REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA APROBADO EN SALA DE DISCUSIÓN DEL 6 DE FEBRERO DE 2025 El seis (6) de febrero de dos mil veinticinco (2025), los Magistrados de la Sala Primera de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, doctores JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL, GLORIA INÉS LINARES VILLALBA y LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO, quien preside el acto como Magistrada Ponente, discutieron el siguiente proyecto: CIVIL – VERBAL DECLARATIVO promovido por URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H. contra EDUARDO CALDERÓN FARIAS bajo el Rad.
No. 1523831-03-003-2019-00031-04. Abierta la discusión se dio lectura al proyecto siendo aprobado de forma unánime por la Sala, por con siguiente se ordenó su impresión en limpio. Para constancia se firma como aparece. JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL Magistrado - REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA Febrero, diecinueve (19) de dos mil veinticinco (2025) PROCESO: RADICACIÓN: DEMANDANTE: DEMANDADOS: J. DE ORIGEN: Pva APELADA: DECISIÓN: DISCUSIÓN: Mg.
PONENTE: Civil – Verbal Declarativo 15238-31-03-003-2019-00031-04 URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H. EDUARDO CALDERÓN FARIAS. Tercero Civil del Circuito de Sogamoso Sentencia del 12 de junio de 2024 Confirma Aprobado en Sala No. 2 del 6 de febrero de 2025 LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO (Sala Primera de Decisión) Se ocupa esta Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H., a través de apoderado judicial, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sogamoso el 12 de junio de 2024. 1.- ANTECEDENTES 1.1.- DE LA DEMANDA -.
El 22 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H., a través de apoderado judicial, presentó demanda verbal declarativa contra EDUARDO CALDERÓN FARIAS con el objeto que, i) Se declare que, en cumplimiento de la sentencia de segunda instancia proferida por el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo el 2 de octubre de 2019, dentro del proceso ejecutivo singular No. 2013-00088 adelantado por Pueblito Boyacense P.H. contra Eduardo Calderón Farías, las cuotas de administración y contribución para el mantenimiento de las áreas comunes del Lote N° 10 Hostería deben calcularse provisionalmente sobre el área real del lote (902.40 m²), y no sobre el área privada proyectada, debido a la ausencia de construcciones y a la inaplicabilidad del coeficiente de copropiedad establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 ii) Se declare que, en cumplimiento de la decisión adoptada por la Asamblea General de Copropietarios del conjunto Pueblito Boyacense P.H., según consta en el Acta No. 01-2022 de la reunión del 30 de abril de 2022, se aprobó cobrar la cuota de administración del Lote N° 10 Hostería de manera provisional, tomando como base el área real del lote (902.40 m²), multiplicada por el valor de la cuota de administración por metro cuadrado establecido para el conjunto, considerando el coeficiente de copropiedad. iii) Se declare que el señor Eduardo Calderón Farías, como propietario del Lote N° 10 Hostería, está obligado a pagar las cuotas de administración desde diciembre de 2008, fecha de adquisición de la propiedad, y por cada mes subsiguiente mientras exista la propiedad horizontal. iv) Se declare que el señor Eduardo Calderón Farías está obligado a pagar intereses de mora sobre el valor de cada cuota de administración no pagada, a una tasa de una y media vez el interés corriente bancario, según lo establece el artículo 30 de la Ley 675 de 2001. v) Se declare que, con fundamento en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, el administrador de la Propiedad Horizontal Pueblito Boyacense está facultado para expedir la certificación de la deuda a cargo del demandado, derivada de las cuotas de administración, en los términos señalados por el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo y aprobados en la Asamblea General de Copropietarios del 30 de abril de 2022. vi) Se ordene la inscripción de la sentencia que resuelva las presentes pretensiones ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, de conformidad con lo dispuesto en las normas aplicables.
Las anteriores pretensiones se fundamentaron en los hechos que se sintetizan a continuación: -. Manifestó que mediante escritura pública No. 2.292 del 13 de agosto de 1998, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Duitama, se protocolizó el reglamento de constitución de la Propiedad Horizontal del conjunto Pueblito Boyacense P.H., en el que se describieron las unidades privadas, incluyendo el Lote N° 10 Hostería. -.
Indicó que el Lote N° 10 Hostería, situado en la vereda Tocogua, Sector El Rosal, cuenta con un área de 902.40 m², está identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 074-61096 y se encuentra debidamente delimitado en el reglamento de propiedad horizontal. -. Resaltó que, según el reglamento de propiedad horizontal, el Lote N° 10 Hostería tiene un porcentaje de participación del 13.259%, calculado sobre un área proyectada de 1.489.70 m², pero esta participación no es aplicable debido a la ausencia de construcciones. 2 Rad.
No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 -. Adujo que, conforme al reglamento de propiedad horizontal y al artículo 29 de la Ley 675 de 2001, todos los propietarios están obligados a contribuir al sostenimiento de la propiedad horizontal mediante el pago de expensas comunes, calculadas con base en el porcentaje de participación aprobado por la Asamblea General. -.
Señaló que el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo, mediante fallo de segunda instancia del 2 de octubre de 2019 (proceso ejecutivo singular No. 201300088-00), determinó que las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería debían calcularse provisionalmente con base en el área real del lote (902.40 m²) y no en el área proyectada, aplicando el principio de proporcionalidad. -.
Aclaró que, de acuerdo con el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, la mora en el pago de cuotas de administración genera intereses a una tasa de una y media vez el interés corriente bancario, los cuales deben pagarse desde que las cuotas son exigibles. -. Subrayó que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 otorga mérito ejecutivo a la certificación del administrador sobre la existencia y monto de las deudas de las cuotas de administración. -.
Explicó que, según la sentencia anticipada del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama del 13 de noviembre de 2020 (proceso ejecutivo 2019-00031), para que la certificación del administrador constituya título ejecutivo, es necesario que la Asamblea General apruebe el valor de la cuota de administración del Lote N° 10 Hostería basada en el área real. -.
Informó que, en la Asamblea General del 30 de abril de 2022, se aprobó calcular retroactivamente las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería desde diciembre de 2008, con base en el área real (902.40 m²) y no en el área proyectada, para determinar el valor de las mismas. -. Concluyó que el valor de las cuotas de administración debe calcularse dividiendo el valor asignado por el coeficiente de participación (13.259%) entre 1.489.70 m² y multiplicándolo por 902.40 m², conforme a lo aprobado en la Asamblea General y en las decisiones judiciales. 3 Rad.
No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 1.2.- TRÁMITE PROCESAL, -. La demanda fue presentada el 5 de julio de 2022, a continuación de la demanda ejecutiva dentro de la cual, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama resolvió revocar el mandamiento de pago. -. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, mediante auto del 4 de agosto de 2022, rechazó de plano la demanda al considerar que esta fue presentada de forma extemporánea, ello, al considerar que, la sentencia proferida el 13 de noviembre de 2020, adquirió ejecutoria el 25 de mayo de 2022 tras la resolución del recurso de apelación por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, por lo tanto, la acción presentada el 5 de julio de 2022 excedía el término de cinco días establecido en el artículo 430 del Código General del Proceso.
En consecuencia, ordenó la devolución de los anexos presentados. -. Contra la decisión que rechazó de plano la demanda, la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H presentó recurso de reposición y, en subsidio, apelación el 10 de agosto de 2022. En auto del 31 de agosto de 2022, el Juzgado negó el recurso de reposición y concedió el de apelación ante el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo. -.
El 12 de diciembre de 2022, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo revocó el auto que rechazó de plano y ordenó al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama resolver sobre la admisión de la demanda. -. En cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal, el Juzgado emitió auto el 16 de febrero de 2023 inadmitiendo la demanda. -.
Dentro del término legal, el demandante presentó escrito de subsanación el 22 de febrero de 2023. Posteriormente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama admitió la demanda a través auto del 3 de marzo de 2023. -. El 11 de abril de 2023, la parte demandada presentó contestación a la demanda, ejerciendo su derecho de defensa. -.
El Juzgado, mediante auto del 4 de mayo de 2023, otorgó traslado de las excepciones propuestas por la parte demandada y decretó una medida cautelar. 4 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 -. Las excepciones fueron contestadas por la parte demandante el 11 de mayo de 2023. -. La audiencia inicial prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso se llevó a cabo el 16 de agosto de 2023 y la audiencia de instrucción y juzgamiento tuvo lugar el 12 de junio de 2024. 2.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA El 12 de junio de 2024, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sogamoso resolvió, “Primero: NEGAR las pretensiones de la demanda declarativa especial instaurada a continuación de proceso ejecutivo por el demandante CONJUNTO RESIDENCIAL PUEBLITO BOYACENSE P.H. Segundo: DECLARAR prósperas la segunda y tercera excepción formuladas por la parte demandada, pero por los argumentos dados por el hablante funcionaria del Juzgado Tercero Civil de Circuito de Duitama.
Tercero: NEGAR la prosperidad de las demás excepciones propuestas por la parte demandada. Cuarto: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante, para tal fin incluir como agencias en derecho la suma de catorce millones de pesos ($14’000.000.oo). Quinto: CONCEDER el recurso de apelación interpuesto en contra del auto que ejerció control de legalidad, mediante el cual se desvinculó de la actuación el decreto de la medida cautelar de embargo y posterior secuestro del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 074–61096 de la Oficina de Registro de Duitama, correspondiente al Lote No. 10 de la Urbanización Pueblito Boyacense P.H y ordenó rechazar por improcedente la referida medida cautelar, en el efecto devolutivo, para ante el Honorable Tribunal del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo” La anterior decisión se fundamentó de la siguiente manera, -.
Refirió que analizó la demanda declarativa verbal presentada por el Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H., enfocándose en determinar si la certificación expedida por la administradora de la copropiedad cumplía con los requisitos de claridad, exigibilidad y legitimidad, de acuerdo con el artículo 422 del Código General del Proceso, y si esta podía considerarse un título ejecutivo válido. 5 Rad.
No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 -. Se refirió a los antecedentes de dos procesos ejecutivos previos (2013-0088 y 2019-0031) que concluyeron que las cuotas de administración debían calcularse con base en el área real del Lote N° 10 Hostería, en lugar del área proyectada para construcción, además que, cualquier ajuste en los coeficientes de copropiedad debía realizarse siguiendo las disposiciones de la Ley 675 de 2001, garantizando la equidad y proporcionalidad. -.
Argumentó que la certificación presentada como título ejecutivo no cumplía con los requisitos legales porque no explicaba la fórmula utilizada para el cálculo de las cuotas, ni contaba con el respaldo técnico o la aprobación de la Asamblea de Copropietarios, lo que generaba incertidumbre sobre su validez. -. Resaltó que el reglamento de propiedad horizontal del Pueblito Boyacense fue elaborado antes de la vigencia de la Ley 675 de 2001 y no contemplaba escenarios en los que un lote quedara sin construcción, por lo que cualquier modificación debía hacerse mediante una reforma aprobada por la Asamblea General con las mayorías calificadas requeridas por la ley. -.
Precisó que la decisión judicial se basó en la constatación de que el coeficiente aplicado al Lote N° 10 no se ajustaba al área real del mismo y que la administración de la copropiedad no había implementado los procedimientos legales necesarios para determinar y aprobar un coeficiente provisional acorde con la Ley 675 de 2001. -. Subrayó que el cálculo aplicado para las cuotas de administración del Lote N° 10 resultaba desproporcionado, por cuanto, estaba basado en un área proyectada y no en el estado real del predio, lo cual vulneraba el principio de igualdad al imponer cargas económicas excesivas al propietario del lote. -.
Señaló que los actos adoptados en la Asamblea General del 22 de abril de 2022 no eran suficientes para subsanar la falta de claridad y respaldo técnico en el cálculo de las cuotas, ni para otorgar validez a la certificación emitida, dado que dicha Asamblea no cumplió con las formalidades legales ni los principios de publicidad y participación exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal. -.
Concluyó que el título ejecutivo presentado por la parte demandante no cumplía con los requisitos legales y formales, lo que llevó a negar las pretensiones de la demanda. Al igual, declaró prósperas las excepciones relacionadas con la falta de adecuación del reglamento de propiedad horizontal y el incumplimiento del debido 6 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 proceso en la fijación de los coeficientes de copropiedad.
Además, condenó en costas al Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H., señalando que la parte demandante no cumplió con su carga probatoria. 3.- DEL RECURSO DE APELACIÓN: Inconforme con la decisión, la parte demandante CONJUNTO PUEBLITO BOYACENSE P.H. a través de su apoderado judicial, interpuso recurso de apelación, bajo los siguientes fundamentos: -.
Argumentó que la decisión carece de un examen crítico y razonado de las pruebas aportadas, particularmente las relacionadas con la certificación de la administración como título ejecutivo. Asimismo, afirmó que no se respetaron los lineamientos establecidos en decisiones judiciales previas, como los fallos del H. Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo y el A quo. -.
Sostuvo que el fallo impugnado contradice el precedente fijado por el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo en 2019, donde se determinó que el Lote N° 10 Hostería debía contribuir a las expensas comunes, aunque el porcentaje debía ajustarse al área real del lote. -. Indicó que la sentencia no es coherente con las pretensiones de la demanda ni con los alegatos de conclusión. Alegó que el cálculo y cobro de las cuotas de administración aprobado por la Asamblea de Copropietarios en 2022 fue realizado conforme a los requisitos formales exigidos por las decisiones judiciales previas, pero esta aprobación fue desestimada sin fundamentos claros. -.
Afirmó que el fallo se aparta de la realidad probatoria al ignorar documentos y decisiones previamente adoptadas, como las actas de la Asamblea General de Copropietarios, que demostraban el cumplimiento de los requisitos para el cobro de las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería desde 2008. -. Refirió que el A quo incurrió en un error al negar la posibilidad de cobrar retroactivamente las cuotas adeudadas, desconociendo que el Lote N° 10 Hostería es parte de la copropiedad y, como tal, tiene la obligación de contribuir con las expensas comunes desde su incorporación al reglamento de propiedad horizontal. 7 Rad.
No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 -. Por lo anterior, solicitó que se revoque el fallo del A quo y, en su lugar, se declare que la certificación de la administración constituye un título ejecutivo válido para el cobro de las cuotas adeudadas del Lote N° 10 Hostería, además de condenar en costas a la parte demandada. 4.- CONSIDERACIONES 4.1.- PROBLEMA JURÍDICO: De acuerdo a lo expuesto por el recurrente, esta Sala se ocupará de, -.
Determinar si erró el A quo de denegar la obligación del señor Eduardo Calderón Farías de pagar cuotas de administración adeudas bajo el cálculo expuesto y declarar probadas la excepciones tercera y segunda propuestas por el demandado. Y de ser ello así, -. Establecer si el Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H. cumplió con los requisitos legales y formales para que, con base en las pruebas aportadas, se pueda declarar la existencia de un título ejecutivo que legitime el cobro de las cuotas adeudadas por señor Eduardo Calderón Farías en su condición de propietario del Lote N° 10 Hostería.
4.2. MARCO JURÍDICO 4.2.1 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL De entrada, es menester reseñar que el artículo 58 de la Constitución Política consagra que la propiedad privada y los demás derechos adquiridos conforme a las leyes civiles son garantizados, indicando además que la propiedad tiene una función social que implica obligaciones. En este sentido, la función social de la propiedad incluye la protección de los derechos colectivos y el cumplimiento de los principios de igualdad y equidad entre los propietarios, lo que implica que las decisiones en los órganos de administración de la propiedad horizontal deben respetar el debido proceso (artículo 29 C.P.), garantizando la participación efectiva y el respeto de los derechos de los propietarios.
Bajo es norte, la propiedad horizontal en Colombia está regulada principalmente en 8 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 la Ley 675 de 2001, norma que establece los lineamientos para la administración, conservación y uso de bienes sometidos a este régimen, al igual, busca garantizar la seguridad jurídica, el equilibrio económico y la convivencia pacífica en comunidades bajo esta forma de propiedad.
Bajo esa perspectiva, la Ley 675 de 2001 entre otros, tiene como finalidad garantizar la claridad, proporcionalidad y equidad en la regulación de los coeficientes de copropiedad en los regímenes de propiedad horizontal en Colombia. Estos coeficientes son esenciales para determinar la proporción de derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes, su participación en la Asamblea General y su contribución a las expensas comunes.
Así también el artículo 25 del Estatuto de Propiedad Horizontal exige que el reglamento de propiedad horizontal debe incluir los coeficientes de copropiedad como un componente esencial. Estos determinan las relaciones entre los copropietarios y son clave para calcular derechos de voto, uso de bienes comunes y las obligaciones económicas asociadas.
Aunado, el artículo 26 (ibídem) establece que los coeficientes deben basarse principalmente en el área privada construida de cada bien, lo que proporciona un método objetivo y equitativo para su determinación. Este enfoque asegura que las cargas y beneficios asociados a los bienes comunes se distribuyan proporcionalmente según la configuración física del conjunto.
En ese sentido, los artículos 25 al 28 de la Ley 675 de 2001 reglamentan de manera detallada la creación, cálculo y modificación de los coeficientes de copropiedad, asegurando que estos se fundamenten en criterios objetivos y respeten los principios de equidad, proporcionalidad y debido proceso. En particular, el artículo 28 establece requisitos claros y estrictos para la modificación de los coeficientes, exigiendo el voto favorable de al menos el 70% de los propietarios representados en la Asamblea General, lo cual, garantiza que cualquier alteración en los derechos y obligaciones de los copropietarios cuente con el consenso de una mayoría calificada, protegiendo así la estabilidad jurídica y económica de la propiedad horizontal.
Corolario, en la Sentencia C-522 de 2002, se precisó que las decisiones de los órganos de administración deben garantizar el derecho al debido proceso de los copropietarios, incluyendo la participación efectiva y la no discriminación en el reparto de cargas económicas y que dichas contribuciones deben guardar 9 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 proporción con el uso y disfrute de los bienes comunes, evitando cargas desmedidas para algunos propietarios.
El cumplimiento de estos preceptos normativos es fundamental para garantizar la estabilidad y legalidad en la administración de los conjuntos bajo propiedad horizontal. El diseño normativo busca proteger a los copropietarios frente a decisiones arbitrarias o desproporcionadas, estableciendo un marco que fomenta la transparencia, la equidad y el respeto por los derechos individuales y colectivos. 4.2.2 DEL TITULO EJECUTIVO En el ordenamiento jurídico colombiano, un título ejecutivo es aquel documento que contiene una obligación clara, expresa y exigible, conforme a lo establecido en el artículo 422 del Código General del Proceso, por consiguiente, aquel debe reunir tres requisitos esenciales, estos son, -. i) claridad, lo que implica que la obligación esté descrita en términos inequívocos sobre su existencia, contenido y cuantía; -. ii) expresividad, donde los términos de la obligación estén detallados explícitamente, sin necesidad de interpretaciones complementarias; y, -. iii) exigibilidad, es decir, que la obligación debe estar vigente y no condicionada a hechos futuros o inciertos.
Estos principios garantizan que el acreedor pueda exigir el cumplimiento de la obligación mediante un proceso ejecutivo, siempre y cuando el título cumpla con los estándares legales y probatorios. Frente a lo precedente, la H. Corte Supremas de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia STC720-2020, sostuvo, “(…) Los requisitos impuestos a los títulos ejecutivos, consignados en el artículo 422 del Código General del Proceso, relativos a tratarse de un documento proveniente del deudor o de su causante en donde conste una obligación clara, expresa y exigible, por supuesto se trasladan a los títulos valores y, en esa medida, si el instrumento no satisface tales presupuestos, no puede seguir adelante el cobro coercitivo ( )”.
“(…) La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga 10 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor. Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico.
Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”. “(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas. No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente.
Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida (…)” En contextos generales, para que un documento sea reconocido como título ejecutivo, es fundamental que cumpla con los principios de proporcionalidad, equidad y debido proceso, establecidos en la normativa aplicable.
Esto implica que la obligación contenida en el título debe estar debidamente respaldada por actos o decisiones adoptadas conforme a los procedimientos legales establecidos, garantizando la validez y legitimidad del documento. Además, es responsabilidad del juez verificar que el título presentado reúna los requisitos formales y sustanciales, así como que esté sustentado en pruebas idóneas y claras.
Este control judicial asegura que el título ejecutivo no solo cumpla con los estándares legales, sino que también respete los derechos y garantías de las partes involucradas, fortaleciendo la seguridad jurídica y la eficacia en la ejecución de las obligaciones. 4.3.- DEL CASO CONCRETO. Al descender al sub examine, se constata que el CONJUNTO PUEBLITO BOYACENSE promovió demanda con el fin que se declare la obligación del señor EDUARDO CALDERÓN FARIAS propietario del Lote N°10 Hostería, de pagar las cuotas de administración y las expensas comunes necesarias, calculadas provisionalmente con el área construida proyectada, junto con los intereses de mora causados por el incumplimiento de dicha obligación. Además, solicitó que se ordenara la inscripción de la sentencia en el registro de instrumentos públicos para garantizar su cumplimiento.
Bajo ese contexto, la parte recurrente solicitó revocar la decisión del A quo, argumentando que la sentencia contiene errores en la valoración de la prueba y, en 11 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 particular, sostuvo que el cálculo de las cuotas de administración debía realizarse conforme a los coeficientes establecidos en el reglamento de la copropiedad y del cálculo de la cuota aprobado en la asamblea general de copropietarios.
En ese orden, es claro para esta Sala que el conflicto surge de la falta de pago de cuotas de administración correspondientes al Lote N° 10 de Conjunto Residencial Pueblito Boyacense, pago que a la postre, el demandante ha perseguido a través de los procesos ejecutivos i) Rad N° 2013-00088-00, el cual concluyó con la declaración de excepciones de cobro de lo no debido e inexistencia de la obligación; y, ii) Rad N° 2019-00031-00 en el cual se revocó mandamiento pago por falta de claridad en título ejecutivo.
Ahora, para subsanar la falencia advertida en los procesos ejecutivos y con la intención de constituir el título contra el demandado Eduardo Calderón Farías y obtener el pago de las cuotas de administración adeudadas desde el 2008 hasta el 2019, ello, dada su condición de propietario del Lote No. 10 presentó la respectiva liquidación de las mismas, documento en la que, conforme al dicho del demandante, se calculó el valor de la cuota en proporción al área real del lote, para lo cual, tomó como base 1.489,70 m², a la que se le asignó un coeficiente del 13,2556% y el resultado lo multiplicó por 902,40, lo anterior, conforme a lo acordado en la Asamblea de propietarios llevada a cabo el 30 de abril de 2022.
Así las cosas, al revisar el plenario se advierte que el 30 de abril de 2022, en la Asamblea de Copropietarios del Pueblito Boyacense P.H., atendiendo a directriz que le fuera impartida dentro de los procesos ejecutivos y, previa recomendación de un profesional del derecho, se aprobó por el 40,75% de los coeficientes de la copropiedad, conforme al Acta No. 01-2022, lo siguiente, “Acto seguido entramos a discutir la aprobación para el tema del cálculo de la cuota de administración para el Lote N° 10.
INTERVENCIÓN. Dr. León. Señores asambleístas, esta votación que se les va a pedir en consideración a ustedes es con el fin de agilizar el proceso ejecutivo, para que no haya más contratiempos, que el juez falle lo que corresponda, pero en razón de que el abogado tenga un contratiempo la petición que se le va a pedir a la asamblea es que apruebe la propuesta que aquí el abogado ha redactado para efectos de que eso se supere ese escollo técnico porque hay una contradicción entre el reglamento y lo que el juez señala, como el lote no está desarrollado si tiene que pagar cuota pero no sobre el área proyectada de construida sino sobre el área del lote.
Pero entonces vamos a dejar condicionada la propuesta que trae el abogado y yo considero que es la más 12 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 sensata es que esto se deje condicionado a 2 cosas, a que sencillamente cuando se construya el lote comience a pagar ahí si la cuota plena como le correspondería o hasta que la asamblea reforme el reglamento de la propiedad horizontal porque en él se puede establecer en una tabla diferencial.
EL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA SOMETE A VOTACIÓN LA APROBACIÓN DEL CÁLCULO DE LA CUOTA DEL LOTE N° 10. Gráfica 6 INTERVENCIÓN. Presidente. Por el “si” 40,75%, por el “no” 8,20%, “voto en blanco” 8,55%.” De la lectura de lo decido en la Asamblea el 30 de abril de 2022, para esta Sala no es factible concluir que no proporciona los datos necesarios para a partir de la misma sea dable concluir en la existencia de una obligación clara, expresa y exigible en favor de propiedad horizontal y a cargo del señor Eduardo Calderón Farías, por las siguientes razones, En primer lugar, aun cuando el recurrente argumenta que en la Asamblea General de Copropietarios del 30 de abril de 2022, cuya acta se encuentra incorporada al acervo probatorio, se aprobó la cuota de administración correspondiente al Lote N.° 10 mediante una operación aritmética que consistió en dividir el valor de la cuota de administración calculada según el coeficiente de participación del 13.256% entre 1.489,70, y multiplicar el resultado por 902,40, lo cierto es que dicha acta no brinda la claridad ni la certeza necesaria para demostrar que lo allí consignado fue efectivamente aprobado.
Y es que, en el documento “Acta No. 01-2022” únicamente se hace referencia a una propuesta elevada por el Dr. León, que sería puesta a consideración, sin dejar constancia de un estudio técnico y legal que sustente dicha asignación. Esto genera incertidumbre sobre cuál es el coeficiente aplicable para determinar la cuota de administración a cargo del demandado, un elemento esencial para constituir un título ejecutivo que satisfaga los requisitos de claridad, expresividad y exigibilidad para el contexto dentro de la determinación de coeficientes y su correspondiente asignación de pago de expensas como es la cuota de administración. En segundo lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 675 de 2001, la determinación de los coeficientes de copropiedad, entre otros aspectos, establece el valor de las expensas comunes que corresponden a cada propietario.
Estos coeficientes y las cuotas de administración asociadas no pueden ser modificados de manera arbitraria ni mediante decisiones adoptadas en una Asamblea General, sin observar la rigurosidad que la ley exige para reformar el 13 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 reglamento de propiedad horizontal. En tal sentido, cualquier modificación de los coeficientes requiere el voto favorable de una mayoría calificada, equivalente al menos al setenta por ciento (70 %) de los coeficientes de copropiedad.
En ese contexto, resulta confuso y jurídicamente cuestionable que el coeficiente asignado a un propietario no coincida con el que efectivamente se utiliza para liquidar la cuota de administración, generando así un estado de falta de claridad y, a su vez, de dificultad en la exigibilidad frente al demandado. Nótese que, la decisión de la Asamblea General del 30 de abril de 2022, en la cual se aprobó modificar el monto a pagar por concepto de cuotas de administración del Lote N.° 10, no estuvo acompañada de una modificación formal del coeficiente de copropiedad conforme a lo establecido en el artículo 28 de la Ley 675 de 2001, por lo tanto, dicha omisión resulta incompatible con los principios de claridad, expresividad y exigibilidad requeridos para configurar una obligación válida como título ejecutivo.
Además, la falta de precisión técnica en el acto asambleario y la ausencia de un sustento documental sólido generan confusión respecto a la obligación económica atribuida, comprometiendo la certeza y legitimidad de esta decisión. Este incumplimiento de los requisitos legales desvirtúa la posibilidad de reconocer el acto como base para un título ejecutivo.
En tercer lugar y en relación con la excepción de cobro de lo no debido, la prosperidad de esta se fundamenta en que las cuotas de administración reclamadas carecen de un título ejecutivo válido que cumpla con los requisitos de claridad, expresividad y exigibilidad, y, si bien es cierto, se insiste, la Asamblea General del 30 de abril de 2022 aprobó una modificación en el cálculo de las cuotas de administración del Lote N.° 10, también lo es que el acta que recoge dicha decisión no proporciona la precisión necesaria respecto al coeficiente aplicable ni detalla de manera técnica y suficiente el sustento para dicha asignación. Esta ausencia de claridad genera incertidumbre sobre el monto real que debe asumirse, lo que desvirtúa la existencia de una obligación exigible y hace improcedente el cobro pretendido por el demandante.
En cuarto lugar, y, en lo que atañe a la excepción de inexistencia de la obligación, la decisión de declararla próspera encuentra fundamento en que el acto asambleario utilizado como base para calcular las cuotas de administración no configura un título 14 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 que cumpla con las exigencias legales. La falta de soporte técnico, la ausencia de un análisis probatorio que respalde la asignación de los valores cobrados y la incertidumbre generada por las inconsistencias en el acta de Asamblea evidencian que no se cumplió con los elementos necesarios para constituir una obligación clara, expresa y exigible.
En consecuencia, esta falta de precisión y certeza jurídica impide que el cálculo de las cuotas de administración se considere una obligación válida y exigible frente al demandado, motivo por el cual la excepción fue correctamente declarada próspera. Comoquiera que no existe certeza sobre los montos que el demandado debe asumir por concepto de cuotas de administración, dado que el coeficiente no ha sido modificado conforme a la normativa aplicable y la asignación de la cuota, basada en una decisión asamblearia, carece de sustento técnico y no define de manera inequívoca el coeficiente utilizado para su cálculo, se imposibilita su configuración como título ejecutivo válido.
En conclusión, las razones expuestas permiten sostener que la decisión de no declarar la existencia de la obligación a cargo del demandado es jurídicamente acertada, en la medida en que no se encuentra configurado un título ejecutivo que cumpla con los requisitos legales de claridad, expresividad y exigibilidad. La ausencia de precisión técnica en la determinación del coeficiente aplicable, así como la insuficiencia del acta de Asamblea General del 30 de abril de 2022 como sustento probatorio, genera una incertidumbre insuperable sobre la obligación económica atribuida al demandado, luego, ese estado de indefinición jurídica impide que la obligación reclamada sea exigible en los términos planteados por el demandante.
Por lo antes expuesto, no puede ser otra la decisión a la que arribe esta Sala que proceder a confirmar la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama de 12 de junio de 2024 5. COSTAS Por las resultas del proceso se condenará en costas al recurrente y a favor del demandado EDUARDO CALDERÓN FARIAS, para tal efecto se fijarán como agencias en derecho la suma equivalente a TRES (3) SALARIOS MÍNIMOS LEGALES MENSUALES VIGENTES. 15 Rad.
No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 DECISIÓN En mérito de lo expuesto La Sala Primera de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, Administrando Justicia en nombre la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sogamoso el 12 de junio de 2024, de conformidad con los argumentos expuestos en la parte motiva de esa providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en COSTAS al recurrente y a favor del demandado EDUARDO CALDERÓN FARIAS, para tal efecto se fijarán como agencias en derecho la suma equivalente a DOS (2) SALARIOS MÍNIMOS LEGALES MENSUALES VIGENTES.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de origen
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL Magistrado 16 Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 17