11- 08001315300720200004303 09SENTENCIA · Tribunal de Barranquilla

Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Séptima de Decisión –Civil Familia RAD. 45.324 (08001315300720200004303) TIPO DE PROCESO: VERBAL -PERTENENCIA. DEMANDANTE: NURYS ESTHER HURTADO GONZÁLEZ DEMANDADO: MARCO ALBERTO MONTOYA LAJUD, RAFAEL HERNANDO MONTOYA LAJUD, JORGE A. MONTOYA LAJUD, HEREDEROSDETERMINADOS Y PERSONAS INDETERMINADAS REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, veintiuno (21) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) ASUNTO Se procede a dictar sentencia con el propósito de resolver el recurso de apelación contra la Sentencia dictada en audiencia de fecha 28 de febrero de 2024, proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito Oral de Barranquilla, al interior del presente proceso de pertenencia, seguido por NURYS ESTHER HURTADO GONZÁLES contra MARCO ALBERTO MONTOYA LAJUD, RAFAEL HERNANDO MONTOYA LAJUD, JORGE A. MONTOYA LAJUD, HEREDEROS DETERMINADOS Y PERSONAS INDETERMINADAS ANTECEDENTES La parte demandante, sustentó las pretensiones en los fundamentos fácticos contenidos en la demanda: 1.

Que el bien inmueble objeto del litigio, se encuentra ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la carrera 45 N° 82-158 cuyas cabidas y linderos son: por el SUROESTE mide 13.20 metros y linda con carrera 45 en medio con terrenos destinados para parque y terreno del Banco de la República; NOROESTES, mide 13.20 metros, y linda con lotes que son o fueron de hijos de DOMINGO MARINO, CELIMO LONDOÑO Y Dirección: Carrera 45 Nro. 44-12 Teléfono: 3401670 Correo: scf07bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Barranquilla – Atlántico.

Colombia 1 MIGUEL BRANDO MATERA; SURESTE: 37.50 Metros y linda con parte del mismo predio que es o fue de CARLOS A. RODRIGUES FANDIÑO; NORESTE: mide 37.50 metros linda con lote de SOFIA VIDAL DE TEJADA. Bien identificado con matricula inmobiliaria N° 040-66521 y referencia catastral N° 080010-103000-01900-010000-00000. De este inmueble se pedirá en prescripción adquisitiva de domino la cuota parte del inmueble correspondiente al 14.2875 %, porcentaje que se encuentra incluido dentro del inmueble global como parte de un todo, es decir no se ha desenglobado, por consiguiente, no tiene medias y linderos independiente. 2.

La señora NURYS ESTHER HURTADO GONZÁLEZ manifiesta que, se encuentra habitando la cuota parte del inmueble correspondiente al 14.2875% del bien inmueble en calidad de poseedora desde hace aproximadamente 10 años, desde esa fecha ha ejercido actos de señor y dueño sobre el inmueble antes mencionado. 3. Que los actos de señor y dueño que ha ejercido el demandante en su calidad de poseedor, han sido hasta la fecha de esta demanda los siguientes: 3.1.

El pago de los impuestos de PREDIAL Unificado, sobre el bien inmueble desde, además de los testigos que se relacionan en el capítulo de las pruebas, con el fin de demostrar dicho pago. 3.2. El pago de los SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS, a saber, luz, agua, gas y teléfono, internet, sobre el bien inmueble, además de los testigos que se relacionan en el capítulo de las pruebas, con el fin de demostrar dicho pago. 3.3.

Que las mejoras sobre el bien inmueble, todas canceladas por el poseedor, discriminadas así: construcción y mejoramiento del inmueble en general. 4. Que, desde el año de 2008 la demandante ha sido reconocida como poseedora por los siguientes vecinos:

4.1. PAUL FERNANDO ROHLOFF RODRIGUEZ, identificado con C.C. No. 8.705.556 Expedida en Ciénaga Barranquilla, domiciliado y residenciado en la carrera 13C N° 45C-157 barrio la vitoria de esta ciudad.

4.2. WILMER DE JESUS HURTADO GONZALEZ, identificado con C.C. No. 84.039.656 de Maicao La Guajira, domiciliado y residenciado en calle 90 h N° 42E-108 apto 202 de esta ciudad.

4.3. RAFAEL ALFONSO MARIMON ARROYO, identificado con C.C. No. 73.544.246, domiciliado y residenciado en carrera 6a Sur 90 N° 47-09 Ciudadela 20 de julio de esta ciudad. 2 PRETENSIONES De conformidad con los fundamnetos fácticos demandante elevó las siguientes pretensiones: expuestos, la parte 1. Que se declare por vía de prescripción extraordinaria que la señora NURYS ESTHER HURTADO GONZALEZ, identificada con cedula de ciudadanía N° 32.639.518 es propietaria de la cuota parte del inmueble correspondiente al 14.2875 % del bien inmueble, que se encuentra ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la carrera 45 N° 82-158 cuyas cabidas y linderos son: por el SUROESTE mide 13.20 metros y linda con carrera 45 en medio con terrenos destinados para parque y terreno del Banco de la República;

NOROESTES, mide 13.20 metros, y linda con LONDONO Y MICUEL BRANDO MATECA, SURESTE: 37.50 Metros y linda con parte del mismo predio que es o fue de CARLOS A. RODRIGUES FANDIÑO; NORESTE: mide 37.50 metros linda con lote de SOFIA VIDAL DE TEJADA. Bien identificado con matricula inmobiliaria N° 040-66521 y referencia catastral N° 080010-103000-01900010000-00000, con ocasión de la prescripción adquisitiva de dominio ejercida por más de 10 AÑOS por parte del demandante y se adjudique dicho bien, en porcentaje que se encuentra incluido dentro del inmueble global como parte de un todo, es decir no se ha desenglobado, por consiguiente no tiene medias y linderos independiente. 2.

Como consecuencia de lo anterior, solicito que se ordene la cancelación del registro de propiedad de MARCO ALBERTO MONTOYA LAJUD, RAFAEL HERNANDO MONTOYA LAJUD Y JORGE A. MONTOYA LAJUD, Anteriores propietarios del bien inmueble objeto del litigio, se ordene la inscripción de la propiedad del demandante, señora NURYS ESTHER HURTADO GONZALEZ, en el certificado de tradición y libertad del correspondiente inmueble. 3.

Que se condene en costas a la parte demandada. ACTUACIÓN PROCESAL 1. La demanda correspondió por reparto al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Barranquilla, el cual procedió a su admisión mediante providencia de fecha nueve (9) de marzo de 2020, ordenando la notificación a la parte demandada. 2. Los señores JORGE ANTONIO MONTOYA LAJUD, ALEX HERNANDO MONTOYA CARBONELL, a través de apoderado judicial, procedió a contestar la demanda, proponiendo las siguientes excepciones de mérito: 3 2.1.

Ausencia de los Requisitos Necesarios para Prescribir. 2.2. Prohibición Legal de Admitirse la Prescripción Adquisitiva contra un Titulo inscrito de un Inmueble. 3. La audiencia inicial se llevó a cabo el día 24 de octubre de 2023, dentro de la cual se absolvió el interrogatorio de las partes, se fijó el litigio y se decretaron las pruebas por practicar. 4.

La audiencia de instrucción y juzgamiento se llevó a cabo el día 28 de febrero de 2024, dentro de las cual se practicaron las pruebas decretadas y se dictó sentencia en la cual se resolvió lo siguiente: “1º.- No acceder a la pretensión de pertenencia incoada en este proceso, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente decisión. 2º.- Levantar la medida cautelar de inscripción de la demanda realizada en el folio de matrícula inmobiliaria N° 040-66521. 3º.- Se condena costas en esta instancia a favor de los demandados determinados en este proceso.

Se establece por concepto de agencias en derecho la suma de UN MILLON DE PESOS ($1.000.000), a favor de cada uno de los herederos determinados de los finados RAFAEL MONTOYA LAJUD, MARCO MONTOYA LAJUD que hubieren actuado en este proceso y a favor del señor JORGE MONTOYA LAJUD” 5. Inconforme con la decisión, el apoderado judicial de la parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia REPAROS CONTRA LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El apoderado judicial de la parte demandada manifestó que no se encontraba de acuerdo con el fallo proferido en el sentido en que considera que se encuentra legítimamente probado que la demandante tiene la posesión del 100% del inmueble desde el año 2009.

Que si bien es cierto la persona que realizó la negociación fue la señora Montoya y que era la encargada de conseguir la titularidad de las demás personas, pero se está desconociendo la posesión ha ejercido la demandante desde el año 2009. Precisa que si bien es cierto existen unas escrituras a través de las cuales se le transfiere un porcentaje del derecho de dominio, ello no quita que se ha desconocido totalmente a otra persona y que no ha llegado nadie ha solicitar ni por reivindicación ni por cualquier otro medio judicial, la presunta titularidad del inmueble. 4 PROBLEMA JURÍDICO De conformidad con el acervo probatorio construido en desarrollo del proceso, le corresponde a la Sala determinar si ¿se encuentran reunidos los presupuestos jurídicos para declarar que la demandante ha adquirido por la vía de la prescripción extraordinaria la cuota parte correspondiente al 14.2875 % del bien inmueble que se encuentra ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la carrera 45 N° 82-158 identificado con matricula inmobiliaria N° 040-66521 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barranquilla? CONSIDERACIONES La figura de la prescripción adquisitiva de dominio se encuentra expresamente regulada en el artículo 2518 del Código Civil, en los siguientes términos: “Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.

Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados” La prescripción de esta forma, es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido tales acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo y concurriendo los demás requisitos legales.

La prescripción adquisitiva de dominio es ordinaria o extraordinaria. Para adquirir el dominio de las cosas por medio de la prescripción extraordinaria, no se requiere título alguno, sino la posesión material, durante el plazo establecido por la ley (que varía según se trate de bienes muebles o inmuebles y de prescripción ordinaria o extraordinaria) y es menester complementar ese modo con un título: La sentencia, por medio de la cual el juez civil declara la eficacia de la prescripción adquisitiva y se tiene como nuevo propietario al prescribiente, por lo que hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción. Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.

En síntesis, la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio debe reunir los siguientes requisitos: 1) 2) 3) Que la cosa y objeto sea susceptible de prescripción; Que la cosa haya sido poseída durante un tiempo establecido por Ley y Que la posesión no haya sido interrumpida. 5 Los elementos integrantes de la posesión son: El Corpus y el Animus.

Refiriéndose a esos elementos la Corte Suprema de Justicia ha dicho: “El Corpus consiste en la tenencia de la cosa y la ejecución de hechos positivos como el beneficio de ella, como cerramientos, cultivos, construcciones, mantenimientos de ganados, etc. y el Animus es la intención ostensible de la ejecución de ellos como dueño, como propietario.” (Sent. 28 de marzo de 1954 LXXVII, 109).

Con respecto al ANIMUS este se divide en ANIMUS TENENDI y ANIMUS DOMINI, en donde el animus tenendi es aquel que tiene cualquier tenedor de un bien como es el arrendatario de una casa y el ANIMUS DOMINI es aquel que se expone como el “ANIMO DE SEÑOR Y DUEÑO” es decir una persona que no es una simple tenedora, sino que posee el Bien como si fuera su propietario, siendo estos factores demostrables con las mejoras, con el no reconocimiento de otra persona con mejores derechos, etcétera-.

De tal modo que quien alega la prescripción extraordinaria, le corresponde probar el tiempo en que ha tenido la posesión material sin interrupción, violencia o clandestinidad. Así lo ha sostenido la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia en diversos pronunciamientos, en los que ha precisado los requisitos para adquirir por la vía de la prescripción extraordinaria.

Entre otras, en sentencia del primero (1°) de diciembre de 2011, Ex. Nº 544053103-001-2008-00199-01, con ponencia de RUTH MARINA DÍAZ RUEDA, la Corte precisó lo siguiente: “(…) la Sala advierte conveniente comenzar recordando los requisitos estructurales que en tratándose de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio deben acreditarse, para su buen desenlace, siendo ellos: a) que se trate de un bien prescriptible, b) que el interesado en la adquisición demuestre que lo ha poseído de manera inequívoca, pacífica, pública e ininterrumpida, y c) que ese comportamiento lo haya sido por todo el tiempo legalmente exigido, el cual, hasta cuando entró en vigencia la Ley 791 de 2002 era de veinte años, reducido por ésta, a la mitad.” Acerca de la posibilidad del comunero de adquirir por esta vía la totalidad del bien o una cuota parte de un bien cuyo dominio pertenece, en común y proindiviso a una pluralidad de personas, la Corte al interior del mismo pronunciamiento precisó lo siguiente: Así mismo, cuando lo pretendido sea la totalidad, o un segmento de un bien cuyo dominio pertenece, en común y proindiviso a una pluralidad de personas, pero la solicitud procede de una de ellas, 6 el segundo de los referidos presupuestos se torna más riguroso en punto de la exclusividad de la posesión del respectivo condueño, puesto que, en esa hipótesis, se requiere la demostración integral de que su ejercicio lo ha realizado a título personal y no en beneficio de la comunidad.

En esas condiciones, si bien el derecho a que el copropietario promueva la declaración de pertenencia lo consagra el numeral 3° del artículo 407 del Código de Procedimiento Civil al disponer que “también podrá pedirla el comunero que con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad”, lo cierto es que la prosperidad de esta clase de pretensión, se halla supeditada a que el actor pruebe la interversión de su título, es decir, que la “posesión” ostentada como comunero dejó de ser tal y pasó a ser exclusivamente suya.

La temática en comento ha sido tratada por la Corte en varias oportunidades, entre ellas en la Sentencia de 15 de abril de 2009, exp. 1997-02885-01, cuando reiteró que “la comunidad también puede tener manifestación cabal en el hecho de la posesión, dando lugar al fenómeno de la coposesión, caso en el cual lo natural es que la posesión se ejerza bien por todos los comuneros, o por un administrador en nombre de todos, pero en todo caso, de modo compartido y no exclusivo, por estar frente a una ’posesión de comunero’.

Desde luego, como con claridad lo ha advertido la jurisprudencia, que tratándose de la ’posesión de comunero’ su utilidad es ‘pro indiviso’, es decir, para la misma comunidad, porque para admitir la mutación de una ‘posesión de comunero’ por la de ‘poseedor exclusivo’, es necesario que el comunero ejerza una posesión personal, autónoma o independiente, y por ende excluyente de la comunidad”.

Allí mismo, citando a esta Sala, recordó que “[e]n sentencia de 2 de mayo de 1990, esta Corporación indicó que la ‘posesión del comunero, apta para prescribir, ha de estar muy bien caracterizada, en el sentido de que, por fuera de entrañar los elementos esenciales a toda posesión, tales como el desconocimiento del derecho ajeno y el transcurso del tiempo, es preciso que se desvirtúe la coposesión de los demás copartícipes.

Desde este punto de vista la exclusividad que a toda posesión caracteriza sube de punto, si se quiere; así, debe comportar, sin ningún género de duda, signos evidentes de tal trascendencia que no quede resquicio alguno por donde pueda colarse la ambigüedad 7 o la equivocidad’, mediante actos reiterados de posesión, exteriorizados, como en otra ocasión se dijo, ‘con la inequívoca significación de que el comunero en trance de adquirir para sí por prescripción, los ejecutó con carácter exclusivamente propio y personal, desconociendo por añadidura el derecho a poseer del que también son titulares ‘pro indiviso’ los demás copartícipes sobre el bien común’”.

De conformidad con estas consideraciones, se procederá a resolver el caso concreto. CASO CONCRETO En el caso bajo estudio NURYS ESTHER HURTADO GONZÁLEZ argumenta que ha ejercido la posesión por más de 10 años de la cuota parte correspondiente al 14.2875% del bien inmueble ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la carrera 45 Nro. 82-158, cuyas cabidas y linderos son: por el SUROESTE mide 13.20 metros y linda con carrera 45 en medio con terrenos destinados para parque y terreno del Banco de la República;

De conformidad con ello, pretende que se declare que ha adquirido por vía de la prescripción la cuota parte referida. Dicho lo anterior, la Sala debe resolver el problema jurídico planteado, determinando se encuentran reunidos por presupuestos para declarar la usucapión sobre la cuota parte del bien pretendida por la demandante. Para tales efectos, procederá la Sala a la valoración de las pruebas recaudadas durante el desarrollo del proceso.

Inicialmente, la demandante, cuando se le pregunta desde cuando ejercía la posesión sobre la totalidad del inmueble manifestó: “desde finales de 2009 yo tengo la posesión, el dominio y el señorío como dueña de esa propiedad”. Seguidamente expresó: “A partir de 2009 yo tengo posesión de una casa que le compré a la señora MIRIAM y ella me dio todo lo que fue la posesión, más yo en ese momento no sabía que tenía el 14 o 13%.

De todas maneras, yo tengo la posesión, el dominio, señorío como dueña de la propiedad, porque estoy allí (…) y a partir de 2010 empecé a hacerle ciertos arreglos a la propiedad poco a poco”. En relación con los arreglos efectuados a la propiedad manifestó: “A la propiedad yo le hice casi todo, porque prácticamente lo que compré fue un cajón con unos pisos (…), la casa yo le hice todos los arreglos pertinentes para yo poder habitarla” y añadió “Desde 2010 fui haciendo las mejoras poco a poco.” 8 Al preguntársele por los demandados manifestó que los desconocía y agregué: “Cuando hice el arreglo con la señora MIRIAM yo le di $50.000.000 primero como en el 2008 aproximadamente.

En el 2009 ella me pidió $80.0000.000 más para poder hacerme entrega del inmueble, porque tenía que pagarle a alguien que estaba allí, entonces cuando ya yo cojo el inmueble, me entrega las llaves, ya yo empiezo lo que le dije anteriormente, empecé a arreglar la casa poco a poco. Ese dinero yo se lo di en efectivo. Luego de ello puntualizó “Todo el arreglo mío ha sido directo con la señora MIRIAM, es la única persona que conozco, que vi y que estuvo conmigo en todo momento, no conozco absolutamente, señor Juez, a nadie” Conforme se advierte, la demandante señala que ingresó al inmueble en virtud de la entrega que de éste le hiciera la señora MIRIAM, con quien sostuvo negociaciones tendientes a adquirir por vía de venta el derecho de dominio sobre el predio.

La tesis de la negociación sobre el inmueble es respaldada por los testigos RAFAEL ALFONSO MARIMON y WILMER DE JESÚS HURTADO. El primero de ellos, al preguntarse acerca de la relación de la demandante con el inmueble, indicó: “La única relación que yo sé que existe es que en algún momento ella, le compro a la señora MIRIAM MONTOYA”. Seguidamente, al preguntarle cómo obtuvo el conocimiento acerca de esa situación, a lo cual respondió “Doña Miriam me llamó como tipo media mañana y me dice “Rafael yo voy a vender la casa que era de mi mamá”, me lo dijo con estos calificativos porque yo conocía, yo había vivido allí cuando la mamá de ella vivía, entonces (…) “yo voy a vender la casa de mi mamá y quiero saber si puedo ponerlo a usted como testigo”.

Me extrañó la llamada, pero de todas maneras yo le dije, en atención a la amistad yo le dije que sí, no tengo ningún inconveniente, puede ponerme como testigo. Inclusive le pregunté “¿tengo que firmar algo?” Ella me dijo no, no tiene que firmar nada, porque aquí soy autónoma para hacer eso, simplemente lo quiero poner a usted como un testigo referencial.” A su turno, el señor WILMER DE JESÚS HURTADO, al ser interrogado acerca de la situación con respecto del bien objeto del litigio, manifestó que se trataba del inmueble que había negociado su hermana NURYS ESTHER HURTADO GONZÁLEZ, indicando que la negociación se había realizado con la señora MIRIAM MONTOYA entre los años 2008 y 2009.

Luego de ello indicó: “ella cuadró la venta y yo estaba ahí, pero ellas cuadraron su venta, su asunto y eso sí, cuando ella cuadró la venta con ella, la casa se estaba cayendo. Lo estoy diciendo porque yo fui el encargado de contratar a los que hacían el arreglo, los carpinteros, albañiles y todo (…)”. De conformidad con lo anterior, se puede advertir que al momento en que la demandante ingresa al inmueble, ésta reconocía dominio ajeno, habida cuenta de que se encontraba en tratativas para la adquisición del inmueble o 9 al menos de una cuota parte de éste.

De hecho, de conformidad con las escrituras públicas 106 del 23 de enero de 2017 y 2633 del 17 de octubre de 2018 de la Notaría Cuarta y la Notaría Doce del Círculo de Barranquilla, la demandante adquiere, a través del negocio jurídico de venta el 78.57% y el 7.142.5%, respectivamente, del derecho de dominio del inmueble, cuotas que le fueron transferidas, inicialmente por la sociedad INVESTMENTS S.A.S. (la cuota parte inicial) y por el señor JORGE ANTONIO MONTOYA LAJUD (cuota correspondiente al 7.142.5), cuotas que le fueron transferidas en virtud de las negociaciones que venía sosteniendo sobre el bien.

Así, al ser interrogada acerca de este último negocio celebrado en el año 2018, esta manifestó lo siguiente: “Claro que sí, Dr. Eso fueron $54.000.000 que le di al señor JORGE MONTOYA, hermano de la señora MIRIAM, la cual fue con su apoderado, el señor CARLOS ROJAS. Estamos hablando de este dinero, que esto fue casi 8 años después de que yo tuve posesión de mi inmueble, porque cuando hicimos esta documentación fue cuando ya yo estaba desesperada en vista de que la señora MIRIAM no me resolvía el problema, entonces fue cuando el señor JORGE accedió y se le pagó parte del dinero que fueron $54.000.000 y el me accedió el 7.14% de otra más del inmueble.” Posteriormente, al preguntársele acerca de si ha existido algún pleito distinto con los demandados, manifestó lo siguiente: “(…) la otra parte era de la señora MIRIAM que fue la encargada, ella es la encargada de arreglarse con los herederos, a los cuales yo no los conozco, ni nunca los he visto, ni los he conocido, ella es la encargada de hacer todo el papeleo sobre los herederos, entonces todo el dinero que se le pagó al señor JORGE fue parte de eso que se le dio y ella es la encargada oficial, porque ella es la que me está vendiendo a mí. Toda mi negociación es directamente con ella y todos los pagos que yo le hice al principio, como le dije, después que se le dio todo esto que le di el pago, en diciembre yo le hice un pago con una consignación de $110.500 0 $111, eso se lo di en diciembre tres (3), en diciembre nueve (9) me volví a dar, eso sí fue un cheque que le di ($100.000.000), que yo le di en esa época, que fue diciembre 10, después en diciembre 10 del 16 fue cuando yo le dije: tú quieres más dinero, no tengo nada (…) mañana me botan y yo no tengo ningún papel, entonces cuando ella firmamos la promesa de venta en el 2016.” Luego de ello, cuando se le preguntó si existía otro proceso con los demandados, ésta manifestó: “(…) no los conozco, no sé quiénes son, no los he visto nunca y nunca he tenido absolutamente nada con ellos, nunca han ido a decirme: señora Nury mire tengo esto, no, jamás. Todo mi proceso ha sido con la señora MIRIAM, que es la que está encargada de hablar con los herederos y decirle: “bueno, en qué fue lo que quedamos!, que después de que salió: “no te preocupes, Nury, que yo soy el que tengo todo el dominio de los herederos, ya yo tengo a MARIA TERESA y a alguien más, que ya yo le he dado la plata,” pero ahora me dicen que no, que ellos querían más dinero; fue lo que me dijo en ese momento la señora MIRIAM, que ellos querían más 10 dinero y no le firmaron un papel a la señora.

Yo le dije, de todas maneras, ese no es mi problema, usted me entrega mi casa a mi completa, porque yo le he dado todo el dinero y yo necesito mi casa completa con todo. Me dijo: “NO te preocupes, que mi hermano murió no hace cuántos años, ya ellos saben y ya yo les he dado dinero casi a todos.” Luego de ello, cuando se le preguntó si intentó comprarle el 14% restante al un propietario, esta respondió: “Yo no he intentado comprarle a ningún propietario, mi negocio ha sido siempre con la señora MIRIAM, porque la señora MIRIAM es la que tiene que entregarme en inmueble en paz y salvo, para yo asó poderlo registrar y llevarlo a registros públicos, pero la señora MIRIAM es la que está encargada y es la única persona con la que yo he tenido trato físico, auditivo y personal, con la señora MIRIAM MONTOYA DE LAJUD.” Finalmente, cuando se le preguntó si ella había pagado la totalidad del precio a la señora MIRIAM, precisó que aún adeudaba una parte mínima.

Así, precisó: Yo le adeuda una porción muy, muy pequeña a la señora MIRIAM, porque yo le dije: Hasta que tú no me entregues realmente todo paz y salvo, todo saneado yo no te puedo dar más un peso.” Conforme se puede advertir con claridad manifiesta en todo momento, inclusive luego de que le hizo entrega material del inmueble la demandante ha reconocido en otras personas un mejor derecho, habida cuenta de que sostuvo negociaciones por intermedio de la señora MIRIAM MONTOYA con el propósito de adquirir, a través de compraventa el derecho de dominio del inmueble, aunque solo hasta los años 2017 y 2018 se le transfirió una cuota parte de éste.

La señora NURY fue enfática en señalar que sostuvo negociaciones con la señora MIRIAM MONTOYA y que ésta se encontraba obligada a transferirle el inmueble en su totalidad a paz y salvo, al tiempo que reconoce que había efectuado pagos y que aún se encontraba adeudando parte del precio fijado como contraprestación por transferencia del dominio y que previo a previo a la transferencia habían suscrito un contrato de promesa de compraventa en el año 2016.

Todo esto ratifica la ausencia del animus domini, como quiera que no puede entenderse como poseedora, valga precisar, con ánimo de señorío y al tiempo realizar negociaciones con los titulares reales del derecho de domino o sus herederos, esperando que aquellos le transfieran las respectivas cuota partes cambio de un precio. Esta circunstancia impide el ejercicio pleno de la posesión, toda vez que adolece de uno de los elementos esenciales de ésta, puesto que, si bien, ésta detenta materialmente el inmueble carecería del elemento subjetivo al reconocer un mejor derecho en otras personas.

De hecho, la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, por regla general, resulta incompatible con el ejercicio de la posesión. Dicho esto, la Sala debe precisar que la suscripción de un contrato de promesa de compraventa per se no permite adquirir la calidad de poseedor sobre el 11 inmueble objeto de dicho negocio jurídico; por el contrario, con la celebración de este contrato, el promitente comprador reconoce en el promitente vendedor la calidad de propietario y con ello un mejor derecho sobre el bien.

Valga aclarar que, al momento de la celebración de este acto jurídico, quien funge como promitente comprador no podría ostentar el ánimo de señor y dueño, encontrándose de esta forma, despojado del elemento subjetivo que resulta indefectible para predicarse poseedor. Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la providencia del 30 de julio de 2010 (Expediente 11001-3103014-2005-00154-01), con ponencia del magistrado William Namén Vargasal, en donde expresamente señala lo siguiente: “Contrario sensu, la promesa de compraventa, per se, envuelve reconocer dominio ajeno, pues en su virtud, las partes contraen recíprocamente la prestación calificada de hacer consistente en la celebración del posterior contrato definitivo de compraventa, por cuya inteligencia se obligan a transferir y adquirir la propiedad del dueño (titulus), lo que se produce con la tradición (modus), resultando elemental por ineludibles principios lógicos, el reconocimiento de esa calidad, que por su naturaleza y concepto legal, es incompatible con la posesión. El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.” Y posteriormente señaló: “Por consiguiente, cuando los promitentes contratantes anticipando el cumplimiento del contrato prometido, en forma clara, explícita e inequívoca no estipulan expressis verbis en cláusula agregada a propósito la entrega antelada de la posesión de la cosa prometida en compraventa, se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión. Por fuera de la precedente hipótesis, entregada la cosa a título de mera tenencia, y así siempre se entiende a falta de estipulación expresa anticipatoria de las prestaciones del contrato definitivo posterior sobre la posesión, podrá presentarse la interversión del título y el mero tenedor convertirse en poseedor desconociendo el dominio ajeno con la prueba de actos de señor y dueño (artículo 777, C.C.), en cuyo caso, tal circunstancia, de suyo comporta la inobservancia del vínculo obligatorio preliminar, porque, en virtud del contrato de promesa de compraventa, el promitente comprador contrae la prestación 12 de hacer consistente en celebrar a futuro un contrato definitivo para adquirir la propiedad del dueño, y esto, involucra reconocer como tal al promitente vendedor.” Así las cosas, salvo estipulación en contrario, se debe entender que cuando las partes acuerdan la entrega material del bien en el marco de la celebración de un contrato de promesa de compraventa, ésta se hace a título de tenencia y no propiamente de posesión, puesto que, con la celebración del referido negocio jurídico se está reconociendo la propiedad en cabeza del promitente vendedor.

De conformidad con lo anterior, se insiste que al celebrar el contrato de promesa de compraventa y posterior a ello sendos negocios jurídicos a través de los cuales adquiere una cuota parte del inmueble pretendido en usucapión, la demandate reconocía un mejor derecho sobre el predio, de modo que no puede argumentar que ejercía la posesión sobre la totalidad de éste de forma previa a la suscripción de los referidos negocios jurídicos.

Ahora bien, si bien posterior a la celebración de los negocios jurídicos de compraventa la demandante ejerce la posesión sobre el bien, lo hace ya bajo la calidad de comunera por el hecho de haber adquirido una cuota parte del bien. Sin embargo, ello, no implica per se que ejerza la posesión de la totalidad del inmueble para sí y no para la comunidad.

Cabe precisar que para adquirir por prescripción la demandante, además del término de 10 años, ha debido demostrar que los actos posesorios no se desprenden propiamente de sus derechos como comunera o que no reflejan un acto de posesión de la comunidad, sino que son actos que pretenden excluir a aquella. Así lo ha sostenido la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia al señalar: “el comunero que pretenda excluir a los demás con miras a ganar por prescripción el bien de la comunidad tiene que acreditar que sus actos posesorios no reflejan un ánimo de poseer para ella, sino con exclusión de ésta” y, en el otro se deja claro que “la coposesión existe cuando una misma relación posesoria sobre un bien corresponde en común a varias personas, supuesto distinto a aquel en que esa situación de hecho la ejerce el comunero con exclusión de los demás sobre el bien común o parte de él, en cuyo caso los actos posesorios necesaria e inequívocamente deben reflejar un ánimo de poseer para sí y no para la comunidad, es decir, que ellos son ejercidos en forma personal, autónoma e independientemente, desconociendo los derechos de los demás copartícipes”.1 En el caso bajo estudio no se encuentran estructurados los requisitos para adquirir por esta vía el inmueble pretendido en usucapión toda vez que: I) La CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sala de Casación Civil y Agraria.

Sentencia del primero (1°) de diciembre de 2011, Ex. Nº 54405-3103-001-2008-00199-01, M.P. RUTH MARINA DÍAZ RUEDA. 1 13 demandante no ejercía posesión sobre el inmueble de forma previa a la celebración de los negocios jurídicos de compraventa, en la medida en que reconocía dominio ajeno. De hecho, la señora NURY ha reconocido que ha sostenido negociaciones con la señora MIRIAM para, a través de ésta, adquirir la totalidad del inmueble de parte de sus propietarios.

II) La demandante entró en posesión del inmueble luego de la celebración de los contratos de compraventa, empero bajo la calidad de comunera, es decir en virtud de la adquisición de una cuota parte del bien. III) No se ha acreditado que la demandante ejerza los actos de posesión para sí, es decir de forma autónoma e independiente con exclusión de los demás sobre el bien común o parte de él. Cabe precisar que debía acreditarse el momento en el que la demandante desconoció el derecho de los demás coparticipes y comenzó a ejercer la posesión para sí y no para la comunidad o en virtud de ésta.

IV) Aún si se entendiera que la demandante comenzó a ejercer la posesión para sí o no para la comunidad del inmueble luego de la celebración del último contrato, esto es el 17 de octubre de 2018, el término de prescripción no habría operado, dado que entre esa fecha y la radicación de la demanda no había transcurrido al menos dos (2) años.

De conformidad con todo lo anterior, los reparos frente a la demanda no se encuentran llamados a prosperar, por lo cual se procederá a confirmar la sentencia objeto de apelación. DECISIÓN A partir de las consideraciones expuestas, al no encontrarse reunidos los presupuestos de prosperidad reunidos los presupuestos jurídicos para declarar que la demandante ha adquirido por la vía de la prescripción extraordinaria el bien inmueble que se encuentra ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la carrera 45 N° 82-158 identificado con matricula inmobiliaria N° 040-66521 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barranquilla, se debe proceder, inexorablemente, a la confirmación de la sentencia de primera instancia. En mérito de lo expuesto, la Sala Séptima de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior Del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE 1.

CONFIRMAR la sentencia objeto de apelación de fecha 28 de febrero de 2024, proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito Oral de Barranquilla, al interior del presente proceso de declaración de prescripción de dominio extraordinaria, de conformidad con las razones expuestas. 14 2. Condénese en costas a la parte recurrente. Fíjense como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) S.M.L.M.V. 3.

Una vez ejecutoriada la presente providencia, si no fuere recurrida, remítase el expediente al Juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE SONIA ESTHER RODRÍGUEZ NORIEGA Magistrada sustanciadora VIVIAN VICTORIA SALTARÍN JIMÉNEZ Magistrada RONALD ZULEYMAN RICO SANDOVAL Magistrado Firmado Por: Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Vivian Victoria Saltarin Jimenez Magistrada Sala 007 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Ronald Zuleyman Rico Sandoval Magistrado Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico 15 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cb9ea2a0ec38bdfa654f1ff23963e5e9cedb4123a166a385cef85d61837e1df9 Documento generado en 21/10/2024 02:58:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica