Ejecutivo Demandante: Fabricación - Distribución Pintuar Sarmiento y Arredondo & Compañía Sociedad en Comandita Simple -en LiquidaciónDemandada: Aratti S.A.S. Rad.: 11001310303120260005001 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Bogotá D.C., cuatro de junio de dos mil veintiséis.
Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte ejecutante contra el auto proferido el 6 de febrero de 2026 por el Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, por medio del cual negó el mandamiento ejecutivo.
ANTECEDENTES 1. Fabricación-Distribución Pintuar Sarmiento y Arredondo & Compañía Sociedad en Comandita Simple -en liquidación- solicitó que se ordenara a Aratti S.A.S.: i) otorgar la escritura pública de compraventa de tres apartamentos y tres parqueaderos ubicados en el inmueble distinguido con la nomenclatura urbana Calle 149 N°91-55 de Bogotá, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20011174; ii) efectuar la entrega material de dichos bienes; y iii) asumir el pago de los intereses de mora, así como de la cláusula penal y de retracto.
En subsidio, iv) librar mandamiento de pago por el valor del precio pactado, debidamente indexado, junto con los demás rubros reclamados1. 2. El 6 de febrero de 2026 se negó el mandamiento ejecutivo, por cuanto las obligaciones contenidas en el acta de conciliación no eran claras, expresas y exigibles, pues si bien se pactó que la demandada suscribiría la escritura 1 3 Demanda.pdf / Carpeta Principal, Cuaderno Primera Instancia pública dentro de los ocho (8) meses siguientes, con fecha límite el 18 de noviembre de 2025, no se definieron aspectos esenciales para la firma del instrumento, como la fecha concreta, la hora y la notaría. Y porque, pese a haberse acordado la entrega de seis unidades inmobiliarias, estas no estaban debidamente individualizadas, pues no se indicaron los números de apartamento ni de parqueadero, sus áreas, cabidas, linderos ni los folios de matrícula inmobiliaria independientes, al permanecer todas englobadas en el predio de mayor extensión. Por ello, no podía hablarse de la venta de unidades independientes, sino de un solo inmueble, lo que impedía librar la orden de apremio2. 3.
Inconforme con esa determinación, la ejecutante interpuso recurso reposición y, en subsidio, de apelación, insistiendo en que el acta de conciliación contenía obligaciones claras, expresas y exigibles, pues la fecha límite para otorgar la escritura pública quedó fijada de manera inequívoca para el 18 de noviembre de 2025. Agregó que no se señaló notaría ni hora debido a que, para ese momento, aún no existían el reglamento de propiedad horizontal ni las matrículas inmobiliarias individuales, circunstancias que dependían de gestiones a cargo de la demandada.
Sostuvo, además, que los inmuebles estaban suficientemente identificados en el acuerdo conciliatorio, ya que se describieron por su ubicación en el tercer piso del edificio, su fachada, su área aproximada y la nomenclatura urbana del predio de mayor extensión; por ello, solicitó revocar la providencia censurada y librar el mandamiento ejecutivo o acceder a las pretensiones dinerarias de la demanda3.
CONSIDERACIONES 1. El proceso ejecutivo inicia con una providencia de fondo, caracterizada por pronunciarse sobre el derecho sustancial reclamado y no limitarse a una decisión meramente formal. En consecuencia, el juez, al examinar el título aducido por el demandante, si concluye que reúne las exigencias legales, 2 7 AutoNiegaMandamiento.pdf / Carpeta Principal, Cuaderno Primera Instancia 3 8 RecursoApelación.pdf / Carpeta Principal, Cuaderno Primera Instancia 2 ordena al demandado el cumplimiento de la obligación cuyo pago se le reclama, en reconocimiento inmediato del derecho contenido en la pretensión. Este tratamiento exige del funcionario un control más estricto del contenido de la decisión, mediante la verificación de los requisitos propios del título ejecutivo.
En ese contexto, el control de legalidad en el proceso ejecutivo trasciende la mera revisión formal, pues desde su inicio el juez debe resolver sobre los derechos sustanciales invocados, comprobando el cumplimiento de las exigencias que caracterizan el título aportado, de conformidad con el artículo 422 del Código General del Proceso, según el cual podrán “demandarse las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provenga del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial”. 2.
Bajo este orden de ideas, desde ya se advierte la improsperidad de la censura, conforme a las siguientes reflexiones: 2.1. La parte actora solicitó conminar a la demandada a otorgar la escritura pública de compraventa de tres apartamentos y tres parqueaderos, con fundamento en el incumplimiento del acuerdo conciliatorio suscrito el 18 de marzo de 2025 ante el Centro de Conciliación de la Fundación Servicio Jurídico Popular. 2.2.
Examinado el material allegado al expediente, se observa que la ejecutada se comprometió a entregar -en los términos de la promesa de compraventa- las unidades residenciales y sus respectivos estacionamientos del Edificio Rey V, ubicado en la calle 149 N.º 91-55 de Bogotá D.C., identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20011174, así como a formalizar la compraventa dentro de los ocho (8) meses siguientes, con fecha límite el 18 de noviembre de 2025. 2.3.
Del documento invocado como título ejecutivo y del compromiso previo de transferencia de dominio que obra en el expediente se desprende el plazo máximo para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de Aratti S.A.S.; sin embargo, no existe certeza sobre los inmuebles específicos a 3 entregar a Sarmiento y Arredondo Pintura & Cía. S. en C., ni sobre el lugar y el momento en que debía suscribirse la escritura pública correspondiente. 2.4.
Para la viabilidad de la obligación de suscribir escritura pública sobre los bienes objeto del proceso, era necesario que se hubiera: 2.4.1. Surtido el desenglobe de los apartamentos y parqueaderos del predio de mayor extensión en el que se levantó la edificación, a fin de asignarles folio de matrícula inmobiliaria independiente que permitiera su plena identificación y, en consecuencia, la transferencia individual del dominio, lo cual no ocurrió. 2.4.2.
Determinado en documento complementario la fecha, hora y notaría para la formalización de la compraventa, con la individualización obtenida de los inmuebles. 2.4.3. Anexado la minuta del instrumento a otorgar, en los términos del artículo 434 del estatuto adjetivo, según el cual: “Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436.
A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez”. 2.4.4. En el caso concreto no obra prueba que acredite el cumplimiento de ninguno de estos supuestos. 3. Por lo anterior, dado que las pretensiones están encaminadas a obtener la ejecución de la obligación de suscribir escritura pública respecto de bienes que no cuentan con folio de matrícula inmobiliaria independiente del predio matriz, se concluye que es cierto que el título aportado no es suficiente para ejecutar a la sociedad demandada y mucho menos para que transfiera el dominio de las unidades habitacionales ni de sus respectivos parqueaderos; en consecuencia, se impone la confirmación del auto recurrido. 4 Lo anterior, por cuanto se insiste en que, para la procedencia del proceso ejecutivo es indispensable que obre en el proceso un documento que contenga, de manera inequívoca, una obligación clara, expresa y exigible, proveniente del deudor, que permita exigir su cumplimiento mediante la emisión del mandamiento de pago.
Por las razones expuestas, la Sala Unitaria del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: DEVOLVER el expediente al despacho de origen.
TERCERO: Costas a cargo de la parte recurrente. Se fija en $600.000 las agencias en derecho de esta instancia. Liquídense. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1547f02d957c1d345d25bf123bf69d9d6c200f6b3b486c3c874a39c0ebfb79be Documento generado en 04/06/2026 12:30:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 5