Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA IBAGUÉ Magistrado Sustanciador: DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Ibagué, veintiséis (26) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 034 del veintidós (22) de mayo de dos mil veinticinco (2025) RESOLUCIÓN DE CONTRATO promovido por HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR contra JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS.
RADICADO: 73-001-31-03-003-2022-00189-02 OBJETO DE DECISIÓN Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia anticipada dictada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué el 16 de julio de 2024, dentro del proceso de resolución de contrato promovido por Henry Augusto Sáenz Tovar contra José Aurelio Quintero Granados.
ANTECEDENTES PROCESALES RELEVANTES Trámite Procesal de Primera Instancia 1. A través de apoderado judicial, Henry Augusto Sáenz Tovar promueve demanda de resolución de contrato, mediante la cual pretende de manera principal que se declaren resueltos por mutuo disenso tácito los contratos de promesa de compraventa ajustados con José Aurelio Quintero Granados los días 05 de septiembre de 2016 y 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron ante Notario los días 30 de noviembre de 2016 y 10 de febrero de 2017, respectivamente; como consecuencia de esa declaración, reclama también la parte actora que se ordenen restituciones mutuas y se condene al demandado al pago de las sumas de dinero relacionadas en la demanda.
Como soporte fáctico de sus pretensiones principales, el demandante adujo que entre los extremos en litigio se celebraron dos contratos de promesa de compraventa. El primero de ellos se ajustó el 05 de septiembre de 2016 y sus firmas se autenticaron ante Notario el 30 de noviembre de 2016, según el pliego inaugural, el demandado prometió vender al demandante el inmueble rural denominado “Monterrey”, con cabida superficiaria aproximada de 75 hectáreas, localizado en el municipio de Prado (Tolima), identificado con Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados Matrícula Inmobiliaria No. 368 – 56106, cuyo precio de ventase pactó en suma de $ 700.000.000 que el demandante pagaría así: entregaría un aparta estudio avaluado en $ 100.000.000, una casa de tres pisos avaluada en $ 200.000.000 y el saldo de $ 400.000.000 se pagaría en cuotas mensuales de $ 5.000.000; sin embargo, no se informó por las partes la fecha, hora y Notaría en que se celebraría el contrato prometido.
Se agrega en la demanda que, las partes en contienda celebraron un segundo contrato de promesa de compraventa el 10 de febrero de 2017 y en la misma fecha autenticaron ante Notario sus firmas. En ese segundo convenio, según informa el actor, se hicieron algunas modificaciones al contrato primigenio, entre ellas, se modificó el área del predio denominado “Monterrey” de 75 a 83 hectáreas, el precio de la venta también sufrió modificación pues de $ 700.000.000 pactados en el contrato primigenio se acordó como nuevo precio de la venta $ 675.000.000 que se pagarían por el demandante de la misma forma señalada en el contrato inicial, además se fijó por las partes el día 10 de marzo de 2017 en la Notaría única del Circuito de Purificación para suscribir la respectiva Escritura Pública; no obstante, ninguno de los contratantes se allanó a cumplir con la suscripción del contrato prometido en la fecha por ellos acordada.
Sin perjuicio de lo anterior, el actor reclamó también de manera subsidiaria la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes el 05 de septiembre de 2016, cuyas firmas se autenticaron en Notaría el 30 de noviembre siguiente habida consideración que ese contrato no cumple la totalidad de los requisitos legalmente previstos para su validez, en razón a que las partes omitieron señalar la fecha, hora y Notaría en que celebrarían el contrato prometido1. 2.
Subsanados los yerros advertidos en auto de inadmisión, con proveído del 07 de octubre de 2022, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué admitió la demanda y ordenó su notificación a la parte demandada2. 3. Surtida la notificación del demandado, José Aurelio Quintero Granados, a través de apoderado judicial contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones, advirtiendo que no es cierto que solo se hubiesen celebrado dos contratos de promesa de compraventa sobre el mismo inmueble, puesto que, en realidad entre las partes en contienda se ajustaron tres contratos de promesa de compraventa así: el primero suscrito el 05 de septiembre de 2016 cuyas firmas se autenticaron el 30 de noviembre siguiente, el segundo firmado el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en Notaría el mismo día y, el tercero ajustado el 10 de febrero de 2017 pero cuyas firmas se autenticaron en el mes de abril de 2017.
En ese sentido, explicó el demandado que – para ese momento – cursaba en el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué demanda por él promovida contra el acá demandante, mediante la cual pretende que se declare resuelto el tercer contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, esto es, aquel ajustado el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron ante Notario, por incumplimiento del ahora demandante quien no se allanó a presentarse en la Notaría acordadas por ellos el 06 de mayo de 2017 para celebrar el contrato prometido sobre el inmueble rural denominado 1 Archivo pdf No. 04. 01PrimeraInstancia. C01Principal. 2 Archivo pdf No. 10.
Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados “Monterrey”. De cara a la pretensión subsidiaria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa del contrato celebrado el 05 de septiembre de 2016, se opuso a su prosperidad por considerar que ese contrato se sustituyó por aquel celebrado el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron el mismo día y a su turno, ese mismo, fui sustituido por el tercer contrato de promesa ajustado entre las partes el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en el mes de abril del mismo año. Por todo lo anterior, la parte pasiva formuló las excepciones de mérito que denominó “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE FECHA 10 DE FEBRERO DE 2017 POR PARTE DEL PROMITENTE COMPRADOR DEMANDANTE”, “CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE FECHA 10 DE FEBRERO DE 2017 POR PARTE DEL SEÑOR JOSE AURELIO QUINTERO GRANADOS”, “DERECHO DE RETENCIÓN”, “MALA FE DEL DEMANDANTE Y PRESUNTA COMISIÓN DE DELITOS CONTRA LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA”, “ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA DEL SEÑOR HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR” y “EXCEPCIÓN GENÉRICA”3. 4.
A la par de la contestación de la demanda, la parte pasiva formuló la excepción previa denominada “pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto” contenida en el numeral 8° del artículo 100 del Código General del Proceso, con fundamento en que – para ese momento – en el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué se tramitaba proceso de resolución de contrato identificado con radicación 2021-00286-00, mediante el cual se reclama la resolución del tercer contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, es decir, aquel suscrito el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron ante Notario en el mes de abril del mismo año; por tanto, concluyó el demandado que en ambos procesos tramitados ante el Juzgado Cuarto y Tercero Civil del Circuito existía identidad de partes, identidad de objeto e identidad de causa4. 5.
En virtud de lo anterior, con proveído del 12 de mayo de 2023, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué declaró probada la excepción previa de pleito pendiente formulada por la parte pasiva y ordenó en consecuencia la terminación del proceso5. Decisión que fue apelada oportunamente por la parte demandante y que, a su turno, fue revocada en Sala Unitaria por esta Corporación en providencia del 13 de diciembre de 2023 tras considerar que no se cumplían los requisitos legalmente exigidos para declarar probada la excepción previa de pleito pendiente, por lo que se ordenó la continuación del proceso6. 6.
De otro lado, la parte pasiva formuló demanda de reconvención por medio de la cual pretende que declare resuelto el contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en Notaria en abril de 2017 porque, según su dicho, el promitente comprador – demandante principal y demandado en reconvención – no se presentó en la Notaría en la fecha y hora señaladas 3 Archivo pdf No. 12.
Ibidem. 4 Archivo pdf No. 01. 01 PrimeraInstancia. Cuaderno Excepciones Previas. 5 Archivo pdf No. 06. Ibidem. 6 Archivo pdf No. 18. Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados por las partes para cumplir con el contrato prometido; negocio jurídico que en sentir del demandante en reconvención sustituyó los contratos de promesa de compraventa celebrados el 05 de septiembre de 2016 y 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron el mismo día, cuya resolución por mutuo disenso tácito se reclama en la demanda principal7. 7.
Con proveído del 20 de enero de 2023, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué admitió la demanda de reconvención formulada por el demandado José Aurelio Quintero Granados y ordenó correr traslado de esta a la parte demandante principal8. 8. Enterado de la demanda de reconvención promovida en su contra, el demandante principal, Henry Augusto Saénz Tovar, se pronunció frente a ella, oponiéndose a los hechos y pretensiones allí narrados por considerar que estos resultan idénticos a aquellas contenidas en la demanda de resolución de contrato promovida por el demandante en reconvención que se tramita ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué y se identifica con radicación 2021-00286-00; por tanto, al considerar que los supuestos fácticos y pedimentos esgrimidos por el contra demandante son los mismos que se están ventilando ante otro despacho judicial, la demanda de reconvención no puede prosperar.
Finalmente, el demandante principal, no propuso excepciones de mérito contra la reconvención9. 9. Así mismo, el demandante principal – demandado en reconvención – formuló las excepciones previas denominadas “ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales” y “pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto” por considerar de un lado que las pretensiones esgrimidas se formularon de manera anti técnica y del otro, que ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué se promueve proceso identificado con radicación 2021-00286-00 en el que las pretensiones y los hechos son idénticas10. 10.
Posteriormente, con providencia del 15 de marzo de 2024, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué decretó las pruebas pedidas por las partes y aquellas que de oficio consideró pertinentes11. 11. Luego, en audiencia concentrada celebrada el 16 de julio de 2024, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué declaró no probadas las excepciones previas postuladas contra la demanda de reconvención, contra esa decisión la parte actora formuló apelación. En providencia del 23 de enero de 2025 esta Corporación declaró inadmisible la alzada12 Sentencia de Primera Instancia13 En audiencia concentrada celebrada el 16 de julio de 2024, el Juez de primera instancia mediante sentencia anticipada declaró probada de oficio la cosa juzgada, en consecuencia, negó las pretensiones de las demandas principal y de reconvención y ordenó el levantamiento de las medidas cautelares.
Para arribar a esa conclusión, el A quo empezó por advertir que de conformidad 7 Archivo pdf No. 01. 01PrimeraInstancia. Demanda de Reconvención. 8 Archivo pdf No. 02. Ibidem. 9 Archivo pdf No. 04. Ibidem. 10 Archivo pdf No. 01. 01 PrimeraInstancia.Excepcion Previa Dda Reconvención 11 Archivo pdf No. 27. 01PrimeraInstancia. C01Principal. 12 Archivo pdf No. 005. 01PrimeraInstancia. Cuaderno Tribunal. 13 Archivo de Audio No. 35.
Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados con lo previsto en el inciso 1° del artículo 303 del Código General del Proceso y en la jurisprudencia de la Corte Constitucional para la configuración de la cosa juzgada se requiere la presencia de una sentencia ejecutoriada en un proceso contencioso surtido previamente entre las mismas partes, que en ese litigio anterior así como en el que está en curso, exista identidad de partes, identidad de objeto e identidad de causa.
En primer lugar, el juez de primera instancia explicó que las partes en contienda suscribieron un primer contrato de promesa de compraventa el 05 de septiembre de 2016 que adolecía de algunos defectos como la ausencia de fecha y hora en que se suscribiría el contrato prometido, razón por la que, concluyó el A quo, con fundamento en los interrogatorios efectuados a las partes que, estas recogieron ese primer convenio en otro contrato ajustado el 10 de febrero de 2017 en el que se reiteraron las obligaciones pactadas en primera ocasión y se modificaron algunos aspectos, pero se mantuvo el objeto del negocio jurídico.
Así mismo, el A quo puso de presente que ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué se tramitó proceso de resolución de contrato promovido entre las mismas partes identificado con radicación 2021-00068-00 que se zanjó de manera definitiva con sentencia de segunda instancia, dictada al interior de ese asunto, por el Tribunal Superior el 08 de septiembre de 2023.
En ese sentido, concluyó el A quo tras verificar la sentencia de segunda instancia dictada por esta Corporación, con la demanda principal aquí promovida y con la demanda de resolución de contrato ventilada ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué, concluyó los contratos ajustados entre las partes se recogieron en el último contrato celebrado el 10 de febrero de 2017 – que se analizó por el Tribunal Superior de Ibagué – puesto que los mismos versaban sobre el mismo objeto “inmueble rural denominado Monterrey”.
Por tanto, concluyó que la convención analizada por el Juez Cuarto Civil del Circuito de Ibagué resultaba ser el mismo bajo su examen frente al cual se pedía su finalización por resolución o nulidad. Por lo tanto, concluyó que se hacía presente la cosa juzgada y ello impedía analizar de fondo las particularidades del negocio jurídico atacado pues sobre el mismo la jurisdicción previamente se había pronunciado mediante sentencia al punto de haberlo declarado resuelto por mutuo disenso tácito14.
Recurso de Apelación Inconforme con la decisión de primer grado, apeló el apoderado judicial de la parte demandante principal – demandada en reconvención – quien enunció los reparos concretos frente a los cuales versó la sustentación en segunda instancia, los cuales pueden sintetizarse de la siguiente manera: - Al contrastar el proceso seguido ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué con el proceso seguido ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué se advierte que las pretensiones reclamadas en uno y el otro litigio son completamente distintas, de donde se desprende que los objetos y causa son distintos, puesto que en el presente asunto se reclama la declaratoria de resolución por mutuo disenso tácito del contrato ajustado entre las partes el 10 de febrero de 2017 y la nulidad absoluta del convenio suscrito entre las partes el 05 de septiembre de 2016; entre tanto, en el asunto conocido por el 14 Ibidem. min 03:24.
Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esta ciudad se pidió la resolución del contrato de promesa celebrado el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en abril de 2017 por causa atribuible al aquí demandante, por tanto, resultan ser no solo contratos distintos sino también pretensiones distintas. - El juez de primer grado desconoció de manera flagrante el contenido del auto fechado el 13 de diciembre de 2023, mediante el cual el Tribunal Superior de Ibagué al desatar el recurso de alzada formulado contra el auto que resolvió las excepciones previas, consideró en los párrafos 9 y 10 de las consideraciones que tanto los hechos como las pretensiones de ambos procesos – seguido ante Juzgado Tercero Civil y Cuarto Civil del Circuito de Ibagué no son idénticos, por lo que solo se cumple el requisito de identidad de parte. - No es cierto que las partes hubiesen acordado la sustitución de los contratos de promesa de compraventa, esa aseveración no se extrae del contenido de los mismos.
Trámite en Segunda Instancia 1. Recibido el expediente en esta Corporación, con proveído del 25 de octubre de 2024, se admitió el recurso de apelación en el efecto suspensivo, se ordenó correr traslado al apelante para sustentar la alzada y de esa sustentación, se corrió traslado a su contraparte para que ejerciera su derecho a la réplica15. 2.
La parte demandante sustentó oportunamente su recurso de alzada y la parte demandada oportunamente descorrió traslado del recurso16. 3. Posteriormente, con proveído del 20 de enero de 2025, se prorrogó por seis meses más el término para desatar la segunda instancia17. CONSIDERACIONES Estudiado el recurso de apelación propuesto por las partes en contienda, el Tribunal se ocupa de definir de fondo la segunda instancia, previa la siguiente argumentación: 1.
En el presente asunto no se advierte motivo de nulidad que afecte la validez del proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten el pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal. 2. Habida consideración que la parte demandante apeló la sentencia de primer grado, atendiendo lo previsto en el inciso 1° del artículo 328 del Código General del Proceso, la Sala de Decisión se pronunciará, exclusivamente, sobre los reparos concretos propuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que, de oficio eventualmente deban adoptarse. 3.
Precisada la competencia de la Sala, tras contrastar los reproches propuestos por la parte recurrente con la decisión traída en alzada y lo 15 Archivo pdf No. 005. Ibidem. 16 Archivos pdf No. 012 y No. 015. Ibidem. 17 Archivo pdf No. 018. Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado.
José Aurelio Quintero Granados acontecido probatoriamente en el pleito, advierte esta Corporación que el problema jurídico a resolver con apoyo en los medios de prueba legal y oportunamente llegados a la actuación estriba en dilucidar si la sentencia de segunda instancia dictada por esta Corporación el 08 de septiembre de 2023 al interior del proceso de resolución de contrato identificado con radicación 2021-00286-00 seguido ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué, tiene efectos de cosa juzgada sobre el proceso de resolución de contrato de promesa de compraventa promovido por Henry Augusto Sáenz Tovar contra José Aurelio Quintero Granados identificado con radicación 2022-00189-00, que concita la atención de esta Sala de Decisión. 4.
Previo al abordaje del problema jurídico formulado, importa precisar a modo de cuestión metodológica que los contornos fácticos y jurídicos que caracterizan el presente litigio y que definirán la manera como la Sala de Decisión abordará la cuestión jurídica a resolver, están delimitados por los hechos y pretensiones esgrimidos en la demanda principal, en la contestación a la demanda principal, en la demanda de reconvención y en su contestación; de modo que, para el análisis de la cosa juzgada, en el caso concreto, habrá que mirar de manera simultánea dos cuestiones: la primera de ellas, relacionada con los varios contratos de promesa de compraventa ajustados por las partes y la segunda, la causa petendi estudiada tanto el proceso identificado con radicación 2021-00286-00 tramitada por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué como en el presente litigio identificado con radicación 2022-00189-00 que concita la atención del Tribunal. 5.
El inciso 1° del artículo 303 del Código General del Proceso sobre la institución de la cosa juzgada enseña que: “…La sentencia ejecutoriada proferida en proceso contencioso tiene fuerza de cosa juzgada siempre que el nuevo proceso verse sobre el mismo objeto, se funde en la misma causa que el anterior y entre ambos procesos haya identidad jurídica de partes…”, de modo que, para predicar la configuración de la cosa juzgada debe verificarse que entre el pleito que ya fue zanjado definitivamente por la jurisdicción y aquel que está en curso y se encuentra pendiente de decisión judicial, debe existir identidad de objeto, identidad de causa e identidad de partes. 6.
Frente a cada uno de esos elementos definidos por el legislador, la doctrina especializada ha considerado lo siguiente: “…Siempre que haya de analizarse si existe o no cosa juzgada habrá que realizar una labor comparativa entre la sentencia y las pretensiones de la nueva demanda a fin de encontrar si ellas versan sobre un mismo objeto, se fundamentan en una misma causa y además cobijan a unas mismas partes.
Acerca de estas tres identidades es necesario indicar lo siguiente: 1) Identidad de objeto: la pretensión de la nueva demanda debe versar sobre el mismo objeto de las pretensiones que ya fueron resueltas en la sentencia proferida, en consecuencia, hay que determinar si el objeto jurídico de la pretensión, esto es, el derecho reclamado, es el mismo y si el objeto material (bien sobre el cual se persigue la declaración), si es que lo hay, coincide con el del proceso anterior.
(…) 2) Identidad de causa: existe identidad de causa cuando los hechos jurídicamente relevantes que se invocan en la nueva demanda son los mismos sobre los cuales se sustentaron las pretensiones ya decididas en la sentencia respecto de la que se predica cosa juzgada. (…) le corresponde, Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados entonces, al juez, examinar si los hechos planteados en la demanda son en realidad nuevos hechos distintos y extraños respecto de los que ya fueron objeto de decisión judicial, o si se trata, en esencia, de los mismos. De esta forma se descartaría la denominada identidad jurídica de causa si los hechos de la demanda atendieran circunstancias que nunca fueron debatidas en el proceso anterior o si son hechos ocurridos con posterioridad a la sentencia, evento en los cuales es claro que sobre dichos hechos distintos o posteriores (o distintos y posteriores) no pudo recaer pronunciamiento jurisdiccional. 3) Identidad jurídica de partes: el tercer aspecto que corresponde analizar es si el nuevo proceso jurídicamente enfrenta a las mismas partes…”18 (Negrilla fuera de texto). 7.
Por su parte, la Sala de Casación Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, sobre los elementos de la cosa juzgada ha señalado lo siguiente: “…En términos generales, el objeto de la demanda consiste en el bien corporal o incorporal que se requiere, o sea en las prestaciones o declaraciones que se reclaman de la justicia, es el objeto de la pretensión. Recientemente se ha decantado para afirmar, debe ser tanto inmediato (derecho reclamado) como mediato (bien de la vida perseguido o interés cuya tutela se exige).
Por tanto, para escrutarla como primer elemento de la cosa juzgada se contrasta esencialmente, el petitum de las demandas, de las acusaciones o de las querellas. En el ámbito de la cosa juzgada, cuando la ley habla de identidad de objeto, indica que en el nuevo proceso se controvierta sobre el equivalente bien jurídico disputado en el litigio anterior.
Por consiguiente, y en relación con el quid, responde al interrogante de sobre qué se litiga. (…) Por causa, de antaño tiene decantado la Corporación, debe entenderse el hecho jurídico que sirve de fundamento a las súplicas, vale decir, la situación que el actor hace valer en su demanda como cimiento de la acción, distinto por supuesto de ésta, porque de un solo y mismo sustrato fáctico pueden derivar varias acciones; es, igualmente, la “(…) narración del libelo, la relación del caso que ha originado los derechos y dado motivo a la reclamación en justicia”.
El hecho jurídico es equivalente, se ha puntualizado, cuando en el nuevo juicio se aduce el mismo elemento fáctico específico ya invocado en el anterior. La identificación de la causa petendi, al igual que del objeto, debe investigarse en el ruego introductorio, fundamento de los juicios, y responde, a diferencia de éste, a la cuestión de por qué se litiga, con apoyo en qué, al soporte del petitum.
De este modo, y en la misma línea, importa precisar, reiterando lo ya dicho por la Corte en fallo calendado el 30 de junio de 1980, en el sentido de que no se desnaturaliza el factor eadem causa petendi por la llana razón de que se introduzcan variaciones accidentales, o porque se enuncien diferentes fundamentos de derecho. (…) La identidad de partes, finalmente, se concreta no en la equivalencia física, sino jurídica de los sujetos vinculados al pleito; su fundamento racional consiste, en esencia, en el principio de relatividad de las sentencias, positivizado en el artículo 17 del Código Civil, según el cual, y en línea de principio, la fuerza obligatoria de un fallo judicial se limita a las personas que han intervenido en el proceso en el cual se profirió…” (Sentencia STC 18789 de 2017 MP.
Luis Armando Tolosa Villabona). 8. Como puede colegirse, para encontrar configurada la cosa juzgada se 18 Sanabria, Santos. H. (2021). Derecho Procesal Civil General. Editorial Universidad Externado de Colombia. Bogotá D.C. págs. 640 y 641. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado.
José Aurelio Quintero Granados requiere que como resultado del análisis exhaustivo que debe adelantar el juez de la causa encuentre que entre dos procesos judiciales, uno ya fallado y otro que se encuentra en curso, exista identidad de partes, es decir que los extremos en contienda sean exactamente los mismos en ambos litigios, así mismo, que exista identidad de objeto, esto es, que en ambos procesos el bien jurídico o el derecho reclamado sea el mismo y, por último, que los hechos o supuestos fácticos en los que se soportan las pretensiones en ambos litigios no sean distintos ni posteriores a la sentencia judicial que definió el primer proceso.
De encontrarse presentes estos tres elementos, identidad de partes, de causa y de objeto, no podrá abordarse el análisis de fondo de las pretensiones esgrimidas en la demanda, puesto que la cosa juzgada propende por evitar la proliferación de decisiones contradictorias frente al mismo litigio, con lo cual se honra el principio de seguridad jurídica. 9.
Así entonces, con antelación al estudio del caso concreto y para mayor abundamiento importa destacar que en el presente asunto el Juez de primer grado, entendió que se ha configurado la cosa juzgada porque, en su sentir, el proceso de resolución de contrato promovido por las mismas partes ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué, identificado con radicación 2021-00286-00, que finalizó con sentencia de segunda instancia emitida el 08 de septiembre de 2023, emitida por esta Corporación, guarda identidad de partes, de causa y de objeto, con el proceso de resolución de contrato identificado con radicación 2022-00189-00 seguido ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué y que es objeto de análisis en segunda instancia, por tanto, habrá que cotejar ambos litigios. 10.
En primer lugar, es necesario acotar que entre los procesos identificados con radicación 2021-00286-00 seguido ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué y aquel que concita la atención de la Sala tramitado por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de esta ciudad existe identidad de partes; cuestión que no solo no es objeto de reproche ni de discusión, sino que además es ampliamente aceptada por las partes en contienda, incluso, por la misma recurrente quien advierte en la sustentación de su alzada que la misma, es decir, la identidad de partes, se hace presente, razón por la cual no resulta necesario abordar su análisis, y se entiende plenamente establecida. 11.
Ahora bien, en lo que tiene que ver con la identidad de objeto y causa petendi, desde ahora se anuncia por el Tribunal que dichos requisitos, en el presente asunto, se tornan presentes, conforme se expone a continuación: 12. En lo que atañe a la identidad de objeto, tras la revisión detallada de los hechos y pretensiones esgrimidos tanto en la demanda principal como en la demanda de reconvención, de la mano con las pruebas documentales obrantes en la actuación no queda duda que entre las partes en contienda se celebraron tres contratos de promesa de compraventa idénticos sobre el mismo objeto, es decir, frente al mismo bien inmueble, así se extrae de la demanda de reconvención enarbolada por el demandado principal y de las documentales anexadas a la misma.
El primero de ellos se celebró el día 05 de septiembre de 2016 y las firmas de los contratantes se autenticaron ante Notario el 30 de noviembre de 2016, en el que el demandado principal, José Aurelio Quintero Granados prometió Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados vender al demandante principal Henry Augusto Sáenz Tovar un lote de terreno rural denominado “Monterrey” localizado en el municipio de Prado (Tolima).
Posteriormente, entre las mismas partes contratantes, Henry Augusto Sáenz Tovar – promitente comprador – y José Aurelio Quintero Granados – promitente vendedor – se ajustó un nuevo contrato de promesa el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron ante Notario el mismo día, en el que se mantuvo el mismo objeto del contrato inicialmente celebrado, veamos: “…hemos decidido celebrar el presente contrato de promesa de compraventa que se regirá por las siguientes clausulas PRIMERA: Que por medio del presente contrato, EL PROMITENTE VENDEDOR, promete transferir a título de venta a favor y para el patrimonio del PROMITENTE COMPRADOR, EL DERECHO DE DOMINIO Y LA POSESION REAL Y MATEIRAL (SIC), que tiene y ejerce, sobre una finca denominada “LOTE No. 1” actualmente “MONTERREY” ubicado en la vereda Peñón Alto, jurisdicción del municipio de Prado – Tolima, (…) TRADICIÓN: Este predio fue adquirido por el promitente vendedor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, por compra que hizo a JORGE ENRIQUE VARELA LIZCADNO, mediante Escritura pública No. 0703 de fecha veintiséis (26) de julio de 2014 (…) debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación (Tol.) al folio de matrícula inmobiliaria No. 368-22928…” (Subrayado fuera de texto).
Finalmente, entre los mismos contratantes, se ajustó un tercer contrato de promesa de compraventa que si bien se suscribió el 10 de febrero de 2017 – misma fecha en que se ajustó el segundo contrato – las firmas de las partes contratantes se autenticaron en Notaría los días 20 y 21 de abril de 2017, en el cual se mantuvo el mismo objeto de los dos convenios ajustados anteriormente, tal como puede verse a continuación: “…hemos celebrado el presente contrato de Promesa de Compraventa que se regirá bajo las siguientes cláusulas: PRIMERA. – DEL OBJETO.- EL PROMITENTE VENDEDOR, de las condiciones civiles anteriormente mencionadas, Promete Vender o transferir a título de venta y para el patrimonio del promitente comprador, el derecho de dominio, propiedad y la posesión real y material que tiene y ejerce sobre una finca de terreno denominada “LOTE No. 1”, actualmente “MONTERREY” ubicado en la vereda Peñón Alto jurisdicción municipal de Prado Tolima, (…) SEGUNDA: TRADICION: El inmueble objeto de la presente promesa de compraventa fue adquirido por EL PROMITENTE VENDEDOR JOSE AURELIO QUINTERO GRANADOS por compra que hizo a JORGE ENRIQUE VARELA LIZCANO, en los términos de la Escritura Pública No. 0703 del 26 de julio de 2014 (…) Acto debidamente Registrados al Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 36822928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima.
(Subrayado fuera de texto). Tal como puede apreciarse, aunque en la demanda principal se afirmó que entre las partes en contienda se celebraron dos contratos de promesa de compraventa sobre el mismo inmueble “Finca Monterrey” identificada con Matrícula Inmobiliaria No. 368-22928; lo cierto es que, como señaló en la demanda de reconvención, además de los dos convenios anteriores (05 de septiembre de 2016 y 10 de febrero de 2017) también se suscribió un tercer contrato de promesa de compraventa que versó sobre el mismo objeto de los anteriores, es decir, José Aurelio Quintero Granados prometió vender el Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados inmueble denominado “Finca Monterrey”, localizado en la vereda Peñón Alto del municipio de Purificación (Tolima) a Henry Augusto Sáenz Tovar quien a su turno prometió comprarlo por el precio pactado por las partes. En ese sentido, es claro para la Sala de Decisión que los tres contratos de promesa de compraventa ajustados entre las partes versaron sobre el mismo objeto cual era “la venta prometida en favor del señor Henry Augusto Sáenz Tovar y a cargo del señor José Aurelio Quintero Granados del inmueble rural conocido como “FINCA MONTERREY” localizada en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado (Tolima) identificada con Matrícula Inmobiliaria No. 368-22928.
De la misma manera, ha quedado en evidencia que a pesar de que el precio de la venta varió entre el primer y segundo contrato ajustados, se mantuvo inalterado entre este último y la tercera convención ajustada entre los extremos en contienda, por valor de $ 675.000.000 que se pagarían así: (i) con la entrega de un aparta estudio identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 350-200148 por valor de $ 100.000.000, (ii) con la entrega de una casa de tres pisos identificada con Matrícula Inmobiliaria No. 3500001865 y (iii) el saldo restante en cuotas de cinco millones de pesos hasta completar el valor correspondiente a $ 375.000.0000.
En ese orden de ideas, debe recordarse que la de identidad de objeto de cara a la cosa juzgada, según se explicó ab initio de estas consideraciones, debe abordarse desde dos aristas. De un lado, debe mirarse el objeto desde el punto de vista del bien corporal perseguido en ambos pleitos y, del otro, deben verse de la mano las aspiraciones perseguidas en el pliego inaugural.
Ante este panorama, es claro que en el presente asunto existe identidad de objeto pues como se explicó ampliamente, el objeto de los contratos de promesa suscritos por las partes – estudiados tanto por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito como por el Juzgado Tercero Civil del Circuito – es la promesa de celebrar contrato de compraventa sobre la “finca Monterrey” localizada en la Vereda Peñón Alto del municipio de Prado (Tolima) identificada con Matrícula Inmobiliaria No. 368-22928 y, por su parte, las aspiraciones perseguidas tanto el pleito seguido ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué como en el juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué eran exactamente las mismas pues en ambos asuntos se pidió la resolución de los contratos de promesa.
Recuérdese, el análisis de la identidad de objeto impone dar respuesta al interrogante ¿sobre qué se está litigando? En ambos litigios -proceso identificado con radicación 2021-00286-00 y 2022-00189-00 que ahora se estudia – se litiga sobre el mismo inmueble prometido en venta – finca “Monterrey” localizada en el municipio de Prado – Tolima identificada con Matrícula Inmobiliaria No. 368-22928 y también en ambos procesos judiciales se reclamó la resolución del contrato, bien por mutuo disenso tácito o por incumplimiento; no obstante, en ambos se reclamó su resolución; por ello, colige la Sala que en el presente asunto se hace presente la identidad de objeto entre ambos litigios. 13.
Con ese norte, resulta relevante precisar que, en todo caso, el tercero de los contratos ajustados entre las partes (cuyas firmas se autenticaron en abril de 2017) no solo es el que permanece vigente, sino que además es el que disciplina el negocio de promesa de compraventa sobre la “finca Monterrey” ajustado entre las partes en contienda; por ello aunque a lo largo de su interrogatorio de parte el demandante principal Henry Augusto Sáenz Tovar Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados aseveró que su intención con la suscripción del tercer contrato nunca fue suplir o dejar sin efecto los dos anteriores, si adujo que todos los contratos versan sobre el mismo objeto. Cuando el juez de la causa preguntó por el motivo por cual se hicieron varios contratos sobre el mismo bien, el demandante dijo: “…para poder hacer escrituras de toda la tierra doctor, o sea, para poder hacer escrituras de todo el terreno, de las 8 o 9 nueve hectáreas que le compré a Jorge Varela que estaban a nombre de José Quintero y de las 75 hectáreas que le compré a José Quintero…” y cuando se indagó si en esos contratos se incluyó lo que fue objeto del primero, respondió con rotundidad “…sí señor…”; cuestión que vista de la mano con el hecho 3.3. de la demanda de reconvención en el que se aduce que “…en el mes de abril de 2017, y luego de que el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, nuevamente incumpliese con los pagos y las cláusulas del primer contrato por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO PRIVADO, (que conservó la misma fecha de creación es decir el 10 de febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores JOSE AURELIO QUINTERO GRANADOS y HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA…”, deja en evidencia que en efecto, el último contrato es aquel que gobierna la promesa de compraventa ajustada por las partes. 14.
Esa misma cuestión, se analizó por este Tribunal al interior del proceso identificado con radicación 2021-00286-00 tramitado por las mismas partes, ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué, en sentencia de segundo grado fechada el 08 de septiembre de 2023, mediante la cual se concluyó que el tercer contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes en contienda el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron el 20 y 21 de abril de 2017, es aquel que está vigente, en los siguientes términos: “…las partes en sus interrogatorios aceptaron que sobre el mismo predio realizaron más de un contrato de promesa de compraventa.
Sin embargo, a partir de sus atestaciones se logró establecer que el contrato definitivo, del cual se nutre este litigio, es aquel cuyas firmas fueron autenticadas el 20 de abril de 2017, obrante a folios 7-10 del documento 0002 del expediente de primera instancia; lo que también encuentra respaldo en las aseveraciones condensadas en el hecho 3.2. de la demanda, donde se indicó expresamente que “(…) en el mes de abril de 2017, por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO PRIVADO, (que conservó la misma fecha de creación es decir el 10 de febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores (…) procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA (…)” …” Ese razonamiento de la Sala de Decisión en la sentencia de segunda instancia dictada al interior del proceso 2021-00268-00, se comprueba en este proceso, según se desprende del hecho 3.3. de la demanda de reconvención en el que se advirtió esa situación; por tanto, es verdad jurídica inocultable que el tercer contrato ajustado entre las partes en litigio aquel que disciplina la voluntad negocial de los contratantes puesto que los mismos participes de la convención, aunque expresamente no lo hubiesen señalado, sustituyeron los contratos anteriores con la suscripción de otro posterior.
Por ello, aunque en esos negocios jurídicos expresamente no se señaló que se sustituían los convenios anteriores; esa afirmación por sí sola no impide colegir que el tercer contrato de promesa de compraventa, esto es, aquel ajustado el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en abril del Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados mismo año ante Notaría, es aquel que debe gobernar el negocio de promesa de compraventa ajustado entre los extremos en contienda. De otro modo no puede explicarse que estando vigente el segundo contrato de promesa suscrito el 10 de febrero de 2017, las partes decidieran meses después y con posterioridad a la fecha para la suscripción de la Escritura Pública allí pactada, elaborar un nuevo contrato de promesa de compraventa sobre el mismo bien, con las mismas condiciones de pago y, señalando una nueva fecha para suscribir la Escritura Pública correspondiente.
Por el contrario, las reglas de la experiencia enseñan que, si el tercer contrato sustituyó, como en efecto lo hizo, la totalidad de las obligaciones contenidas en el segundo de ellos e incluso modificó alguna de ellas, es ese contrato el que mantiene total vigencia. Por ello, puede inferirse de manera razonable que el tercer contrato es el que disciplina el negocio de promesa de compraventa pactado entre los extremos en contienda.
Vistas de ese modo las cosas, queda en evidencia para la Sala de Decisión que el objeto estudiado tanto en el proceso de resolución de contrato adelantado ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué como en el presente asunto es el mismo. Precisamente, en ambos litigios debía mirarse ese último convenio celebrado por los contratantes y la aspiración perseguida en ambos pleitos, y, por eso, las decisiones que sobre el particular adoptó esta Corporación en otrora ocasión, no pueden ahora volverse a revisar, pues de hacerlo se pondría en riesgo no solo la seguridad jurídica sino también la cosa juzgada. 15.
En este punto, importa abordar el análisis de la identidad de causa, por lo que no está de más recordar que en sentencia de segunda instancia dictada el 08 de septiembre de 2023, al interior del pleito identificado con radicación 2021-00286-00 en que se recuerda, se estudió el mismo contrato celebrado entre las partes, se resolvió lo siguiente: “…PRIMERO: MODIFICAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia apelada, proferida el 28 de marzo de 2023 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué– Tolima, por las razones expuestas en la parte considerativa de este proveído, para en su lugar declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre José Aurelio Quintero Granados y Henry Augusto Sáenz Tovar el 10 de febrero de 2017, cuyas firmas fueron autenticadas en el mes de abril del mismo año, sobre el inmueble denominado Monterrey ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima – hoy 368-56106 de la misma dependencia-, por incumplimiento recíproco y simultáneo de lo pactado.
SEGUNDO: MODIFICAR el numeral tercero de la sentencia para en su lugar condenar al demandado a pagar a favor del demandante la suma de $ 83.709.657,06 por concepto de frutos civiles, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. En caso de mora se deberán cancelar intereses a una tasa mensual del 6% anual.
TERCERO: MODIFICAR el numeral quinto de la decisión para en su lugar condenar al accionante a pagar a favor del demandado la suma de $ 27.903.219,04 por concepto de frutos civiles, producidos por la casa de habitación ubicada en la carrera 21B No. 13-04 del barrio Clarita Botero de esta ciudad e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 3500001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados Condenar al accionante a pagar a favor del demandado la suma de $ 21.464.014,64 por concepto de frutos civiles producidos por el apartaestudio ubicado en la carrera 41H No. 41-90 del Barrio La Macarena de esta ciudad e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. En caso de mora se deberán cancelar intereses a una tasa mensual del 6% anual.
CUARTO: REVOCAR parcialmente el numeral tercero de la sentencia para denegar el reconocimiento y pago de la cláusula penal…” Decisión que sin duda debe verse de la mano con la sentencia de primer grado, dictada por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué, al interior de ese proceso de resolución de contrato identificado con radicación 202100286-00 en el que, entre otras cosas, se ordenaron las correspondientes restituciones mutuas que al no haber sido objeto de alzada cobraron total firmeza y por lo mismo no fueron objeto de estudio por el Ad quem en esa ocasión; esas circunstancias, por supuesto impiden que pueda emitirse una nueva orden en ese sentido, aunque se miren, como erradamente lo pretende el censor, los dos contratos de promesa iniciales – 5 de septiembre de 2016 y 10 de febrero de 2017 – puesto que, aunque en gracia de discusión se aceptara que los mismos mantienen vigencia, ello implicaría proveer sobre los mismos bienes frente a los cuales el Juez competente previamente ordenó su respectiva restitución. Actuar en contrario, esto es, como pretende la parte recurrente implicaría llevarse por la borda el principio de cosa juzgada y de seguridad jurídica, puesto que implicaría adoptar nuevas decisiones sobre una cuestión fáctica y jurídica que se zanjó de manera definitiva, lo cual podría generar graves problemas para las partes y la generación de nuevos conflictos jurídicos.
Si bien es cierto, en la demanda principal nada se dijo sobre la existencia del tercer contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron ante Notario los días 20 y 21 de abril de 2017, pues en ella se reclama como pretensión principal “…decretar resueltos los contratos de promesa de compraventa suscritos entre el señor JOSE AURELIO QUINTERO GRANADOS Y, HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, celebrados el día 05 de septiembre de 2016 autenticados el 30 de noviembre de 2016 y celebrado el 10 de febrero de 2017 y autenticados en la misma fecha, es decir, el 10 de febrero de 2017, por MUTUO DISENSO TACITO o INCUMPLIMIENTO RECIPROCO…” y subsidiariamente “…DECLARAR LA NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de venta – permuta – suscrito por el señor JOSE AURELIO QUINTERO GRANADOS y mi poderdante HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, el día 05 de septiembre de 2016 y autenticado por los referidos ciudadanos, el día 30 de noviembre de 2016…”; también lo es que en el adecuado análisis de la contienda también deben mirarse dichas peticiones de manera paralela con aquellas esgrimidas en la demanda de reconvención en la que expresamente se pidió “…Que se declare RESUELTO el último y vigente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado entre el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, el día 10 de febrero de 2017 y suscrito por ellos en Notaría los días 20 y 21 de Abril de 2017…”.
Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados En virtud del principio de congruencia de la sentencia, esas circunstancias imponían estudiar también el tercer contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes; recuérdese que en según lo previsto en el inciso 1° del artículo 281 del Código General del Proceso “…la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y que hubiesen sido alegadas si así la ley lo exige…”.
Entonces, si bien en los hechos de la demanda principal no se hizo alusión alguna a la existencia del tercer contrato de promesa; lo cierto es que en la contestación de la demanda y en la demanda de reconvención, se advirtió esta situación, por lo que por obvias razones en el caso presente también debían mirarse los contornos fácticos y jurídicos allí esgrimidos.
Recuérdese que en la sentencia no solo debe definirse la suerte de la demanda principal sino también la de la demanda de reconvención; entonces, basta con cotejar los hechos narrados en la contrademanda, con aquellos narrados en la demanda de resolución de contrato seguida ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué al interior del proceso identificado con radicación 202100286-00, para concluir sin ambages que son idénticos, veamos: Hechos en que se funda la demanda en el proceso con radicado 2022-00286-00 Hechos en que se funda la demanda de reconvención en el proceso con radicado 202100189-00 Que, el día 10 de Febrero de 2017, y por medio de la suscripción de un DOCUMENTO PRIVADO, los señores JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, se comprometieron el primero a VENDER y el segundo a Comprar, un Lote de terreno, bien inmueble denominado LOTE N°1 (hoy MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA #368-22928.
(Firmas que autenticaron en Notaría el día 10 de Febrero de 2017) Que, el día 05 de Septiembre de 2016, por medio de la suscripción de un DOCUMENTO PRIVADO, los señores JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, se comprometieron el primero a VENDER y el segundo a Comprar, un Lote de terreno, bien inmueble), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA #368-22928.
(Firmas que autenticaron en Notaría el día 30 de Noviembre de 2016) 3.2.- Que, en el mes de Abril de 2017, por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO PRIVADO, (Que conservó la misma fecha de creación es decir el 10 de Febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA descrito en el numeral anterior, y en el nuevo DOCUMENTO PRIVADO se comprometieron el primero a VENDER y el segundo a Comprar, un Lote de terreno, bien inmueble denominado LOTE N°1 (hoy MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y la MATRÍCULA INMOBILIARIA #368-22928.
(Firmas que autenticaron en Notaría Pública de Purificación, 3.2.- Que, el día 10 de Febrero de 2017, luego de que el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, incumpliese con los pagos y condiciones del primer contrato por medio de la suscripción de un segundo DOCUMENTO PRIVADO, los señores JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, se comprometieron el primero a VENDER y el segundo a Comprar, un Lote de terreno, bien inmueble denominado LOTE N°1 (hoy MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA #368-22928.
(Firmas que autenticaron en Notaría el día 10 de Febrero de 2017) sustituyendo el anterior del día 05 de septiembre de 2016. 3.3. Que, en el mes de Abril de 2017, y luego de que el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados el primero de ellos el 20 de Abril de 2017 y el TOVAR, nuevamente incumpliese con los pagos segundo el 21 de Abril de 2017) y cláusulas del primer contrato por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO 3.3.- Que, las partes en el año 2016, sin recordar PRIVADO, (Que conservó la misma fecha de mi prohijado la fecha específica acordaron creación es decir el 10 de Febrero de 2017, VERBALMENTE, como precio de la negociación como consta en el cartulario del contrato), los la suma de SETECIENTOS MILLONES DE señores JOSÉ AURELIO QUINTERO PESOS MCTE ($700.000.000,oo), habiéndose GRANADOS, y HENRY AUGUSTO SAENZ entregado por parte del PROMITIENTE TOVAR, procedieron a SUSTITUIR el COMPRADOR al PROMITIENTE VENDEDOR, CONTRATO DE PROMESA DE antes de la suscripción del mismo, la suma de COMPRAVENTA descrito en el numeral VEINTICINCO MILLONES DE PESOS anterior, y en el nuevo DOCUMENTO PRIVADO ($25.000.000,oo), en diversos pagos de los se comprometieron el primero a VENDER y el cuales no se tiene registro, pero en el segundo a Comprar, un Lote de terreno, bien documento CONTRATO DE PROMESA DE inmueble denominado LOTE N°1 (hoy COMPRAVENTA del día 10 de Febrero de 2017, MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón se insertó de común acuerdo entre ellos, el valor Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO predio identificado con la FICHA CATASTRAL MILLONES DE PESOS MCTE N°00-02-0002-0072-000 y la MATRÍCULA ($675.000.000,oo), que el promitente comprador INMOBILIARIA #368-22928.
(Firmas que se obligó a pagar de la siguiente forma: autenticaron en Notaría Pública de Purificación, el primero de ellos el 20 de Abril de 2017 y el 3.3.1.- La suma de CIEN MILLONES DE PESOS segundo el 21 de Abril de 2017) ($100.000.000,oo), representados en la entrega de la Tradición y propiedad, de un Bien Inmueble 3.4. Que, las partes en el año 2016, sin recordar denominado APARTAESTUDIO ubicado en mi prohijado la fecha específica acordaron, Torres Bilbao, apartamento 6-01, en la Carrera como precio de la negociación la suma de 41 H N°41-90 Barrio la Macarena parte Alta, de SETECIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE Ibagué, Tolima, con Matrícula Inmobiliaria ($700.000.000,oo), habiéndose entregado por N°350-200148 de la Oficina de Registro de parte del PROMITIENTE COMPRADOR al Instrumentos Públicos de Ibagué que se PROMITIENTE VENDEDOR, antes de la encontraba y aún se encuentra a nombre de la suscripción del mismo, la suma de señora MARIA IRENE TOVAR FRANCO VEINTICINCO MILLONES DE PESOS C.C.38217946, quien al parecer es la ($25.000.000,oo), en diversos pagos de los PROGENITORA del promitente comprador cuales no se tiene registro, pero en el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR. documento CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA del día 10 de Febrero de 2017, 3.3.2.- La suma de DOSCIENTOS MILLONES se insertó de común acuerdo entre ellos, el valor DE PESOS ($200.000.000,oo), representados de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO en la entrega de la Tradición y propiedad, de un MILLONES DE PESOS MCTE Bien Inmueble denominado CASA de tres (3) ($675.000.000,oo), que el promitente comprador pisos ubicado en el Barrio Clarita Botero de la se obligó a pagar de la siguiente forma: Ciudad de Ibagué, en la Carrera 21 B N°13-04, con Matrícula Inmobiliaria N°350-0001865 de la 3.4.1.- La suma de CIEN MILLONES DE PESOS Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ($100.000.000,oo), representados en la entrega Ibagué, pero que verificada la tradición del de la Tradición y propiedad, de un Bien Inmueble mismo, corresponde a un lote de mayor denominado APARTAESTUDIO ubicado en extensión y del cual la propietaria inscrita actual Torres Bilbao, apartamento 6-01, en la Carrera es la “JUNTA DE ACCIÓN COMUNAL DEL 41 H N°41-90 Barrio la Macarena parte Alta, de PLAN CLARITA BOTERO DE SANTOFIMIO”.
Ibagué, Tolima, con Matrícula Inmobiliaria N°350-200148 de la Oficina de Registro de 3.3.3.- La suma de TRESCIENTOS SETENTA Y Instrumentos Públicos de Ibagué que se CINCO MILLONES DE PESOS encontraba y aún se encuentra a nombre de la ($375.000.000,oo), pagaderos en cuotas señora MARIA IRENE TOVAR FRANCO mensuales de CINCO MILLONES DE PESOS C.C.38217946, quien al parecer es la ($5.000.000,oo), y una adicional cada Seis (6) PROGENITORA del promitente comprador meses por valor de VEINTICINCO MILLONES señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR.
DE PESOS MCTE ($25.000.000,oo), que se pactó representar en títulos valores (Letras de 3.4.2.- La suma de DOSCIENTOS MILLONES cambio) suscritas por el promitente comprador. DE PESOS ($200.000.000,oo), representados en la entrega de la Tradición y propiedad, de un 3.4.- Que, los promitentes comprador y Bien Inmueble denominado CASA de tres (3) vendedor, manifestaron en el contrato de pisos ubicado en el Barrio Clarita Botero de la promesa de compraventa que, a la fecha de la Ciudad de Ibagué, en la Carrera 21 B N°13-04, suscripción del mismo, cada uno de ellos se con Matrícula Inmobiliaria N°350-0001865 de la encontraban en ya en posesión real y material Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de de los bienes inmuebles objeto del negocio Ibagué, pero que verificada la tradición del jurídico a satisfacción, con todas sus mejoras, mismo, corresponde a un lote de mayor Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados anexidades, usos, costumbres y servidumbres, lo cual es cierto pues tanto el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS como el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, recibieron los bienes inmuebles que se prometieron comprar vender uno y entregar en forma de pago el otro, por lo que a la fecha de hoy los contratantes conservan la tenencia, uso goce y disfrute de dichos inmuebles prometidos en venta (Promitente Vendedor) y en forma pago (Promitente Comprador), pero adolecen del título de propiedad que debió haberse trasferido el día cierto pactado es decir el día 6 de Mayo de 2017, en la Notaría Única del Círculo de Purificación. 3.5.- Que, las partes se comprometieron a entregar los inmuebles materia de la negociación libres de limitaciones al dominio, condiciones resolutorias, pleitos pendientes, embargos, arrendamientos por escritura pública, movilización, y a paz y salvo de impuestos, tasas, contribuciones causadas hasta la fecha de la firma de la escritura pública que se realizaría el día 06 de Mayo de 2017, lo cual no ocurrió, pues el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, NO acudió a suscribir las escritura públicas contentivas de las trasferencias de los inmuebles relacionados en la promesa de contrato de compraventa, y el señor JOSÉ AURELIO, SI CUMPLIÓ, pues acudió a la cita pactada con la intención de suscribir la escritura pública de compraventa y a recibir los bienes inmuebles y dineros prometidos como pago. 3.6.- Que, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa, los contratantes pactaron una CLÁUSULA PENAL, por el equivalente al VEINTE (20%) POR CIENTO del valor del negocio jurídico, como se lee en la Cláusula Séptima del Contrato de Promesa de Compraventa, como lo reza el Artículo 1592 del Código Civil. extensión y del cual la propietaria inscrita actual es la “JUNTA DE ACCIÓN COMUNAL DEL PLAN CLARITA BOTERO DE SANTOFIMIO”. 3.4.3.- La suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($375.000.000,oo), pagaderos en cuotas mensuales de CINCO MILLONES DE PESOS ($5.000.000,oo), y una adicional cada Seis (6) meses por valor de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS MCTE ($25.000.000,oo), que se pactó representar en títulos valores (Letras de cambio) suscritas por el promitente comprador. 3.5.-Que, los promitentes comprador y vendedor, manifestaron en el contrato de promesa de compraventa que, a la fecha de la suscripción del mismo, cada uno de ellos se encontraban en ya en posesión real y material de los bienes inmuebles objeto del negocio jurídico a satisfacción, con todas sus mejoras, anexidades, usos, costumbres y servidumbres, lo cual es cierto pues tanto el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS como el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, recibieron los bienes inmuebles que se prometieron compra vender uno y entregar en forma de pago el otro, por lo que a la fecha de hoy los contratantes conservan la tenencia, uso goce y disfrute de dichos inmuebles prometidos en venta (Promitente Vendedor) y en forma pago (Promitente Comprador), pero adolecen del título de propiedad que debió haberse trasferido el día cierto pactado es decir el día 6 de Mayo de 2017, en la Notaría Única del Círculo de Purificación. 3.6.- Que, las partes se comprometieron a entregar los inmuebles materia de la negociación libres de limitaciones al dominio, condiciones resolutorias, pleitos pendientes, embargos, arrendamientos por escritura pública, movilización, y a paz y salvo de impuestos, tasas, contribuciones causadas hasta la fecha de la firma de la escritura pública que se realizaría el día 06 de Mayo de 2017, lo cual no ocurrió, pues el señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, NO acudió a suscribir las escritura públicas contentivas de las trasferencias de los inmuebles relacionados en la promesa de contrato de compraventa, y el señor JOSÉ AURELIO, SI CUMPLIÓ, pues acudió a la cita pactada con la intención de suscribir la escritura pública de compraventa y a recibir los bienes inmuebles y dineros prometidos como pago. 3.7.- Que, el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, llegado el día 06 de Mayo de 2017, NO COMPARECIÓ como lo había pactado y prometido en el contrato de promesa de compraventa, a la NOTARÍA ÚNICA del Municipio de Purificación, Tolima, a cumplir con sus OBLIGACIONES DE PAGO Y TRADICIÓN de los inmuebles ofrecidos en pago, por lo que el Notario a pedido de parte expidió ACTA DE COMPARECENCIA del señor JOSE ÁURELIO QUINTERO GRANADOS, en la que se expresó la NO COMPARECENCIA del señor HENRY 3.7.- Que, para garantizar el cumplimiento de las AUGUSTO SÁENZ TOVAR, a cumplir con sus obligaciones contenidas en el contrato de obligaciones contractuales. promesa de compraventa, los contratantes pactaron una CLÁUSULA PENAL, por el equivalente al VEINTE (20%) POR CIENTO del valor del negocio jurídico, como se lee en la Cláusula Séptima del Contrato de Promesa de Compraventa, como lo reza el Artículo 1592 del Código Civil.
Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados 3.8.- Que, el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, llegado el día 06 de Mayo de 2017, NO COMPARECIÓ como lo había pactado y prometido en el contrato de promesa de compraventa, a la NOTARÍA ÚNICA del Municipio de Purificación, Tolima, a cumplir con sus OBLIGACIONES DE PAGO Y TRADICIÓN de los inmuebles ofrecidos en pago, por lo que el Notario a pedido de parte expidió ACTA DE COMPARECENCIA del señor JOSE ÁURELIO QUINTERO GRANADOS, en la que se expresó la NO COMPARECENCIA del señor HENRY AUGUSTO SÁENZ TOVAR, a cumplir con sus obligaciones contractuales.
Como puede observarse, tanto los hechos narrados en la demanda de resolución de contrato promovida ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué como los supuestos fácticos enunciados en la demanda de reconvención al interior del presente asunto, son muy similares por no decir que idénticos. En ellos, en resumen se anuncia que el promitente comprador Henry Augusto Sáenz Tovar incumplió con las obligaciones derivadas del primer contrato de promesa de compraventa ajustado el 05 de septiembre de 2016, razón por la que hubo la necesidad de suscribir un segundo convenio el 10 de febrero de 2017 – cuyas firmas se autenticaron el mismo día – que también fue incumplido por el señor Sáenz Tovar y por ese motivo debió celebrarse un tercer contrato de promesa en el que se señaló como fecha el 10 de febrero de 2017 pero cuyas firmas se autenticaron en Notaría los días 20 y 21 de abril de 2017; no obstante, en esa tercera ocasión, según se narró, también el acá demandado en reconvención, allá demandado principal, incumplió las obligaciones a su cargo al no presentarse en la Notaría, en la fecha y hora acordadas.
Esos supuestos fácticos, sin duda, soportan las pretensiones esgrimidas en uno y otro pleito según las cuales se pretende, en ambos casos, que se declare resuelto el último y vigente contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron los días 20 y 21 de abril de 2017, tal como puede apreciarse a continuación: Pretensiones demanda en el proceso con radicado 2021-00286-00 Pretensiones demanda de reconvención en el proceso con radicado 2022-00189-00 Que, se declare RESUELTO el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado entre el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR C.C.93.394.335, el día 10 de Febrero de 2017 y suscrito por ellos en Notaría los días 20 y 21 de Abril de 2017, donde el primero prometió vender y el segundo prometió comprar, un Lote de terreno bien inmueble denominado LOTE N°1 hoy MONTERREY, ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-00020072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA #36822928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación, Tolima, con una extensión superficiaria de OCHENTA Y TRES HECTÁREAS SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS Que, se declare RESUELTO el último y vigente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado entre el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR C.C.93.394.335, el día 10 de Febrero de 2017 y suscrito por ellos en Notaría los días 20 y 21 de Abril de 2017, donde el primero prometió vender y el segundo prometió comprar, un Lote de terreno bien inmueble denominado LOTE N°1 hoy MONTERREY, ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA #368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación, Tolima, con una extensión superficiaria de OCHENTA Y TRES HECTÁREAS SEIS MIL CUATROCIENTOS Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados (83.6496 M2), cuyos linderos son: “Partiendo del marcado con el número uno (1), ubicado cerca de un corral en el punto donde se hace lindero con JOAQUÍN CAICEDO y FABIO ALMANZA, se sigue por el cerco de alambre del potrero El Caimán, con el mangón, hasta encontrar un mojón de piedra marcado con el número dos (2) cerca de la quebrada establecidos, divididos con sus respectivos colindantes postes artificiales, corrales de piedra casa de habitación de bahareque, con pisos de cemento, techada en zinc, y queda gravado con las servidumbres de tránsito establecidas que sean necesarias establecer para la explotación técnica y económica del lote distinguido en el plano de partición con el número dos (2). 2.1.1.- Que, la Declaración de Resuelto del Contrato se dé por el INCUMPLIMIENTO por parte del promitente comprador del pago pactado en el clausulado de contrato, y que componía de pagos en dinero en efectivo y con la entrega de la Tradición de dos bienes inmuebles denominados APARTAESTUDIO ubicado en Torres Bilbao, apartamento 6-01, en la Carrera 41 H N°41-90 Barrio la Macarena parte Alta, de Ibagué, Tolima, con Matrícula Inmobiliaria N°350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, y una CASA de tres (3) pisos ubicado en el Barrio Clarita Botero de loa Ciudad de Ibagué, en la Carrera 21 B N°13-04, con Matrícula Inmobiliaria N°350-0001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, todo por valor total de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MCTE ($675.000.000,OO), al igual que por la NO COMPARECENCIA del promitente comprador, a la Notaría Única de Purificación, Tolima, para la suscripción de la escritura pública que legalizaría la tradición de los inmuebles. 2.2.- Que, producto de la anterior declaración, se ordene al demandado señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, efectuar la RESTITUCIÓN del bien inmueble determinado como LOTE N°1 (hoy MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA N°368-22928, al señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, quien le entregó el citado bien según lo pactado en el contrato, esto dentro de los diez (10) días siguientes al de la ejecutoria de la sentencia que así lo resuelva. 2.3.- Que, se condene al señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR a pagar a favor del demandante señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, la suma de dinero equivalente al VEINTE (20%) del valor total del negocio por no haber dado cumplimiento cabal a los compromisos establecidos en el contrato de compraventa (Pactada en la Cláusula Séptima del Contrato), operación aritmética que resulta en la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MCTE.
NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS (83.6496 M2), cuyos linderos son: “Partiendo del marcado con el número uno (1), ubicado cerca de un corral en el punto donde se hace lindero con JOAQUÍN CAICEDO y FABIO ALMANZA, se sigue por el cerco de alambre del potrero El Caimán, con el mangón, hasta encontrar un mojón de piedra marcado con el número dos (2) cerca de la quebrada establecidos, divididos con sus respectivos colindantes postes artificiales, corrales de piedra casa de habitación de bahareque, con pisos de cemento, techada en zinc, y queda gravado con las servidumbres de tránsito establecidas que sean necesarias establecer para la explotación técnica y económica del lote distinguido en el plano de partición con el número dos (2). 2.1.1.- Que, la Declaración de Resuelto del Contrato se dé por el INCUMPLIMIENTO por parte del promitente comprador del pago pactado en el clausulado de contrato, y que componía de pagos en dinero en efectivo y con la entrega de la Tradición de dos bienes inmuebles denominados APARTAESTUDIO ubicado en Torres Bilbao, apartamento 6-01, en la Carrera 41 H N°41-90 Barrio la Macarena parte Alta, de Ibagué, Tolima, con Matrícula Inmobiliaria N°350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, y una CASA de tres (3) pisos ubicado en el Barrio Clarita Botero de loa Ciudad de Ibagué, en la Carrera 21 B N°13-04, con Matrícula Inmobiliaria N°350-0001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, todo por valor total de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MCTE ($675.000.000,OO), al igual que por la NO COMPARECENCIA del promitente comprador, a la Notaría Única de Purificación, Tolima, para la suscripción de la escritura pública que legalizaría la tradición de los inmuebles. 2.2.- Que, producto de la anterior declaración, se ordene al demandado señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR, efectuar la RESTITUCIÓN del bien inmueble determinado como LOTE N°1 (hoy MONTERREY), ubicado en la Vereda Peñón Alto, Jurisdicción Municipal de Prado, Tolima, predio identificado con la FICHA CATASTRAL N°00-02-0002-0072-000 y MATRÍCULA INMOBILIARIA N°368-22928, al señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, quien le entregó el citado bien según lo pactado en el contrato, esto dentro de los diez (10) días siguientes al de la ejecutoria de la sentencia que así lo resuelva. 2.3.- Que, se DECLARE EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado entre el señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, y el señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR C.C.93.394.335, el día 10 de Febrero de 2017 y suscrito por ellos en Notaría los días 20 y 21 de Abril de 2017, y por ello se condene al señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR a pagar a favor del demandante señor JOSÉ AURELIO Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados ($135.000.000,oo) establecido como CLÁUSULA PENAL para la parte incumplida, por no haber dado el demandado cumplimiento cabal a los compromisos establecidos en el contrato de compraventa, entendida como una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los CONTRATANTES en el cuerpo del contrato, con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de las obligaciones.
QUINTERO GRANADOS, la suma de dinero equivalente al VEINTE (20%) del valor total del negocio por no haber dado cumplimiento cabal a los compromisos establecidos en el contrato de compraventa (Pactada en la Cláusula Séptima del Contrato), operación aritmética que resulta en la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MCTE. ($135.000.000,oo) establecido como CLÁUSULA PENAL para la parte incumplida, por no haber dado el demandado cumplimiento cabal a los compromisos establecidos en el contrato de compraventa, entendida como una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los CONTRATANTES en el cuerpo del contrato, con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de las obligaciones. 2.4.- Que, se condene al señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR a pagar LOS FRUTOS CIVILES y naturales en favor del demandante señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, los valores aquí señalados, los cuales se declaran bajo juramento estimatorio de acuerdo a lo ordenado por el Artículo 206 del CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO (LEY 1564 DE 2012). 2.4.- Que, se condene al señor HENRY AUGUSTO SAENZ TOVAR a pagar LOS FRUTOS CIVILES y naturales en favor del demandante señor JOSÉ AURELIO QUINTERO GRANADOS, los valores aquí señalados, los cuales se declaran bajo juramento estimatorio de acuerdo a lo ordenado por el Artículo 206 del CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO (LEY 1564 DE 2012).
Así las cosas, es claro que las pretensiones esgrimidas tanto en la demanda de reconvención promovida por el demandado principal José Aurelio Quintero Granados como en aquella demanda adelantada ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué al interior del proceso identificado con radicación 202100286-00 son idénticas, al punto que en ambos casos se reclama la resolución de contrato celebrado por las partes en contienda el 10 de febrero de 2017 cuyas firmas se autenticaron en el mes de abril del mismo año, por causa atribuible al ahora demandante principal, Henry Augusto Sáenz Tovar.
Esa misma pretensión se examinó por esta Corporación, como ya se explicó, al interior del pleito identificado con radicación 2021-00286-00; ocasión en la que se resolvió ese convenio por mutuo disenso tácito y además se ordenaron restituciones mutuas y el pago de frutos civiles. Esas decisiones adoptadas al interior de ese asunto en sentencia del 08 de septiembre de 2023, por supuesto, tienen incidencia directa en el presente pleito, no solo porque por virtud de la demanda de reconvención enarbolada por el demandado principal, debe verificarse el contenido de ese contrato, sino también porque los bienes allí implicados y frente a los cuales se ordenaron las restituciones mutuas resultan ser los mismos que fueron parte en los negocios jurídicos cuya resolución pide el demandante principal en este pleito; recuérdese, las partes ajustaron tres contratos de promesa idénticos y en los tres contratos prometieron transferir el derecho real de dominio de los mismos inmuebles, y como ya se dijo, el último de ellos era el que debía mirarse por estar vigente.
Por esas razones, es dable concluir que en efecto entre ambos pleitos, proceso de resolución de contrato identificado con radicación 2021-00286-00 y 2022-00189-00 existe identidad de causa petendi; es claro que si ya existe pronunciamiento judicial respecto de ese negocio jurídico de promesa de compraventa ajustado entre las partes en contienda, en el que se revisaron los mismos hechos, las mismas pruebas y se definió sobre el mismo bien u Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante.
Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados objeto jurídico es claro que los efectos de la sentencia dictada el 08 de septiembre de 2023 por esta Corporación al interior del proceso identificado con radicación 2021-00286-00 irradia los efectos de cosa juzgada al presente asunto, por lo que acertó el A quo. 16. Finalmente, no está de más destacar que el recurrente habilidosamente, valiéndose del contenido del auto del 13 de septiembre de 2023, mediante el cual este Tribunal resolvió el recurso de alzada contra el auto que resolvió la excepción previa de pleito pendiente formulada por la parte demandada, aduce de manera equivocada que esta Corporación allí señaló que no existe cosa juzgada, puesto que, en esa providencia en verdad no se estudió dicho fenómeno; por el contrario, las consideraciones allí vertidas hicieron alusión a la configuración de pleito pendiente, veamos: “…La excepción previa de pleito pendiente, o también conocida como litispendencia, se encuentra prevista en el numeral 8º del artículo 100 del C.G.P., el cual establece que el demandado podrá poner como excepción previa “Pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto.” A voces de la doctrina especializada, esta excepción se configura “(…) cuando entre unas mismas partes y por idénticas pretensiones se tramita un juicio que aún no ha finalizado y se promueve otro.
(…) (…) En efecto, es necesario que los dos procesos estén en curso, es decir, que no haya terminado ninguno de ellos, pues si tal cosa ha ocurrido respecto de uno de ellos, la excepción ya no es previa sino perentoria y se denomina cosa juzgada. Las partes deben ser unas mismas, porque si hay variación de alguna de ellas, ya no existirá el pleito pendiente; las pretensiones del actor deben ser idénticas a las presentadas en el otro proceso, porque si son diferentes, así las partes fueren unas mismas, tampoco estaríamos ante pleito pendiente, como igualmente no lo habría si los hechos son diversos por cuanto significaría lo anterior que varió la causa que determinó el segundo proceso.” (negritas y subrayas fuera de texto).
Así entonces, ha establecido el máximo tribunal de lo constitucional, el objeto de esta excepción previa, es “evitar, no solo la existencia de dos o más juicios con idénticas pretensiones y entre las mismas partes, sino la ocurrencia de juicios contradictorios frente a iguales aspiraciones. // En consecuencia, los elementos concurrentes y simultáneos para su configuración y declaratoria son: — Que exista otro proceso en curso. — Que las pretensiones sean idénticas. — Que las partes sean las mismas. — Que al haber identidad de causa, los procesos estén soportados en los mismos hechos” (negritas y subrayas fuera de texto).
Teniendo en cuenta las anteriores precisiones normativas, doctrinales y jurisprudenciales, advierte esta Sala que en el asunto sub examine, en rigor no se encuentra configurada la excepción previa de pleito pendiente, por lo que se deberá revocar la decisión traída en apelación…” Como puede observarse, esta Corporación, no advirtió o consideró que la cosa juzgada no se configuraba en el caso presente.
En esa ocasión, se dijo con rotundidad que la excepción previa de pleito pendiente no podía salir avante; cuestión por supuesto distinta, de ahí que, no pueda colegirse tal como lo hace el censor que el juez de primer grado se hubiese apartado, en sus consideraciones, de la decisión adoptada por el superior; de ahí que el reproche no prospera. 17.
Finalmente, al encontrarse probada la cosa juzgada, por razones obvias resulta inviable descender al análisis de las excepciones de mérito Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado. José Aurelio Quintero Granados enarboladas por la parte demandada principal, así como el derecho de retención alegado por el extremo activo. 18.
Puestas de ese modo las cosas, se confirmará la sentencia traída en alzada, pues en efecto la sentencia dictada por esta Corporación el 08 de septiembre de 2023 al interior del proceso de resolución de contrato identificado con radicación 2021-00286-00 seguido ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué irradia efectos de cosa juzgada sobre el presente asunto, al existir en ambos pleitos identidad de partes, identidad de objeto e identidad de causa petendi.
Por último, las costas en esta instancia estarán a cargo de la parte demandante recurrente debido al fracaso de la alzada, tal como lo prevé el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso. Por tanto, se fijan como agencias en derecho de segunda instancia, la suma equivalente a tres (3) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes.
DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre la Republica de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia anticipada apelada, emitida el dieciséis (16) de julio de dos mil veinticuatro (2024), por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué. Conforme lo explicado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. CONDENAR en costas a la parte demandante, fíjense como agencias en derecho la suma de tres (3) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes.
TERCERO. En firme esta Sentencia, devolver el proceso al juzgado de origen.
CUARTO
NOTIFÍQUESE esta sentencia por estado conforme indica el artículo 9 de la Ley 2213 de 2022.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firmado electrónicamente) DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado 2022-00189-02 (Firmado electrónicamente) PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ Magistrado 2022-00189-02 (Firmado electrónicamente) JULIAN SOSA ROMERO Magistrado 2022-00189-02 Firmado Por: Resolución de Contrato 73-001-31-03-003-2022-00189-02 Demandante. Henry Augusto Sáenz Tovar Demandado.
José Aurelio Quintero Granados Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Julian Sosa Romero Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Pablo Gerardo Ardila Velasquez Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e4bf25fdab95bd3b21962fe88f538ad96d4dd3d922222a0 07114a98c55374a3e Documento generado en 26/05/2025 11:58:28 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectr onica