TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE SINCELEJO SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente: ALEJANDRO ELÍAS PATERNINA CASTILLO Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 Sincelejo, Sucre, veintitrés (23) de junio de dos mil veintiséis (2026) El Despacho se pronuncia sobre el recurso de apelación presentado por el mandatario judicial del demandado Ramiro de Jesús Tobías Cabarcas contra el auto del 13 de julio de 2021 proferido por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Sincelejo, dentro del proceso de expropiación adelantado en su contra por la Agencia Nacional de Infraestructura.
1. TRÁMITE EN PRIMERA INSTANCIA 1.1. La Agencia Nacional de Infraestructura formuló demanda contra el señor Ramiro de Jesús Tobías Cabarcas, la Empresa Colombiana de Petróleos, la sociedad Cenit Transporte y Logística de Hidrocarburos S.A y la Compañía de Financiamiento Comercial, Créditos e Inversiones Cartagena S.A, a fin de obtener decisión favorable en cuanto a la expropiación de una porción del predio con folio de matrícula inmobiliaria No. 340-47602 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo, que cuenta con área de 4.365,38 metros cuadrados.1 1.2.
Con la demanda se anexó avalúo preparado por la Lonja de Propiedad Raíz de Sucre, fechado 28 de mayo de 2013, que arrojó como resultado la suma total $40.350.952, con fundamento en lo normado en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y el artículo 27 del Decreto 2150 de 1995.2 1.3. Agotadas las etapas procesales, se dictó sentencia de primera instancia el día 15 de diciembre de 2016, por cuyo medio se decretó la expropiación solicitada, el registro de la providencia y la cancelación de cautelas y gravámenes que recayeran sobre la zona de terreno pretendida.3 1.4.
Iniciado el trámite posterior tendente a la determinación del valor de los perjuicios, por medio de auto adiado 31 de enero de 2017, se designó perito avaluador por parte del Juzgado de primer grado y se emitió orden para el mismo 1 Páginas 3 a 14 Documento electrónico Cuaderno Principal 2 Páginas 26 a 40 Documento electrónico Cuaderno Principal 3 Páginas 412 a 423 Documento electrónico Cuaderno Principal Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 fin, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de acuerdo con la norma adjetiva vigente.4 1.5.
En providencia posterior, esto es, la proferida el día 9 de agosto de 2017, nuevamente se procedió a designar profesionales para la práctica del respectivo avalúo, quienes tomaron posesión, el día 25 de iguales mes y año.5 1.6. La experticia aportada al expediente el día 20 de abril de 2018, arrojó como monto correspondiente al valor del terreno y afectaciones, la suma de $95.618.099. 6 De lo conceptuado, se ordenó correr traslado a las partes por el término de 3 días, conforme se lee en auto de fecha 2 de agosto de 2018, en el que además se resolvió adecuar las actuaciones al trámite incidental.7
2. LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA En el marco de audiencia pública celebrada el día 13 de julio de 2021, luego de agotarse el interrogatorio de los peritos que prepararon los dictámenes contentivos del avalúo del predio y la indemnización, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Sincelejo, resolvió acoger lo establecido por el perito contratado por la parte actora, con aplicación de la actualización correspondiente, fijando así como valor a pagar en favor de la parte demandada la suma de $54.894.818,68.8 Para ello, tras describir sucintamente las conclusiones de los peritos en cuanto a los valores a reconocer, resaltó que los profesionales designados por el Juzgado, utilizaron el método residual para calcular el valor del terreno y señaló que tal mecanismo solo encuentra aplicación cuando no es posible aplicar el llamado método comparativo o de mercado.
Para el Juez, llama la atención que los designados peritos no encontraron ofertas sobre predios cercanos con los que aplicar el método comparativo. Destaca que, de acuerdo con el método residual utilizado, se describió un escenario hipotético consistente en un proyecto de construcción y que los encargados de la experticia adoptaron valores de terrenos correspondientes al distrito de Barranquilla que, según afirmó, dista del lugar en que se encuentra el predio avaluado.
En lo que tiene que ver con las especies forestales, consideró que, realizada la oferta, no es admisible la construcción de mejoras, porque con ello se perseguiría aumentar el valor del predio a expropiar y la indemnización, lo que se aplica también para nuevas especies sembradas en el inmueble. Distinto es, advirtió, lo que sucede con cultivos de pancoger, que suelen tener ciclos cortos y que no interrumpen con la oferta ni buscan aumentar el precio del terreno, sino cumplir con su ciclo de producción. 4 Páginas 2 a 6.
Cuaderno incidente 5 Páginas 24 y 29 Cuaderno incidente 6 Páginas 49 a 84 Cuaderno incidente 7 Páginas 86 a 87 cuaderno incidente 8 Minuto 01:40:42 a minuto Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 Concluye, del peritazgo realizado por el profesional Jonny Márquez, que algunas de las especies forestales datan de época posterior a la presentación de la oferta de compra por parte de la entidad pública demandante, por lo que solo se tendría en cuenta aquellas especies presentes al momento de la oferta mentada.
Así, se itera, el Juzgado de primer nivel tomó como avalúo aquel actualizado por la entidad demandante y estableció que el monto calculado debía ser pagado al demandado, teniendo en cuenta para el efecto, el pago parcial realizado desde el inicio del proceso.
3. EL RECURSO DE APELACIÓN 3.1. En desacuerdo con la aludida providencia, el apoderado de la parte demandada formuló recurso de apelación. Los argumentos apoyan su impugnación son los siguientes: Primero: El Juzgado no tuvo en cuenta la aducción de pruebas aportada el día 30 de abril de 2021, respecto del impuesto predial que se ha venido causando y que, si bien no fue pretensión de la demanda, sí se pidió que se calculara y considerara por el A Quo que se trata de una carga que el demandado no debe soportar, dado que sobre el área expropiada y que se encuentra en poder del Estado, desde la entrega material del predio, se cobra el impuesto predial al demandado.
Segundo: Quedó claro que los peritajes no incluyeron la compensación por afectación derivada de construcción de la vía pública, en los términos del artículo 21 de la Resolución 620 de 2008 proferida por el IGAC Tercero: Asegura que la plusvalía aplicada no era procedente al no cumplirse con los requisitos establecidos en el Decreto 2729 de 2012 Cuarto: Aduce que no comparte el peritaje aportado con la demanda, no solo por encontrarse sin vigencia, sino que, además, el valor del terreno fue calculado de acuerdo con un estudio de zonas homogéneas del año 2010 y que no se aportó al plenario; ello provoca que no se esté de acuerdo con la indexación aplicada por el Juez A Quo. 3.2.
Respecto del recurso interpuesto, se surtió el traslado de rigor y resultó concedido al finalizar la audiencia, en el efecto devolutivo.
4. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA El expediente fue recibido el día 12 de agosto de 2021 y repartido inicialmente al Despacho 003 de la Sala Civil Familia Laboral de este Colegiado. Luego, de conformidad a lo preceptuado en el Acuerdo No. CSJSUA24-56 del 19 de junio de 2024, expedido por el Consejo Seccional de la Judicatura de Sucre, el proceso fue objeto de redistribución correspondiéndole su trámite a este Despacho que mediante auto del 12 de julio del cursante año, avocó el conocimiento de este.
Auto CDE - 2026 5.1. Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 5. CONSIDERACIONES Problema Jurídico De conformidad con lo expuesto, debe la Sala Unitaria establecer si la indemnización reconocida al demandado reúne los presupuestos legales para ser aprobada, según estipuló el Juzgador de primer grado, esto es, indexando aquel monto tasado mediante dictamen pericial o si, por el contrario, se incurrió en la omisión denunciada en el recurso, referida al no reconocimiento del pago de la compensación por afectación derivada de vía pública y el reembolso de lo pagado por concepto de impuesto predial.
En función de ello, entra el Despacho a analizar los siguientes puntos: 5.2. Procesos de Expropiación. Fijación de indemnización En nuestro ordenamiento jurídico, se avala la facultad estatal de proceder con la expropiación de bienes, por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el Legislador, mediante sentencia judicial, con previa indemnización, la que se fija consultando los intereses de la comunidad y del afectado.9 Antes de la entrada en vigor de la Constitución Política de 1991, el Código de Procedimiento Civil contenido en el Decreto 1400 de 1970, en materia de indemnización preveía que, para el efecto, posterior a la emisión de la respectiva sentencia, el Juez designaba peritos que estimaran tanto el valor de la cosa expropiada como el monto a reconocer en favor de los interesados (artículo 456) Hoy, con el Código General del Proceso, compete en principio a las partes promover las actuaciones encaminadas a establecer el avalúo de los bienes objeto de expropiación; de este modo, con la demanda ha de aportarse tal documentación probatoria (artículo 399-3 CGP) La parte demandada, a su turno, debe aportar dictamen pericial cuando manifieste inconformidad con el avalúo, considere que no se incluyeron conceptos indemnizables o que el monto debió ser superior, so pena de rechazo de las objeciones presentadas.
Una vez hubiere vencido el término de traslado de la demanda a la parte demandada o del avalúo a la parte demandante, se convoca por el Juez a audiencia 9 Constitución Política de Colombia. Artículo 58. Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores.
Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica.
El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 en cuyo marco se agota el interrogatorio de los peritos y se dicta la sentencia que, no solo contiene las declaraciones establecidas en el anterior Código, sino además establece la suma que debe reconocerse a título de indemnización. Sobre la manera en que se determina dicho valor, resulta pertinente anotar que el texto original del artículo 62 de la Ley 388 de 1997 –vigente al inicio del presente proceso y hoy derogado por el artículo 626 del CGP- incluía dentro de la indemnización el lucro cesante y el daño emergente y, este último, se entendió comprendido el valor del inmueble expropiado, para lo cual se tiene en cuenta el avalúo comercial.
Con el fin de regular la elaboración de avalúos, se emitió el Decreto 1420 de 1998 aplicable para determinar el valor comercial de bienes inmuebles para su adquisición a través de procesos de expropiación por vía judicial (artículo 1, según el cual se entiende por valor comercial, el precio más favorable por el que se transaría en un mercado donde los contratantes actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el predio (artículo 2) El avalúo como mecanismo de determinación del valor comercial del inmueble, fue confiado por el Legislador Extraordinario al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así como a personas naturales o jurídicas debidamente autorizadas por la lonja de propiedad raíz del lugar de ubicación de los predios.
En su avalúo, se debe especificar el método utilizado y el valor comercial definido, señalando el valor del suelo, edificaciones y mejoras, así como las consideraciones que soportan la estimación (artículos 3 y 20) La normativa en comento, enlista los parámetros y características a tener en cuenta al momento de determinar el valor comercial del predio objeto de expropiación (artículos 21 y 22), los que se aplican para establecer el valor del terreno, las construcciones y cultivos, utilizando alguno de los métodos mencionados en el artículo 25 de la misma codificación, a saber, método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el denominado residual, de acuerdo a la reglamentación que en su momento, se le confió al IGAC.
Para la época de presentación de la demanda en el caso que nos ocupa, regía la Resolución 620 de 2008, en la que se definen los métodos en referencia y se señalan reglas generales y especiales para la elaboración de avalúos a cargo del IGAC o las personas autorizadas para ello. Ya en punto a las obras públicas correspondientes a infraestructura de transporte, la Ley 1682 de 2013, asignó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a personas naturales o morales la labor de realizar el avalúo comercial para la adquisición de inmuebles requeridos para proyectos de tal naturaleza (artículo 23) Dicho avalúo comprende el valor de las indemnizaciones o compensaciones a que haya lugar, derivadas de la afectación del patrimonio de los particulares y respetan aquellas normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos adoptados por el IGAC.
Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 Esa misión legal, fue acatada por la entidad mencionada mediante Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 –con vigencia al momento de la demanda y hoy derogada por Resolución No. 394 de 2017- acto administrativo en el que se define el avalúo comercial como aquel que trae incorporado el valor comercial del inmueble, así como de las indemnizaciones y compensaciones a que haya lugar.
El Despacho, de acuerdo con los planteamientos del apelante ahondará en las normas que vienen mencionadas, a fin de establecer si los precisos reparos enfilados contra los avalúos presentes en el expediente se ajustan al ordenamiento aplicable y vigente al momento de su preparación. 5.3. Caso concreto. Como viene expuesto, el primer reparo enfilado contra la decisión de primera instancia tiene que ver con la alegada omisión del Juez de primera instancia de decidir acerca de la petición presentada el día 30 de abril de 2021.
Tal solicitud vista en el documento electrónico 05 del cuaderno de primera instancia, se encamina en primer lugar a que se incluya, como aspecto a indemnizar, las sumas de dinero que el demandado ha debido pagar por concepto de impuesto predial, en cuanto se le ha liquidado por el total del área del predio, siendo lo correcto que se calcule sin incluir la porción de terreno objeto del litigio.
Lo pedido se funda en el artículo 281 del Código General del Proceso. Para resolver este preciso punto, debe el Despacho destacar que conforme se desprende del certificado de tradición aportado por el apelante, el día 30 de octubre de 2013 se procedió con la inscripción de la oferta de compra realizada por la demandante (anotación No. 12) y el día 14 de julio de 2015, fue registrada la demanda presentada (anotación No. 13) Como se sabe, la Ley 1742 de 2014 consagra como uno de los efectos de la inscripción de la oferta de compra, la imposibilidad de someterla a limitaciones de dominio, de suerte que el Registrador ha de abstenerse de efectuar la inscripción de actos, limitaciones, gravámenes, medidas cautelares o afectaciones al dominio (artículo 4), lo que claramente comporta una modalidad de exclusión del comercio que pesa sobre el predio, sin que implique automáticamente que el dueño pierda su derecho real o esté impedido para su explotación económica.
A su turno, la inscripción de la demanda no tiene el efecto de sacar a los bienes del comercio, como lo estipula el artículo 591 del Código General del Proceso, cuyo texto es similar al del artículo 690 del derogado Código de Procedimiento Civil; por tanto, de recaer la cautela sobre el predio, no por ello el propietario tiene obstáculo para ejercer actividad económica en el mismo o pierda en alguna medida su calidad de tal.
Lo anterior es relevante para efectos de establecer sobre quién recae la obligación tributaria correspondiente al pago del impuesto predial respecto de predios afectados con las cautelas mencionadas, que no es otro que su propietario, poseedor, usufructuario u otro titular de derecho real e incluso, como lo ha avalado la Corte Constitucional, los tenedores de inmuebles públicos a título de concesión. (sentencias C-876 de 2002 y C-822 de 2011) Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 En ese orden, claramente compete al titular del derecho de dominio asumir el costo del impuesto predial, sin que las anotaciones referidas lo eximan de ello.
Ahora, luego de la entrega anticipada que tuvo lugar el día 11 de septiembre de 2015 es claro que la ocupación del propietario sobre la franja de terreno objeto de expropiación no resultaba posible. En este escenario, sin embargo, la solicitud no se torna procedente en el marco del presente proceso como lo pretende el demandado, no solo por tratarse de asunto que compete al ente territorial que cobra el tributo, sino que ningún esfuerzo se hace por demostrar que se asumió con cargo a su patrimonio En efecto, tiene el demandado la facultad legal de controvertir la liquidación del impuesto predial que le cobra el Municipio de Sincelejo, desde la entrega anticipada a la que se viene haciendo referencia, mediante el ejercicio de los recursos de ley, por ejemplo, el recurso de reconsideración en materia tributaria, de manera que el ente territorial proceda con las correcciones a que haya lugar, sobre el área del predio susceptible de tributo.
A ello se agrega que uno de los presupuestos para que en la sentencia se tenga en cuenta lo narrado por el demandado en su memorial de 30 de abril de 2021, es que se encuentre probado, lo que en el presente caso no sucede, pues como se desprende de la documental aportada, el impuesto predial referido no ha sido pagado desde antes de la entrega anticipada, es decir no existe daño en su patrimonio susceptible de ser indemnizado.
En tal orden de ideas, el cargo no prospera. El segundo los reparos formulados por el apelante tiene que ver con la ausencia de reconocimiento económico a título de compensación por afectación derivado de obras públicas, en los avalúos estudiados por el Juzgado de primera instancia. En este punto, debe verificar el Despacho cuál sea la carga probatoria del demandado en derredor de tal afectación y si, dentro del presente escenario, contó con la oportunidad procesal de cumplir con dicho deber en pro de sus intereses.
En cuanto a la carga probatoria, ha de indicarse que la Corte Suprema de Justicia, al abordar el reconocimiento de la mencionada compensación, concluyó en reciente y reiterada jurisprudencia que la sola inscripción de la oferta de compra por la entidad demandante no deriva de manera automática en la obligación de indemnizar. Así por ejemplo, la Corporación en sede de tutela, dentro del proceso identificado con el consecutivo STL4046-2021 Radicación No. 92549 emitió decisión el día 24 de marzo de 2021, siendo ponente el Magistrado Omar Ángel Mejía Amador, en la que señaló: (…) Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 Así las cosas, para que el juez de la expropiación reconozca las indemnizaciones y compensaciones a que haya lugar, es inexorable que el interesado(a) demuestre el daño sufrido o la afectación real producida a causa de la obra pública generatriz de dicha enajenación forzosa, pues, se recuerda, le «[i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen».
Más recientemente, iteró tal premisa en sentencia STC13589-2023 dictada dentro del trámite de acción de tutela 11-001-22-03-000-2023-02200-01, con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque. Precisado ello, como viene anunciado, el Despacho revisará si la parte contó con la posibilidad de agotar la carga impuesta. En función de lo anterior, se memora que, por medio de auto de 31 de enero de 2017, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Sincelejo, en aplicación del artículo 456 del Código de Procedimiento Civil, inició la actuación encaminada a la designación de dos peritos (uno nombrado por el Despacho y otro por el IGAC), resultando responsables de la labor los señores Rosemberg Arroyo Teherán y María Claudia Paternina Lenis, quienes tomaron posesión de sus cargos.
El dictamen encomendado fue radicado en la Secretaría del Juzgado el día 18 de mayo de 2018, en el que se inscribe, como fecha de visita, el día 6 de febrero de la misma anualidad. En auto de 2 de agosto de 2018, el Juzgado de primer nivel adecuó el trámite procesal pasando de aplicar el artículo 456 del CPC, al de incidente regulado en los artículos 129 y 284 del Código General del Proceso; de esta manera, resolvió correr traslado del incidente a las partes por el término de 3 días (artículo 129 CGP) y por igual término, del avalúo presentado por los peritos Arroyo Teherán y Paternina Lenis (artículo 228-1 CGP) Recurrida la decisión por la entidad demandante, la decisión fue confirmada por medio de auto adiado 14 de septiembre de 2018.
El demandado y ahora apelante, no emitió pronunciamiento alguno dentro del plazo otorgado. El Juez fijó como fecha para la audiencia de interrogatorio de peritos el día 28 de julio de 2020 y convocó a todos los profesionales que intervinieron en los dictámenes existentes en el proceso, para la correspondiente contradicción, incluyendo el aportado por la demandante, sin que esa citación mereciera reparo alguno por parte del ahora apelante; acto procesal que como se sabe, solo tuvo lugar en la fecha en que se emitió la decisión que ocupa nuestra atención. Por tanto, al tener conocimiento de los dos avalúos y advertir la ausencia de reconocimiento de dicha indemnización, su deber se dirigía a aportar un nuevo dictamen como se lo permitía el artículo 228 del CGP, dentro del plazo concedido que, de ser insuficiente, resultaba susceptible de extensión conforme el canon 227 de dicha normativa instrumental.
En conclusión, el demandado pese a tener la oportunidad procesal para hacerlo, no logró acreditar afectación alguna derivada de obra pública desde la inscripción de la oferta de compra ni en momento posterior, por lo que no resulta Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 viable su reconocimiento en esta instancia en tanto, se itera, tal compensación no se torna aplicable de manera automática por la sola iniciación del proyecto de infraestructura, de suerte que el cargo no se abre paso.
El tercer reparo que formula el apelante refiere a la figura de la plusvalía, sobre la que considera no tiene lugar en este caso, al no reunirse los presupuestos legales para su aplicación. No obstante, la decisión adoptada por el Juez de primer grado no hace mención al instituto de la plusvalía, en el sentido de si resulta o no aplicable ni en cuanto a la procedencia de su deducción sobre el valor tasado por los peritos designados por el Juzgado.
Memórese que la demandada, al descorrer el traslado del avalúo planteó la necesidad de que, del monto a reconocer por el valor del terreno y otros conceptos, se descontara ese beneficio obtenido por el propietario que vio cómo su predio se valorizó con la construcción de la obra de infraestructura, posición no compartida por la perito que sustentó el dictamen.
Entonces, ante la inexistencia de resolución judicial en el sentido de si la plusvalía aplica o no en este preciso caso, hace que la apelación sobre este punto carezca de objeto. Finalmente, queda el reparo referido a la falta de idoneidad del dictamen que acogiera el Juez de primera instancia para determinar el valor del terreno, dada su pérdida de vigencia, y además, por venir soportado en un estudio de zonas homogéneas físicas hecho en el año 2010 no aportado al expediente, de modo que, a su juicio, tal avalúo no debió tenerse en cuenta al no responder a la realidad procesal.
Pues bien, se aparta el Despacho de la afirmación del apelante según la cual el llamado estudio de zonas homogéneas físicas es la fuente utilizada para establecer el precio del metro cuadrado en el avalúo presentado por la demandante. Ello por cuanto, en primer lugar, en el dictamen quedó establecido que el método para calcular el valor comercial del inmueble es el comparativo o de mercado que por definición de la Resolución 620 de 2008 es la técnica valuatoria, que busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo. En el texto del avalúo, se consignó como consideraciones generales para la valoración que: el presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y la metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, el Decreto 1420 de junio 24 de 1998, la Resolución IGAC 620 de septiembre 23 de 2008, y la Ley 388 de 1997, VI, VII, VIII de la Ley 388 de 1997; su espacio de negociación se establece considerando los resultados que arroja el estudio de mercado realizado en la zona; teniendo en cuenta las normas urbanísticas establecidas para el sector (EOT de Toluviejo y POT de Sincelejo), los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.
Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 Además, conforme lo afirmó el perito contratado por la parte demandante al ser indagado por el apoderado del apelante, ese estudio de zonas homogéneas físicas elaborado en el año 2010, constituyó una guía para verificar los valores, así: (…) PREGUNTADO: qué método utilizó para determinar el valor del metro cuadrado de tierra en su avalúo CONTESTÓ: El método comparativo o de mercado.
PREGUNTADO: Podría explicarle al Despacho en qué consiste ese método CONTESTÓ: En tomar muestra del sector y con base en ella, dar el resultado. ( ) PREGUNTADO: Doctor Alfredo, dentro de la muestra se encuentra un estudio de zona homogénea física y económica, en el estudio que usted dice que hizo CONTESTÓ: Sí señor, eso lo contrató la Lonja de Propiedad Raíz de Sucre para tener una idea de cómo era el mercado en la zona, en esa zona el mercado son, en ese sector posee igualdad en sus características físicas y de precio, eso nos servía de guía para ver si el precio estaba desfasado.
PREGUNTADO Doctor Alfredo, de qué año es ese estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, en qué año fue efectuado CONTESTÓ: ( ) En el año 2010 PREGUNTADO. Usted adjuntó copia de ese soporte, a su informe, a su avalúo CONTESTÓ: Se presume que la Lonja lo haya aportado porque eso, digamos, se tomó en cuenta para hacer los avalúos en la Lonja para tener una guía para que no nos pudiéramos ir con un precio por abajo ni un precio por arriba, o sea que teníamos siempre una guía o un norte, también eso nos ayudó a considerar que los mayores valores en el sector, están en los frentes de la carretera, ya los valores de los que están, aunque estén a pocos metros de la orilla de carretera ya esos valores bajan, los mayores son los que están a orillas de carretera que son las vitrinas de las propiedades rurales ( ) Así las cosas, no se observa que el estudio de zonas homogéneas físicas cuya vigencia discute el apelante haya sido insumo fundamental para determinar el precio por metro cuadrado, como parece entenderlo, sino que tal valor responde a la sumatoria e interpretación de sendos factores a la luz de un preciso método de valuación aceptado por la normativa que rige la materia, por lo que la sola ausencia o vetustez del estudio, no tiene el alcance que el demandado pretende se le imprima, esto es, la falta de idoneidad del avalúo. Por otra parte, si bien es cierto que el avalúo presentado con la demanda ya contaba con una vigencia superior a un año contado desde su preparación y hasta la radicación del escrito demandatorio, no por ello es descartable automáticamente, menos aún en el presente caso en el que la parte demandada ni siquiera ha alegado que entre un evento y otro, se presentaron circunstancias que implicaran un nuevo avalúo. Este Despacho no encuentra desatino en lo actuado por el Juzgado de origen al momento de estimar procedente la actualización del valor determinado por la demandada, por cuanto, en palabras de nuestro Órgano de Cierre, las secuelas del tiempo han de remediarse con mecanismos que permitan traer a valor presente las sumas calculadas a la presentación de la demanda, como lo es la indexación.10 En suma, el cargo en estudio sigue la suerte de los que vienen abordados, pues, por lo demás, el análisis que realizó el a quo para desechar los otros dictámenes, pese a que hubieran sido decretados de oficio, fue razonable, y se comparte por el Tribunal, por cuanto tales experticias se basan en una 10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria.
Sentencia STC3589-2023 Radicación No. 11-001-02-03-000-2023-02200-01. 6 de diciembre de 2023. Magistrado ponente: Octavio Augusto Tejeiro Duque. Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 metodología inferior, dada por el bajo rigor al no indagar el precio en la zona, que los acercara a la realidad y por tomar referencias de una ciudad con realidades urbanas completamente diferentes.
Finalmente, pese a la no prosperidad del recurso, debe el Despacho dar aplicación a lo normado en el artículo 283 del Código General del Proceso,11 en cuanto a extender la condena que viene impuesta hasta la fecha de su resolución, para lo cual, tal como lo determinó el A Quo, se procede con la indexación del valor definido por la entidad demandante.
Para ello, se multiplicará el valor mencionado ($40.350.952) por el IPC correspondiente al mes anterior a esta providencia, esto es, mayo de 2026 (158.91)12; el producto se dividirá por el IPC definido en el mes de mayo de 2013 (79.21), lo que arroja la suma de $80.951.520,39. Comprobación: 158.91 (𝐼𝑃𝐶 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙) 𝑉𝑓 = 40.350.952 × 79.21 (𝐼𝑃𝐶 𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙) = $80.951.520,385… De ese monto, se descontará lo hasta ahora pagado por la demandante en favor del demandado. 5.4.
Costas en segunda instancia. En lo que respecta a las costas de esta instancia, ante la decisión desfavorable al apelante, se impondrá condena en su contra y se fija como agencias en derecho, el equivalente a 1 SMMLV. El Juzgado de primera instancia, procederá con la liquidación respectiva, de manera concentrada. 6. DECISIÓN En mérito a lo anteriormente expuesto, la Sala Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior de Sincelejo (Unitaria), Resuelve:
PRIMERO: Confirmar el auto proferido el 13 de julio de 2021, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Sincelejo, de acuerdo con las razones expuestas en las motivaciones de esta providencia. Código General del Proceso. Artículo 283. Condena en concreto. La condena al pago de frutos, intereses, mejoras, perjuicios u otra cosa semejante, se hará en la sentencia por cantidad y valor determinados.
El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado. En los casos en que este código autoriza la condena en abstracto se liquidará por incidente que deberá promover el interesado mediante escrito que contenga la liquidación motivada y especificada de su cuantía, estimada bajo juramento, dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la providencia respectiva o al de la fecha de la notificación del auto de obedecimiento al superior.
Dicho incidente se resolverá mediante sentencia. Vencido el término señalado sin promoverse el incidente se extinguirá el derecho. En todo proceso jurisdiccional la valoración de daños atenderá los principios de reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales. 12 Ver en https://uba.banrep.gov.co/htmlcommons/SeriesHistoricas/precios-inflacion.html pestaña de IPC total. 11 Auto CDE - 2026 Radicación No. 700013103004-2015-00111-01 SEGUNDO: Actualizar el valor económico del predio por el paso del tiempo, por disposición del artículo 283 del Código General del Proceso, en los términos de la motivación.
TERCERO: Condenar en costas a la parte apelante, para lo que se fija como agencias en derecho, la suma equivalente a 1 SMMLV. El juzgado de primera instancia, realizará la liquidación de manera concentrada.
CUARTO: Devolver en su oportunidad, el expediente al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Sincelejo, con las constancias del caso.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ALEJANDRO ELÍAS PATERNINA CASTILLO Magistrado Firmado Por: Alejandro Elias Paternina Castillo Magistrado Sala 004 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Sincelejo - Sucre Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: aee649d62fcc3bb17e4c4839aff462cb5d41e5304937bb5f972615903d3066cd Documento generado en 23/06/2026 04:27:28 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica