República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., once de julio de dos mil veinticinco. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión No. 3 de 18 de junio de 2025 Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Procedencia: Asunto: SC-029/25 Verbal – Impugnación de actas Massari S.A.S y Jesgar S.A.S. Edificio Torre Platino P.H. 110013103056202300066 01 Juzgado 56 Civil del Circuito de Bogotá Apelación sentencia Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación provocado por la parte demandante contra la sentencia proferida en audiencia del 13 de mayo de 2025, por el Juzgado 56 Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Las sociedades Massari S.A.S. y Jesgar S.A.S., promovieron demanda declarativa en contra del Edificio Torre Platino PH en la que pretendieron1: 1 Folios 1 y 2, PDF 012EscritodeDemanda, 001PrimeraInstancia. 110013103056202300066 01 1 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2 2. Como sustento fáctico, en síntesis, relataron: 2.1.
El Edificio Torre Platino P.H. fue constituido bajo el régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública 05139 de 8 de octubre de 2009. 2.2. El reglamento de propiedad horizontal fue modificado el 12 de noviembre de 2009, oportunidad en la que se reformó el artículo 22 y se dispuso que se procedería al pago de una compensación del 5% para los propietarios de bienes privados a quienes se les haya asignado el uso exclusivo de uno o más parqueaderos de uso común con derecho a explotación económica. 2.3.
Las sociedades Massari S.A.S. y Jesgar S.A.S. son titulares del derecho de dominio de la oficina 705 del Edificio 110013103056202300066 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Platino P.H., lo que incluye el uso exclusivo de 35 parqueaderos comunes asignados por el propietario inicial, a través de escritura pública de compraventa 6250 de 17 de diciembre de 2010. 2.4.
La sociedad Proyectos Bienes y Servicios, con ocasión de un contrato celebrado con los anteriores propietarios, suscribió un contrato de arrendamiento con Parking International, en virtud del cual se otorgó la explotación económica de los 35 parqueaderos, cuya remuneración depende de las utilidades netas mensuales. El contrato de administración y el de arrendamientos fueron cedidos a la Inmobiliaria Origen S.A.S. Según los informes de utilidades presentados por Parking Internacional S.A.S., durante los 7 meses previos a la presentación de la demanda, los estacionamientos no han representado ninguna utilidad. 2.5.
Explicaron que Massari S.A.S. y Jesgar S.A.S. son terceros que adquirieron el inmueble luego de la asignación de los 35 parqueaderos por parte del propietario inicial y han cumplido cabalmente con las obligaciones del reglamento de propiedad horizontal; incluso, han pagado la compensación del 5% por el uso exclusivo, sin que a la fecha perciban beneficio alguno. 2.6.
Después de 13 años se llamó a asamblea extraordinaria de propietarios para el 22 de junio de 2023; aseguraron que no fue posible verificar si la convocatoria se remitió a los correos electrónicos registrados en el libro de propietarios. Con la citación, se remitió un texto de 42 páginas contentivo de la reforma propuesta el que, en su sentir, no fue leído ni dilucidado por los propietarios previo a la celebración de la asamblea. 2.7.
En la fecha señalada se aprobó de manera “arbitraria e ilegal” la reforma al artículo 66 del reglamento de propiedad horizontal, violando los derechos adquiridos por los propietarios de la oficina 705 y los demás a quienes se les asignó el uso exclusivo de bienes comunes. 2.8. La aludida reforma implica el pago de una compensación del 20% del valor de las expensas comunes ordinarias, dividido entre los 151 parqueaderos comunes de uso exclusivo; suma que deberá ser pagada por cada uno de los propietarios que gozan de ese beneficio (el uso exclusivo).
Estimaron que ello aplica para cualquier propietario que decida explotar libremente el parqueadero común asignado. 110013103056202300066 01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2.9. El acta en la que constan las decisiones tomadas en esa asamblea no fue suscrita por la representante legal de la sociedad administradora de la copropiedad, Admejores S.A.S., sino por una persona distinta que no ostenta esa calidad. 2.10.
La reunión de la asamblea fue grabada por el señor Juan Fernández, pero al solicitar vía correo electrónico la grabación, la administración le respondió que el video pedido no existe. 3. En auto de 13 de septiembre de 2023 se admitió la demanda2. A la copropiedad encartada se le tuvo notificada por aviso en proveído de 19 de febrero de 20243. 4.
Al contestar la demanda, el Edificio Torre Platino Propiedad Horizontal se opuso a las pretensiones y para su defensa planteó las excepciones que denominó: “EXCEPCIÓN DE PLENA VALIDEZ Y ESTRICTO CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS LEGALES DE FORMA Y DE FONDO, DE LAS DECISIONES ADOPTADAS EN ASAMBLEA DEL DÍA 22 DE JUNIO DE 2023”, “EXCEPCIÓN DE NO VULNERACIÓN DE LA LEY O EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CON LA DECISIÓN ADOPTADA EN ASAMBLEA DEL 22 DE JUNIO DE 2023”, y “EXCEPCIÓN MALA FE DE LAS DEMANDANTES”4. 5.
En audiencia de 13 de mayo de 2025 se profirió sentencia en la que se resolvió5: «PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda, por lo expuesto con anterioridad.
SEGUNDO: CONDENAR en costas del proceso a la parte actora a favor de la parte de la parte (sic) demandada por secretaría deberá practicarse la liquidación de las mismas, incluyendo como agencias en derecho, la suma de dos salarios mínimos legales mensuales vigentes conforme lo dispone el Acuerdo PSAA-1610554 del Consejo Superior de la Judicatura».
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Al delimitar el problema jurídico señaló la juzgadora que contraía a determinar sí la decisión de la asamblea extraordinaria en la que se modificó el artículo 66 del reglamento de propiedad horizontal, resulta ineficaz de pleno derecho. 2 PDF 018AutoAdteDda, 001PrimeraInstancia. 3 PDF 030AutoTienePorNotfAviso, 001PrimeraInstancia. 4 PDF 032ContestacionDdaEntiempo 5 Récord 1:44:00, archivo de audio y video 060Audiencia, 001PrimeraInstancia. 110013103056202300066 01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Para resolver comenzó por explicar las generalidades de la acción de impugnación de actas de asamblea y su finalidad.
Al analizar el sustento fáctico de la demanda, advirtió “vaguedad y poca claridad” respecto de la causal de ineficacia que sustenta la figura; empero, de su interpretación, estableció que lo cuestionado es la reforma en sí misma, aludiendo a la infracción de los derechos adquiridos de algunos copropietarios a quienes se les había asignado la explotación exclusiva de algunos parqueaderos.
A continuación, recordó los escenarios en los que se configura la ineficacia de las decisiones de la asamblea. En cuanto a los presupuestos procesales para el ejercicio de la acción, encontró acreditada la legitimación de las partes; verificó que la decisión impugnada emana de un órgano de dirección y, finalmente, concluyó que la demanda se presentó de forma tempestiva.
Superado lo anterior, procedió con el estudio de la determinación impugnada para establecer su conformidad con el reglamento y la Ley. En este tópico, lo primero que vislumbró fue que, en efecto no existe una prueba “concreta y específica” que permita acreditar sí se remitió el acto de convocatoria a los correos electrónicos inscritos; sin embargo, sí se tiene en cuenta que el quorum para la asamblea fue superior al 85%, ello permite inferir que la citación se hizo de forma adecuada y suficiente.
Por otra parte, sobre la ausencia de lectura y estudio de los anexos remitidos con el llamado de los copropietarios; además de que ello no se demostró, de ser así, no es atribuible a la copropiedad y, con todo, uno de los testigos convocados relató que la asamblea se extendió porque se permitió la deliberación, revisión y discusión de los participantes.
Sobre la infracción de los derechos adquiridos de los copropietarios; dijo que no es razón para predicar el incumplimiento de las formalidades para la adopción de esa decisión y menos para decir que se transgredieron las normas de propiedad horizontal; lo dicho, de atender que no hay disposición que proscriba aprobar reformas de esa naturaleza, máxime cuando se adoptó con una votación favorable del 80,19%.
Concluyó que de ninguna manera se puede desautorizar la decisión impugnada solo porque afecta los intereses económicos de los demandantes. 110013103056202300066 01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En cuanto a los reparos sobre el acta; dijo que una cosa es la decisión aprobada y otra el documento que la contiene; una vez leído el artículo 47 de la Ley 675 de 2001 coligió que ninguna irregularidad tiene el documento cuestionado.
LA APELACIÓN 1. La parte demandante, en sus reparos, acusó la decisión de no realizar la valoración de las pruebas en conjunto y de no dar la validez las documentales y testimoniales recaudadas. Insistió en que las decisiones adoptadas son ineficaces de pleno derecho por ir en contravía de lo que ya se había estipulado; aseguró que la promoción de la acción adujo que los dos meses de caducidad se deben contar a partir de la inscripción de la reforma, última que no se ha notificado a los copropietarios; finalmente, dijo que el acta no cumple con el lleno de los requisitos legales, por lo que las decisiones allí contenidas no revisten plena validez.
Al sustentar su desacuerdo, cuestionó que la presentación de la demanda se tildara de “tempestiva” e insistió en que se presentó dentro de los dos meses siguientes a la celebración de la asamblea. Criticó la valoración de las pruebas, misma que en su sentir no se hizo en conjunto al tiempo que no se le atribuyó validez probatoria a las documentales y testimoniales.
Así, acusó la decisión de primer grado de desconocer pruebas fehacientes, y al respecto señaló que no se analizó el contenido de los artículos 66 y 22 del Reglamento de Propiedad Horizontal, los que son prueba de que la decisión de la Asamblea General de Propietarios violó la disposición reglamentaria de la copropiedad. Estimó que el artículo que debía ser reformado era el 22 y no el 66, porque se establece una doble compensación a cargo de los 35 parqueaderos en detrimento de un solo copropietario, quien había adquirido el bien bajo las condiciones prestablecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Agregó, que la reforma genera inequidad y perjuicio económico, no hay justificación económica que respalde el incremento de la compensación del 5% al 20%; aseveró que en el acta impugnada no hay evidencia de que se haya 110013103056202300066 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil socializado a la Asamblea el impacto justo a todos los copropietarios, pues solo se dijo que para la mayoría de los dueños se reduciría el valor de su cuota de administración. Adujo que no es cierto que quien suscribió el acta como secretaria fuera delegada por parte de Admejores S.A.S., firma administradora y señaló que para esa designación se debía contar con poder; de lo contrario, el acta debió ser suscrita por parte del representante legal de aquella.
Añadió que no se evalúo en debida forma la ausencia de firma de la comisión verificadora del acta. 2. En el traslado, el extremo convocado solicitó que la sentencia de primera instancia sea confirmada. Tildó de farragosos los argumentos de la apelante, los que además no se compadecen con la decisión de primera instancia, pues en ningún momento se desconoció la temporalidad de la acción. Respecto a la indebida valoración probatoria, señaló que la impugnante no identificó la prueba que dejó de ser analizada o la que se estudió de forma indebida; destacó que el artículo 66 del reglamento de propiedad horizontal que reclama debió tenerse en cuenta, perdió vigencia al aprobarse la reforma que ahora es objeto de discusión. Manifestó que no se indicó cómo está viciada la validez de la decisión adoptada, pues más allá del supuesto detrimento para la actora lo dicho carece de respaldo probatorio.
CONSIDERACIONES 1. La relación procesal se ha constituido en legal forma y no se observa vicio en la actuación, por tanto, no existe impedimento procesal para fallar de fondo. 2. Preliminarmente se advierte que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos señalados por la parte apelante, atendiendo la pretensión impugnatoria que rige el recurso de alzada, de conformidad con lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012, sin perjuicio, claro está, de las determinaciones que deban adoptarse oficiosamente.
En ese contexto, el problema jurídico a resolver, consiste en determinar sí las decisiones adoptadas en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Torre Platino P.H., 110013103056202300066 01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil llevada a cabo el 22 de junio de 2023 y consignadas en el acta 016 de la misma fecha, son ineficaces. 3.
De conformidad con el inciso 1° del artículo 382 de la Ley 1564 de 2012: «La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción». A su turno, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, dispone: “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”.
En este tipo de asuntos, el objeto de la pretensión se centra en que: “(…) tras constatar la incompatibilidad del acto cuestionado con la norma jurídica superior, el juez lo declare ineficaz por su ilegitimidad”, así: “La causa de la pretensión está constituida por la actividad desplegada para la expedición del acto presumiblemente ilegítimo, el contenido de este y su disconformidad con la norma jurídica superior.
A dicho propósito conviene tener en cuenta que la violación del precepto superior puede consistir en la inobservancia del rito establecido para la adopción de la decisión, o en la incompatibilidad del contenido del acto con el de aquel”6. 4. En el sub examine, conviene recordar que lo pretendido es la ineficacia de pleno derecho de la decisión adoptada en la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios desarrollada el 22 de junio de 2023 y en la que se modificó el artículo 66 del Reglamento de Propiedad Horizontal.
En efecto, como lo advirtió la juez a quo, la poca claridad y falta de precisión del sustento fáctico de las aspiraciones de la actora, no permite esclarecer en qué se funda la declaración de ineficacia deprecada. Rojas Gómez, Miguel Enrique, Lecciones de Derecho Procesal, tomo 4, procesos de conocimiento. Tercera edición 2021. Páginas 457 y 458. 6 110013103056202300066 01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Sin embargo, tras una ponderada interpretación de la demanda se concluye que el disenso tiene que ver con el incremento en el porcentaje de compensación, que deben sufragar los demandantes por el uso exclusivo y la explotación económica de 35 parqueaderos comunes y al incumplimiento de las formalidades que debe observar el acta contentiva de las decisiones adoptadas por la asamblea, por cuanto fue suscrita por quien no ostenta la representación legal de la sociedad que ejerce como administradora y tampoco fue firmada por la comisión verificadora previamente designada. 5.
Cómo se aduce la ineficacia de las decisiones demandadas, previo a la resolución de los reparos elevados, conviene recordar que el artículo 44 de la Ley 675 de 2001, contempló esta figura bajo un único y exclusivo escenario, así: «En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo». Vale la pena precisar que los artículos 42 y 43 a los que remite la citada disposición, regulan lo relativo a las “Reuniones no presenciales” y a las “Decisiones por comunicación escrita”, respectivamente.
Ahora bien, sobre la ineficacia, ha explicado la doctrina: «Cuando la ley menciona la palabra “ineficacia” quiere dar a entender que la decisión no requiere impugnación judicial porque carece de valor. Una sentencia del Consejo de Estado de agosto 28 de 1975, expediente 2133, citada por Nuevo Código de Comercio de Editorial Legis, envío 114, marzo de 2002, pág. 137, afirma sobre este punto lo siguiente: “Como de conformidad con el artículo 190 del C. de Co.
Las reuniones que se realicen sin el quorum requerido son ineficaces, ello se traduce en que “no producen efectos, sin necesidad de declaración judicial o de providencia administrativa, no requieren ser impugnadas porque su carencia de valor o su inutilidad jurídica está implícita en esa sanción que obra de 110013103056202300066 01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil modo automático por ministerio de la ley” (Teoría General de las Sociedades, NARVÁES, JOSÉ IGNACIO, primera edición. 1975, pág.34).
Es lo que el artículo 897 del código citado quiere significar con la expresión de “pleno derecho”. Verificada la falta de quórum, esa misma circunstancia determina “per se” que el acto es ineficaz, o sea, que no puede producir ningún efecto. En tal virtud debe entenderse que el derecho de impugnación previsto en el artículo 191 del C. de Co.
Sólo es ejercitable contra los actos viciados de nulidad, es decir, lo que adopten sin la mayoría requerida pero dentro de una reunión realizada con el quórum legal o estatutario, o excediendo los límites del contrato social»7. 6. Para resolver los reparos esbozados por la parte recurrente, lo primero que se debe aclarar es que, contrario a lo señalado por la apoderada del extremo inconforme, la decisión de primer grado no declaró la caducidad de la acción como aquella lo mal interpretó. Véase que la juez de primera instancia, al analizar la temporalidad de la acción, la calificó de “tempestiva”8, vocablo que significa “oportuno”, por lo que siendo radicada la demanda en término, prosiguió con el examen de fondo de la controversia; de allí que tergiversa la recurrente lo argumentado y decidido, dirigiendo su reproche a un aspecto que no fue pronunciado.
Así, inane resulta analizar o estudiar un reparo encausado a controvertir una afirmación no contenida en la determinación de primer grado, por lo que la Sala, sin más consideraciones, se releva de zanjar ese embate. 7. En cuanto al incumplimiento de las formalidades propias del acta 016 de 22 de junio de 2023, analizadas las pruebas recaudadas, resulta ser una queja carente de sindéresis, por lo que está llamado al fracaso.
En efecto, en el capítulo de hechos de la demanda, respecto de la convocatoria se dijo que: “(…) no es posible verificar si la misma se envió a los correos electrónicos registrados en el Libro de Registro de Propietarios”, frase que más allá de plantear una inquietud del extremo actor, arrojando un manto de sospecha, no tiene la connotación de afectar la validez de la convocatoria, máxime cuando carece de respaldo probatorio. 7 Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo.
La Propiedad Horizontal en Colombia conforme con la Ley 675 de 2001, tercera edición, 2005. Página 313. 8 “adj. p. us. oportuno”, ver Diccionario de https://dle.rae.es/tempestivo. 110013103056202300066 01 la lengua española, disponible en 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Empezando por las demandantes, tanto el señor Jalil Nazib Jassir Medina, representante legal de Massari S.A.S., como el señor Jesús Marino García Ramírez, representante legal de Jesgar S.A.S., al unísono en sus interrogatorios, aceptaron haber recibido la citación para la asamblea extraordinaria de 22 de junio de 2023, vía correo electrónico.
Es decir, no hay duda de que la citación estuvo alineada con lo que, al respecto, señala el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, sin que se haya demostrado una deficiente remisión a los demás copropietarios, lo que además se descarta dada la participación superior al 85% del total del coeficiente de copropiedad. Analizadas las pruebas recaudadas, especialmente el acta 016 de 22 de junio de 2023: 11 Lo primero que se destaca es que la reunión de asamblea extraordinaria se evacuó de forma presencial “(…) en el auditorio del primer piso del Edificio (…)”9, por citación hecha por Admejores S.A.S. Verificado el quorum al inicio de la reunión se contaba con el 85,05% del total de los coeficientes, por lo que se estimó que era posible deliberar y decidir, toda vez que por el tema a tratar -la reforma del reglamento de propiedad horizontal- se requería de una mayoría calificada de mínimo el 70%.
A su vez, se registró la asistencia por parte de la administración del señor Omar Ortiz Lozano, representante legal de Admejores S.A.S. y de la señora Mayerly Lizarazo Sánchez como administradora delegada; también acudió el señor Marcial López Calvo, revisor fiscal y el abogado Juan Fernando Olmos, quien fue contratado por el edificio para adelantar la reforma al reglamento. 9 Folio 21, PDF 032ContestacionDdaEntiempo, 001PrimeraInstancia. 110013103056202300066 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Una vez evacuada la lectura del orden del día, se procedió con la elección de presidente y secretario de la asamblea extraordinaria así: Personas que aparecen suscribiendo el acta10: 12 Quedando así satisfecha la exigencia del artículo 47 de la Ley 675 de 2001: “Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.” También quedó consignada la designación de una “COMISIÓN VERIFICADORA DE LA REDACCIÓN DEL ACTA DE LA ASAMBLEA”; conformada por las señoras Gloria Mendoza Montaña, Astrid Lorena López Achury e Isabel Valcárcel Miranda, última que 10 Ver folios 21 a 28, PDF 032ContestacionDdaEntiempo, 001PrimeraInstancia. 110013103056202300066 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil fue la única de las designadas que suscribió la constancia por medio de la cual se certificó que el contenido del acta de la asamblea extraordinaria: “(…) corresponde a lo discutido y aprobado por los propietarios, razón por la cual, en desarrollo de la facultad otorgada por la misma Asamblea, le imparte la aprobación correspondiente”11.
Al tenor del inciso 2° del artículo 47 ídem, esa comisión debía verificar la redacción del acta dentro de los 20 días siguientes a la fecha de la reunión; empero, no se consagró la obligatoria suscripción de aquellas personas como presupuesto para la validez del acta misma. Finalmente, la reforma del artículo 66, único sobre el que se deliberó y votó, fue aprobado por una mayoría representada por el 80,19% de los asistentes a la reunión. En este punto, dados los argumentos expuestos por el censor, resulta preciso señalar que, contrario a lo que considera la profesional del derecho promotora de la alzada, la versión original del artículo 66 del reglamento de propiedad horizontal, relativo a los “bienes comunes de uso exclusivo” no impedía o limitaba la imposición del pago de compensación, por el contrario, el parágrafo de ese artículo señalaba12: Y, en la modificación aprobada se consignó13: 11 Folio 29, PDF 032ContestacionDdaEntiempo, 001PrimeraInstancia. 12 13 Folio 171, PDF 032ContestacionDdaEntiempo, 001PrimeraInstancia. Folio 28, PDF 032ContestacionDdaEntiempo, 001PrimeraInstancia. 110013103056202300066 01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Es decir, se amplió la disposición para fijar desde allí el porcentaje de compensación a pagar por la explotación de bienes comunes de uso exclusivo.
Ahora bien, sí con la vigencia del artículo 22 esto supone un doble pago por un mismo concepto, es un asunto que no es viable discutir, ni estudiar, en el trámite de impugnación de actas de asamblea el que, como se explicó desde el preludio de esta decisión, tiene la finalidad de verificar la legitimidad o no del acto demandado, de cara las normas que regulan la convocatoria, desarrollo, quorum decisorio y deliberatorio, de las asambleas de copropietarios. 6.3.
Por último, se alegó, sin mayores pormenores, una indebida valoración de los testimonios recaudados; además de la vaguedad de esa proclama, luego de estudiada la declaración de los testigos José Manuel Pájaro y Luis Marcial López Calvo, no aparece que de su dicho sea posible concluir la incursión en conductas que permitan dar lugar a la ineficacia reclamada.
Por el contrario, el primero de ellos, abogado de profesión, esposo de una de las copropietarias y miembro del Consejo de Administración, coincidió en señalar que, en efecto, recibió la citación a la Asamblea Extraordinaria y explicó que su voto negativo obedeció a una decisión en equidad, más que en derecho, tras considerar que los propietarios de la oficina 705 adquirieron el dominio de ese inmueble bajo unas condiciones que ahora fueron modificadas.
Por su parte, el señor López Calvo, también dio fe de la debida citación a la Asamblea Extraordinaria, detalló cómo se desarrolló la reunión y los porcentajes alcanzados tanto para el quorum deliberatorio como decisorio. 6.4. Sin ambages, salta a la vista que las pretensiones de la demanda, no tienen vocación de prosperidad; lo dicho, de atender que, en primera medida, la discusión y posterior votación, se desarrolló de manera presencial, situación que descarta, sin mayores consideraciones, la configuración de la ineficacia de pleno derecho.
Por lo demás, la asamblea general de propietarios es el órgano competente para determinar las compensaciones 110013103056202300066 01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil económicas por el uso exclusivo de bienes comunes, como lo advierte el numeral 3° del artículo 23 de la Ley 675 de 2001: «Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a: (…) 4.
Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general» (subraya añadida). De allí, diáfano resulta que, todo uso exclusivo de bienes comunes genera a cargo de quien se ve beneficiado con esa asignación el pago de una expensa denominada “compensación”, cuya aprobación corresponde la Asamblea General, como aquí ocurrió. Es que, la ineficacia, cuya finalidad es la de aniquilar los efectos de un acto, contrato o decisión, solo es viable en los eventos específica y taxativamente contemplados por el legislador, sin lugar a interpretaciones extensivas o analógicas, ergo, emerge coruscante que, tratándose de decisiones adoptadas en el marco del régimen de propiedad horizontal, ello solo tiene lugar en el caso de reuniones no presenciales o decisiones adoptadas por comunicación escrita, ninguna de las cuales es el caso que nos ocupa. 6.4.
Con todo, en gracia de discusión, no se divisa cómo los argumentos del censor afectan la validez de las determinaciones adoptadas, pues ni el reglamento de propiedad horizontal vigente antes de la reforma aprobada, ni las disposiciones reglamentarias que rigen la materia, impiden la realización de modificaciones como la que por mayoría se acogió. Lo que se evidencia, es el desacuerdo de los demandantes con la decisión mayoritaria, lo que ciertamente escapa de la órbita de la acción propiciada.
Es que, al margen de que se les cause una afectación económica, por el incremento del porcentaje de compensación que deben asumir, derivado del uso exclusivo y la explotación económica de 35 parqueaderos, ello no es presupuesto suficiente para invalidar las determinaciones que ahora se atacan por esta senda. 110013103056202300066 01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 7.
Dentro del contexto fáctico, probatorio y jurídico en precedencia consignado, la alzada está signada al fracaso. En consecuencia, y por los razonamientos aquí vertidos se confirmará la decisión de primer grado, con la consiguiente condena en costas al recurrente vencido. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D. C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia del 13 de mayo de 2025 por el Juzgado 56 Civil del Circuito de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas al apelante vencido.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013103056202300066 01 MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 110013103056202300066 01 JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013103056202300066 01 Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada 110013103056202300066 01 16 Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1f9aa5856c23551f5bfa001c159683464555452da5849c8ae5aa33194095ed3b Documento generado en 11/07/2025 12:17:26 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica