Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, treinta y uno (31) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Radicado Demandante Demandados Litisconsorte Necesario Providencia Tema: Decisión: Sustanciador: Verbal 05001310300920210032201 (I2024-090) Néstor Darío Naranjo Triviño Oscar Julio Diez García Inversiones Diez Salazar S.A.S. Juan Enrique Ledesma Arenas Sentencia Nro. 135 Interpretación de la demanda solo es posible en casos donde el líbelo genitor no es claro y siempre que no se tergiverse su contenido.
Promesa Compraventa. Nulidad por no establecer un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido. Confirma Martha Cecilia Ospina Patiño Cumplido el periodo de traslado para sustentación del recurso y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la Ley 2213 de 2022 que adoptó como legislación permanente el Dec reto 806 de 2020, a decidir sobre la apelación interpuesta por AMBAS PARTES contra la sentencia proferida por el JUZGADO NOVENO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en sesión de audiencia ce lebrada el 19 de marzo de 2024 en el presente proceso.
I.
ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES En el escrito introductor, una vez subsanado e integrado (carpeta C 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / a r c h i vo s 0 3 E s c r i t o D e m a n d a A n e xo s y 0 5. C u m p l i m i e n t o R e q u i s i t o s ) se plantean las siguientes pretensiones: “PRIMERO Que se declare resuelt o el contrato de pr omesa de compravent a celebr ado el 19 de octubre de 2016 entre los señores NESTOR DARIO NARANJO TREVIÑO y JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS; y la sociedad INVERSIONES DIEZ SALAZAR S. A.S., representada legalmente por el señor OSCAR JULIO DIEZ GARCÍ A, por incumplimient o de las obligaciones de esta últ ima, respecto del pago del saldo del precio, retrotrayendo el negocio jur ídico a su status quo.
SEGUNDO Que, como consecuencia de lo anter ior, se declare la resolución de los contratos de compraventa contenidos en las escritur as Nro. 3308 y 3309 del 28 de noviembre del 2016, otorgadas en la not ar ía 29 de Medellín, en las que f unge como parte compr adora la persona natural OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA. TERCERO Que, como consecuencia, se condene a los demandados a la restitución de los inmuebles por ellos recibidos, con motivo del contrato de pr omesa y de los cont ratos de compraventa contenidos en las escr it uras 3308 y 3309 del 28 de noviembre de 2016, bienes objeto de esta demanda.
CU ARTO Que se condene a la parte demandada a indemnizar a mi poderdante los perjuicios patr imoniales causados por su incumplimiento, est o es, los f rutos civiles gener ados por los inmuebles objeto del lit igio a part ir del m omento de su entrega, suma equivalente a $ 418.325.000, discriminados así (…) QUINTO Que se condene a la sociedad dem andada INVERSIONES DIEZ SALAZAR S. A.S. a pagar la multa dispuesta por la cláusula OCTAVA del cont rato de promesa de compravent a ref erido, consistente en cien millones de pesos ($100.000.000.) SEXTO Que se condene en costas a los demandados ”.
Hace el juramento estimatorio por el valor de los perjuicios reclamados, $418’325.000., en cumplimiento del artículo 206 del C.G.P. 2.
FUNDAMENTOS F ÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que el 19 de octubre de 2016 se celebró contrato de promesa de comprav enta entre JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS y NESTOR DARÍO NARANJO TRIVIÑO como promitentes vendedores y OSCAR JULI O DIEZ GARCÍA obrando como representante legal de INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. como promitente comprador, cuyo objeto fueron los siguientes inmuebles: (i) Primer piso casa No 44 A -39 destinado a vivienda, con un área de 164,63 mts2, con matrícula inmob iliaria No 001-583994.
Radicado Nro. 05001310300920210032201 (ii) Segundo piso casa No 44 A -37 destinado a vivienda, con un área de 152,54 mts2, con matrícula inmobiliaria No 001 -583995 (iii) Tercer piso casa No 44 A -39 (301) calle 41 A, destinada a vivienda, con un área de 141,98 mts2, con matrícula inmobiliaria No 001-583996. (iv) Una parte de los derechos de propiedad en común y proindiviso y la otra parte la posesión y mejoras sobre los inmuebles: a. Lote de terreno con dos casas de habitación, una sobre la otra, situado en la ciudad d e Medellín marcadas con los números 44 A -49 el segundo piso con entrada por la calle 41 A y la esquina que forma la carrera 45 marcada con el número 41 -34; y la entrada al primer piso por la carrera 45 No 41 -30, con número de matrícula inmobiliaria 001-253040. b. Lote de terreno con casa de habitación de dos plantas, garaje, mejoras y anexidades de la ciudad de Medellín marcados con los números 44 A-45 el primer piso, y 44 A-41 el segundo piso y 44 A -47 el garaje, en la calle 41 A, con matrícula inmobiliar ia 001-253041.
Cuenta que el precio acordado fue de $1.000’000.000 que el promitente comprador se obligó a pagar de la siguiente forma: (i) $100’000.000 a la firma de la promesa de compraventa. (ii) $200’000.000 a la firma de la escritura pública. (iii) $300’000.000 al registro de la escritura pública de los inmuebles sobre los cuales se tiene el dominio total.
(iv) $40’000.000 dos meses después del registro de la escritura pública. (v) $360’000.000 cuando se legalice la posesión y salgan debidamente registradas las escrituras a nombre del promitente comprador, suma que no generará interés durante este plazo. Radicado Nro. 05001310300920210032201 Señala que el 28 de noviembre de 2016 los contratantes suscribieron en la Notaría Veintinueve de Medellín la escritura p ública No 3308 por medio de la cual se protocolizó la compraventa de los inmuebles con matrícula inmobiliaria Nos 001 -583994, 001-583995 y 583996 de la Oficina de Registro de Ins trumentos Públicos de Medellín -Zona Sur, pero el señor NESTOR NARANJO no recibió suma alguna del dinero prometido.
El mismo día, ante la misma notaría los vendedores suscribieron la escritura pública No 3309 por medio de la cual se realizó la compraventa, de una parte, de los derechos de propiedad en común y proindiviso y, por otra parte, la posesión y mejoras sobre los inmuebles con matrícula inmobiliaria Nos 001 -253040 y 001253041 y por este negocio el señor NESTOR NARANJO no recibió suma alguna del dinero prometido, aclarando que en ninguno de los dos actos jurídicos recibió dinero, pese a lo señalado en las cláusulas cuartas de ambas escrituras, siendo el demandante asaltado en su buena fe por la confianza que le tenía al señor LEDESMA.
Ante esta situación el señor NESTOR DARIO NARANJO días después le reclamó al señor LEDESMA por la parte que le correspo ndía, recibiendo como respuesta que efectivamente había recibido dinero, pero en vista de la relación comercial y negocial que ostentaban (socios de la empresa “ALUTEK M COL S.A.S”. ALUMINIOS TECNICOS MOFLES COLOMBIANOS S.A.S. en Itagüí) tenían en conjunción una obligación con la DIAN, por eso se encargaría de efectuar el pago de tal obligación con los dineros percibidos, explicación que fue suficiente para el señor NESTOR.
Informa que posteriormente el señor OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA procedió a registrar la s escrituras de compraventa, el 15 de diciembre de 2016 la escritura No 3308 en los folios correspondientes, anotaciones 008, 006 y 011, y la escritura No 3309 anotaciones 009 y 008 respectivamente, generándose la obligación del comprador de pagar $300’000.000, así como se consolidó el 24 de abril de 2017 la obligación de pagar $40’000.000, y nuevamente el señor NE STOR no recibió dinero alguno. Quedando pendiente por cumplir la obligación de legalizar la posesión, proceso que se adelanta ante el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, pero dado que no recibió suma Radicado Nro. 05001310300920210032201 alguna decidió no entregar los inmuebles que aún tiene en posesión para poder garantizar su dinero.
Sobre el proceso de pertenencia adelantado ante el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, radicado 2016 00627 informa que se profirió auto declarando la terminación por desistimiento tácito, decisión confirmada por el Tribunal de Medellín el 16 de marzo de 2018, por esta razón el señor NESTOR se dirigió a la oficina de OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA para dirimir la situación quien le dijo que debía buscar al señor LEDESMA porque él ya le había entregado el dinero y no tendría nada que conversar, tornándose luego imposible la comunicación con el señor LEDESMA pues no daba razón de la parte que le correspondía, sin que hubiera cancelado la deuda con la DIAN, la que según dijo sería el destino del dinero.
Incumplimiento que los llevó a un proceso penal de la DIAN en contra de JUAN LEDESMA y NESTOR NARANJO en el que fue condenado e l último por ser el representante legal de “ALUTEK M COL S.A.S”. ALUMINIOS TECNICOS MOFLES COLOMBIANOS S.A.S, el 23 de marzo de 2021. Continúa narrando que el 27 de abril de 2021 contact ó a OSCAR JULIO DIEZ solicitándole el dinero que le correspondía para cancelar la deuda con la DIAN, pero le contestó que debía estar autorizado por el señor LEDESMA cualquier entrega de dinero, ante ello decidió pagar a la DIAN obteniendo preclusión del proceso penal el 13 de agosto de 2021.
3. POSICIÓN DE LA P ARTE DEMANDAD A Los demandados OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA e INVERSIONES DIEZ SALAZAR fueron notificados en debida forma como lo establece el artículo 8 de la Ley 2213 de 2022, sin que presentaran pronunciamiento, tal como se dejó plasmado en auto del 15 de febrero de 2023.
4. POSICIÓN LITIS CONSORTE NECES ARIO Vinculado por el despacho JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS como litisconsorte necesario en audiencia del 30 de mayo de 2023, una vez Radicado Nro. 05001310300920210032201 notificado procedió a 01 Pr im er a I ns t anc i a/ ar c h i vo dar 24. respuesta a la demanda (c arp e ta refiriendo Co nt es ta c i ónJ u an E nr iq u e), que algunos hechos son ciertos, otros lo son en forma parcial y algunos no son ciertos.
Explica que el contrato de promesa de compraventa se realizó con la SOCIEDAD INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. mas no con el señor OSCAR JULIO DIE Z GARCÍA quien actúa en representación de la sociedad, contrato que no ha sido cumplido por el señor NESTOR DARIO NARANJO TRIVIÑO, pues el señor DIEZ GARCÍA realizó los pagos y fueron recibidos por el señor LEDESMA, de lo cual hay soporte, y las escrituras dan cuenta de ello.
Que en la fecha en que se protocolizaron las escrituras 3308 y 3309, es falso que el señor NARANJO TRIVIÑO no haya recibido dinero, ya que fue recibido por el señor LEDESMA como rezan las escrituras, y no fue asaltado en su buena fe, pues dichos pagos se usaron para cancelar deudas de ALUTEK, compromiso de los socios, y era tan consciente el demandante de ello que firm ó las escrituras en demostración de aceptación y entera satisfacci ón, conocimiento que tiene por su trayectoria como co merciante.
Señala que los señores LEDESMA y NARANJO como socios de ALUTEK acordaron hacer los pagos a la DIAN, por suma alrededor de $160’000.000 que correspondía al capital, ya que los intereses serían a cargo del señor NARANJO, porque al no entregar los locales ubicados en la cra 45 # 41 -24 y la casa del segundo piso calle 41 A No 44 A-49 con matrícula inmobiliaria 001 -253040 quedaba pendiente un dinero desde el 19 de octubre de 2016, generándose un canon mensual de alrededor de $700.000 por cada uno de los locales y que el señor NARANJO no ha realizado pago alguno. Aunado a que el compromiso de legalizar la posesión no se ha definido, pues el proceso se terminó por desistimiento tácito, siendo necesario para que el señor OSCAR DIEZ pagara lo acordado.
Expone que la situación sería sencilla si el señor NESTOR entrega los locales y los arriendos de estos, el señor DIEZ GARCÍA paga lo Radicado Nro. 05001310300920210032201 correspondiente, alrededor de $160’000.000 y una vez salga la posesión el señor DIEZ paga lo que queda pendiente. Como excepciones de mérito opuso. 1. Falta de legitimación por pasiva del demandado OSCAR JULIO DI EZ GARCIA, para ser accionado.
Por cuanto actuó en el contrato de promesa como representante legal de la promitente compradora INVERSIONES DIEZ SALAZAR. 2. Pago parcial. Por diferentes conceptos y en diferentes fechas ha cancelado $485’390.742 ( cuadro explicat ivo pag pdf 6). 3. Cobro de lo no debido. Al pretender el cobro de la cláusula penal y cobro de perjuicios, por ser excluyentes. 4.
No exigibilidad de las obligaciones contractuales, por carecer el contrato de una fecha cierta, precisa y determinada. En la cláusula sexta del contrato de promesa se estableció que las escrituras que solemnicen el contrato se harán en un plazo de dos años, dependiendo del proceso adelantado en el Juzgado 10 civil del Circuito. 5. Nulidad del contrato por falta de estipulación de un plazo determinado y cierto para la entrega de la cosa.
En el contrato se señaló que se haría entrega en noviembre sin especificar año. 6. Contrato no cum plido. Artículo 1609 Código Civil. 7. Genérica. Artículo 282 del C.G.P. Finaliza expresando que se opone a la prosperidad de las pretensiones de la demanda, y solicita se accedan a las excepciones y se condene en costas a la parte actora.
5. ACTUACIÓN PROCES AL Trabada la Litis en debida forma, en audiencia del 30 de mayo de 2023 se dispone integrar, como medida de saneamiento, a JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS como litisconsorte necesario por pasiva, y se suspende la audiencia. Luego de notificado el vinculado y con su pronunciamiento y silencio del demandado, en auto del 31 de agosto de 2023 se fija fecha para llevar a cabo la audiencia los días 5, 6 y 7 de marzo de 2024, y se decretaron las pruebas solicitadas por el litisconsorte.
En la sesión llevada a cabo el 5 de marzo se intenta conciliación y se suspende para continuarla al día siguiente, donde se declara fallida la etapa conciliatoria, se procede al saneamiento del proceso, se escucha interrogatorios de parte, se Radicado Nro. 05001310300920210032201 hace la fijación del litigio y se an uncia las pruebas a practicar en la sesión siguiente del 7 de marzo de 2024, donde se escucharon testimonios y se suspende para continuar el día 13 de marzo de 2024, reprogramada para el 18 del mismo mes y año, en esta ocasión se escucharon alegatos final es y se suspende para dictar el fallo en sesión de audiencia el 19 de marzo de 2024. 6.
SENTENCI A DE PRIMERA INSTANCI A Proferida en sesión de audiencia del 19 de marzo de 2024, se decidió decretar de oficio la nulidad absoluta de la promesa de compraven ta, desestimó pretensiones, no dispuso restituciones, y no condenó en costas ( c ar pe t a 01 Pr i m er aIns t anc i a/ a rc h i v o s 4 7 y 4 8). Para llegar a dicha decisión, la juez hace referencia a la demanda, al objeto del litigio que se fijó en la oportunidad procesal pertinente.
Inicia por establecer la diferencia entre el contrato de promesa de compraventa y el de compraventa en relación con las obligaciones que surgen de cada contrato, se refiere a los presupuestos cuando se pretende la resolución de un contrato, deteniéndose en la s exigencias del contrato de promesa de compraventa, y luego sobre la prueba del incumplimiento del demandado y del cumplimiento del demandante, sigue abordando el tema de la nulidad de los contratos, y si es procedente reclamar perjuicios c oncomitantes con la cláusula penal.
En el análisis del caso concreto expone que, atendiendo la diferencia de los contratos de promesa de compraventa y compraventa, y las pretensiones que son una principal y las demás consecuenciales, se abordará primero e l estudio del contrato de promesa de compraventa, para determinar si el mismo es válido. Para lo anterior el juzgado estudió el escrito que obra en el archivo 05, págs. 22 a 28 que contiene la promesa de compraventa, observando que en efecto fue suscrita por NESTOR DARIO NARANJO TRIVIÑO y JUAN E NRIQUE LEDESMA ARENAS como promitentes vendedores y OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA como representante de INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. como promitente comprador, contrato celebrado el 19 de octubre de 2016, estipulando como Radicado Nro. 05001310300920210032201 obligación propia a la naturaleza del contrato, enajenar a título de compraventa a favor del promitente comprador el derecho de propiedad y posesión y dominio pleno de los inmuebles con matrícula inmobiliaria referidas, y en su cláusula sexta se acor dó que la firma de las escrituras públicas se hará con un plazo de dos años aproximadamente, dependiendo del proceso adelantado ante el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, compraventa que se legalizará en la Notaría Veintinueve de Medellín a las 2pm.
De esta cláusula podría entender que el término es determinable, pero no cumple con ello, por cuanto aproximadamente, puede ser antes de los indeterminable, dos años, dudoso, y así se convierte preguntándose a ese término le corresponde quien en determinar esa fecha precisa. Frente a la condición, de que todo depende del proceso, también es indeterminada, preguntándose a que se refiere con la palabra todo, si a los inmuebles, al proceso, al resultado del proceso, entre otros.
Concluye que ni el plazo ni la condición son determinables, no son claros en la promesa de compraventa, por ello se hace imposible establecer la fecha exacta en que se debía cumplir ese contrato prometido que era suscribir las escrituras de venta, y con ello consecuencialmente e s imposible determinar si alguna de las partes cumplió o incumpli ó esa obligación. Dice la juez, que los interrogatorios de parte no dan claridad sobre esta fecha y condición, y tampoco podrían tenerse en consideración por cuanto el contrato de promesa es un contrato solemne y debe estar por escrito, y en caso de aclaración, adición u otro también debe hacerse por escrito.
Concluye entonces que no se cumple con ese requisito restándole validez al contrato de promesa de compraventa, y por tanto de oficio debe disponer consecuencia la declaración desestimar la de la pretensión nulidad absoluta principal de y como declarar la resolución del contrato de promesa, sin pronunciamiento de manera consecuencial sobre la resolución de los contratos contenidos en las escrituras 3308 y 3309 del 28 de noviembre de 2016, por cuanto la Radicado Nro. 05001310300920210032201 principal no salió avante.
Adicional, la declaratoria de nulidad del contrato de promesa es imposible que alcance a los contrato s de compraventa, porque en ellos se cambiaron las condiciones establecidas en la promesa, no coinciden con el precio fijado, tampoco los plazos o formas de pago, estos contratos no guardan relación con la forma en que se debían entregar los bi enes acordada en la promesa, tampoco con la persona designada como promite nte comprador y comprador.
Así ninguna pretensión consecuencial está llamada a prosperar. Continúa refiriéndose a las restituciones mutuas, con ocasión de la declaratoria de nulidad de oficio, según las reglas generales aplicables al tema. Para indicar qu e entre el contrato de promesa y los contratos de compraventa, entre partes diferentes, medio un mes y nueve días, considerando que esas reglas generales de restitución para esa promesa resultan improcedentes porque en virtud de la confusión que se evidenc ia con las partes contratantes en ambos contratos, se confunde sus alcances y no se establece cu ándo y la persona a quien se le hizo entrega de los inmuebles y el pago, ni tampoco si corresponde al cumplimiento de la promesa o del contrato de compraventa, incluso, en los interrogatorios se afirma que poco o nada les interesaba la persona compradora.
Agrega que los bienes inmuebles con matrícula inmobiliaria 001 -583994/95/96 figuran a nombre del señor OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA, y no se puede establecer que se realizó a la persona jurídica y toda vez que están en poder del comprador persona natural con ocasión de los contratos de compraventa, aún válidos, por ser diferentes a la promesa, se imposibilita determinar si existen frutos que deban restituirse por cuenta de la nulidad decretada de la promesa de compraventa.
Igual ocurre con los pagos que se hicieron, pues las partes insisten que fueron con ocasión de la compraventa m as no de la promesa. Sobre los inmuebles con matrícula inmobiliaria 001 -253040/41 no hay lugar a restitución toda vez que no fueron entregados por el demandante, y no hubo pago sobre ellos por estar pendiente de proceso. Radicado Nro. 05001310300920210032201
7. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión ambas partes interpusieron recurso de apelación, la demandante ma nifiesta que presentará los reparos concretos dentro de los tres días siguientes, dada la interpretación que el juez debe dar a la demanda y cita la sentencia SC3724-2021. La parte demandada aduce que también presentará dentro de los tres días los reparo s, toda vez que dentro de la discusión probatoria se probó que hubo un acuerdo de voluntades dirigida a producir efectos jurídicos con el contrato de promesa de compraventa y que los mismos fueron acreditados, habiendo incumplimiento por la parte actora.
La parte demandante en escrito que obra en archivo 49 de la carpeta de primera instancia y archivo 06 de esta instancia, expone su inconformidad respecto la negativa de la pretensión segunda de la demanda, consistente en la resolución de los contratos de compraventa inmersos en las escrituras 3308 y 3309, en razón a que fue considerada como una pretensión subordinada a la primera, por cuanto dio una interpretación errada al verdadero sentido de la demanda, trasgrediendo el principio de economía procesal, de bido proceso y tutela jurisdiccional efectiva.
Expone que a lo largo del juicio las partes reconocieron la unicidad del negocio realizado, mientras que la juzgadora resolvió bajo la óptica de una duplicidad de negocios jurídicos, por ello determinó que la nulidad de la promesa de compraventa no extendía sus efectos a los contratos de compraventa, pero al desconocer el panorama negocial, la juez no avizoró el verdadero reclamo de la demanda, que era la restitución de los bienes entregados por incumplimiento en el pago del precio, habiendo claridad que los contratos traslaticio s de dominio están contenidos en las escrituras 3308 y 3309, de donde surgía para la juez suficientes elementos para colegir que se pedía la resolución de los contratos de compraventa a la par de la resolución de la promesa.
Afirma que dentro del juicio se probó que el demandante no recibió dinero alguno ni por la promesa de compraventa ni por las compraventas, lo que llevaría a la prosperidad de la pretensión, de no ser por la exégesis técnica y formalista del juzgado. Radicado Nro. 05001310300920210032201 Por su parte la demandada y el vinculado como litisconsorte necesario en archivo 50 de la primera instan cia, sin pronunciamiento en esta sede, exponen que el contrato de promesa de compraventa a la luz del artículo 1602 C.C. cumple con todos los elementos de existencia y validez; que ”la codificación civil no es clara en el tema de “época”, es tanto, que la acepción según la R.A.E., no fija una fecha exacta para determinado acontecimiento, por tanto no se debe dejar a un lado lo traído en la Ley 50 de 1936, en cuanto a la ratificación de los actos viciados de nulidad absoluta, con excepción de los que tuvieren un objeto o causa licita ilícitos.
Nótese que dicha ley no sugiere nada en cuanto al tema de la época, lo que dejar ía a la voluntad de las partes el saneamiento de dicho “vicio”, ya que no solo se ha firmado en el caso de marras un contrato de promesa de compraventa sino que su voluntad se ha materializado elevando a escritura pública los contratos derivados de la mism a, esto es, las escrituras 3308 y 3309 del 28 de noviembre de 2016, donde, amen los promitentes vendedores plasmaron su compromiso de entregar los inmuebles en su totalidad y libre de gravámenes situación ésta que no fue cumplida por los mismos”.
Finalmente expone que declarar la nulidad conculca el principio de la autonomía de la voluntad. II. CONSIDERACIONES
1. VERIFICACIÓN DE PRESUPUESTOS PROCES ALES Y AUSENCI A DE IRREGULARIDADES CONFIGURATIV AS DE NULIDAD El Tribunal ha determinado que concurren dentro del asunto subexamine los presupuestos procesales que permiten abordar el fondo del asunto, amén de que no se advierte irregularidad constitutiva de nulidad que pueda compr ometer la validez de lo actuado hasta el momento, permitiendo a esta Corporación de cidir sobre la alzada.
2. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER Debe ocuparse esta Sala de Decisión de determinar, si le asistió razón a la juez de primera instancia al centrar el análisis del caso en el contrato de promesa de compraventa o, si como reclama la par te demandante, debió interpretar la demanda y abarcar también el análisis de las compraventas contenidas en las escrituras públicas Radicado Nro. 05001310300920210032201 N°3308 y 3309; además, se ocupará el Tribunal de establecer si era procedente declarar la nulidad de la promesa o si la mism a se saneó como aducen la parte demandada y la vinculada.
3. PREMIS AS JURÍDICAS APLICABLES AL CASO 3.1 CONTRATO DE PROMES A El Código Civil en su Libro Cuarto, Título I define el contrato en el art. 1495 en los siguientes términos “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.” Celebrado en forma legal un contrato, este será ley para los contratantes, y no podrá ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales, así lo establece el art. 1602 ibidem, Título XII que regula el efecto de las obligaciones.
Esta eficacia se edifica sobre varios principios como son: Autonomía de la voluntad, Relatividad del contrato, Obligato riedad contractual, y Responsabilidad contractual. Autonomía privada que ha sido protegida por la Corte Constitucional en varias oportunidades, como quiera que se deduce de varios derechos, como el derecho a la personalidad jurídica, a la propiedad privada, libertad de asociación, etc, y como consecuencia de ella la libertad contractual que está sometida a condiciones y límites impuestos por el Estado Social, el interés público y el respeto por los derechos de los demás asociados.
Específicamente el contr ato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación, la sentencia SCC -5420 del 04 de septiembre de 2000, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, donde la referida Corpor ación explicó: “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el t ipo de bien sobre el cual ella versa”.
Radicado Nro. 05001310300920210032201 La promesa es entonces un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido “Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporación, nada obst a para que las partes en el cuerpo del contrato de promesa, hagan una mixtura donde además de contraer la obligación de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta válido por virtud de los principios de la autonomía privada y de la libertad contractual, en tanto el surgimiento de estas obligaciones no precise de una solemnidad diferente a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887.
De allí que estilen los contratantes cuando de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente sólo las vendría a generar el contrato prometido” (Sentencia que se venía citand o). En tiempos recientes, la Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en sentencia SC5224-2019: “3.1.
Una promesa de contrato t iene como caracter ística f undamental, que su objeto es el de g arantizar que las partes suscribir án, con p osterior idad a ella, otr o contrato, por eso de aquella der iva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jur ídico prometido: «El objeto de la promesa –según lo tiene est ablecido la jur isprudencia - es la conclusión del con trato poster ior.
De ahí que “siendo el cont rato de pr omesa un instrumento o cont rato preparator io de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitor io o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especif icación en forma complet a e inequívoca del contrato promet ido, individuali zándolo en todas sus partes por los elementos que lo integr an ”.» (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. Exp. 1997 04959-01).” Postura que se reitera en pronunciamiento próximo al decir “En línea de principio, es dable sostener que el contrato de promesa conserva autonomía respecto del que la cumple, pues, sin perjuicio de los requisitos generales de validez que uno y otro deben llenar, es claro que aquel debe colmar los presupuestos especiales que le fija el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y sin cuya concurrencia no produce efecto alguno, y que la principal Radicado Nro. 05001310300920210032201 obligación que genera es la de hacer, es decir, celebrar otro acuerdo de voluntades; por su lado, este se halla sujeto a las formalidades que la ley consagra según su especie, y las prestaciones que engendra no son otras que las que los intervinientes establezcan y que resulten compatibles con su naturaleza.
Por lo tanto, uno y otro no dependen recíproca y necesariamente en su pervivencia o desaparición” (SC53122021) Por otra parte, en nuestro conjunto normativo encontramos el artículo 1611 del Código Civil - subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887-, que señala los requisitos que la promesa de celebrar un contrato debe reunir para que produzca obligaciones, y son los siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran i neficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condi ción que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado Además, al contrato de promesa le son aplicables los requisitos generales previstos en el artículo 1502 del Código Civil, para que una persona se obligue para con otra por un acto o declaración de voluntad, es decir debe haber capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita.
3.2. DE LA CONDICIÓN RESOLUTORI A TÁCITA El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “ En los contratos bilaterales va envuelta la condic ión resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con Radicado Nro. 05001310300920210032201 indemnización de perjuicios”.
La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de la misma, sosteniendo que son presupuestos prosperidad de la acción resolutoria: indispensables, para la a) que, el contrato sea bilateral y válido, b) que qu ien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponde (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del interpretarse 5 en de novi embre concordancia con de el 1979). artículo Esta 1609 norma debe del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitimado para pretender la resolución del contrato.
Véanse sentencias SC2307-2018, SC5430-2021 y SC436 2023. III. CASO CONCRETO 1. Conforme lo estipulado en los artículos 320 y 328 del C.G.P. el Tribunal analizará los puntos que han sido planteados como reparos y sustentados en contra de la sent encia que es objeto de alzada, como también los aspectos que se consideren fundamentales de abordar en esta sede. 2.
Teniendo en cuenta que tanto la parte demandante como la demandada y el litisconsorte vinculado recurrieron en alzada la sentencia, resulta imperioso analizar en prime r lugar los reproches de la parte actora que aduce omisión de la juez de primer grado en interpretar el verdadero sentido de la demanda, considerando que la a quo debió abordar también el estudio de los contratos de compraventa y de las pretensiones plante adas frente a los mismos y, seguidamente, se estudiarán las inconformidades planteadas por el apoderado del demandado y del litisconsorte vinculado, que se dirigen, en esencia, a defender la validez del contrato de promesa de compraventa discutido y, por e nde, a atacar la decisión de nulidad de la a quo.
Radicado Nro. 05001310300920210032201 3. Examinada la demanda presentada resulta evidente que la misma está encaminada, de forma principal, a la resolución por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado el 19 de octubre d e 2016 entre los señores NESTOR DARIO NARANJO TREVIÑO y JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS y la sociedad INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. representada legalmente por el señor OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA, pues aunque se planteó también la resolución de los contratos de compraventa, ello se hizo de forma consecuencial a la prosperidad de la pretensión principal.
Es que incluso, esa petición consecuencial relacionada con contratos de compraventa contenidos en las escrituras Nro. 3308 y 3309 del 28 de noviembre del 2016, fue formulada únicamente con ocasión de la exigencia realizada por el juzgado de primera instancia en la inadmisió n, nótese que en el libelo genitor presentado inicialmente únicamente se solicitó la resolución del contrato de promesa de compraventa y fue co n ocasión de la exigencia realizada en el auto inadmisorio de expresar “con precisión y claridad el alcance de las pretensiones primera y segunda, puesto que, recaen únicamente sobre el contrato promesa de compraventa por lo que, siendo un contrato prepara torio, no se determinan los efectos pretendidos sobre las escrituras que contienen los contratos de compraventa Nro. 3309 y Nro. 3308 del 28 de noviembre de 2016, otorgadas en la Notaría 29 de Medellín” (Resaltado intencional) que la parte demandante inclu yó en sus pretensiones, de forma consecuencial y antitécnica, también la resolución de los contratos de compraventa.
La parte demandante aduce en la alzada que la juez de primera instancia erró al considerar que la pretensión de resolución de las compraventas era subordinada a la de resolución de la promesa, desconociendo el recurrente que no se trató de una interpretación incorrecta de la a quo, sino de la conclusión evidente derivada de la forma en que se plantearon las pretensiones, sumado a que, se insiste, desde el inicio el litigio se enfocó en discutir el contrato preparatorio, sin que sea admisible la alegada unicidad del negocio porque claramente ha establecido de antaño nuestro máximo órgano de decisión civil que la promesa es un contrato autónomo, con Radicado Nro. 05001310300920210032201 individualidad propia y con formas y prestaci ones diferentes al contrato prometido 1, como incluso lo reconoce el mismo inconforme al señalar, seguidamente en su alzada, que la compraventa no depende del contrato preparatorio de promesa.
Es que, entender que lo pretendido era discutir principalmente las compraventas y no la promesa como pretende hacer lo ver ahora el inconforme, implicaría ir en contravía del contenido de la demanda que evidencia algo totalmente diferente. Sobre el tema de la interp retación de la demanda y los errores en que un juez puede incurrir en dicha labor cuando tergiversa lo pedido, se ha pronunciado de forma reiterada la Corte Suprema de Justicia, siendo pertinente traer a colación lo expuesto en sentencia SC2491 de 2021 donde, aludiendo a providencias anteriores de esa misma Corporación, explicó la Corte: “Sobre dicha materia, esto es, el yerro f áctico en la valor ación de la demanda, la siguiente transcripción parcial de la sentencia de casación del 19 de septiembre de 2009, Rad. 2003-00318-01, condensa el cr iterio de la Corte: “… cuando el resultado de tan significativa labor hermenéutica no refleja fielmente lo reclamado en la demanda, en particular si el fallo incorpora, antojadizamente, la percepción del juez sobre la dimensión y naturaleza de los hechos y pret ensi ones, ‘ …como ocurre cuando tergiversa de modo evident e su texto, o lo hace decir lo que no expresa o, también cuando cercena su real conteni do (…) ’, ‘el sentenciador incur re en yerro de facto, pues no se puede olvidar que la demanda, no solo const ituye una pie za con la cual se inicia el proceso, sino que a la ve z asume el carácter de elemento o medio de convicción ’ (G. J. Tomo LXVII, 434;
CXLII, pág. 200) (Sent. Cas. Civ. de 22 de agosto de 1989), equívoco denu nciable en casación al amparo de la causal primera del artículo 368 ídem (hoy numeral 2º del art ículo 336 del Código General del Proceso), pues la violación de la ley proviene de error de hecho en la apreciación de la demanda, error in iudicando, que ruega la confront ación de su texto con aquello que de ella dedujo el tr ibunal al fin de establecer si procede su quiebre, conforme al artículo 374 ibídem.
A este propósito, ‘ no se puede olvidar que la demanda, no solo const ituye una pie za con la cual se inicia el proceso, sino que a la ve z asume el carácter de elem ento o medio de convicción ’ (G. J. Tomo LXVII, 434; CXLI I, pág. 200) ’ (Casación “El contrato de promesa (…) es principal y solemne (…) tiene su individualidad propia” Sentencia del 1 de junio de 1965 citada en la SC221 de 2020. 1 “(…) el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, formas y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual” Sentencia del 7 de febrero de 2008 citada también en la SC 2221 de 2020 Radicado Nro. 05001310300920210032201 Civil de 22 de agost o de 1989) ’ (Sent.
Cas. Civ. No. 084 de 27 de agosto de 2008), y como tal, puede ser indebidamente apreciada o interpr etada por el Tr ibunal, caso en el cual, la vulneración de la ley sustancial, la exist encia del yerro fáctico, su naturale za manifiesta u ostensible e incidencia en la providencia recurr ida, se determinará contrastando, cotejando o confrontando las consideraciones específicas de la decisión con el escr ito introductor.
En efecto, ‘para que se configure el error en la interpr etación de la demanda, es necesar io com o lo exige la ley, que ‘sea manifiesto ’, ostensible o pr otuberant e, ’ prístino y evidente, ‘es decir que salte a la vista de la sim ple lectura de la demanda, pues la actividad de interpretación solamente es atacable en casación ‘cuando fuere notor ia y evidentemente errónea, lo que no se dar ía cuando entre varias interpr etaciones ra zonab les y lógicamente posibles, el Tr ibunal ha elegido alguna de ellas, pues es el resultado del ejercicio adecuado de su función jur isdiccional’ (sentencias del 7 de abril de 1989 y del 28 de febrero de 1992, sin publicar) ’ (CCXXV, 2ª parte, p. 185; énfasis d e ésta Sala) ”.
Por lo expreado (sic) por esta Sala, cabe insistir, entonces, que hay error de hecho en la apreciación de la demanda cuando, por ejemplo, (i) El juzgador l a interpreta pese a su clara e inequí voca redacción e intenci ón. En este supuest o, el f uncionar io altera o desf igura el contenido del libelo. (ii) El sent enciador, si bien la f alta de clar idad del pliego inicial, presenta como conclusión un entendimiento que es radicalmente ajeno al que racionalm ente puede surgir del contexto de las pret ensiones y de la causa petendi.
(iii) La autoridad encargada de administ rar justicia, so pretext o de elucidar el alcance del escr ito inicial, incorpora elementos a las pretensiones o a los hechos, que desf iguran la natur aleza que a unos y otros ha qu erido genuinamente dar el demandante. Y de forma mas reciente en sentencia SC-3280 de 2022 señaló: “Es el demandante quién desde el inicio está obligado a acatar esos lineamientos f ormales como principal int eresado es que su demanda halle vía libre en s u tramitación, sin embargo, las def iciencias que pudier a presentar su escrito introductor io, de ser advertidas en el control de admisibilidad, pueden ser subsanadas en el término previsto en el art ículo 90 ejusdem; adicionalmente, el convocado, en su debid o momento, también puede cuest ionar la satisf acción de dichas exigencias mediante la f ormulación de la excepción previa de ineptitud de la demanda (art. 100, un. 5. ib.).
Con todo, es posible que solo al moment o de prof erir el f allo que decida la instanci a, el sentenciador encuentre en la f alta de clar idad de la demanda un escollo par a proveer, lo que no puede convert irse en un obstáculo insalvable para cumplir su deber de resolver en derecho la lit is; es precisamente en esos eventos Radicado Nro. 05001310300920210032201 donde cobra importanci a el deber de interpretar la demanda, con miras a desentrañar su sent ido más genuino al advertir la presencia de palabras, f rases o expresiones inint eligibles, oscuras o ambiguas y a la luz del principio según el cual, la ef ectividad de los derechos subjet ivos constit uye el f in que a través de la demanda se busca sat isf acer.
Sobre la f acultad de interpr etar la demanda que le asiste al juzgador, esta Sala en SC 27 ago. 2008, exp. 1997-14171-01, memoró: La demanda, ostent a una singular connotación en la co ncreción de los extremos de la relación jurídica procesal, delim ita las aspiraciones del act or, sus soportes de hecho y de derecho, la defensa o contradicción de la demandada y la actividad del ju zgador.
Por esto, la apt itud e idoneidad de la demanda se erige en uno de los presupuestos procesales. No obstante, en veces, esta pie za de vital importancia puede presentar deficiencias, oscuridad, ambigüedad, vaguedad, anfibología o impr ecisión, en cuyo caso, para “no sacrif icar el derecho material en aras de un cult o vano al formalismo procesal ” (CCXXXI V, 234), el ju zg ador está obligado a interpr etarla en busca de su sent ido genuino sin alterarl o ni sustituirlo, consult ando la prevalencia del der echo sustancial, el acceso a la administración de justicia y la s olución real de los conflictos.
(subraya intencional). A este respecto, la Sala de tiempo atrás, acentúa la labor del jue z en la interpret ación de la demanda “para que los derechos de las partes que se discuten en el proceso alcancen en la práctica la cer te za que legalmente les corresponde. Más si ello es así, tampoco hay lugar a perder de vista que dicho poder encuéntrase de todos modos, supeditado a los términos y conceptos de los que el demandant e se hubi ere valido para exponer tanto la pretensi ón como l a causa petendi de la misma.
Por mejor decirlo, el juez, en la búsqueda del real sentido de la demanda, tiene que averiguar es por lo que su autor quería expresar por medio de ell a y no por lo que él, el juez, desee ver en ese escrito. Por t anto, la búsqu eda de la que se habla sólo tiene cabida cuando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se ajusta a la clar idad y precisión indispensables en tan delicada materia ” (CLXXXVIII, 139) (Negrillas intencionales).
Adecuado resulta indi car para finalizar el estudio de este reproche que no se trata únicamente de un formalismo innecesario ni de una simple “imprecisión semántica” como alega el demandante inconforme, sino de un aspecto fundamental y que involucra también el derecho de defens a de los integrantes de la parte pasiva, porque la forma en que se plantearon las pretensiones y el sustento fáctico de las mismas conllevó a que la discusión se concentrara en la promesa de compraventa.
Nótese por ejemplo que, en el sustento fáctico, Radicado Nro. 05001310300920210032201 después de narrar la suscripción de las escrituras, regresa la parte demandante a aludir al contenido de la promesa como sustento de su petitum, así por ejemplo en el inciso cuarto del hecho séptimo se narra: “Consolidando así la parte compradora su obligación de pagar los $300.000.000 a los que se comprometió. Cabe aclarar que, dos meses después, esto es, el 24 de abril de 2017 se consolidó igualmente la obligación de pagar $40.000.000 acorde al contrato de promesa de compraventa.
Nuevamente, mi mandante no pe rcibió rubro alguno” (Resaltado intencional); en el hecho octavo se alude a la legalización de la posesión que dependería del proceso instaurado en el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, aspecto que fue consagrado en la promesa y no en las compr aventas y, en el hecho decimocuarto se insiste en el contrato preparatorio, así: “Es bajo este contexto, señor juez, que mi poderdante toma la decisión de incoar esta demanda pues no tiene más alternativa ante la desidia de los señores JUAN LEDESMA y OSCAR DIEZ, quienes se han confabulado para no entregarle lo que legalmente le pertenece en razón a la promesa de compraventa, contrato que lo único que ha generado es la pérdida injustificada del patrimonio de mi representado” (Resaltado intencional ).
Los anteriores argumentos son suficientes para despachar desfavorablemente las inconformidades de la parte demandante, en tanto no había lugar a interpretación de la demanda en este caso, siendo procedente continuar entonces con el análisis de los reproches del demandado y del litisconsorte vinculado, sin dejar de advertir, aunque no fue motivo de reparo, pero por tratarse de un presupuesto de la sentencia, esto es, la legitimación en la causa, que, al haberse enfilado la demanda a discutir el contrato de promesa de compraventa celebrado el 19 de octubre de 2016 entre los señores NESTOR DARIO NARANJO TREVIÑO y JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS y la sociedad INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. representada legalmente por el señor OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA, no había lugar a dirigir la demanda frente a éste último como persona natural, dado que carece de legitimación para resistir las pretensiones que involucran el contrato de promesa donde actuó Radicado Nro. 05001310300920210032201 únicamente como representante legal de INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S. 4.
El apoderado de OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA, INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S y J UAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS señala que el contrato de promesa de compraventa declarado nulo cumple con los requisitos de existencia y validez establecidos por el legislador haciendo énfasis en “el requisito del artículo 1611 del C.C. en su numeral 3a) ”, esto es, “Que la promesa contenga un pla zo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”.
Sea pertinente indicar antes de profundizar en el estudio del reparo reseñado que, aunque el tema de la procedencia de discutir el contrato preparatorio de promesa de compraventa después de que se consolida la compra o transferencia de los bienes es asunto discutible y que no ha sido definido con la claridad deseada por nuestro máximo órgano de decisión civil porque ha dicho la Corte Suprema de Justicia de forma reiterada que al contener un cariz provisional y transitorio, no perdurable “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontaneo de sus obligaciones, lo cual (…) lo es la celebración del contrato prometido ” y también ha señalado dicha Corporación de forma reciente que el efecto extintivo no es absoluto (Ver sentencia SC2221 de 2020 reiterada en SC1964 de 2022), lo cierto es que el recurso no plantea esa discusión, lo que deriva en que sea innecesario abordarla en esta sede, debiendo concentrarse entonces el Tribunal en el marco del reparo planteado que se encamina a defender la validez de la promesa bajo el argumento que la codificación civil no estab lece la fijación de una fecha exacta, siendo posible establecer una época, aspecto que además, dice el apoderado de los inconformes, se encuentra saneado en este caso con la suscripción de las compraventas.
Revisado el contrato de promesa de compraventa discutido se advierte palmaria la falta de determinación clara del plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato porque allí se estableció que: “las escrituras públicas que solemnicen el presente Radicado Nro. 05001310300920210032201 contrato de promesa de compraventa, se hará con un pla zo de DOS (2) AÑOS aproximadamente, todo depende del proceso instaurado en el Ju zgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad antes mencionado, escritura que se legalizará ante el despacho de la Notaría 29 de Medellín, a las 2:00 p.m. ”, de donde se observa que, por una parte, se intentó establecer un plazo de dos (2) años, pero sin indicar desde dónde debe iniciar el conteo de las anualidades, indeterminación que se acentuó al señalar seguidamente la palabra “aproximadamente” y más adelante, al referir al proceso adelantado en el Juzgado Décimo Civil del Circuito, al parecer, se pretendió consagrar una condición que igualmente quedó carente de concreción porque no se señaló cuál era el acontecimiento que debía ocurrir en el proceso mencionado para que se suscribiera el contrato prometido.
El apoderado del demandado y del vinculado señala en la alzada que la nulidad se saneó, pidiendo en consecuencia que se analice el fondo del contrato de promesa de cara a declarar el incumplimiento contractual, reclamo que se evidencia totalmente contradictorio si se tiene en cuenta que fue el mismo vinculado en la contestación de la demanda, el que propuso como excepción la nulidad del contrato aludido, véase que en el acápite de excepciones planteó: “NO EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIO NES CONTRACTUALES, POR CARECER EL CONTRATO DE UNA FECHA CIERTA, PRECISA Y DETERMINADA” En todo contrato de compraventa, requisito sine qua non, es que se f ije una f echa o plazo ciert o y determ inado para el cumplim iento del mismo, para que así las partes obligadas, conozcan desde cuando se or igina el incumplimiento de una de las partes.
En el caso de marras, obsér vese que el contrato de compraventa objeto de resolución contiene lo sig uiente, dentro de su clausulado: (…) Otrora, como en el contrato que se vent ila en este pr oceso, no quedó est ipulado el año de su cumplimiento, no se puede predicar de manera subjetiva, que existe incumplimiento por parte del aquí demandado y, lo que conlleva que el instrumento resulte inexigible, por no determinarse, como ya se dijo f echa cierta y real de cumplimiento.
Conf orme a lo reseñado, el contrato no t iene expr eso en f orma clara y determinada una f echa real y cierta “NULI DAD DEL CO NTRATO POR FALTA DE ESTIPULACI ON DE UN PLAZO DETERMINADO Y CIERTO PARA LA ENTREGA DE LA COSA” Al respecto se debe manif estar que, el contr ato Radicado Nro. 05001310300920210032201 de compraventa se perf ecciona con el pacto en el precio y con la entrega de la cosa, pero en el caso sub lite, para la entrega de la cosa, se deter minó un plazo, cual f ue n oviembre, pero de lo anter ior resulta claro que, el plazo debe ser cierto, es decir que pueda saberse dentro de las previsiones humanas que seguramente se realizará el hecho que lo constit uye, así una f echa f utura como el 30 de noviembre de 2020 o noviembr e de 2020, o la muerte de una persona, constituyen plazo o término, pero establecer como f echa de plazo de entrega de la cosa “Noviembre”, no est ablece un plazo cier to y determinado, pues noviembre es un mes del calendar io de todos los años, lo q ue hace que en el contrato objeto de litis, estemos f rente a un plazo indeterminado, que jamás podrá hacerse exigible (Archivo digital 24 cuaderno de primer a instancia).
No entiende la Sala el motivo por el cual el recurrente planteó ante el a quo, como excepción, la nulidad de la promesa precisamente alegando la carencia de un plazo determinado y, en esta sede, pide que la decisión que le otorgó la razón sea revocada, actitud cuando menos extraña que no puede ser avalada porque incluso denota una falta de interés para recurrir un aspecto que le fue favorable.
Pero además de lo señalado y dejando de lado extraña conducta del apoderado de OSCAR JULIO DIEZ GARCÍA, INVERSIONES DIEZ SALAZAR S.A.S y JUAN ENRIQUE LEDESMA ARENAS, debe indicarse que no es verdad el saneam iento de la nulidad que sustenta en la posterior celebración de las compraventas, pues al ser la promesa de compraventa y el contrato de compraventa acuerdos de voluntades autónomos, independientes y con obligaciones diferentes, no puede entenderse que la suscripción del segundo sanea las irregularidades del primero, máxime cuando ello no se disp uso claramente por las partes, sin que pueda sostenerse que estas aceptaron y superaron la irregularidad porque precisamente, uno de los contratantes, la planteó como excepción. Es adecuado señalar para finalizar, a modo de ilustración, que en la Sentencia SC-1964 de 2022 la Corte Suprema de Justicia abordó un caso con varias similitudes al presente, en el que se declaró la nulidad de unos contratos de promesa de permuta por indeterminación del plazo y del objeto del contrato prometido, esto, a pesar de haberse presentado posterior transferencia y adquisición de los bienes por parte de los promitentes, en dicho caso la Corte señaló: Radicado Nro. 05001310300920210032201 2.3.
Así las cosas, quienes s e comprometieron a celebr ar una permuta en el f uturo, terminaron transf iriendo y adquir iendo recíprocamente la totalidad de los inmuebles y cuotas de dominio que relacionar on en sus tratos preparator ios ( con excepción del « módulo B-133»), aun cuando eligie ron par a ello una tipolog ía contractual diversa a la que anunciaron al iniciar sus tratat ivas, lo que constituye un lícito ejercicio de su libertad negocial.
Dicho de otro modo, tanto el señor Vélez Duque, como Metrosur, redef inier on de común acuerdo la v ía jur ídica de la que se ser vir ían para cumplir el propósito práctico de su transacción comercial –la causa objetiva del contrat o –, y procedier on de conf ormidad. Por ende, la promesa celebr ada el 30 de junio de 2010, ref ormada mediante otrosí de 14 de julio siguient e, perdió toda su ef icacia y ut ilidad jur ídica tan pronto los activos que las partes prometieron intercambiar f ueron transf eridos mediante compraventas recíprocas.
Por supuesto que, tras haberse materializado la transf erencia inmobiliaria, ningú n sentido tendr ía m antener los contratos provisionales, pues –prima facie– los def initivos ref lejar ían la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así com o el contenido de las obligaciones a su cargo. Recuérdese que el contrato de prom esa « no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio dist into» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI -CXII, pp. 135-145) (…) (…) 4.
Así las cosas, y dado que en los contratos de compravent a se regularon íntegram ente los elemen t os esenciales y accidentales del acuerdo al que llegaron los lit igantes par a la transf erencia de varios de sus bienes raíces, era lógico entender que esos negocios jur ídicos def initivos sustituyeron las estipulaciones tempor ales del contrato de promesa de permut a y su otrosí; o lo que es lo mismo, que esos convenios pr eparator ios dejaron de existir para el derecho, al haber cumplido su f inalidad.
Y como el tribunal no incurrió en pif ia alguna al deducir de las evidencias recaudadas la extinción de ese pa cto preliminar, el cargo tercero no puede abr irse paso. 3. La nulidad del contrato de promesa de permuta en razón de la indeterminación del plazo de celebración y el objeto del contrato prometido. Si, en gracia de discusión, se dejaran de lado los ar gument os que se esgrimieron en precedencia, y se concluyera –a tono con las alegaciones del demandant e – que la pr omesa de permuta no se ext inguió, de todas maneras ese acuer do preparator io estar ía viciado de nulidad absolut a, como se declaró en el f allo ce nsurado, tornando intrascendent e la ref erida acusación y sellando, en consecuencia, su suerte adversa. 3.1.
Ciertamente, en lo que concierne a « los módulos números B-108 del Local 106; B -133 del Local 106; B -137 del Local 108», las partes acordaron que « los títulos escritur arios serán otorgados ( ) ocho días hábiles después de haberse terminado el proceso judicial (sic)». Por tanto, como no Radicado Nro. 05001310300920210032201 especif icaron a qué proceso judicial en concreto se ref erían, ni f ijaron una época concreta en la que ese suceso f u turo debiera acaecer, supeditaron la celebración de los contratos prometidos a una condición indeterm inada, en contravía de lo dispuesto en el precepto 1611 -3 del Código Civil.
En ese escenario, resulta pertinente reiterar que «( ) el pla zo o la cond ición son los hechos futuros que al cumplirse f ijan “la época en que ha de celebrarse el contrat o”. La fijación de la época, dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un pla zo o una condición, pero t eniendo presente, como lo ha expuesto la Cort e, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalam iento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concr etas del caso deben ser adecuados par a precisar tal época.
El aludido pr esupuesto signif ica que n ecesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrat o proyectado, sin olvidar, clar o está, que si se trata de una condición “… la única ( ) compat ible con ese texto legal (requisito 3º de la norma transcrit a), en consider ación a la función que allí cumple, es aquella ‘que comport a un carácter determinado’, por cuanto sólo una condici ón de estas (o un pl azo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contr ato prometido ” ( CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461.
G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498). De esta maner a, exist iendo pla zo o condición, como se señaló, es evident e que la prestación de hacer que surge de la promesa, consistent e en celebrar la convención pr ometida, no puede ser pura y simple, así como tampoco puede quedar incierta la época en que ha de llevarse a cabo el dicho contrato def initivo.
En este orden, si hay pla zo, su exigibilidad emerge del vencimiento del pact ado, el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suf iciente y preciso para alcan zar el fin propuesto, que no es otro que perfeccionar el contrat o proyectado; y si hay condición, su nacimiento se contrae a la reali zación del acontecimiento futur o e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C. C.), pero cuya determinaci ón temporal, en el caso específico de la promesa, se requiere a fin de que se conozca de antemano el momento en que debe ocurrir o no el su ceso condi cional y de qué depende, en tanto, como lo indica el canon 1541 del Código Civil, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, todo lo cual obliga a su completa precisión. Conforme a l o expuesto, el plazo o la condición de ben ser determinados o, lo que es lo mismo, deben estar def inidos de tal manera que per mitan establecer, con precisión, cuándo se ha de otorgar el contrato final, dado que, sin t al particularidad, la incert idumbr e se opondría al carácter transitor io de la promesa, ra zón por la cual se ha señalado que la condición determinada es aquella en la que el suceso incier to, establecido con clar idad, se est ima que ocurra “ dentro de un lapso temporal determinado de antemano ”.
En cambio, es indeterminada cuando «... no solamente se ignora si el Radicado Nro. 05001310300920210032201 evento condicional ocurrirá o no; si no que además se ignora la época en que ést e puede ocurrir » (CSJ SC 18 sep. 1986, G.J. CLXXXI V, número 2423. Pág. 283), a lo cual se agrega la exigencia de posibilidad de cumplim iento de la condición, pues si ésta es imposible física o jurídicament e, una ve z m ás la indefinición da al traste con la temporalidad de la promesa, mientras que cuando es posible y se f ija el aludido hito, la modalidad ser á legít ima como válido ser á el contrato de pr omesa.
Por tales razones, cabe reit erar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la época en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condición, pero la modalidad escogida debe ser precisa para la fi nalidad buscada, que no es otra que establecer cert eramente la transitori edad del contrato de promesa » (CSJ SC5690-2018, 19 dic.).
(…) 3.3. En conclusión, no incurrió en error alguno el tribunal al declarar la nulidad de la pr omesa de permuta, porque co m o viene de verse, allí se supedit ó la celebración del contrat o prometido a una condición indeterminada, y como si f uera poco, los bienes objeto de la convención f utura f ueron descr itos de f orma muy imprecisa (resaltado propio del text o) De lo reseñado en precedencia se extrae entonces que la posterior transferencia de los bienes prometidos no implica el saneamiento de la nulidad del determinación prometido, contrato del de momento debiendo promesa en que des estimarse cuando se existe celebrará también el el falta de contrato reproche de l demandado y del vinculado como litisconsorte.
Colofón, al ser desfavorable la alzada para ambos recurrentes no se impondrá condena en costas en esta sede. En mérito de lo expuesto, la S AL A TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV. FALLA PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 19 de marzo de 2024 por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín.
SEGUNDO. NO CONDENAR en costas a los recurrentes. Radicado Nro. 05001310300920210032201 TERCERO. Devuélvase el expediente al despacho de origen una vez en firme esta providencia.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Los Magistrados, MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO ACLARACIÓN DE VOTO NATTAN NISIMBLAT MURILLO Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Juan Carlos Sosa Londono Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Aclaración De Voto Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d767f096b01e4d228c436258dc8bdb288d15bec99e266a4ec20a59e365eb7ad6 Radicado Nro. 05001310300920210032201 Documento generado en 31/10/2024 09:15:23 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica