República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D.C., veintinueve (29) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Radicación Proceso Asunto Demandante Demandado Decisión 110013103046-2021-00721-01 Verbal Apelación sentencia Concepción Vásquez Pueyo Edificio Altos de la Herradura P.H. Revoca y niega pretensiones Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 13 de noviembre de 2024 Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandada frente a la sentencia calendada 5 de diciembre de 2023, proferida por el Juzgado 46 Civil del Circuito de esta ciudad, en el proceso verbal promovido por CONCEPCIÓN VÁSQUEZ PUEYO contra el EDIFICIO ALTOS DE LA HERRADURA P.H. I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda La gestora instauró demanda verbal para que se declare la existencia de un contrato de prestación de servicios con el convocado, en virtud del cual este último se obligó a reparar las áreas comunes de la copropiedad. En consecuencia, disponer que el condominio es civilmente responsable por el incumplimiento de la convención, atinentes a los daños que le ocasionó el no adecuar la cubierta del apartamento 201.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Condenarlo a pagar por concepto de indemnización a título de daño emergente, la suma de $204.910.000 junto con su respectiva corrección monetaria, calculada desde el año 2006, data en que iniciaron las afectaciones1. 2. Fundamentos fácticos En la demanda se afirmaron los hechos que a continuación se sintetizan. 2.1.
El Edificio Altos de la Herradura está sometido al régimen de propiedad horizontal, según escritura pública 2504 del 9 de septiembre de 2003, suscrita en la Notaría 25 del Círculo de Bogotá, instrumento que contiene tácitamente un contrato de prestación de servicios que vincula a los intervinientes en el reglamento, y del que se desprende que la persona jurídica conminada es responsable de la gestión administrativa de la copropiedad. 2.2.
La unidad residencial intimada autorizó el uso de la cubierta del apartamento 201 de propiedad de la promotora, como terraza exclusiva para la vivienda 301, ésta que modificó sus acabados sin cumplir la normatividad. Tales variaciones damnificaron el interior de aquel departamento desde el año 2006 en adelante, producto de las filtraciones y humedades que significó el deterioro de los pisos, techos, paredes, clósets, tapetes, cuadros, así como heliografías de arte, hasta el punto de que imposibilitan su habitabilidad. 2.3.
El condominio enjuiciado, como contratista de las adecuaciones en las áreas comunes, desatendió sus deberes al no Archivo “002EscritoDemanda.pdf” “01PrimeraInstancia”. 1 del “01CuadernoPrincipal” de la Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 efectuar las intervenciones necesarias para garantizar que los perjuicios no continúen ampliándose con el paso del tiempo, pese a que la impulsora ha impetrado a través de distintos medios la reparación de la estructura. 2.4.
Como requisito de procedibilidad se agotó la conciliación con resultados negativos. 3. La actuación de la instancia Mediante auto del 23 de febrero de 20222, el Estrado de conocimiento admitió la demanda subsanada. La administradora del Edificio conminado, a través de apoderado, refutó los hechos venero de la causa con oposición a las pretensiones.
Al efecto, planteó las excepciones de mérito que denominó “(…) AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA (…)”, “(…) AUSENCIA DE INTERÉS JURÍDICO O POSIBILIDAD JURÍDICA PARA ACCIONAR CONTRA EL EDIFICIO ALTOS DE LA HERRADURA P.H. (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS (…)”, “(…) PROHIBICIÓN DE IR CONTRA LOS ACTOS PROPIOS Y/O ALEGAR EN SU FAVOR SU PROPIA CULPA (…)”, “(…) PRESCRIPCIÓN (…)” y “(…) CADUCIDAD (…)”3.
En adición, objetó el juramento estimatorio y llamó en garantía a Seguros del Estado S.A.4, el que fue admitido en proveído adiado 28 de septiembre de 20225. La compañía de seguros citada, por medio de apoderado, contestó el escrito genitor, al igual que aquel llamamiento, 2 Archivo “006AutoAdmiteDemanda.pdf”, ibídem. 3 Folios 332 a 349 del archivo “10ContestaciónDemanda.pdf”, ibídem.
Archivo “01LlamamientoGarantía.pdf” del “02CuadernoLlamamientoGarantía” de la ¡01PrimeraInstancia”. 5 Archivo “02AutoAdmiteLlamamientoGarantía.pdf”, ibídem. 4 Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 encarando lo ambicionado en esas dos misivas. Frente a la primera esbozó como mecanismos de defensa los llamados “(…) Falta de legitimación en la causa por pasiva (…)”, “(…) Cosa juzgada (…)”, “(…) No se verifican los elementos de la responsabilidad contractual (…)”, “(…) Hecho de un tercero (…)”, así como la “(…) Genérica (…)”.
Contra la segunda enfiló los enervantes rotulados “(…) Ausencia de responsabilidad del asegurador porque el siniestro comenzó a correr antes de la expedición de las pólizas que se afectan (…)”, “(…) Prescripción de la acción derivada del contrato de seguro (…)”, “(…) Respecto de la póliza de seguro de responsabilidad civil directores y administradores copropiedades número 21-01-101000546 se verifican exclusiones pactadas por las partes (…)”, “(…) Conciliación entre las partes sin la participación de la aseguradora (…)” y la “(…) genérica (…)”6.
La parte actora presentó reforma de la demanda7, que se rechazó por no haberse subsanado, en providencia que cobró ejecutoria8, sin objeción de ninguna naturaleza. Descorridas las anteriores defensas por la parte activa9, se convocó a las audiencias reguladas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso. Evacuadas las etapas procesales pertinentes, el Despacho de primer grado anunció que proferiría por escrito la sentencia10.
Tal decisión se emitió el 5 de diciembre de la anualidad pasada, en la que la señora juez declaró imprósperas las excepciones formuladas por la copropiedad encausada; halló probada la enervante planteada por la llamada en garantía, 6 Folios 1 a 8 del archivo “03ContestaciónDemanda.pdf”, ibídem. 7 Archivo “14ReformaDemanda.pdf”, ibídem. 8 Archivo “16AutoRechazaReforma.pdf”, ibídem.
Archivos “11ManifestacionContestacionDemanda.pdf” del “01CuadernoPrincipal”; y “04DescorreTrasladoLlamamiento.pdf” del “02CuadernoLlamamientoGarantía”. 10 Archivo “Acta audiencia” de la carpeta “27Audiencia23Noviembre2023”. 9 Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 denominada “(…) Ausencia de responsabilidad del asegurador porque el siniestro comenzó a correr antes de la expedición de las pólizas que se afectan (…)”; determinó que el Edificio Altos de la Herradura P.H., es civilmente responsable de los menoscabos ocasionados al no haber ejecutado las correcciones ni el mantenimiento de la cubierta del apartamento 201 –zona común-, de manera que debe pagar a Concepción Vásquez Pueyo, el equivalente a $24.910.000 como daño emergente.
Por último, condenó en costas a la unidad residencial demandada e impuso unas agencias en derecho en la suma de $1.000.00011. Inconforme con la decisión, el ente moral convocado interpuso alzada12, la que fue concedida en auto calendado 6 de junio del año en curso13. 4. Sentencia de primer grado La funcionaria, luego de referirse a los antecedentes y encontrar reunidos los presupuestos procesales, descendió al estudio de la responsabilidad por los daños irrogados con la falta de reparación de la cubierta comunal utilizada como terraza por el apartamento 301.
Seguidamente, pasó a describir cada una de las afectaciones relacionadas en el escrito genitor, que la persona jurídica encartada no restauró desde el año 2006 cuando empezaron a originarse por el uso permitido a la mencionada vivienda respecto del espacio común situado en la parte superior del inmueble 201, en el que se produjeron filtraciones de agua que aún persisten como consecuencia que los propietarios o residentes de aquella heredad adecuaron su estructura. 11 Archivo “28Sentencia” del “01CuadernoPrincipal”. 12 Archivo “29RecursoApelación.pdf”, ibídem. 13 Archivo “30AutoConcedeApelación.pdf”, ibídem.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Después hizo un recuento de los diferentes elementos de juicio obrantes en el plenario, destacando el concepto técnico elaborado por el arquitecto Mauricio Alejandro Cely que data del 12 de diciembre de 2021; documento contentivo del acuerdo celebrado el 1° de febrero de 2006 entre la administración de la copropiedad como convocante- y Giorgio Lamberti, así como Juan Manuel Cuéllar -convocados-, en su calidad de anterior y actual propietario del fundo 301; actas de asambleas ordinarias y extraordinarias número 14 del 30 de marzo de 2006, continuada el 4 de mayo siguiente; 04 del 12 de junio de 2013; 05 del 27 de febrero de 2014; 06 del 11 de marzo de 2015; 09 del 12 de marzo de 2019; 10 del 14 de febrero de 2020; 12, 13 y 14 del 10 de marzo, 30 de agosto y 28 de octubre de 2021; 15 del 25 de julio de 2022 y 16 del 28 de febrero de 2023; informes de obras ejecutadas y por realizar que emitieron Inmoga S.A.S. y la Organización Hernán Mendoza N., que refrendan la existencia de las humedades presentadas en el techado de la propiedad de la precursora.
Adicional a las probanzas reseñadas en precedencia, los interrogatorios absueltos por los extremos en contienda, las versiones de los testigos Irene Morales, Gerardo Cabrera, Julio César Uribe y Juan Manuel Cuéllar, así como la escritura pública 2504 del 9 de septiembre de 2003, suscrita en la Notaría 25 del Círculo de Bogotá, que recoge el régimen de propiedad horizontal del Edificio demandado, dan cuenta que el techo de la residencia 201 soporta una zona común utilizada por los habitantes del hogar 301.
Refirió que, pese a que la mayoría del coeficiente de la copropiedad aprobó a través de reunión asamblearia que tal franja es de usanza exclusiva del apartamento 301, así como su mantenimiento, reparaciones y arreglos es responsabilidad de los propietarios de dicha unidad privada, la determinación con la que Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 se otorgó la ocupación del lugar por parte de aquella residencia no varió la naturaleza del bien como área comunal, máxime cuando dicha asignación no ha sido formalizada o legalizada en los términos del artículo 5°, numeral 5°, de la Ley 675 de 2001, aspecto que admitió la representante legal de la persona jurídica enjuiciada al declarar en la vista pública.
Por el contrario, la junta de copropietarios llevada a cabo el 28 de febrero de la anualidad pasada, acordó como punto pendiente proceder a reformar el reglamento de propiedad horizontal con la adjudicación del uso exclusivo de la zona común -terraza- al apartamento 301. Igualmente, no advirtió medio suasorio que demuestre la desafectación de la zona a voces de los cánones 20 y 21 de la referida normatividad.
De la valoración de los elementos de convicción reseñados concluyó que se estructura la responsabilidad civil contractual demandada, de conformidad con las preceptivas 1494 del Código Civil y 50 de la Ley 675 citada. Aseveró que tampoco le es dable a la institución llamada a juicio alegar eximente alguna bajo el argumento que no ha modificado el reglamento en el sentido señalado, menos porque delegó tal renovación a un tercero, debido a que desde el año 2006 ha tenido conocimiento de los daños presentes en el inmueble de la demandante, causados por filtraciones, goteras y humedades provenientes del empleo de la azotea comunal, así sea de uso exclusivo de la morada habitacional 301, ya que por disposición legal es deber de la administración atender lo que suceda con ella, como también adoptar las medidas necesarias para brindar soluciones definitivas al respecto.
De manera que no salen airosas Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 las defensas nominadas “(…) AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA (…)”, “(…) AUSENCIA DE INTERÉS JURÍDICO O POSIBILIDAD JURÍDICA PARA ACCIONAR CONTRA EL EDIFICIO ALTOS DE LA HERRADURA P.H. (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS (…)”, “(…) PROHIBICIÓN DE IR CONTRA LOS ACTOS PROPIOS Y/O ALEGAR EN SU FAVOR SU PROPIA CULPA (…)”.
Afirmó que tampoco salía avante la enervante rotulada “(…) CADUCIDAD (…)”, porque la acción entablada difiere de la de impugnación de actas de asamblea sobre la que se edifica el alegato de los dos meses con que se cuenta para instaurarla. Adicionó que menos se configuró la “(…) PRESCRIPCIÓN (…)”, porque si bien los perjuicios que han sufrido tanto el bien raíz de la promotora, como los muebles y enseres que lo conforman, iniciaron en el 2006, los menoscabos vienen prolongándose a lo largo del tiempo, teniendo en cuenta que se realizaron reparaciones a la cubierta en los años 2013, 2017, 2021 y 2023.
A continuación, destacó que sí se abre paso la de “(…) Ausencia de responsabilidad del asegurador porque el siniestro comenzó a correr antes de la expedición de las pólizas que se afectan (…)”, aducida por la llamada en garantía, habida cuenta que para el momento en que se exteriorizó por primera vez la ocurrencia de las afectaciones -año 2006-, no se había otorgado la póliza que vincula a la aseguradora con la edificación convocada, la cual sólo vino a constituirse el 30 de noviembre de 2018 y en su vigencia continuó el siniestro.
Con estribo en tales lineamientos, arguyó que correspondía analizar los perjuicios. Apreció que eran susceptibles de reconocimiento solo los detrimentos que se acreditaron en Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 $24.910.000, porque el atinente a la perturbación del uso del apartamento, estimado en $180.000.000, tras resaltar que obedece al concepto de daño moral, no observó en el diligenciamiento prueba que respalde el rubro14. 5.
El recurso de apelación El apoderado del extremo pasivo refutó que, en el momento de decidir, la señora juez pasó por alto pronunciarse acerca de la existencia o no del contrato de prestación de servicios con obligaciones recíprocas que fundó la primera de las pretensiones del escrito incoativo, omisión que constituye falta de congruencia al tenor de lo contemplado en el artículo 281 del Código General del Proceso.
Reprochó que la funcionaria advirtiera la responsabilidad de la copropiedad demandada tras combinar los elementos axiológicos de la senda extracontractual con los presupuestos de la contractual demandada, que conllevó a que soslayara los de la estirpe de esta última para su configuración, puesto que de haberlos analizado hubiera arribado a una determinación diferente, en tanto el relacionado con el previo vínculo entre las partes no se encuentra acreditado y, por ende, es patente la ausencia de legitimación en la causa por pasiva.
Arguyó un error en la valoración absoluta del material probatorio incorporado, que respalda la cosa juzgada por la conciliación celebrada entre los copropietarios, al igual que lo convenido en la asamblea llevada a cabo para solucionar los inconvenientes presentados desde el año 2006, debido a los actos de Giorgio Lamberti, quien para ese entonces fungía como titular del apartamento 301. 14 Archivo “28Sentencia.pdf” de la carpeta de “PrimeraInstancia”.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Sostuvo que se fraccionó lo replicado frente a los hechos 5, 6, 7 y 8, porque si bien se acepta la existencia de filtraciones, así como humedades en la heredad 201, también se indica que los profesionales en el campo han ejecutado obras para corregir los daños. Discrepó que el veredicto no acogiera la prescripción alegada, porque las goteras se presentan es en época de lluvias, es decir que no son continuas; luego, el conteo del término inicia a partir de que ocurrieron los detrimentos, más no desde que tenga presencia la situación. Criticó que se le otorgara al juramento estimatorio la connotación de probanza, dado que en el plenario no obra elemento suasorio alguno que respalde la existencia de los perjuicios irrogados, más allá de lo contenido en el concepto técnico elaborado por el profesional Mauricio Alejandro Cely, el cual debió escudriñarse con el restante material de convicción, toda vez que el documento que lo recoge no satisface las exigencias para tenerse como prueba por informe, menos se concedió la oportunidad para su contradicción. Argumentó que no se tuvo en cuenta la conducta de la demandante, quien impidió el ingreso del personal a efectuar labores para determinar la causa de las filtraciones en el fundo de su propiedad.
Tampoco escrutó la confesión atinente a que las reparaciones son responsabilidad de los dueños del predio 301, aspecto que contó con el asentimiento de la impulsora de la litis en el interrogatorio que rindió. Igualmente, fustigó que la relación de causalidad entre el hecho dañoso -filtrado de agua-, los perjuicios reclamados y la Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 responsabilidad del Edificio intimado carecen de comprobación en el diligenciamiento.
Censuró una inadecuada interpretación de la Ley 675 de 2001, como también del reglamento de propiedad horizontal, que conllevó a la juzgadora a exigir que para la destinación exclusiva del área común es requisito que a través de escritura pública se protocolice el acta de la asamblea en donde conste la aprobación de esa decisión, cuando ello no lo contempla el artículo 22 de la referida normatividad.
Debatió que se haya calificado responsable al edificio con fundamento en el canon 50 de la citada ley, cuando dicho precepto determina los deberes de quien se desempeña como administrador, sujeto distinto a la persona jurídica de la copropiedad, por lo que las eventuales faltas de aquel no le son imputables a la persona jurídica. Recriminó que sin soporte ni fundamento alguno se coligiera que el ente moral encausado omitió efectuar con rapidez las correcciones necesarias para prevenir la proliferación de los deterioros ocasionados en la cubierta de la vivienda de propiedad de la promotora15. 6.
El mandatario de la activa replicó que las conclusiones del abogado de la parte contraria son erradas, pues las cubiertas de los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal son bienes comunes de naturaleza esencial, por lo que son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad. 15 Archivos “29RecursoApelación.pdf” de la “PrimeraInstancia”; y “06Sustentación.pdf” del “CuadernoTribunal”.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Añadió que en repetidas ocasiones la Corte Constitucional ha enseñado que el reglamento de propiedad horizontal es un contrato que regula los derechos y las obligaciones de los propietarios, así como la persona jurídica sometida a la Ley 675 de 200116. 7. El profesional que apodera a Seguros del Estado S.A., arguyó que la alzada propuesta en nada rebate la decisión con la que el estrado a quo acogió la defensa planteada por dicha firma, que condujo a excluirla de cualquier responsabilidad derivada de la póliza afectada.
En adición, adujo que la sentenciadora transgredió el principio de congruencia del veredicto, en tanto se alejó de las pretensiones orientadas a declarar una responsabilidad contractual con base en un acuerdo de prestación de servicios, para condenar al Edificio convocado fundamentada en los presupuestos de la estirpe extranegocial. Además, relievó que la valoración probatoria realizada por la falladora de primer grado desconoció las actas de asamblea en las que se determinó que la terraza del apartamento 301 es una zona común de uso exclusivo de dicho inmueble; razón por la que los mantenimientos le corresponden al propietario del fundo, máxime cuando las afectaciones del predio de la promotora no las causó la copropiedad17.
II. CONSIDERACIONES 1. Concurren en este asunto los presupuestos procesales traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que 16 Archivo “07DescorreTrasladoSustentación.pdf” del “CuadernoTribunal”. 17 Archivo “08DescorreTraslado(2).pdf”, ibídem. Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 pueda comprometer la validez de lo actuado.
De manera que se resolverá el asunto de la referencia, para lo que se precisa que, por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por el impugnante frente a la sentencia de primera instancia. 2. La responsabilidad civil Está instituida en el ordenamiento jurídico nacional como una fuente de obligaciones, que justifica la imposición del deber de resarcir un perjuicio cierto y directo, producidos por su propia conducta, ora como consecuencia de las acciones de personas o cosas respecto de las cuales tiene una posición de guardián. De acuerdo a su origen puede ser contractual o extracontractual, verificándose la primera cuando el daño es ocasionado a raíz del incumplimiento o del cumplimiento imperfecto o retardado de las prestaciones condensadas en un negocio jurídico; y la segunda se materializa si el menoscabo es determinado por la infracción del deber objetivo de cuidado a cargo de los intervinientes en el tráfico jurídico.
Al respecto, “(…) [e]n varias ocasiones la Corte ha señalado como diferencia específica entre la responsabilidad contractual y la extracontractual o aquiliana la de consistir la primera en el incumplimiento de una obligación, vale decir, de un vínculo jurídico concreto preexistente entre las partes, situación reglada por el título 12 Libro 4º del Código Civil, al paso que la segunda se ofrece con prescidencia de ese vínculo preexistente, cuando una persona observa una conducta ilícita (dolosa o culposa) que le irroga daño a otra, evento rígido, a su vez, en el título 34 del mismo libro del Código.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Así entendida la responsabilidad contractual, su denominación resulta impropia, como quiera que el vínculo jurídico que ella presupone puede emanar de fuentes distintas de los contratos. Pero, en todo caso, el concepto de la misma se circunscribe al campo de su operancia, cual es de la ejecución de las obligaciones.
Con otras palabras, cuando de ella se trata, el punto de partida de la valoración jurídica pertinente se encuentra en el momento en que la obligación ya nacida se ha hecho exigible y debe ser ejecutada. Más aún en nuestro sistema la responsabilidad contractual sólo comienza, en punto de obligaciones positivas, cuando el deudor está colocado en mora de cumplir (art. 1615).
Infiérese de lo dicho que son cuestiones ajenas a esta especie de responsabilidad aquellas que tocan con situaciones que se hayan presentado antes o al tiempo de formarse la obligación cuyo incumplimiento ellas sancionan, v.gr. la cuestión tocante por la conducta observada por las partes en la etapa precontractual, el dolo o la culpa in contraendo en que ellas hubieran incurrido entonces, etc., temas estos que encuadran en las regulaciones propias de la responsabilidad extracontractual o aquiliana (…)”18. 3.
Análisis del caso concreto Acorde con lo previsto en el citado canon 328 del Estatuto Adjetivo, la competencia del Tribunal, de acuerdo con los reparos esbozados ante la señora juez a quo y la sustentación del recurso de apelación, se circunscribe a determinar si el asunto debía analizarse desde la óptica de la responsabilidad civil contractual, para concluir si le asiste o no legitimación en la causa por pasiva a la copropiedad convocada. 18 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 11 de mayo de 1970.
Tomo. CXXXIV, página. 124 y 125. Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Dilucidado lo anterior, debe establecerse si erró la juzgadora en la valoración suasoria y, por ende, no era dable acogerse la estirpe alegada por la precursora. 3.1. Respecto al primer punto de inconformidad, según el cual le estaba vedado a la falladora resolver el litigio bajo la óptica de la responsabilidad civil extracontractual cuando se le impetró analizarla por la contractual, es necesario acotar que en el veredicto fustigado no se incurrió en incongruencia, si en cuenta se tiene que el Alto Tribunal Civil ha precisado que le corresponde al funcionario interpretar la clase de acción que gobierna el caso traído a la jurisdicción; luego, es patente que la falladora se encontraba habilitada para definir la contienda ya sea por la senda extranegocial, ora la convencional, conforme se lo permitiera la apreciación efectuada al libelo.
Por el contrario, “(…) [l]a calificación de la acción sustancial o instituto jurídico que rige el caso y delimita el marco normativo, en cambio, no la establecen las partes en su demanda y contestación, ni es materia de la fijación del objeto del litigo, dado que es una interpretación que hace el juzgador acerca del tipo de acción propuesta, como manifestación del iura novit curia (…)”.
(…) De la interpretación que hace el juez de la demanda surgen, entonces, dos cuestiones prácticas: a) Una de naturaleza procesal, que exige que el juez se pronuncie sobre las pretensiones y excepciones ejercidas por los litigantes, sin que le sea dable salirse de tales contornos; lo que da origen a cuestiones de indiscutible trascendencia como la acumulación de pretensiones, la litispendencia, la non mutatio libelli, la cosa juzgada, o la congruencia de las sentencias con lo pedido, por citar sólo algunas figuras Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 procesales. b) La otra de tipo sustancial, que está referida a la acción (entendida en su significado de derecho material) y no se restringe por las afirmaciones de las partes, sino que corresponde determinarla al sentenciador.
Por ello, la congruencia de las sentencias no tiene que verse afectada cuando el funcionario judicial, en virtud del principio da mihi factum et dabo tibi ius, se aparta de los fundamentos jurídicos señalados por el actor (…)”19. Sin perjuicio de lo expuesto, pese a que en el escrito genitor pábulo del proceso se expresó de manera concreta la clase de responsabilidad civil endilgada a la parte convocada, ello no imposibilitaba que la juez de primer grado, amparada en el artículo 42 del Código General del Proceso, analizara la situación fáctica descrita en la demanda con la finalidad de despejar cualquier duda sobre las pretensiones, y que a partir de ello dedujera el tipo de acción sustancial que rige el caso.
Por ende, ningún reproche merece la funcionaria al haber procedido de tal forma cuando hizo alusión a ambas clases de responsabilidad -extracontractual y contractual-, con miras a establecer certeramente la que debía gobernar el litigio, máxime cuando ellas comparten en lo medular los mismos elementos axiológicos, como lo son el hecho, el perjuicio, el nexo causal, así como la culpabilidad -representada en la primera, en el incumplimiento; y, en la segunda, en el quebrantamiento del deber de cuidado-.
Tampoco admite discusión que, tal como se concluyó, el tipo de responsabilidad civil atribuida a la encausada a raíz de la reclamación de los perjuicios por los deterioros de la unidad residencial de propiedad de la actora, con motivo de la presencia de la acción del agua que fluye de la terraza que como zona común de 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 10 de marzo de 2020, expediente 18001-31-03-001-2010-00053-01. Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 uso exclusivo disfruta el titular del dominio del apartamento ubicado en el piso de arriba, no puede ser otra que la contractual, habida cuenta que, por ministerio de la ley, se establecieron obligaciones a cargo de un órgano de la propiedad horizontal, las que quedaron contempladas por el legislador al establecer en cabeza del administrador el deber de “(…) [c]uidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal (…)” – artículo 51 de la Ley 675 de 2001-.
No se olvide que la propiedad horizontal, de acuerdo con la jurisprudencia constitucional, se concibe “(…) como una forma de dominio individual sobre determinado bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual (…)”20, gobernada por el respectivo reglamento del condominio que, como acto colectivo de autonomía, genera obligaciones vinculantes para sus propietarios, habitantes y autoridades comunitarias, las que se materializan en ese cuerpo normativo y, en su defecto, en la ley, entre estos los derivados del artículo 32 de la 675 de 2001, que consigna que el objeto de la persona jurídica “(…) será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (…)”.
Entonces, si la persona jurídica que se crea en virtud de la copropiedad responde a un imperativo legal y ella está compuesta por todos los copropietarios, y también por ley existe un administrador que la representa judicial y extrajudicialmente, que, como tal, tiene la función de actuar en nombre de los copropietarios 20 Corte Constitucional, sentencia C-782 de 2004.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 en los asuntos del condominio, las reclamaciones judiciales, administrativas o de cualquier linaje que contra ella se propongan, ya sea por terceros a la copropiedad o por integrantes de ella, han de canalizarse con su intermediación en defensa de los objetos jurídicos que involucran al ente moral.
Por consiguiente, es dable afirmar que al existir el vínculo convencional devenido de la misma Ley 675 de 2001, de un lado, no procede la declaratoria judicial como en principio lo impetró el extremo actor, con independencia que lo haya denominado de determinada forma –prestación de servicios-, tópico hoy reiterado a modo de censura por el edificio demandado, quien alegó que en el veredicto no se proclamó su presencia; de otro, la propiedad horizontal aludida está llamada a responder, en línea de principio, por los actos que realiza el administrador, quien la hace presente en el desarrollo de su actividad social y económica, como simple órgano de expresión de su consentimiento –no a título personal, cual lo sugiere el recurrente-, de ahí que, no en vano, es este quien tiene la carga legal de propender por la tranquilidad y seguridad de todos los copropietarios.
Tan es así que, examinado el consabido Reglamento de Propiedad Horizontal vigente, necesario para escudriñar las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento de la urbanización accionada, particularmente las obligaciones que le conciernen a la copropiedad, encuentra la Sala que en el canon 47 del mismo, se incorporó que los actos realizados por el administrador en ejercicio de sus funciones, “(…) se radican en cabeza de la persona jurídica (…)”21, a la que, a través de él, le corresponde “(…) [c]uidar y vigilar los bienes y zonas comunes, y ejecutar los actos de administración, aseo, conservación y disposición de los mismos (…)”, como se despunta del numeral 10° del precepto 49 ejúsdem. 21 Folios 50 y 51 del archivo “22CumplimientoAuto.pdf” de la “PrimeraInstancia”.
Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 En estas circunstancias, dado que la responsabilidad civil demandada se edifica, entre otras razones, en la ejecución imperfecta del aludido deber, refulge patente que la propiedad horizontal demandada ostenta legitimación en la causa por pasiva, de ahí que anduvo afortunada la juez de primera instancia en no considerar lo contrario. 3.2.
Hecha esa precisión, debe decirse que como ya se anticipó, de acuerdo con las estipulaciones del reglamento de copropiedad, radica en ella el deber de cuidar y conservar los bienes y zonas comunes. En cuanto a la naturaleza del área que es objeto del litigio, se columbra que quedó por fuera de cualquier discusión, habida cuenta que lo realmente controvertido por el apelante es que al haberse destinado como terraza para uso exclusivo del apartamento 301, los propietarios de dicho bien son quienes deben efectuar labores de mantenimiento, más no el edificio, pese a que la zona utilizada es comunal.
Pues bien, con prontitud se advierte que, en efecto, como lo replicaron el apelante y la compañía aseguradora, resultó desacertada la decisión de la juez de primer grado, y, dicho sea de paso, encuentra acogida la censura edificada en que esa falladora valoró inadecuadamente los elementos de juicio, así como erradamente concluyó que a la copropiedad le compete el deber de resarcir los perjuicios irrogados Para tal propósito, hay que recordar que el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, prevé que los “propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común (…), quedarán obligados a: (…) Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 3.
Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo (…)”. De cara a dicha normativa, se advierte que al propietario del inmueble que le sea asignado el uso exclusivo de un bien común, le corresponde efectuar las reparaciones requeridas en el mismo, originadas bien en su conducta culposa, ora en el menoscabo natural que pueda ocasionarse con el transcurso del tiempo.
Por consiguiente, sólo en cabeza de Juan Manuel Cuéllar Loaiza e Irene Morales de Cuéllar, propietarios del apartamento 301, recaía el deber de reparar la terraza, correspondiéndoles eventualmente de manera exclusiva y excluyente, resarcir los perjuicios irrogados a la aquí promotora, por haber desatendido la obligación de refaccionar, oportuna y adecuadamente, el bien común de uso exclusivo a su cargo, cuyo disfrute fue otorgado por autorización de las autoridades del edificio, sin que sea factible radicar adeudo alguno por tales conceptos en la Propiedad Horizontal accionada, si en cuenta se tiene que no obra prueba en la encuadernación que demuestre que dicha copropiedad se haya obligado a llevar a cabo las reparaciones descritas.
La Asamblea, por el contrario, en reunión del 30 de marzo de 2006, consintió a los citados propietarios proceder a llevar a cabo los correspondientes arreglos, así: “(…) El señor Juan Manuel Cuéllar se compromete al mantenimiento y cuidado de las terrazas en los términos del artículo 10 del reglamento de propiedad horizontal (…)”, que plasma en forma idéntica lo dispuesto en el referido precepto 23 de la Ley 675; igualmente, el mencionado ciudadano se implicó a “(…) realizar las reparaciones locativas de los daños causados en el apartamento de Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 los copropietarios (…) Concepción Vásquez, como consecuencia de las humedades provenientes de la cubierta o terrazas (…)”; además, “(…) se compromete a retirar las bambulitas, (…), para mejorar el acceso de luz y evitar la colocación de elementos que afecten la claridad (…)”22.
En concentración extraordinaria llevada a cabo el 12 de junio de 2013, dicho aspecto fue ratificado, en el entendido de conceder a los propietarios de la morada 301, el deber de asumir en su totalidad las reparaciones y el mantenimiento del área común -terraza- de su uso exclusivo23. Es más, nótese que en una de esas juntas se presentó el informe de los trabajos efectuados en la cubierta, recogiéndose en el acta respectiva que “(…) [l]uego de la inspección ocular realizada, quedando a satisfacción las obras ejecutadas, el ingeniero Andrés Moreno presenta y explica a la Asamblea el informe sobre las reparaciones realizadas en las cubiertas que fueron asumidas en su totalidad por los propietarios del apto. 301 Dr. Juan Manuel Cuéllar y la Dra. Irene Morales de Cuéllar, con el fin de reparar las filtraciones en los apartamentos 201 y 102 (…)”24.
Lo precedente es concordante con el contenido del documento originado por la empresa Inmoga S.A.S. – Consultoría Integral, ente contratado por los titulares del predio 301 en procura de adoptar medidas tendientes a paliar definitivamente las humedades e irregularidades generadas en la cubierta del inmueble 201 de propiedad de la promotora, por la falta de mantenimiento adecuado de la terraza, de donde brotó el agua que produjo los daños debido a las adecuaciones efectuadas en tal azotea, vestigios que se advierten en las fotografías adosadas al plenario25. 22 Folio 17 del archivo “10ContestaciónDemanda.pdf”. 23 Folio 25 del archivo ibídem. 24 Folio 54 ibídem.
Folios 24 a 25, 34 a 46 del archivo “001AnexosDemanda.pdf”; 4 a 8 del archivo “22CumplimientoAuto.pdf” de la “PrimeraInstancia”. 25 Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 El laborío reseñado, dirigido a la señora Irene Morales de Cuéllar, precisó como alcance del estudio “(…) [d]eterminar puntos de filtraciones de aguas lluvias sobre cubierta y/o terraza apartamento 301, subsanar dichas fugas y realizar mantenimiento general de área comunal de uso exclusivo (…)”26.
Una vez concluidas las obras ejecutadas por dicha firma, en el acta con la que se entregaron, describió como “(…) [p]atrocinador del proyecto (…)” a la “(…) Sra Irene Morales/Sr Juan Manuel Cuéllar (…)”27. Desde esa óptica, emerge diáfano que no puede endilgársele responsabilidad alguna al Edificio Altos de la Herradura P.H., con ocasión de la contingencia pábulo de esta demanda; motivo por el que se desestimarán las súplicas del libelo.
III. CONCLUSIÓN Las disquisiciones antecedentes bastan para revocar la determinación materia del recurso y, en su lugar, negar las pretensiones rogadas, tornándose por esa misma vía innecesario el estudio de las demás inconformidades planteadas en la alzada interpuesta por la parte convocada. Ante la prosperidad del recurso de apelación, las costas de esta instancia y las de primer grado estarán a cargo de la parte demandante (num. 4°, art. 365 del C.G.P.).
IV. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, 26 Folio 86 del archivo “23CumplimientoAuto”. 27 Folio 109 del archivo ibídem. Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: NEGAR las pretensiones de la demanda.
TERCERO: CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandante. Liquídense conforme al procedimiento previsto en el canon 366 del Código General del Proceso. En la debida oportunidad, la Secretaría devolverá el diligenciamiento al despacho de origen. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Radicado: 11001 31 03 046 2021 00721 01 Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0f72d268410cff48a8790d56ad2b1272798e586652f8def79392dbfc94a9fc57 Documento generado en 29/11/2024 10:29:27 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica