11001319900120236056801_DraRodriguezSentenciaSegundaInstancia · Tribunal de Bogotá

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE VERBAL DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO FECHA Torreon Bienes y Construcciones S.A.S 11001 31 99 001 2023 60568 01 Sentencia No. 23 REVOCA PARCIALMENTE Torreon Quinta Avenida Etapa III Veintiséis (26) de marzo y nueve (9) de abril de dos mil veintiséis (2026) Trece (13) de abril de dos mil veintiséis (2026) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por las partes demandante y demandada contra la sentencia proferida el 6 de octubre de 2025 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia.

ANTECEDENTES El Torreon Quinta Avenida Etapa III P.H. promovió proceso verbal de protección al consumidor en contra de Torreon Bienes y Construcciones S.A.S para que se haga efectiva la garantía por estabilidad de la obra del conjunto, en los términos de la Ley 1480 de 2011 y en consecuencia, se proceda con (i) la limpieza e impermeabilización de las cubiertas de veintiún torres: “suministro e instalación del mortero impermeabilizado 1:4 para alistado de piso y nivelación de superficie incluye media caña en muro perimetral; igualmente a realizar el suministro y aplicación de impermeabilizante tipo membrana líquida de poliuretano sobre placa de piso”, (ii) entrega completa y adecuación del sistema de protección contra incendios, incluyendo diseño, instalación, mantenimiento y puesta en 001 2023 60568 01 funcionamiento de todos los componentes: entregar el diseño y la memoria de cálculo hidráulico del sistema de protección contra incendio; realizar el suministro e instalación de tubería para el sistema de rociadores, de la válvula mariposa en el cuarto de bombas en el sistema de detección; el mantenimiento al sistema de protección contra incendio; el ajuste de conexión de descarga de la bomba jockey; el suministro e instalación que soportaría el sistema de protección contra incendio; suministro e instalación de tubería de descarga, cambio de tubería pvc; reubicación de válvulas angulares de 2-1/2; suministro e instalación de sistema de detección y alarma que incluye detectores, panel, sirena…) capacidad para dos zonas (torres, sede social gimnasio - sede social piscina) y suministro e instalación de los hidrantes de columna;

(iii) reparación de los muros de contención y placas de parqueaderos y adicionalmente solicitó (iv) la imposición de una multa de hasta 150 SMLMV conforme a la normatividad aplicable. Fundamento fáctico: Expuso que Torreon Quinta Avenida Etapa III P.H. es un proyecto de vivienda compuesto por 21 torres de 5 pisos, desarrollado por Torreon Bienes y Construcciones S.A.S sometido al régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) y comercializado en su totalidad en el 2018, en el que actuó como vocera y administradora del fideicomiso del proyecto Fiduciaria Davivienda S.A. Desde su entrega, el conjunto ha presentado múltiples problemas de carácter estructural.

El 2023, la copropiedad contrató a CIED Ingeniera S.A.S para realizar la auditoria técnica y jurídica de las obras ejecutadas por la constructora, en la que se identificaron una serie de hallazgos que, según su dicho implica que: “Los empozamientos de agua que se están presentando en las cubiertas se deben al comportamiento de la superficie, si bien tiene la dirección correcta, es insuficiente la pendiente que se maneja, ya que se calcularon pendientes promedio entre 0,7% y el 1%, y normalmente el pendientado en cubiertas tipo terraza es del 2%, para garantizar un drenaje adecuado.

Adicional a esto las gárgolas instaladas en los muros perimetrales se encuentran por encima del nivel de la placa entre 5 cms y 15cms, lo que hace que no 001-2021-61435-01 funcionen correctamente.” En cuanto al sistema de incendio, no se cumple con los lineamientos y especificaciones del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NCR10, pues no se encuentra sistema de detección y alarma en zonas comunes esenciales y no esenciales, no existen rociadores en los sótanos de parqueaderos y carece de hidrantes.

Se presentan múltiples grietas en los elementos estructurales del parqueadero causadas por humedad en el interior de las placas, vigas y viguetas. Trámite procesal: Por auto del 11 de junio de 2024, se admitió la demanda1 y luego de surtirse la notificación, Torreon Bienes y Construcciones S.A.S interpuso recurso contra el auto admisorio, el cual fue resuelto el 16 de diciembre de 2024, manteniendo la providencia2; posterior a ello, propuso como excepciones de mérito: “vencimiento del término de la garantía”, “excepción de buena fe de Torreon” “nemo propiam turpitudinem allegans potest (nadie puede alegar su propio dolo y/o torpeza”, “prescripción”, “genérica – artículo 282 del Código General del Proceso”.3 Evacuado el período probatorio y de alegaciones, el a -quo emitió decisión que puso fin a la instancia. Sentencia impugnada: La Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia, declaró probada “la prescripción” de la acción; en consecuencia, negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas al convocante, determinación que sustentó en lo siguiente: En primera medida, indicó que se encontraba acreditada la legitimación en la causa por activa, en tanto la propiedad horizontal ostenta la calidad Archivo “2024053658AU0000000001.pdf” ubicado en la carpeta “04AutoAdmiteDem” Archivo “2024165851AU0000000001.pdf” ubicado en la carpeta “12AutoResuRecurso” 3 Archivo ”23560568--0001200003.pdf” ubicado en la caroeta “13ContestaDemanda” 1 2 001-2021-61435-01 de consumidor y puede reclamar la garantía legal respecto de los bienes comunes, actuación que se ejerció a través de su administrador.

Así mismo, tuvo por demostrada la legitimación en la causa por pasiva de la sociedad demandada, en su calidad de productora del proyecto inmobiliario, al haber desarrollado y entregado el conjunto residencial. En cuanto a la reclamación directa, el despacho estableció que este requisito se encontraba cumplido, por cuanto la parte demandante puso en conocimiento de la constructora las inconformidades relacionadas con las cubiertas, parqueaderos y red contra incendios mediante comunicaciones previas, las cuales guardaban congruencia con las pretensiones de la demanda.

Seguidamente, el juez abordó el análisis de la garantía legal, precisando que esta es de carácter temporal, siendo de diez (10) años para fallas estructurales y de un (1) año para acabados. Para ello, determinó que los bienes objeto de controversia —cubiertas, parqueaderos y red contra incendios— corresponden a bienes comunes esenciales, cuya entrega se entiende realizada con la transmisión de los primeros apartamentos del proyecto, al tratarse de un conjunto construido por etapas.

En este sentido, estableció que el término de garantía para las cubiertas de los sótanos y la red contra incendios inició desde el 3 de enero de 2018, fecha de entrega del primer inmueble del conjunto, mientras que para las cubiertas de cada torre dicho término se contabiliza desde la transferencia del primer apartamento en cada una de ellas.

Posteriormente, el despacho analizó la naturaleza de las fallas alegadas por la parte demandante, concluyendo que estas corresponden a problemas de acabados y no a defectos estructurales. Lo anterior, por cuanto las pruebas aportadas —incluyendo informes técnicos y dictámenes periciales— se basaron principalmente en inspecciones visuales, las cuales resultan insuficientes para acreditar la existencia de un daño estructural, al no incluir ensayos técnicos que permitieran establecer afectaciones en la estabilidad de la edificación. Adicionalmente, 001-2021-61435-01 señaló que algunas condiciones observadas, como el empozamiento de agua o las pendientes en cubiertas, no constituyen por sí mismas fallas estructurales, y que incluso ciertas intervenciones realizadas por la copropiedad —como la instalación de elementos sobre las cubiertas— pudieron incidir en el agravamiento de las situaciones reportadas, lo cual no es imputable a la constructora.

También se evidenció falta de prueba respecto del adecuado mantenimiento de las zonas comunes por parte de la demandante. Con base en lo anterior, concluyó que, al tratarse de defectos de acabados, el término de garantía aplicable era de un (1) año, el cual ya había expirado para todos los elementos reclamados, precisando que la acción debía interponerse, a más tardar, dentro del año siguiente al vencimiento de la garantía, lo cual no ocurrió, dado que la demanda fue presentada el 19 de diciembre de 2023, cuando ya habían transcurrido ampliamente los términos legales.

En consecuencia, declaró probada la prescripción de la acción, sin que hubiera lugar a estudiar las demás excepciones de mérito propuestas. Finalmente, el iudex haciendo uso de la facultad de fallar extra petita, ordenó a la sociedad demandada entregar e instalar el sistema de detección y alarma contra incendios, al evidenciar que este no había sido transmitido, pese a estar a su cargo.

Asimismo, impuso condena en costas a la parte demandante. Apelación: Frente a la sentencia las dos partes plantearon el recurso de apelación formulando los reparos que sustentaron, conforme se sintetizan a continuación: Demandante: 1. Declaratoria de prescripción: Atacó la decisión de declarar prescritas las reclamaciones sobre cubiertas y las placas de parqueaderos refiriendo que esta es determinación contradictoria con el propio fallo que 001-2021-61435-01 desconoce la naturaleza de los defectos acreditados.

Así, existió incoherencia pues, aunque se declaró la prescripción, el despacho acogió parcialmente las pretensiones, al ordenar la instalación del sistema de detección y alarma contra incendios; lo que deja ver que no todas las obligaciones estaban extinguidas, especialmente, si se tiene en cuenta que el sistema de protección contra incendios no fue entregado integralmente (detección ni extinción) y al tratarse de obligaciones incumplidas, no puede configurarse la prescripción, pues no existe entrega cierta que active el cómputo.

Reiteró que las fallas en cubiertas, parqueaderos y sistema contra incendios corresponden a vicios estructurales atribuibles al constructor que fueron daños progresivos y no evidentes desde la entrega, por lo que el término debe contarse desde el conocimiento real del defecto, no desde una fecha fija. Se acreditaron fallas contrarias a la NSR-10 (pendientes insuficientes, drenaje ineficiente, intervención de vigas, ausencia de sistemas contra incendio); patologías que tienden a la ruina de la obra, lo que activa la garantía decenal y excluye la prescripción. 2.

Omisión en la decisión sobre el sistema contra incendios: no se hizo mención a la instalación del sistema de extinción / aspersores en parqueaderos; la juez solo ordenó instalar el sistema de detección, pero no indicó que era la totalidad del mismo, especialmente el sistema de extinción (rociadores, hidrantes, etc.). Y es que el dictamen pericial (incluso de la demandada) confirmó que no existe sistema completo de detección ni extinción incumpliéndose las normas obligatorias (NSR-10, NFPA 72).

Así mismo, se demostró que los parqueaderos no están bajo las unidades habitacionales, por lo que no aplica la excepción que exime de instalar rociadores y en todo caso, el sistema contra incendios es un elemento esencial de seguridad, cuya ausencia compromete la vida de los residentes, por tanto, su incumplimiento no puede tratarse de forma parcial ni fragmentada. 001-2021-61435-01 3.

Condena en costas: Se controvirtió alegando desconocimiento del artículo 365 CGP, ya que cuando la demanda prospera parcialmente, el juez puede abstenerse de condenar en costas, o imponer una condena parcial, luego en este caso no era condena total ya que las pretensiones prosperaron parcialmente, en la medida que se accedió a la instalación del sistema de detección de incendios.

Ahora, el litigio estuvo sustentado en fallas reales atribuibles al constructor, luego imponer costas en estas condiciones desincentiva la protección de derechos del consumidor. Y finalmente, faltó motivación suficiente, pues no se expusieron razones para apartarse de la regla de proporcionalidad en costas. Demandada: El apoderado de la demandada limita su inconformidad a un punto específico, que es la orden de instalar el sistema de detección de incendios fundamentado en que “Lo accesorio sigue la suerte de lo principal”, es decir, que la orden debería verse afectada por la prescripción declarada.

Así, planteó una contradicción en la sentencia, pues si la acción está prescrita, se extingue el derecho a reclamar (art. 2535 C.C.); no obstante, la SIC condenó a instalar el sistema de detección de incendios. Al ser los sistemas de extinción y detección de incendios bienes comunes esenciales, se hicieron exigibles desde 2018 (entrega inicial), luego ya prescribió la acción sobre los dos.

Sin que el juez pueda revivir un derecho ya extinguido y menos aún dar la orden de que en 45 días se instale en 21 torres, lo cual es una imposibilidad material. En consecuencia, pidió revocar los numerales 3°, 4°, 5° y 6° y mantener en lo demás el fallo (especialmente la prescripción). II. 001-2021-61435-01 PROBLEMAS JURÍDICOS ¿La garantía reclamada respecto de las cubiertas de veintiuna torres de apartamentos, los parqueaderos y la red contra incendios corresponde a defectos de acabados o a fallas de carácter estructural? ¿Desde cuándo se contabiliza el término de garantía y, en consecuencia, el de prescripción de la acción de protección al consumidor: desde la entrega (o recepción) del primer bien o desde el conocimiento de las fallas? ¿La acción para exigir la entrega del sistema de detección y extinción de incendios se encuentra prescrita? III.

CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem, luego de tener por acreditados los presupuestos procesales que tornan viable el proferimiento de una decisión de mérito en esta instancia y de constatar la ausencia de causales de nulidad que invaliden la actuación. 2.

Con esa aclaración, habrá de decirse que la Ley 1480 de 2011 tiene por objeto proteger, promover y garantizar los derechos de los consumidores en aquellas relaciones comerciales que entablen con los productores, proveedores o expendedores de bienes o servicios nacionales o importados. Bajo tal entendimiento, el precepto 5 del comentado Estatuto define esa calidad como “… toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.

Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario…”. 001-2021-61435-01 En otras palabras, la aludida disposición tiene implícitamente un elemento objetivo y otro subjetivo, ya que de un lado hace mención al usuario o beneficiario, quien está habilitado para reclamar no sólo el adquiriente del bien o servicio, sino todo aquel que los disfrute, así como el destinatario final, lo cual redunda en que no le está permitido obtener, transformar o comercializar el producto adquirido dentro de la relación de consumo.

El segundo, se relaciona a una necesidad propia, familiar o empresarial, siempre y cuando no se halle vinculada estrechamente con su actividad económica. De modo que, no siempre que se negocia un bien o un servicio se está en presencia de un “consumidor”, si en cuenta se tiene que la citada prerrogativa otorga amparo a una relación jurídica en la que impera la desigualdad, y se aplica exclusivamente en aquellos eventos donde se identifique un vínculo de consumo.

Así mismo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado que las normas contenidas en el Estatuto del Consumidor son extensibles a los convenios que se circunscriban a la construcción de inmuebles, en los que intervengan el adquirente y el constructor, este último por la identidad que guarda con las definiciones de productor y distribuidor4.

En el caso que atañe la atención de la Sala, la controversia se circunscribe a una relación de consumo entre Torreon Quinta Avenida Etapa III y Torreon Bienes y Construcciones S.A.S, en la que se está exigiendo la Sentencia SC1073-2022 de 22 de abril de 2022, rad. 11001-31-03-001-2015-06321-01: “(…) [E]l Estatuto del Consumidor sí es aplicable en materia de construcción de inmuebles, el consumidor de vivienda también podría ejercer la acción de responsabilidad por daño por producto defectuoso, contemplada en el artículo 20 ejusdem.

Ello es así, además, porque el numeral 17 del artículo 5 de dicha norma define al producto defectuoso como «aquel bien mueble o inmueble que en razón de un error el diseño, fabricación, construcción, embalaje o información, no ofrezca la razonable seguridad a la que toda persona tiene derecho» (subrayado propio). De manera que, el Tribunal no incurrió en error al haber resuelto la controversia a la luz del artículo 7, 10 y 11 de la Ley 1480 del 2011.

Y no lo hizo, pues, se reitera, la norma no excluyó a los inmuebles como productos susceptibles de estar cobijados por las garantías legales enunciadas y la protección por producto defectuoso. 2.- Dicho lo anterior, se reciben como muy relevantes las definiciones de productor y distribuidor dispuestas en el Estatuto, a cuyo tenor literal se indica que: «Artículo 5°.

Definiciones. Para los efectos de la presente ley, se entiende por: (…) Productor: Quien de manera habitual, directa o indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos. También se reputa productor, quien diseñe, produzca, fabrique, ensamble, o importe productos sujetos a reglamento técnico o medida sanitaria o fitosanitaria.

(…) Proveedor o expendedor: Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro».”. 4 001-2021-61435-01 garantía respecto de determinadas zonas comunes de la copropiedad que presentaron defectos después de la entrega. 3. Respecto de la garantía legal, que es el tema que contrae la atención de esta Sala, pertinente es advertir que es la obligación que tiene “[t]odo productor debe asegurar la idoneidad y seguridad de los bienes y servicios que ofrezcan o ponga en el mercado, así como la calidad ofrecida.

En ningún caso estas podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias”, y en el caso de incumplimiento, dará lugar a la responsabilidad “solidaria del productor y proveedor por garantía ante los consumidores”, “administrativa individual ante las autoridades de supervisión y control en los términos de la ley” y “por daños por conducto defectuoso, en los términos de esta ley” (artículo 6, Ley 1480 de 2011).

Ahora, en tratándose de bienes comunes de propiedad horizontal, el precepto 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 de 2015, previene “En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1 del artículo 50 de la Ley 675 de 20010 las normas que la modifiquen o adicionen”.

Sobre la materia, el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria, precisó: “Significa lo anterior que el precepto objeto del presente análisis, pese a referirse al «administrador» de la propiedad horizontal, en verdad asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal, cuando versa sobre sus bienes comunes, a dicha persona jurídica; y que al así facultarla, tuvo muy en cuenta que ella está «conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular», que le corresponde «manejar los asuntos de interés común» de tales propietarios y, adicionalmente, que a éstos les «pertenecen en común y proindiviso» esos bienes.

(…) 4. De lo precedentemente expuesto se sigue que el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien 001-2021-61435-01 común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.

(…) Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley”5.

Además, memórese que los copropietarios al haber adquirido las unidades individuales, así como las de común y proindiviso, obtienen la prerrogativa de consumidores dentro de esa relación de consumo (compra) y por ello, al constituirse legalmente la administración, pueden reclamar de manera directa o judicial, la garantía legal cuando el daño afecta las áreas comunes, toda vez que uno de los objetivos de la mentada persona jurídica es “manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados”6. 4.

De conformidad con lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 5, los preceptos 7 y 8 de la Ley 1480 de 2011, la garantía legal es una obligación a cargo del productor y/o proveedor de carácter temporal (pro tempore), en el entendido que el paso del tiempo agota su vigencia, por lo que una vez finiquitada, sin que se hubiere manifestado algún vicio o reclamado por su aparición, cesa el deber restaurativo.

Resulta pertinente distinguir que existen dos tipos de garantías inmobiliarias, la anual y la decenal, según lo estipulado en el inciso final del artículo 8 de la Ley 1480 de 2011: “El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor. (…) 5 6 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC395-2023.

Artículo 32 de la Ley 675 de 2001. 001-2021-61435-01 Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año.” El precepto 13 del Decreto 735 de 2013, que reglamentó la citada norma, indicó que la garantía de inmuebles cubre acabados, líneas vitales del inmueble, que corresponde a la infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible y la afectación de la estabilidad de la estructura, definidos en la Ley 400 de 1997.

Por su parte, la disposición 4 de la Ley 400 de 1997, indica que se entiende por “acabados o elementos no estructurales. Partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación”; respecto a la “estructura. Es un ensamblaje de elementos, diseñados para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales”.

Por su parte, las líneas vitales las definió como “Infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad.”. En palabras del Alto Órgano de la jurisdicción ordinaria: “…la garantía legal de los «acabados», y también de la subcategoría «líneas vitales», que introdujo el artículo 13 del Decreto 735 de 20137, tendrá vigencia de un año, y corresponderá a los componentes o elementos de una edificación que no tienen relación con su estructura, es decir, con aquello que es determinante para que la construcción se mantenga estable, en pie, sin riesgo de alterar su forma, caer o desaparecer; por vía de ejemplo, las partes –no estructurales– que permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato.

En contraposición, la garantía de «estabilidad de la obra», que se extiende por diez años, es la que atañe a la integridad estructural de la Se entienden por líneas vitales la «infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible». 7 001-2021-61435-01 construcción; a la indemnidad del conjunto de elementos que impiden que la edificación colapse –total o parcialmente–, o amenace ruina, fallas que, dicho sea de paso, corresponden a las hipótesis de la llamada responsabilidad decenal del «empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado», prevista en el artículo 2060-3 del Código Civil8 (Cfr. CSJ SC14426-2016).

En ambos casos, el término «empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor» (artículo 8, Estatuto del Consumidor) –sin perjuicio de las reglas de suspensión y ampliación del plazo consagradas en el canon 9, ejusdem ”9. 5. La parte interesada al ejercer la acción de protección al consumidor para exigir la garantía de un bien o servicio está en la obligación de aportar prueba que demuestre que los productos no cumplen con los requisitos contenidos en la Ley 1480 de 2011, esto es: (i) calidad (condición en que un producto cumple con las características inherentes y las atribuidas por la información que se suministre sobre él), (ii) idoneidad o eficiencia (Aptitud del producto para satisfacer la necesidad o necesidades para las cuales ha sido producido o comercializado) y (iii) seguridad (condición del producto conforme con la cual en situaciones normales de utilización, teniendo en cuenta la duración, la información suministrada en los términos de la presente ley y si procede, la puesta en servicio, instalación y mantenimiento, no presenta riesgos irrazonables para la salud o integridad de los consumidores.

En caso de que el producto no cumpla con requisitos de seguridad establecidos en reglamentos técnicos o medidas sanitarias, se presumirá inseguro), prometidos por el constructor. Solo en este caso procede la garantía de los mismos. En el presente asunto se evidencia que lo que se reclama son los defectos encontrados en la auditoría realizada a las obras por la empresa CIED Ingeniería S.A.S., que arrojó hallazgos referentes a las (i) cubiertas, (ii) parqueaderos y (iii) sistema de protección de incendios.

Así, en los hechos se hizo referencia a los siguientes: Artículo 2060-3, Código Civil: «Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: ( ) 3) Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales» 9 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC496-2023. 8 001-2021-61435-01 CUADRO DE HALLAZGOS 1 2 3 4 5 6 CUBIERTA TORRE 1.

Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma.

Ladrillo roto en muro de antepecho. Bordillo fisurado. Acero a la vista en bordillo roto. CUBIERTA TORRE 2. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen optimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma.

CUBIERTA TORRE 3. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma.

CUBIERTA TORRE 4. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidado, no cumplen con la norma.

CUBIERTA TORRE 5. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma.

CUBIERTA TORRE 6. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. 001-2021-61435-01 7 CUBIERTA TORRE 7. 8 CUBIERTA TORRE 8. 9 CUBIERTA TORRE 9 10 CUBIERTA TORRE 10. 11 CUBIERTA TORRE 11. 001-2021-61435-01 Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente.

A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta. Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente.

A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma. 12 CUBIERTA TORRE 12. 13 CUBIERTA TORRE 13. 14 CUBIERTA TORRE 14. 15 CUBIERTA TORRE 15. 16 CUBIERTA TORRE 16. 17 CUBIERTA TORRE 17. 001-2021-61435-01 Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta.

Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta.

Empozamiento de agua en la placa de cubierta. gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma. Deterioro del manto asfaltico a causa del empozamiento de agua en la placa de cubierta.

Empozamiento de agua en la placa de cubierta. Gárgolas por encima del nivel de la placa, lo que causa que no funcionen óptimamente. A los ductos de reventilación les falta accesorios, faltan dos semicodos en su terminación. 18 CUBIERTA TORRE 18. 19 CUBIERTA TORRE 19. 20 CUBIERTA TORRE 20. 21 CUBIERTA TORRE 21. 22 ESTRUCTURAL SOTANOS. 001-2021-61435-01 Puntos de anclaje oxidados, no cumplen con la norma.

Se presenta filtración de agua por fisura en muro de sótano. Se presentan humedades en vigas, losas, muros y viguetas de los diferentes pisos en el parqueadero, en condiciones de lluvia en ciertas partes especificas se hacen empozamientos de agua dentro del parqueadero, existen fallas en el sistema de drenaje pluvial de manera general. Los diámetros de las tuberías del sistema de drenaje pluvial son pequeños según el área de drenaje.

Sobre una de las vigas del parqueadero se encuentra un sumidero de rejilla, en la fase de construcción cortaron la losa para hacer el espacio del drenaje, se ven claramente las viguetas dentro del sumidero y estás también están huecas En condiciones de lluvia la viga estructural escurre agua en gran cantidad, tanto es así que se le dio una solución parcial al instalar un canal que transporta el líquido que pasa atreves de la viga, pero esta medida no soluciona el problema de raíz, evita el charco en el piso del parqueadero, pero mantiene los problemas estructurales y de humedad en la viga.

Existen tubos de grandes diámetros atravesando elementos estructurales El sistema de tubos que recolectan el agua de la placa que se encuentran directamente debajo de las rejillas y están en contrapendiente, en condiciones de lluvia causa que el tubo se llene y se desborde el agua de la placa El drenaje pluvial en diferentes puntos del parqueadero se encuentra cortados y no existe conducción a la red de alcantarillado, en condiciones de lluvia el agua se desborda en la placa del piso Se presenta un agrietamiento en la fachada del lobby debido a las cargas del antepecho en el voladizo.

Los niveles drenaje de la losa en la sección de eventos no están acorde al sistema de drenaje pluvial, en condiciones de lluvia se presentan empozamientos en el enchape de la losa. Se presentan humedades en zonas cercanas a las escotillas de acceso a la azotea, estas humedades causan deterioro en los acabados y es debido a que el agua se filtra atreves de las ranuras del acceso, estas deben tener un sello que no permita el paso del agua. 23 SISTEMA La válvula debe ser de tipo indicativo DE supervisada por el sistema de detección y/o PROTECCI bloqueada ÓN CONTRAINCENDIOS.

En la línea de la succión de la bomba principal se encuentra la junta anti vibratoria, la cual está desalineada y se observa pandeada. Adicionalmente, las bridas de los tubos se ven en avanzado estado de corrosión. La conexión de la bomba jockey se encuentra antes de la válvula de control de descarga principal. Ausencia de soportería para línea de descarga bomba jockey. 001-2021-61435-01 La tubería de descarga principal de incendios se encuentra instalada en tubería plástica.

Ausencia de soportería para líneas de succión bomba jockey y bomba principal. Tubería en gabinetes de los sótanos con desviación considerable. Las válvulas angulares de 2-1/2” se encuentran dentro de los gabinetes del contador del gas y de agua, con movimiento restringido en el volante. No se encuentra ningún tipo de protección en la zona de salón social segundo piso No se encuentra ningún tipo de protección en la zona de salón social No se encuentra ningún tipo de protección en el cuarto de medidores eléctricos No se encuentra ningún tipo de protección en el cuarto de planta de eléctrica No se encuentra ningún tipo de protección en la portería y recepción Así las cosas, corresponde determinar si las patologías reportadas constituyen daños de carácter estructural o, por el contrario, obedecen a defectos de acabados, con miras a establecer el término de garantía aplicable.

En este sentido, la parte demandante sostiene que se trata de daños estructurales y, con el propósito de acreditarlo, allegó dictamen pericial con el libelo genitor10; el cual fue controvertido por la constructora demandada, quien aportó uno en sentido contrario11, señalando que las inconformidades planteadas en la demanda son atribuibles a la falta de mantenimiento de las zonas afectadas, el cual se encontraba a cargo de la activa. 6.

Al practicarse el interrogatorio a cada uno de los expertos, se arribó a la conclusión de que ambos dictámenes fueron elaborados únicamente con fundamento en el material documental suministrado por las partes y en la inspección ocular realizada por cada uno de los auxiliares de la justicia, sin que se hubiesen practicado ensayos técnicos o pruebas Paginas 58 a 106 del archivo “23560568--0000000003.pdf” ubicado en la subcarpeta “01DemandaAnexos” de la carpeta “CuadernoSuperintendencia” 11 Archivo “23560568--0002600004.pdf” ubicado en la subcarpeta “27MemDictamPericial” 10 001-2021-61435-01 especializadas —como análisis químicos o métodos especializados— orientadas a determinar con rigor la naturaleza estructural o no de los daños.

Así, en sus interrogatorios los peritos indicaron: “Las condiciones fueron más que todo de índole visual, hice una inspección técnica al sitio y con base en los conocimientos saqué el informe técnico … la hice en el mismo conjunto, hice inspecciones en varias torres, inspeccionando tanto la terraza como el área de sistema de bombeo, el área social y realmente fue un día concienzudo que se hizo la visita bajo parámetros técnicos que también me paso la empresa CIEDI Consultores realice el informe respectivo” 12 (Ingeniero Luis Alejandro Bernal Romero) Por su parte, la auxiliar de la justicia que rindió el dictamen allegado con la convocada explicó: “…lo primero que hicimos fue un análisis visual de cómo está la estructura, y es importante tener en cuenta que la estructura está en excelentes condiciones, no se evidenciaron ni asentamientos diferenciales, no se evidencio deflexiones en las vigas, no se evidenciaron ni columnas fisuradas, ni grietas que pudieran evidenciar que pudiera existir un daño estructural, entonces cuando uno con la primera revisión y la inspección visual que realiza encuentra que no tiene ningún elemento de la estructura que este fallando o que indique que hay un daño en la estructura o en algún elemento como vigas, como columnas, como placas o como todos los muros que son estructurales, pues no se requiere hacer ningún análisis invasivo; si yo hubiera revisado con la inspección que hicimos con el equipo que estuvieran presentándose daños en algún elemento estructural, si hubiera una viga deflectada, si existiera un muro que estuviera fisurado a 45°, con grietas de mayor de 5 mm que son pasantes en la estructura, en ese momento lo primero que uno hace es avisarle al constructor.. mire aquí se requiere hacer un análisis más profundo, hay que hacer unos núcleos, hay que empezar a hacer algo diferente, pero definitivamente la estructura la vimos en buenas condiciones” 13 12 13 Minuto 2:23:38 del archivo “23560568--0003700001.MP4” ubicado en la carpeta “38VideoAud20251006” Minuto 3:36:55 001-2021-61435-01 Sin embargo, los dos expertos coincidieron en afirmar que para determinar fallas estructurales era necesario realizar un proceso químico, con el que se pudiese determinar las condiciones del acero y el cemento en las placas, los cuales ninguno de los dos acreditó haber acometido: “son exámenes de laboratorio ya más concienzudos, más profundos que es la segunda etapa que viene después del peritaje…el peritaje es un diagnóstico inicial…” 14..

“para determinar el grado de estabilidad del acero y el concreto nos tocaría hacer unos ensayos…”15.. “si señora, para saber si hay un daño estructural se necesita una patología” 16 (Ingeniero) “si uno quiere ahondar en un estudio de un daño estructural tiene que irse a hacer núcleos, a perforar las losas, a perforar las columnas, a perforar las vigas para poder encontrar si hay un daño, pero la estructura habla por sí sola, si yo encuentro que las vigas están sanas, que los muros están sanos, que no tengo daño en ningún elemento estructural, eso me indica a mí que no requiero hacer un estudio más especializado”17 (Arquitecta) Atendiendo ello, queda decantado que no se demostró que estemos en presencia de daños estructurales a los que deba aplicarse la garantía decenal, lo cual debía ser demostrado por la parte demandante, si es que estaba interesada en que se contabilizara el término correspondiente a los mismos para la reclamación. Recuérdese que, conforme lo dispone el artículo 167 del Código General del Proceso, incumbe a las partes probar el supuesto de hecho que alegan; así, no basta la mera enunciación del supuesto fáctico para que se tengan por ciertos los hechos, sino que “la ley impone a cada extremo del litigio la tarea de traer al juicio de manera oportuna y conforme a las ritualidades del caso, los elementos probatorios destinados a verificar que los hechos alegados efectivamente sucedieron, o que son del modo como se presentaron, Minuto 2:31:45 Minuto 2:45:00 16 Minuto 3:27:00 17 Minuto 3:39:00 14 15 001-2021-61435-01 todo con miras a que se surta la consecuencia jurídica de las normas sustanciales que se invocan”18 La Corte Constitucional al realizar el estudio de esta norma alusiva a la carga de la prueba indicó que, “esta institución pretende que quien concurre a un proceso en calidad de parte asuma un rol activo y no se limite a refugiarse en la diligencia del juez ni se beneficie de las dificultades probatorias o mala fortuna de su contraparte.

En otras palabras, “las partes en el proceso deben cumplir con el deber de diligencia en lo que pretenden probar. Ninguna debe obrar con inercia porque ello causa que las consecuencias adversas de la decisión sean deducidas en su contra. El proceso no premia la estrategia sino la solución del conflicto con la participación de las partes”.19 7.

En cuanto a las cubiertas, refuerza lo anterior que, pese a que la copropiedad alegó que las filtraciones generadas por el empozamiento de agua en dichas áreas son ocasionadas por fallas estructurales en razón a que las pendientes de inclinación presentan un porcentaje diferente al establecido en el diseño, pues habían sido proyectadas en un 3 % y se ejecutaron únicamente entre el 0,7 % y el 1 %: “Debido a que la placa, en estos momentos, de acuerdo a los diseños entregados allá en curaduría tienen un sistema constructivo que se llama mampostería estructural, resulta que la placa es una placa monolítica en sistema rígido, que por ende tiene ciertas cargas a soportar; entonces, de acuerdo al empozamiento presentado en el transcurso de días, en el transcurso de este tiempo, la placa genera ciertas deformaciones, por esas deformaciones se presentan fisuras, lo que está pasando aquí con la placa en mención es que a raíz de ese empozamiento está generando una sobrecarga a la placa, de las cuales la placa no estaba proyectada a soportar.. entonces eso generaron esas fisuras” 20 Ello no se demostró con el dictamen presentado y, lo cierto es que, del informe técnico rendido por la arquitecta Adriana Baez León, se advierte, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 28 de mayo de 2010.

Exp. 23001-31-10002-1998-00467-01.M.P. Edgardo Villamil Portilla. 19 Sentencia C-086 del 2016 20 Minuto 2:28:35 18 001-2021-61435-01 en primer lugar, que las cubiertas fueron intervenidas con anterioridad a la reclamación, sin que se haya podido establecer con claridad que dicha intrusión haya sido realizada por la constructora, pues los testigos no lo refirieron de manera contundente; únicamente indicaron que una persona de la propiedad horizontal sugirió la instalación de lonas para reducir el impacto del agua, quien, al parecer, trabajaba para la constructora, sin que se hubiera acreditado que dicha intervención no haya sido ejecutada por la convocada.21 En segundo lugar, se demostró una falta de mantenimiento en estas áreas, los sifones con basura, retiro de las granadas, falta de aseo, elementos oxidados, plástico deteriorado, etc22.: 21 22 Minuto 1:00:00 Tomado del archivo “23560568--0002600004.pdf” ubicado en la subcarpeta “27MemDictamPericial” 001-2021-61435-01 Lo cual deja en evidencia que este si puede ser un factor determinante en la generación de los problemas de filtraciones; circunstancia que se 001-2021-61435-01 concatena con las respuestas evasivas de la representante legal de la sociedad demandante, quien no tenía un conocimiento claro y preciso de lo ocurrido en la copropiedad referente a los mantenimientos de las áreas comunes, pese a que indicó que se hacía cada dos meses la limpieza de la cubierta23.

Incluso, el perito de la parte actora reafirmó que las lonas puestas en las cubiertas producían un peso superior al que debían soportar, aunado a que los puntos donde se instalaron los soportes de ella habrían afectado el manto asfáltico: “de hecho en esos plásticos al colocarlos, lo que evidencié en uno que otro es que perforaron la placa para poderlos apoyar, pero si vi empozamiento sobre esas lonas… con el tiempo están generando un sobrepeso, una sobrecarga a la placa porque la placa no está diseñada para soportar más peso de lo normal… ”24 Además, la perito de la demandada también señaló que el agua que quedaba entre la cubierta y las lonas no se evaporaba: “encontramos una deficiencia gravísima en lo que tiene que requiere mantenimiento, tanto en los sellos perimetrales del manto que va contra los muros en concreto, que debe estarse cambiando por lo menos una vez al año y en ese sentido encontramos que ninguno de los sellos perimetrales estaba intervenido, encontramos que en los desagües incluso quitaron las granadas, digamos que los sifones tienen unas rejillas y encontramos muchas veces que en las cubiertas las rejillas las habían quitado y encontramos que dentro de esas rejillas había basura, mugre, y eso hace que el empozamiento se agrave y se genere este tipo de humedades en donde se evidencia que ni siquiera se limpió, no se ha lavado el manto ni nada por el estilo.. encontramos un pendientado que en algunas zonas está en el 1%, el 1.2, 1.3, pero si está el pendientado hacia los sifones; es lo que pudimos evidenciar.” 25 Minuto 52:24 Minuto 2:47:30 25 Minuto 3:35:00 23 24 001-2021-61435-01 En cuanto a los toldos puestos en diez de las veintiún cubiertas indicó;

“hay unos toldos que primero perforaron el manto, entonces encontramos que hay unos bloques de ladrillo que están perforando el manto, hay unas varillas que incluso están generando oxidación de la zona, que puso la copropiedad …eso no lo ratifico la administración pasada, que fue la que estuvimos allá presentes cuando hicimos la inspección del 31 de julio, 1° de agosto, entonces como yo tengo tapada toda la cubierta y no permito que el sol haga su trabajo de evaporación natural, pues evidentemente vamos a tener unas cubiertas con unos empozamientos, los óxidos causados por varillas que colocaron cuando hicieron la instalación de esas lonas, pero además, ni siquiera logramos identificar las otras diez cubiertas porque eso esta allá… hay tal falta de mantenimiento en esa zona que uno lo que encuentra es acumulación de residuos, encuentra la acumulación de oxido, incluso encontramos varillas ahí cortadas, de las mismas que sirvieron de soporte de las lonas, lo cual incide en que los empozamientos no se puedan ir de manera natural con la evaporación natural, que es lo que debería ocurrir.. en las otras cubiertas están los toldos, pero no están completos, se han venido cayendo con el tiempo, entonces lo que nosotros pudimos alcanzar a revisar en las otras torres, están los toldos medianamente retirados y en esas pudimos hacer el ejercicio de revisar que los pendientados van hacia los sifones, lo que permite una adecuada evacuación del agua en la pendiente, aunque pudiera generar unos espejos que deben salir por evaporación”26.

Finalmente, el experto Bernal Romero refirió que el posicionamiento de las gárgolas27; los puntos de anclaje que están en las cubiertas formando corrosión y los ductos de ventilación de la cubierta que carecen de los codos que impiden la entrada de agua directa.28 no eran daños estructurales sino de acabados. 8. Conforme a lo previamente señalado, se entra a dilucidar a partir de qué momento se contabiliza el tiempo para promover la acción de protección al consumidor por garantía respecto de (i) las cubiertas, (ii) los parqueaderos y (iii) la red de incendios.

Minuto 3:42:15 Minuto 2:35:40 28 Minuto 2:36:00 26 27 001-2021-61435-01 A voces del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 “El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor”. En el mismo sentido, en cuanto a la fecha de inicio del término de la garantía de los bienes comunes de las propiedades horizontales, el canon 24 de la Ley 675 de 2001 indica: “Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1 o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2 o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.” Según lo expuesto, existen dos tipos de bienes comunes, los esenciales que, como su nombre lo indica, son indispensables para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para 001-2021-61435-01 aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Respecto de estos, la norma señala que la entrega se presume con la de los bienes privados. Mientras que los bienes comunes destinados a recreación, deporte, salones comunales, entre otros, se deben entregar a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar, cuando se haya terminado la construcción y enajenación de los bienes privados que representen por lo menos, el cincuenta y uno por ciento (51%) del coeficiente de copropiedad.

A su vez, la entrega exige que se incluya los documentos de garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. Atendiendo lo expuesto, es evidente que nos encontramos frente a bienes comunes esenciales, no recreativos; en consecuencia, el término para presentar la reclamación será de un año contado a partir de la entrega y desde allí, un año más para ejercer la acción de protección al consumidor, debiendo contabilizarse desde la fecha en que se efectuó la entrega del primer inmueble en cada una de las torres respecto de las cubiertas.

Con la demanda se aportaron las primeras actas de entrega de apartamento en cada unidad, las cuales dan cuenta de las siguientes fechas29: TORRE APTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 29 304 204 202 301 202 302 101 501 301 FECHA PRIMERA ENTREGA JUN 30 DE 2019 JUL 27 DE 2019 JUN 29 DE 2019 JUL 06 DE 2019 JUN 12 DE 2019 ABR 15 DE 2019 MAR 22 DE 2019 NOV 06 DE 2018 NOV 20 DE 2018 APTO 103 501 203 102 402 503 401 402 401 FECHA ÚLTIMA ENTREGA FEB 13 DE 2020 FEB 29 DE 2020 MAR 13 DE 2020 JUL 19 DE 2020 OCT 13 DE 2020 SEP 07 DE 2019 JUN 14 DE 2019 JUN 01 DE 2020 JUL 04 DE 2019 Carpeta “14ContestaDemanda” 001-2021-61435-01 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 402 202 103 404 503 304 202 104 402 401 404 201 OCT 13 DE 2018 MAR 09 DE 2019 DIC 21 DE 2018 JUL 19 DE 2018 ENE 03 DE 2018 SEP 19 DE 2018 AGO 08 DE 2018 ENE 13 DE 2018 JUN 01 DE 2018 MAY 15 DE 2018 MAR 01 DE 2018 ABR 30 DE 2018 504 103 402 303 404 404 402 103 304 402 304 101 MAY 13 DE 2019 DIC 04 DE 2019 NOV 09 DE 2019 JUL 13 DE 2019 AGO 30 DE 2019 JUL 05 DE 2019 MAR 16 DE 2019 MAY 14 DE 2019 FEB 20 DE 2019 FEB 27 DE 2019 ABR 27 DE 2019 ABR 26 DE 2019 Lo anterior implica que, a partir de ese momento, se presume la entrega de las cubiertas, y es que no puede ser después, si las unidades privadas empiezan a ser habitadas, por lo que evidentemente deben encontrarse en condiciones óptimas los bienes esenciales que las conforman, constituyéndose en una fecha cierta fijada por la norma, la cual no da lugar, bajo ninguna circunstancia, a la interpretación propuesta por la demandante, en el sentido de que el término deba contarse desde el conocimiento real del defecto; por el contrario, la disposición es diáfana en señalar que dicho cómputo se realiza únicamente desde la entrega del bien. 9.

Respecto de los parqueaderos, la inconformidad consiste en fisuras a través de las cuales está pasando humedad y a su vez que “para ubicar el cárcamo comprometieron las viguetas, donde las rebanaron la sección efectiva de la misma vigueta para poder apoyar la estructura o la reja del cárcamo que eso no debería ser así, constructivamente están afectando la viga”30, por lo que, es de advertir, que el año para exigir la garantía también debe contarse desde la entrega del primer apartamento, dando igualmente aplicación al canon 24 de la Ley 675 de 2001, se presume que se encontraban en funcionamiento desde aquella data, como se viene de ver, pues, desde que realizan la primera entrega de apartamentos, se presume que los moradores tienen acceso a esta área. 30 Minuto 2:53:00 001-2021-61435-01 10.

Aunado a ello, para hacer efectiva la garantía, el consumidor debe informar por escrito dentro del término legal, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado quien, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo.

Luego, la ausencia de la aludida solicitud, en la oportunidad debida, impide que la obligación resarcitoria se configure, por cuanto “el comprador puede demandar la indemnización de perjuicios, siempre y cuando la señalada garantía la haya reclamado en la oportunidad legalmente establecida y durante la vigencia de la misma”31, y consecuencialmente, el derecho se somete a caducidad, fenómeno que se extiende a los “defectos estructurales de la edificación, a la luz del numeral 3° del artículo 2060 del Código Civil”32.

En complemento, en caso que no se puedan solucionar las controversias de forma directa o por métodos alternativos, podrá desatarse a través de la jurisdicción ordinaria “a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía… dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso, deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía” (numeral 3, canon 58 de la Ley 1480 de 2011).

Es decir, que el término para presentar la reclamación conforme al procedimiento contenido en el canon 13 del Decreto 735 de 2013 empezó a contarse respecto de las cubiertas cuando se entregó el primer apartamento de cada torre, conforme se evidencia en el cuadro previamente citado y feneció en la misma fecha del año siguiente. La reclamación aportada es del 24 de julio de 2023, en la que se solicita información sobre la cubierta de los parqueaderos:33.

Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2142-2019. Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2850-2022, reiterada en la SC496-2023. 33 Archivo “23560568--0002500003.pdf” ubicada en la caroeta “26MemContestRequer” 31 32 001-2021-61435-01 También se verifica que en acta de asamblea del 5 de marzo de 2023, se señaló34: Sin embargo, no se vislumbra copia de las reclamaciones efectuadas respecto de las cubiertas de las torres y sistema de incendios de manera escrita. 34 Archivo “23560568--0002500015.pdf” ubicado en la carpeta “26MemContestRequer” 001-2021-61435-01 Lo anterior permite inferir que si es que se presentaron reclamaciones, las mismas fueron extemporáneas respecto de los bienes comunes esenciales, ya que había transcurrido, para la torre más antigua más de cuatro años desde la entrega del primer apartamento (3 de enero de 2018 – torre 14), fecha en la que se presume, también se recibieron el parqueadero y la red de incendios, así como la cubierta de esa torre, conforme al artículo 24 de la Ley 675 de 2001, lo cual no fue desvirtuado por ninguna de las partes.

Ahora, es requisito para presentar la demanda de protección al consumidor por garantía haber elevado la reclamación en término, según el numeral 3 del artículo 58 del Estatuto del Consumidor que señala: “(…) Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato.

En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso, deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía (…)” (énfasis adrede). Dicho requisito legal no se cumplió en este caso, pues, como se viene de ver, respecto de los bienes esenciales no se presentó la reclamación de la garantía en vigencia de ésta, sino que fue abiertamente extemporánea.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia STC2041-2021 precisó: “Para la Sala, se incurrió en la vulneración denunciada, porque frente al término de prescripción para ejercer la garantía sobre cuestiones ajenas a la estructura de un inmueble, esto es, cuando no se amenaza ruina y no sucede el colapso de la edificación, el mismo es de un (1) año y, corre a partir de la entrega.

Lo anterior, según lo disponen los incisos 1° y 4° del artículo 8° de la Ley 1480 de 201135 y la reclamación previa, debe hacerse durante ese período, conforme “(…) Artículo 8o. Término de la garantía legal. El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor.

El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor (…). Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año (…)” (se destaca). 35 001-2021-61435-01 lo establece el numeral 3, canon 58 ídem36. Bajo ese horizonte, el tribunal no podía computar el lapso en comento desde la reclamación, pues, para ello, debía constatar que ésta se efectuó durante el plazo de la garantía de un (1) año, a partir de su entrega.” (subrayado por la Sala) Sin embargo, como quiera que la parte accionada no lo alegó al momento de la contestación de la demanda, dicho incumplimiento se tiene por subsanado conforme a la norma procesal civil vigente y procede continuar con el estudio de la excepción de prescripción de la acción interpuesta.

La demanda fue presentada el 19 de diciembre de 2023; en consecuencia, se evidencia que, para ese momento, la acción de protección al consumidor respecto de los bienes comunes esenciales ya se encontraba prescrita. Resulta, entonces, procedente declarar la prescripción de la acción frente a las alegaciones relacionadas tanto con las cubiertas como con las placas y muros de los parqueaderos, toda vez que, como se ha desarrollado ampliamente, el término para ejercerla era de un (1) año, contado a partir de la recepción del primer apartamento de cada torre y, en el caso de los parqueaderos, desde la entrega del primer apartamento de la copropiedad, posterior a ello, tenían un año adicional para demandar, el cual, en la última torre entregada feneció el 27 de julio de 2021 (Torre 2), es decir, casi dos años y medio antes de la radicación de la presente demanda. 10.

Ahora bien, no puede pasar inadvertido para este Tribunal que la acción de protección al consumidor permite al juez de conocimiento, al adoptar la decisión definitiva, resolver sobre las pretensiones en la forma que considere más justa para las partes, según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita.

“(…) Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato, En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía (…)” (énfasis adrede). 36 001-2021-61435-01 Así, el a quo determinó que, al quedar demostrado que no se entregó de manera completa la red contra incendios, pues no se instaló el sistema de detección y alarma en zonas comunes —lo cual fue reconocido por la parte demandada.

Sin embargo, esta decisión también fue objeto de reparo por ambas partes; la demandante consideró que la orden impartida no era suficiente, mientras que la demandada sostuvo que se encontraba prescrita la posibilidad de exigir el suministro de los elementos faltantes. La Sala de Casación Civil ha dicho sobre esta especial facultad adoctrinó lo siguiente: «no se trata de una facultad irrestricta, de la que dicha autoridad pueda hacer uso sin ningún tipo de limitaciones, pues es claro que en virtud del deber que les asiste a quienes ejercen jurisdicción, tiene la carga de argumentar adecuada y suficientemente las razones por las cuales es necesario decidir la controversia de un modo distinto a lo exigido por el demandante, explicando a la luz de las evidencias recaudadas y las reglas previstas en el estatuto del consumidor por qué la medida adoptada en reemplazo del querer del demandante es la “más justa para las partes”» (STC 5704-2021, 21 may.).

En este punto, resulta pertinente precisar que, si bien el juez de conocimiento cuenta con facultades amplias en el marco de la acción de protección al consumidor —particularmente para fallar infra, extra y ultrapetita, en procura de una solución justa conforme a lo probado en el proceso—, lo cierto es que dichas atribuciones no comportan la posibilidad de apartarse u omitir la aplicación de la normatividad que rige la materia.

En efecto, tales potestades se circunscriben a la modulación de las pretensiones y a la forma de resolverlas, mas no habilitan al juzgador para desconocer disposiciones legales imperativas, como aquellas que regulan los términos de garantía y prescripción, las cuales resultan de obligatorio cumplimiento en el caso concreto. 001-2021-61435-01 Respecto de este componente, es decir, la red de incendios, es pertinente señalar que se enmarca dentro de la definición prevista en la Ley 400 de 1997, la cual establece que las líneas vitales son la “infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad”.

En ese orden, la red contra incendios constituye una infraestructura de elementos conectados que permite la detección de eventos de riesgo y, a su vez, la conducción y el suministro de agua para la atención de emergencias, por lo que encuadra dentro del concepto de línea vital; en consecuencia, el término de prescripción de la acción por garantía aplicable también es de un (1) año, el cual se cuenta desde la entrega del primer bien inmueble, esto es, el apartamento 503 de la torre 14; razón por la cual, en cuanto a la misma la presente acción también se encuentra prescrita.

Así las cosas, le asiste razón al apelante, en la medida en que no existe justificación para que la juez de primera instancia haya inaplicado dicha norma, si en mente se tiene que las facultades para fallar infra, extra o ultrapetita se contraen a la posibilidad de decidir por fuera o más allá de lo pedido, mas no habilitan al juez para desconocer o inaplicar las disposiciones legales que resultan obligatorias en el caso concreto. 11.

Finalmente, se mantiene la condena en costas a la parte demandante, atendiendo que se negaron la totalidad de las pretensiones, y que salió avante el reparo de la sociedad demandada. importa memorar que el numeral 1, precepto 365 ibidem, prevé: “…se condenará en costas a la parte vencida en el proceso…”. Sobre el particular, el Alto Órgano de Cierre de la Jurisdicción Civil, citando a la Guardiana de la Constitución, recientemente recordó que las costas son definidas “como aquella erogación económica que corresponde efectuar a la parte que resulte vencida en un proceso judicial” comprendidas, de un lado, “ por las expensas, es decir, todos aquellos gastos necesarios para el trámite del juicio distintos del 001-2021-61435-01 pago de apoderados (honorarios de peritos, impuestos de timbre, copias, gastos de desplazamiento en despacho judicial, etc.)” diligencias realizadas fuera de la sede del y, de otro, “por las agencias en derecho, correspondientes a los gastos efectuados por concepto de apoderamiento”37.

Luego, corresponde condenar en costas a la parte vencida, básicamente, porque el artículo 365 del Estatuto Procesal así lo impone. 12. Así las cosas, se revocará parcialmente la decisión opugnada conforme a los planteamientos de esta providencia. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por Autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR los numerales 3°, 4°, 5° y 6° de la sentencia proferida el 6 de octubre de 2026 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia, conforme a los raciocinios consignados en la parte motiva de esta providencia. En lo demás manténgase incólume la referida decisión.

SEGUNDO: CONDENAR en costas de segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente.

TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente a la dependencia de origen. 37 CSJ STC6691-2025, Magistrado Ponente Octavio Tejeiro Duque. 001-2021-61435-01

NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional 001-2021-61435-01 Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fe1a51e81cd919fa706c2af2259104398b3ff7c30051cd77486663e2854 de3b7 Documento generado en 13/04/2026 12:17:35 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 001-2021-61435-01