SEÑOR MAGISTRADO PONENTE WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA SALA CIVIL – FAMILIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ANTIOQUIA REFERENCIA: PROCESO VERBAL RADICADO: 05615310300220240015301 DEMANDANTES: HÉCTOR FABIO VARGAS ORTIZ Y SADITH VARGAS MARENCO DEMANDADO: JOSÉ EVELIO BAENA SANTA ASUNTO: RECURSO DE REPOSICIÓN Y EN SUBSIDIO RECURSO DE QUEJA CONTRA EL AUTO DEL 12 DE JUNIO DE 2026 QUE DENEGÓ LA CONCESIÓN DEL RECURSO EXTRAORDINARIO DE CASACIÓN ANDREA HENAO ARANGO, mayor de edad, identificada como aparece al pie de mi firma, obrando en calidad de apoderada judicial de la parte demandada, actuando dentro del término legal previsto en los artículos 318, 352, 353, 354 y concordantes del Código General del Proceso, interpongo RECURSO DE REPOSICIÓN y, en subsidio, RECURSO DE QUEJA contra el auto de fecha 12 de junio de 2026 mediante el cual se denegó la concesión del recurso extraordinario de casación interpuesto contra la sentencia proferida por esta Corporación el 6 de mayo de 2026.
Solicito respetuosamente que la decisión sea revocada y, en su lugar, se conceda el recurso extraordinario de casación, por las razones que pasan a exponerse. I.
ANTECEDENTES RELEVANTES 1. Mediante sentencia del 6 de mayo de 2026 esa Corporación declaró de oficio la nulidad absoluta de la promesa de compraventa objeto del litigio. 2. Como consecuencia de dicha declaratoria ordenó las restituciones mutuas previstas en el artículo 1746 del Código Civil. 3. En virtud de la sentencia, mi representado debe restituir materialmente el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 020-31100. 4.
A su vez, los demandantes deben reintegrar a mi representado la suma indexada de $853.641.876. 5. Dentro de la oportunidad prevista en el artículo 339 del Código General del Proceso se aportó dictamen técnico elaborado por el avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores –RAA–, señor JOSE ORLANDO MARÍN ARANGO, quien determinó que el valor comercial actual del inmueble asciende a la suma de $1.839.777.068. 6.
Mediante el auto recurrido se negó la concesión del recurso extraordinario de casación al estimar que el interés económico para recurrir asciende únicamente a $986.135.192, producto de restar al valor del inmueble la suma reconocida a favor de mi representado por concepto de restituciones mutuas. II. RAZONES DE INCONFORMIDAD PRIMER CARGO ERRÓNEA DETERMINACIÓN DEL AGRAVIO ECONÓMICO ACTUAL Y CIERTO El auto recurrido parte de una premisa jurídicamente equivocada al asumir que el perjuicio económico causado al recurrente corresponde exclusivamente al resultado aritmético obtenido de descontar del valor actual del inmueble las sumas cuya restitución se ordenó a cargo de la contraparte.
Tal conclusión desconoce la verdadera dimensión patrimonial del agravio derivado de la sentencia. El artículo 338 del Código General del Proceso exige que el interés para recurrir corresponda al valor actual del agravio inferido por la sentencia. La Corte Suprema de Justicia ha señalado reiteradamente que dicho agravio debe ser real, cierto y actual.
Precisamente por ello el artículo 339 ibidem autoriza la demostración del interés mediante dictamen pericial. En el presente asunto quedó acreditado mediante dictamen técnico aportado oportunamente que el inmueble cuya restitución se ordenó posee un valor comercial actual de $1.839.777.068. Ese valor fue determinado por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, bajo los parámetros de la Ley 1673 de 2013, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución IGAC 620 de 2008.
Por consiguiente, existe prueba técnica objetiva del valor patrimonial comprometido por la sentencia. SEGUNDO CARGO INAPLICACIÓN DE LAS PARTICULARIDADES DEL CASO CONCRETO El auto recurrido aplicó de manera mecánica la tesis jurisprudencial relativa al cruce de cuentas derivado de las restituciones mutuas. Sin embargo, omitió analizar una circunstancia esencial acreditada en el dictamen allegado.
El avalúo pericial establece expresamente que el inmueble correspondía originalmente a una vivienda campesina con adecuaciones comerciales y que actualmente constituye una bodega y almacén con destinación industrial y comercial. Asimismo determinó: VALOR DEL TERRENO: $769.606.598 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: $1.070.170.470 VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: $1.839.777.068 No se trata únicamente de una conclusión derivada de los valores consignados en el dictamen.
El propio auxiliar de la justicia dejó consignado expresamente que: “Este inmueble correspondía a una vivienda campesina con adecuaciones de local comercial…” y posteriormente indicó que: “actualmente constituye una bodega y almacén…” Agregando además que el hoy demandado: “adicionó lotes a los costados del predio adquirido…”. Estas conclusiones técnicas evidencian que el inmueble cuya restitución fue ordenada no corresponde a la misma realidad física, económica y funcional existente al momento de la celebración de la promesa de compraventa cuya nulidad fue declarada.
Por el contrario, el dictamen pericial demuestra una transformación relevante del inmueble, derivada de adecuaciones, ampliaciones e intervenciones que incrementaron significativamente su valor comercial, hasta el punto de establecer un valor de construcciones de $1.070.170.470, suma que representa más de la mitad del valor total del bien.
Adicionalmente, las fotografías anexas al presente recurso permiten apreciar la evolución física del inmueble desde la época en que correspondía a una vivienda campesina con adecuaciones comerciales hasta su estado actual como bodega y almacén, corroborando las conclusiones consignadas por el perito. Incluso, durante el desarrollo de las audiencias de primera instancia puede verificarse que los propios demandantes hicieron referencia a las construcciones, adecuaciones y mejoras realizadas por el señor José Evelio Baena Santa sobre el inmueble objeto de litigio, circunstancia que nunca constituyó un hecho controvertido dentro del proceso.
Por consiguiente, la aplicación automática de la metodología de compensación acogida en el auto recurrido desconoce elementos probatorios concretos que evidencian que el bien cuya restitución se ordenó posee actualmente un valor patrimonial sustancialmente superior al que tenía cuando ingresó al patrimonio del recurrente. Lo anterior evidencia que el bien cuya restitución se ordena en la sentencia posee una realidad física, económica y comercial sustancialmente distinta de aquella existente al momento de la celebración del negocio jurídico.
Por tanto, el agravio patrimonial no puede equipararse automáticamente a una simple diferencia matemática entre el valor actual del inmueble y las sumas ordenadas en devolución. TERCER CARGO DESCONOCIMIENTO DEL CARÁCTER AUTÓNOMO DEL PERJUICIO DERIVADO DE LA PÉRDIDA DEL INMUEBLE La providencia recurrida concluye que la devolución de $853.641.876 neutraliza parcialmente el perjuicio sufrido por el recurrente.
No obstante, la suma reconocida en la sentencia corresponde a la restitución de pagos efectuados durante la ejecución del negocio jurídico. En cambio, la restitución del inmueble implica la pérdida de un activo patrimonial cuyo valor comercial actual asciende a $1.839.777.068. Se trata de conceptos jurídicos y económicos distintos. La devolución de dinero no elimina ni absorbe la afectación patrimonial derivada de la pérdida del inmueble en sus actuales condiciones físicas, comerciales y económicas.
Particular relevancia tiene el hecho de que la sentencia de segunda instancia ordenó la restitución del inmueble con todas sus construcciones, anexidades y mejoras incorporadas, pero negó expresamente cualquier reconocimiento económico por concepto de mejoras, compensaciones o reembolsos a favor de mi representado. Ello significa que la afectación económica no se limita a la pérdida abstracta del bien raíz, sino también a la pérdida de las construcciones y adecuaciones cuyo valor fue técnicamente determinado en la suma de $1.070.170.470.
Por consiguiente, el perjuicio patrimonial cuya valoración exige el artículo 338 del Código General del Proceso no puede reducirse exclusivamente al saldo resultante de una compensación matemática entre prestaciones recíprocas, pues ello invisibiliza una porción sustancial del daño económico efectivamente impuesto por la sentencia. Por tal razón, el agravio económico generado por la sentencia supera ampliamente el umbral establecido por el artículo 338 del Código General del Proceso.
CUARTO CARGO DESCONOCIMIENTO DEL MATERIAL PROBATORIO APORTADO PARA ACREDITAR EL INTERÉS PARA RECURRIR El artículo 339 del Código General del Proceso autoriza expresamente demostrar el interés para recurrir mediante dictamen pericial cuando este no aparezca determinado en el proceso. Con ese propósito, la parte recurrente no solo aportó el avalúo técnico elaborado por profesional inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, sino también material fotográfico que permite verificar objetivamente la transformación física experimentada por el inmueble a través del tiempo.
Las fotografías allegadas muestran la condición inicial del inmueble, correspondiente a una vivienda campesina con adecuaciones comerciales, así como las distintas etapas de intervención, ampliación y adecuación realizadas posteriormente y el estado actual de la construcción. A ello se suma que durante las audiencias surtidas en primera instancia los propios demandantes hicieron referencia a las construcciones, adecuaciones y mejoras efectuadas por el señor José Evelio Baena Santa sobre el inmueble objeto del litigio.
Por consiguiente, existen múltiples elementos de convicción que corroboran que el inmueble actualmente restituido posee características físicas, económicas y comerciales distintas de aquellas que presentaba al momento de la celebración del negocio jurídico. Sin embargo, el auto recurrido prescindió completamente del análisis de dichos elementos probatorios y redujo el estudio del interés para recurrir a una simple operación matemática.
Tal proceder desconoce el deber de valoración integral del material probatorio allegado para acreditar la cuantía del agravio exigido por los artículos 338 y 339 del Código General del Proceso. QUINTO CARGO INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA DEL DERECHO DE ACCESO AL RECURSO EXTRAORDINARIO El recurso extraordinario de casación constituye un mecanismo de control de legalidad de las sentencias de segunda instancia. Cuando existe prueba técnica seria, objetiva y suficiente sobre la cuantía del agravio, las dudas acerca de la forma de calcular el interés para recurrir deben resolverse favoreciendo el acceso al recurso y no mediante interpretaciones restrictivas que impidan el examen de fondo por parte de la Corte Suprema de Justicia. En el presente asunto existe prueba pericial suficiente para demostrar que el valor económico comprometido por la sentencia supera los mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes exigidos por el artículo 338 del Código General del Proceso.
La decisión recurrida adopta la interpretación más restrictiva posible frente al derecho de acceso al recurso extraordinario, pese a la existencia de un dictamen técnico detallado que acredita una afectación patrimonial superior al límite legal exigido. Por ello resulta procedente que se revoque la providencia impugnada y se permita que sea la Honorable Corte Suprema de Justicia quien examine de fondo los cuestionamientos formulados contra la sentencia de segunda instancia. III.
SOLICITUD Por las razones expuestas solicito:
PRIMERO. REVOCAR el auto de fecha 12 de junio de 2026.
SEGUNDO. CONCEDER el recurso extraordinario de casación interpuesto contra la sentencia de 6 de mayo de 2026.
TERCERO. SUBSIDIARIAMENTE, en caso de no accederse a la reposición, ordenar la expedición de las copias correspondientes y remitir el expediente a la Honorable Corte Suprema de Justicia para que resuelva el recurso de queja previsto en los artículos 352 y siguientes del Código General del Proceso. IV. PRUEBAS Y ANEXOS Solicito se tengan como elementos demostrativos de los argumentos expuestos: 1.
El dictamen pericial elaborado por el avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores –RAA–, señor JOSE ORLANDO MARÍN ARANGO, aportado para acreditar el interés para recurrir en casación. 2. Las fotografías que muestran el estado inicial del inmueble correspondiente a la vivienda campesina con adecuaciones comerciales existente al momento de la adquisición por parte del señor José Evelio Baena Santa. 3.
Las fotografías que muestran las distintas etapas de construcción, adecuación y ampliación realizadas sobre el inmueble. 4. Las fotografías que muestran el estado actual del inmueble valorado por el perito. 5. Los registros de las audiencias de primera instancia en los cuales los propios demandantes hicieron referencia a las construcciones, adecuaciones y mejoras realizadas por el señor José Evelio Baena Santa sobre el inmueble objeto del litigio.
NOTIFICACIONES Las recibiré en las direcciones registradas en el expediente. Respetuosamente, ANDREA HENAO ARANGO C.C. 43.207.805 T.P. No. 187698 del C. S. de la J. JOSE ORLANDO MARIN ARANGO Avalúos y negocios de Finca Raíz AVALUADOR RAA AVAL – 71601346 (A.R.A.V). Medellín, 17 de junio de 2026. Señor. JOSE EVELIO BAENA SANTA. E. S. M. ASUNTO: Regresión de valores de inmueble en autopista Medellín Bogotá a la altura del Municipio de Guarne Antioquia.
En avalúo comercial efectuado por el Suscrito Perito Avaluador. JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Identificado con cedula que aparece al pie de mi firma. El día 21/05/2026. Sobre inmueble que ocupa hoy en día la firma IMDEKO. En cabeza del titular. Señor. JOSE EVELIO BAENA SANTA. Identificado con CC Nro. 3’353.406. Local comercial de porcelanas de aparatos de cocina y sanitarios, al igual que materiales y derivados de obra blanca para la construcción. Valores del predio como terreno y la construcción efectuada en a porticados de vigas y columnas, cuyo valor comercial y su aplicación normativo que se diera en dicho avalúo comercial, preservando protocolos establecidos por Ley 1673 de 2013.
En dicho valor que arrojo valores así: TERRENO AREA: CONSTRUCCION: 485.00 METROS ² DE SUPERFICIE. 191.18 METROS ² PRIMER PISO. 46.60 METROS ² MEZANINE. Inmueble referenciado con la siguiente documentación así: No 1 2 DOCUMENTO Certificado de Libertad Código Catastral. SI/NO REFERENCIA SI 020-31100. Jurisdicción Rionegro Antioquia. SI Nro. 201000030009700000000.
Sus valores comerciales a la fecha del avalúo (21/05/2026). arrojan resultados así: TERRENO: ($769’606.598). SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO PESOS. CONSTRUCCION: (1.070’170.470). MIL SETENTA MILLONES CIENTO SETENTA MIL CUATROCIENTOS SETENTA PESOS. Carrera 50 Nro. 50 15, Oficina 330. Cel.: 312 243 68 36 C. cial Metro Bello - Bello Antioquia.
Email: lonjaganadora@gmail.com 1 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO Avalúos y negocios de Finca Raíz AVALUADOR RAA AVAL – 71601346 (A.R.A.V). TOTAL, VALOR DE: ($1.839’777.068). MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MELLONES SETECIENTSO SETENTA Y SIETE MIL SESENTA Y OCHO PESOS. Que el mismo inmueble y haciendo regresión del valor del dinero según tablas financiera a la época de la toma del negocio o de la casa adquirida y luego convertida en local comercial en aprovechamiento de la franja de competitividad comercial de la Autopista y según POT del municipio sus valores eran así: 2 TERRENO. FRUTOS RENTA MES INTERES EN PESOS MESES, ANU AÑO CAPITAL 0,00595 2026 769.606.598 4.579.159 0,0568 43.713.655 5 22 2025 725.892.943 4.319.063 0,0510 37.020.540 12 51 2024 688.872.403 4.098.791 0,0520 35.821.365 12 49 2023 653.051.038 3.885.654 0,0928 60.603.136 12 46 2022 592.447.902 3.525.065 0,1312 77.729.165 12 42 2021 514.718.737 3.062.576 0,0562 28.927.193 12 36 2020 485.791.544 2.890.460 0,0161 7.821.244 12 34 2019 477.970.300 2.843.923 0,0380 18.162.871 1 2 TOTAL RENTA 78 287 Valor equivalente al año 2019 del lote terreno: ($477’970.300).
CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL TRESCIENTOS PESOS. Lo que indica un incremento a la fecha actual de: 62.11%. CONSTRUCCION BODEGA. FRUTOS RENTA MES INTERES EN PESOS MESES, ANUAL AÑO CAPITAL 0,00595 2026 1.070.170.470 6.367.514 0,0568 60.785.683 5 3 2025 1.009.384.787 6.005.839 0,0510 51.478.624 12 7 2024 957.906.163 5.699.542 0,0520 49.811.120 12 6 2023 908.095.043 5.403.166 0,0928 84.271.220 12 6 2022 823.823.823 4.901.752 0,1312 108.085.686 12 5 2021 715.738.137 4.258.642 0,0562 40.224.483 12 5 2020 675.513.654 4.019.306 0,0161 10.875.770 12 4 2019 664.637.884 3.954.595 0,0380 25.256.240 1 TOTAL RENTA 78 39 Valor equivalente al año 2019, construcción: ($664’637.884).
SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS. Lo que indica un incremento a la fecha actual de: 62.11%. Carrera 50 Nro. 50 15, Oficina 330. Cel.: 312 243 68 36 C. cial Metro Bello - Bello Antioquia. Email: lonjaganadora@gmail.com JOSE ORLANDO MARIN ARANGO Avalúos y negocios de Finca Raíz AVALUADOR RAA AVAL – 71601346 (A.R.A.V).
CONVENCIONES: Los anteriores cuadros representan así: 1. Año: fecha o año transcurrido durante el tiempo en que el bien se construyó. 2. Capital: Valor localizado a la fecha de cuya regresión se parte. 3. Porcentual:.00595. porcentaje del que se toma contra el capital como renta. 4. Interés: refiere al valor del dinero según tabla del Dane.
(depreciación anual). 5. En pesos: cuantía e incremento en pesos según porcentual anual. DOCUMENTOS DE SUSTENTO. Matriz de rentabilidad, equivalente al valor presente de los ingresos futuros de bien inmueble ya que allí había una vivienda. Trata de promediar tasa anual mínima sumado a tasa anual máxima y su división por 2 debido al factor e igualmente dividido por 12, (año para hallar el rendimiento mes, renta).
INTERES: Corresponde al valor del dinero según incremento de vida años tras año entregado por Departamento Estadístico Anual (DANE), estos fueron así: RENDIMIENTO DEL DINERO. Carrera 50 Nro. 50 15, Oficina 330. Cel.: 312 243 68 36 C. cial Metro Bello - Bello Antioquia. Email: lonjaganadora@gmail.com 3 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO Avalúos y negocios de Finca Raíz AVALUADOR RAA AVAL – 71601346 (A.R.A.V).
Conforme cada año en que el inmueble surtió valor su capital que hoy a la fecha localiza estudio de avalúo comercial y se regresa en su equivalencia, a años en que se adquirió el bien y se transformó en local comercial. 4 Me es grato servirle. JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Carrera 50 Nro. 50 15, Oficina 330. Cel.: 312 243 68 36 C. cial Metro Bello - Bello Antioquia.
Email: lonjaganadora@gmail.com JOSE ORLANDO MARIN AWRANGO. Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A. 0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). Carrera 50 Nro. 50 15, Of 330 Celular 312 243 68 36. C. Ccial Metro Bello - Bello Antioquia Email: lonjaganadora@gmail.com 2 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 2 2 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36.
C. Cial Metro Bello - Bello Antioquia Email: lonjaganadora@gmail.com 3 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 3 3 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36. C. Cial Metro Bello - Bello Antioquia Email: lonjaganadora@gmail.com 4 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO.
Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 4 4 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36. C. Cial Metro Bello - Bello Antioquia Email: lonjaganadora@gmail.com 5 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 5 5 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36.
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Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 7 7 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36. C. Cial Metro Bello - Bello Antioquia Email: lonjaganadora@gmail.com 8 JOSE ORLANDO MARIN ARANGO. Avalúos y negocios de Finca Raíz Miembro LICA Lonja S.A.0150-06 RAA – AVAL – 71601346 (ANAV). 8 8 Carrera 50 Nro. 50 - 15 Of 330, Celular 312 243 68 36.
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