REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI SALA DE DECISIÓN CIVIL VERBAL RCC Rad. No. 76001-31-03-006-2020-00207-01 (3256) MAGISTRADO PONENTE: JORGE JARAMILLO VILLARREAL ESTA SENTENCIA FUE APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA Santiago de Cali, febrero once (11) de dos mil veinticinco (2025) Se decide la apelación presentada por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso Verbal declarativo de responsabilidad civil propuesto por el CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS EN EL LILI P.H. en contra de APIROS S.A.S., por medio de la cual se condenó a la demandada a pagar parcialmente el valor de las obras que se deben reparar en las zonas comunes de la copropiedad. 1.- ANTECEDENTES Los hechos, pretensiones y respuesta a la demanda, admiten el siguiente resumen: 1.1.- Como hechos se redacta que: la sociedad APIROS S.A.S. construyó y entregó en tres etapas el CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS EN EL LILI P.H., ubicado en la Calle 45 Nro.98B - 65 de Cali, en la primera etapa construyó las torres 1 y 2, con 40 apartamentos, 33 parqueaderos en el semisótano y 32 en el primer piso, en la segunda etapa, construyó las torres 1 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 3 y 4, con 40 apartamentos y 32 parqueaderos en el primero piso, en la tercera etapa, construyó las torres 5, 6, 7, 8, 9 y 10, con 120 apartamentos, 71 parqueaderos en el primer piso y 38 en el sótano; en el año 2011, la copropiedad contrató con la empresa CIVILka para que recibiera las torres, después de la entrega, se evidenciaron “falencias constructivas” (sic) y deterioro de las zonas comunes del conjunto residencial, tales como filtraciones de agua por las cubiertas de las torres, rampa vehicular y tanques de almacenamiento de agua, fracasados los intentos de arreglo del conjunto residencial con Apiros S.A.S., contrataron con ingeniería Ingecom y Ferrindustrial para establecer técnicamente las falencias constructivas y estructurales de las zonas comunes de la copropiedad lo mismo que establecer el costo de las reparaciones necesarias, encontrando: filtraciones en las losas de concreto de los últimos apartamentos de las torres 1, 2, 3 y 4, deflexión (desvío) que supera el límite permitido en las torres 1 y 3, falla del recubrimiento de la rampa de acceso vehicular, pérdida de agua en los dos tanques de almacenamiento, detectándose humedades e instalación de una membrana inadecuada para dichos tanques. 1.2.- Como pretensiones pide que se declare que la constructora APIROS S.A.S., es responsable civilmente de los daños y perjuicios ocasionados en la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS EN EL LILI P.H. en los bienes comunes, como consecuencia de ello, se la condene a pagar la suma de $576.679.057 como daño emergente y lucro cesante discriminado así: La suma de $545.350.000 por daño emergente por los costos de las reparaciones de las deficiencias en las losas de cubierta de 5 torres de la unidad residencial y la rampa de acceso vehicular ($20.000.000).
La suma de $11.329.057 por daño emergente por “fundición de piso en concreto de tanques 1 y 2” (sic). 2 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. La suma de $20.000.000 por lucro cesante en razón de “sobrecostos en consumo de acueducto por fugas en tanques de almacenamiento del año 2011 a mayo de 2020” (sic); el juramento estimatorio lo hizo por $576.679.057 que corresponden a deficiencia en la estructura de base, falta de fundición de concreto mortero e impermeabilización y por los pagos realizados en razón de las fugas de agua. 1.3.- Admitida la demanda y notificada la constructora demandada, la contestó aceptando algunos hechos y negando aquellos que la responsabilizan, aduce que el Conjunto residencial pretende que la Constructora se responsabilice por el deterioro de las zonas comunes de la copropiedad, (terrazas, tanques de almacenamiento de agua) cuando las torres 1 y 2 fueron entregadas en el año 2011 y las torres 5 a 10 en el 2015, la Copropiedad es quien no ha realizado labores de mantenimiento preventivo y correctivo; como excepciones de mérito propuso: “INEXISTENCIA DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE LA DEMANDADA APIROS S.A.S.;
CULPA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS DEL LILI; COBRO DE LO NO DEBIDO; VENCIMIENTO Y PÉRDIDA DE GARANTÍA; PRESCRIPCIÓN (Art.58 Ley 1480 de 2011); INNOMINADA.” (Cdno. Ppal. Pdf.35) 2.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado encontró reunidos los presupuestos procesales, descartó la responsabilidad civil contractual por no encontrar prueba del contrato entre el conjunto residencial demandante y la constructora demandada, dijo interpretar la demanda y la contestación de la misma para declarar probada la responsabilidad civil extracontractual (Art.2341 C.C.), para decidir como lo hizo, consideró acreditado el daño con la prueba documental y pericial allegada al proceso sobre las falencias que presentan las losas de las cubiertas de las torres, la rampa de acceso vehicular y los tanques de almacenamiento de agua del conjunto residencial, tuvo en cuenta la declaración del ingeniero Orlando Cundumi Sánchez para considerar que esas falencias no son daños de acabados sino estructurales, que se han 3 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. presentado fisuras ocasionando filtración de agua como consecuencia de la deflexión que superó el límite establecido por la norma de sismo resistencia (NRS10), tuvo en cuenta los valores pagados para la intervención de los tanques y el presupuesto presentado con el informe del ingeniero Orlando Cundumi Sánchez, descartó los perjuicios ocurridos por los defectos de la rampa vehicular por no encontrar prueba que los acredite, le restó valor probatorio a la prueba pericial de Francisco de Valdenebro, aportada por la empresa demandada, en tanto para elaborar su informe, en la sustentación aclaró que no realizó inspección ocular, también tuvo en cuenta lo declarado por el ingeniero Luis Fernando Viveros para sostener que los daños en los tanques ocurren por fallas de los materiales de construcción, encontró probado el nexo causal entre el hecho generador y el daño que se demanda, concluyendo que la empresa que construyó el conjunto residencial es responsable de los daños, siendo que la reclamación judicial se hizo dentro de los 10 años de que habla el artículo 2060 C.C., debe responderse por varios de los perjuicios reclamados y resolvió: “PRIMERO: DECLARAR no probados los medios de defensa alegados por la parte demandada, (…).
SEGUNDO: DECLARAR a APIROS S.A.S. civilmente responsable de los daños causados al demandante Conjunto Residencial Patios en el Lili- PH, en virtud de los daños causados por defectos en su construcción.
TERCERO: En consecuencia, CONDENAR a la demandada APIROS S.A.S., a pagar al Conjunto Residencial Patios en el Lili- PH, las siguientes sumas de dinero: $512.850.000.oo. correspondiente al daño emergente futuro. [Cinco losas de cubiertas] $11.329.057.oo consistente al daño emergente pasado. [Tanques de almacenamiento de agua] Para un total, a cargo de la parte demandada, de (…) $524.179.057,oo.
En lo demás, se niegan las pretensiones de la demanda.
CUARTO: En firme la presente decisión, se generarán intereses civiles a la tasa del 6% anual a cargo de los demandados (…).” (sic). 3.- RECURSO DE APELACIÓN Y REPLICA 4 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 3.1.- La empresa demandada apeló el fallo, en los reparos que fueron sustentados en segunda instancia, manifiesta que hay contradicción entre lo pedido con la demanda y lo declarado en la sentencia porque se pidió la responsabilidad civil contractual no la extracontractual, no está demostrado que el Conjunto Residencial tenga amenaza de ruina, las falencias de las zonas comunes son consecuencia del deterioro natural del edificio evitables con adecuado mantenimiento de lo cual no hay prueba que se hayan hecho; los edificios del Conjunto residencial fueron entregados en buen estado y correcto funcionamiento, la humedad o filtraciones de agua en los apartamentos de los últimos pisos y la rampa de acceso vehicular no comprometen la estabilidad del conjunto residencial, la garantía otorgada por la constructora para los acabados conforme al artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, feneció al año siguiente de haberse entregado, 17 de enero de 2012 y 28 de febrero de 2015; existe indebida valoración probatoria, no se probó el valor de los perjuicios, pide que se dicte sentencia absolutoria. 3.2.- El Conjunto Residencial demandante replicó la apelación aduciendo que está probada la responsabilidad civil de Apiros S.A.S., la sentencia es congruente con los hechos, las pruebas y lo pedido en la demanda, Apiros S.A.S. tuvo la oportunidad de ejercer su defensa, no hay indebida valoración probatoria porque el Juzgado analizó detalladamente las pruebas. 4.- CONSIDERACIONES 4.1.- No hay reparo en la presencia de los presupuestos procesales ni se observa nulidad insubsanable que deba declararse de oficio, la capacidad para ser parte y comparecer al proceso, demanda en forma y competencia del juez, se observan reunidos. 4.2.- Para decidir si hay lugar a confirmar, modificar o revocar la sentencia de primera instancia, la Sala debe considerar los reparos y 5 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. sustentación de la apelante los cuales enmarcan el estudio del recurso frente a lo considerado en el fallo del Juzgado (Arts. 320 y 328 del C.G.P), los demás puntos escapan a la competencia de segunda instancia ( Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil - STC- 9587 del 5 de julio de 2017); en el presente asunto, se debe determinar si es factible interpretar la demanda para determinar el tipo de responsabilidad civil y si existe prueba para ordenar el resarcimiento de los daños que demanda el Conjunto Residencial Patios en el Lili P.H. por defectos constructivos de los bienes comunes. 4.3.- Por ser uno de los reparos presentados en la apelación, se debe determinar si al asunto era factible aplicar la responsabilidad civil extracontractual de Apiros S.A.S., constructor del Conjunto residencial Patios en el Lili, específicamente de las zonas comunes y abordar el estudio de los presupuestos axiológicos frente al contexto fáctico sometido al conocimiento de la justicia ordinaria en este proceso, es preciso rememorar que la Sala de Casación de la Honorable CSJ de manera pacífica ha explicado que1: “(…) el Juzgador al definir el alcance de una demanda a fin de poder determinar el curso del litigio y la solución del mismo, está limitado únicamente a no variar la causa petendi, pero no así el derecho aplicable al juicio la denominación a la acción o tipo de responsabilidad, dado que en virtud del principio iura novit curia las partes no tienen la carga de probar el derecho, salvo contadas excepciones como cuando se trata de derecho extranjero o consuetudinario.
De ahí, que los descuidos, imprecisiones u omisiones en que incurren los litigantes al invocar un tipo de responsabilidad –extracontractual o contractualdeben ser suplidos o corregidos por el juez, quien no se encuentra vinculado por tales falencias, sino a los hechos fundamento de las peticiones. En tal sentido, la Corte indicó que, «en razón del postulado “da mihi factum et dabo tibi ius” los jueces no quedan sujetos a las alegaciones o fundamentos jurídicos expresados por el actor, porque lo que delimita la acción y constituye la causa petendi no es la fundamentación jurídica señalada en la demanda –la cual puede ser muy sucinta y no tiene que coincidir con lo que el funcionario judicial considere que es el derecho aplicable al caso–, sino la cuestión de hecho que se somete a la consideración del órgano judicial».
(CSJ SC13630-2015, 7 Oct. 2015, Rad. 2009-00042-01 M.P. Ariel Salazar Ramírez)” (Negrillas de esta providencia); con anterioridad la Corte ya había dicho que la distinción entre responsabilidad contractual y extracontractual, está llamada a perder importancia en perjuicio de la impunidad, primando el deber resarcitorio (CSJ mayo 04 de 2009.
M.P. William Namen Vargas). 1 Sentencia STC6507 del 11 de mayo de 2017 M.P. Ariel Salazar Ramírez. 6 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.3.1- Para resolver este asunto, cabe observar que el eje central de los reparos plantea que el juzgado debió atenerse a fallar la responsabilidad civil contractual que se demandó y no la extra contractual como lo hizo, frente a lo cual conviene repasar que la jurisprudencia ha reafirmado que la responsabilidad civil es la obligación de resarcir las consecuencias patrimoniales de un hecho, acto, contrato o conducta la cual por su origen puede provenir del incumplimiento de una obligación convencional o las que nacen por fuera de todo vínculo contractual cuando una persona ocasiona daño a otra u otras personas por una conducta dolosa o culposa, o su origen puede ser legal por una obligación impuesta por una norma sustantiva como la del constructor de un edificio, respecto de la cual la H. Corte Suprema se ha pronunciado ya reiterativamente con efectos de doctrina probable, explicando que la responsabilidad del constructor es de índole legal, tal como se aprecia en providencia relativamente reciente, cuyos apartes relevantes por su trascendencia se destaca: “(…) es lo cierto que esta Corporación ha perfilado una jurisprudencia, que tiene la categoría probable, atinente a que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, a que hace referencia el artículo 2060 del Código Civil, es, más que contractual o extra contractual, de índole legal.
(…) En su último pronunciamiento, el tercero y que da origen a la doctrina probable, señaló: “Como bien se dijo en el primer precedente, este artículo [se refiere la Corte a la regla 3ª del artículo 2060 del Código Civil] establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirientes y a la comunidad.
(…) si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros 7 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. adquirientes, sin que sea dable aducir el título (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir en el marco de una responsabilidad contractual, pues esta debe catalogarse de legal, como en el primer precedente se afirmó.””2 (Negrillas de esta providencia).
Revisada la demanda, su respuesta, las pruebas y la decisión judicial en lo que no se cuestiona, es preciso decir que conforme lo explica la jurisprudencia parcialmente transcrita, es una obligación del Juez decidir sobre el derecho en litigio, razón por la cual el Juez debe tener en cuenta el contexto procesal (hechos, pretensiones, contestaciones a la demanda, excepciones y pruebas recaudadas) realizando las adecuaciones legales que se ajusten a la realidad para la efectiva solución del caso, en eso consiste la primacía del derecho sustancial (Art. 228 C. Pol.).
En este asunto, no hay prueba escrita del contrato entre las partes involucradas, pero no se ha puesto en duda que durante los años 2011 a 2014 Apiros S.A.S. construyó y entregó el Conjunto Residencial Patios en el Lili P.H. (10 Torres de apartamentos, parqueaderos y zonas comunes - hechos confirmados por Apiros S.A.S. al contestar la demanda), de ahí que la responsabilidad civil reclamada sea de índole legal, sin necesidad de que se encapsule en el estudio de la responsabilidad civil contractual o extracontractual, sino bajo el alero de la responsabilidad civil legal del constructor (Arts. 2060 C.C.), porque no fue la propiedad horizontal la que contrató su construcción, la propiedad horizontal actuó con posterioridad para recibir el conjunto residencial de manos de Apiros S.A.S., constructor y propietario inicial. 4.3.2- En cuanto a la legitimación tanto por activa como por pasiva, aunque no fueron objeto de reparo contra la sentencia, la Sala las observa cumplidas, se conoce que la administradora y representante legal de la copropiedad con expresa autorización de la asamblea general de copropietarios (Acta de asamblea extraordinaria del 28 de julio de 2018), otorgó poder para que se presente la demanda para reclamar los perjuicios por defectos estructurales de las zonas comunes de la copropiedad (Artículos 2 Sentencia SC563 del 01 de marzo de 2021.
M.P. Francisco Ternera Barrios. 8 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 32, 50 y 51 L. 675 de 2001), en contra de la empresa Apiros S.A.S. que fue la empresa que construyó el proyecto urbanístico Conjunto residencial Patios en el Lili, hechos admitidos por la demandada. 4.4.- Teniendo en cuenta que el Conjunto residencial demandante finca su reclamo en normas atinentes a la protección del consumidor y la responsabilidad civil del constructor (Ley 1480 de 2011 concordante con el Art.2060 C.C), cabe repasar que la construcción de edificios es una obligación de resultado que puede tocar aspectos estructurales perdurables en el tiempo, por otra parte, el Estatuto del consumidor, entre otros ejes fundamentales, vela por la protección al consumidor de las garantías legales por la calidad, idoneidad y seguridad de los productos que el proveedor y/o productor ofrecen en el comercio (Artículo 6°); tratándose de bienes inmuebles dicha “garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados de un (1) año.” (Artículo 8°).
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil de la H. Corte Suprema de Justicia, al estudiar un caso referente a la responsabilidad del constructor y la garantía ligada al inmueble construido, ilustró3: “(…) Por si fuera poco, la regla 8 de la reciente Ley 1796 de 2016 [por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la Función Pública que ejercen los curadores urbanos, (…)], confirma, en su esencia, lo prescrito en el citado artículo 2060 C.C., al disponer: “Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales.
Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8° de la ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados” (Negrillas y subrayas fuera del original).
El contorno temporal del numeral 3°, artículo 2060 del Código civil, está dado por su entrega, así, la garantía allí prevista inicia en ese momento (…); en todo caso, la libertad probatoria podrá acreditar el hito para el cómputo de dicho lapso.”. 3 Sentencia STC1699 del 25 de febrero de 2021. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 9 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.- Bajo las anteriores precisiones y bases jurídicas, es pertinente repasar que al proceso se trajeron las siguientes pruebas que se consideran relevantes para decidir la apelación: 4.5.1.- La parte demandante allegó: 4.5.1.1- Copia del certificado de existencia y representación legal de Apiros S.A.S. expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, que da cuenta que el objeto principal de la sociedad es la “promoción de proyectos de construcción. Adquirir bienes muebles o inmuebles; edificar o decorar estos, (…) usufructuarlos, administrarlos, arrendarlos, hipotecarlos o eventualmente enajenarlos a cualquier título (…)” (sic).
(Cdno. Ppal. Pdf.03-2) 4.5.1.2- Copia del certificado de existencia y representación legal del Conjunto Residencial Patios en el Lili P.H. expedido por la Secretaría de Seguridad y de Justicia de Cali el 20 de diciembre de 2019, que da cuenta de la existencia de la persona jurídica y que desde el 18 de diciembre de 2019, Netty del Socorro Velasco Osorio, es su administradora y representante legal, persona que otorgó poder para la demanda.
(Cdno. Ppal. Pdf.02-3) 4.5.1.3- Copia de la respuesta dada el 23 de noviembre de 2015 por Apiros S.A.S. al administrador del Conjunto residencial Patios en el Lili, suscrito por la Gerente comercial de Apiros, en el que le informa sobre los arreglos o intervenciones que realizó en las zonas comunes de la copropiedad, en la que se dice: “(…) 5.Fisuras en losas (…).
La constructora procedió a realizar los arreglos pertinentes los cuales a la fecha se encuentran solucionados. (…) 9. Impermeabilización fachada. A la fecha ya se encuentra reparados. Se anexa acta firmada 9 de mayo de 2015. (…) 11. Cubiertas. A la fecha ya se encuentran reparadas las alfajías, la pintura de los tubos de ventilación y los anclajes de acero (…), se aplicó aluminio donde se efectuaron las reparaciones.
Se encuentra en proceso solucionar los apozamientos, (…) ” (sic); copia de la petición realizada el 12 de diciembre de 2015 por el administrador de la propiedad horizontal a la constructora, para que le informe técnicamente las obras que detalla el documento del 23 de noviembre de 2015. 10 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.1.4- Con la demanda también se presentó, copia del informe técnico de verificación estructural para el sistema de piso de cubierta del conjunto demandante, fechado 22 de abril de 2019, elaborado por los ingenieros civiles Orlando Cundumi Sánchez y Diego Alberto López Londoño, en el que se destaca: “(…) La losa fue diseñada originalmente con un concreto de resistencia 21 MPa.
(…) Los resultados obtenidos del estudio de vulnerabilidad indican un concreto de resistencia promedio de 15 MPa tanto para las losas de cubierta como para la rampa. (…) esta condición indica que existe una reducción en cuanto a la relación demanda/capacidad, además, se registra un incremento en la deflexión4 de las losas, (…), las torres 1 y 3 superan la deflexión máxima permitida (…) las filtraciones se presentan en todas las losas.
(…)” (sic). (Cdno. Ppal. Pdf.05-37 a 39 y 43 a 66) 4.5.1.5- Copia del informe técnico de verificación estructural para el sistema de piso de cubierta del 22 de diciembre de 2019, elaborado por los ingenieros civiles Orlando Cundumi Sánchez y Diego Alberto López Londoño, en el que en síntesis, se destaca: “(…) la situación de goteras registrada en las cubiertas de los apartamentos de las torres 1 a 10 y la rampa de acceso vehicular (…) son atribuibles al proceso constructivo más allá de cualquier posible mantenimiento que los propietarios pudiesen hacer (…). * Los resultados obtenidos del estudio de vulnerabilidad indican un concreto de resistencia promedio de 15 MPa tanto para las losas de cubierta de las torres 1, 2, 3 y 4 como para la rampa, y de 18 MPa para las losas de las Torres 5 a la 10. * Existen núcleos, como los correspondientes a la torre 1, que evidencian que el acero de refuerzo se encuentra en la parte inferior de la losa, con apenas 1cm de recubrimiento.
Dejando el acero de refuerzo, dentro de la zona carbonatada de concreto. * En la revisión de las deflexiones, se compararon los resultados obtenidos en campo con los máximos permitidos por el Reglamento NSR-10, evidenciando que con el tiempo que lleva construida la copropiedad, las torres 1 y 3 ya superan el límite máximo de deflexión permitida. * Es de resaltar que las filtraciones se presentan en todas las losas de la torre 1 a la 10 y registran empozamiento de agua (…) De continuar con el escenario actual, las deflexiones se incrementarán, los empozamientos de agua corroerán el acero, habrá pérdida de capacidad estructural, aumentarán las filtraciones y por ende los costos de mantenimiento.
(…) para la rampa se recomienda realizar un reforzamiento con acero estructural o fibra reforzada (…)” (sic); al informe se adjuntó un presupuesto elaborado “en base a una Torre cuya área en planta es de 670m2, para la alternativa del suministro e instalación 4 Desviación de la dirección entre apoyos. 11 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. de un sistema de cubierta de imperfresco conformada por estructura metálica anclada a la losa de concreto existente y teja liviana (…)”, por la suma de $102.570.000, discriminados así: Sistema de cubierta $70.350.000 – Canales y solapas $8.550.000 – AIU 20% $15.780.000 – Interventoría 10% $7.890.000 (Negrilla de esta providencia).
(Cdno. Ppal. Pdf.05-8 a 36 y 40 a 42). 4.5.1.6- Copia del informe de “aplicación de prueba de nivel en tanques de almacenamiento de agua potable 1 y 2” (sic) del conjunto residencial Patios en el Lili P.H., elaborado el 16 de mayo de 2020 por la empresa Ferrindustrial S.A.S., del que se destaca: en un término de 24 horas, el tanque Nro.2 presenta una disminución de 1.250 litros de agua diarios, “las membranas de PVC para tanques de almacenamiento de agua (…) no tiene en su presentación color azul, (…) encontramos que la piscina fue entregada por la constructora con membrana para piscinas, esta membrana tiene la misma apariencia del añadido que hicieron en el tanque #2.
Este tipo de procedimientos no deben realizarse ya que la textura de la membrana PVC para tanques evita la acumulación de microrganismos, además adherencia de distintas membranas no es la adecuada. (…)” (sic), el tanque Nro.1 presenta una disminución de 1.200 litros de agua en 18 horas, “[se] observa la diferencia entre la pared que divide los tanques y la pared hacia terreno blando, la cual se encuentra totalmente húmeda presentando filtración del tanque #1 hacia el #2.
(…) Existe un detalle crítico encontrado al momento de retirar la membrana en la superficie del suelo (…) no cuenta con un mortero de estructura sólida. (…) Esta situación se debe a 2 posibles razones: 1. Desde la entrega por parte de la constructora no se llevó a cabo fundición de concreto y mortero impermeable en toda la superficie del suelo teniendo en cuenta que desde un principio la entrega contemplaba la instalación de una membrana. 2.
En un principio se fundió un mortero el cual no se le respetó el tiempo de fraguado y se llevó a cabo la instalación de una membrana sin tener en cuenta una correcta instalación, debido a esto el agua pasa por la membrana y se queda contenida entre la membrana y la superficie sólida inicial, esto causa que se laven todos los finos del cemento y aditivos dejando así solamente la parte de arena sobre el sustrato.
Para proceder de la forma correcta, es estrictamente necesario llevar a cabo la fundición primeramente del concreto como estructura sólida del suelo (…) y posteriormente una fundición de mortero impermeable con el objetivo de dar nivelación a la superficie (…) ” (sic). (Cdno. Ppal. Pdf.05-1 a 5) 12 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.1.7- Copia de la cotización fechada 14 de mayo de 2020 realizada al Conjunto residencial Patios en el Lili por la empresa Ferrindustrial S.A.S. sobre la fundición de concreto para el tanque de almacenamiento de agua Nro.2 por la suma de $5.664.529.
(Cdno. Ppal. Pdf.05-6) 4.5.1.8- Copia del “Informe de reconocimiento [de] losa [de] cubierta Patios en el Lili” sin fecha, elaborado Ingecom – Ingenieros Consultores, en el que se diagnostica: “el espesor promedio de la losa es de 10cm, con una malla de 15cm x 15cm con acero de 8mm en ambas direcciones, a pesar de que el promedio de recubrimiento según los estudios de ferroscan rondan entre los 4 y 6cm, hay núcleos en donde se encontró que el acero estaba en la parte inferior con a duras penas 1cm de recubrimiento, es decir, estaba dentro de la zona carbonatada de concreto.
(…) ” (sic). (Cdno. Ppal. Pdf.05-67 a 78) 4.5.1.9- Copia del Acta de conciliación fracasada del 21 de julio de 2020, realizada en el Centro de conciliación Fundafas, pedida por el Conjunto residencial Patios en el Lili convocando a Apiros S.A.S., para que reconozca y pague la suma de $576.679.059 por concepto de arreglos o reparaciones de los dos tanques de almacenamiento de agua y las losas de cubierta de las torres de la copropiedad, el acta da cuenta que no hubo ánimo conciliatorio.
(Cdno. Ppal. Pdf.04-1 a 103) 4.5.1.10- Copia del Acta de asamblea extraordinaria de copropietarios del Conjunto residencial Patios en el Lili realizada el 28 de julio de 2018, en la que entre otros, se discutió sobre las filtraciones de humedad en las cubiertas de las torres del conjunto residencial, daños en algunos de los apartamentos y filtraciones en los tanques de agua, la asamblea por unanimidad autorizó a la administradora para otorgar poder a un abogado para presentar una acción judicial en contra de la constructora por los problemas que presenta el conjunto.
(Cdno. Ppal. Pdf.43-2 a 12) 4.5.1.11- Copia del informe de “auditoría técnica recibo zonas comunes” (sic) del Conjunto residencial Patios en el Lili, elaborado por Civilka 13 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. Ltda. en el año 2011, en la que se destaca que la firma auditora encontró “LESION EN EL CONCRETO, REPARACIONES CON MATERIALES NO FLEXIBLES;
SE SIGUEN PRESENTANDO FISURAS, MATERIAL DEMASIADO RÍGIDO Y LA LOSA TIENE MOVIMIENTO, ELEMENTOS DIFERENTES; LOSA FISURADA, SIGUEN PRESENTANDO DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS.” (sic). (Cdno. Ppal. Pdf.43-13 a 19) 4.5.1.12- Copia del documento denominado “EVALUACION DEL PROYECTO (…) PATIOS EN EL LILI” (sic), elaborado por Civilka Ltda. el 26 de mayo de 2015, en él se destaca que la firma auditora encontró: “Fisuras en losa de hormigón armado: (…) fisuramiento de la losa paralelo a la junta, el cual produce un desprendimiento (…), el diafragma (…) presenta un desprendimiento aislado en forma de cuña en parte superior y eventualmente una fisura vertical paralela al plano del muro que se propaga hacia abajo.
(…) SUPERFICIE CONCRETO. (…) fisuras en losas de entrepiso, fisura en losas reparadas [y] en losas no reparadas, fisuras en losas de contrapiso, (…) ” (sic). (Cdno. Ppal. Pdf.43-20 a 32) 4.5.1.13- Copia de registro fotográfico sin fecha ni autoría denominado “Mantenimientos cubiertas 2018”, en el que se visualizan losas afectadas y losas ya arregladas.
(Cdno. Ppal. Pdf.43-33 a 39) 4.5.1.14- Copias de los documentos denominados “INFORME PROBLEMAS APARTAMENTOS” (sic) elaborados entre marzo y abril de 2016 por quienes dicen ser propietarios de los apartamentos 103, 201 y 401 de la torre 2; 503 y 504 de la torre 3; 104 y 201 de la torre 4; 301 de la torre 7; 204 de la torre 9 y 303 y 402 de la torre 8, en los documentos informan a la administración sobre grietas en techos y paredes, humedad y deterioro de dichos apartamentos; copia de la reclamación realizada el 07 de febrero de 2018 por la propietaria del apartamento 501 de la torre 1 a la copropiedad, pidiendo que reparen los techos o cubiertas de esa torre porque no ha podido alquilar el apartamento por los problemas de humedad.
(Cdno. Ppal. Pdf.4340 a 52) 14 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.1.15- Copia del Acta de liquidación de obra civil de impermeabilización de tanque de almacenamiento de agua potable del C.R. Patios en el Lili del 27 de julio de 2020, firmada por la representante legal de la propiedad horizontal y la empresa Ferrindustrial S.A.S., por la suma de $19.011.961.
(Cdno. Ppal. Pdf.43-66 a 71) 4.5.2.- La parte demandada por su parte allegó: 4.5.2.1- Copia de las Actas de entrega de las zonas comunes del Conjunto residencial Patios en el Lili del 17 de enero de 2011, 23 de febrero de 2013 y 28 de febrero de 2014, firmadas por Carlos León Amaya como representante legal de Apiros S.A.S. y por los administradores de la propiedad horizontal de su momento, en las actas los administradores “declaran” haber recibido las zonas comunes (“Etapa única, zonas comunales, salón comunal, portería, cuarto de basuras, torres de apartamentos y puntos fijos, equipos de bombeo, tanque de agua, zonas de circulación, fachadas, parqueaderos, redes de servicios públicos domiciliarios generales, zonas verdes, arborización y cerramientos;
Puntos fijos [y cubiertas] de las torres [1, 2], 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10; vías vehiculares, sótano”). (Cdno. Ppal. Pdf.32-1 a 5, 16 y 17) 4.5.2.2- Copia del certificado de calidad de concreto expedido el 06 de marzo de 2017 por Cemex Colombia S.A., en el que se informa que el concreto suministrado para la obra Patios en el Lili en Cali entre agosto y diciembre de 2009, “cumplía con todos los estándares técnicos de calidad tanto del producto final, como de los procesos y las materias primas con que fue elaborado”.
(Cdno. Ppal. Pdf.35-1). 4.5.2.3- Copia incompleta de trámite de prueba extraprocesal que Apiros S.A.S. adelantó citando al Conjunto residencial Patios en el Lili P.H. en el Juzgado Quince Civil del Circuito de Cali (Rad.015-2018-00091), las copias no muestran los documentos que se exhibieron ni siquiera la relación de los mismos, únicamente trae el Acta de audiencia del 15 de marzo 15 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. de 2019, de la que se lee que fueron exhibidos “cada uno de los documentos objeto de la solicitud” (sic).
(Cdno. Ppal. Pdf.34). 4.5.2.4- Copia del estudio y concepto técnico sin fecha precisa de elaboración pero anotado mayo de 2023, rendido por los ingenieros Ernesto Herrera Cárdenas (36 años – Ingeniero civil – empleado de Apiros desde el 2021) y Francisco de Valdenebro Bueno (74 años – Ingeniero civil – con maestría en diseño estructural y mecánica de suelos), el primero, expresa que luego de inspeccionar visualmente el apartamento 503 de la torre 3 y hacer un recorrido general de las demás torres, observó que las placas del entrepiso tienen comportamiento optimo por cargas verticales, sin afectaciones estructurales, tampoco se observó deflexiones, manifiesta que el sistema de impermeabilización no está funcionando correctamente porque hay humedad que afecta los acabados; el segundo (Francisco de Valdenebro), basado en el estudio del ingeniero Herrera Cárdenas, en lo descrito en el informe realizado por empresa de ingeniería Ingecom sobre la compresión de los núcleos de concreto que extrajo esa empresa, “los resultados del ensayo de carbonatación del concreto de los núcleos extraídos por Apiros (…) ” (sic) y los planos estructurales del proyecto original, dice concordar con el ingeniero Herrera expresando que no hay deflexiones importantes porque no se encontraron fisuras, las placas de cubierta están funcionando correctamente, el problema de humedad radica en la falta de mantenimiento del manto impermeabilizante.
(Cdno. Ppal. Pdf.52 y 56) Los expertos en la audiencia que se fijó en el proceso, sustentaron sus conceptos, ratificando el contenido de los escritos, el primero (ingeniero Ernesto Herrera Cárdenas) declara que únicamente pudo ingresar al apartamento 503 de la torre 3 el cual era el más afectado, que no tenía fisuras pero “puede ser que las hayan reparado (…), se veían como unas burbujas en la pintura que representan humedad.” (sic), ante la pregunta, “¿Dentro del informe del ingeniero Cundumi se habla de una prueba de resistencia de losas y cubierta y las relata en megapascales, usted pudo confrontar esa medición?” (sic), respondió: “no porque lo que realmente hice fue una visita técnica visual, no realicé ningún tipo de ensayo de 16 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. materiales o algo así.” (sic), ante la pregunta de cuál es la conclusión en cuanto a las losas o cubiertas, respondió: “(…) lo que pude visualizar fue falta de mantenimiento de las edificaciones” (sic), declara que cuando hay deflexiones en el concreto se presentan fisuras que lesionan la capa de impermeabilización y hace que se filtre el agua, dice que con la medición que hizo (medidas de los puntos de apoyo y el centro con números iguales), no encontró deflexiones, agrega, que por norma de sismo resistencia, se puede tener deflexiones estándares para las placas de 2,53 cm, en el caso, según el informe de Ingecom las deflexiones tienen 2,2 cm.
(Audiencia del 6 de junio de 2023). El segundo (ingeniero Valdenebro), declara que no inspeccionó el inmueble sino que se basó en el informe del ingeniero Herrera, el concepto técnico de Ingecom, los planos y fotografías, expresa que los estudios sobre las losas dieron “como resultados promedio que son inferiores a los especificados en los planos originales del proyecto, (…) encontramos que a pesar de que el concreto tiene resistencia inferior a la especificada, tiene la capacidad para soportar las cargas (…) como lo ha hecho durante 8 o 9 años que tienen los edificios (…)” (sic), declara que no pudo comprobar las deflexiones de que se habla en el informe de Ingecom, que “no hay afectación estructural y por lo tanto los edificios no amenazan ruina (…), [de acuerdo] a las fotos que vi, veo que hay un precario mantenimiento de las impermeabilizaciones y en mi opinión es la causa de las filtraciones o goteras que han sido reportadas (…) independientemente de la resistencia [del concreto] (…), las cubiertas tienen todavía reserva de capacidad de carga (…)” (sic), expresa que los limites para deflexiones normativamente es de 2,7 cm, si se hubiese superado ese valor como lo informa Ingecom, debería haber fisuras y el ingeniero Herrera no las vio, las causas de la fisuración son múltiples; a la pregunta de que a qué se debe la diferencia respecto de las medidas dadas de la deflexión por Ingecom y el ingeniero Herrera, respondió: “(…) aparentemente, las medidas físicas son distintas, Ingecom dice que midió 4,2cm y el ingeniero Herrera dice que midió cero, yo no puedo ir a ver cuál de los dos midió mal (…), considero que si no hay fisuras visibles, esa deformación tan grande no debe existir, pero es una hipótesis simplemente (…), sin embargo, las placas han soportado las cargas (…) no hay daño estructural ni amenaza de ruina (…)” (sic), a la pregunta sobre de dónde deduce que la carencia de impermeabilización se 17 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. debe a la falta de mantenimiento, respondió: “(…) me basé en unas fotografías recientes del estado de la impermeabilización (…) en donde es evidente que hay unos remiendos de impermeabilización (…)” (sic).
(Audiencia del 8 de junio de 2023). 4.5.3.- Dentro del proceso, se recibieron y practicaron las siguientes pruebas: 4.5.3.1- Interrogatorio de parte de Netty del Socorro Velasco Osorio - administradora y representante legal del Conjunto residencial Patios en el Lili P.H. (abogada – 57 años), quien declara que el Conjunto residencial presenta problemas en varias partes de las edificaciones, que la copropiedad ha tenido que contratar a empresas especializadas para realizar arreglos o reparaciones en las losas del techo de las torres, la rampa de acceso vehicular y los tanques de almacenamiento de agua, quienes le han informado que los daños que tiene la copropiedad están relacionados con las estructuras y la construcción que realizó Apiros S.A.S., declara, que pese a que desde el 2011 cuando Apiros S.A.S. entregó las primeras torres a través de la firma Civilka (interventora), de forma directa presentaron reclamaciones pero la constructora no las corrigió, la copropiedad ha tenido que hacer mantenimientos preventivos y correctivos, que en el año 2020 contrataron a Ferrinduatrial para que solucionara los problemas del mortero en la superficie de los tanques e instalara una membrana para el almacenamiento de agua porque filtraba y tenían pérdida de agua, declara que en las losas de los techos han realizado mantenimientos pero que los problemas continúan, no se han podido solucionar.
(Audiencia del 6 de junio de 2023). 4.5.3.2- Interrogatorio de parte de Juan Pablo García Henao – Representante legal de Apiros S.A.S. (abogado – 41 años), declara que desde el año 2014 a 2017 Apiros S.A.S. no ha recibido reclamaciones por las cubiertas de las torres, los tanques de agua, ni daños estructurales por el C.R. Patios en el Lili, solo hasta el 2020 recibieron reclamaciones relacionadas con las cubiertas, manifiesta, que solicitaron una prueba extraprocesal para determinar la trazabilidad de la contabilidad de la copropiedad para 18 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. determinar los mantenimientos pero no se observó prueba de ello, la rampa de acceso vehicular y el tanque de almacenamiento de agua se realizaron con licencias de construcción, dice que las afectaciones que alega la propiedad horizontal son por falta de mantenimiento.
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 4.5.3.3- Testimonio de Carmen Cecilia Tello Padilla (68 años – Pensionada del Sena), en su declaración relata que desde el 14 de enero de 2011, es propietaria y residente del apartamento 201 de la Torre 1 del C.R. Patios en el Lili, que compró el apartamento sobre planos a la constructora Apiros S.A.S., que ha hecho parte del consejo de administración de la copropiedad y que desde el 2011 han venido realizado reclamaciones a Apiros S.A.S. “por varias anomalías estructurales en la rampa y techos” (sic), que han intentado conciliar pero no ha sido posible porque lo que ofrecen no es coherente con el costo de los daños, en varias oportunidades la asamblea general ha aprobado el pago de cuotas extraordinarias para atender fallas de techos y de los tanques de almacenamiento de agua.
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 4.5.3.4- Testimonio de Jaime Fernando Payán (57 años – Ingeniero industrial), en su declaración expresa que desde el 29 de diciembre de 2013 es propietario y residente del apartamento 304 de la Torre 7 del C.R. Patios en el Lili, que compró el apartamento directamente a Apiros S.A.S., cuando le entregaron el apartamento tuvo problemas con el piso, baldosas, cocina y otros acabados, que ha hecho parte del consejo de administración, que desde la primera asamblea de copropietarios se viene hablando de las deficiencias y las reclamaciones a Apiros por la construcción. (Audiencia del 6 de junio de 2023) 4.5.3.5- Testimonio técnico de Orlando Cundumí Sánchez (58 años), en la diligencia declara ser Ingeniero civil con maestría y doctorado en ingeniería estructural, profesor del área de estructuras en la Universidad Javeriana de Cali, dice haber sido co-relator de las normas de sismo 19 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. resistencia NSR-10, manifiesta que el C.R. Patios en el Lili lo contrató a finales del año 2019 para inspeccionar y realizar informe técnico sobre el estado de las cubiertas de las torres de apartamentos, que luego de contratar a la firma Ingecom para realizar pruebas de laboratorio sobre la calidad de los materiales utilizados en la construcción, en su recorrido encontró deflexiones, mal estado de las cubiertas y que necesitan intervención porque con el transcurso del tiempo esas losas se pueden caer; a la pregunta sobre si las fallas en las losas ocurrieron desde la entrega del C.R. o si corresponde a un daño común de las edificaciones, respondió que “(…) el daño como tal se ha ido incrementando (…) entiendo que la estructura lleva como unos 10 años, sacamos algunos núcleos de zonas que no estaban expuestas al sol y al agua para ver la resistencia del concreto (…), encontramos que en esas zonas el concreto también fue menor a 21 megapascales (…), a través del tiempo las deflexiones han ido progresando, en verdad se encuentra en mal estado (…), según la información que tengo, es que desde que se entregaron los apartamentos han venido (…) presentando humedad, agrietamientos, carbonatación, no es un daño inmediato (…) es un daño progresivo (…) ” (sic), a la pregunta sobre si las losas o cubiertas hacen parte de los acabados o si son algo estructural de la edificación, respondió yo realicé “la verificación estructural (…), la gotera y cambios de temperatura (…) causan deterioro, estas estructuras siempre llevan recubrimiento para contrarrestar esos cambios de temperatura que se presentan en Cali, quizás desde un principio no se hizo (…), la resistencia del concreto fue un poco menor que la que decía había sido construido (…)” (sic), que el análisis de las losas o cubiertas que se realizó, fue un estudio profesional de patología estructural, declara, que la resistencia común para este tipo de edificaciones es de 21 megapascales5, pero al verificar la resistencia del concreto encontró que tenían entre 15 y 17 megapascales, advirtiendo que algunos de los núcleos analizados que no estaban expuestos, tampoco tenían 21 megapascales, la pérdida de la resistencia del concreto no se da por la calidad de los materiales si no por no haber sido “atendidos” a tiempo, las estructuras con el tiempo necesitan reforzamiento estructural pero “esta edificación es algo nueva para necesitar ese tipo de reforzamiento ” (sic), a la pregunta sobre si el estado actual de las losas es el resultado de la falta de mantenimiento, respondió: “No podría 5 Unidad de presión del Sistema Internacional de Unidades.
Se define como la presión que ejerce una fuerza de 1 newton sobre una superficie de 1 metro cuadrado normal a la misma. 20 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. decir eso porque si nos ponemos a ver, en los núcleos que se sacaron que no estaban expuestos al sol, se encontraron resistencias menores (…), las deflexiones están desde un principio (…), el agua y el sol son adicionales con el tiempo ( ), entiendo que la administración ha hecho mantenimientos constantes (…), cuando subí, vi un mantenimiento (…) con aluminio (…) no se podría atribuir que es falta de mantenimiento porque los daños son bastantes (…).” (sic).
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 4.5.3.5- Testimonio de Michel Bolaños Guerrero, en su declaración expresa ser Ingeniero civil, especialista en estructuras con maestría en ingeniería civil y profesor de la Universidad de Nariño, declara que desde el 2017 es propietario del apartamento 401 de la Torre 5 en el C.R. Patios en el Lili, que ha hecho parte del consejo de administración y conoce sobre las reclamaciones de la copropiedad a Apiros S.A.S., dice saber que desde el 2012 la firma Civilka documentó e informó a la constructora bastantes problemas, entre ellos, el daño de la rampa de acceso vehicular, fisuras en las losas y una defectuosa intervención, daños en la cubierta, filtraciones de agua a los apartamentos, en abril de 2017, Apiros le respondió a la copropiedad manifestando que las edificaciones no tienen deterioro que ponga en riesgo la estabilidad pero que era urgente que se tomen medidas de prevención, en el año 2019 la propiedad horizontal contrató a una empresa de ingeniería (Orlando Cundumi Sánchez) cuyo informe da cuenta que las fallas en la rampa y las cubiertas de las torres de los apartamentos son atribuibles al proceso constructivo, las deflexiones superan las permitidas por la normatividad sismo resistente, la resistencia del concreto tiene 15 megapascales, no 21 megapascales como quedó anotado en el diseño, expresa que los gastos en los que ha incurrido la copropiedad para solventar esas fallas, no han sido de un mantenimiento normal sino para cubrir fallas de construcción, también se contrató una empresa dedicada al mantenimiento de los tanques de almacenamiento de agua, quienes detectaron que había filtración porque las membranas que se instalaron no corresponden a tanques de agua potable sino a membrana de piscinas que es diferente, hay fallas estructurales en la losa del piso de los tanques, tuvieron que demolerlas y volverlas a hacer; declara, que el costo de 21 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. mantenimiento de las losas es muy alto porque hay que tener una persona que permanentemente realice “parcheos” del manto asfaltico, por las deflexiones, el agua que cae no se va por los desagües sino que “se empocetaba y tenía un efecto lupa haciendo que el manto asfaltico se deteriore más rápido” (sic).
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 4.5.3.6- Testimonio de Luis Fernando Viveros Iglesias quien declara tener 61 años de edad, ser Ingeniero mecánico con especialización en ingeniería de superficies, en análisis de fallas estructurales y en resistencia de materiales; relata que en Cali ha impermeabilizado más de 100 tanques, que su empresa Ferrindustrial S.A.S. está certificada, en el caso del C.R. Patios en el Lili, su hijo (Luis Felipe Viveros) fue quien realizó la obra bajo su dirección (impermeabilización de los tanques de agua potable), dice haberse dado cuenta que los tanques tenían una membrana de PVC, cuando retiró la membrana, las paredes estaban en buen estado pero el piso no, tuvo que socavar 40cm porque tenía debilitada la superficie, que técnicamente puede decir que fallaron en la mezcla de concreto, a la pregunta sobre si las fallas que encontró en el tanque corresponde al tiempo de uso o si es una falla en la construcción, respondió: “regularmente ese tipo de fallas estructurales, suceden por afectación de la humedad, cuando hay poco porcentaje de caliza, la cual es un componente del concreto (…), porque el agua en su acides cuando llega por las tuberías y al estar afectando por debajo la superficie, ataca químicamente los enlaces de las moléculas de la caliza, hace reacción, entonces se absorbe y se va llevando en el transcurso del tiempo la poca caliza que queda en la superficie, (…), cuando no se sellan esos poros [del concreto} entonces el agua penetra y ataca las estructuras y hace reacción química, (…) no habían varillas estructurales que favoreció en parte para que el concreto se agrietara, entonces fue un mortero hecho (…) con un bajo porcentaje de mezcla de cemento (…) ” (sic); a la pregunta sobre si es probable que los tanques de una edificación como los del C.R. presenten fallas por el transcurso del tiempo (8-10 años de construcción), respondió: que eso sucede porque estructuralmente la mezcla que se aplica no es lo suficientemente impermeable para ese tipo de trabajo, “si al piso del tanque le hubieran aplicado aditivos impermeables, no habría pasado eso (…) me atrevo a decir que fallaron en la mezcla” (sic).
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 22 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.3.7- Testimonio de María Clara Mejía Lalinde (40 años – arquitecta de Apiros S.A.S. desde el 2021), en su declaración dijo ser arquitecta y trabajar para Apiros S.A.S. como Directora de calidad y posventas, declara haber leído las actas de entrega de la zonas comunes del C.R. Patios en el Lili y entiende que fueron entregadas a la copropiedad en funcionamiento, sabe que la constructora otorga las garantías legales, para acabados 1 año contado a partir de la entrega, para zonas esenciales 1 año desde que se entregan las unidades de vivienda y de 10 años para la estabilidad de las edificaciones, dice que el sistema de impermeabilización de las cubiertas no hace parte de las estructuras del edificio; manifiesta que las deflexiones son un fenómeno físico que se presenta y se tienen en cuenta en las construcciones dentro de unos rangos establecidos en la norma sismo resistente, las deflexiones no necesariamente conllevan filtraciones de humedad, sino que eso tiene que ver con el sistema de impermeabilización, a la pregunta sobre qué conocimiento tiene sobre la construcción de los tanques de almacenamiento de agua del C.R. Patios en el Lili, respondió que el concreto no se diluye por el contacto con el agua, que el diseño del tanque está conformado por muros en concreto y un fondo en material compactado, que ese fue el diseño aprobado, como no hubo mortero ni concreto en la base del tanque no podía extraerse un núcleo; en cuanto a las losas o cubiertas del C.R. demandante, declaró que el sistema de impermeabilización de las cubiertas debe tener mantenimientos preventivos y correctivos anuales, depende de los cambios climáticos, si ha ocurrido perforación por algún agente externo, hay que inspeccionar periódicamente; expresa, que en el marco de esta demanda inspeccionaron el C.R. Patios en el Lili y observó que las edificaciones estructuralmente no amenazan ruina, la humedad que tienen las losas es porque el sistema de impermeabilización no está funcionando y se debe a falta de mantenimiento, la humedad no afecta al concreto pero sí al acero con el que está reforzado porque el metal con el agua se oxida y el sistema empieza a fallar, a la pregunta de si vio o inspeccionó personalmente el tanque de almacenamiento, respondió que no, solo los conoce por los planos y por fotografías.
(Audiencia del 6 de junio de 2023) 23 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. 4.5.3.8- Testimonio de Álvaro Alfonso Alzate González (62 años –Ingeniero civil con especialización en gerencia de proyectos), quien dijo fue gerente del proyecto Patios en el Lili a cargo de Decor Construcciones S.A.S., en su declaración expresa que el proyecto Patios en el Lili tenía 2 socios, Apiros S.A.S. quien se encargó de la construcción y Decor Construcciones S.A.S. de la administración del proyecto; expresa que la construcción del C.R. se construyó respetando la norma de sismo resistencia, el concreto utilizado fue contratado a Cemex con las pruebas necesarias, que es normal que en las construcciones se presenten deflexiones y eso está calculado, dice conocer que hubo reclamaciones de la copropiedad a través de Civilka siendo solventadas por Apiros S.A.S. (Audiencia del 6 de junio de 2023). 4.5.3.9- Testimonio de Francisco Ramírez García (59 años – Tecnólogo en administración de empresas, especialista en salud ocupacional y construcción), manifiesta que trabajó como empleado de Apiros S.A.S. desde el año 2000 hasta el 2015, entre sus funciones estaba atender las reclamaciones posventa, declara que los propietarios de varios apartamentos y el administrador del C.R. Patios en el Lili presentaron varias reclamaciones por daños eléctricos, carpintería y enchapes, recuerda que el C.R. fue entregado por etapas, la primera en septiembre de 2011 y la segunda etapa en febrero de 2014, dice no recordar reclamaciones por losas o cubiertas de techo. 4.6- Para resolver la apelación cabe precisar que con la demanda el Conjunto residencial Patios en el Lili P.H. pretende que se declare a Apiros S.A.S. responsable de los perjuicios ocasionados por los daños que presentan las losas de cubierta de las torres 1 a la 5, los dos tanques de almacenamiento de agua y la rampa de acceso vehicular; el juzgado en la sentencia accedió parcialmente a las pretensiones considerando que hubo falencias en la construcción y dio aplicación a la garantía decenal del numeral 3° del artículo 2060 del C.C. atinente a la responsabilidad legal del constructor. 24 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. Contra la sentencia, la demandada apelante, repara y sustenta que el juzgado no tuvo en cuenta que el conjunto residencial no tiene amenaza de ruina, que los daños que endilga la parte demandante son por falta de mantenimiento y no por defectos de la construcción, que la garantía aplicable es la de un año por acabados la cual ya prescribió (Art. 8° L.1480 de 2011), agrega que el juzgado no valoró adecuadamente las pruebas porque no se probó el valor de los perjuicios. 4.6.1- Del examen de la demanda, su contestación y las pruebas traídas al proceso, se conoce que la sociedad Apiros S.A.S. construyó y entregó el proyecto urbanístico Patios en el Lili P.H. a la administración del Conjunto residencial, se sabe también con las Actas de entrega y la constructora lo admite al contestar la demanda, que el conjunto fue entregado por etapas, el 17 de enero de 2011, las torres 1 y 2 (Etapa 1), en febrero de ese mismo año, las torres 3 y 4 (Etapa 2) y el 23 de febrero de 2014, las torres 5, 6, 7, 8, 9 y 10 todas con sus correspondientes zonas comunes (Etapa 3); que desde el año 2011 la empresa auditora contratada por la copropiedad para recibir las zonas comunes del Conjunto residencial (Civilka Ltda.), registró que las losas de concreto tenían fisuras con materiales no flexibles y que se continuaban generando agrietamientos, también se conoce, que las losas de cubierta presentan problemas de humedad, los tanques de almacenamiento de agua tienen filtraciones las cuales han sido reparadas por la empresa Ferrindustrial. 4.6.2- Visto el asunto como se presenta, en los reparos de la apelante critica que los bienes comunes del conjunto, no tienen compromiso estructural y que no amenazan ruina, que los daños en las losas son consecuencia de la falta de mantenimiento de la copropiedad demandante; frente a ello cabe observar que al expediente con la demanda se trajo el informe técnico elaborado el 22 de diciembre de 2019 por los ingenieros Orlando Cundumi Sánchez y Diego Alberto López Londoño, en él se registró que las losas de cubierta del conjunto se encuentran en mal estado, que al 25 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. hacer el estudio de resistencia del concreto de las losas, estas fueron diseñadas con una resistencia de 21 megapascales, pero que al hacer los estudios técnicos tenían en promedio 15 megapascales las cubiertas de las torres 1, 2, 3 y 4, y de 18 megapascales para las cubiertas de las torres 5 a 10, también se registró que el acero de las losas estaba dentro de la zona carbonatada6 del concreto, documento que fue ordenado tener como prueba; dentro del proceso, se recibió la declaración del ingeniero Orlando Cundumi, quien en su testimonio técnico sobre el concepto que había emitido y sobre lo que le preguntaron las partes y el juzgado, en los puntos relevantes, declaró: haber sido co-relator de las normas de sismo resistencia NSR-10, que luego de contratar a la firma Ingecom para realizar pruebas de laboratorio sobre la calidad de los materiales utilizados en la construcción (con análisis de ferroscan7 y modelaciones), constató deflexiones, mal estado de las cubiertas que necesitan intervención porque con el transcurso del tiempo esas losas pueden caerse; a la pregunta sobre si las fallas en las losas ocurrieron desde la entrega del C.R. o si corresponde a un daño común de las edificaciones, respondió: “(…) el daño como tal se ha ido incrementando (…) entiendo que la estructura lleva como unos 10 años, sacamos algunos núcleos de zonas que no estaban expuestas al sol y al agua para ver la resistencia del concreto (…), encontramos que en esas zonas el concreto también fue menor a 21 megapascales (…), a través del tiempo las deflexiones han ido progresando, en verdad se encuentra en mal estado (…), según la información que tengo, es que desde que se entregaron los apartamentos han venido (…) presentando humedad, agrietamientos, carbonatación, no es un daño inmediato (…) es un daño progresivo (…)” (sic), a la pregunta sobre si las losas o cubiertas hacen parte de los acabados o si es estructural de la edificación, respondió que “[él hizo] verificación estructural (…), la resistencia del concreto fue un poco menor con la que se decía se había construido (…)” (sic), dice que ellos realizaron estudio de patología estructural, la resistencia común para este tipo de edificaciones es de 21 megapascales 8, pero al verificar la de las 6 La carbonatación del concreto ocurre por la presencia de dióxido de carbono atmosférico (aire o agua) que reacciona con la humedad dentro de los poros del concreto generando la perdida de PH en el concreto ya que convierte el hidróxido de calcio (Ca(OH)2) a carbonato de calcio (CaCO3) pasando de un PH alto a un PH neutral, por consiguiente se produce la corrosión en la armadura de acero de refuerzo. 7 Detector de localización de corrugados, medición de profundidad y estimación de tamaño, utilizado en análisis estructurales de una construcción. 8 Unidad de presión del Sistema Internacional de Unidades.
Se define como la presión que ejerce una fuerza de 1 newton sobre una superficie de 1 metro cuadrado normal a la misma. 26 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. losas encontró que tenían entre 15 y 17 megapascales, advirtiendo que algunos de los núcleos analizados que no estaban expuestos, tampoco tenían 21 megapascales, las estructuras con el tiempo necesitan reforzamiento estructural pero, “esta edificación es algo nueva para necesitar ese tipo de reforzamiento” (sic), a la pregunta sobre si el estado actual de las losas es el resultado de la falta de mantenimiento, respondió: “No podría decir eso porque si nos ponemos a ver, en los núcleos que no están expuestos al sol, se encontraron resistencias menores (…), las deflexiones están desde un principio (…), el agua y el sol son adicionales con el tiempo ( ), entiendo que la administración ha hecho mantenimientos constantes (…), cuando subí, vi mantenimiento (…) con aluminio (…)”, concluye que los daños no se pueden atribuir a falta de mantenimiento.
Respecto de los tanques de almacenamiento de agua, también con la demanda se presentó el informe de “aplicación de prueba de nivel en tanques de almacenamiento de agua potable 1 y 2” (sic), elaborado el 16 de mayo de 2020 por la empresa Ferrindustrial S.A.S., de él se destaca la comprobación de que en un término de 24 horas, el tanque Nro.2 presentó disminución de 1.250 litros de agua diarios y el tanque Nro.1 disminución de 1.200 litros en 18 horas, “[se] observa la diferencia entre la pared que divide los tanques y la pared hacia terreno blando, la cual se encuentra totalmente húmeda presentando filtración del tanque #1 hacia el #2.
(…) Existe un detalle crítico encontrado al momento de retirar la membrana en la superficie del suelo (…) no cuenta con un mortero de estructura sólida. (…) Esta situación se debe a 2 posibles razones: 1. Desde la entrega por parte de la constructora no se llevó a cabo fundición de concreto y mortero impermeable en toda la superficie del suelo (…) 2.
En un principio se fundió un mortero el cual no se le respetó el tiempo de fraguado y se llevó a cabo la instalación de una membrana sin tener en cuenta una correcta instalación, (…). Para proceder de la forma correcta, es estrictamente necesario llevar a cabo la fundición primeramente del concreto como estructura sólida del suelo (…) y posteriormente una fundición de mortero impermeable con el objetivo de dar nivelación a la superficie (…)” (sic).
El testimonio de Luis Fernando Viveros Iglesias (Ingeniero con especialización en ingeniería de superficies y en análisis de fallas estructurales y en resistencia de materiales), representante legal de Ferrindustrial S.A.S., en lo central declaró que por encargo de la copropiedad, 27 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. su empresa realizó la impermeabilización de los tanques de agua potable del C.R. Patios en el Lili, dice haber comprobado que el piso de los tanques no estaban en buen estado, que tuvo que socavar 40cm porque tenía debilitada la superficie, que técnicamente se puede decir que fallaron en la mezcla del concreto, a la pregunta sobre si las fallas que encontró en el tanque corresponde al tiempo de uso o si es una falla en la construcción, respondió: “regularmente ese tipo de fallas estructurales, suceden por afectación de la humedad, cuando hay poco porcentaje de caliza, la cual es un componente del concreto (…), no habían varillas estructurales que favoreció en parte para que el concreto se agrietara, entonces fue un mortero hecho (…) con un bajo porcentaje de mezcla de cemento (…)” (sic), a la pregunta sobre si es probable que los tanques de una edificación como los del C.R. presenten fallas por el transcurso del tiempo (8-10 años de construcción), respondió: eso sucede porque estructuralmente la mezcla que se aplicó no fue lo suficientemente impermeable para ese tipo de trabajo, “si al piso del tanque le hubieran aplicado aditivos impermeables, no habría pasado eso (…) me atrevo a decir que fallaron en la mezcla ” (sic).
La parte demandada allegó prueba pericial suscrita por los ingenieros Ernesto Herrera Cárdenas y Francisco de Valdenebro Bueno, quienes sustentaron su concepto; el juzgado le restó credibilidad a dicha prueba porque el ingeniero Valdenebro no realizó trabajo de campo (no acudió a observar directamente el condominio) sino que lo hizo con fundamento en lo dicho por el ingeniero Herrera y en algunos documentos que le aportaron, frente a ello cabe apreciar que si bien se trata de conceptos de ingenieros, con una buena experiencia para el caso del ingeniero Veldenebro, lo cierto es que el ingeniero Herrera (de 36 años de edad) únicamente observó en detalle el apartamento 503 de la torre 3, así mismo, se conoce que ninguno de los dos peritos realizaron o procuraron pruebas de laboratorio para conceptuar sobre las deflexiones de las losas, no obstante, dijeron que la estabilidad del Conjunto no estaba en riesgo y que las fallas se debían a falta de mantenimiento; la apreciación del juzgado de restar credibilidad a esta prueba, se aprecia ajustada a la sana crítica (Art.280 C.G.P.), agréguese que el ingeniero Ernesto Herrera Cárdenas es 28 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. dependiente de Apiros S.A.S. por ser trabajador de dicha empresa; en ese orden, sin duda la mayor fuerza de credibilidad y eficacia sobre las fallas estructurales las proporciona el concepto técnico elaborado por Orlando Cundumi Sánchez, quien es Ingeniero civil de la Universidad del Valle, con vasta experiencia, títulos de maestría y doctorado en ingeniería estructural, profesor de estructuras de la Universidad Javeriana, miembro del instituto de ingeniería sísmica de los Estados Unidos (Hoja de vida corroborada en internet9), quien además realizó un amplio trabajo de campo auxiliándose en instrumentos y pruebas de laboratorio (Ferroscan -Ingecom) para elaborar su informe, ratificado en audiencia en la que las partes tuvieron oportunidad de interrogar. 4.6.3- Otro de los reparos de Apiros S.A.S. a la sentencia es que la garantía aplicable a los reclamos de la demanda, es de uno y no de diez años porque no se trata de fallas estructurales, frente al tema, cabe señalar que el proceso reporta pruebas que hablan de que las fallas son de origen estructural; el mismo ingeniero Cundumí afirma que lo que él realizó fue un estudio de patología estructural, que las deflexiones de las losas se originan desde su construcción y que no son daños inmediatos sino progresivos, concluyendo que no pueden atribuirse a falta de mantenimiento, dijo que él mismo corroboró que las edificaciones mostraban que se habían realizado mantenimientos, inclusive en los núcleos de concreto no expuestos al sol presentan una resistencia menor a la del diseño; el ingeniero de Ferrindustrial, Fernando Viveros Iglesias, quien fue contratado por la copropiedad para intervenir los tanques de almacenamiento de agua, declara que técnicamente puede decir que se falló en la mezcla de concreto en la construcción; ante la pregunta si la falla corresponde al tiempo de uso o si es una falla en la construcción, respondió que ese tipo de fallas estructurales por la humedad ocurren por falta de una adecuada impermeabilización, advirtiendo que constató que en el piso de los tanques no habían varillas estructurales, “(…) fue un mortero hecho (…) con un bajo porcentaje de mezcla de 9 https://www.javerianacali.edu.co/profesores/orlando-cundumi-sanchez 29 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. cemento”, que “si al piso del tanque le hubieran aplicado aditivos impermeables, no habría pasado eso (…) me atrevo a decir que fallaron en la mezcla ” (sic); con dichas explicaciones no puede darse cabida al reparo de que se trata de fallas de acabados con garantía legal de un año (Art.8° Ley 1480 de 2011), sino de fallas estructurales o de los materiales con los que se construyó de que habla el artículo 2060 del C.C., norma que también aclara que el recibo de entrega luego de concluida la obra, no exime al empresario constructor, de dicha responsabilidad; en esa línea, los daños reclamados en la demanda por el C.R. Patios en el Lili, se encuentran dentro de los 10 años de que habla la norma, siendo que las actas de entrega dan cuenta que las zonas comunes fueron entregadas por etapas desde el 17 de enero de 2011 y la demanda fue presentada el 04 de noviembre de 2020 y notificada el 06 de octubre de 2021 (Art. 94 C.G.P). 4.6.4- Respecto del reparo que la apelante hace a la sentencia sobre la falta de prueba del valor de los perjuicios, cabe observar que en la sentencia el juzgado condenó a la demandada a pagar $524.179.057, discriminados en $512.850.000 por daño emergente futuro por las reparaciones que necesitan las losas de 5 torres afectadas y $11.329.057 por daño emergente pasado por las obras necesarias que realizó la P.H. en los dos tanques de almacenamiento de agua; frente a ello, cabe apreciar que el proceso desde un inicio reporta el informe técnico del ingeniero Orlando Cundumi Sánchez, en el que en un capítulo determina el presupuesto necesario para instalar una estructura metálica de reforzamiento para evitar que con el tiempo las losas se caigan, en el presupuesto se estimó un valor total de $102.570.000, por torre, discriminados así: Sistema de cubierta $70.350.000 – Canales y solapas $8.550.000 – AIU 20% $15.780.000 – Interventoría 10% $7.890.000; como son cinco torres semejantes las afectadas, el total del valor del reforzamiento de las cinco resulta ser $512.850.000, suma por la que el juzgado condenó. Respecto de las reparaciones necesarias de los dos tanques de almacenamiento de agua, no puede decirse que no existe prueba como 30 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. genéricamente lo afirma la apelante, la P.H. demandante no solamente trajo el contrato de impermeabilización de dichos tanques con Ferrindustrial, cuya labor fue cumplida, al punto que se trajo también la liquidación del contrato en la que se determinó como costo final $19.011.961; sobre dicho valor, el juzgado condenó como daño emergente pasado a pagar la suma de $11.329.057. con base en la cotización inicial; frente a lo reportado por el proceso, cabe advertir que dicha condena no puede ser modificada porque el demandante no apeló la sentencia para reprochar el error del juzgado, razón por la cual el valor de la condena del lucro cesante pasado deberá mantenerse (Art.31 C.Pol. concordante con el Art. 328 C.G.P.), tampoco hay necesidad de pronunciarse sobre el pago facturado por consumo de agua por la filtración de los tanques, porque tal como quedó anotado, la demandante no apeló dichos conceptos.
Cabe agregar, que conforme al artículo 283 del C.G.P. es deber del juez extender la condena en concreto hasta la fecha del fallo correspondiente aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado, norma que también desarrolla el precepto legal de la reparación integral de los daños aplicando los criterios técnicos actuariales, esto es, la actualización del valor del dinero por la erosión del mismo en el transcurso del tiempo; en consecuencia, aplicando la fórmula para actualizar la condena, siendo que el juzgado condenó por daño emergente futuro $512.850.000 y por daño emergente pasado $11.329.057, tales sumas desde el día en que se profirió la sentencia de primera instancia, deberán ser traídas a valor presente (indexación), con la fórmula que proporciona el Banco de la República y el Dane que la jurisprudencia civil para dicha labor se aplica, entonces se tiene: VR = VH x (IPC actualmente publicado /IPC inicial (fecha de la sentencia de primera instancia)10, resulta VR = valor de la condena (146,24/133,78) = $560.615.310 (daño emergente futuro) y $12.384.211 (daño emergente pasado), total $572.999.521. 10 VR: Corresponde al valor a reintegrar.
VH: Monto cuya devolución se ordenó inicialmente. I.P.C: Índice de Precios al Consumidor. 31 Verbal Rad. 006-2020-00207-01 (3256) CR Patios en el Lili PH – contra - Apiros S.A.S. En mérito de lo expuesto, esta Sala de Decisión Civil del Tribunal Superior de Cali, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE 1.
CONFIRMAR la sentencia de primera instancia pero actualizando el valor de las condenas por efecto de la corrección monetaria, tal como quedó considerado en esta providencia. 2. Costas de segunda instancia a cargo de la empresa demandada y a favor de la demandante por la improsperidad del recurso (Art. 365 del C.G.P). El magistrado sustanciador, fija como agencias en derecho de segunda instancia, la suma de cuatro millones de pesos ($4.000.000.).
Devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados, JORGE JARAMILLO VILARREAL CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA ANA LUZ ESCOBAR LOZANO 32