TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N.º 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., quince (15) de octubre de dos mil veinticinco (2025). (Decisión que se inició discusión en Sala de 17 de septiembre de 2025 – Aviso 038 y aprobada en Sala de la fecha –Aviso 042) Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Asunto: Decisión: Verbal – Pertenencia. 11001 3103 027 2014 00746 01.
José Javier Arévalo Caicedo. Luís Fernando Melo Palacios y personas indeterminadas. Apelación de sentencia. Modifica y Confirma. 1. ASUNTO A RESOLVER. El recurso de apelación interpuesto por el demandante José Javier Arévalo Caicedo (demandado en reconvención) contra la sentencia proferida en audiencia el 29 de octubre de 2024 por el Juez 50 Civil del Circuito Adjunto Transitorio de Bogotá D.C.1 2.
ANTECEDENTES. 2.1. José Javier Arévalo Caicedo promovió proceso de pertenencia en contra de Luís Fernando Melo Palacios y las demás personas indeterminadas que se creyeran con derechos sobre el inmueble objeto del litigio, con el fin de obtener las siguientes pretensiones: i) declarar que adquirió por prescripción extraordinaria el 1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 10 de diciembre de 2024.
Secuencia 11047. (Expediente digital, carpeta “02SegundaInstancia”, Archivos 002). Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 dominio del inmueble ubicado en la calle 14A N.º 81B-24, barrio Andalucía de esta ciudad, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1390925; ii) ordenar la inscripción de la sentencia en la mencionada matrícula, y iii) condenar en costas a la parte demandada en caso de oposición. 2.2.
Como sustento de lo pretendido, relató: 2.2.1. Que mediante contrato de promesa de compraventa suscrito el 12 de diciembre de 2001, adquirió sin violencia y de buena fe la posesión del inmueble objeto de usucapión, a raíz de la entrega real y material que le hizo en la misma fecha el prometiente vendedor y titular de dominio, señor Pedro José Bello Espinosa; quien, pese a recibir el pago correspondiente, no accedió a otorgarle la correspondiente escritura pública de venta, por lo que invoca la presente acción para obtener la titularidad del dominio. 2.2.2.
Que ha venido manteniendo la posesión material de manera tranquila, pacífica e ininterrumpida, con ánimo de señor y dueño, ejerciendo actos constantes de disposición, realizando mejoras, tales como “construcción de una pequeña bodega y de tres (3) locales en el primer piso de los cuales uno lo tiene destinado para el funcionamiento de su propio negocio, y los demás los tiene dados en arrendamiento; en el segundo piso construyó un pequeño apartamento destinado para vivir con su familia el cual consta de dos (2) alcobas, una cocina, una sala-comedor y un baño”. 2.2.3.
Que ha pagado los correspondientes impuestos, ha instalado los servicios públicos de gas y teléfono, lo ha defendido de perturbaciones de terceros y lo ha habitado con su familia hasta la actualidad, con explotación económica, sin reconocer dominio ajeno, hecho que es notorio entre sus vecinos. 2 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 2.2.4.
Que el 1° de junio de 2013 convocó a conciliación al prometiente vendedor, Sr. Bello Espinosa, para que llevara a cabo el acto escriturario, sin lograr acuerdo alguno. 2.2.5. Que el 20 de agosto de 2014, como en el certificado de tradición del inmueble (anotación 07) aparece como titular de dominio el demandado Luís Fernando Melo Palacios, solicitó a la Personería de Bogotá conciliación para que el citado lo reconociera como poseedor y titular de dominio del predio, lo que tuvo lugar el 23 de septiembre de esa anualidad, sin llegarse a acuerdo alguno expidiéndose la respectiva constancia. 3.
ACONTECER PROCESAL. 3.1. Mediante auto calendado 3 de febrero de 20152, se dispuso la admisión de la demanda, ordenándose el traslado de esta al demandado determinado por el término de ley, así como el emplazamiento de las personas indeterminadas, entre otros aspectos. 3.2. Notificada la decisión en legal forma al señor Luís Fernando Melo Palacios, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones de la misma y formulando como mecanismos de defensa los que denominó “4.1.
CARENCIA DEL TIEMPO NECESARIO PARA LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL DOMINIO (INEXISTENCIA DE LA POSESIÓN ALEGADA);
4.2. MALA FE DEL DEMANDANTE (OCUPANTE DEL PREDIO), y;
4.3. LA EXCEPCIÓN GENÉRICA”3. A su vez, presentó demanda de reconvención, siendo esta admitida por proveído de 8 de mayo de 20174, en donde pretende la reivindicación del predio objeto de litigio y el lanzamiento del señor José Javier Arévalo Caicedo y demás personas indeterminadas que se Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 127.
Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 196-216. 4 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 4. 2 3 3 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 encuentren ocupándolo, dejándolo libre de cosas, objetos o animales, como su condena en costas del proceso. 3.3. Por su parte, el curador ad litem en representación de las demás personas indeterminadas, contestó la demanda sin proponer medio exceptivo alguno5.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Adelantados los demás estancos procesales, se emitió sentencia en audiencia celebrada el 29 de octubre de 20246, que resolvió lo siguiente: “PRIMERO: DECLARAR probada la excepción denominada “carencia del tiempo necesario para la prescripción adquisitiva de dominioInexistencia de la posesión alegada” propuesta por el apoderado del demandado principal Luís Fernando Melo Palacios, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: En consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda de prescripción adquisitiva de dominio promovida por José Javier Arévalo en contra de Luís Fernando Melo Palacios.
TERCERO: RECONOCER las mejoras realizadas por el señor José Javier Arévalo Caicedo en el inmueble objeto de la controversia en la suma de $47.478.000, conforme a lo expuesto en esta providencia reconociendo el derecho de retención según el artículo 970 del Código Civil.
CUARTO: CONDENAR al señor Luís Fernando Melo Palacios a pagar al señor José Javier Arévalo Caicedo la suma de $47.478.000 por concepto de mejoras reconocidas, pago que deberá realizar en el término de 20 días contados a partir de la ejecutoria de esta providencia.
QUINTO: DECLARAR que pertenece al señor Luís Fernando Melo Palacios el dominio pleno y absoluto del bien inmueble ubicado en la Calle 14 B # 85B-24 de la ciudad de Bogotá identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1390925 con todas sus construcciones, dependencias y anexidades, cuyos linderos son: por el Oriente: en 12 5 6 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivos 25 y 27.
Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivos 78-79. 4 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 mts con el Lote 2 de la misma manzana; por el Occidente: 12 mts con la Carrera 85 C; por el Norte: en 6 mts con el Lote 5 de la misma manzana; por el Sur: 6 mts con Calle 14B; linderos contenidos en la Escritura Pública 1055 del 30 de julio de 2013 de la Notaría 71 del Círculo de Bogotá.
SEXTO: ORDENAR al señor José Javier Arévalo Caicedo que entregue el bien inmueble descrito en el numeral quinto de la parte resolutiva de esta providencia con todas sus anexidades que hagan parte integral del mismo al señor Luís Fernando Melo Palacios. Esta entrega se realizará una vez sea consignada a órdenes del Juzgado por el señor Luís Fernando Melo Palacios la suma indicada en el numeral cuarto de la parte resolutiva de esta sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código General del Proceso.
SÉPTIMO: ORDENAR levantar la medida de inscripción de la demanda que recae sobre el bien inmueble con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1390925. Ofíciese a la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandante principal y demandada en reconvención, señor José Javier Arévalo Caicedo y a favor de la parte demandante en reconvención. Se ordena su liquidación, incluyendo como agencias en derecho la suma de $3.500.000”. El juzgador de primera instancia, para llegar a esa conclusión, procedió a analizar los presupuestos de la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio pretendida con la demanda principal, concluyendo que, de acuerdo con las pruebas decretadas y practicadas, no hay controversia frente a la identificación e individualidad del inmueble objeto de litigio, pues, se encuentra en el comercio, lo que lo hace susceptible de la acción invocada.
Por otro lado, arguyó que el demandante José Javier Arévalo Caicedo, en principio ingresó al predio en calidad de arrendatario, según lo confirmó en su declaración de parte, al indicar en su relato que “el señor Pedro José Bello le ofreció la bodega… que era la única construcción presente en el lote, sobre la cual pagó… la suma de $120 000 pesos de canon de arrendamiento, pero al poco tiempo el propietario le ofreció en venta… este predio, para lo cual se acordó un pago inicial de $3.000.000 de pesos y 5 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 establecieron unas cuotas mensuales hasta culminar con un precio pactado en la suma de $27.000.000 de pesos” y confesó que para el año 2011 le solicitó “que una vez escriturado a su favor el inmueble, pagaría el valor restante” equivalente a $2.000.000, lo que se acompasa con el documento allegado con la demanda que denominó el actor “promesa de venta” suscrito en el año 2001.
De lo anterior concluyó que el señor Arévalo Caicedo, por lo menos hasta el 2011, sí reconoció como dueño del predio al Sr. Bello, anualidad desde la cual, pese a no existir un acuerdo frente al saldo y la posibilidad de escrituración, podía existir interversión del título de tenedor que tenía, porque llegó al inmueble, manifestó realizar mejoras y en marzo de 2014, lo citó a conciliar por ostentar la calidad de anterior propietario inscrito.
Agregó que esas circunstancias llevan a tener al demandante como aquél que ostentó el corpus del bien de buena fe, al acceder al mismo, con ocasión del contrato referido, pero que el animus “no lo presentó, toda vez que para completar esa condición de poseedor únicamente acudió a la demanda de pertenencia… y bueno, la conciliación previa… en marzo de 2014, pero antes estuvo pagando cuotas que correspondían al precio del predio, y que esas cuotas eran periódicas, ocasionales, pagadas… al propietario, tal y como lo confesó en su declaración de parte”.
Precisó que “desde el 2014 hasta la fecha de la presentación de la demanda… el tiempo resultaría insuficiente para ganar por prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio el bien inmueble objeto de la controversia” y, reiteró que “si bien adquirió… esa calidad de poseedor con posterioridad, año 2014, pues el tiempo no resultaré suficiente… para realizar la declaración en su favor”.
Finalmente, adujo que reconoció dominio ajeno frente a quien le pagaba el precio o el saldo que consideró debía por el predio y solo entró en rebeldía después de cuando observó que no era posible la 6 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 escrituración, lo que conllevó la prosperidad de la excepción denominada “carencia del tiempo necesario para la prescripción adquisitiva del dominio e inexistencia de la posesión alegada ”, presentada por el apoderado de Luís Fernando Melo Palacios, en lo referente a la inexistencia del tiempo suficiente, no en relación al negocio jurídico porque el contrato de promesa no fue el objeto del litigio y el proceso no es para determinar si era o no válido.
Bajo ese contexto, denegó las pretensiones de la demanda principal y entró con el estudio de los presupuestos de la acción dominical, manifestando que existe identidad (ubicación, nomenclatura e identificación jurídica) del bien poseído por el demandado (demandante en pertenencia) y demandante en el proceso reivindicatorio (F.M.I. 50C-1390925).
Añadió que, pese a indicarse que solo hubo una relación de mera tenencia, lo cierto es que verificó que existió posesión conforme lo indicó en los argumentos que desataron la demanda principal, toda vez que se confesó la calidad de poseedor, se realizaron mejoras, se presentó rebeldía a la tenencia del predio y se llegó al mismo por medio de un contrato o acuerdo que existió entre las partes con vocación de que en el futuro se transfiriera el dominio.
Así las cosas, señaló que el señor Luís Fernando Melo Palacios es el titular del derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de disputa y que lo adquirió por compraventa que realizó a Pedro José Bello Espinoza y María Stella Chaparro Silva, según consta en la escritura pública 1055 del 30 de julio de 2013; quienes a su turno lo habían adquirido de la Asociación Provivienda de Trabajadores y Pensionados del Distrito Capital de Santafé de Bogotá (anotación 02 de la matrícula inmobiliaria citada); luego entonces, encontró acreditada la cadena de títulos sin interrupción y el éxito de la acción de dominio. 7 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Indicó que se acreditaron las mejoras de buena fe, según las visualizó en la inspección judicial, teniendo en cuenta la experticia aportada por el demandante en reconvención (demandado en pertenencia), en donde se determinó cuáles eran mayores a 10 años y menores a ese lapso; además, se estableció cuáles eran las iniciales, con las que contaba el predio cuándo se hizo a la tenencia el demandante inicial (demandado en el reivindicatorio) y a partir del año 2014 (posesión efectiva); en virtud de ello, no tuvo en cuenta el presentado por el demandante en pertenencia, ya que no las individualizó, sino que determinó su valor comercial con la totalidad de éstas, pese a que han sido implantadas en momentos diferentes y a través del tiempo; en consecuencia, las fijó en $47.478.000.
Por otro lado, no hizo mención al reconocimiento de frutos, porque no fueron pedidos, ni se aportó prueba de los mismos para su demostración. Concluyó con el éxito de las pretensiones de la parte demandante en reconvención y la negativa de las excepciones frente a la falta de acreditación del término de posesión del inmueble y, condenó en costas a la parte vencida en ambos asuntos (demanda principal como de reconvención).
5. RECURSO DE APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto el demandante, señor José Javier Arévalo Caicedo (demandado en reconvención), interpuso recurso de apelación7, el cual fue sustentado oportunamente ante esta Sede Judicial, arguyendo lo siguiente: 5.1. Difiere de la valoración que efectuó el a quo sobre las pruebas testimoniales practicadas y el interrogatorio de parte, ya que, según su Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivos 81-82 y carpeta “02SegundaInstancia” Archivos 006 y 007. 7 8 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 sentir, estos demuestran a plenitud la posesión que ejerció sobre el inmueble objeto de litigio, pues lo recibió de manos de su vendedor Pedro José Bello Espinosa, a través de promesa de compraventa llevada a cabo el 13 de diciembre de 2001, fecha desde la cual se generó el contacto material, con ánimo de señor y dueño (corpus y animus domini), de manera pacífica e ininterrumpida, por el tiempo requerido para adquirir el dominio por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, dado que desplegó actos propios de “pagos de impuesto predial con su propio peculio, hacer las correspondientes acometidas de servicios públicos porque no contaba con los mismos, arreglo de pisos, taponamientos de fisuras de filtración de aguas lluvias, para hacer habitable el comentado inmueble, el cual contaba con un solo piso, en regular estado como bodega en su momento de adquirirlo por transferencia en compraventa ”.
No comparte “el hecho de que el demandante de la referencia, después de haber hecho el negocio jurídico de compraventa, es decir, en el año 2011, diez (10) años posteriores, que por haber abordado a la parte que le prometió vender el predio objeto de esta demanda, (PEDRO JOSE BELLO ESPINOSA), para que le hiciera la correspondiente escritura pública de compraventa ya con este hecho, había perdido su condición de poseedor y se había convertido en mero tenedor”, por no ajustarse a derecho y no tener fundamento jurídico.
Tampoco está de acuerdo con la conclusión referente a que “el hecho del demandante de la referencia haber convocado a la parte demandada del referenciado a una audiencia de conciliación perdía la condición de poseedor, sin tener en cuenta que dicha convocatoria se hizo fue para agotar el requisito de procedibilidad de acuerdo a la ley 640 de 2001 vigente para la época y el artículo 621 del Código General del Proceso, requerido para adelantar los procesos declarativos”. 5.2.
Anunció una posible nulidad procesal y sustancial en el proceso de reconvención (acción reivindicatoria) en relación con el traslado de la demanda de acuerdo al artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, porque “el Despacho no llevó a cabo este 9 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 procedimiento de notificación, dispuesto por la anotada norma procesal, es decir, omitió el procedimiento del inciso segundo del artículo 87 del Código de procedimiento Civil, por consiguiente, a esta parte contra la cual se interpuso la comentada demanda de Reconvención, no se le surtió el traslado mediante notificación personal del auto admisorio de la comentada demanda de reconvención como lo dispone el inciso segundo del anotado artículo 87, del Código de Procedimiento Civil aplicable por disposición del Despacho a este proceso, por lo que este extremo considera que se ha generado una nulidad procesal de conformidad con el numeral 8 del Artículo 133 del Código General, lo que ha generado igualmente una nulidad sustancial por afectación al Debido Proceso contemplado en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia”. 5.3.
Considera que el reconocimiento de las mejoras por el valor de $47.478.000 de acuerdo con el avalúo presentado por la parte demandada (demandante en reconvención), es una decisión que causa lesión enorme y un enriquecimiento sin causa “por cuanto el demandante compró el lote donde se encuentran sentadas las comentadas mejora, y dicho lote no fue reconocido por el Despacho en su valor pecuniario, además las mejoras fueron hechas de buena fe, que valorados los 2 conceptos dan el valor total consignado en el Avalúo que presentó la parte demandante del referenciado, es decir, la suma de QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL PESOS ($ 568.440.000=)”.
En virtud de lo anterior, solicitó lo que se transcribe a continuación: “PRIMERA: Revocar en su totalidad la decisión número 1 de la sentencia recurrida relacionada con la Declaración Probada de las Excepciones. SEGUNDA: Revocar en su totalidad la decisión número 2 de la sentencia recurrida relacionada con la negación de las pretensiones de la demanda de prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Do minio.
TERCERA: Revocar PARCIALMENTE la decisión número 3 relacionada con el reconocimiento de las mejoras realizadas por el señor José Javier Arévalo Caicedo asignándole un mayor valor que se compadezca con el valor comercial con el fin de que no se cause una 10 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 lesión enorme en el evento que no prosperen las pretensiones de la demanda de pertenencia. CUARTA: que se confirme la decisión número 4.
QUINTA: Que se Revoque en su totalidad la decisión número 5 de la sentencia que se recurre. SEXTA: Frente a la decisión número 6 de la sentencia que se recurre se Revoque en el evento que prosperen las pretensiones de la demanda de pertenencia. SEPTIMA: Frente a la decisión número 7 de la sentencia que se recurre lo que el Despacho disponga de acuerdo a la dinámica del proceso.
OCTAVA: frente a la decisión número 8 de la sentencia que se recurre, se solicita se Revoque en su totalidad en razón que de acuerdo a la valoración de las pruebas las pretensiones de la demanda de pertenencia se declararán prósperas”. 6. PARA RESOLVER, SE CONSIDERA. 6.1. Competencia. La Colegiatura es competente para desatar la apelación al tenor del inciso 1° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibidem.
Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad que pueda invalidar lo actuado. Sobre este último aspecto, es de precisarse que la inspección judicial8 se practicó en forma presencial por el juzgado de conocimiento, lo que descarta cualquier invalidez dada la posición mayoritaria de esta Sala de Decisión. Dicho lo anterior y, comoquiera que la sentencia fue apelada únicamente por el señor José Javier Arévalo Caicedo (demandante principal – demandado en reconvención), la Sala limita su competencia 8 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivos 44-49. 11 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 a dichos reparos señalados por el citado en primera instancia y sustentados ante esta Sede conforme a lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso9, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejusdem. 6.2. Problema jurídico. Se centra en establecer si resultó acertada la decisión recurrida y debe confirmarse o, por el contrario, el demandante (demanda principal) demostró actos de señor y dueño sobre un bien prescriptible debidamente individualizado, durante el término que exige la ley respecto de la prescripción adquisitiva extraordinaria y, por ende, debe revocarse la sentencia de primera instancia y accederse a lo pretendido en tal sentido. 6.3.
Marco conceptual. Como nos encontramos frente a un proceso de pertenencia, debemos memorar que el artículo 673 del Código Civil prevé, entre varios modos de adquirir el dominio de la cosa ajena, la prescripción; fenómeno definido en el artículo 2512 ibidem, cuando se señala que “La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por no haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso, y concurriendo los demás requisitos legales (…)”.
Ahora bien, la citada posesión integra dos elementos, a saber: el ‘corpus’ y el ‘animus’, correspondiente el primero a la exteriorización de un poder de dominación sobre la cosa, lo cual posibilita el derecho de disponer materialmente de ella, rebatiendo cualquier intrusión externa; el segundo hace relación “al fundamento psicológico del individuo por medio “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 9 12 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 del cual actúa con una voluntad especial de poseer, esto es, de comportarse como dueño –animus domini- o -animus rem sibi habendi ( )”.10 Por otro lado, frente a un proceso reivindicatorio (demanda de reconvención), debe recordarse que los artículos 946 y siguientes del Código Civil prevén para su configuración los siguientes requisitos, a saber: (i) el derecho de dominio sobre la cosa reclamada;
(ii) que el demandado sea el actual poseedor; (iii) singularidad de la cosa; e (iv) identidad entre el bien poseído con aquel del cual es propietario el demandante. 6.4. Caso concreto. 6.4.1. Descendiendo al sub lite, el recurrente discrepó de la decisión de primera instancia por considerar que, contrario a lo indicado por el a quo, el señor José Javier Arévalo Caicedo (demandante principal – demandado en reconvención), inició la posesión desde el 12 de diciembre de 2001, pues lo recibió de manos de su promitente vendedor y titular de dominio, señor Pedro José Bello Espinosa, a través de promesa de compraventa; quien pese a recibir el precio acordado no accedió a otorgarle la correspondiente escritura pública; sin que el hecho de citarlos a conciliar al Sr. Pedro Bello y al último titular Sr. Luís Fernando Melo Palacios, restara de modo alguno el término prescriptivo o desmeritara el ánimo de señor y dueño, el cual, a su juicio, se probó con los testimonios y su interrogatorio de parte.
El citado señor Arévalo Caicedo11, en su declaración manifestó que el inmueble lo comenzó a construir en el año 2008, terminó el segundo y tercer piso en el año 2021 y que la terraza la hizo en marzo de 2023. Agregó que cuando lo recibió solo tenía cuatro paredes de abajo y la placa; que el local de los celulares lo dividió en el 2004; que el taller de ornamentación y el local que está habilitado para juegos lo 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 22 de febrero de 2000, expediente 5199, Magistrado Ponente Jorge Antonio Castillo Rúgeles. 11 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 45 (minuto 2:30 y s.s.). 13 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 fraccionó en el 2012; que el primer piso estaba vacío, luego hizo las divisiones y se vino a vivir allí y con el tiempo subió 80 cm del piso porque se inundaba. Señaló que terminó de cancelar la casa en el 2008, puesto que inicialmente tomó la bodega en arriendo con un canon de $120.000; que el valor del inmueble era de $27.000.000; que cuando se sentaron a hacer cuentas con el señor Pedro, ya le había dado la suma de $25.000.000, por eso le pidió que le hiciera la escritura y le daba los $2.000.000 que le faltaban; que lo último que le canceló en agosto y septiembre de 2011 fueron unas cuotas de $500.000.
Manifestó que cuando se firmó la promesa de compraventa, le entregaron las llaves del predio, le mostraron la bodega y no tenía servicios. Indicó que puso los servicios de agua y luz; que se reconoce como propietario del inmueble desde 2001 hasta la fecha; que, en principio, junto con su hermano Miguel Antonio, iniciaron el negocio con el Sr. Pedro, y después, él le dio una camioneta que tenía y quedó solo en aquél. Por último, informó que citó al señor Luís Fernando Melo Palacios a las audiencias de conciliación en el año 2014, porque la abogada le indicó que era necesario para iniciar el proceso, sin llegar a acuerdo alguno. Finalizó diciendo que ha construido con sacrificio y sus hijos le han colaborado; que se ha estado beneficiando de su casa desde el 12 de diciembre de 2001 con el taller de ornamentación y ha arrendado los locales; que los servicios públicos y el impuesto predial llegan a su nombre y cuenta con licencia de construcción por autoridad competente.
Para demostrar lo anterior, aportó con el libelo inicial de la acción de pertenencia, las siguientes pruebas documentales: i) El instrumento denominado “CLASE DE AСТА”, suscrito el 12 de diciembre de 2001, por el señor Miguel Antonio y José Javier Arévalo Caicedo, como compradores, y el señor Pedro José Bello Espinosa, como vendedor, en donde se establece un valor de $27.000.000 por el predio materia de pleito, en los siguientes términos: 14 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 ii) La “CONSTANCIA DE NO ACUERDО” de la Personería de Bogotá D.C., Centro de Conciliación en Derecho, entre el solicitante José Javier Arévalo Caicedo y solicitado Luís Fernando Melo Palacios, de 20 de agosto de 201412. 12 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 145-147. 15 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 iii) La “CONSTANCIA DE NO ACUERDO” de José Javier Arévalo Caicedo (convocante) a Pedro José Bello Espinosa (convocado) en el Centro de Conciliación y Arbitraje Minuto de Dios de 2013-06-01, llevada a cabo el 4 de marzo de 201413. 13 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 192-195. 16 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Por otro lado, con el fin de demostrar los actos ejercidos como señor y dueño, trajo como testigos a la señora María Claudia Mercado14 y al señor Raúl Mina15, vecinos del barrio Andalucía en donde se encuentra el predio en discusión. La primera citada indicó lo que se resume a continuación: «Que conoce al señor Arévalo Caicedo desde el 2002, cuando llegó al barrio con su hermano; que el inmueble objeto de usucapión era un “rancho” con paredes y una plancha, como un botadero; que no sabe 14 15 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 46.
Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 46 (minuto 3:50 y s.s.) 17 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 por qué llegó, al parecer porque había “comprado”; sin embargo, dice que no sabe, pues solo los distingue desde esa época. Agregó que “no” conoce a Luís Fernando Melo Palacios y a Pedro José Bello Espinosa lo vio en dos o tres ocasiones en el 2008 o 2010 “cuando venía a tomar, borracho… en una tienda”.
Manifestó que Javier le comentó que don Pedro le había vendido el inmueble por otro lado; que al único que conoce como dueño del predio es a Javier; que “no” conoce a María Stella Chaparro Silva. De otro lado, informó que las construcciones del inmueble las hizo Javier y la familia, pues vivía allí desde 2002 hasta la actualidad; quienes “no” se han retirado del bien; que “no” ha visto a ninguna autoridad hacer algún tipo de diligencia. Insistió en que, para ella, el dueño es José Javier Arévalo, porque desde que lo distingue y llegó al barrio ha estado construyendo, lo ha habitado con su familia (esposa e hijas) y no ha visto a otra persona; por eso la comunidad lo tiene como tal desde el año 2002.
Finalizó diciendo que el señor Javier “no” le ha mostrado algún documento que lo haga propietario». El segundo referido comunicó lo que se sintetiza así: «Que vivía a media cuadra de donde vive el señor Javier Arévalo en el barrio Andalucía; que aproximadamente lo conoce hace 22 o 23 años, desde el 2002, porque él le hizo un trabajo de ornamentación para su negocio que lo trasladó a la propiedad del señor Arévalo en el 2010 con un canon de $200.000 por el local y duró más o menos 8 años; que el predio se lo vendió el señor Pedro Bello; que llegó con sus dos hijas de 8 y 6 años y su esposa.
Añadió que estaba construido el primer piso y el señor Javier lo mejoró, ya que tenía goteras. También que “si” conoce la negociación entre los señores Pedro y Arévalo de venta de la casa por $27.000.000, porque lo ha escuchado; además, estuvo en varias ocasiones cuando Pedro le pedía plata a Javier; que “no” conoce a Luís Fernando Melo Palacios; que cuando llegó a vivir el señor Javier al inmueble estaba en mal estado “inclusive cuándo él me arrendo a mí… nos tocó ponernos a arreglar donde caían todas las goteras… para poder tomarlo en arriendo”; dijo que “luchando, él ha ido construyendo de a poquito de ahí para arriba” y que “hasta hace un mes en que yo estuve allá lo tenía en un cuarto piso ya”; que ha ido mejorando la vivienda durante todo el tiempo que ha estado, con ayuda de los arriendos; que “si” le consta que la comunidad del barrio Andalucía lo conoce como el propietario de la casa.
Reiteró que conoció a Pedro Bello, ya que fue el que le vendió el predio al Sr. Arévalo; que “no” sabe de la citación de Javier a Pedro a los centros de conciliación ». Cotejado lo probado en el plenario y la normatividad sobre el tema, diremos que no se probó la posesión durante el término que exige la ley como presupuesto axiológico para la prosperidad de la pretensión. Esto, 18 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 en el entendido que el demandante José Javier Arévalo Caicedo, reconoció dominio ajeno frente a Pedro José Bello Espinosa y Luís Fernando Melo Palacios, incluso, cuando les pidió a éstos mediante conciliación que le hicieran la escritura pública de la casa en los años 2013 y 2014, respectivamente. Actuación que –dicho sea de pasocontrario a lo manifestado por el apelante, no era necesaria como requisito de procedibilidad para acudir a la presente acción, pues el mismo artículo 38 de la Ley 640 de 2001 –hoy 68 de la Ley 2220 de 2022- exceptúa de los procesos declarativos, “aquellos en donde se demande o sea obligatoria la citación de indeterminados”, como es el caso.
Súmese a ello que, el demandante José Javier Arévalo Caicedo (demanda principal de pertenencia), llegó al inmueble en virtud de un título de mera tenencia, pues como él mismo lo confesó en su declaración «inicialmente tomó la bodega en arriendo con un canon de $120.000» como valor que el señor Pedro José Bello Espinosa le fijó y, el 12 de diciembre de 2001, acordaron como precio del predio para su compra la suma de $27.000.000, según documento que denominaron “CLASE DE AСТА” al que se refiere como promesa de venta, cifra que terminó de cancelar en el 2008 faltando $2.000.000 hasta que el Sr. Pedro José Bello Espinosa le hiciera la escritura.
También se observa que, como el referido Pedro Bello no quiso llevar a cabo la escrituración de la casa, el Sr. Javier Arévalo lo citó a conciliar el 1° de junio de 2013 y a su vez convocó a Luís Fernando Melo Palacios el 20 de agosto de 2014, por ser el último titular inscrito en el certificado de libertad y tradición del bien, según la anotación N.º 7 de 6 de agosto de 2013 en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-139092516.
Es pertinente recordar que el tenedor que quiere mutar a poseedor material debe acreditar de manera fehaciente e inequívoca el momento 16 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 45. 19 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 en que públicamente y frente a todos, produce dicha metamorfosis, esto bajo el entendido de que un título de mera tenencia no da lugar a la prescripción, a menos que se produzca el fenómeno de la “interversión del título” o “intervesio possesonis”.
Sobre tal tópico, la Corte Suprema de Justicia (reiterada en Sentencia STC8527-2020 del 15 de octubre de 2020) afirmó que: « evidenciar una intención conductual que apareje la interversión o mutación del «título inicial» (mera tenencia), en pro de enseñar el surgimiento de la «posesión» que se precisa para lograr el reconocimiento de la prescripción adquisitiva deprecada.
Por ende, para que la «interversión» del inicial título de aprehensión física sea valedera, debe caldearse en el ánimo -fuero interno- del sujeto en cuestión, una variación volitiva de tal entidad que sea apreciable en el campo objetivo del plano exterior, de forma irrefutable; esto es, la misma debe presentar una evocación absolutamente ostensible, siendo que, se insiste, tal metamorfosis factual no deviene por el simple hecho de transcurrir el tiempo.
No; esta, además, debe exteriorizarse y revestirse con los mismos actos que se esperan de un verdadero «dueño», o sea, aquellos en que desconociéndose cualesquiera dominios extraños, solamente son siduos en quien puede ejercer conductas propias de los designados ius utendi, fruendi y abutendi sobre el bien; llegado ese momento, y contundida la intención de tenencia - affectio tenendi-, se ha de denotar surgida, sobre el bien objeto de «prescripción adquisitiva», a «intención posesoria» que se requiere, misma que, a efectos del cómputo que se impone para acreditar el término de posesión efectivamente ejercido, se inicia sólo después de acaecida ella valga decir, la posesión-, de donde emerge que el lapso que a partir de allí se inicia debe colmar el período que normativamente se precisa para que proceda la declaración de pertenencia, siendo que en los eventos en que tal no se logra satisfacer lo propio comporta la denegación de lo pretendido por faltar uno de los estructurales requisitos legales que son menester para lo propio, como en el sub lite aconteció» (CSJ STC7922-2018, 21 jun. 2018, Rad. 2018- 01576-00) Por lo anterior, la prueba de hechos inequívocos de la mutación de mero tenedor a poseedor, como hecho de alzamiento o rebeldía de manera expresa y pública, sólo tuvo lugar con la presentación de la demanda que aquí se estudia; toda vez que, el demandante pese a detentar el inmueble, su ánimo de poseedor fue ambiguo al demostrarse 20 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 ante terceros como dueño y al mismo tiempo reconocía a otros serlos. Circunstancias que impiden la adquisición del bien por la prescripción adquisitiva extraordinaria, lo que conduce a la confirmación de la desestimación proferida en primera instancia. Decimos esto porque el hoy recurrente, actor principal: Reconocía señorío en Pedro Bello, por ser la persona que le prometió en venta el inmueble; tan es así que manifestó en su declaración que le terminó de cancelar la casa en el 2008, pues cuando se sentaron a hacer cuentas ya le había dado la suma de $25.000.000, por eso le pidió que le hiciera la escritura y le daba los $2.000.000 que le faltaban; agregando que lo último que le canceló fueron unas cuotas de $500.000 en agosto y septiembre de 2011, épocas en las que empezó a exteriorizar los actos de señor y dueño, explotando el predio de forma económica, realizando mejoras al mismo, pagando servicios e impuestos.
Además, solicitó a Pedro y a Luís, la escrituración del inmueble por medio de una conciliación ante las autoridades competentes, según los pantallazos inmersos en párrafos precedentes. Por ello, no puede admitirse la hipótesis de la censura en el sentido de que la interversión del título viene acreditada desde el año 2001, fundada en la prueba testimonial recabada por su propio requerimiento; se dice esto, porque a pesar que los deponentes María Claudia Mercado y Raúl Mina, aludieron a una serie de actos de señorío desplegados por el demandante en la acción de pertenencia, para nada indicaron el momento en que pasó de ser tenedor a poseedor, es más afirmaron conocerlo desde el año 2002; empero, desconocen los pormenores del inicio de la detentación material; además, son testigos de oídas en relación con la negociación entre José Javier Arévalo Caicedo y Pedro José Bello Espinosa. 21 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Así, es palmario que, frente a la posesión que alega José Javier Arévalo Caicedo (demandante principal), la sola permanencia en el predio no puede traducirse como propietario; máxime en casos -como el que se estudia- donde el presunto poseedor ingresó reconociendo dominio ajeno. Al respecto la Corte Suprema de Justicia, ha puntualizado que: «[C]uando para obtener la declaratoria judicial de pertenencia, se invoca la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio…, el demandante debe acreditar, además de que la solicitud recae sobre un bien que no está excluido de ser ganado por ese modo de usucapir, que igualmente ha detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por el tiempo previsto por la ley; empero, si originalmente se arrogó la cosa como mero tenedor, debe aportar la prueba fehaciente de la interversión de ese título, esto es, la existencia de hechos que la demuestren inequívocamente, incluyendo el momento a partir del cual se rebeló contra el titular y empezó a ejecutar actos de señor y dueño desconociendo el dominio de aquel, para contabilizar a partir de dicha fecha el tiempo exigido de ‘posesión autónoma y continua’ del prescribiente» (SC de 8 ago. 2013, rad.
N.º 2004- 00255-01, reiterada en SC10189, 27 jul. 2016, rad. N.° 200700105-01). (Se destaca por la Sala) De esa manera, como sólo se puede tener como acto de alzamiento o rebeldía la presentación de la demanda (3 de octubre de 2014), pues con anterioridad a esa fecha, se reconoció dominio ajeno, por lo dicho en precedencia, fácil era concluir que no había transcurrido el término previsto en la ley para que se configurada el modo de la prescripción adquisitiva de dominio.
Y es que, si en gracia de discusión, se tuviera esa mutación de tenedor a poseedor desde el año 2008, fecha en la que el citado «terminó de cancelar la casa», tampoco se encuentra superado el lapso de diez (10) años que se establece para adquirir el dominio del bien por prescripción extraordinaria. 6.4.2. Ahora bien, se encuentra debidamente demostrada la condición del titular del derecho real de dominio sobre el bien en litigio 22 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 en cabeza del demandante en reconvención (demandado en pertenencia), según se desprende de la escritura pública N.º 1055 del 30 de julio de 2013 otorgada en la Notaría 71° del Círculo de Bogotá17, la cual da cuenta de que los señores Pedro José Bello Espinosa y María Stella Chaparro Silva vendieron a Luís Fernando Melo Palacios, el predio ubicado en la calle 14A N.º 81В-24 de esta ciudad, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1390925, por la suma de $63.638.000.
Instrumento público que fue registrado en la anotación 007 del certificado de tradición, el 6 de agosto del mismo año18. Lo que se corrobora con la declaración19 del Sr. Melo Palacios, cuando al respecto, anotó: «Que hizo negociación en el año 2013 con Pedro José Bello Espinosa y María Stella Chaparro Silva; que el primero de ellos quedó en entregarle totalmente desocupado el inmueble en dos meses; que el bien está casi igual que para esa época; que se comunicó con el señor Javier para indicarle que era el nuevo propietario de la casa y él le dijo que no le entregaba porque había hecho una negociación con el Sr. Pedro, quien le había indicado que Javier le había incumplido con los pagos, que hicieron un documento de compra y que estaba preocupado por la hipoteca.
Informó que “sí” asume que fue el señor Javier quien empezó a construir el predio; que “sí” cuenta con locales y asume que el Sr. Javier tiene su tenencia y “sí” conoce el documento de promesa de compraventas suscrito entre los señores Pedro José Bello Espinosa y José Javier Arévalo Caicedo antes de celebrar la venta, empero no tiene conocimiento de la fecha.
Exteriorizó que el Sr. Javier lo citó a la Personería a conciliar para que le firmara una escritura y por eso asumió que sigue viviendo en la casa; que “no” tiene conocimiento de los pagos que haya hecho Javier a Pedro; que “no” ha interpuesto ninguna acción en contra de Javier. Finalizó diciendo que firmó la escritura, pagó la hipoteca que tenía el predio y canceló el impuesto del año 2013».
Es más, al realizarse la confrontación de la posesión del señor, Javier Arévalo (demandante principal - demandado en reconvención), con el título del señor Luís Fernando Melo Palacios (demandante en reconvención - demandado en pertenencia), debe concluirse que Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 29-44. Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 01, Pdf. 45-49. 19 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 45 (minuto 42:30 y s.s.). 17 18 23 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 prevalece el de este último en reivindicación sobre la posesión del demandante en pertenencia, porque se amparó en la cadena de títulos debidamente inscrita que precede al suyo. Ergo, los reproches relacionados con la posesión no prosperan ante el reconocimiento de dominio ajeno, la falta del término que exige la ley para adquirir por prescripción el bien y al haberse cumplido los elementos necesarios que estructuran la acción dominical. 6.4.3.
Ahora bien, para resolver el reparo relacionado con una posible nulidad procesal y sustancial en la actuación de la reconvención (acción reivindicatoria) en lo atinente al traslado de la demanda de acuerdo al artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, porque: «el Despacho no llevó a cabo este procedimiento de notificación, dispuesto por la anotada norma procesal, es decir, omitió el procedimiento del inciso segundo del artículo 87 del Código de procedimiento Civil, por consiguiente, a esta parte contra la cual se interpuso la comentada demanda de Reconvención, no se le surtió el traslado mediante notificación personal del auto admisorio de la comentada demanda de reconvención como lo dispone el inciso segundo del anotado artículo 87, del Código de Procedimiento Civil aplicable por disposición del Despacho a este proceso, por lo que este extremo considera que se ha generado una nulidad procesal de conformidad con el numeral 8 del Artículo 133 del Código General, lo que ha generado igualmente una nulidad sustancial por afectación al Debido Proceso contemplado en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia».
Basta señalar que la notificación de la demanda en reconvención se surtió por ESTADO al demandante inicial, demandado en reconvención. Con todo, se advierte que el artículo 136, numeral 1º del Código General del Proceso tiene el mismo tenor que el numeral 1° del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil «La nulidad se considerará saneada … cuando la parte que podía alegarla no lo hizo oportunamente o actuó sin proponerla», como ocurrió en este caso.
En consecuencia, no se observa la violación al debido proceso puesta de presente, razón por la cual esa inconformidad tampoco prospera. 24 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 6.4.4. Finalmente, en lo tocante a la censura por el reconocimiento de las mejoras en la suma de $47.478.000 de acuerdo con el avalúo presentado por la parte demandada (demandante en reconvención), al considerar que esa decisión causa lesión enorme y un enriquecimiento sin causa en favor de la contraparte “por cuanto el demandante compró el lote donde se encuentran sentadas las comentadas mejora, y dicho lote no fue reconocido por el Despacho en su valor pecuniario, además las mejoras fueron hechas de buena fe, que valorados los 2 conceptos dan el valor total consignado en el Avalúo que presentó la parte demandante del referenciado, es decir, la suma de QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL PESOS ($ 568.440.000=)”.
Debemos precisar que, de conformidad con el artículo 206 del C.G.P., “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos…”, lo que implica que es obligación de la parte que pretenda el pago de mejoras detallarlas de forma discriminada.
Revisada la condena impuesta por el juez de primera instancia, resulta que acogió como mejoras implantadas de buena fe en el inmueble la suma de $47.478.000, según la experticia aportada por el demandante en reconvención (demandado en pertenencia), porque determinaba cuáles eran mayores a 10 años y menores a ese lapso; además, establecía cuáles eran las iniciales con las que contaba el predio cuando se hizo a la tenencia el demandante inicial (demandado en el reivindicatorio) y a partir del año 2014 (posesión efectiva).
Por otro lado, no tuvo en cuenta el presentado por el demandante en pertenencia, ya que no las individualizó, sino que determinó su valor comercial con la totalidad de éstas, pese a que han sido implantadas en momentos diferentes y a través del tiempo. 25 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Para esta Sala es claro que el señor Javier Arévalo tiene derecho a que se le reconozca el valor de las mejoras útiles realizadas, por ser un poseedor de buena fe; sin embargo, no en el valor que él las tasa ($568.440.000), porque revisado nuevamente el dictamen que aportó, “INFORME DE AVALÚO” de la Asociación Colombiana de Peritos Avaluadores20, dicha suma no corresponde a la construcción que efectuó en la casa, sino al avalúo comercial del inmueble para el año 2024, lo que no se acompasa con lo pretendido, conforme a los pantallazos que se insertan. 20 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 67. 26 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 No obstante, no se puede desconocer que con el transcurso del tiempo el inmueble tuvo adecuaciones notorias, como se evidencia en las fotografías aportadas en el dictamen pericial del demandante en reconvención Luís Fernando Melo Palacios, por parte del ingeniero civil Valentín Castellanos Rubio21 como pasa a verse: 21 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 58. 27 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Fotografía octubre de 2012 (Street viewer de GOOGLE), el predio en peritación de la Calle 14 A No. 81 B 14, presentaba exteriormente, la siguiente presentación de fachada constructiva externa: Fotografía FRONTAL ampliada del predio CL 14 A No. 81 B 14 (Octubre de 2013 – Google street view) Fotografía FRONTAL ampliada del predio CL 14 A No. 81 B 14 (Julio de 2018 – Google street view) Fotografía FRONTAL del predio CL 14 A No. 81 B 14 (junio de 2024 – fotografía tomada por el Perito) Se suma a lo anterior que el mismo ingeniero como consideraciones finales acerca de las mejoras constructivas en el tiempo 2001 a 2024, puntualizó lo siguiente: «1) Que el predio en peritación de la CL 14 A No. 81 B 24, barrio El Vergel, está plenamente identificado en terreno, y documentariamente (dirección, chip de terreno, chip de mejoras, matrícula inmobiliaria anterior y actual (9 anotaciones), cédula catastral, código de lote, 28 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 colindancias, linderos, estrato, propietario actual, hipotecas (1), embargos (1), y Demanda proceso de pertenencia (1). 2) Que el área de Terreno del predio en peritación CL 14 A No. 81 B 24, está claramente determinada desde su Legalización y Desenglobe (ANDALUCÍA II, Sector 1 (Decreto 369 de 20-08-1998), manzana catastral 00651490 Lote 04, con un área = 6 m x 12 m = 72 M2, área de la cual no hay discusión. 3) Que el área de construcción histórica implantada en el predio en peritación CL 14 A No. 81 B 24, aun cuando discursivamente se especifica que no está claramente determinada desde su Legalización y Desenglobe, el estudio pericial sí ha podido establecer su incorporación en el lote (Catastro, Secretaría de Hacienda, IGAC, GOOGLE MAPS, GOOGLE EARTH, etc.), áreas construidas que se pueden sintetizar, así: 4) Que a partir del año 2022, el área de construcción (que era de 91.74 M2) se ve incrementada, a través de la construcción en Obra Negra, de la Segunda Planta, Tercera Planta, Cuarta Planta, y Terraza, alcanzando una construcción TOTAL en Obra Negra, igual a 320 Metros Cuadrados. 5) Que normativamente (Norma Urbana – POT 190), para la fecha de la construcción (2022), el sector estaba catalogado como de Mejoramiento Integral, con área de Actividad Residencial en Zona Residencial con Actividad Económica, altura máxima tres (3) pisos, y área de construcción máxima igual a 250 M2.
Para la fecha de la 29 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 construcción (2022), el predio no obtuvo la Licencia de Construcción correspondiente, no cumplía con la altura máxima permitida (3 Pisos), estaba excedido en área de construcción en 70 M2, y constructivamente no cumplía con la NSR-10, en cuanto a seguridad SISMO RESISTENTE. 6) Que NORMATIVAMENTE (Norma Urbana – POT 190), para la fecha de la construcción (2022), el predio incumplía la altura máxima (3 pisos + Terraza), y con un área construida de 320 M2, excedía la Normatividad en 70 M2, incumplía el Código de Construcción de Bogotá, y no contaba con patio (zona de iluminación interior, obligatorio), 7) Por todo lo anterior, el suscrito perito, Ingeniero Civil, luego de observar la ausencia total de estudios técnicos que apoyen la construcción existente, recomienda sustraer de la discusión procesal la CONSTRUCCIÓN reciente (320.00 M2 – 91.74 M2), por cuanto la ausencia profesional de estudios arquitectónicos (para respetar las Normas), la ausencia profesional de estudios de Suelos, la ausencia profesional de estudios de cálculos de Cimentaciones, y estructura sismorresistentes, ausentes en toda la estructura, al igual que la construcción de un cuarto piso + Terraza, violando la máxima altura permitida y jugando al azar de la falta de sismoressitencia en la estructura, por todo lo expuesto, el suscrito perito recomienda NO RECONOCER la CONSTRUCCIÓN RECIENTE (228.26 M2), por no cumplir la NORMATIVIDAD Mínima Exigida en las Construcciones, que claramente se exponen de obligatorio cumplimiento, en el Código de Construcción de Bogotá. 8) Sin embargo, para el objeto de la discusión de la demanda (MEJORAS 1), el suscrito perito recomienda para la construcción mejora con antigüedad superior a 10 años, y A= 91.74 M2, se reconozca la MEJORA 1, al 50% del menor precio de la tabla de mercado ($650.000), es decir igual a $ 59´631.000,oo M/Cte. 9) Adicionalmente, para el objeto 2 de la discusión de la demanda (MEJORAS 2), el suscrito perito recomienda para la construcción adicional hasta Terraza (construcción en Obra Negra = 250.00 M2 – 91.74 M2 = 158.26 M2), reconocer como máximo un valor por M2 redondeado del 50% del precio para la Estructura en concreto, de la tabla de CONSTRUDATA 2024 ($300.000.), es decir un valor global menor o igual a $ 47´478.000,oo M/Cte.» (Negrilla intencional) Es por ello que el monto de las mejoras se modificará para reconocer al señor José Javier Arévalo Caicedo (demandante inicial 30 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 demandado en reconvención), la suma total de $107.109.000; pues de no reconocerse, estaría el señor Luís Fernando Melo Palacios (demandante en reconvención - demandado en pertenencia), inmerso en un enriquecimiento sin justa causa, pues se verá beneficiado económicamente de las mejoras efectuadas, sin que de su parte se invirtiera dinero alguno o que su patrimonio se hubiese visto mermado con ese fin.
Como quiera que el artículo 283 del Código General del Proceso impone al juez de segunda instancia extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado, la Sala procederá con ello desde la fecha de elaboración del dictamen (9 de septiembre de 2024)22 hasta el 15 de octubre de 2025 (última fecha que corresponde a la más cercana a la emisión de esta providencia).
Por consiguiente, a la fecha de esta sentencia, la suma que fue determinada por concepto de mejoras impuestas a favor de José Javier Arévalo Caicedo se indexa de acuerdo con la siguiente fórmula: Va = Vh (valor histórico) x Índice final Índice inicial Va = $107.109.000 x 150.99 = $112.566.213,61 143.67 Entonces, a la fecha de esta sentencia, la condena impuesta por mejoras equivale a la suma de $112.566.213,61 a favor de José Javier Arévalo Caicedo.
Monto que habrá de cancelarse dentro de los 20 días siguientes a la ejecutoria de este fallo, vencidos los cuales, se causarán intereses legales en los términos del artículo 1617 del Código Civil. 22 Expediente digital, carpeta “01PrimeraInstancia”, Archivo 58, Pdf. 1. 31 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 6.4.5. Finalmente, sobre los frutos civiles, otro de los temas de las restituciones mutuas, que ameritaría pronunciamiento oficioso, basta decir que en este caso en particular, no opera ese principio, porque i) no se pidieron en la contrademanda; ii) tampoco fueron objeto de reproche en esta instancia, y; menos iii) se acreditaron en el plenario.
Lo dicho tiene sustento en la sentencia sustitutiva de la Sala de Casación Civil, SC4853-2021, M.P. Hilda González Neira23 y, más reciente, en la SC663-2024, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, última que se transcribe para mayor comprensión: “3.3. Conforme se anticipó, el tema de las restituciones mutuas es de forzoso pronunciamiento por parte del juez en ciertos asuntos, entre los que se encuentran los juicios en que prosperan las pretensiones reivindicatorias, en los cuales el concepto se desglosa en mejoras, expensas de conservación del bien y frutos.
En los juicios reivindicatorios, cuando la acción prospera se debe resolver -aun de oficio- sobre las restituciones mutuas previstas en el artículo 961 y siguientes del Código Civil, en procura de saber si el poseedor vencido debe pagar frutos al propietario que recuperó la cosa y si puede recobrar las mejoras en ella realizadas (SC4127-2021).
Sin embargo, como igualmente se expuso en el precitado fallo, «tales facultades inquisitivas son aplicables siempre que el principio de congruencia y la prohibición de reformar en perjuicio del apelante único no las limite». En asuntos de naturaleza civil, el carácter eminentemente patrimonial de tales prestaciones permite que sus beneficiarios realicen cualquier acto de disposición compatible con su naturaleza, antes o después de que les sean reconocidas, tales como reclamarlas o no, cederlas, renunciarlas, abstenerse de apelar su negativa, etc., sin que la judicatura pueda contradecir su designio en la medida que se desprenda inequívoco en cualquier actuación procesal que sea vinculante para las partes y el juez, en la medida que, conforme lo prevé el artículo 15 del Código Civil, «[p]odrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren al interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia».
El caso más común se presenta cuando el a quo pasa por alto o niega la condena en frutos y el interesado en ellos no reclama “3. Sobre las demás restituciones recíprocas no contempladas en la sentencia recurrida, las cuales ameritan pronunciamiento oficioso, debe repararse en que ni los frutos civiles ni las mejoras fueron debidamente acreditadas en el plenario”.
(Se resalta) 23 32 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 adición ni apela por este aspecto, comoquiera que la segunda instancia no puede otorgárselos por su propia iniciativa al abrigo de la obligatoriedad de pronunciamiento oficioso, como la Corte recordó en SC2217-2021 al decir que «mientras el afectado con la omisión o negativa del juez de primer grado de reconocer prestaciones mutuas no lo reproche, al superior le está vedado cuando desata la apelación retrotraerse a ese raciocinio, en la medida que su competencia esté circunscrita a resolver acerca de los reparos concretos del apelante único, a quien no puede hacerle más gravosa la situación procesal con que arribó a su sede».
Entonces, en punto a los frutos que en el sub lite reconoció el Tribunal a favor de los promotores de la acción dominical y a cargo de la sucesión de Enrique Cavelier Gaviria, si bien en principio opera la regla general de oficiosidad, la misma cede frente a su carácter disponible, en tanto no puede darse a la parte lo que manifiesta no tener interés en obtener.
En ese sentido, aunque en abstracto es válida la argumentación del juzgador en relación con la necesidad de pronunciarse, aún de oficio, sobre las prestaciones mutuas, es claro que no tuvo en cuenta que en el caso particular la parte actora manifestó expresamente su abstención de reclamar los frutos, conforme los casacionistas plantean y pasa a corroborarse.
En efecto, habiendo pedido inicialmente frutos (pretensión tercera original), al serle inadmitida la demanda para que la subsanara presentando juramento estimatorio mediante el que los tasara, en el escrito con el que la sustituyó, no solo suprimió la parte de la pretensión mediante la que los solicitaba, dejando la escueta súplica de declarar que los demandados son poseedores de mala fe, sino que en el «hecho» 2.8.4., que más que el relato de una situación fáctica es una manifestación con efectos procesales, claramente se refirió a «( ) los frutos dejados de percibir NO PRETENDIDOS NI DEMANDADO (sic) su reconocimiento en esta demanda» (destacado original).
En el escenario propuesto, a pesar de que la mera eliminación de la aspiración por los frutos no podría interpretarse como un abandono del derecho a que le fueran reconocidos, pues aún de oficio podría lograrlo, la precisa afirmación, que por lo demás destacó en mayúsculas y negrillas, de que no estaba pretendiendo ni demandando su reconocimiento, sí representa una clara y expresa manifestación de la renuncia a que, de salir avante la reivindicación, se le abonaran en este juicio, de tal manera que el juzgador no podría válidamente, desentendido de esa voluntad acometer el estudio de su procedencia y tasarlos. 33 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Lo señalado cobra particular relevancia cuando se observa que la parte demandada enfiló su defensa a controvertir otros aspectos de la acción adelantada y que, tal y como quedó sentado por la propia juez desde la audiencia en que con las partes fijó el litigio y decretó las pruebas, no incluyó el tema de los frutos, que tampoco fue abordado en la práctica de las mismas ni los contendientes mencionaron siquiera una vez en sus alegatos ante las respectivas instancias.
Tan cierto es el desentendimiento que sobre el ítem quedó sentado a partir de la demanda sustitutiva en cuyo texto los accionantes no solo eliminaron su reclamación inicial, sino que afirmaron su desinterés en ellos, y sus consecuencias en el desarrollo procesal, que para justipreciarlos el fallador de segundo grado no encontró en el plenario un dictamen pericial u otra prueba que de manera directa los sustentara, sino que hubo de acudir a los parámetros que la Ley 820 de 2003 establece para determinar el monto máximo de los cánones de arrendamiento de viviendas urbanas.
Entonces, mal podría negársele trascendencia a la eliminación de la reclamación de frutos y a la afirmación que no eran objeto de pretensión o demanda, cuando semejante proceder no solo determinó que se tuviera por subsanado el requerimiento de tasarlos mediante juramento estimatorio y, por ende, se diera curso al libelo, sino que el debate probatorio tuviera un tono ajeno a ellos.
Lo dicho máxime que desde la perspectiva del extremo demandado la manera como quedó planteado el litigio le confería el derecho a asumir que el tema de los frutos no estaba en discusión, ni siquiera desde la perspectiva de oficiosidad, de tal forma que su decreto al final de las instancias representa una sorpresa que vulnera su derecho al debido proceso en la modalidad de defensa, en tanto no pudo controvertirlos ni allegar pruebas sobre los mismos y a última hora se vio condenado a pagarlos.
Así las cosas, en relación con el ítem que puntualmente se examina, el Tribunal incurrió en el vicio de incongruencia denunciado, al reconocer a la parte demandante una prestación que a pesar de que, en principio es de obligatorio pronunciamiento, dado su carácter patrimonial disponible, su reclamación podría renunciarse, como así lo hizo aquélla, sin que el fallador lo observara, sopesara y diera la consecuencia pertinente, que no era otra que abstenerse de efectuar estudio de fondo al respecto.
En consecuencia, el cargo prospera parcialmente, por lo que se dará sentencia sustitutiva, según prevé el inciso segundo del artículo 349 ejusdem” (negrilla fuera del texto original). 34 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 6.4.6. Colofón, como las disertaciones del extremo apelante no lograron rebatir en su totalidad lo decidido en primera instancia, pues en definitiva los reproches relacionados con la posible nulidad y la posesión, no prosperan al haberse cumplido los elementos necesarios que estructuran la acción dominical.
En consecuencia, solamente se modificarán los ordinales 3° y 4° de la sentencia de primera instancia, en relación con la condena por concepto de mejoras; en lo demás se confirmará la decisión. Por último, no se impondrá condena en costas de esta instancia al apelante ante la prosperidad parcial del recurso y se ordenará devolver las diligencias a la dependencia de origen, por Secretaría de la Sala Civil.
En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR los ordinales 3° y 4° de la sentencia proferida el 29 de octubre de 2024 por el Juez 50 Civil del Circuito Adjunto Transitorio de Bogotá D.C., de conformidad con las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia, los que, para mayor comprensión, quedarán al siguiente tenor literal. «TERCERO: RECONOCER las mejoras realizadas por el señor José Javier Arévalo Caicedo en el inmueble objeto de la controversia en la suma de $112.566.213,61, conforme a lo expuesto en esta providencia reconociendo el derecho de retención según el artículo 970 del Código Civil.
CUARTO: CONDENAR al señor Luís Fernando Melo Palacios a pagar al señor José Javier Arévalo Caicedo la suma de $112.566.213,61 por concepto de mejoras reconocidas, pago que deberá realizar en el 35 Rad. N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 término de 20 días contados a partir de la ejecutoria de esta providencia. Sobre la anterior suma se reconocen intereses legales del 6% anual en los términos del artículo 1617 del Código Civil, una vez vencido el término anteriormente referido y hasta cuando se realice el pago efectivo, conforme a lo dicho».
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás la providencia impugnada.
TERCERO: NO CONDENAR en costas.
CUARTO: DEVOLVER el proceso al juzgado de origen, una vez en firme este fallo, por Secretaría de la Sala Civil de esta Corporación.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 027 2014 00746 01) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (11001 3103 027 2014 00746 01) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (11001 3103 027 2014 00746 01) Con aclaración de voto. Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario 36 Rad.
N.º 11001 3103 027 2014 00746 01 Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Aclaración De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 37fa5226a57bf5c2f00296c1b271b55a840e7eba41045a17b41d9bffd48bcad8 Documento generado en 23/10/2025 08:42:36 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 37