1 PROCESO REIVINDICATORIO - CON PERTENENCIA ADQUISITIVA DE DOMINIO EN RECONVENCIÓN. POR PRESCRIPCIÓN PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO – Requisitos. VALORACION PROBATORIA - Las pruebas deben ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica. EXEPCIÓN DE SIMULACIÓN ABSOLUTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL – No prospera.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DEL RECONVENCIÓN – Requisitos: No se configuran. INMUEBLE PEDIDO EN (…) Del anterior recuento probatorio, llama la atención de este Tribunal que efectivamente en la sentencia recurrida se haya omitido hacer cualquier referencia al segundo contrato de arrendamiento aportado con la contestación a la demanda de reconvención de 1° de julio de 2009 respecto del mismo local comercial (…) entre Zoila Obando -arrendadora- y Jorge Emilio Suarez Obando -arrendatario-, (…) pues ciertamente el juez no dio explicación alguna sobre el punto, ni los testigos del demandado principal, o este mismo dieron cuenta de ello.
Lo anterior adquiere relevancia, pues ciertamente se encuentra que la valoración probatoria realizada por el juez de instancia fue parcial e insuficiente frente al litigio puesto a su consideración, dado que se evidencia que siendo carga de la parte demandante en reconvención acreditar los supuestos que apalancan la supuesta simulación de los contratos de arrendamiento arrimados al plenario, lo cierto es que de los medios de prueba recaudados no se cuenta con elementos de convicción suficientes para desechar los negocios jurídicos que celebró Jorge Emilio Suarez Obando con su progenitora -entonces propietaria del inmueble-, y que denotan su calidad de tenedor y no de poseedor.
(…) (…) la postura asumida por la parte demandada principal no solo no se sustenta en una causa razonable para simular el arriendo del local comercial, (…) sino que se apoya en testimonios contradictorios y confusos, que no dan fe ni que los contratos en cuestión no tuvieran una intención real de entregar exclusivamente la tenencia del bien, como que el señor Suarez Obando hubiera ejercido la posesión sobre el mismo por más de una década.
(…) (…) decae el argumento que funda la sentencia de primera instancia, pues no hay prueba suficiente que sustente la prosperidad de la demanda de pertenencia, dado que al no quedar probada la simulación de los contratos de arrendamiento suscritos entre la propietaria del inmueble y el demandante en reconvención, no hay evidencia de su calidad de poseedor por el lapso de 10 años establecido en el artículo 2532 del Código Civil.
(…) ACCIÓN REIVINDICATORIA – Presupuestos. ACCIÓN REIVINDICATORIA – Legitimación en la causa por activa: propietarios la pueden ejercer. los nudos ACCIÓN REIVINDICATORIA – Presupuestos: se configuran. (…) quien detenta le derecho de dominio sobre un inmueble no tiene obstáculo para presentar este tipo de litigio, incluso si su título no es pleno, como en este caso, pues los nudos propietarios también están legitimados para ello.
(…) (…) se encuentran satisfechos todos los presupuestos que legal y jurisprudencialmente se han establecido para la prosperidad de la acción reivindicatoria contenida en las pretensiones principales (…) RESTITUCIONES MUTUAS – Debe determinarse si el poseedor es de buena o mala fe. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 2 RESTITUCIONES MUTUAS - El poseedor de buena fe no se encuentra obligado a restituir los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda.
(…) No puede desconocerse en esta arista la relación de familiaridad entre el demandado y quien ostentó la propiedad, incluso al momento en el que la tenencia mutó a posesión, pues se torna plausible que el señor (…) considerara que como hijo de la propietaria podría hacer las veces de señor y dueño de forma legítima, como se encuentra aceptado en el plenario, y dado que este es un aspecto que se presume a nivel legal y constitucional, no se encuentra demostrado que hubiera un ánimo malicioso al momento de constituir la posesión, incluso si después se presentaron reclamos por los actuales titulares del derecho de dominio y la usufructuaria (…) (…) si bien el señor (…) no está obligado a pagar por los frutos del local comercial por todo el término en que ejerció la posesión sobre aquel, dado que se itera se presume se ejerció de buena fe, esta condición cambia desde que la notificación del presente asunto, esto es el 18 de febrero de 2020, momento desde el que se debe responder por esta suma a quien ejerce derechos sobre el inmueble pretendido en reivindicación, y particularmente en este caso a quien detenta los derechos de usufructo o disfrute del mismo.
(…) _________________________________________________________________ TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA Magistrada Sustanciadora: Marcela Adriana Castillo Silva Ref.: Declarativo 2019-00231 (769-23) Pasto, dieciocho (18) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) De conformidad con lo dispuesto en la Ley 2213 de 2022, se profiere por escrito la decisión que resuelve el recurso de apelación propuesto por la parte demandante principal frente a la sentencia emitida el 2 de agosto de 2023 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto, dentro del proceso reivindicatorio propuesto originariamente por Jaime Andrés Flórez Suarez, Jully Marcela Flórez Suarez y María Elena Suarez Obando frente a Jorge Emilio Suarez Obando, quien oportunamente se opuso en demanda de reconvención alegando la prescripción adquisitiva de dominio del inmueble pedido en reconvención. I. 1.
ANTECEDENTES Demanda principal. La parte actora, por intermedio de apoderado judicial, solicitó la reivindicación del local ubicado en el primer piso del inmueble ubicado en la calle(sic)11 número 56-14 Barrio Las Lunas en la ciudad de Pasto, y en consecuencia este debía ser restituido a sus nudas propietarias y a la usufructuaria Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 3 por Jorge Emilio Suarez Obando, pidiendo además el pago de los frutos civiles respectivos.
Para fundamentar las pretensiones se adujo que el predio identificado con matrícula inmobiliaria No. 240-21862 fue de propiedad de la señora Zoila Obando de Suarez, quien fungió como única dueña del inmueble hasta que donó su nuda propiedad el día 24 de agosto del 2016 a Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez. La donante, también se entregó el usufructo del bien a María Elena Suarez Obando, inicialmente en un 50%, y un año después le donó el usufructo en lo restante.
De otra parte, Zoila Obando de Suarez suscribió con el demandado Jorge Emilio Suarez Obando un contrato de arrendamiento del local comercial ubicado en el primer piso del inmueble referido, con una duración de seis meses, el 13 de julio del 2007 que se prorrogó hasta 2014, con un canon mensual 600.000 pesos, los cuales pagó el arrendatario hasta enero del 2015, luego de lo cual se negó a seguir pagando, desconociendo el acuerdo de voluntades y restringiendo el ingreso a su legitima dueña e impidiendo a la actual titular del derecho de usufructuó disfrute del bien.
Tampoco ha consentido a los nudos propietarios recuperar el bien. Señaló que el demandado de mala fe ha venido cancelando el impuesto predial del inmueble, anticipándose a la usufructuaria y a los propietarios, y se ha mostrado ante las demás personas como el poseedor del inmueble y no como arrendatario. 2. Contestación demanda principal: El enjuiciado Jorge Emilio Suarez Obando, propuso como excepciones de mérito las que denominó “NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE DONACIÓN (…)”, “NULIDAD RELATIVA DEL CONTRATO DE DONACIÓN (…)”, “SIMULACION (sic) ABSOLUTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “FALTA DELEGITIMACIÓN (sic) DE LOS NUDOS PROPIETARIOS”, “PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA EXTINTIVA DEL DERECHO DE DOMINIO QUE ADUCEN LOS DEMANDANTES (…)”, “IMPROCEDENCIA DE LAS ACCIONES REIVINDICATORIAS (…)”, y las que sean declarables de oficio.
Además del reconocimiento de mejoras que estimó en $53.110.743, y el derecho de retención. El sustento de los anteriores medios exceptivos se concreta en que los contratos que aducen los demandantes son nulos pues a su juicio se aprovecharon del estado de salud y vejez de su madre Zoila Obando de Suarez. Además, en el año 2007 Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 4 suscribió con su progenitora contrato de arrendamiento del local comercial pedido en reivindicación, contrato que fue simulado con el fin de que la compañera del ahora demandado, Lucia Jaramillo, no tuviera derechos sobre sus propiedades, pero que en ningún momento pagó cánones por la tenencia del local, y por el contrario siempre ejerció como señor y dueño, haciendo mejoras y desarrollando su actividad comercial. 3.
Demanda de reconvención. El señor Jorge Emilio Suarez Obando, a través de su mandatario, reconvino en pertenencia sobre el local comercial ubicado en el primer piso del bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 240-21862 Para tal efecto señaló que sus padres Zoila Obando de Suarez y Julio Enríquez Suarez Muñoz, construyeron en el año 1970 una casa de habitación en la carrera 11 número 14-56 Barrio Las Lunas, de la ciudad de Pasto, en donde habitaba toda la familia.
Mencionó que para septiembre del 2006 decidió realizar una remodelación del primer piso del inmueble con el fin de instalar un restaurante y panadería, junto con su nueva pareja María Lucia Jaramillo, que se inauguró el 15 de diciembre de 2006, no obstante, su madre Zoila Obando no estaba de acuerdo con su nueva relación sentimental, por lo que de mutuo acuerdo acordaron simular un contrato de arrendamiento.
Arguyó que durante más de 14 años continuos el demandante en reconvención, junto con su pareja, han realizado actos de señorío sobre el local comercial ubicado en el primer piso del inmueble comprometido, sin reconocer dominio ajeno desde el año 2004. 4. Contestación demanda de reconvención. Los demandados en reconvención propusieron como excepciones de mérito “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”, “AUSENCIA DE CORPUS Y EL ANIMUS POR EL TIEMPO EXIGIDO POR LA LEY (…)”, “POSESIÓN CLANDESTINA Y VIOLENTA” y “FALTA DE REQUISITOS LEGALES Y JURISPRUDENCIALES PARA LOGRAR LA PERTENENCIA DEL INMUEBLE”.
Fundó su defensa en que no existen medios de convicción que apunten al presunto deseo de la señora Zoila Obando de Suarez de donar a Jorge Emilio Suarez Obando el primer piso del inmueble, dado que entre ellos se firmó el contrato de Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 5 arrendamiento en el año 2007 y se refrendó en el 2009, quedando constancia de los pagos de los cánones de arrendamiento hasta 2015, momento en que cambió su tenencia por ánimo de poseedor.
Además, que no había motivo para simular estos convenios, pues la finalidad pretendida podía obtenerse con la donación del bien. 5. Sentencia. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto, posterior al agotamiento de las respectivas etapas procesales, en audiencia profirió sentencia negando las pretensiones de la demanda principal, y accedió a la pertenencia reclamada en reconvención. Para sustentar esta decisión señaló que la parte demandante principal había acreditado su legitimación en la causa con los títulos escriturarios por los que se obtuvo por donación la propiedad sobre el inmueble en cuestión, además de la posesión actual no controvertida por el señor Jorge Emilio Suarez Obando, como la identificación del inmueble que “se trata del primer piso de la casa ubicada en la calle 11 número 14-56 Barrio Las Lunas de Pasto”, describiendo sus linderos, y que si bien el título de los actuales propietarios es posterior al inicio de la posesión, se verificaba de la cadena de títulos que la titular de derechos reales gozaba de los mismos desde hace varias décadas, por lo que en principio se podía tener por satisfechos los presupuestos para la prosperidad de las pretensiones principales.
No obstante, accedió a declarar en favor del demandante en reconvención la prescripción adquisitiva de dominio, por considerar que el contrato de arrendamiento aportado con la demanda principal era simulado, de conformidad con la prueba aportada, de donde concluyó que Jorge Emilio Suarez Obando nunca ostentó la calidad de tenedor del inmueble sino la de poseedor desde el año 2006. 6.
Apelación. La parte demandante principal, por medio de su apoderado judicial apeló la sentencia de primer grado, alegando (i) indebida valoración probatoria (ii) error en la determinación de la causa de la simulación (iii) no factibilidad del decreto de la pertenencia sobre un bien no sometido a propiedad horizontal, y (iv) la configuración de los requisitos axiológicos para la procedencia de la acción reivindicatoria.
II. CONSIDERACIONES Problemas Jurídicos Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 6 Corresponde al Tribunal determinar si dentro del presente asunto está demostrada la simulación del contrato de arrendamiento de local comercial, que apalancó la declaratoria de pertenencia por prescripción adquisitiva de dominio elevada en la demanda de reconvención, teniendo en cuenta para ello, los medios suasorios aportados al plenario.
En caso negativo, se evaluará si se reúnen los presupuestos legal y jurisprudencialmente establecidos para la prosperidad de las pretensiones reinvindicatorias incoadas en la demanda principal. Tesis de la Corporación Considera el Tribunal que los medios de prueba aportados por los extremos procesales permiten concluir que el contrato de arrendamiento de local comercial correspondió a la voluntad real de quienes lo suscribieron, lo que demuestra que Jorge Emilio Suarez Obando ostentó inicialmente la calidad de tenedor, hasta cuando cambió su intención convirtiéndose en poseedor desde enero de 2015, lo que impide reconocer la adquisición del primer piso del bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio.
Por ello, se encuentra que, como lo determinó en un primer análisis el juez de instancia, sí se reúnen los requisitos axiológicos para la prosperidad de la acción reivindicatoria, por lo que se revocará la decisión de instancia. Estudio del Caso 1. Sea lo primero señalar que de conformidad con el artículo 328 del Código General del Proceso “el juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante”, lo que implica que, dentro del trámite de la apelación, el pronunciamiento no puede exceder de los alegatos expuestos por el extremo recurrente, con excepción de aquellos que oficiosamente sea dable declarar. 2.
Sin perjuicio de lo anterior, es imperioso clarificar, previo al estudio de los argumentos de alzada, un aspecto nodal de los juicios de reivindicación y pertenencia que se adelantaron y el cual no ameritó reparo por el juez de instancia ni por ninguno de los litigantes, referente a la identificación del inmueble objeto del Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 7 proceso, pues conforme al acápite de pretensiones de las demandas principales y de reconvención y lo resuelto a la sentencia de primer grado se trata del primer piso del inmueble ubicado Calle 11 No. 14-56, barrio Las Lunas de Pasto, aspecto que se tomó de lo señalado en el folio de matrícula inmobiliaria No. 240-21862 que indica la misma dirección1.
Sin embargo, debe anotarse que de conformidad con otras pruebas como la inspección judicial adelantada el 20 de enero de 20232, el concepto pericial rendido por el auxiliar de la justicia Rodrigo Obando Eraso3, escrituras públicas anteriores, y el contenido de la valla informativa, el inmueble en cuestión realmente está ubicado en la Carrera 11 No. 14-56 de esta ciudad.
Ciertamente no existe concordancia entre lo dispuesto en el folio de matrícula inmobiliaria y el inmueble inspeccionado, y sobre el cual incluso se declaró la pertenencia ahora recurrida, para lo cual es ineludible acudir a los títulos traslaticios de propiedad del mismo para identificar el yerro de nomenclatura. En este sentido, con el escrito de demanda principal se aportó la escritura pública de venta No. 1255 de 23 de junio de 1970 de la Notaría Segunda del Círculo de Pasto, en la que su objeto era el lote de terreno de 134 metros cuadrados “ubicado en la carrera 11, de esta ciudad, número 15 (…) colindando así “frente, con la Avenida del Estadio o carrera once; derecho, entrando, con predio de LEON PIO JARAMILLO, mojones al medio; costado izquierdo, y respaldo, con los de JULIO IGNACIO MONCAYO NAVARRETE, muros de ladrillo en el medio””4.
De igual manera, en la escritura pública de venta No. 2619 de 20 de noviembre de 1970 suscrita en la citada Notaría, refiere el lote de terreno en cuestión de 134 metros cuadrados “ubicado en la carrera 11, de esta ciudad, marcado con los números 15, y señalado con el número uno, alindado así: “frente con la Avenida del Estado o carrera 11; derecho, entrando, con predio de Leon Pio Jaramillo, mojones al medio; costado izquierdo, y respaldo, con los de Julio Ignacio Moncayo Navarrete, muros de ladrillo en el medio””, donde se señaló que esta información se toma del título escriturario previamente referido5. 1 Folios 17 a 19, Archivo 01.
Primera parte, Carpeta 01. Principal. 2 Archivo 27ActaDiligenciaDeInspecciónJudicial, Carpeta 02. Reconvención. 3 Archivo 31MemorialPeritoRindeConcepto, Carpeta 02. Reconvención. 4 Folios 22 y 23, Archivo 01. Primera parte, Carpeta 01. Principal. 5 Folios 24 y 25, Archivo 01. Primera parte, Carpeta 01. Principal. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 8 Sin embargo, desde la escritura pública No. 3886 de 5 de diciembre de 1979 ante la Notaría Segunda del Círculo de Pasto, la señora Zoila Obando de Suarez vendió a Pedro Ignacio Muñoz Suarez la propiedad sobre una serie de bienes, incluido en el literal b) “Una casa de habitación ubicada en la calle 11 de esta ciudad, marcada con los números 14-56 (…), con una extensión aproximada de 134 metros cuadrados (…), alindada así: “frente, con la Avenida del Estadio, carrera 11; derecho, entrando, con predio de LEON PIO JARAMILLO, mojones al medio; costado izquierdo, y respaldo, con los de JULIO IGNACIO MONCAYO NAVARRETE, muros de ladrillo en el medio”.- Linderos tomados del título de adquisición”6.
Error de nomenclatura que se vino repitiendo posteriormente. Sin embargo, del concepto pericial con el propósito de identificar el bien inmueble indica que se trata del predio ubicado en la Carrera 11 No. 14-56 del Barrio Las Lunas de esta localidad, con folio de matrícula inmobiliaria No. 240-21862 y número predial 01-01-0016-0039-000, determinando como linderos: “FRENTE: Con la Avenida del estadio, Hoy con vía de acceso Carrera 11, en una extensión de 9,00 metros lineales, muros y anden al medio.
RESPALDO: Con propiedad de Nery Córdoba. Hoy del señor Carlos Mora Mora (predio catastral No. 0045), en una extensión de 9,00 metros lineales, muros al medio. COSTADO DERECHO: Con propiedad del señor Pedro Bastidas. Hoy de la señora Zuly Bastidas (hija), (predio catastral No. 0038), en una extensión de 21,50 metros lineales, muros al medio.
COSTADO IZQUIERDO: Con propiedades del señor Jesús Troya, (predio catastral No.0040), en una extensión de 21,50 metros lineales, muros al medio”. Para ello, se aportaron como anexos los planos catastrales que constan el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, donde señala que el terreno está ubicado en la “C 11 14 56” con número predial 520010101001600390007, y donde se puede identificar el inmueble, correspondiendo con el sitio donde se realizó la inspección judicial por el funcionario a cargo.
En este orden de ideas, analizando de forma integral los medios de prueba apoderados dentro del presente asunto, y tendientes precisamente a la identificación del bien inmueble objeto de controversia, sí se encuentra un yerro en la argumentación y posterior decisión del juez instructor, ya que aún en la propia inspección llevada a cabo aunado a las demás pruebas se pudo establecer que el 6 Folios 26 y 27, Archivo 01.
Primera parte, Carpeta 01. Principal. 7 Folios 52 a 55, Archivo 27ActaDiligenciaDeInspecciónJudicial, Carpeta 02. Reconvención. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 9 objeto del litigio realmente era el local comercial ubicado en el primer piso de la carrera 11 No. 14-56, identificado con folio de matrícula inmobiliaria 240-21862. 3.
Ahora, para efectos de abordar los reparos propuestos por la parte demandante principal se estudiará en principio la prosperidad del juicio de pertenencia, donde el análisis se centró en la supuesta simulación del contrato de arrendamiento que suscribió Jorge Emilio Suarez Obando con la entonces propietaria Zoila Obando de Suarez. Para la prosperidad de la pretensión de declaratoria de prescripción adquisitiva de dominio se requiere que el inmueble pueda ser obtenido por este medio; que se haya ejercido sobre el mismo la posesión en forma quieta, pacífica, ininterrumpida, pública, y que la posesión se prolongue por el tiempo establecido por la ley.
En el caso analizado, Jorge Emilio Suarez Obando reclamó en demanda de reconvención la declaratoria de pertenencia sobre el primer piso del bien inmueble ubicado en la Carrera 11 No. 14-56 barrio Las Lunas de esta ciudad, donde funciona un local comercial, pues alega que desde hace más de trece años su madre y propietaria de la totalidad del inmueble le donó esta cuota parte del bien, el cual ha venido explotando económicamente, ejerciendo derechos de poseedor exclusivo sin reconocer dominio ajeno. A este respecto a folios 43 a 45 del archivo 01. primera parte de la demanda principal, se encuentra un contrato de arrendamiento de 13 de julio de 2007 cuyo objeto fue el local comercial ubicado en la Carrera 11 No. 14-56 barrio Las Lunas suscrito entre Zoila Obando -arrendadora- y Jorge Emilio Suarez Obando arrendatario-, con un canon mensual de $600.000 pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes y con un plazo inicial de 6 meses, que podría prorrogarse de forma automática.
A dicho documento lo acompaña una reproducción de un cuaderno donde refiere el pago de unos cánones de arrendamiento hechos por Jorge Suarez Obando por “Local C 11 14 56” desde octubre de 2010 hasta enero de 20158. Valga decir que contra los anteriores documentos no se elevó tacha alguna, y por el contrario se aceptó por el señor Jorge Emilio Suarez Obando, en su interrogatorio de parte9, que los suscribió bajo la iniciativa de su madre, pues ante la desconfianza 8 Folios 46 y 47, Archivo 01.
Primera parte, Carpeta 01. Principal. 9 Min. 2:22:00, Audiencia Inicial. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 10 que le generaba su compañera sentimental, quería asegurar que no le quitara el inmueble que él asegura le había sido donado por su progenitora. Para acreditar la tesis de cada uno de los extremos procesales se trajo al plenario diferentes deponentes para determinar si el negocio de arrendamiento de local comercial fue, o no, simulado.
Con este propósito conviene aclarar el tema relativo a la tacha de sospecha de los testigos de ambas partes, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 211 del Código General del Proceso10. Frente a esta figura procesal la jurisprudencia ha señalado: “La sospecha, dice la Corte, no se “descalifica de antemano -pues ahora se escucha al sospechoso-, sino que simplemente se mira con cierta aprensión a la hora de auscultar qué tanto crédito merece.
Por suerte que bien puede ser que a pesar de la sospecha haya modo de atribuirle credibilidad a testigo semejante, si es que, primeramente, su relato carece de mayores objeciones dentro de un análisis crítico de la prueba, y, después -acaso lo más prominentehalla respaldo en el conjunto probatorio”11. En este sentido, no se desconocen las relaciones familiares, laborales o de dependencia que existen entre muchos de los testigos y las partes en contienda, sin embargo, al margen de estas circunstancias, no es factible, como lo hizo el juez de instancia desechar de entrada las versiones de los deponentes cuyas declaraciones solicitaron los demandantes principales, pues, sus versiones sí debían tenerse en cuenta, máxime cuando el argumento del juez se basó en que algunos tuvieron una relación comercial con Zoila Obando de Suarez quien ni siquiera es parte de este litigio.
Por ello, se procederá a analizar las declaraciones de cada uno de los deponentes para verificar la veracidad de sus versiones, de forma individual y conjunta como lo indica el artículo 176 del Código General del Proceso12, teniendo en cuenta, claro está, las condiciones particulares que pueden viciar la imparcialidad de su dicho. 10 ARTÍCULO 211.
IMPARCIALIDAD DEL TESTIGO. Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas. La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda.
El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso. 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 19 de septiembre de 2001. Providencia 6624 M.P. Manuel Isidro Ardila Velásquez. 12 ARTÍCULO 176. APRECIACIÓN DE LAS PRUEBAS. Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos.
El juez expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 11 Los demandantes principales convocaron como testigo a Arturo Portilla Martínez13, quien señaló haber sido arrendatario de Zoila Obando de Suarez desde hace más de treinta años, de un local comercial en el sector del Potrerillo de esta ciudad, y que precisamente por acudir a su residencia en el barrio Las Lunas a pagar los cánones mensuales, ella le contó que para ayudar a su hijo Jorge Emilio Suarez Obando, le había arrendado el primer piso del inmueble para que emprendiera un negocio; luego supo que el predio lo había donado a sus nietos Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez, pero siempre consideró que ella era la dueña de todo el edificio.
Que posteriormente, cuando cambió de actividad fue arrendatario de otro inmueble de la señora María Elena Suarez Obando, pero que actualmente ya no tiene negocios con ella. El señor Orlando Alirio Cuchala Gelpud14, quien señaló ser conductor de la demandante principal María Elena Suarez Obando y que en varias oportunidades que compartió con Zoila Obando de Suarez le indicó que su hijo era arrendatario del local comercial en cuestión, y que le estaba debiendo los cánones de arrendamiento, recordando una oportunidad en diciembre de 2015 que Jorge Emilio Suarez Obando estaba pidiendo prestado para pagar el arriendo a su madre.
La señora Margot Pejendino Miramag15, indicó haber trabajado para María Elena Suarez Obando y que en el año 2018 la acompañó al local comercial donde estaba Jorge Emilio Suarez Obando para reclamar por la devolución del inmueble, ante lo cual este le pidió ayuda para que su progenitora le diera otro inmueble. Además, que aproximadamente en el año 2010 cuando necesitaba un local comercial en arriendo acudió donde la señora Zoila Obando de Suarez, quien le señaló que el ubicado en el barrio Las Lunas lo tenía su hijo y que le pagaba unos $500.000 o $600.000.
Por otro lado, a solicitud del demandado principal se recaudó la declaración de Giovani López Obando16 quien indicó que fue el encargado en el año 2006 aproximadamente de realizar la remodelación al local comercial ubicado en el primer piso, motivo por el cual presumió que Jorge Emilio Suarez Obando era el propietario porque nunca lo vio pedir permiso a nadie, ni que se pusiera problema por las obras que se estaban adelantando. 13 Min 41:50, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 1 14 Min 1:10:00, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 1 15 Min. 1:33:00, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 1 16 Min. 1:52:00, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 1 Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 12 La señora Genis Terán Escobar17 anotó que arrendó una vivienda a Zoila Obando de Suarez por lo que acudía a visitarla, y que en el año 2007 le contó que había fabricado un contrato de arrendamiento con Jorge Emilio Suarez Obando para que su nueva compañera no se hiciera dueña del inmueble, sin embargo, señaló que tiene una estrecha amistad precisamente con María Lucia Jaramillo Tamayo, pareja del demandado principal.
No obstante, en múltiples oportunidades se contradijo respecto a si la pareja sentimental del mencionado Jorge Emilia conocía o no de la existencia de este negocio presuntamente simulado o lo consideraba propietario o dueño de este local comercial. La señora María del Carmen Córdoba Ramos18, refirió haber vivido por muchos años frente al inmueble objeto de este litigio, por lo que pudo verificar cuando el local comercial se estaba remodelando, y dio fe del funcionamiento de la panadería y restaurante del demandado principal; que por charlas con Zoila Obando de Suarez le contó que tenía temor que la nueva compañera de su hijo le quitara ese negocio, no obstante, ante el cuestionamiento sobre la persona que consideraba como propietario del primer piso, indicó que era Zoila Obando de Suarez, pues aunque Jorge Emilio Suarez Obando trabajaba ahí, no sabía qué tratos tenían.
El testigo Campo Elías Muñoz Suarez19, manifestó ser primo de María Elena Suarez Obando y Jorge Emilio Suarez Obando, y le prestó $5.000.000 a este último en el 2006 para realizar las obras de remodelación del local comercial, al que indicó haber acudido en múltiples ocasiones; pero ante el cuestionamiento sobre diferentes detalles al respecto señaló que los desconocía, y que incluso a su juicio la posesión del demandado principal era desde 1980 o 1990, porque nunca salió del inmueble y ha mantenido diferentes negocios.
Lo que se contradice con la propia versión del enjuiciado que señaló que desde 1992 a 2004 no estuvo en el predio y que en este lapso funcionaron otros establecimientos, como uno de venta de cemento. El señor Galo Ramiro Martínez Cruz20, primo de María Elena Suarez Obando y Jorge Emilio Suarez Obando, refirió que en el año 2015 su tía Zoila Obando de Suarez le comentó que pensaba dejarle el primer piso de su inmueble al demandado principal, pero manifestó no conocer más del asunto aparte de que siempre lo vio trabajar en el local comercial, y que desde eso tampoco volvió a hablar con su tía. 17 Min. 2:10:00, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 1 18 Min. 6:53, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 2 19 Min. 27:35, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 2 20 Min. 43:20, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 2 Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 13 El deponente Geovanny Mauricio Martínez Escobar21 narró que trabaja desde hace muchos años en un vehículo por el sector donde se ubica el inmueble, por lo que le consta que el demandado principal es el dueño y ha realizado diferentes arreglos y mejoras al local comercial.
Sin embargo, a pesar del conocimiento del sector indicó desconocer quién era a su juicio el dueño de los otros pisos, donde vivió Zoila Obando de Suarez según las otras versiones hasta el 2019, y ante el cuestionamiento sobre los actos de posesión se limitó a reiterar que siempre había visto en el lugar a Jorge Emilio Suarez Obando. La testigo Sandra Patricia Guerrero22, quien trabajó desde 2010 en el restaurante del señor Jorge Emilio Suarez Obando, señaló desconocer quien vivía en los otros pisos del inmueble, para luego corregir e indicar que era Zoila Obando de Suarez, siendo el demandado quien pagaba los recibos y a su juicio era quien era el propietario.
Anotó que antes de la audiencia se encontró con María Elena Suarez Obando que le ofreció $1.000.000 para decir mentiras. El señor Luis Álvaro Guerrero Solarte23, señaló que trabajó en el restaurante que funciona en el local comercial objeto del presente asunto desde diciembre de 2006 por siete años, lapso en el que siempre consideró a su empleador Jorge Emilio Suarez Obando como propietario, porque era el que estaba pendiente y pagaba las facturas.
Narró que la señora Zoila Obando de Suarez acudió en una oportunidad al local con unos documentos, indicando que dado que desconfiaba de la compañera de su hijo le haría firmar un contrato para que ella no se quedara con el negocio, sin embargo, si bien en declaración extraproceso previa había referido las fechas con claridad, en la versión judicial indicó ya no recordar esos pormenores.
La testigo María Nancy del Rocío Montenegro Zambrano24, también como empleada del demandado principal en el mencionado restaurante entre diciembre de 2006 hasta el año 2012, señaló que estuvo presente cuando la señora Zoila Obando de Suarez el 7 de julio de 2007 acudió al establecimiento de comercio para que el señor Jorge Emilio Suarez Obando firmara el contrato de arrendamiento, con el propósito que su pareja sentimental no le vaya a quitar eventualmente su negocio, pero que nunca fue dueña del local y que se lo había regalado a su hijo porque era lo único que tenía. También que lo consideraba como el propietario, pues era quien 21 Min. 56:05, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 2 22 Min. 1:10:00, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 2 23 Min. 4:30, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 3 24 Min. 35:45, Audiencia Instrucción y Juzgamiento, Parte 3 Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 14 compraba las cosas para el restaurante, pagaba los recibos y facturas y realizaba los arreglos y reparaciones que necesitara el local.
Del anterior recuento probatorio, llama la atención de este Tribunal que efectivamente en la sentencia recurrida se haya omitido hacer cualquier referencia al segundo contrato de arrendamiento aportado con la contestación a la demanda de reconvención de 1° de julio de 2009 respecto del mismo local comercial ubicado en el primer piso de la Carrera 11 No. 14-56 barrio Las Lunas entre Zoila Obando arrendadora- y Jorge Emilio Suarez Obando -arrendatario-, donde se volvió a pactar un canon mensual de $600.000 con pago anticipado dentro de los cinco primeros días de cada mes y con un plazo inicial de 6 meses, que podría prorrogarse de forma automática25, pues ciertamente el juez no dio explicación alguna sobre el punto, ni los testigos del demandado principal, o este mismo dieron cuenta de ello.
Lo anterior adquiere relevancia, pues ciertamente se encuentra que la valoración probatoria realizada por el juez de instancia fue parcial e insuficiente frente al litigio puesto a su consideración, dado que se evidencia que siendo carga de la parte demandante en reconvención acreditar los supuestos que apalancan la supuesta simulación de los contratos de arrendamiento arrimados al plenario, lo cierto es que de los medios de prueba recaudados no se cuenta con elementos de convicción suficientes para desechar los negocios jurídicos que celebró Jorge Emilio Suarez Obando con su progenitora -entonces propietaria del inmueble-, y que denotan su calidad de tenedor y no de poseedor.
No puede pasarse por alto que los testimonios recaudados a solicitud de Jorge Emilio Suarez Obando, indicaron con claridad que desde el año 2006 fue él quien atendió el local, realizó remodelaciones y pagó las facturas; sin embargo, estos actos en sí mismos no apuntan necesariamente a que la persona ostente la calidad de poseedor, pues en los contratos de arrendamiento arrimados se indicó que en su calidad de arrendatario quedaba encargado de cancelar los servicios públicos e incluso hacer las adecuaciones respectivas para el establecimiento de comercio, por las cuales no podría pedir el pago de mejoras.
Además, la adecuación del primer piso del inmueble que según los deponentes se realizó entre 2006 y 2007, consistente en el cambio del piso, la instalación de refuerzos para la edificación, la fundición de mesones, entre otros, ocurrió, según lo señalado por el mismo demandado principal, con la autorización y aquiescencia de 25 Folios 37 y 38, Archivo 01.
Parte 01, Carpeta 02. Reconvención. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 15 la propietaria Zoila Obando de Suarez, actitud que riñe con la de un poseedor que no reconoce dominio ajeno. Súmese a ello que en cuestión de simulación es importante determinar la causa simulandi. Al respecto la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha reiterado: “Una antigua regla de la experiencia -perfectamente válida en la actualidad- señala que para demostrar la simulación es preciso poner de relieve, en primer lugar, la causa simulandi.
El punto de partida está dado por el motivo de la simulación, lo cual no es más que el interés serio e importante que condujo a las partes a realizar el negocio disfrazado. Por lo general se simula para sustraerse al cumplimiento de una obligación, evadir una disposición legal, guardar o aparentar una posición social o económica, etc., independientemente de que el fin sea lícito o no. Y como quiera que esa causa hace parte del fuero interno de los individuos, es solo por medio de sus manifestaciones externas o declaraciones de voluntad que logra inferirse el motivo que indujo a fingir el negocio”26.
Dentro del presente asunto, el punto relativo a que fue por iniciativa de la señora Zoila Obando de Suarez que se suscribieron los contratos de arrendamiento para evitar que la pareja de su hijo Jorge Emilio reclamara derechos sobre el inmueble como parte de una eventual sociedad patrimonial o conyugal- no se puede aceptar como motivo suficiente que apunte a la simulación de tales negocios, pues para lograr tal efecto no era necesario suscribir dos contratos de arriendo, o registrar los pagos mensuales recibidos por dicho concepto durante varios años, cuando únicamente tenía que oficializar esta disposición mediante escritura pública de donación, evitando así que ese bien fuera incluido en el patrimonio común de la pareja.
Se debe recordar el que el artículo 1788 del Código Civil indica que “Las cosas donadas o asignadas a cualquier otro título gratuito, se entenderán pertenecer exclusivamente al cónyuge donatario o asignatario; y no se atenderá a si las donaciones u otros actos gratuitos, a favor de un cónyuge, han sido hechos por consideración al otro”. Entonces, considera el Tribunal que la causa que apalanca la simulación carece de fuerza suficiente para edificar la teoría del demandante en reconvención, máxime 26 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC7274-2015 de 10 de junio de 2015. M.P. Ariel Salazar Ramírez. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 16 cuando la señora Zoila Obando de Suarez como propietaria de diferentes bienes había realizado múltiples actos de disposición de los mismos, entre ellos su donación, por lo que estaba suficientemente familiarizada con esa figura negocial.
De igual forma, no puede pasarse por alto que, si la intención de los mentados contratos de arrendamiento era defraudar las posibles expectativas que tuviera la pareja de su hijo Jorge Emilio Suarez Obando en una eventual sociedad de bienes, tantas personas dieran cuenta que la propietaria del inmueble comentara esta situación de forma pública, incluso a personas con las que no tenía una relación de amistad o proximidad, por el contrario, le resta mucha credibilidad a las versiones de Genis Terán Escobar, que señaló tener una estrecha amistad con María Lucia Jaramillo Tamayo o Luis Álvaro Guerrero Solarte y María Nancy del Rocío Montenegro Zambrano, quienes fueron sus empleados en el establecimiento de comercio, y por ende que un hecho tal delicado se comentara a sujetos con relación laboral o de amistad con la persona que se pretendía defraudar a través del acto simulado, dado que bajo las reglas de la experiencia confesar la realización de negocio fraudulento de tal naturaleza, bajo un detalle tan minucioso de hacer recuento mensual de pagos en un cuaderno, como se indica por el demandado principal, implicaría no comunicarlo para que pudiera prestar efectos jurídicos.
Aunado a que dentro de sus declaraciones tampoco se explicó la suscripción de un segundo contrato de arrendamiento dos años después al primero. Es decir, la postura asumida por la parte demandada principal no solo no se sustenta en una causa razonable para simular el arriendo del local comercial, conforme se explicó en líneas precedentes, sino que se apoya en testimonios contradictorios y confusos, que no dan fe ni que los contratos en cuestión no tuvieran una intención real de entregar exclusivamente la tenencia del bien, como que el señor Suarez Obando hubiera ejercido la posesión sobre el mismo por más de una década.
Además, que las versiones de los deponentes recaudados a solicitud de la parte demandante principal, generan un mayor convencimiento por ser más completas y responsivas, como la de Arturo Portilla Martínez y Orlando Alirio Cuchala Gelpud, a los que la entonces propietaria del inmueble les refirió de forma expresa que el local comercial ubicado en el primer piso de su residencia estaba en arrendamiento a su hijo.
Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 17 Se debe anotar, que si bien en la diligencia de inspección judicial se exhibió el registro único tributario del establecimiento de comercio que funciona en el referido local comercial a nombre de María Lucia Jaramillo Tamayo, es decir, la pareja del demandado principal, indicando que era ella quien estaba inscrita como su propietaria, dado que no se cuenta con esta información sobre los años en que se celebraron los contratos de arrendamiento, no tiene fuerza demostrativa alguna Tales supuestos impiden concluir que los contratos aducidos por la parte actora principal son simulados, pues no fueron tachados de falsos y por el contrario el arrendatario reconoció su suscripción, por lo que no es dable aceptar que el señor Jorge Emilio Suarez Obando ostentó la calidad de poseedor desde el año 2004, sino que ello ocurrió desde enero de 2015, época en la que transformó su calidad de tenedor en poseedor, intervirtiendo el título de tenedor con el que ingresó al inmueble, conforme se expuso en la demanda principal y se aceptó en su contestación. En este orden de ideas, decae el argumento que funda la sentencia de primera instancia, pues no hay prueba suficiente que sustente la prosperidad de la demanda de pertenencia, dado que al no quedar probada la simulación de los contratos de arrendamiento suscritos entre la propietaria del inmueble y el demandante en reconvención, no hay evidencia de su calidad de poseedor por el lapso de 10 años establecido en el artículo 2532 del Código Civil.
Por ello, saldrán avante las excepciones perentorias propuestas contra la demanda de reconvención denominadas “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”, “AUSENCIA DE CORPUS Y EL ANIMUS POR EL TIEMPO EXIGIDO POR LA LEY (…)” y “FALTA DE REQUISITOS LEGALES Y JURISPRUDENCIALES PARA LOGRAR LA PERTENENCIA DEL INMUEBLE”, todas dirigidas precisamente al incumplimiento del mentado presupuesto legal para adquirir por esta vía el bien raíz, y se denegará su contenido. 4.
Agotado este análisis, se procederá a estudiar la acción reivindicatoria contenida en la demanda principal y definida en el artículo 946 del Código Civil, así: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla”. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 18 Dentro del presente asunto, la sentencia de primera instancia anotó en un principio que sí se encontraban satisfechos todos los presupuestos legales para la prosperidad de la acción reivindicatoria, como son (i) la propiedad en cabeza de los demandantes, Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez;
(ii) la posesión del demandado Jorge Emilio Suarez Obando; (iii) cosa singular o cuota determinada de la misma; (iv) identidad entre el bien objeto de controversia con el que posee el demandado, bajo las aclaraciones de identificación expuestas en principio; y (v) que los títulos del demandante sean anteriores a la posesión. Salvo, que, a juicio del funcionario de primera instancia, había prosperado la excepción adquisitiva de dominio, que como se analizó en el acápite previo, decayó ante un análisis integral y detenido de los medios de prueba.
Por ello, si bien se han desarrollado estos elementos a lo largo de esta providencia, es necesario aclarar el primero de los presupuestos, teniendo en cuenta la excepción de mérito propuesta por el demandado principal, relativa a la legitimación en la causa por activa, pues reprocha que los señores Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez son nudos propietarios, aspecto que no mereció motivación alguna en la sentencia de primer grado.
Al respecto, el artículo 950 del Código Civil de forma clara resuelve este asunto al señalar que “La acción reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa” (Énfasis fuera del texto), es decir, quien detenta le derecho de dominio sobre un inmueble no tiene obstáculo para presentar este tipo de litigio, incluso si su título no es pleno, como en este caso, pues los nudos propietarios también están legitimados para ello.
Sin que tampoco salga avante la defensa relativa a la nulidad por la supuesta falta de capacidad de la señora Zoila Obando de Suarez para la celebración de los actos de donación a favor de su hija y nietos demandantes, pues al respecto no existe medio de prueba que desvirtúe el pleno uso de sus capacidades mentales, es decir, no se desvirtuó la presunción de capacidad de que trata el artículo 1503 ibidem27, máxime cuando con posterioridad a las donaciones de la nuda propiedad y usufructo de este inmueble, continuó haciendo diferentes actos de disposición sobre sus bienes, específicamente se encuentra la escritura pública No. 4008 de 20 de noviembre de 2018 de la Notaría Tercera del Círculo de Pasto mediante la cual Zoila Obando de Suarez vendió a Jorge Suarez Insuasty y a Jorge Emilio Suarez Obando 27 ARTICULO 1503.
Toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara incapaces. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 19 un inmueble con folio de matrícula No. 240-236631, ubicado en la carrera 7 No. 1607 del Barrio Potrerillo de la ciudad de Pasto28. Así las cosas, se encuentran satisfechos todos los presupuestos que legal y jurisprudencialmente se han establecido para la prosperidad de la acción reivindicatoria contenida en las pretensiones principales a favor Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez, sin que se acreditara la configuración de alguno de los medios exceptivos propuestos.
Por ello, no se procederá al estudio de las pretensiones subsidiarias en favor de la usufructuaria María Elena Suarez Obando, bajo el principio de congruencia. 5. Ahora, en el marco de las restituciones mutuas, dentro de la demanda principal se reclamó el pago de frutos por la explotación económica del local comercial, para lo cual debe anotarse lo dispuesto en el artículo 963 del Código Civil que al respecto señala: “ARTICULO 964.
El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder. Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción; se considerarán como no existentes lo que se hayan deteriorado en su poder.
El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores” (Énfasis fuera del texto) En este sentido, se estima que posesión ejercida por el señor Jorge Emilio Suarez Obando en principio sobre el local comercial sí es de buena fe, pues como lo ha definido la jurisprudencia “La buena fe, como elemento constitutivo de la posesión regular, se refiere a la «conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos exentos de fraudes y de todo otro vicio» (art. 768, Código Civil).
Se trata de un estado mental subjetivo del poseedor, que necesariamente debe hacer presencia al inicio de la aprehensión material –así se disipe con 28 Folios 39 a 43, Archivo 01. Parte 01, Carpeta 02. Reconvención. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 20 posterioridad–, y que la ley presume (art. 769, ejusdem), sin perjuicio de que deba encontrar su fundamento en circunstancias externas verificables”29.
No puede desconocerse en esta arista la relación de familiaridad entre el demandado y quien ostentó la propiedad, incluso al momento en el que la tenencia mutó a posesión, pues se torna plausible que el señor Suarez Obando considerara que como hijo de la propietaria podría hacer las veces de señor y dueño de forma legítima, como se encuentra aceptado en el plenario, y dado que este es un aspecto que se presume a nivel legal y constitucional, no se encuentra demostrado que hubiera un ánimo malicioso al momento de constituir la posesión, incluso si después se presentaron reclamos por los actuales titulares del derecho de dominio y la usufructuaria, lo que se refuerza incluso cuando la señora Zoila Obando de Suarez continuó haciendo negocios con su descendiente, al realizar la compraventa sobre otro inmueble en el año 2018.
No obstante, esta presunción de buena fe opera, como lo señala el inciso tercero del artículo 964, hasta la notificación de la demanda, pues como lo ha reiterado la jurisprudencia: “Sobre ese particular, la Sala, en relación con el artículo 964 del Código Civil, ha observado que dicha norma "establece una excepción a la regla general desarrollada en el artículo 716 ibidem, pues hace dueño al poseedor de buena fe de los frutos que haya percibido con anterioridad al enteramiento de la demanda, momento hasta el cual puede atribuírsele dicha condición -la de poseedor de buena fe-, pues a partir de allí, en el supuesto de ser vencido en el proceso, se le dará el mismo tratamiento establecido para el poseedor de mala fe u, por lo mismo, estará obligado a la restitución de la totalidad de los frutos que perciba" (Cas.
Civ., sentencia de 16 de septiembre de 2011, expediente No. 19001-3103-003-2005- 00058-01; se subraya). No sobra destacar que esta posición de la jurisprudencia que ha sido constante desde hace varios lustros, al precisarse en su momento que "[c]uando los arts. 964 y 966 del C.C. hablan de contestación de la demanda, no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fenómeno de la litis contestatio, o sea a la formación del vínculo jurídico-procesal que nace con la notificación de la demanda" (Cas.
Civ. 3 de junio de 1954, LXXVU, pág. 772)”30 29 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC388-2023 de 2 de noviembre de 2023. M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 30 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3966-2019 de 25 de septiembre de 2019. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 21 Lo anterior significa, que si bien el señor Jorge Emilio Suarez Obando no está obligado a pagar por los frutos del local comercial por todo el término en que ejerció la posesión sobre aquel, dado que se itera se presume se ejerció de buena fe, esta condición cambia desde que la notificación del presente asunto, esto es el 18 de febrero de 202031, momento desde el que se debe responder por esta suma a quien ejerce derechos sobre el inmueble pretendido en reivindicación, y particularmente en este caso a quien detenta los derechos de usufructo o disfrute del mismo.
Para clarificar esta suma debida, desde la demanda se tuvo en cuenta el canon mensual pactado en $600.000, del cual se reclama un aumento del IPC, sin embargo, este Tribunal no acompañará este pedimento, pues como se encuentra plenamente aceptado dentro del plenario esta suma nunca aumentó en el curso del negocio de arrendamiento que inició en el año 2007 y se mantuvo en un precio inamovible hasta el 2015, por lo que no sería factible el incremento reclamado, respetando así, la voluntad negocial que primó entre los contratantes.
A este respecto, se debe tener en cuenta que la actual usufructuaria del bien recibe el negocio sobre el local comercial en iguales condiciones a como lo suscribió su progenitora Zoila Obando de Suarez, entonces propietaria plena del inmueble, y quien de forma autónoma en ambos convenios firmados determinó que “la renovación o prórroga del contrato implica INCREMENTO sobre el canon mensual aquí pactado, de acuerdo a lo autorizado por la Ley para sitios comerciales”, sin embargo, la regulación a la que se hace referencia es inexistente, y de facto se mantuvo en el curso de casi una década la misma suma de dinero, por lo que para esta Sala, al momento de determinar la suma de dinero que se reconocerá como frutos, dadas las particularidades del presente asunto y con el propósito de mantener un equilibrio contractual, se mantendrá en los $600.000 mensuales.
Por ello desde 18 de febrero de 2020 hasta el 18 de septiembre de 2024, en que se emite esta decisión, se han causado un total de 55 meses, lo que corresponde a un total de $33.000.000, que deberá restituir el demandado principal. 6. Frente al reconocimiento de mejoras y derecho de retención elevado por la parte demandada principal en su escrito de contestación, debe acudirse también al convenio suscrito entre propietaria y señor Suarez Obando, pues en el parágrafo primero de la cláusula tercera de ambos contratos se consignó “Las inversiones o reformas locativas Parciales o totales que realice: EL ARRENDATARIO, son por 31 Folio 36, Archivo 02.
Segunda Parte, Carpeta 01. Principal. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 22 cuenta y riesgo del mismo, siempre que no alteren la estructura interna o externa del bien, y no habrá lugar a solicitar el reintegro de los mismos, ni tampoco a RETENER el inmueble por dicha causa, pues renuncia a ello”. Dado que las mejoras reclamadas refieren al momento en que se ejercía la tenencia y no la posesión, pues datan del año 2006 o 2007, pues según las versiones recaudadas se hicieron con el propósito de habilitar el local comercial ubicado en el primer piso para el funcionamiento del restaurante y la panadería, es claro que el convenio realizado excluyó cualquier reclamo al respecto, como también el derecho de retención. Además, teniendo en cuenta el análisis de frutos junto con este reclamo, se estima que esta interpretación atiende a un equilibrio contractual entre ambos extremos que se beneficiaron de la explotación económica del local comercial. 7.
En conclusión, agotados los argumentos expuestos por la parte recurrente se procederá a revocar la sentencia de primera instancia, en el entendido que prosperarán las pretensiones En mérito de lo expuesto la SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA del TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - REVOCAR la sentencia proferida el 14 de agosto de 2023 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto, dentro del proceso reivindicatorio con pertenencia en reconvención de la referencia, y en su lugar, DECLARAR la prosperidad de las excepciones de mérito propuestas por la parte demandada en reconvención denominadas “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”, “AUSENCIA DE CORPUS Y EL ANIMUS POR EL TIEMPO EXIGIDO POR LA LEY (…)” y “FALTA DE REQUISITOS LEGALES Y JURISPRUDENCIALES PARA LOGRAR LA PERTENENCIA DEL INMUEBLE”, por lo expuesto en esta providencia, por lo que se NIEGAN las pretensiones contenidas en la demanda de reconvención. SEGUNDO.- DECLARAR imprósperas las excepciones de mérito propuestas por la parte demandada principal frente a la acción reivindicatoria.
Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 23 TERCERO.- Declarar que prospera la pretensión reivindicatoria de la demanda principal. En consecuencia, ordenar al señor Jorge Emilio Suarez Obando la restitución del bien que se indica a continuación, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta providencia, a favor de Jaime Andrés Flórez Suarez y Jully Marcela Flórez Suarez, como nudos propietarios, de conformidad con las pretensiones principales de la demanda, el local comercial ubicado en el primer piso del inmueble de la Carrera 11 No. 14-56, barrio Las Lunas de Pasto, identificado con el número de matrícula inmobiliaria 240-21862 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto, alinderado de la siguiente forma: FRENTE: Con la Avenida del estadio, Hoy con vía de acceso Carrera 11, en una extensión de 9,00 metros lineales, muros y anden al medio.
RESPALDO: Con propiedad de Nery Córdoba. Hoy del señor Carlos Mora Mora (predio catastral No. 0045), en una extensión de 9,00 metros lineales, muros al medio. COSTADO DERECHO: Con propiedad del señor Pedro Bastidas. Hoy de la señora Zuly Bastidas (hija), (predio catastral No. 0038), en una extensión de 21,50 metros lineales, muros al medio.
COSTADO IZQUIERDO: Con propiedades del señor Jesús Troya, (predio catastral No.0040), en una extensión de 21,50 metros lineales, muros al medio, sin perjuicio de los derechos que le corresponden a la usufructuaria María Elena Suarez Obando. Cumplido el anterior término, sin que se cumpla la determinación adoptada en este proveído, se adoptaran las decisiones respectivas por parte del juzgado de primera instancia, a solicitud de la parte interesada.
CUARTO. - ORDENAR al demandado Jorge Emilio Suarez Obando que, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta providencia, cancele por concepto de frutos civiles a la señora María Elena Suarez Obando la suma de $33.000.000. En caso de incumplirse lo aquí dispuesto operarán los intereses civiles del 6% mensual. QUINTO.- Cancelar la inscripción de la demanda ordenada dentro del presente asunto en el folio de matrícula inmobiliaria No. 240-21862 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto.
Para tal efecto se oficiará por el Juzgado de primera instancia. Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23) 24 SEXTO.- Condenar a la parte demandada principal al pago de las costas procesales en ambas instancias. Como agencias en derecho de segunda instancia se fija la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. SÉPTIMO.- DEVUÉLVASE el expediente junto con la actuación surtida en ésta Corporación, al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MARCELA ADRIANA CASTILLO SILVA Magistrada Apelación de Sentencia Rad. 2019-00231 (769-23)