el encargo fiduciario de preventas y la carta de instrucciones, con lo cual se avanzó en movimiento de tierras, excavaciones, conformación de la terraza para la cimentación de la torre A, construcción de campamento, montaje de planta de concreto, armado de acero y fundición de la cimentación, entre otras actividades, pero las circunstancias de fuerza mayor y caso fortuito informadas al inicio de esta contestación y su impacto directo a las principales fuentes de financiamiento del proyecto (suspensión de los desembolsos Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 18 del crédito constructor y suspensión en el pago de los aportes de los compradores), determinaron la suspensión de las obras.”.
Citaron que la Constructora Alpes S.A. sí contaba con un crédito constructor; que el banco financiador del proyecto, BANCO ITAÚ, no solo aprobó dicho crédito, sino que realizó desembolsos, tal como consta en el certificado contable. Además, que los embargos registrados en el año 2020 no guardan relación con su capacidad técnica o financiera, por las siguientes razones: “i) El registro de una medida cautelar no es parámetro para determinar la capacidad financiera o solvencia económica de una empresa, pues si en gracia de discusión ello fuera así, ninguna empresa con antecedente de un embargo podría desarrollar su actividad económica. ii) El encargo fiduciario de preventas fue suscrito el 18 de enero de 2018, la carta de instrucciones fue suscrita por los demandantes el 11 de febrero de 2018, el crédito constructor fue aprobado el 17 de diciembre de 2018; y las medidas cautelares datan del año 2020 - a causa de la pandemia. iii) para desarrollar el proyecto se constituyó un patrimonio autónomo e independiente, separado de los bienes personales del fideicomitente y de la fiduciaria, al cual le fue transferido a título de fiducia mercantil el predio de mayor extensión destinado al desarrollo del proyecto, lo que aunado a la aprobación del crédito constructor y la separación de más de 60 unidades (apartamentos) de la etapa 1 con sus correspondientes cartas de instrucciones, configuraron el cumplimiento de requisitos del punto de equilibrio financiero.”.
Mencionan que, al momento de decretarse el punto de equilibrio CONSTRUCTORA ALPES S.A. contaba con las condiciones financieras necesarias para su desarrollo, pues no solo obtuvo la aprobación del crédito constructor por parte del BANCO ITAÚ por valor de $29.000.000.000, sino que Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 19 contaba con la separación de más de 60 unidades de vivienda de la Etapa I con sus correspondientes cartas y ello daba viabilidad a la construcción de esa etapa a partir del acta de inicio de obra el 18 de noviembre de 2019, cuando, en efecto, comenzaron las adecuaciones del terreno, instalación de campamentos, movimiento de tierra, entre otros, “hasta el momento en que sobrevino el aislamiento estricto y obligatorio por causa de la pandemia del Covid 19 en marzo del año 2020, periodo en el que se siguieron ocasionando costos directos e indirectos del proyecto (salarios, honorarios, servicios etc.).
Y que, a pesar de que para mantener constante la ejecución del proyecto “el Gobierno Nacional autorizó la reanudación de actividades de la construcción con estrictos protocolos de bioseguridad” la obra quedó suspendida pues “se agotaron los recursos recaudados en la etapa de preventas.”. Que no es cierto que no se hubiesen presentado los documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, pues su radicación se realizó ante la autoridad administrativa el 22 de julio de 2019, tal y como está acreditado en el expediente.
De otro lado, alegan la falta de legitimación en la casusa por pasiva de Fiduciaria Popular S.A., aduciendo que su labor consistía únicamente en recibir y administrar, durante la etapa de preventas, las sumas entregadas por los optantes compradores para la futura adquisición de las unidades que formaran parte del proyecto, hasta el cumplimiento de las condiciones previstas en el encargo o punto de equilibrio, momento a partir del que dichos recursos fueron “entregados al fideicomitente para iniciar la ejecución del proyecto”, “con lo que culminó la labor de la Fiduciaria en la administración de los recursos de la etapa de preventa de la Etapa 1 del proyecto.”.
Defendieron que la participación de la Fiduciaria en la ejecución del negocio fiduciario se circunscribía “a la administración del referido Encargo Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 20 Fiduciario de preventa y así mismo a la vocería del PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO INMOBILIARIO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, la cual se realiza ejerciendo las instrucciones impartidas en el acto constitutivo del mismo, y en aquellas impartidas en ejecución del contrato fiduciario por el Fideicomitente para el cumplimiento de la finalidad del negocio.”.
En cuanto a la legitimación de los demandantes para demandar el contrato con indemnización de perjuicios, recordaron que, de conformidad con el artículo 1546 del Código Civil, en los contratos bilaterales la parte que incumple no podrá solicitar su cumplimiento, y que, en el caso presente, los demandantes incumplieron el plan de pagos informado.
Por último, aseveraron que los referidos incumplimientos trajeron consecuencias graves para la CONSTRUCTORA ALPES S.A., dado que esta quedó privada de una fuente de financiamiento importante de la obra, lo que, “aunado con los incumplimientos de otros optantes compradores y la decisión de suspender el desembolso del crédito constructor por parte del BANCO ITAÚ, determinó la suspensión del proyecto y su estado temporal de inactividad.”. 2.1.4 En la sentencia 2.1.4.1 El Juez Tercero Civil del Circuito de Cali en sentencia dictada oralmente el día 01 de agosto del 2024 denegó las pretensiones principales de la demanda y accedió parcialmente a la pretensión subsidiaria de resolución de los contratos suscritos entre las partes.
Luego de establecer los presupuestos formales para decidir de fondo el litigio, mencionó que lo celebrado correspondía a una fiducia mercantil del proyecto Entre Brisas de Chipichape; citó el canon 1234 del C.Co., en especial, la labor de diligencia de la fiduciaria; asimismo, nombró la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en la materia.
Desarrolló a su Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 21 vez los deberes del fiduciario, en este caso, de la Fiduciaria Popular en nombre propia y como vocera del patrimonio constituido. Indicó que no accedería a la declaración de la responsabilidad civil pero sí a la resolución de los contratos.
Señaló que la resolución del convenio podía demandarla no solo el contratante cumplido sino el incumplido, y en este último caso, solo había lugar a las restituciones mutuas. Dividió los demandantes en dos grupos, uno, el de los cumplidos, y el otro, el de los que incumplieron el contrato. Esbozó que la demandada fiduciaria faltó a sus deberes legales.
Respecto al señor Esneyder Angulo Martínez, refirió que no se probó abusividad de las cláusulas, ni los perjuicios morales como para declarar la responsabilidad civil contractual; pero, sí coligió que había lugar a la resolución del contrato de opción de compra o carta de instrucciones. Para ello, se fundó en el precedente judicial en un caso que involucraba a las demandadas por el incumplimiento de sus obligaciones en el proyecto inmobiliario objeto de estudio, en el cual, este Tribunal1, confirmó la decisión del Juez de primera instancia de declarar resueltos los contratos suscritos por otros optantes compradores con las convocadas y, las condenó solidariamente a restituir las sumas pagadas por los demandantes, más los intereses moratorios.
Exteriorizó el sentenciador que dicha providencia dictada por este Colegiado guardaba identidad fáctica con el asunto actual, dando a entender que debía seguir la línea ya desarrollada por este Colegiatura. Afirmó que el contrato nombrado carta de instrucciones firmado por el representante de la Constructora obligaba a ambas partes, compelía a la 1 Radicación 760013103010-2022-00036-01, Sentencia de Segunda Instancia del 07 de febrero del 2024, M.P. Hernando Rodríguez Mesa.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 22 Fiduciaria a cumplir sus deberes y a ser la administradora de los recursos entregados. Señaló que el demandante Angulo Martínez honró el plan de pagos, según el extracto de la fiduciaria, cancelando las cuotas en su totalidad; por lo cual, era un contratante cumplido, y tratándose de un demandante cumplido, tenía derecho a la resolución del contrato con la indemnización de perjuicios, dirigida a reconocer la indexación hasta el momento de la notificación de los demandados, y desde allí se generarían intereses moratorios.
Pasó a estudiar el punto de equilibrio pactado, análisis que aplicaba para los otros demandantes, en la verificación de las condiciones para el punto de equilibrio, refirió que se obtuvo en septiembre del 2019, y que existía una carta donde se indicó por parte de la Fiduciaria la acreditación de dicho tópico. Determinó que con esa certificación se pretendió desligar la responsabilidad patrimonial de la fiduciaria, porque supuestamente fue verificado el punto de equilibrio; sin embargo, expuso que en el archivo 05 anexo 03, documento de encargo fiduciario celebrado entre las demandadas, fue establecido en su cláusula cuarta, CONDICIONES PARA LA LIBERACIÓN DE LOS RECURSOS, aludiendo en los aspectos legales, la radicación en firme de los documentos para enajenar las unidades inmobiliarias.
Respecto a ese punto, tuvo por demostrado que los documentos no fueron radicados en firme, sino que fueron devueltos por el Municipio de Cali, y la constructora Alpes, mientras se estaba dando el giro de los recursos, intentó remediar la situación, pero nunca quedaron radicados completamente los documentos. Añadió que, de cara al requisito del crédito aprobado por el Banco Itaú, estuvo vigente su preaprobación hasta el 31 de mayo del 2019, exigiéndose en el punto de equilibrio una carta de preaprobación. Exteriorizó que cuando se hizo el giro de los recursos, ya había expirado la carta de preaprobación, faltando a sus deberes la Fiduciaria, y que dicho crédito nunca fue liberado, solo un giro preoperativo por más de mil doscientos millones de pesos, pero el monto total de los veintinueve mil millones de pesos nunca fue aprobado.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 23 Relacionó que la liberación de los dineros fue periódicamente hasta el 27 de enero del 2021, esto es, no solo cuando ya había expirado el documento de preaprobación del crédito, sino que la Constructora ya presentaba problemas financieros.
Para esto, se remitió a las consideraciones de la providencia dictada por este Tribunal, señalando que la Constructora inició un trámite de reorganización empresarial el cual fue fracasado y que derivó en la liquidación judicial. Añadió que los meses de pandemia no fueron la causa para el incumplimiento porque ya la Constructora presentaba problemas financieros desde antes.
Reveló que la Fiduciaria incumplió sus deberes profesionales y de buena conducta. Por esto, accedió a la resolución de los contratos, la restitución de las sumas y los intereses moratorios desde la notificación a los demandados (frente a los contratantes cumplidos). En cuanto a los perjuicios morales, remarcó que no fueron acreditados de ninguna manera, y que, si bien pueden producirse en este escenario, no fueron acreditados, aún, entendiendo las molestias que genera el retraso en la entrega de las unidades inmobiliarias.
En cuanto a María Fernanda Restrepo y Alexander Martínez, expuso que ellos firmaron un documento nominado carta de instrucciones en febrero del 2018, signado por el representante legal de la Constructora. Señaló que se comprometieron a pagar 22 cuotas, las cuales cumplieron. Por lo tanto, se trataba de demandantes cumplidos a los cuales les operaba la misma decisión de los anteriores.
Aunado a la indexación hasta la fecha de notificación de los demandados, y de allí la aplicación de los intereses moratorios. En lo tocante a la señora Luz Marina Velasco Guevara, refirió que firmó el contrato de carta de instrucciones el 24 de abril del 2018, suscribiéndolo a través de apoderada, y que en el interrogatorio explicó que la mandataria es su hermana que contó con el debido poder para el efecto.
Apreció Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 24 el Juzgador que ella pagó todas las 23 cuotas pactadas, siendo aplicable a su situación el rasero de los demandantes cumplidos. Estudió el caso de las señoras Claudineth Valencia Álvarez y Adriana Estella Arango Bustamante.
Frente a la primera, dijo que honró 12 cuotas de 20, hasta el 30 de abril del 2019, y que en el interrogatorio expresó que dejó de pagar porque tuvo conocimiento de que la Constructora estaba en una situación económica difícil, pero que, con todo, al ser una contratante incumplida, también le era permitida la resolución del contrato sin indemnización, solo las restituciones mutuas del dinero entregado con la correspondiente indexación. En el caso de la señora Adriana Arango, quien firmó además un contrato de contrato de pre-promesa de compraventa, aparte de la carta de instrucciones, aseveró que no acudió a firmar la escritura pública de promesa de compraventa según el interrogatorio de parte rendido, por lo que no puede considerarse contratante cumplida; no obstante, coligió que tenía derecho a la restitución de los dineros pagados, más la indexación. Por otro lado, manifestó que las excepciones esgrimidas no fueron probadas, ya que la legitimación de la fiduciaria estaba acreditada, la buena fe no daba lugar a liberar a las responsables demandadas y, que no fue probado en este proceso que el incumplimiento se debió a la pandemia.
De conformidad con lo razonado, decidió: Declarar resueltos los contratos denominados carta de instrucciones y pre-promesa de compraventa suscritos. Seguidamente, condenó solidariamente a las demandadas a pagar: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 25 A Esneyder Agudelo Martínez la suma de $223.295.680, más los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida para créditos de consumo y ordinarios certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre la suma de capital no indexada ($164.188.000), causados desde el 16 de junio de 2023 hasta la fecha de pago de la obligación. A María Fernanda Restrepo López y Alexander Raúl Martínez Cifuentes la suma de $137.279.319, más los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida para créditos de consumo y ordinarios certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre la suma de capital no indexada ($98.762.100), causados desde el 16 de junio de 2023 hasta la fecha de pago de la obligación. A Luz Marina Velasco Guevara la suma de $120.611.829 más los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida para créditos de consumo y ordinarios sobre la suma de capital no indexada ($86.771.100), causados desde el 16 de junio de 2023 hasta la fecha de pago de la obligación. A Claudineth Valencia Álvarez la suma de $76.195.630.
A Adriana Stella Arango Bustamante la suma de $121.676.099. Para el pago de las anteriores sumas dinerarias se le concede a los demandados el término de DIEZ (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia y si no lo hicieren, respecto de las obligaciones que no tienen condena a intereses moratorios, se deberán pagar la tasa de interés del 6% efectivo anual por tratarse de una sentencia civil hasta el día del pago efectivo.
Igualmente, denegó el reconocimiento perjuicios morales, declaró no probadas las excepciones de mérito y condenó en costas a la parte pasiva. 2.1.5 En la apelación Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 26 2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, ambas partes apelaron la sentencia, exponiendo en síntesis los siguientes reparos concretos en su contra: Demandantes: i) Negar la declaración de la responsabilidad civil, pues al ser contratos coligados la constructora puede intentar eximirse de responsabilidad; asimismo, que fue probada la culpa, el nexo causal y los daños irrogados a ellos. ii) Liquidar los intereses moratorios desde la notificación de la demanda, en obligaciones sujetas a plazo, según el código civil, el deudor está en mora a partir del cumplimiento del plazo, es decir, que el interés moratorio se debió calcular desde febrero del 2021, fecha pactada de suscripción de los contratos de compraventa y entrega de apartamentos. iii) Negar intereses moratorios a contratantes incumplidas, toda vez que ellas dejaron de pagar por unas culpas e incumplimientos de los demandados, y que los intereses se les debió reconocer desde el plazo de entrega de los apartamentos.
En este punto, esgrimieron que la Fiduciaria incumplió primero sus deberes contractuales al no informar el avance de la obra y la Constructora los suyos al no desarrollar el proyecto inmobiliario. Demandada Sociedad Fiduciaria Popular S.A. i) Incongruencia. La sentencia adolece de falta de congruencia pues no se demostró e indicó el nexo causal entre los presuntos incumplimientos y el presunto perjuicio. ii) La sentencia carece de congruencia por cuanto condenó a la Fiduciaria a pagar dineros que contractualmente corresponde restituir al fideicomitente.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 27 iii) La sentencia carece de congruencia debido a que encontró probado que los recursos fueron entregados a la Constructora Alpes, pero condena a la Fiduciaria a restituirlos a los demandantes, siendo materialmente imposible. iv) La Fiduciaria no ocasionó perjuicios a los demandantes, pues la Constructora no materializó el proyecto y es quien recibió las sumas pagadas por los convocantes. v) La Fiduciaria actuó conforme al contrato celebrado. vi) La sentencia comporta un enriquecimiento injustificado del fideicomitente constructor ya que fue el depositario final de los dineros pagados por los demandantes, más aún cuando no se declaró solidaridad ni subrogación de derechos. vii) Diligencia de la Fiduciaria.
El proyecto contaba con un veedor quien manifestó el cumplimiento de los puntos de equilibrio, ratificando la instrucción de experto constructor. viii) Indebida valoración probatoria. Erró el juez al concluir que la razón del retiro del respaldo del Banco Itaú fue el vencimiento de la carta de preaprobación, lo que no es cierto, pues, sí se realizaron desembolsos por parte del Banco Itaú y se constituyó la hipoteca, cosa que prueba que la etapa de preaprobación del crédito ya se había superado y que el crédito tenía plena vigencia al momento de verificarse el punto de equilibrio. ix) Los demandantes no lograron invertir la carga de la prueba, “puesto que las negaciones indefinidas, no tenían los requisitos de establecer con exactitud las presuntas obligaciones incumplidas”.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 28 x) La aprobación del permiso de ventas por parte de la Administración Municipal no era un requisito de conformidad con el contrato fiduciario, solo su radicación. xi) El juez encontró probado, “sin estarlo”, que la fiduciaria no efectuó una adecuada verificación del punto de equilibrio y le exigió pericia como un profesional de la construcción, cuando su labor se limitaba a administrar los recursos entregados. xii) Indebida valoración probatoria de las dificultades económicas de la Constructora Alpes S.A., que el Juez dio por probado, sin estarlo, que la Fiduciaria conoció las dificultades económicas de la otra demandada, por haber realizado el desembolso en enero del 2021, fecha en la que fue admitida en reorganización empresarial. xiii) El Juez condenó en intereses moratorios a ambas demandadas, a pesar de que el incumplimiento es atribuible a la Constructora Alpes. xiv) El Sentenciador tuvo como prueba la sentencia de segunda instancia emitida por este Tribunal2, sin embargo, en esa providencia solo fue reconocida la indexación y no los intereses moratorios. xv) La sentencia es incongruente por cuanto menciona que frente a unos demandantes se generan intereses civiles del 6% anual y a otros les reconoce los intereses moratorios comerciales. xvi) La sentencia es incongruente ya que reconoció la indexación de los dineros, pero no estableció los extremos temporales que se tuvieron en cuenta para el cálculo. 2 Radicación 760013103010-2022-00036-01, Sentencia de Segunda Instancia del 07 de febrero del 2024, M.P. Hernando Rodríguez Mesa.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 29 Demandada Constructora Alpes S.A.3 i) Indebida interpretación contractual. Los optantes compradores no son parte de los contratos de encargo de administración de preventas y de fiducia mercantil; su vinculación al fideicomiso solo se daría a la firma de la promesa de compraventa. ii) Improcedencia de condenar a la Fiduciaria Popular S.A. en nombre propio. iii) No se puede resolver un contrato de encargo fiduciario donde los demandantes no son parte. iv) Para poder resolver los contratos suscritos entre las demandadas habría que hacer comparecer a los demás optantes compradores no demandantes. v) Ausencia de solidaridad entre las demandadas, pues ni la Fiduciaria ni el Patrimonio Autónomo deben soportar los incumplimientos de la Constructora. vi) La sentencia es contradictoria por cuanto reconoció la indexación y los intereses civiles a la vez. vii) No debió reconocerse intereses moratorios como si se tratara de un contrato de mutuo, siendo un provecho indebido para los demandantes, pues era procedente exclusivamente la indexación. 2.1.6 En la sustentación del recurso. 3 Si bien la contestación a la demanda fue conjunta entre la Constructora Alpes y la Fiduciaria Popular, el profesional del derecho que las representaba renunció al mandato y se aceptó la misma en el Auto del 22 de febrero del 2022, designando distintos apoderados.
Archivo 134ACEPTA RENUNCIA AL PODER. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 30 En aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2233 de 2022, los demandantes y la Fiduciaria Popular S.A. sustentaron por escrito los reparos presentados ante el juez de primera instancia en los términos anteriormente señalados.
En consonancia con lo dispuesto en los artículos 12 de la Ley 2213 de 2022 y 322 del C.G.P., mediante providencia del 28 de julio de 2025, esta Corporación declaró desierto el recurso de apelación formulado por la demandada Constructora Alpes S.A.
3. PROBLEMAS JURÍDICOS Derivado de los reparos antes expuestos, tal como fueron planteados, corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: i) ¿Debió el Juez de primera instancia declarar la responsabilidad civil contractual de las demandadas y no la resolución de los contratos denominados carta de instrucciones y pre-promesa de compraventa? ii) ¿Fue verificado correctamente por parte de la Fiduciaria Popular el requisito legal del cumplimiento del punto de equilibrio de la radicación en firme de los documentos para enajenar las unidades resultantes del proyecto? iii) ¿Fue verificada adecuadamente por parte de la Fiduciaria Popular la exigencia financiera del cumplimiento del punto de equilibrio nominada carta de pre-aprobación del Crédito Constructor? iv) ¿La Fiduciaria Popular es solidariamente responsable de restituir los dineros entregados por los demandantes al Fondo de Inversión Colectiva Rentar constituido y administrado por ella? Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 31 v) ¿Incumplieron las señoras Claudineth Valencia Álvarez y Adriana Stella Arango Bustamante los contratos nombrados carta de instrucciones y pre-promesa de compraventa? vi) ¿Fue atinada la decisión del A quo de reconocer los intereses moratorios comerciales sobre las sumas no indexadas entregadas por los demandantes-contratantes cumplidos, desde la fecha de notificación del auto admisorio a las demandadas? vii) ¿Erró el Juez de primera instancia al reconocer los intereses moratorios civiles sobre la condena impuesta en la sentencia frente a las demandantes que incumplieron el contrato?
4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO 4.1 Presupuestos procesales y nulidades. En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico-procesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma se advierten cumplidos a cabalidad. De otro lado, no se observa que exista causal de nulidad alguna que invalide lo actuado. 4.2 Presupuestos materiales de la sentencia de fondo (legitimación en la causa) 4.2.1 Por sabido se tiene que la legitimación es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que, se traduce por activa en ser el titular que conforme a la Ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 32 por lo pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses. 4.2.2 En el caso que nos ocupa, de acuerdo con los hechos narrados en la demanda, la legitimación por activa está en cabeza de los demandantes en su calidad de optantes compradores vinculados a los contratos de encargo fiduciario irrevocable de administración de preventas, así como el de fiducia mercantil inmobiliaria de administración y pagos suscritos por las sociedades demandadas, a quienes presuntamente se les causó un daño antijurídico en su órbita patrimonial y moral como consecuencia del incumplimiento de dichos contratos por parte de Fiduciaria Popular S.A. y Constructora Alpes S.A., concretamente, por el traslado de recursos al constructor sin que estuvieren reunidos los requisitos del punto de equilibrio y la no entrega material de los inmuebles objeto de la contratación, respectivamente. 4.2.3 En punto a la legitimación en la causa por pasiva, la demanda se dirige en contra de: 1. la FIDUCIARIA POPULAR S.A. en nombre propio y también como vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso inmobiliario entre brisas de Chipichape, en su calidad de Fiduciario dentro del contrato de Fiducia Mercantil inmobiliaria de administración y pagos y los contratos de encargo fiduciario de administración de preventas: y, 2. en contra de la CONSTRUCTORA ALPES S.A. en calidad de promotora y constructora del Proyecto inmobiliaria Entre Brisas de Chipichape, con quien los demandantes suscribieron las cartas de instrucciones que los vinculaba al encargo fiduciario y otorgaba la calidad de optantes compradores, y de fideicomitente en los contratos de encargo fiduciario y de fiducia mercantil cuya resolución se solicitó con indemnización de perjuicios. 4.3 Presupuestos normativos 4.3.1 Por sabido se tiene que, bajo el principio de la autonomía de la voluntad, según el cual, con las limitaciones impuestas por el orden público Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 33 y por el derecho (presupuestos de validez y existencia), los particulares pueden realizar actos jurídicos para comprometer su voluntad en la forma prevista por el artículo 1602 del Código Civil, los que, no sólo constituyen ley para las partes, sino que, además, éstos no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. 4.3.2 En cuanto al incumplimiento de dichos acuerdos de voluntades, el artículo 1546 del Código Civil prevé que: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución del contrato o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. 4.3.3 Frente a la mora en los contratos bilaterales y los perjuicios que de ella se derivan, los artículos 1609 y 1615 del Código Civil indican: “Artículo 1609. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”.
“Artículo 1615. Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención.”. 4.3.4 Código de Comercio “Artículo 822. aplicación del derecho civil. Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 34 aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.
La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.” “Artículo 1243. Responsabilidad del Fiduciario. El fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión.”. 4.3.5 Circular Externa 29 de 2014 (Circular Básica Jurídica) Superintendencia Financiera “1.
Negocios Fiduciarios 1.1 Concepto de Negocio Fiduciario Para los efectos de este Capítulo de acuerdo con lo establecido en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (E.O.S.F.) y en el Código de Comercio, se entiende por negocios fiduciarios aquellos actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. Dentro de este concepto se incluyen la fiducia mercantil y los encargos fiduciarios al igual que los negocios denominados de fiducia pública y los encargos fiduciarios públicos de que tratan la Ley 80 de 1993 y las normas que la modifiquen o sustituyan.
Cuando haya transferencia de la propiedad de los bienes se estará ante la denominada fiducia mercantil regulada en el artículo 1226 y siguientes del Código de Comercio. Si no hay transferencia de la propiedad se estará ante un encargo fiduciario. Para la interpretación de los encargos fiduciarios se aplicarán las disposiciones que regulan el contrato de fiducia mercantil y, subsidiariamente, las disposiciones del Código de Comercio que regulan el contrato de mandato en los Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 35 términos señalados en el numeral 1° del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.” Las obligaciones innatas al profesionalismo de la fiduciaria están sistematizadas en el numeral 2.2.1.2. del Capítulo I del Título II de la Parte II de la CBJ, a saber: (…) “2.2.1.2.4.
Deber de lealtad y buena fe. La realización de los negocios fiduciarios y la ejecución de los contratos a que estos den lugar, suponen el deber de respetar y salvaguardar el interés o utilidad del fideicomitente y/o beneficiario, absteniéndose de desarrollar actos que le ocasionen daño o lesionen sus intereses, por incurrir en situaciones de conflicto de interés. 2.2.1.2.5.
Deber de diligencia, profesionalidad y especialidad. En su actuar, las sociedades fiduciarias deben tener los conocimientos técnicos y prácticos de la profesión, emplearlos para adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución del negocio y prever circunstancias que puedan afectar su ejecución.2.1.2.6. Deber de previsión. La sociedad fiduciaria debe precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo.
Igualmente, deben prever los diferentes riesgos que puedan afectar al negocio y a los bienes fideicomitidos y advertirlos a sus clientes desde la etapa precontractual…” 4.3.6 De acuerdo con el artículo 871 del Código de Comercio, las fiduciarias deben actuar conforme al estándar de la buena fe, por cuya fuerza surgen deberes secundarios de conducta derivados de las particularidades del negocio jurídico y de los sujetos contratantes. 4.4 Presupuestos Jurisprudenciales 4.4.1 Frente a la resolución del contrato por incumplimiento recíproco, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC-5430 de 2021, expuso: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 36 “La Corte ha sostenido que el buen suceso de la acción resolutoria está sujeto a la concurrencia de ciertas condiciones, a saber: i) que verse sobre contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo, o se haya allanado a cumplirlas, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente.
La segunda exigencia, referente a que la legitimación para promover la acción como condición necesaria para que pueda salir avante, solo radica en quien ostente la calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir, fue reiterada por la Sala en múltiples ocasiones4. Sin embargo, en SC1662-20195 la Corte efectuó una importante corrección doctrinaria, a partir de una interpretación sistemática y armónica de los artículos 1546 y 16096 del Código Civil, para precisar que, en aplicación analógica del primero y bajo ciertas circunstancias, en caso de incumplimiento recíproco de las obligaciones convencionales, cualquiera de los contratantes puede demandar la resolución del pacto, pero sin indemnización de perjuicios.”. 4.4.2 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3666-2021: 4 Entre otras: SC2307-2018;
SC6906-2014; SC 8045-2014; SC 28 feb. 2012, exp. 2007-00131-01; SC 7 mar. 2000, exp. No. 5319; SC 16 jun. 2006, exp. 7786. 5 CSJ SC1662-2019: “4. Incumplimiento unilateral, bilateral y mutuo disenso. Conclusiones. 4.1. En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido. 4.2.
En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.
La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales. 4.3. Ahora bien, cuando a más del incumplimiento recíproco del contrato, sus celebrantes han asumido una conducta claramente indicativa de querer abandonar o desistir del contrato, cualquiera de ellos, sin perjuicio de las acciones alternativas atrás examinadas, podrá, si lo desea, demandar la disolución del pacto por mutuo disenso tácito, temática en relación con la cual basta aquí con refrendar toda la elaboración jurisprudencial desarrollada por la Corte a través de los años.” 6 Artículo 1609.
“En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 37 “Como corolario, hasta aquí es posible decir que, conforme al criterio actual de la Sala, la procedencia de la resolución del contrato por mutua desatención de sus obligaciones, presupone la hipótesis de dos contratantes puestos en el mismo plano de incumplimiento (habida cuenta la naturaleza de la prestación desatendida y el tiempo para acatarla), con lo que ninguno de ellos está en mora, y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio.”. 4.4.3 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 7 de diciembre de 1982: “El Código de don Andrés Bello fue el primero en el mundo que reguló el fenómeno del mutuo incumplimiento en los contratos bilaterales.
Es nuestro famoso artículo 1609 […] La norma es de una claridad extraordinaria […] Con su simple lectura se encuentra su verdadero sentido. Que, si ambos contratantes han incumplido, ninguno de los dos está en mora. En parte alguna el artículo dice que en los contratos bilaterales los contratantes pierden la acción resolutoria o ejecutiva dejando de cumplir.
Si ambos han incumplido ninguno de los dos contratantes está en mora […] Pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios. Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios. Ese es el verdadero y único sentido del artículo 1609. Se evita, con la interpretación de esa norma, el estancamiento de los contratos que conduce a tremendas injusticias y que, para evitarlas, llevó a la Corte, con ese sano propósito, a crear la figura de la resolución por mutuo disenso tácito, que […] es inaplicable frente a un litigante que se opone abiertamente a la resolución deprecada […] Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.
En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal. Debe, además, puntualizarse que la acción de resolución por incumplimiento tiene su fundamento legal en el artículo 1546 (y en el 1930 para el caso de la compraventa), y que con la interpretación que se viene propiciando del artículo 1609, Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 38 tal situación no se cambia.
Lo que ocurre es que frente a ese artículo 1546, la interpretación tradicional de la excepción de contrato no cumplido enervaba la totalidad de la pretensión, es decir, impedía la resolución o la ejecución, al paso que ahora, con la presente interpretación, esa excepción enerva apenas la pretensión indemnizatoria consecuencial dejando incólume ora la resolución, ora el cumplimiento deprecado”. 4.4.4 En cuanto a los deberes de la sociedad fiduciaria, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC107 de 2023, sostuvo: “3.2.1.
Por fuerza del régimen normativo que nutre al encargo fiduciario, se tiene que la sociedad fiduciaria se obliga a observar los compromisos adquiridos en el respectivo contrato, los deberes contenidos en la ley, los que resultan connaturales a su profesionalidad y los que emanan de la buena fe. Entendimiento que encuentra fundamento, no sólo en la pirámide normativa aplicable a este negocio, sino también en el artículo 1603 del Código Civil, según el cual: «Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella».
Y es que «los “contratantes” deben comportarse acorde a los dictados de las leyes, orden público y buenas costumbres durante la preparación, celebración y ejecución del convenio» (negrilla fuera de texto, CSJ, SC3452, 27 agosto 2019, rad. n.° 2009-00051-01), en tanto éstas integran el contenido de la convención celebrada. Así lo reconoció este órgano de cierre en reciente pronunciamiento: En cuanto a la fiduciaria, memórese que debe tratarse de una entidad profesional dedicada exclusivamente a dicha operación, con miras a cumplir tres tipos de obligaciones: (i) legales, (ii) contractuales y (iii) profesionales… Los deberes de carácter legal se encuentran consagrados en el artículo 123[4] del estatuto mercantil… Los deberes contractuales corresponden a los que se derivan de las estipulaciones de las partes en el contrato de fiducia mercantil… Respecto a los deberes profesionales, conforme lo reglado Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 39 en el artículo 1234 del Código de Comercio y en la Circular Externa 29 de 2014 (Circular Básica Jurídica) se deducen como obligaciones a cargo de la fiducia los siguientes: el de información, el de protección de los bienes fideicomitidos, la lealtad y buena fe, la diligencia, profesionalidad y especialidad (SC3978, 14 dic. 2022, rad. n.° 2012-00104-01). 3.2.2.
Las estipulaciones convencionales son «una ley para los contratantes y no puede[n] ser invalidad[as] sino por su consentimiento mutuo o por causas legales» (artículo 1602 del Código Civil). Se trata de verdaderas normas, aunque con efectos inter partes, que limitan la libertad individual y cuya observancia deviene imperativa, salvo que pierdan eficacia por convención o sentencia judicial. 3.2.3.
El canon 1234 del estatuto mercantil enumera los deberes indelegables del fiduciario, esto es, obligaciones de origen legal que no admiten pacto en contrario, ni es posible delegar la responsabilidad por su desatención. Su propósito, conforme tiene dicho esta Sala, es el «cumplimiento de su buena gestión bajo un alto estándar de diligencia, lealtad, profesionalismo y transparencia» (SC5430, 7 dic. 2021, rad. n.° 2014-01068-01).” 4.4.5 En cuanto al rol de las sociedades fiduciarias en la actividad constructiva frente al consumidor, en la providencia previamente citada, dicha Corporación señaló: “frente al consumidor, la participación de la fiduciaria es un sello de confianza, con independencia del rol que cumpla dentro de las múltiples posibilidades enunciadas, pues su condición de «especialista en la gestión de negocios de esa índole y además autorizada, controlada y vigilada por el Estado, genera en todas aquellas personas que entran a formar parte del mismo, bien sea en calidad de propietarios de los inmuebles destinados para la construcción del proyecto, ejecutores, acreedores, proveedores, beneficiarios, etc., al punto de convertirse, en gran medida, en el factor determinante al momento de definir la efectiva participación de éstos en el plan ofertado» (CSJ, SC5430, 7 dic. 2021, rad. n.° 2014-01068-01).
Bien se ha dicho que «los inversionistas que consideran vincularse a un proyecto inmobiliario, la presencia de la fiduciaria es de suma importancia, pues los Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 40 lleva al convencimiento de que el proyecto será adecuadamente administrado por una entidad profesional y altamente especializada» (SC2879, 27 sep. 2022, rad. n.° 201872845- 01). 3.3.4.
Fruto de esta confianza se impuso a las fiduciarias el deber de «realizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto, así como contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación», verificando aspectos tales como el aporte real y en legal forma de los terrenos, la ausencia de patologías en la tradición, la viabilidad del proyecto conforme al punto de equilibrio, la presencia de condiciones técnicas, financieras y jurídicas, la existencia de autorizaciones estatales, la suficiencia de las fuentes de financiación, y la contratación de pólizas de seguros por parte del constructor (numeral 5.2.1. del Capítulo I… CBJ).
Además, tratándose del encargo de preventas, en el contrato o acuerdo de vinculación de inversores, se debe indicar que el proyecto «cuenta con las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo del proyecto y que los mismos deben estar vigentes al momento de alcanzar el punto de equilibrio y/o las condiciones de desembolso de recursos», «la indicación de la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos», «la indicación de las causales y los plazos en los cuales procede la devolución de los recursos entregados a la fiduciaria» (numeral 5.2.2. ibidem), entre otros aspectos.
Por otra parte, en materia de fiducia para el desarrollo o ejecución de proyectos inmobiliarios, el contrato debe imponer a la fiduciaria el deber de verificación del punto de equilibrio, las condiciones para la transferencia de recursos por parte de los inversionistas, la duración del proyecto inmobiliario y sus etapas, la prohibición de pagos anticipados al promotor, y la certificación semestral del constructor sobre la correcta inversión de recursos (numeral 5.2.3. ibidem). 3.3.5.
Sin duda, y conforme al marco normativo de esta actividad, la confianza que genera la fiduciaria le impone cargas especiales, tanto de información Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 41 como de seguimiento, de suerte que la tranquilidad generada a los inversionistas por su intervención se corresponda con la realidad de la operación.”. 4.4.6.
En lo que respecta al reconocimiento de intereses moratorios comerciales en procesos de responsabilidad civil contractual, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la SC127-2025 del 17 de febrero del 2025, M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez, estableció: “De la actualización de sumas dinerarias objeto de restitución en los procesos de responsabilidad civil contractual.
De acuerdo con la jurisprudencia de la Sala, la necesidad de actualizar las sumas dinerarias que a manera de prestaciones mutuas deben reconocerse en una sentencia judicial, tiene su fundamento en evitar su envilecimiento por efectos de la pérdida del poder adquisitivo y obedece a motivos de equidad que, a la luz del artículo 230 de la Constitución, es un criterio auxiliar de la interpretación judicial.
Además, entre las razones que conllevan al reconocimiento del reajuste monetario, se encuentran la plenitud o integridad del pago, así como la necesidad de preservar el equilibrio contractual y de evitar un enriquecimiento injustificado de alguno de los contratantes. (…) De la denominada «indexación indirecta». En materia comercial el legislador colombiano por vía de intereses aplicables a las obligaciones de esa índole, estableció un mecanismo de actualización monetaria que la jurisprudencia y la doctrina han llamado de «indexación indirecta», toda vez que el artículo 884 del Código de Comercio recurre a una tasa de interés legal moratorio que entre otros factores incluye un componente inflacionario, lo que comporta también un reajuste de la prestación adeudada, por la pérdida de su poder adquisitivo.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 42 (…) De la indemnización moratoria de obligaciones pecuniarias derivadas de contratos comerciales. De conformidad con la jurisprudencia de esta Sala, tratándose de negocios jurídicos de naturaleza comercial, la forma adecuada para ajustar monetariamente las sumas de dinero que deben ser pagadas o restituidas en aquellos eventos en que las obligaciones contraídas no fueron atendidas a cabalidad por alguno de los intervinientes, no es otra que la consagrada en los artículos 65 de la Ley 45 de 1990 y 884 del Código de Comercio, esto es, mediante el reconocimiento de intereses mercantiles en la forma prevista en dichas disposiciones, los cuales llevan aparejado un factor de indexación. Al respecto, en CSJ SC19 nov. 2001, exp. 6094, la Sala precisó: (…) puede afirmarse que si el deudor de una obligación mercantil de naturaleza dineraria, está obligado –ope legis- a pagar intereses en caso de mora (art. 65, Ley 45 de 1990); si ese deudor, por mandato de la ley, debe reconocerle a su acreedor una tasa de interés, la cual, como se anotó, cubre la desvalorización de la moneda, debe concluirse que, tratándose de dichas obligaciones, el legislador, por vía de los intereses, consagró un mecanismo de indexación indirecta –o refleja- que excluye la posibilidad de reclamar un reajuste complementario o de prohijar un camino diferente para el reconocimiento de la corrección monetaria, como sería, por vía de ejemplo, la actualización del valor originario, para aplicar sobre el resultado una tasa de interés pura, toda vez que las vías indirectas de indexación “no operan para producir la ‘repotenciación’ de una ‘suma determinada’ histórica, sino que concretan cierta expresión en moneda actual”.
Y como la modalidad adoptada por el legislador comercial para ajustar las obligaciones dinerarias en caso de mora del deudor, privativamente fue la de los intereses, no es posible, ad libitum, acudir a otra metodología, a pretexto de ser más decantada o diferente el resultado aritmético, de suerte que el juzgador, por su específica naturaleza imperativa, no puede soslayar la preceptiva legal para transitar, en el punto, por un sendero trazado a su talante, como quiera que “la revalorización del crédito…no debe hacerse matemática e Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 43 indiscriminadamente, pues se corre el peligro de caer en graves injusticias sociales”, a fortiori, cuando se tiene establecido, a modo de inquebrantable criterio rector, que cuando se reconocen intereses se está igualmente actualizando la suma primigeniamente adeudada (cas. civ. de 24 de enero de 1990, CC, pág 22; cas. civ. de 18 de septiembre de 1995, CCXXXVII, pág. 911, entre otros).”. 4.5.
Desarrollo o aplicación al caso concreto 4.5.1. Antes de entrar a resolver los problemas jurídicos fijados, es pertinente mencionar que este Tribunal en tres pronunciamientos anteriores7, de los que se tiene registro, ha entrado a analizar casos similares que involucran a las aquí demandadas por el desarrollo o ejecución del proyecto inmobiliario Entre Brisas de Chipichape, en los cuales, con suficiencia, ya se ha demostrado el incumplimiento de las obligaciones contractuales de las convocadas, escenarios que guardan identidad con el actual, por tener un mismo origen o causa, como más adelante se motivará. Asimismo, la Sala centrará su estudio en los reparos presentados por la Fiduciaria Popular y por los demandantes, sintetizados en los problemas jurídicos enmarcados, en atención a que el recurso de apelación incoado por la Constructora Alpes fue declarado desierto en el Auto del 28 de julio del 2025. 4.5.2.
Descendiendo a resolver el primer problema jurídico delimitado, recuérdese que desde la reforma al libelo genitor los demandantes presentaron 3 clases de pretensiones, una principal, atinente a la declaración de la responsabilidad contractual de las entidades demandadas, más la indemnización de perjuicios patrimoniales y extrapatrimoniales; otra subsidiaria inicial, concerniente a la resolución de los contratos suscritos entre los aquí involucrados y su consecuente indemnización de perjuicios; y una 7 760013103010-2022-00036-01, Sentencia del 07 de febrero del 2024, M.P. Hernando Rodríguez Mesa. 76001-31-03-017-2021-00155-01 y acumulados, Sentencia del 04 de febrero del 2025, M.P. Julián Alberto Villegas Perea. 76001-31-03-012-2022-00063-01 y acumulado, Sentencia del 09 de junio del 2025, M.P. Flavio Eduardo Córdoba Fuertes.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 44 última pretensión subsidiaria, referente a la declaración de la responsabilidad civil extracontractual, con el componente indemnizatorio. Aunque el Sentenciador de primera instancia accedió a la primera pretensión subsidiaria de la resolución de los contratos denominados carta de instrucciones y pre-promesa de compraventa, la parte activa dirigió su primer reparo en contra de la sentencia en que debió declararse la responsabilidad civil contractual, ante la existencia de los contratos incumplidos (culpa) por parte de las demandadas, un nexo causal y un daño. De cara al reparo izado, es consabido que, ya sea en la acción de responsabilidad civil contractual8 o, en la resolutoria del contrato9, quien pretenda la indemnización de perjuicios debe demostrar que honró su parte del trato (Art. 1546 C.C.); en este caso, la decisión del Juez fue acertada, al resolver los contratos, pues dicha pretensión estaba contenida subsidiariamente desde la demanda y esa determinación obedeció, tanto al precedente vertical de este Colegiado en un proceso similar en contra de la aquí parte pasiva10, como al hecho de que existían contratantes-demandantes que honraron sus obligaciones y otros que no, por lo tanto, la resolución contractual envolvía la indemnización de perjuicios frente a los que cumplieron y la terminación del vínculo jurídico con el reconocimiento de las restituciones mutuas frente a los que no. 4.5.3.
Zanjando el segundo problema jurídico, en la cláusula cuarta del contrato del encargo fiduciario suscrito entre Fiduciaria Popular y Constructora Alpes (Pág. 10, 029Anexo), fue establecido como condición para 8 La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos: (i). La existencia de un contrato valido; (ii); El incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte;
(iii). El perjuicio; (iv). El nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o inmaterial; y (v). La mora, supuesto que variará, en cada evento, dependiendo de la clase de prestación insoluta. (…) Ahora, es preciso puntualizar que, en ese ámbito indemnizatorio, el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios.
CSJ. SC del 28 de junio del 2022, Rad. No. 1952. 9 a) que verse sobre contrato bilateral válido; b) que el demandante haya dado cumplimiento a las obligaciones a su cargo, o se haya allanado al cumplimiento, y c) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente. CSJ, SC del 11 de marzo de 2004, Rad. No. 7582. 10 760013103010-2022-00036-01, Sentencia del 07 de febrero del 2024, M.P. Hernando Rodríguez Mesa.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 45 la liberación de los recursos de los demandantes (punto de equilibrio), con relación al aspecto legal, la Radicación en firme de los documentos para enajenar las unidades resultantes del PROYECTO o de la etapa respectiva…; de esta manera, como lo coligió el Juez de primer grado, la Fiduciaria Popular no verificó correctamente dicha exigencia para el momento en que trasladó los recursos de los optantes compradores, incumpliendo su deber legal de diligencia (Art. 1234 C.Co.) y su obligación contractual al respecto, ya que en oficios fechados del 06 de septiembre del 2019 (Pág. 40, 081Anexo) y 28 de noviembre del 2019 (Pág. 45, 081Anexo), la Secretaría de Vivienda de la Alcaldía de Santiago de Cali devolvió la solicitud de enajenación, entre otros aspectos, porque la Constructora Alpes presentaba mora en el pago de la contribución especial de las vigencias 2018 y 2019, requisito exigido para obtener el permiso correspondiente.
Igualmente, en la certificación del 08 de noviembre del 2022, la Entidad territorial dilucidó que la solicitud de radicación de los documentos no fue culminada por la sociedad de construcción (Pág. 1, 120Anexo). Así fue ilustrado por esta Sala en pronunciamientos anteriores: “…dentro de las condiciones legales del punto de equilibrio contempladas en el numeral 4 de la cláusula cuarta del contrato de encargo fiduciario de administración de preventas se encontraba el requisito relacionado con la “radicación en firme de los documentos para enajenar las unidades resultantes del PROYECTO o de la etapa respectiva” y dicho requisito, conforme lo prueba el documento expedido por la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat de la Alcaldía Municipal de Santiago de Cali, “no fue culminado por “Constructora Alpes S.A. Nit. 890320.9887-6, siendo objeto de devolución la documentación del proyecto presentada para revisión”.”11. 11 76001-31-03-017-2021-00155-01 y acumulados, Sentencia del 04 de febrero del 2025, M.P. Julián Alberto Villegas Perea.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 46 “Nótese incluso que, aun cuando el 26 de septiembre de 2019, se dieron por cumplidos por la fiduciaria los requisitos para declarar el punto de equilibrio, tan solo tres (3) días antes la CONSTRUCTORA ALPES S.A. había solicitado a la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat “7 días adicionales, contados a partir del 27 de septiembre, para poder dar cumplimiento al radicado 201941470500026061 del 06 de septiembre de 2019.
Referente al trámite de enajenación del PROYECTO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE”9, por manera que la radicación en firme que exigía los contratos en modo alguno podía estar satisfecha para esa calenda.”12. 4.5.4. En lo que atañe al tercer problema jurídico establecido, en la misma cláusula cuarta del contrato de encargo fiduciario signado por las demandadas, fue fijado como requisito financiero para el cumplimiento del punto de equilibrio la existencia de una carta de pre-aprobación del crédito constructor.
La Fiduciaria apelante en la alzada arguyó que el crédito fue incluso aprobado por el Banco Itaú y de eso da cuenta el desembolso preoperativo por más de mil doscientos millones de pesos y la constitución de la hipoteca sobre el inmueble donde se desarrollaría el proyecto Entre Brisas de Chipichape; empero, faltó la Fiduciaria nuevamente a su deber de diligencia y a la previsión que caracteriza el desarrollo de su actividad profesional, puesto que debía verificar no solo la existencia de una carta de preaprobación, sino que el crédito se fuera a desembolsar en su totalidad para no arriesgar el capital encomendado, más cuando estaban supeditados los desembolsos al avance de la obra que nunca ocurrió (Pág. 17, 032Anexo).
De esta forma fue expuesto por esta Judicatura: 12 76001-31-03-012-2022-00063-01 y acumulado, Sentencia del 09 de junio del 2025, M.P. Flavio Eduardo Córdoba Fuertes. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 47 “En efecto, para la Sala no existe duda acerca del hecho de que, como afirma el apoderado de la parte apelante, sin bien el constructor contaba con una carta de pre aprobación del crédito que respaldaría, entre otros, la viabilidad financiera del proyecto, pues de ello da cuenta el desembolso preoperativo por valor de $1.250.000.000 que el Banco Itaú le hizo al proyecto, lo cierto es que, al momento de verificarse el punto de equilibrio, la fiduciaria faltó a su deber de diligencia y previsión respecto de las condiciones bajo las que dicho crédito fue conferido; esto es, el verificar que el proyecto y el constructor mantenían las condiciones técnicas, financieras, patrimoniales y administrativas que garantizaran los avances de obra y con ello, los siguientes desembolsos condicionados a éstos.”13.
“De igual modo, en punto del crédito constructor también consideró esta Sala de Decisión que, a pesar de la carta de aprobación expedida por el Banco Itaú y del desembolso por la suma de $ 1.250.000.000 en la etapa preoperativa del proyecto, “ al momento de verificarse el punto de equilibrio, la fiduciaria faltó a su deber de diligencia y previsión respecto de las condiciones bajo las que dicho crédito fue conferido; esto es, el verificar que el proyecto y el constructor mantenían las condiciones técnicas, financieras, patrimoniales y administrativas que garantizaran los avances de obra y con ello, los siguientes desembolsos condicionados a éstos”, lo cual se hace más que evidente cuando el documento en mención indica que los desembolsos en la etapa operativa del proyecto se harán por avance de obra y presentación del informe de ventas, lo cual nunca sucedió.”14. 4.5.5.
Solucionando el cuarto problema jurídico, si bien la Fiduciaria Popular convocada pretende desligarse de su responsabilidad pretextando que cumplió con su deber de verificación del punto de equilibrio, trasladó los recursos a la Constructora y que no es solidariamente responsable 13 76001-31-03-017-2021-00155-01 y acumulados, Sentencia del 04 de febrero del 2025, M.P. Julián Alberto Villegas Perea. 14 76001-31-03-012-2022-00063-01 y acumulado, Sentencia del 09 de junio del 2025, M.P. Flavio Eduardo Córdoba Fuertes.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 48 de los perjuicios derivados del incumplimiento de los contratos suscritos, lo cierto es que, siguiendo la tesis de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, solo podría ser eximida de la responsabilidad si demostraba diligencia y cuidado en un grado máximo15 en la ejecución del encargo fiduciario y la fiducia mercantil pactadas; sin embargo, como fue demostrado en los acápites anteriores, faltó a sus deberes legales y contractuales de diligencia, previsión y omitió comportarse con el grado de profesionalidad exigida al no verificar correctamente el cumplimiento del punto de equilibrio en sus aspectos legales y financieros.
En consecuencia, es solidariamente responsable en su propio patrimonio, tal como lo infirió el Juzgador de primera instancia. A este tenor lo argumentó la presente Sala de Decisión: “Así pues, aunque por regla general las obligaciones que adquiera el fiduciario en la ejecución del encargo recaen sobre el patrimonio autónomo y no sobre el suyo propio, ello no exime per se a estas compañías de comprometer su responsabilidad directa dado su carácter de profesional especializado en virtud de lo cual adquiere, además de las obligaciones contractuales, los llamados deberes indelegables dentro de los cuales el artículo 1234 del C. de Co. establece: “1) Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia”.”16. 4.5.6.
Remediando el quinto problema jurídico, el extremo demandante en su apelación sostiene que, aunque las señoras Claudineth 15 Las sociedades fiduciarias fungen como depositarias de la confianza otorgada por el fideicomitente y por los beneficiarios, y en tal condición deben emplear su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos para cumplir correctamente el objeto del contrato.
De no lograrse ese propósito dichas instituciones solo podrán exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado, la cual debe ser de un grado máximo, que no es la que se espera de un hombre común. En efecto, la responsabilidad del fiduciario está ligada a su calidad de especialista en la gestión de negocios de esa naturaleza y como sus obligaciones emanan tanto de los dictados legales y contractuales, como de la buena fe en su función integradora del contrato, el grado de diligencia que les resulta exigible en el cumplimiento de su labor es el de un profesional, esto es un “buen hombre de negocios”.
Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Sentencia SC-5430-2021 del 7 de diciembre de 2021. Radicación 05001310301020140106801. Subrayado y negrilla fuera de texto original. 16 76001-31-03-012-2022-00063-01 y acumulado, Sentencia del 09 de junio del 2025, M.P. Flavio Eduardo Córdoba Fuertes. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 49 Valencia Álvarez y Adriana Stella Arango Bustamante incumplieron el contrato17, lo hicieron porque la constructora estaba con problemas financieros y la fiduciaria nunca informó sobre el avance de los encargos fiduciarios.
Por lo anterior, las demandadas incumplieron el deber de información y produjeron que algunos demandantes incumplieran unas cuotas. En la antelada afirmación está contenido el reconocimiento del incumplimiento contractual por las citadas demandantes claro está; ahora bien, conviene establecer si el incumplimiento comprobado de las convocadas generaba consecuencialmente o, causaba, la mora de las optantes compradoras enunciadas; en otras palabras, si el acatamiento de las obligaciones de las demandantes estaba supeditado a que la Fiduciaria cumpliera su parte del acuerdo de voluntades.
En lo que atañe a la señora Claudineth Valencia Álvarez, pagó $54.817.000 hasta el 11 de junio del 2019 de los $102.333.900 que se comprometió a cancelar como cuota inicial (Pág. 13-14, 078Anexos Claudineth Valencia), es decir, 12 cuotas de 21, y, aunque alegó que la fiduciaria incumplió su deber de información (que así fue), resulta paladino que el cumplimiento de su obligación contractual no dependía o estaba sujeta a que la Fiduciaria rindiera los informes semestrales estipulados en la carta de instrucciones y el encargo fiduciario, pues podía libremente consignar el valor de las cuotas al Fondo de Inversión Rentar y cumplir lo pactado.
Igualmente, para la fecha en la que dejó de honrar sus obligaciones la señora Valencia Álvarez, ni siquiera se había cumplido el plazo inicial del 18 de julio del 2019 de la primera fase de operación del contrato de encargo fiduciario, enunciado en la carta de instrucciones suscrita por ella (Pág. 3, idem), para que la Constructora acreditara ante la Fiduciaria el punto de equilibrio en sus aspectos legales, técnicos y financieros. 17 009AbgLuisHurtadoApdDteSustentaRecurso.
Cuaderno de Segunda Instancia. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 50 En tratándose de la señora Adriana Stella Arango Bustamante, es claro que suscribió, además de la carta de instrucciones, un contrato de prepromesa de compraventa, y en el interrogatorio de parte confesó que no acudió a firmar la escritura de la promesa de compraventa (Min. 25:50, Archivo 176 Grabación), tal como lo mencionó el A quo; por lo tanto, resulta diáfano que desconoció sus obligaciones contractuales, sin que pueda predicarse que fuera determinante el comportamiento a su vez renuente de la fiduciaria, máxime si se tiene en cuenta el avanzado estado de las tratativas y que ya había cancelado en su totalidad la cuota inicial (Pág. 50, 003Anexo).
En ilación, no logró la parte apelante derruir la presunción de acierto en este punto de la sentencia de primera instancia, ni demostrar que su incumplimiento obedeció al proceder de las demandadas, por lo que se mantendrá incólume. 4.5.7. De frente al sexto problema jurídico alinderado, el Juzgador de primer grado reconoció los intereses moratorios comerciales desde la notificación de la reforma de la demanda a la parte pasiva.
Sea pertinente mencionar que el Juez dio por entendido que había que constituir en mora a las demandadas, solo que esa constitución en mora fue surtida como lo dice la norma procesal civil en su artículo 9418. Pero, erró el Juez al no determinar previamente si la obligación era de aquellas que necesitaba la reconvención judicial para la constitución en mora, como lo establece el artículo 1608 del C.C. En otros términos, el Sentenciador dio por sentado que se trataba de obligaciones de ejecución instantánea y no sujetas a plazo o condición. Por el contrario, de la lectura del contrato nombrado como carta de instrucciones y (…) La notificación del auto admisorio de la demanda o del mandamiento ejecutivo produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin, y la notificación de la cesión del crédito, si no se hubiere efectuado antes.
Los efectos de la mora solo se producirán a partir de la notificación. 18 Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 51 del encargo fiduciario, emerge con claridad que no había necesidad de constituir judicialmente en mora a las demandadas, en razón a que las obligaciones estaban sujetas a un plazo, como será fundamentado.
En el parágrafo segundo de la cláusula cuarta del contrato de encargo fiduciario firmado el 18 de enero del 2018 por la Fiduciaria Popular y la Constructora Alpes, se estatuyó: En armonía, siguiendo una interpretación literal de las disposiciones contractuales, la Fiduciaria Popular estaba obligada a restituir los dineros entregados por los optantes compradores dentro de los cinco días siguientes a la terminación del contrato de encargo fiduciario o, antes, de llegarse a verificar el punto de equilibrio en fecha precedente y decretarse una terminación anticipada.
De cara a esto, bien se podría tomar como referencia de partida para contabilizar la mora, ora la fecha de certificación del cumplimiento del punto de equilibrio el 26 de septiembre del 2019 (Pág. 19, 032Anexo), ora la fecha de terminación pactada del encargo fiduciario del 18 de enero del 2021 (Pág. 29, 029Anexo); no obstante, como la parte demandante reprochó en su apelación que debieron reconocerse intereses moratorios comerciales desde febrero del 2021, data posterior a cualquiera de las anteriores, atendiendo a la naturaleza netamente dispositiva de esta acción civil, se tendrá el 01 de febrero del 2021 como la época desde la cual entraron en mora las convocadas (por la Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 52 solidaridad que las cubre ya razonada), para restituir los dineros a los gestores del litigio.
En conclusión, será modificado el numeral pertinente de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, para en su lugar reconocer intereses moratorios, sobre las sumas no indexadas, desde el 01 de febrero del 2021. 4.5.8. Dirimiendo el séptimo y último problema jurídico, fue desatinado que el Juzgador de primera instancia reconociera intereses moratorios civiles sobre las sumas no indexadas, pues los negocios jurídicos génesis del pleito eran comerciales, esto, sin que se pueda aseverar que debieron reconocerse intereses moratorios comerciales por algún concepto previo a la sentencia, ya que, como las señoras Claudineth Valencia Álvarez y Adriana Stella Arango Bustamante incumplieron sus obligaciones contractuales, solo debía disponerse las restituciones mutuas.
Dicho de otra forma, la devolución de los dineros entregados debidamente indexados. Así las cosas, será revocado el apartado del numeral de la parte resolutiva del fallo que reconoció los intereses moratorios civiles. En otro aspecto, el incumplimiento de la sentencia produce, a favor de todos los demandantes, intereses moratorios mercantiles, dado que este asunto concierne a negocios comerciales (carta de instrucciones u opción de compra, encargo fiduciario y fiducia mercantil), y por la irradiación de la especialidad comercial sobre los convenios que celebran con las sociedades de ese ramo las personas naturales que no lo son (Artículos 21 y 22 del C.Co.).
De esa manera fue ponderado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia SC127-2025 del 17 de febrero del 2025, M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 53 “De conformidad con la jurisprudencia de esta Sala, tratándose de negocios jurídicos de naturaleza comercial, la forma adecuada para ajustar monetariamente las sumas de dinero que deben ser pagadas o restituidas en aquellos eventos en que las obligaciones contraídas no fueron atendidas a cabalidad por alguno de los intervinientes, no es otra que la consagrada en los artículos 65 de la Ley 45 de 1990 y 884 del Código de Comercio, esto es, mediante el reconocimiento de intereses mercantiles en la forma prevista en dichas disposiciones, los cuales llevan aparejado un factor de indexación. (…)
CUARTO: CONDENAR a (…) a restituir a los demandantes (…), dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia, la suma de (…), sobre dicha suma pagará intereses comerciales moratorios de conformidad con el artículo 884 del Código de Comercio, desde el 15 de marzo de 2019 y hasta la fecha en que se profiere el presente fallo sustitutivo, teniendo en cuenta las fluctuaciones de la tasa del interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera.
A partir del término concedido, se generarán intereses moratorios mercantiles hasta el pago efectivo.”. Subrayado y negrilla fuera de texto original. 4.5.9. Para cerrar la disertación, serán indexadas las sumas entregadas por los demandantes desde la fecha de terminación del contrato de encargo fiduciario en enero del 2021 (época en la que debió realizarse la restitución de los dineros a los demandantes), hasta la fecha de esta decisión, conforme lo estipula el artículo 283 del C.G.P.; así, queda a su vez despejado el reparo de la sociedad Fiduciaria respecto a que el Despacho de primera instancia no indicó los extremos temporales para indexar.
Será aplicada la siguiente fórmula. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 54 VA = VH x IPC Final /IPC Inicial VA = IBL o valor actualizado. VH = Valor a actualizar. IPC Final = Índice de Precios al Consumidor de la fecha de la liquidación. IPC Inicial = Índice de Precios al Consumidor de enero del 2021, época en la que se terminó el contrato de encargo fiduciario.
Esneyder Agudelo Martínez: VA= $164.188.000 x 150,30 (junio 2025) = $233.004.026 105,91 (enero 2021) María Fernanda Restrepo López y Alexander Raúl Martínez Cifuentes: VA= $98.762.100 x 150,30 (junio 2025) = $140.156.205 105,91 (enero 2021) Luz Marina Velasco Guevara: VA= $86.771.100 x 150,30 (junio 2025) = $123.139.423 105,91 (enero 2021) Claudineth Valencia Álvarez: VA= $54.817.000 x 150,30 (junio 2025) = $77.792.419 105,91 (enero 2021) Adriana Stella Arango Bustamante: VA= $89.467.720 x 150,30 (junio 2025) = $126.966.276 Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 55 105,91 (enero 2021) 4.5.10.
En conclusión, como quiera que en el presente asunto los reparos que tenían por finalidad desvirtuar la conclusión del a quo, sobre resolver los contratos suscritos por las partes, ordenar la restitución indexada de los dineros entregados y reconocer intereses moratorios (frente a los demandantes cumplidos), no están llamados a prosperar, se confirmará la decisión apelada en tal sentido, modificándola en lo pertinente.
5. ESCENARIO CONCLUSIVO Por lo esgrimido, la Sala considera que la Sentencia del 01 de agosto del 2024, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cali, debe ser confirmada parcialmente. 5.1. Corolario En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR PARCIALMENTE la Sentencia del 01 de agosto del 2024, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cali, conforme las razones expuestas en esta providencia.
SEGUNDO. MODIFICAR el numeral cuarto de la parte resolutiva de la Sentencia de primera instancia del 04 de agosto de 2024, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cali, el que, para todos los efectos legales, quedará de la siguiente manera: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 56 “CUARTO: CONDENAR a CONSTRUCTORA ALPES S.A. EN LIQUIDACIÓN y a la FIDUCIARIA POPULAR S.A. en su propio nombre y como vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO INMOBILIARIO ENTRE BRISAS DE CHIPICHAPE, a pagar solidariamente a los demandantes las siguientes sumas de dinero: A Esneyder Agudelo Martínez la suma indexada de $233.004.026, más los intereses moratorios comerciales del artículo 884 del Código de Comercio, teniendo en cuenta las fluctuaciones de la tasa del interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, sobre la suma de capital no indexada ($164.188.000), causados desde el 01 de febrero de 2021 hasta la fecha de esta Sentencia. A María Fernanda Restrepo López y Alexander Raúl Martínez Cifuentes la suma indexada de $140.156.205, más los intereses moratorios comerciales del artículo 884 del Código de Comercio, teniendo en cuenta las fluctuaciones de la tasa del interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, sobre la suma de capital no indexada ($98.762.100), causados desde el 01 de febrero de 2021 hasta la fecha de esta Sentencia. A Luz Marina Velasco Guevara la suma indexada de $123.139.423, más los intereses moratorios comerciales del artículo 884 del Código de Comercio, teniendo en cuenta las fluctuaciones de la tasa del interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, sobre la suma de capital no indexada ($86.771.100), causados desde el 01 de febrero de 2021 hasta la fecha de esta Sentencia. A Claudineth Valencia Álvarez la suma indexada de $77.792.419.
A Adriana Stella Arango Bustamante la suma indexada de $126.966.276. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros 57 Para el pago de las anteriores sumas dinerarias se le concede a las demandadas el término de DIEZ (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. Vencido el término concedido, se generarán intereses moratorios mercantiles hasta el pago efectivo”.
TERCERO. CONDENAR en costas procesales de segunda instancia a la parte demandada. Para tal efecto, el Magistrado Sustanciador fija el valor de seis (06) salarios mínimos legales mensuales vigentes como agencias en derecho. Liquídense por la Secretaría del Juzgado de origen, conforme la regla dispuesta en el artículo 366 del C.G.P.
CUARTO. DEVUÉLVASE el proceso al Juzgado de primera instancia, previa cancelación de su radicación y anotación correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE El Magistrado Ponente, JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Los demás Magistrados integrantes de la Sala, FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-003-2022-00168-01 (5378) Adriana Stella Arango Bustamante y Otros Vs. Constructora Alpes S.A. y Otros Firmado Por: Julian Alberto Villegas Perea Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Jose David Corredor Espitia Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Flavio Eduardo Cordoba Fuertes Magistrado Sala 003 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7fd9f8e5c7c2464d235093ed2ee62dc1cccb2276eac6c709ae737fc378647941 Documento generado en 12/08/2025 03:28:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica