República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO Verbal Wilson Enrique Buitrago Gómez y Otra EMS International Capital S.A.S. 11001 31 03 001 2025 00092 02 Sentencia No. 056 CONFIRMA Veinticuatro (24) de octubre de dos mil veinticinco (2025) FECHA Veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 31 de julio de 2025, proferida por el Juzgado Primero Civil de Circuito de esta ciudad, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES Los convocantes, Wilson Enrique Buitrago Gómez y Eliana Marcela Gemade – promitentes vendedores- peticionaron declarar resueltos, por incumplimiento atribuible a su contraparte, la promesa de compraventa celebrado el 22 de junio de 2021 con la empresa EMS International Capital S.A.S. -promitente compradora-, así como el pacto instrumentado en la escritura pública No. 2979, otorgada el 30 de junio de 2021 en la Notaría 73 de Bogotá. En consecuencia, solicitaron que se les restituyera la heredad negociada, junto con sus frutos civiles debidamente indexados.
Además, condenar a la enjuiciada a pagarles $50.000.000, por concepto de la cláusula penal estipulada. Por último, exigieron la sanción de costas procesales1. Fundamento fáctico: El extremó activo narró como causa petendi de sus aspiraciones, el que se resume a continuación: A través de los convenios que se denunciaron incumplidos, los promotores transfirieron a la accionada el apartamento ubicado en la calle 67 No. 6380 de la capital, distinguido con la matrícula inmobiliaria 50C-541436.
A cambio, se convino el pago de $502.297.984, cancelados así: i) $8.497.984 entregados a título de arras y para sufragar el impuesto predial; y ii) $466.600.000 el 30 de noviembre de 2022, mediante “un apartamento en el piso 4, de 78 metros cuadrados con vista al parque, con parqueadero y un depósito a construir en el sitio… que se debería denominar Proyecto El Zorzal Dos PH”.
Dentro de las condiciones pactadas, la querellada debía lograr todas las autorizaciones pertinentes para la construcción de la heredad prometida como forma de retribución, compromiso que deshonró, en tanto no ha realizado la demolición del lugar donde iría a edificar, ni mucho menos dispone de los recursos económicos para ejecutar la obra; por el contrario, el predio ha sido objeto de varias medidas cautelares.
La infracción negocial ha sido aceptada por la demandada, según se constata en las conversaciones sostenidas con aquella, mensajes en donde acepta que los querellantes tienen derecho al reconocimiento de la penalidad, perjuicios y frutos2. Actuación procesal: Previa revocatoria3 del auto que rechazó la demanda4 por indebida subsanación5, mediante providencia de 9 de abril Folio 4 del archivo “EscritoDemanda.pdf” y folio 1 del “Subsanación.pdf” de la carpeta “Primera Instancia”.
Folios 1 a 3 del archivo “EscritoDemanda.pdf”, ibidem. 3 Auto de 31 de marzo de 2025, archivo “AutoResuelveRecurso2025-092.pdf”, ibidem. 4 Auto de 25 de marzo de 2025, Archivo “AutoRechaza2025-092.pdf”, ibidem. 5 Auto de 7 de marzo de 2025, archivo “AutoInadmite2025-092.pdf”, ibidem. 1 2 001 2025 00092 02 de 20256, se dio trámite al asunto de la referencia, ordenó correr traslado a la convocada y requirió a los accionantes prestar caución para el decreto de la medida cautelar exorada.
Notificada personalmente la entidad llamada a juicio, por conducto de vocero judicial, se opuso a lo suplicado por los gestores. Negó algunos hechos, admitió otros y refutó varios. No formuló excepciones de ninguna clase7. Sentencia impugnada: El pasado 31 de julio, el Juzgador de primera instancia desestimó las pretensiones de la demanda e impuso condena en costas a los actores.
Esto, al deducir prima facie que la negociación preparatoria no tenía fuerza vinculante entre los negociantes, en razón a la celebración del pacto de compraventa; de ahí que, contrario a lo afirmado por los propulsores, en los contratos denunciados no se estipuló el plazo de dieciocho (18) meses para que la demandada ejecutara la obligación de la edificación del proyecto inmobiliario, ni mucho menos para el otorgamiento de la licencia de construcción, pues lo que se pactó fue que la entrega del apartamento, ofrecido como parte de pago del precio convenido, sería a la terminación de la obra del edificio; condición que no fue modificada por los negociantes, según quedó probado.
Expresó que en el eventual caso de aceptarse el argumento del extremo convocante, relacionado con la existencia del término para honrar el aludido compromiso, tampoco resultarían prósperas las pretensiones, por cuanto los contratantes acordaron expresamente la renuncia de la cláusula resolutoria, lo que significa entonces, que solo podrían exigir la ejecución del contrato y la compensación de su incumplimiento.
En ese orden, tampoco es dable concluir que la enjuiciada se encontraba en mora para atender sus adeudos, en tanto no se acordó un término para honrar los deberes sino una circunstancia que no ha operado.8 Archivo “AutoAdmiteDemanda.pdf”, ibidem. Archivo “ContestaciónDemanda.pdf”, ibidem. 8 Minuto 1:59:14 del archivo “VídeoAudienciaFallo.mp4”, ibidem. 6 7 001 2025 00092 02 Apelación: El apoderado de los demandantes formuló el remedio vertical9.
Para ello presentó como reparos concretos que, aunque se hubiese pactado la renuncia expresa de la condición resolutoria, en la promesa de compraventa quedó acordado que el cumplimiento del pago convenido se realizaría dentro de los dieciocho (18) meses siguientes a la firma del precontrato. Además, en aplicación del precedente jurisprudencial SC4384-2018, el negociante cumplido tiene derecho a solicitar el finiquito del pacto por desobediencia de la contraparte; deshonra que se demostró plenamente.
Aunado, en tema convencional no existe la perpetuidad para acatar las obligaciones estipuladas, de ahí que, es dable examinar lo acordado en la prenegociación, situación que omitió valorar el a quo. Dentro de los tres (3) días subsiguientes al proferimiento del veredicto, agregó como críticas que, ante la falta de estipulación de una fecha cierta para la ejecución de los deberes, el negocio controvertido es absolutamente nulo, por la ausencia de los requisitos legales para su validez10.
En la fase de sustentación de su solicitud revocatoria, arguyó que tanto en el escrito preparatorio como en el acto protocolario se concretó que la construcción y entrega del apartamento prometido como parte de retribución, se ejecutaría dentro de los siguientes 18 meses a la firma de la escritura, ello, en razón a que no se estableció condición expresa de “determinación de inicio como fecha”.
Además, la conducta abusiva de la sociedad demandada, en el entendido que se arrogó la facultad de definir a su discreción el momento para solicitar la licencia de construcción y posteriormente edificar las unidades 9 Minuto 2:51:48 del archivo “VídeoAudienciaFallo.mp4”, ibidem. Archivo “SustentaciónRecurso.pdf”, ibidem. 10 001 2025 00092 02 inmobiliarias, es inexistente e ineficaz y por ello, el plazo para efectuar los compromisos (18 meses) debe ser contabilizado desde la rúbrica del documento público.
Expresó que la exclusión convencional de la condición resolutoria no impide la aplicación judicial de la resolución por incumplimiento grave, cuando se prueba que la parte afectada no obtuvo la prestación debida, pues, de no aceptarse, se desnaturalizaría la función económica y jurídica de los contratos bilaterales. Con todo, en la escritura 2979 de 30 de junio de 2021, la estipulación de la renuncia en comento fue de manera general y no de forma expresa, clara e inequívoca, lo que significa entonces, que tiene derecho a ejercer los mecanismos legales tendientes a la protección del contratante cumplido, entre ellos, “la resolución judicial del contrato… nulidad por falta de elementos esenciales… reconocimiento de la mora de pleno derecho”.
Lo anterior, al haber acreditado la falta de licencia de construcción, ausencia de inicio de la edificación, así como no haberse restituido el inmueble; quebranto que fue aceptado por la acusada en los chats arrimados a la actuación. Insistió en que el Juzgador de instancia debió declarar de oficio la nulidad de los convenios, al no haber quedado estipulado un momento concreto para atender los débitos.
Finalizó aduciendo que dentro del ordenamiento jurídico no existe la perennidad de las negociaciones, pues, de consentirse se constituiría un abuso del derecho, por cuanto a nadie le está permitido beneficiarse de su propia desidia11. 11 Archivo “SustentaciónRecurso.pdf” de la carpeta “ApelaciónSentencia02”. 001 2025 00092 02 II. PROBLEMA JURÍDICO Verificar si se acreditaron los presupuestos axiológicos para la declaratoria de resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes por incumplimiento de la obligación contractual atribuida a los demandados y el consecuente reconocimiento de perjuicios.
Asimismo, determinar si efectivamente las estipulaciones pactadas en la negociación preparatoria tienen fuerzan meritoria. Ello, en razón a la celebración del contrato de compraventa. Pronunciamiento de la parte contraria: El extremo pasivo resultó silente, de acuerdo al informe secretarial que antecede12. III. CONSIDERACIONES 1. Como cuestión preliminar, debe precisarse que, llevado el presente asunto a sesión ordinaria del 24 de octubre de los corrientes, el Magistrado Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano manifestó su impedimento para conocer del mismo, invocando como causal la consagrada en el numeral 2º del artículo 141 del Código General del Proceso.
En proveído de la misma data, la magistrada sustanciadora lo aceptó, tras constatar que el Funcionario integrante de la Sala de Decisión, tramitó el litigio desde su admisión, habiendo proferido incluso, la sentencia confutada. 2. Hecha la precisión que antecede, cumple advertirse que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del precepto 328 del ejúsdem, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem.
En apego de ello, la competencia del Tribunal será exclusivamente frente a la alzada enarbolada por los demandantes. 12 Archivo “InformeEntradaProceso20250910.pdf”. 001 2025 00092 02 2. Primigeniamente, es necesario identificar los principios generales contenidos en el Código Civil, aplicables a los contratos; frente a ellos, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado: “Lo primero en hacerse notar es que, conforme al principio de ‘ley contractual’ consagrado en el ordenamiento civil y extensivo al ámbito comercial en aplicación de lo estatuido por el canon 822 del compendio del ramo, una vez celebrado legalmente el contrato, este se convierte en ‘ley para los contratantes’ (artículo 1602 C.C.).
Adicionalmente, a las partes se les impone ejecutarlo de ‘buena fe’ (preceptos 1603 C.C. y 871 C.Co.) y son conminadas a satisfacer las obligaciones expresamente estipuladas y aquellas que emanen de la naturaleza del pacto, conforme a la ley (artículo 1603 C.C.) o, incluso de acuerdo con ‘la costumbre o la equidad natural’, si se trata de negocios mercantiles (artículo 871 C.Co.), y si son bilaterales (reglas 1496 C.C. y 870 C.Co.), las obligaciones que emanan para los celebrantes son múltiples, sucesivas o simultáneas y de distinto linaje (…).”13 (subrayado por la Sala) En ese orden, a las partes les compete cumplir las cargas prestacionales consignadas en un negocio jurídico y, por ello, deben honrarlo de buena fe.
Ahora, conforme a la norma en cita, en el evento de incumplimiento contractual, el acreedor insatisfecho puede acceder a varios remedios, bien sea, reclamar el acatamiento de este, la resolución del negocio jurídico con la indemnización de perjuicios. En el presente asunto, es evidente que se persigue la aniquilación del pacto y el resarcimiento de los daños que, conforme al canon 1613 del Código Civil comprenden el daño emergente y el lucro cesante, derivados de la inobservancia de las obligaciones contractuales o naturales del convenio.
Sin embargo, para que sea posible demandar dicho reconocimiento, debido a que se trata de un contrato bilateral se debe acreditar el cumplimiento de las obligaciones propias, con sustento en el precepto 1546 del Código Civil. 13 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC505-2022. 001 2025 00092 02 Tanto la jurisprudencia como la doctrina han decantado que para la procedencia de la acción indemnizatoria derivada del contrato se requiere que el contratante que la persigue haya cumplido con sus obligaciones: “En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.
Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. nº 5319).
(reiterada en la SC1209-2018) Consecuente con esto, ha sostenido de manera reiterada la Corte Suprema de Justicia que, para la prosperidad de la comentada herramienta procesal, el actor debe acreditar que: “i) exista un vínculo concreto entre quien como demandante reclama por la inapropiada conducta frente a la ejecución de un convenio y aquél que, señalado como demandado, es la persona a quien dicha conducta se le imputa (existencia de un contrato); ii) que esta última consista en la inejecución o en la ejecución retardada o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado vínculo (incumplimiento culposo); iii) y en fin, que el daño cuya reparación económica se exige consista, básicamente, en la privación injusta de una ventaja a la cual el demandante habría tenido derecho (daño) de no 001 2025 00092 02 mediar la relación tantas veces mencionada (relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño)”14.
Bajo las anteriores premisas, para la resolución del contrato por vía judicial, y su consiguiente indemnización de perjuicios, es exigible el cumplimiento de tres requisitos o presupuestos cuales son: i) la validez del negocio jurídico; ii) que el demandante haya cumplido o se hubiese allanado a atender las prestaciones convenidas15 y, iii) el incumplimiento del convocado.
Si se demuestran los mismos, su declaratoria conlleva la aniquilación del pacto y que los contratantes retornen a la situación en la que se encontraban antes de su celebración. Así lo ha indicado el Alto Tribunal de la especialidad civil: “La acción resolutoria de un contrato bilateral, en virtud de lo previsto en el artículo 1546 del Código Civil, tiende a aniquilar el acto jurídico y a dejar las cosas en el estado en el que se encontraban antes de la celebración del mismo16.
En otras palabras, la resolución opera retroactivamente para dejar a las partes en la misma situación en la que estaban hasta antes de contratar, y para lograr ese propósito es preciso disponer las restituciones mutuas, en caso de haberse ejecutado parcialmente el contrato. Lo dijo Messineo, en su momento, “Consecuencia general de la resolución entre las partes, es la restitución de todo lo que una parte haya recibido, en el ínterin, de la otra”17”18.
De otro lado, la doctrina nacional ha previsto la posibilidad de que las partes negociantes renuncien a la condición resolutoria que los contratos bilaterales tienen inmersa; deserción que puede ser, bien de forma expresa, ora tácita. La primera, debe quedar por escrito, la otra se configura por el no ejercicio de la correspondiente acción. En tal sentido, la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “(…) la renuncia expresa o tácita de la potestad resolutoria, en línea de principio, no vulnera normas de aquel linaje, en la medida en que su prescindencia sólo implica desechar la posibilidad de terminar el contrato por una de tantas circunstancias que pueden conducir a ese fin, esto es, el Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC380-2018, reiterada en la SC5170-2018.
CSJ SC2307-2018, 25 jun., rad. 2003-00690-01, CSJ5569- 2019, 18 dic., rad. 2010-00358-01, CSJ SC48012020, 7 dic., rad, SC3972-2022, 15 dic. Rad. 2019-00014-00. 16 Esto se ha señalado, por ejemplo, en la sentencia de casación de 21 de abril de 1939, G.J., 1997, pág. 391. 17 MESSINEO, Francesco, Doctrina general de los contratos, T. II, Ediciones Jurídicas Europa América, Buenos Aires, 1952, pág. 358. 18 Cote Suprema de Justicia, Sentencia SC3666-2021. 14 15 001 2025 00092 02 incumplimiento de la prestación debida, determinación que atañe solo a los individuos que concurrieron a perfeccionar el acuerdo y, concretamente, a aquel que declina tal prerrogativa.
En consecuencia, las partes, con las limitaciones anunciadas, tienen el poder de decidir si se desprenden o no de la opción de reclamar la terminación del vínculo cuando no ha habido el acatamiento debido de los compromisos asumidos por una de ellas. Y para corroborar tal aserto basta memorar que una vez acaezca la hipótesis fáctica inserta en el inciso 2° del artículo 1546 del C. C., o sea, sobrevenido el incumplimiento, por obvias razones, el contratante cumplido ve frustrada la prestación de que trata el pacto celebrado, evento que, como allí aparece consagrado, le habilitaría una u otra alternativa, esto es, demandar la cesación de los efectos generados u optar por el cumplimiento, circunstancia que lo compromete, en cualquiera de las vías seleccionadas, de acudir, inevitablemente, a la acción pertinente para que un juez dilucide la controversia, pues, no es de aquellos casos en que la resolución opera por el solo ministerio de la ley.
Sin embargo, como la situación surgida impacta un derecho subjetivo, nada obsta que el contratante avenido a lo concertado, a pesar de encontrarse legitimado por haber cumplido con ellos, una vez resulte afectado decida no incoar el juicio respectivo; en otras palabras, se abstenga de reclamar las consecuencias derivadas de no haberse observado por la otra parte la obligación asumida, coyuntura que trasluce, sin duda, un abandono o dejación de la posibilidad de lograr la culminación del contrato, o sea, renunció de manera tácita a este resultado”19. 3.
Con fundamento en los lineamientos expuestos, se adentra la Sala a escudriñar si el a quo incurrió en los errores de juzgamiento enrostrados, empezando por la validez de la promesa de compraventa a pesar de haberse celebrado el contrato final elevado a escritura pública. 7.6. Al respecto, es menester señalar que, al haberse materializado la transferencia de la heredad, pierde efecto el convenio preparatorio por cuanto el definitivo refleja la voluntad resuelta y consumada de los contratantes, así como las prestaciones acordadas.
Ello, por cuanto la promesa de venta “no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto”20. En otros términos, es el antecedente del contrato posteriormente celebrado una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello. Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 23 de febrero de 2012, rad. 2007-00067-01, reiterada en la SC5312-2021. 20 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia 1 de junio de 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135145. 19 001 2025 00092 02 Respecto de la singular característica en mención, el Órgano Cumbre de la jurisdicción ordinaria ha sostenido que; “… la promesa tiene un ‘carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido…’ (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724). La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad” Asimismo, la Alta Corporación ha precisado que para la configuración del efecto ‘extintivo’, resulta imperativo identificar “si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos”21. 3.2.
Con apego en las referidas directrices, se tiene que entre las partes se celebró un contrato de promesa de compraventa el 30 de junio de 202122, en virtud del cual Wilson Enrique Buitrago Gómez y Eliana Marcela Gemade prometieron vender a la sociedad EMS International Capital S.A.S., el apartamento del primer piso que hace parte del conjunto bifamiliar San José P.H., ubicado en la calle 67 No. 63-80 de esta ciudad, pactando como contraprestación la suma de $502.297.984, cancelados, así: i) $8.497.984 que serían destinados para sufragar el impuesto predial del año 2021, así como el pago de los derechos notariales de la correspondiente escrituración, y; ii) el saldo -$446.800.000- mediante un inmueble constituido de tres habitaciones, parqueadero y depósito, que sería edificado por el ente moral y entregado materialmente a los accionantes cuando terminara la “construcción del proyecto”. 21 22 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2221-2020, reiterada en la SC1964-2022.
Folios 67 a 71 del archivo “Anexos.pdf”. 001 2025 00092 02 Posterior, los negociantes firmaron la escritura pública No. 2979 de 30 de junio de 202123, corrida en la Notaría 73 de Bogotá24, que recogía el convenio prometido, disponiendo lo siguiente: “PRIMERO: Que LA PARTE VENDEDORA, transfiere a título de venta la totalidad de los derechos que tiene a favor de LA PARTE COMPRADORA, quien adquiere a su vez el derecho de dominio, propiedad y posesión que tiene LA PARTE VENDEDORA, sobre el siguiente inmueble: APARTAMENTO QUE HACE PARTE DE BIFAMILIAR SAN JOSÉ PROPIEDAD HORIZONTAL DISTINGUIDO EN LA NOMENCLATURA URBANA COMO calle sesenta y siete (67) número sesenta y tres -ochenta (63-80) DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ… a este inmueble le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-451436….
(…)
QUINTO: Que el precio de esta venta es la suma de QUINIENTOS DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS ($502.297.984,00) MONEDA CORRIENTE, que LA PARTE COMPRADORA cancelará a LA PARTE VENDEDORA de la siguiente forma: a) La cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS MONEDA CORRIENTE ($8.497.984), en calidad de arras de negocio, dineros que serán cancelados directamente por LA PARTE COMPRADORA, para el pago del impuesto predial del año 2021, así como la cancelación de los derechos notariales que se ocasionen para firma de la escritura de venta definitiva que legalice esta promesa de venta. b) La cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($466.800.000), los cuales serán cancelados por LA PARTE COMPRADORA, a los (sic) LA PROMITENTE COMPRADORA, en el área de terreno que se encuentra en la actualidad ocupado en parte por el inmueble prometido en venta, Apartamento que estará ubicado en el tercer piso (3) con área de setenta y ocho metros cuadrados (78.00 M2), con vista frontal al parque J VARGAS, o calle 67, junto con un (1) parqueadero y un (1) depósito, del PROYECTO EL ZORZAL DOS (2), y que será escriturado y entregado real y materialmente, a LOS PROMITENTES VENDEDORES, una vez se termine la construcción del proyecto y se entregará libre de todo gravamen y que en todo caso saldrá al saneamiento de acuerdo a lo normado para esta clase de contratos. c) LA PARTE COMPRADORA entregará a LA PARTE VENDEDORA, un apartamento en arriendo en el sector del Barrio J VARGAS, con un área no menor de 78 metros cuadrados cuyo valor de arriendo será cubierto en su totalidad por la SOCIEDAD COMPRADORA, por el mismo tiempo que dura la construcción del proyecto ZORZAL 2, hasta la entrega del apartamento descrito en la CLÁUSULA SEGUNDA, Literal B, y que será parta de pago del contrato celebrado.
PARÁGRAFO: El apartamento prometido en parte de pago por la Sociedad Compradora, tendrá: tres habitaciones con closet de madera, dos baños enchapados con sanitarios corona, grifería grival, una cocina integral con superficie en mármol, con estufa y horno, campana, una sala comedor, pisos laminados en madera, electrodomésticos, gasodomésticos de última 23 24 Folios 13 a 29 del archivo “Anexos.pdf”.
Folios 7 a 12 del archivo “Anexos.pdf”. 001 2025 00092 02 generación con conexiones y contadores totalmente independientes de energía eléctrica, agua y redes para telefonía, internet y televisión”. 3.3. De lo transcrito, se advierte que las partes en el negocio definitivo no sustituyeron en modo alguno, las estipulaciones temporales del contrato de promesa de compraventa.
Consecuentemente, y siguiendo las pautas allí fijadas, es dable colegir que el convenio preparatorio perdió toda su eficacia y utilidad jurídica tan pronto el inmueble que las partes prometieron en venta fue transferido a la compradora. De ahí que, el a quo no incurrió en la trasgresión denunciada en la impugnación; contrario sensu, el funcionario de instancia aplicó de forma adecuada los cánones que disciplinan los pactos prometidos.
En ese orden, emerge también evidente que los alegatos de los inconformes relacionados con la fuerza probatoria de las condiciones de la promesa de compraventa suscrita el 22 de junio de 2021, que, en sentir de los mismos, fueron incumplidas por la sociedad EMS International Capital S.A.S. caen al vacío y por ello, este Tribunal se abstendrá de emitir pronunciamiento respecto a ellos, pues, como quedó visto, al haberse replicado los mismos compromisos de la negociación pasajera en la escritura pública 2979, ese acto preparatorio carece de efectos obligacionales con posterioridad a la fecha de celebración del convenio prometido, por cuanto este último refleja la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así como el contenido de los deberes a su cargo.
Lo anterior, en razón a que “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido”25. En términos sencillos, “la promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla”26, por cuanto “no se trata de un pacto Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1 de junio de 1965, G.J. t. CXI-CXII, págs. 135-145. 26 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC221-2020. 25 001 2025 00092 02 perdurable ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato”27. 4.
Similares argumentos deben hacerse extensivos al reproche tendiente a que el iudex pasó por alto que el pacto de promesa estaba viciado de nulidad absoluta, pues, la independencia entre dicho vínculo preparatorio y el contrato definitivo o compraventa, conlleva que la invalidación del primero no se traslade necesariamente al segundo; por ello, solamente es dable verificar si este último negocio se encuentra viciado o no, en razón a la indeterminación de la fecha de pago del precio acordado, siendo este aspecto un elemento esencial de validez.
Bajo ese entendido, se advierte, prima facie, que ese aspecto no fue objeto de controversia en primera instancia, pues, en modo alguno, el extremo actor en el petitum puso en tela de juicio la invalidación de los pactos celebrados por las partes litigiosas, lo que resultaría ser novedoso en esta sede de decisión y a su vez, contravendría el derecho de contradicción y defensa de la entidad convocada.
Con todo, si bien es cierto que, ante la carencia de los requisitos esenciales para la existencia del contrato, acorde con el artículo 1742 del Código Civil, el juez “puede y debe” declarar de oficio la nulidad, cuando ese vicio aparezca de manifiesto en el acto, también lo es que, en el presente caso no se podría estar configurando el aludido efecto anulatorio, porque el “apartamento que estará ubicado en el tercer piso (3) con un área de setenta y ocho metros cuadrados (78,00 M2), con vista al parque J Vargas, o calle 67, junto con un (1) parqueadero y un (1) depósito del proyecto el Zorzal Dos (2), que será escriturado y entregado real y materialmente, a los promitentes vendedores, una vez se termine la construcción del proyecto”, no se estaba prometiendo en venta sino que se incluyó como forma de pago del precio acordado en el pacto de compraventa. 27 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 28 de julio de 1998, rad. 4810. 001 2025 00092 02 Por consiguiente, al haber quedado determinada la cantidad a sufragar ($502.297.984), al amparo de lo dispuesto en los preceptos 1518 y 1864 ídem, el Tribunal no encuentra razón valedera para sostener que el negocio jurídico en comento sea ineficaz, toda vez que son elementos esenciales, la cosa vendida, el precio que por ella se paga y la escritura pública como solemnidad ad substantiam actus, siendo este último acto el que reste por cumplir (art. 1857 C.C.).
Exigencias en comento que concurren a cabalidad en la negociación cuestionada, en tanto se identificó plenamente el inmueble a transferir; así mismo se acordó nítidamente el valor como contraprestación y, por último, se formalizó la venta mediante documento protocolario 2979 de 30 de junio de 2021, siendo debidamente inscrito en la Oficina de Registro Público de esta ciudad, según da cuenta el correspondiente certificado de tradición y libertad allegado a la actuación. En ese orden, al no carecer la convención definitiva de ninguno de los supuestos legales, no es dable sostener que es inválida, pues el tema del impago, conforme a lo consagrado en el canon 1857 ejúsdem28 no es considerado como un requisito de anulación del contrato de compraventa, sino que correspondería a un incumplimiento de los débitos adquiridos por parte de uno de los contratantes.
Sobre la temática, la Corte Suprema de Justicia, en un asunto de similares contornos, sostuvo: “…son elementos esenciales, la cosa vendida, el precio que por ella se haga, y la escritura pública como la solemnidad ad substantiam actus, sigue que el otorgamiento de este último acto debe ser el que reste por cumplir, cuando en la promesa los otros componentes del contrato concurran de la manera preestablecida en la ley.
Por consiguiente, los sujetos del contrato Previene el artículo en cita: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción”. 28 001 2025 00092 02 han de quedar individualizados en el texto de la promesa máxime cuando también son los propios de esta última relación convencional.
Por lo que atañe al precio, puede él ser determinado o determinable, acorde con la permisión de los artículos 1864 y 1865; en tal virtud, si el contrato prometido se puede perfeccionar aún en el suspenso de que el precio sea determinable, no existe ningún impedimento para que en la promesa ocurra otro tanto. En cambio, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble, la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de los linderos tiene que aparecer en el instrumento público, también debe consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en ésta simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública -como es lo que dice el precepto-, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble”29. 5.
Descartada la nulidad del contrato de compraventa objeto de estudio, resulta menester mencionar que, contrario a lo sostenido por los impugnantes, en la tan precitada escritura los negociantes no acordaron que el apartamento prometido como parte de retribución del precio convenido, debía ser entregado materialmente a los señores Wilson Enrique Buitrago Gómez y Eliana Marcela Gemande, dentro de los dieciocho (18) meses siguientes a la firma de ese acto, ni mucho menos que dentro ese lapso, la sociedad EMS International Capital S.A.S. debía solicitar ante la autoridad correspondiente la licencia de construcción. 5.1.
De lo oteado en el referido legajo, se constata en el literal b) de la cláusula quinta que, la heredad acordada como parte de la remuneración, se transferiría “real y materialmente” a los querellantes “una vez se termine la construcción del proyecto” el Zorzal Dos. Luego, es loable concluir, tal como lo interpretó el iudex que las partes bajo el principio de autonomía de la voluntad para celebrar negociaciones, no establecieron un hito temporal para el cumplimiento de ese débito, sino que lo dejaron sometido a una condición futura e incierta, sin que ello signifique “indefinida”, tal como lo pregonan los demandantes.
Sobre este punto, resulta pertinente memorar que dentro del ordenamiento jurídico existen obligaciones puras y simples, es decir, que no están sometidas a plazo o condición, y en contraposición, las que sí lo 29 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2221-2020. 001 2025 00092 02 están, cuya exigibilidad sobreviene en un momento posterior al de su surgimiento, esto es, cuando llega “la época que se fija para el cumplimiento de la obligación” (art. 1550 C.C.), o el requisito, en otros términos, cuando acontezca el hecho “futuro, que puede suceder o no” (art. 1530, ib).
Al respecto, el Alto Tribunal tiene dicho: “En las obligaciones puras y simples, el momento en que la obligación nace y aquél en que debe ser cumplida, es decir, el instante del nacimiento y el de su exigibilidad, se confunde. Esos dos momentos son uno mismo en el tiempo. No acaece lo propio en las obligaciones a plazo, en que, a pesar de existir ya la obligación, su cumplimiento, en principio, sólo puede demandarse después de que llega el tiempo prefijado para el pago (artículo 1553 del Código Civil); la ley ha definido el plazo como la época que se determina para el cumplimiento de la obligación (art. 1551 ibídem).
En esta última especie de obligaciones, pues, no puede exigirse su pago antes de expirar el concedido, exceptuándose los casos excepcionales del artículo 1533 citado, desde luego que contemplan claras situaciones en que las posibilidades de cumplimiento por parte del deudor se ven menguadas palmariamente… De manera semejante, en las obligaciones condicionales, como lo declara el artículo 1542 de la misma obra, no puede exigirse su cumplimiento sino verificada la condición totalmente”30. 5.2.
Siendo ello así, debe reiterarse, que al haber quedado plasmado que la entrega del predio prometido como parte de pago se realizaría finalizada la construcción del mismo, es decir, sujeto a una condición futura la cual fue aceptada por los actores, no debe exigirse su cumplimiento sino verificada dicha circunstancia, toda vez que los negociantes no acordaron plazo alguno para ese débito. 5.3.
Y es que, por más que se insista que las partes establecieron un lapso para honrar la comentada obligación, lo cierto es que tales Corte Suprema de Justicia, sentencia de 18 de agosto de 1974, G.J. t. CXLVIII, págs. 192 a 198, reiterada en la SC1170-2022. 30 001 2025 00092 02 afirmaciones quedaron huérfanas de respaldo probatorio que permita dar credibilidad a las mismas, pues, de la documental que obra dentro del dossier, ningún legajo deja entrever que, entre Wilson Enrique Buitrago Gómez, Eliana Marcela Gemade y la sociedad EMS International Capital S.A.S., existió modificación respecto a ese compromiso. 5.4.
Acontecimiento que tampoco emerge de los interrogatorios de parte, por cuanto los demandantes, en lo esencial, se limitaron a narrar aspectos relacionados con la entrega del predio transferido, así como la ausencia de pago de cánones de arrendamiento y la falta de otorgamiento de licencia de construcción. Por parte del extremo pasivo, si bien es cierto que el representante legal de la entidad enjuiciada refirió que existía una propuesta en la cual se estipulaba que la entrega del apartamento se ejecutaría dentro de los dieciocho (18) meses siguientes a que saliera la autorización de edificación, también lo es que, esa negociación no fue celebrada directamente con los propulsores sino con personas ajenas a este litigio.
Ello, porque el señor Edgard Prado expresó que ese escrito solo fue firmado por ellos, porque “a la fecha la notarización de parte de doña Delia y de doña Rubiela y de don Humberto está en blanco”31, ciudadanos que, aunque se hubiese explicado que son los progenitores de los accionantes, tal vínculo no es suficiente para favorecer a los accionantes, en tanto el declarante fue claro en sostener que en dicho documento no participaron estos32. 5.5.
Misma situación acaece con las conversaciones de WhatsApp33, las cuales nada aportan sobre la temática en comento, pues, en los referidos mensajes solo se hace mención al trámite de la licencia de construcción, artículo de venta de vivienda de Camacol y unas “opciones” de acuerdo con la señora Delia y William, quienes no son parte en esta controversia.
Minuto 1:02:48 del archivo “VídeoAudienciaFallo,mp4”. Minuto 1:05:10, ibidem. 33 Folios 61 a 66 del archivo “Anexos.pdf”. 31 32 001 2025 00092 02 5.6. En este punto de la motivación, valga precisar que, en virtud de la libre autonomía de la voluntad consagrada en el artículo 1602 del Código Civil, las partes se encontraban en total libertad de pactar una diferente dación en pago, si era ello lo querido o en su lugar establecer un hito máximo en que se realizaría ese pago en el futuro si la contraprestación aún no se había materializado; sin embargo, eligieron realizar una escritura de compraventa en los términos descritos y al suscribirla, debió ser acatada con rigor por ellas, con ocasión del principio “[e]l negocio jurídico celebrado conforme con preceptos jurídicos constituye “una ley para los contratantes” (1602 del C.C.), la forma de ejecución y demás cláusulas, son, pues, “ley para los contratantes”; su verdadera voluntad determina el comportamiento que tiene que observar, la una frente a la otra”34.
Así, las estipulaciones allí contenidas regulan el vínculo negocial, siendo estas las pautas que gobiernan la ejecución de lo contratado, sin que ello signifique un abuso del derecho como lo pregonan los impugnantes, ni mucho menos una conducta contraria a la buena fe contractual, porque al tratarse de un contrato de compraventa, el cual tiene como características ser bilateral y sinalagmático, quienes concurren a perfeccionarlo, exteriorizan y discuten las concesiones que, de manera recíproca, han de hacerse.
De ahí que, el contenido final de ese pacto refleja la voluntad de uno y otro negociante, bajo el firme convencimiento de que lo allí ajustado es ley de las propuestas concertadas (art. 1602 C.C.). 6. De otro lado, aún de tenerse por cierta la presunta morosidad del ente moral acusado, la suerte del litigio se mantendría inmodificable, toda vez que las partes en contienda renunciaron expresamente a la resolución contractual, lo que significa que existe una talanquera jurídica que impide el éxito de las pretensiones de la demanda en estudio.
En efecto, se constata que en el parágrafo primero de la estipulación quinta de la escritura pública 2979 de 30 de junio de 2021, las partes 34 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC5141-2020. 001 2025 00092 02 negociantes acordaron: “No obstante la forma de pago, LOS OTORGANTES renuncian a la condición resolutoria emanada de las cláusulas contenidas en la presente escritura y se otorga a título firme e irresoluble35”.
De ahí que, al haberse convenido tal declinación, no existe ningún obstáculo para que la judicatura reconozca plenos efectos a esa disposición convencional que abdica de la posibilidad de reclamar la resolución por incumplimiento, toda vez que los contratantes bajo la autonomía negocial desecharon la posibilidad de terminar el pacto por una de tantas circunstancias que pueden conducir a ese fin, entre ellas, la falta de pago como ocurrió en el sub examine.
A diferencia de lo alegado por los demandantes, la declinación del derecho quedó convenida de forma clara y precisa, y bajo ese entendimiento, dicha renuncia no contraviene el orden público o las buenas costumbres (art. 16 C.C.), por cuanto “sólo implica desechar la posibilidad de terminar el contrato por una de tantas circunstancias que pueden conducir a ese fin, esto es, el incumplimiento de la prestación debida, determinación que atañe solo a los individuos que concurrieron a perfeccionar el acuerdo y, concretamente, a aquel que declina tal prerrogativa”36.
Así lo ha expresado el Alto Tribunal: “…no resulta atinado atribuir al fallador el dislate denunciado, pues, por un lado, como se dejó visto, la decisión de desprenderse de la condición resolutoria sólo afecta los intereses de carácter patrimonial de quienes protestaron tal opción; aspectos de esa naturaleza son susceptibles de ser transados o dispuestos y, por ahí mismo, emerge la posibilidad de prescindir de ella.
Esta determinación sólo impacta, en uno u otro sentido, a quienes estructuraron la relación sustancial; semejante medida no incide en la organización social, tampoco afecta de manera general a todos los que conforman el grupo comunitario del cual hacen parte los actores, lo que Folios 21 y 22 del archivo “Anexos.pdf”. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 23 de marzo de 2012. Exp. 042-200700067-01. 35 36 001 2025 00092 02 indica, objetivamente, que sólo sus intereses en la forma plasmada en la demanda y recurso están afectados”37. Se concluye, entonces, que al haber quedado nítida la estipulación en comento, no les está permitido a los contratantes, en este caso a los demandantes, desconocer esa convención, conforme al principio de pacta sun servanda, consagrado en el canon 1602 del Código Civil.
Y es que, mal pueden predicar los apelantes que tal condición fue pactada genéricamente, cuando de su lectura exegética aflora que los vendedores renuncian expresamente a la facultad resolutoria en cuanto al incumplimiento de la forma de pago, es decir que, en el evento de la falta de retribución del precio por parte del comprador, no es posible acudir a la acción de resolución, sin que ello signifique que los actores queden desprovistos de protección alguna, en tanto tienen la potestad de acudir al ordenamiento jurídico a reclamar el cumplimiento del negocio jurídico o solicitar la indemnización de perjuicios. 7.
Conforme a los derroteros expuestos, se impone la refrendación del fallo confutado, por cuanto los reproches al mismo carecen de sustento fáctico y jurídico para su infirmación. Consecuencialmente, se impondrá a los apelantes el pago de las costas causadas en esta instancia, en aplicación a la regla del numeral 1° del artículo 365 del C.G.P. IV.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por la Autoridad de la Ley, RESUELVE 37 Ibidem. 001 2025 00092 02 PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 31 de julio de 2025, por el Juzgado Primero Civil de Circuito de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante. Para el efecto, la Magistrada Ponente fija como agencias en derecho la suma de $1.600.000. Liquídense en la forma establecida en el canon 366 del Código General del Proceso.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al estrado judicial de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada HENEY VELÁSQUEZ ORTÍZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (con impedimento) Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil 001 2025 00092 02 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7c93cecf517b26388cd1418406945479012b12003b3fec7c41a547940f9 e4387 Documento generado en 28/10/2025 04:53:13 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 001 2025 00092 02