Radicación: 11001319900320230308201 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001319900320230308201 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 8 y 15 abril de dos mil veintiséis (2026).
Actas Nos. 13 y 1. Bogotá D.C., dieciséis (16) abril de dos mil veintiséis (2026). Se decide la apelación interpuesta por la parte demandante y la accionada Aval Fiduciaria S.A.1 (en causa propia), frente a la sentencia del 23 de mayo de 2025 proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, en la acción de protección al consumidor de Cristian Darío Díaz Bonnet, Diego Fernando Aguado Muriel, Freddy Briceño Méndez, Sonia Gil Pérez, Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez, Ivo Sernich Kafarela, Luis Felipe Osorio Díaz, Ruby Moreno Salazar, María Alba Noreña García y Sandra Isabel Restrepo Peña, contra la fiduciaria, en su doble condición de demandada directa y de vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Bellagio, con llamamiento en garantía de Korpa S.A.S. y Promotora Santa Teresita S.A.S. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2. En el petitum se solicitó, en síntesis: 1.1. Declarar que entre Aval Fiduciaria S.A.3 y los demandantes existió un contrato de fiducia mercantil para el desarrollo del proyecto inmobiliario “Edificio Bellagio”, en el cual los accionantes, en calidad de consumidores 1 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 2 Archivo No. 001 Demanda.pdf 3 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. Radicación: 11001319900320230308201 financieros e inmobiliarios, buscaron adquirir el derecho de dominio sobre los siguientes bienes inmuebles: Demandantes Cristian Darío Díaz Bonnet Diego Fernando Aguado Muriel Freddy Briceño Méndez y Sonia Gil Pérez Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez Ivo Sernich Kafarela Luis Felipe Osorio Díaz y Ruby Moreno Salazar María Alba Noreña García Sandra Isabel Restrepo Peña Apartamento 306 203 501 205 405 201 308 605 1.2.
Decretar que aquellas cláusulas del contrato que comportan la exoneración anticipada de la responsabilidad atribuible a la entidad fiduciaria demandada son ineficaces. 1.3. Disponer que Aval Fiduciaria S.A., incumplió los anotados negocios jurídicos al desatender los deberes legales, reglamentarios y contractuales que le eran exigibles frente a sus consumidores. 1.4.
Condenar a Aval Fiduciaria S.A., en causa propia y en su calidad de vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Bellagio, al pago solidario de las siguientes sumas de dinero: Daño Demandante Capital Interés corriente4 Interés de mora.5 Sr. Díaz Bonnet 49.220.500 11.944.502 39.190.182 5.800.000 Sr. Aguado Muriel 46.666.667 11.209.644 36.719.978 5.800.000 20 SM 20 SM 20 SM 15 SM 15 SM 20 SM 15 SM 20 SM 15 SM 20 SM 15 SM 20 SM 15 SM 20 SM 15 SM Emergente Honorarios Sres.
Briceño Gil Sr. Osorio Rodríguez Sr. Sernich Kafarela Sres. Osorio Moreno Sra. Noreña García 93.499.974 19.368.831 73.571.077 5.800.000 94.599.861 22.956.863 75.321.985 5.800.000 55.400.000 10.793.028 43.591.859 5.800.000 58.500.000 14.196.390 46.578.675 5.800.000 50.000.000 29.409.166 5.800.000 Sra. Restrepo Peña 166.500.000 40.405.110 39.810.833 132.570.07 5 5.800.000 Moral Bien protegido 15 SM 2.
Sustento fáctico6. Se refirieron los siguientes hechos: 4 Hasta la fecha en que cada uno de los inversores recibiría el inmueble de su interés. 5 Estimados hasta la presentación de la demanda, con la salvedad que deben liquidarse hasta la fecha del pago efectivo del dinero pretendido a título de capital. 6 Ibidem. 2 Radicación: 11001319900320230308201 2.1.
El 19 de septiembre de 2014, la Promotora Santa Teresita S.A.S., como fideicomitente, y Aval Fiduciaria S.A.7, suscribieron un contrato de encargo fiduciario de preventas destinado al desarrollo del proyecto inmobiliario "Bellagio". Este instrumento constituyó el primer canal de captación de recursos para la futura edificación. 2.2. El 11 de mayo de 2017, transcurridos casi tres años sin que se consolidaran los presupuestos técnicos y financieros para el inicio de la obra, las partes formalizaron el acta de terminación del negocio inicial.
Esa determinación se fundamentó en el fracaso de la etapa de comercialización, lo cual impidió la transición hacia la fase de construcción bajo el esquema fiduciario originalmente pactado. 2.3. En la misma fecha, la sociedad fiduciaria celebró un nuevo contrato denominado "Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1" con la firma Korpa S.A.S., en calidad de encargante. 2.4.
Luego, el 27 de octubre de 2017, se perfeccionó la cesión de la posición contractual de fideicomitente, de Promotora Santa Teresita S.A.S. a favor de Korpa S.A.S., dentro del contrato de fiducia de administración y pagos que regía el Fideicomiso “Bellagio”. 2.5. Bajo este escenario de reestructuración del negocio, los diez demandantes ratificaron su vinculación e ingresaron al proyecto en calidad de consumidores financieros mediante encargos individuales. 2.6.
Con tal propósito, emplearon el producto "Cartera Colectiva Abierta Valor Plus", a través del cual confiaron la custodia de sus capitales a la entidad fiduciaria, con el fin de adquirir las unidades inmobiliarias relacionadas en el acápite de pretensiones. 2.7. El esquema del nuevo encargo fijó como fecha límite el 11 de noviembre de 2017, para que la fiduciaria verificara el cumplimiento de los requisitos habilitantes para la transferencia de fondos a la constructora.
No obstante, la entidad incurrió en una deficiente gestión al dar por acreditadas las siguientes condiciones, sin realizar un examen riguroso de los soportes: 7 Para ese momento, denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 3 Radicación: 11001319900320230308201 2.7.1. Irregularidades en la licencia de construcción. La fiduciaria validó como prueba de cumplimiento la Resolución CU3-010434 de 17 de mayo de 2017, proferida por la Curaduría Urbana No. 3 de Cali.
Sin embargo, aquel acto figuraba a nombre de Promotora Santa Teresita S.A.S. y no de Korpa S.A.S., y no medió instrumento alguno que acreditara la cesión de la licencia en favor de esta última para la fecha de la aprobación documental. 2.7.2. Inobservancia sobre la vigencia del crédito constructor. Se aceptaron certificaciones de Bancolombia S.A. emitidas el 30 de marzo de 2017, respecto a la aprobación de dos créditos por $1.150.000.000 y $18.250.000.000.
No obstante, se omitió considerar que, para el 11 de noviembre de ese mismo año, las autorizaciones habían superado su vigencia de seis meses, por lo que se hallaban vencidas y carecían de respaldo de desembolso efectivo. 2.8. Con todo, al considerar cumplidos los requisitos, la fiduciaria procedió a transferir los capitales recaudados a la constructora. 2.9.
A pesar de que se formalizó el acta de inicio de obra el 31 de julio de 2018, el desarrollo del proyecto "Bellagio" presentó retrasos que impidieron superar el 50% de la ejecución. Al respecto, según los informes de interventoría suscritos por Puerto Navia & Cía. S. en C. S., las labores exhibieron una parálisis sistemática que comprometió la entrega de las unidades pactada, en principio, para agosto de 2020. 2.10.
De igual forma, ante la imposibilidad de avanzar en el cronograma, Aval Fiduciaria S.A. emitió una serie de comunicaciones a partir de abril de 2020, en las cuales puso de presente la crisis técnica y financiera de la edificación. En esos pronunciamientos, se anunció la aplicación de las cláusulas de terminación y la eventual liquidación del fideicomiso bajo la Ley 1116 de 2006, reconociendo así la incapacidad de Korpa S.A.S. para cumplir el objeto contractual. 2.11.
Pese a la declaratoria de inviabilidad y al cese definitivo de actividades en el predio, la fiduciaria no reintegró los recursos que le entregaron los demandantes. Esta omisión consolidó un detrimento patrimonial en los accionantes, quienes no solo vieron frustrada la 4 Radicación: 11001319900320230308201 adquisición de sus viviendas, sino que además permanecen privados de sus capitales y rendimientos tras años de inactividad. 3.
Trámite Procesal. La Superintendencia Financiera dio curso a la demanda en auto del 28 de julio de 20238, providencia en la cual corrió traslado a la sociedad fiduciaria convocada. 3.1. Tras la resolución desfavorable9 del recurso de reposición10 contra la admisión, Aval Fiduciaria S.A.11 formuló las excepciones orientadas a demostrar: i) la falta de legitimación por pasiva de la fiduciaria en nombre propio, ii) la diligencia y el cuidado de la entidad, tanto en posición personal y como vocera de los fideicomisos Bellagio y Bellagio I, respecto de los negocios de administración y preventas, iii) el cumplimiento integral de sus obligaciones, con especial énfasis en el deber de información, iv) la inexistencia del deber de asesoría y de financiación del proyecto por parte de la accionada, directamente y como vocera de Bellagio y Bellagio I, v) el carácter condicional y no exigible de la obligación de escriturar, vi) la configuración de causa extraña por el hecho exclusivo del fideicomitente en la consecución de fondos, vii) la ruptura del nexo causal entre la acreditación del crédito constructor por cuenta de Korpa S.A.S. y el daño alegado, viii) la improcedencia del reembolso de aportes por haber sido transferidos al desarrollador, ix) la inexistencia de solidaridad frente a las sociedades Korpa S.A.S. y Promotora Santa Teresita S.A.S., x) el incumplimiento de los demandantes, xi) la inviabilidad de la condena por perjuicios inmateriales e intereses, y xii) la prescripción y la caducidad de la acción. Además, objetó la estimación jurada12. 3.2.
Fracasada la conciliación, evacuados los interrogatorios y practicadas las pruebas (artículos 372 y 373 procesales), se profirió sentencia parcialmente favorable a los demandantes. 4. Fallo acusado de primera instancia. En sentencia del 23 de mayo de 202513, el Superintendente partió por destacar la relevancia constitucional de la acción de protección al consumidor financiero de cara 8 Archivo No. 038 AutoAdmisorio.pdf. 9 Archivo No. 061 AutoQueResuelveRecurso.pdf. 10 Archivo No. 046 RecursoYAnexos.pdf. 11 Para ese momento, denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 12 Archivo No. 068 ContestacionDemanda.pdf. 13 Archivo No. 382 SentenciaEscritaAccede.pdf. 5 Radicación: 11001319900320230308201 a los negocios respaldados por entidades fiduciarias y dada la experticia y profesionalismo que caracteriza a estas últimas.
También tuvo por superada la legitimación de las partes, advirtió la existencia de los contratos de fiducia y vinculación y descartó la configuración de la prescripción y la caducidad. 4.1. Frente al alegato de contrato no cumplido, afirmó que la mora en el pago de las cuotas por parte de los accionantes se verificó cuando el proyecto ya exhibía signos de parálisis estructural, y concluyó que los demandantes estaban facultados para suspender sus aportes en ejercicio del derecho de abstención, el principio de no expansión del daño y en la ruptura previa del equilibrio contractual. 4.2.
Tras desarrollar un extenso análisis sobre los pormenores del pacto de fiducia, el a-Quo sostuvo que Aval Fiduciaria14 incumplió el deber de información, pues los gestores nunca fueron atendidos por personal de la fiduciaria sino por asesores del fideicomitente, quienes solo dieron datos constructivos sin explicar los riesgos, el alcance del contrato de fiducia y las consecuencias de la vinculación. Tampoco se probó que hubieran sido advertidos sobre la posible paralización del proyecto por falta de liquidez, o sobre el riesgo que los recursos se destinaran al crédito constructor.
Iteró que no se ilustró a los accionantes frente a la condición de equilibrio y los efectos de los giros, mediante los cuales la fiduciaria trasladaba toda la responsabilidad al fideicomitente; y recalcó que este deber es indelegable, por lo cual no podía trasladarse a los vendedores sin más, ya que la carga de informar recaía exclusivamente en la vigilada, dado que los demandantes eran clientes desprevenidos sin conocimientos financieros, lo que imponía a la entidad una obligación reforzada de brindar información clara, suficiente y comprensible.
Además, censuró que la fiduciaria hubiera admitido la cesión de la posición contractual de la sociedad Promotora Santa Teresita S.A.S. y la reestructuración del negocio sin contar con elementos suficientes sobre la viabilidad de la nueva propuesta. Este proceder denotó que la prioridad de la convocada se centró en la continuidad del proyecto mediante la transición nominal de “Bellagio” a “Bellagio I”, pero sin una evaluación rigurosa sobre 14 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 6 Radicación: 11001319900320230308201 la capacidad económica real de Korpa S.A.S. y la idoneidad del esquema planteado para sanear la falta de pago del terreno, cuestión que hizo más gravosa la situación, pues los cambios que alteraron la estructura de pagos y los riesgos asociados al predio no fueron informadas a los consumidores. 4.3.
De otra parte, sobre el deber de diligencia, profesionalidad y especialidad, afirmó el Superintendente que no se probó una verificación o evaluación de la seriedad de la desarrolladora Korpa S.A.S., en razón a que los análisis se hicieron respecto de la sociedad Sintagma S.A.S., quien nada tenía que ver con el contrato de fideicomiso. Destacó que la accionada no podía ampararse en la experiencia de Sintagma S.A.S., su controlante, pues el deber de acreditar la capacidad recaía en Korpa S.A.S. como fideicomitente.
Esto, al recordar que la práctica comercial de crear sociedades vehículo no exonera a la fiduciaria de verificar sus condiciones, y que esa omisión trasladó el riesgo a los inversores, quienes fueron afectados por un proyecto que se estancó por iliquidez y sin garantías de solvencia en el momento de la celebración del contrato. 4.4. De cara a la indebida traslación del riesgo y el pago del predio con recursos del público, determinó que la adquisición del terreno destinado al plan inmobiliario se financió con el capital de los consumidores, en franca contravención a las directrices de la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera.
De acuerdo con el marco regulatorio, el aporte definitivo del lote es una carga imperativa del constructor que debe perfeccionarse previo a la firma del contrato de fiducia. No obstante, la fiduciaria permitió que el riesgo operativo y financiero se trasladara a los usuarios, incluso, al supeditar la transferencia del dominio a la aprobación de Mad Capital S.A. e Inversora El Arado S.A., sin asegurar la propiedad del activo subyacente a favor del patrimonio autónomo de forma oportuna. 4.5.
Frente al punto de equilibrio, dijo que Aval Fiduciaria S.A.15 comunicó a los inversionistas que las condiciones de giro se habían cumplido el 5 de diciembre de 2017, pese a que aún no se habían acatado las disposiciones contractuales. En efecto, esa situación debía consolidarse, a más tardar, el 11 de noviembre de ese mismo año; sin embargo, para 15 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 7 Radicación: 11001319900320230308201 entonces el fideicomitente no contaba con licencia de construcción vigente a su nombre, pues el acto respectivo había sido expedido en favor de Promotora Santa Teresita S.A.S., sociedad que ya no ostentaba la calidad de parte dentro del negocio fiduciario. 4.6.
En lo relativo al crédito constructor, señaló que la fiduciaria estimó cumplido este requisito con sustento en una comunicación de Bancolombia S.A. de marzo de 2017, mediante la cual se otorgaba la preaprobación a favor del fideicomitente. Sin embargo, ese aval tenía una vigencia limitada a seis meses, esto es, hasta septiembre de 2017, y estaba condicionado al cumplimiento de exigencias previas para acceder al desembolso.
De este modo, cuando se afirmó haber logrado el punto de equilibrio, la autorización bancaria había perdido eficacia y no existía constancia de cierre financiero o de la entrega de los dineros, lo que impedía tener por existente el respaldo económico indispensable para la ejecución del proyecto. 4.7. Destacó que, conforme al Otrosí integral, se requerían al menos 34 contratos de vinculación, cada uno con un aporte mínimo del 10% del valor de la unidad, como condición para habilitar los giros de recursos.
Ergo, aunque la fiduciaria explicó que logró celebrar 48 contratos por un valor total proyectado de $21.791.890.770 y con pagos recibidos por $2.905.489.328,12, el Superintendente advirtió no bastaba la simple existencia numérica de clientes, pues gran parte del flujo financiero dependía de pagos futuros. En ese orden, encontró que el 81% del capital prometido estaba pendiente de recaudo, esto es, lo equivalente a $12.102.977.840,82, lo que implicaba un alto nivel de riesgo para la liquidez del negocio.
Por ende, resaltó que el punto de equilibrio debía entenderse como la consolidación de un flujo de caja real para ejecutar la obra, y no como una sumatoria formal de negocios sin respaldo financiero. 4.8. Luego, echó de menos las gestiones eficaces que se esperaban de la fiduciaria para proteger el fideicomiso de incumplimientos de vinculados, recaudos insuficientes o dificultades en la financiación. Al efecto, la autoridad concluyó que no se acreditaron gestiones para el recaudo de pagos pendientes, convocatorias a los vinculados o decisiones tempranas encaminadas a contener el deterioro del proyecto, aunque desde etapas iniciales ya se evidenciaban dificultades en su ejecución. 8 Radicación: 11001319900320230308201 4.9.
Por lo expuesto, concluyó que las falencias de la fiduciaria frente a sus cargas contractuales, legales y profesionales incidieron de manera determinante en la paralización del proyecto y en la afectación sufrida por los demandantes, pues, al no consolidarse las condiciones estructurales del negocio, los aportes debían ser restituidos. Con todo, precisó que no era admisible ampararse en una supuesta buena fe subjetiva, en tanto la vigilada estaba llamada a observar un estándar técnico cualificado, acorde con su condición de profesional en la gestión de recursos del público.
En esa línea, descartó la procedencia de una condena en contra del patrimonio autónomo, al considerar que el origen del daño no radicó en la actuación del fideicomiso, sino en la conducta omisiva de su vocera. 4.10. En consecuencia, el a-Quo ordenó a Aval Fiduciaria S.A., de forma directa y con su propio peculio, el reembolso de los dineros que pagaron los accionantes como aportes y su respectiva indexación. Además, en la medida en que los gestores ingresaron al negocio antes del punto de equilibrio, los montos que entregaron generaron rendimientos que también debieron ser devueltos con la debida corrección así: Demandantes Cristian Darío Díaz Bonnet Diego Fernando Aguado Muriel Freddy Briceño y Sonia Gil Gustavo Osorio Rodríguez Ivo Sernich Kafarela Luis Felipe Osorio Díaz y Ruby Moreno Salazar María Alba Noreña García (sucesión16) Sandra Isabel Restrepo Peña Capital $75.138.745,99 $53.865.923,01 $142.521.928,11 $103.151.211,77 $82.206.353,66 Rendimientos $373.484,50 $247.085,95 $966.054,82 $677.280,72 $47.015,38 Total $75.512.230,49 $54.113.008,96 $143.487.982,93 $103.828.492,49 $82.253.049,04 $88.251.741,88 $1.736,56 $88.253.478,44 $77.688.953,49 $864.459,37 $78.553.412,86 $255.807.298,02 $843.772,89 $256.651.070,91 4.11.
Con todo, negó el reconocimiento de los “honorarios de abogado” al estimar que las erogaciones pactadas convencionalmente entre los demandantes y su apoderado no constituyen un daño indemnizable dentro del proceso, sino gastos propios de la actuación judicial que no pueden trasladarse como perjuicio autónomo. De igual manera, descartó la procedencia del daño moral y del daño a bienes constitucionalmente protegidos, al advertir que no se acreditó una afectación cierta, directa y real 16 Pues en el curso del litigio se acreditó su fallecimiento. 9 Radicación: 11001319900320230308201 en la esfera anímica de los actores, y tampoco una vulneración de derechos fundamentales derivada de la frustración del proyecto inmobiliario. 4.12.
Finalmente, el Superintendente desestimó el llamamiento en garantía formulado contra Korpa S.A.S. y Promotora Santa Teresita S.A.S., al considerar que la responsabilidad declarada en el proceso no derivaba del incumplimiento exclusivo de esas sociedades, sino de la inobservancia de deberes propios y autónomos de la fiduciaria. En ese contexto, iteró que, en proyectos fiduciarios, la vigilada no podía excusarse en que el desarrollo de la construcción correspondía al fideicomitente, pues su intervención era categórica al generar confianza en los inversionistas y, por tanto, asumió obligaciones frente a los beneficiarios, más aún cuando los reproches de los accionantes giraron en la conducta de la demandada, particularmente en la verificación de las condiciones de giro, la gestión de los recursos y la protección de los intereses de los usuarios. 5.
Apelación. Inconformes con la decisión, los diez demandantes y Aval Fiduciaria S.A. formularon en su contra recurso vertical17. 5.1. Sustentación del recurso de los accionantes18. La parte demandante circunscribió su inconformidad a la cuantificación de las condenas y sostuvo, en esencia, que: i) la devolución de los aportes debió efectuarse mediante actualización indirecta a través de intereses corrientes, conforme a la línea jurisprudencial civil; ii) era procedente el reconocimiento de los perjuicios por daño moral y afectación a bienes constitucionalmente protegidos; iii) debió accederse al pago de los honorarios profesionales, dada la necesidad de contratar asesoría jurídica para la defensa de sus intereses; y iv) correspondía imponer condena en costas, por ostentar la condición de parte vencedora, de acuerdo con el artículo 365 del Código procesal. 5.2.
Sustentación del recurso de Aval Fiduciaria S.A.19. La sociedad demandada, actuando únicamente en nombre propio y no como vocera del patrimonio, cuestionó la valoración probatoria y sustentó sus reproches así: 17 En este punto debe aclararse que, si bien Juan Carlos Jiménez Triana también apeló, lo cierto es que su recurso fue declarado desierto en proveído del 12 de junio de 2025. 18 Archivo No. SustentacionRecurso.pdf;
Cuaderno Tribunal. 19 Archivo No. SustentacionRecurso.pdf; Cuaderno Tribunal. 10 Radicación: 11001319900320230308201 5.2.1. Aval Fiduciaria S.A. no suscribió las promesas de venta en nombre propio sino como vocera del fideicomiso, por lo que no era viable atribuirle un régimen de responsabilidad contractual objetiva a una obligación de resultado, mucho menos de forma solidaria. 5.2.2.
En el plano extracontractual, incumbía a los demandantes acreditar los presupuestos de la responsabilidad, en especial la causa eficiente del daño, carga que no fue satisfecha. En ese orden, la culpa eventual de la fiduciaria debía valorarse bajo el estándar del buen hombre de negocios, sin que el fracaso del proyecto generara de forma automática su obligación de responder con patrimonio propio. 5.2.3.
No se demostró el incumplimiento de los débitos legales o reglamentarios, pues la ejecución de la obra no estaba dentro de las labores de la fiduciaria. Contrario sensu, está probada la observancia de la Circular Básica Jurídica, en tanto Aval Fiduciaria S.A. suministró información suficiente, verificó el conocimiento del cliente, evaluó riesgos y condiciones financieras, administró los recursos con diligencia, cuidó la separación patrimonial, protegió los bienes fideicomitidos y efectuó las transferencias conforme la normativa aplicable. 5.2.4.
El punto de equilibrio se tuvo por cumplido porque Korpa S.A.S. acreditó los requisitos habilitantes para autorizar los giros, incluyendo el crédito constructor, aportes propios y cuotas iniciales de inversionistas. La inejecución obedeció a la falta de desembolso del empréstito, gestión que correspondía al fideicomitente y no a la fiduciaria.
Además, que la licencia hubiera sido expedida a nombre de la Promotora Santa Teresita S.A.S. no desvirtuaba las condiciones de giro, pues el permiso se otorga al titular del dominio del predio, sin perjuicio de su posterior enajenación. 5.2.5. El a-Quo aplicó extensivamente el Estatuto del Consumidor sin acreditar que los actores ostentaran la calidad de consumidores financieros conforme a la Ley 1328 de 2009 para declarar la ineficacia de algunas cláusulas, pese a tratarse de un contrato regido por el Código de Comercio y la regulación financiera especial.
Aunado, vulneró el principio de congruencia del artículo 281 procesal al apartarse del material probatorio, omitir el análisis de las excepciones, e inclusive calificar cláusulas como 11 Radicación: 11001319900320230308201 abusivas sin individualizarlas o exponer el fundamento suficiente. 5.2.6. Korpa S.A.S. debió asumir las condenas en razón al llamamiento en garantía, por su papel en la paralización del proyecto al no concretar el crédito constructor.
En todo caso, era necesaria su citación como litisconsorte, por su intervención en los contratos objeto de controversia. 5.2.7. La decisión no configuró una indemnización de perjuicios, sino restituciones propias de una terminación contractual que no fue declarada. Se ordenó la devolución de los aportes sin resolver previamente el vínculo que les dio origen, presupuesto indispensable para disponer tales efectos, aunado a que confundió el daño emergente con la sola salida de recursos del patrimonio, olvidando que no toda erogación es per se resarcible. 5.2.8.
El despacho ignoró los efectos derivados de la apertura del proceso de liquidación judicial del Fideicomiso Bellagio, circunstancia que puede generar doble pago y enriquecimiento sin causa, por ser el trámite concursal el escenario para el reconocimiento y pago de acreencias. 5.2.9. Se omitió declarar la prescripción oportunamente alegada, pues si el incumplimiento se ubicó en 2021, la acción debía ejercerse a más tardar en 2022 y no en 2023, cuando el término ya se encontraba materializado. 5.3.
Traslado del recurso. Las partes guardaron silencio. II. CONSIDERACIONES 1. De acuerdo con lo previsto en el numeral primero inciso tercero parágrafo tercero del artículo 24 procesal, el Tribunal es competente para desatar el recurso, al ser el Superior funcional del juez que hubiese conocido de tramitarse el primer grado ante la jurisdicción. 2.
De otra parte, observado que no concurre causal de nulidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código procesal, limitado a las censuras presentadas por los apelantes, debidamente sustentadas. 12 Radicación: 11001319900320230308201 3. Y fijado este punto, encuentra el Tribunal que los problemas jurídicos que le compete resolver giran en torno a: i) establecer si la acción fue ejercida oportunamente o si, por el contrario, el término extintivo ya se había consumado; ii) definir si el a-Quo desbordó los límites del debate al pronunciarse sobre aspectos no sometidos a controversia y al declarar la ineficacia de estipulaciones contractuales calificadas como abusivas; iii) precisar si se consolidaron los requisitos de la responsabilidad civil contractual o extracontractual y si se respetó la correcta asignación de la carga probatoria al imponer a Aval Fiduciaria S.A. el reintegro de recursos con su patrimonio; iv) determinar la pertinencia del llamamiento en garantía de Korpa S.A.S. y la incidencia de la liquidación judicial del Fideicomiso Bellagio frente a la eventual extensión de condenas; v) examinar la procedencia de los reconocimientos económicos, tanto por concepto de daño emergente como por perjuicios inmateriales, y vi) verificar la viabilidad de la condena en costas a favor de la parte vencedora del juicio. 3.
De la prescripción extintiva de la acción. 3.1. En materia de prescripción, aspecto sobre el cual gravita el primer problema jurídico, debe decirse que aquella se establece como mecanismo de defensa con un doble carácter: adquisitivo, cuando por la posesión y el transcurso del tiempo se adquieren las cosas ajenas; y extintivo, cuando por el devenir del tiempo se extinguen los derechos y acciones de otros.
En tal orden de ideas y para la decisión que aquí se intenta, resulta de interés la segunda de tales formas anotadas. 3.2. En el marco de la acción de protección al consumidor, enseña el artículo 58.3 de la Ley 1480 de 2011 que el término para acudir ante la autoridad competente es de un año, cuyo cómputo varía según del reclamo: i) si se trata de la efectividad de la garantía, el plazo corre desde la expiración de esta; ii) si la controversia es contractual, a partir de la terminación del vínculo; y iii) en los demás supuestos, desde el tiempo en que el consumidor tuvo conocimiento de los hechos que originan la reclamación. Sobre el particular, señaló la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia que “[l]os dos primeros eventos se caracterizan 13 Radicación: 11001319900320230308201 porque el dies a quo es objetivo, pues para su operatividad basta el acaecimiento de una circunstancia material sin que tenga incidencia la consciencia que tengan los interesados sobre su ocurrencia. Mientras que el último es subjetivo, en tanto sólo tiene operatividad a partir del momento en que el consumidor conoce del hecho que da lugar a la reclamación”20.
Sin embargo, “de existir dudas fundadas sobre el agotamiento del término para accionar, procede acudir al referido principio favor consumitoris, con el fin de que las incertidumbres interpretativas -por ambigüedad u oscuridado los conflictos normativos -por antinomia o anomia- se resuelvan del modo más beneficioso al consumidor”21 (se destaca). 3.3.
Pues bien, en el presente caso la controversia se estructuró alrededor del presunto incumplimiento de las obligaciones surgidas en el encargo fiduciario de preventas “Proyecto Bellagio I”22 suscrito entre y Aval Fiduciaria S.A.23 y la Promotora Santa Teresita S.A.S. (más adelante Korpa S.A.S. por la cesión de la posición contractual del fideicomiso matriz de administración24), así como de los múltiples pactos de vinculación y las promesas de compraventa que articularon a los diez inversionistas demandantes con el negocio principal cuestionado.
Luego, bajo esa inteligencia, es claro que el conflicto presenta un carácter eminentemente contractual dada la supuesta inobservancia de los débitos de la fiduciaria en el negocio mercantil, y con miras a la restitución de los aportes de los accionantes derivado del fracaso de la construcción. 3.4. En ese contexto, si “lo contractual se refiere a aquello que procede o deriva de un contrato”25 y en el sub judice la fiducia mercantil constituida para el desarrollo del plan inmobiliario “Bellagio” aún se encontraba vigente pese a su parálisis para el momento en que se inició el presente juicio, “el plazo legal para promover la reclamación judicial no había comenzado a correr, lo que excluye que pueda hablarse de extinción del tiempo para accionar”26, en palabras de la jurisprudencia del Alto Tribunal. 20 CSJ.
SC-1718 del 15 de agosto de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 21 Ibid. 22 Archivo No. 016 PruebasYAnexos.pdf, ver página 75 a 93. 23 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 24 Archivo No. 016 PruebasYAnexos.pdf, ver página 48 a 69. 25 CSJ. SC-1718 del 15 de agosto de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 26 Ibid. 14 Radicación: 11001319900320230308201 3.5.
Premisa de donde aflora que no erró el a-Quo al descartar esta excepción que, aunque fue oportunamente planteada como alegó Aval Fiduciaria S.A., no podía salir avante en la medida en que “sólo con la extinción de la convención comienza a contarse el plazo para accionar por lo acaecido en vigencia de la misma”27, cuestión que, como acaba de reseñarse, no ocurrió en el asunto sometido al escrutinio del Tribunal. 4.
De la congruencia en las providencias judiciales. 4.1. En sentencia SC780-202028, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia precisó que los jueces, durante la fase de razonamiento decisorio, deben armonizar los enunciados fácticos29, calificativos30 y normativos31 con las premisas prescriptivas, es decir, “la declaración de las consecuencias jurídicas solicitadas en las pretensiones de la demanda o en las excepciones y se deducen de la demostración de los supuestos de hecho descritos en la proposición jurídica”32 (se destaca).
Sin embargo, puede ocurrir que en la interpretación se erre: “a) en la elaboración de los enunciados fácticos, por mal entender las pretensiones de la demanda, las excepciones o los hechos en los que una u otras se fundan, o b) en la conformación de los enunciados calificativos, que establecen cuál es el instituto jurídico que ha de regir el caso”33.
Así, para el Alto Tribunal es frecuente que los jueces confundan, al decidir, la delimitación de los extremos del litigio y la determinación del tipo de acción que deben resolver 4.1.1. Frente al primero de los supuestos, aludió que aquel está compuesto de los hechos, las pretensiones y las excepciones, a partir de los cuales se adopta una decisión acorde con el litigio planteado, en aplicación del precepto 281 del Código General del Proceso que prevé que “[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas (…)” (se destaca). 27 CSJ.
SC-1718 del 15 de agosto de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 28 CSJ. SC-780 del 10 de marzo de 2020. MP. Ariel Salazar Ramírez. 29 Ibid. Obedece a hechos jurídicamente relevantes. Ibid. Corresponde a los hechos necesarios o de carácter operativo, cuyo propósito es contextualizar la controversia en circunstancias de tiempo, modo y lugar. 31 Ibid.
Responde a las razones jurídicas que sustentan la decisión. 32 Ibid. 33 Ibid. 30 15 Radicación: 11001319900320230308201 Bajo ese contexto, memórese que al juez le está vedado exceder estos límites, los cuales están conformados “por las pretensiones y excepciones y por los supuestos de hecho en que se fundan unas y otras, de suerte que una extralimitación o infravaloración de tales demarcaciones apareja una disconformidad de la decisión con el tema de la relación jurídico-sustancial que plantearon las partes como contorno del debate en las instancias.
La sentencia, en suma, tiene que guardar correspondencia con lo pedido dentro de los extremos del litigio”34 (se destaca), en palabras de la jurisprudencia. 4.1.2. Sobre el segundo, precisó que obedece al deber de interpretación del juez acerca del tipo de acción que se ajusta a los reclamos de las partes. Entonces, es un aspecto que no se rige exclusivamente por las afirmaciones de los intervinientes, pues corresponde determinarla al sentenciador35. 4.2.
Pues bien, para desatar el reparo propuesto por Aval Fiduciaria, se tiene que esa parte alegó que el a-Quo se apartó del acervo probatorio, omitió valorar sus defensas y, en ese orden, no reconoció, pese a su acreditación, el cumplimiento de las condiciones de giro y de los deberes de la demandada. No obstante, analizadas las premisas jurisprudenciales que se trajeron a colación, bien pronto se advierte que el citado reproche no se relaciona con el principio procesal acusado.
Esto, en razón a que la incongruencia se configura cuando el juez decide por fuera de lo pedido, omite pronunciarse sobre aspectos obligatorios o introduce fundamentos ajenos al debate. Bajo ese contexto, se resalta que la crítica de la apelante no menciona una desviación entre las pretensiones, las excepciones y lo resuelto, sino alude a la valoración y conclusiones a las que arribó el a-Quo frente al material probatorio, pues el desacuerdo lo que revela es una discrepancia entre lo argüido por la defensa y lo inferido por el delegado en torno al cumplimiento de sus deberes fiduciarios.
Por ende, está claro que la discusión planteada se sitúa en el campo de la valoración de la prueba y la fijación de la responsabilidad, y no en una quiebra del principio de correspondencia entre lo debatido y lo resuelto. Ello, sin descartar que el acervo probatorio será valorado en su integridad al 34 CSJ. SC780-2020 del 10 de marzo de 2020.
MP. Ariel Salazar Ramírez. 35 CSJ. SC-312 del 29 de agosto de 2023. MP. Francisco Ternera Barrios. 16 Radicación: 11001319900320230308201 abordar el fondo del litigio, a fin de determinar si la visión del a-Quo se ajustó a los elementos obrantes en el expediente y fue coherente con la sentencia. 4.3. Igual suerte correrá el cuestionamiento relativo a la supuesta declaratoria de ineficacia de cláusulas abusivas en los negocios fiduciarios controvertidos, pues en la providencia, tal y como sostuvo la recurrente, no se individualizó estipulación alguna o se dispuso expresamente su exclusión del orden contractual.
Por el contrario, lo que se incorporó en la decisión36 fue una referencia general al régimen aplicable a las disposiciones excesivas en materia financiera, todo esto en el marco del análisis normativo del caso, sin que ello se tradujera en la expulsión expresa de disposiciones específicas o en una modificación judicial del contenido negocial.
En consecuencia, no es dable sostener que el delegado calificó los contratos genéricamente de abusivos o dispuso su invalidez sin motivación pues, para ahondar en razones, está visto que la condena no se edificó en la ineficacia de puntos determinados, sino sobre la valoración de la conducta de la fiduciaria y la configuración de los presupuestos de la responsabilidad. 4.4.
Argumentaciones suficientes que derivan en la negativa al segundo planteamiento jurídico formulado precedentemente. 5. Del derecho de protección al consumidor financiero. El marco de la responsabilidad que le asiste a los productores y proveedores frente a los usuarios tiene su fundamento en el artículo 78 de la Constitución, el cual, a la par de lo previsto en el literal d) del artículo 2º de la Ley 1328 de 2009, define al consumidor de productos financieros como “todo cliente, usuario o cliente potencial de las entidades vigiladas”.
En el juicio de exequibilidad de la norma citada, la Corte Constitucional dijo que en “la definición de consumidor financiero, [el legislador] no hizo cosa diferente que enfocar la noción cardinal de consumidor, a los sujetos eventuales o potenciales de bienes y servicios que ofrecen las entidades de los sectores bancario, financiero, asegurador y de valores, vigiladas por la Superintendencia Financiera, conforme al mercado en el que participan, en 36 Archivo No. 382 SentenciaEscritaAccede.pdf, ver página 37. 17 Radicación: 11001319900320230308201 calidad de productor/proveedor (vigiladas) y consumidor (cliente o usuario), propio de la actividad económica que protege la Constitución”37.
Por lo tanto, a partir de la relación de seguridad que surge entre las partes del negocio, está visto que el consumidor se halla en una posición vulnerable frente al encargado de la actividad financiera, de suerte que se requiera intervención del Estado para instaurar unos mínimos de protección a cargo de la entidad receptora, con miras a reparar la situación de desequilibrio de la relación jurídica. 6.
Ahora bien, descendiendo al caso concreto, dígase que la fiducia, a voces del canon 1226 mercantil, es un negocio de confianza en virtud del cual una persona, el fideicomitente, transfiere uno o más bienes específicos a una entidad financiera experta y autorizada por la Superfinanciera, la fiduciaria, quién se obliga a administrarlos o a enajenarlos para cumplir una finalidad determinada, en provecho de un beneficiario o fideicomisario.
Al respecto, sostiene la jurisprudencia que, etimológicamente, la fiducia traduce confianza, de allí que “los negocios que vinculen este concepto suponen la intervención de una persona a quien se le encarga una labor para que sea cumplida de buena fe y conciencia” y, tras remontarse al derecho romano antiguo, encontró que ésta “sirvió, entre otros fines, para permitir (I) la desposesión de los hijos en favor de un tercero, con la convicción de que éste los liberaría con posterioridad para que se emanciparan;
(II) la renuncia a los derechos sobre un hijo con el compromiso de que un tercero lo adoptaría; (III) la transferencia de un bien inmueble a un acreedor, con el acuerdo de que éste lo restituiría al deudor una vez pagada la deuda; y (IV) la realización de un requerimiento privado o testamentario, después de haber dispuesto de una cosa a un tercero, para que éste la entregue de buena fe a un beneficiario”38.
Bajo ese entendido, para la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, es claro que “la confianza constituye la razón de ser del negocio, pues sólo frente a la convicción de que el encargado cumpliría por honor la misión que le fue encomendada, es que se explica que el propietario transmita el dominio de posesiones muy valiosas.
No en vano se acepta que en la fiducia existió -y existe- una desproporción 37 CC. C-909 de 07 de noviembre de 2012. MP. Nilson Pinilla. 38 CSJ. SC-107 del 18 de mayo de 2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 18 Radicación: 11001319900320230308201 entre los medios y los fines, pues para favorecer a un beneficiario, se acudía -y se acude- a la traslación de un activo a un fiduciario, con los riesgos connaturales de este proceder”39 (se destaca). 6.1.
Un elemento diferenciador de este tipo de acto es la creación de un patrimonio autónomo, cuyo rasgo principal radica en la transferencia del dominio del acervo fideicomitido del fideicomitente y la separación con los activos propios del fiduciario. Por esa razón, los bienes que lo conforman no pueden confundirse entre sí y tampoco ser perseguidos por acreedores distintos a los del caudal autónomo, según prevé el artículo 1233 ibidem.
Premisa de donde aflora que el patrimonio autónomo, elemento de la esencia de la fiducia mercantil, debe preservarse en su constitución y en el desarrollo del convenio jurídico de que se trate, a efectos de asegurar la finalidad buscada por los intervinientes. 6.2. Con todo, los términos de la fiducia mercantil definen la naturaleza de la misma, sea de inversión, administración o garantía y, en esa medida, determina las obligaciones a cargo de las partes, las cuales, valga recordar, se sujetan no sólo a las que expresamente obran en el contrato, sino también a las que singulariza el estatuto mercantil y las normas de cada caso.
Lo anotado, en tanto este negocio especial se gobierna, no solo “por las disposiciones imperativas del régimen financiero, incluyendo las relativas a la protección del consumidor, separación patrimonial, manejo de conflictos de interés, revelación de información y deberes especiales para la sociedad fiduciaria”, sino además por “las prescripciones mercantiles relativas a la fiducia mercantil, con exclusión de las contrarias a su naturaleza jurídica”, “por las normas del mandato comercial, siempre que no sean extrañas a su finalidad socioeconómica” y “por los principios generales de obligaciones y contratos”40.
Por lo tanto, “la convención celebrada entre las partes, como fuente generadora de obligaciones, está subordinada a todos los mandatos obligatorios contenidos en la Carta Fundamental, normas especiales de protección, estatuto del sistema financiero y Código de Comercio; y sus vacíos se llenarán, en su orden y para enfatizar, con las 39 Ibid. 40 CSJ.
SC-107 del 18 de mayo de 2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 19 Radicación: 11001319900320230308201 prescripciones de la fiduciaria mercantil, mandato mercantil y reglas comunes del negocio jurídico” (se destaca). 6.3. Ahora bien, en cuanto a la fiducia inmobiliaria, la Circular Básica Jurídica de la Superfinanciera en el punto 8.1.4. del Capítulo I Título II Parte II, la define como “el negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato”, definición y anexos de los que puede decirse que existen distintas etapas dentro del esquema descrito, a saber las siguientes: i) la preliminar o de “preventas”, ii) la fase de desarrollo y iii) el ciclo de liquidación. En la etapa de “preventas”, tal y como lo señala la Circular Básica Jurídica, la fiduciaria tiene las obligaciones de efectuar el recaudo de los dineros de la promoción y consecución de los interesados en adquirir bienes del proyecto y de gestionarlos e invertirlos hasta que se den las condiciones para ser destinados al desarrollo del plan inmobiliario.
Sin embargo, debe aclararse que las condiciones para el giro de recursos al constructor se encuentran determinadas en el llamado punto de equilibrio, que no es otro que el momento en el que se advierte que existe un número mínimo de compradores que asegura la recuperación de los costos, dejando solo en riesgo el número de unidades cuya venta aportará el equivalente a las unidades esperadas y los rendimientos de inversión. En esa línea, también la Circular en su numeral 5.5.1 indica que, frente a la responsabilidad propia dada su condición de administrador de dineros, la fiduciaria debe aplicar sus procedimientos de control interno para fijar, como mínimo: i) que el punto de equilibrio establecido por el fideicomitente no comprometa la viabilidad del proyecto y ii) que se encuentren dadas las condiciones técnicas y jurídicas para que la obra llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan los recursos de los adquirientes.
Finalmente, en cuanto a la etapa de “desarrollo”, la Circular en el acápite 5.2.1.1., impone a la administradora el deber de velar porque los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan adquirido con 20 Radicación: 11001319900320230308201 el lleno de las formalidades que la ley exige para este tipo de negociaciones y porque no exista desviación de las sumas para su financiación. 6.4.
Véase que, dada la complejidad del negocio, éste se desarrolla entre los futuros compradores, el constructor y la administradora. Por lo tanto, los intervinientes están vinculados a un acto de confianza en el cual la fiduciaria es la encargada del cuidado de los capitales de acuerdo con las instrucciones fijadas tanto en el negocio de fiducia como en los subcontratos individuales que de allí deriven y que se encuentran coligados entre sí, por lo que cualquier determinación que se adopte en uno o en otro, repercute evidentemente en la ejecución de los demás. Conforme lo dicho, si bien en la fiducia, el adquirente de la unidad es un tercero ajeno a la relación contractual principal, vale precisar que éste tiene interés directo en la consolidación de la condición relativa al punto de equilibro por ser inversor en el mismo; máxime si, de acuerdo con el canon 1506 del Código Civil, cuando en un convenio se hace una estipulación para otro, el clausulado per se lo faculta a demandar lo allí acordado.
De ahí que refulge palmario que el beneficiario tiene un derecho contractual restringido a la prestación prometida que, en escenarios como el presente, es idóneo para exigir el cumplimiento de la finalidad determinada en su favor además de la responsabilidad ocurrida en caso de incumplimiento, según dispone el artículo 1235.1 comercial: “[e]l beneficiario tendrá, además de los derechos que le conceden el acto constitutivo y la ley, los siguientes: Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones y hacer efectiva la responsabilidad por el incumplimiento de ellas” (se destaca). 6.5.
Concomitante con lo anterior, frente a los deberes de la entidad fiduciaria, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia sostiene que éstos deben sujetarse a los compromisos adquiridos en el contrato a la par de lo señalado en el artículo 1602 civil, a los deberes contenidos en la ley y los que resultan connaturales a su profesionalidad y a los que emanan de la buena fe, por virtud del precepto 1603 ibidem41. 41 CSJ.
SC-3978 del 14 de diciembre de 2022. M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez. 21 Radicación: 11001319900320230308201 Los legales aparecen enlistados en el canon 1234 mercantil como “deberes indelegables” y, las exigencias inherentes a su profesión se encuentran en el numeral 2.2.1.2 del Capítulo I Título II Parte II de la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera, dentro de los cuales, están, entre otros, las obligaciones de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad y buena fe y previsión. A partir de lo considerado, no es cierto que el a-Quo se hubiera apartado de la normatividad civil y comercial vigente.
Por el contrario, del análisis detallado de la sentencia cuestionada se advierte que, además de acudir a las reglas generales en materia contractual, el fallador integró adecuadamente las disposiciones especiales propias del sector financiero que resultaban plenamente aplicables al caso. 7. Ahora bien. En lo atinente a la responsabilidad de las fiduciarias, valga la pena insistir en que la fiducia mercantil para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, en auge en los últimos tiempos por tratarse de negociaciones anticipadas de las unidades a construir, no tiene regulación legal específica en el ordenamiento jurídico, por lo que se sujeta a las disposiciones del Código de Comercio y al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera por la condición de vigiladas que ostentan las prestadoras de esos servicios.
Sobre el particular, tratándose de negocios de confianza, en la que en términos francos se entrega un capital con la expectativa de obtener resultados futuros, adquiere especial relevancia la intervención de una entidad fiduciaria, experta en la gestión de este tipo de operaciones y sometida a vigilancia estatal. Todo lo anterior genera en el consumidor una sensación de seguridad y transparencia, que es determinante al momento de decidir su vinculación al plan ofertado. 7.1.
Dada la relevancia de la función que ejercen las fiduciarias como profesionales en la materia, “se espera el estricto cumplimiento de los deberes generales y particulares propios de su ramo de negocios y, por ello, su comportamiento durante todo el iter contractual se mide por un especial rasero que se superpone al tradicional buen padre de familia (artículo 22 Radicación: 11001319900320230308201 63 del Código de Comercio)”42.
En ese orden, para la jurisprudencia, a las fiduciarias, “[e]n virtud de su profesionalismo, se le exige una especial diligencia, que estricto sensu, debe ser la de un buen hombre de negocios (…), bajo el entendido de que su actividad supone obligaciones de administración y prestación de servicios financieros “43, dada la incertidumbre que enfrentan al invertir sus recursos, la carga probatoria resulta más flexible en este tipo de controversias, pues para que la fiduciaria sea exonerada no basta con alegar la naturaleza de su obligación como deber de medio, sino que debe acreditar la diligencia y el cuidado empleados en la gestión de los recursos confiados.
Concomitante con lo anterior, el deber de probar no se agota en el consumidor afectado, sino que también recae sobre la vigilada, que debe demostrar que obró con la prudencia, previsión y estándares profesionales exigibles en este tipo de negocios. En palabras de la jurisprudencia, “[q]ue tales obligaciones sean de medios significa, en principio, que la fiduciaria solo se compromete a proporcionar aquellos adecuados para la consecución del fin del contrato.
En esas condiciones, en cualquier controversia derivada de no haberse obtenido el resultado deseado y que ese fracaso se atribuya a su incumplimiento total, parcial o defectuoso, ésta podrá exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado”44 (se destaca). 7.3. En virtud de ello, aunque a simple vista esta acción comparte los lineamientos de daño, culpa y nexo causal que reclaman las pretensiones contractuales y aquilianas tradicionales, cumple destacar que en materia de negocios fiduciarios se está frente a una responsabilidad profesional de carácter especial, la cual no se restringe a lo acordado por las partes por virtud del pacta sunt servanda, sino que deriva del carácter imperativo y de orden público de la actividad financiera (canon 335 constitucional), del principio de buena fe como pauta integradora de los contratos (preceptos 1603 civil y 871 mercantil), de la máxima civil de no causar daño a bienes, intereses o derechos ajenos (artículo 2341 civil), y de la específica responsabilidad de las fiduciarias prevista en el punto 1234 comercial. 8.
Así, para desanudar el tercer planteamiento formulado, observa el 42 CSJ. SC-2879 del 27 de septiembre de 2022. MP. Luis Alonso Rico Puerta 43 CSJ. SC-1718 del 30 de julio de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque 44 CSJ. SC-5430 del 07 de diciembre de 2021. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque 23 Radicación: 11001319900320230308201 Tribunal que no erró el Superintendente al declarar la responsabilidad de Aval Fiduciaria S.A.45 por la inobservancia de sus deberes propios, pues los supuestos anotados fueron acreditados con las pruebas recaudadas. 8.1.
Como cuestión introductoria, conviene precisar que la imputación analizada no se edificó sobre la circunstancia de que Aval Fiduciaria S.A. hubiese participado en las promesas de compraventa en su condición de vocera del fideicomiso, tampoco sobre la atribución de una responsabilidad contractual objetiva derivada de esos negocios, y mucho menos bajo una lógica de solidaridad automática entre el desarrollador y la constructora.
Por el contrario, el análisis del delegado se centró en los deberes propios que, en su condición de sociedad fiduciaria profesional, le incumbían en la estructuración, verificación y ejecución del esquema fiduciario, de forma particular en lo relativo al control de las condiciones de giro, la gestión de los recursos y la salvaguarda de los intereses de los inversionistas.
Así, la fuente de la eventual responsabilidad, que dicho sea de paso el a-Quo catalogó como “de índole especial o autónomo”, no residió en la firma de los actos preparatorios a la enajenación, sino en la conducta esperada de la entidad vigilada dentro del marco del negocio fiduciario al cual se obligó. 8.2. El 19 de septiembre de 201446, la Promotora Santa Teresita S.A.S. y Aval Fiduciaria S.A.47 celebraron un contrato de encargo fiduciario de preventas, cuyo objeto consistió en la administración y recaudo de los recursos de los interesados en adquirir las unidades del proyecto inmobiliario “Bellagio”, el cual se extendería hasta el cumplimiento de las condiciones para la transferencia de los recursos, con la precisión que “de no hacerlo, la fiduciaria restituirá a los inversionistas (…) los dineros aportados por estos mediante encargos fiduciarios individuales, junto con los rendimientos que se hubiesen generado en las carteras colectivas que la fiduciaria administra”.
El negocio, denominado “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio”, tuvo una vigencia de catorce meses, los cuales fueron prorrogados una única vez por seis meses más en cumplimiento de cláusula 1848 y según 45 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 46 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 26 a 45. 47 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 48 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 36. 24 Radicación: 11001319900320230308201 se consignó en el otro-Sí del 30 de diciembre de 201649. 8.3.
El 19 de septiembre de 201650, la Promotora y la demandada constituyeron, mediante fiducia mercantil de administración, el “Fideicomiso Bellagio”. En ese escrito se certificó que la promotora era la titular del dominio del inmueble identificado con No. 370-921917 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, en el cual se edificaría, y que se encontraba vinculada a la fiduciaria a través del antes citado encargo de preventas encaminado a la gestión de los recursos correspondientes a la fase previa del proyecto “Bellagio”.
Asimismo, se estableció que la finalidad del pacto consistía en la administración del terreno por la fiduciaria y su puesta a disposición a favor de Korpa S.A.S., sin fijar un término específico, pero con la precisión que su transferencia y cualquier otra modificación contractual requeriría consulta con las empresas Inversora El Arado S.A.S. y Mad Capital S.A., quienes serían beneficiarias de la suma de $2.000.000.000, a constituirse en el “Fideicomiso Acciones Santa Teresita”, suma pagadera en sendas cuotas durante las etapas de preventa, ejecución y escrituración a los adquirentes. 8.4.
No obstante, el 11 de mayo de 201751, las mismas Promotora y fiduciaria asintieron la terminación del contrato inicial de encargo y, aunque el documento no consignó las razones de esa finalización, se infiere que obedeció al vencimiento del término fijado. Además, en esa fecha, las intervinientes acordaron consultar a los inversionistas de “Bellagio” sobre su intención de ingresar al nuevo esquema que se denominaría Bellagio 1 o solicitar la devolución de sus aportes, precisándose que, ante el silencio de estos, la fiduciaria procedería a restituirles los recursos correspondientes.
Por tal razón, en idéntica calenda se firmó el “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”52 con fines semejantes al primero, es decir, para la gestión de los dineros provenientes del público. 8.5. Finalmente, el 27 de octubre de 201753, la Promotora Santa Teresita S.A.S. cedió su posición contractual en la fiducia de administración 49 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 7 a 74. 50 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 48 a 69. 51 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 46 y 47. 52 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 75 a 93. 53 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 94 a 98. 25 Radicación: 11001319900320230308201 a Korpa S.A.S., con anuencia de las beneficiarias Inversora El Arado S.A.S. y Mad Capital S.A.; y a partir de esa sustitución, la nueva fideicomitente asumió el compromiso de ejecutar la obra y promovió una reforma integral del contrato fiduciario el 22 de noviembre de 201754, de forma particular frente a los lineamientos bajo los cuales se desarrollaría el proyecto. 8.5.1.
Véase que, en el esquema contractual vigente tras la cesión del 27 de octubre de 2017, la fiduciaria conservó la gestión integral de los recursos vinculados al proyecto “Bellagio”, lo que comprendía su recaudo, inversión en fondos de inversión colectiva administrados por ella misma y giro conforme a la prelación de pagos pactada. Sin embargo, el ejercicio de esas atribuciones permaneció condicionado al cumplimiento previo y acumulativo de las condiciones previstas en el “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”, entre ellas la acreditación del punto de equilibrio, la licencia de construcción y la aprobación del crédito55. 8.5.2.
La primera modificación sustancial que aparejó la cesión consistió en que, una vez certificadas las condiciones habilitantes, los dineros no serían transferidos de forma directa a Korpa S.A.S. como encargante, sino al patrimonio autónomo “Fideicomiso Bellagio”, reforzando así la estructura fiduciaria del proyecto56. Asimismo, el contrato pasó de girar sobre la administración del inmueble identificado con matrícula No. 370-921917 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali y, en ese orden, el anexo redefinió las fases del desarrollo inmobiliario que, grosso modo y mediante las cláusulas 12, 13 y 14, fijaron dos épocas sucesivas57.
La ejecución: i) iniciaría con la demostración de las condiciones de giro del “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”, ii) tendría una duración de 30 meses prorrogables automáticamente por diez más, y iii) culminaría con la firma de la primera escritura de compraventa de unidad habitacional58. En esta, eran deberes de la fiduciaria, entre otras, suscribir las 54 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 99 a 149. 55 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 102. 56 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 104. 57 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 114 a 118. 58 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 115. 26 Radicación: 11001319900320230308201 promesas de venta en condición de vocera del fideicomiso, administrar los aportes de los futuros compradores, efectuar desembolsos con aprobación del interventor, devolver recursos en caso de la terminación los negocios preparatorios de enajenación siempre y cuando existiera disponibilidad, y otorgar junto con el fideicomitente el reglamento de propiedad horizontal59.
Por su parte, la fideicomitente Korpa S.A.S asumió la promoción y venta de las unidades, la obtención de licencias y permisos, la ejecución de la obra, la contratación de proveedores, el manejo contable del proyecto, el pago de tributos y la protocolización y registro de los actos para su desarrollo60. Posteriormente, la etapa de escrituración comprendía el otorgamiento de las escrituras.
Esta fase se duraría 10 meses adicionales, prorrogables por seis, tras lo cual habría lugar a la liquidación del negocio fiduciario61. Aquí, Korpa S.A.S. estaba en el deber de entregar las minutas para revisión, tramitar el registro de las escrituras, realizar la entrega de las unidades y zonas comunes conforme a la Ley 675 de 2001 y gestionar la certificación de ocupación de la Ley 1796 de 2016.
A su turno, Aval Fiduciaria otorgaría los instrumentos traslaticios de dominio, entregaría los activos remanentes una vez satisfechas las obligaciones incluido el pago total a Inversora El Arado S.A.S. y Mad Capital S.A. y rendiría cuentas tras la terminación62. 9. De lo expuesto, conviene recordar que los demandantes, en principio, sostienen que el fracaso del proyecto tuvo su origen en la indebida verificación del punto de equilibrio.
Esto, en la medida en que la certificación de ese hito se realizó sin darse las condiciones para autorizar el giro de los recursos, lo que habría desencadenado la parálisis de la construcción. Al efecto, dígase que para agotar la etapa de preventas y dar paso a la fase de ejecución, en el contrato de “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”63, se estableció que el encargante, es decir la cesionaria Korpa S.A.S., debía demostrar cuando menos: i) la vinculación de una cantidad de inversionistas que representaran en principio el 50% del proyecto, es decir, mínimo 34 unidades negociadas; ii) la existencia de aportes recibidos 59 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 116. 60 Ibid. 61 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 117. 62 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 118. 63 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 75 a 93. 27 Radicación: 11001319900320230308201 efectivamente, de por lo menos el 10% del valor de cada bien en los encargos fiduciarios individuales; iii) certificación del revisor fiscal y del representante legal sobre el cumplimiento de los dos primeros requisitos; iv) licencia de construcción ejecutoriada; v) aprobación del crédito constructor por entidad vigilada o cierre financiero favorable informado por el revisor; vi) constancia de la radicación ante la autoridad competente para iniciar construcción y enajenación, y vii) certificado de tradición reciente que acreditara la titularidad del inmueble del encargante o del patrimonio autónomo, libre de gravámenes distintos al eventual crédito.
Así, antes de girar los dineros recaudados e iniciar la operación, era imperativa la satisfacción y cumplimiento de los citados requisitos, cuya verificación era del resorte exclusivo de la fiduciaria. A esa conclusión se arriba porque, aunque el encargo fiduciario no fijó el deber de comprobación de forma literal, vale señalar que éste es inherente a lo previsto en la cláusula décima de “obligaciones de la fiduciaria”, según la cual, Aval debía “realizar los actos necesarios para cumplir el objeto del contrato” (punto 164) y “llevar la personería para la protección y defensa del contrato frente a actos de terceros y aun del mismo encargante” (acápite 465), previsiones que, interpretadas sistemáticamente con la cláusula vigésima del contrato de fiducia mercantil, en la cual la sociedad fiduciaria se obligó a “realizar con diligencia las actividades necesarias para alcanzar la finalidad del contrato fiduciario” (numeral 566), implicaban actuaciones afirmativas y no solamente formales en la constatación de los requisitos para el giro, estándares que exigían una conducta acorde con la naturaleza especializada de la gestión encomendada. 9.1.
De la vinculación de un mínimo de 34 unidades. Según los documentos adjuntos a la réplica a la demanda, se observa que, para el momento de la certificación de las condiciones de giro67, se había logrado la negociación de 48 bienes. Así, tal y como certificó Aval Fiduciaria S.A.68 en dos oportunidades y en razón a las pruebas que de oficio que decretó la 64 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 82. 65 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 82. 66 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, página 1235. 67 Carpeta No. Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Cumplimiento condiciones Giro Recursos, archivo No. A23.
Consolidado Preventa Bellagio.pdf. 68 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 28 Radicación: 11001319900320230308201 delegatura de primera instancia69, debe tenerse por satisfecho este punto. 9.2. De la presencia de recursos mínimos del 10% del valor de las unidades en encargos fiduciarios individuales. De forma preliminar, dígase que este aspecto revestía especial trascendencia en del análisis del caso, pues la exigencia de contar con recursos mínimos equivalentes al 10% del valor de cada unidad en encargos fiduciarios individuales no debe verse como una simple formalidad documental, sino un presupuesto económico directamente relacionado con la viabilidad financiera del proyecto.
Esto, en la medida en que ese umbral incidiría en el flujo de caja inicial, la capacidad de apalancamiento frente al crédito y en la mitigación del riesgo de la volatilidad del mercado inmobiliario, por lo que su adecuada verificación era determinante para la estabilidad y sostenibilidad del emprendimiento. Pues bien, con la contestación, Aval Fiduciaria S.A. allegó el anexo que, en su momento, se entiende presentó Korpa S.A.S. para dar por acreditado el punto de equilibro70, el cual se sintetiza así: Nombre del inversor Valor inmueble Valor aportado % 1 Edgar Rosas 498.700.000,00 69.804.996 13,997% 2 Diego Andrés Rico Talero 349.000.000,00 0,00 0,000% 3 Alfredo José Rojas 476.500.000,00 $ 47.650.028 10,000% 4 María Lucia Vacca Ángel 525.000.000,00 81.673.698 15,557% 5 Ivo Sernich Kafarela 470.486.000,00 5.000.000 1,063% 6 Miguel Ángel Morales Galvis 341.500.000,00 33.494.250 9,808% 7 Andrés Guillermo Plaza 474.900.000,00 55.000.000 11,581% 8 Juan Pablo Echeverri Vanegas 439.000.000,00 0,00 0,000% 9 Pablo Prieto - Martha Cecilia Muñoz 470.234.200,00 10 Briceño Méndez - Sonia Gil Pérez 341.500.000,00 11 Liliana Fernández Ortiz 503.153.800,00 12 Maurizio Tinirillo 311.900.000,00 35.000.000 11,222% 13 Danilo Cruz Arango 345.500.000,00 40.000.000,00 11,577% 14 Ernesto Vanegas Suarez 492.500.000,00 49.250.000,00 10,000% 15 Angela María Gardeazabal 483.770.200,00 273.000.000,00 56,432% 16 Cristian Darío Diaz Bonett 484.300.000,00 48.220.500,00 9,957% 17 Gina Paola Gómez Herrera 511.500.000,00 61.000.000,00 11,926% 18 Alain Le Marlec 479.676.800,00 416.406.862,85 86,810% 19 Lina Vanessa Lozano 625.900.000,00 1.000.000,00 0,160% 20 Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez 473.300.000,00 47.330.000,00 10,000% 21 Gabriel Rusbel Gutiérrez Feo 570.000.000,00 14.000.000,00 2,456% 113.526.868,16 24,143% 60.879.230 17,827% 154.487.213,53 30,704% 69 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 5 archivo No. Certificación P.E Bellagio -_.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 5, archivo No. Certificación P.E Bellagio -_.pdf 70 Carpeta No. Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Cumplimiento condiciones Giro Recursos, archivo No. A23.
Consolidado Preventa Bellagio.pdf. 29 Radicación: 11001319900320230308201 22 Carlos Alberto Jaimes De León 488.200.000,00 4.500.000,00 0,922% 23 Lisset Amparo Urrutia Muñoz 360.000.000,00 14.260.870,00 3,961% 24 Paola Andrea Uribe Sarria 499.500.132,00 4.500.000,00 0,901% 25 Abraham Paramo Duarte 332.500.000,00 33.250.000,00 10,000% 26 Carlos Aníbal Llano 480.000.000,00 54.820.000,00 11,421% 27 Luz Angela Palomino 448.000.000,00 46.300.000,00 10,335% 28 María Del Rosario Collazos 478.959.238,00 164.000.000,00 34,241% 29 Cesar Augusto López Duque 359.900.000,00 38.802.500,00 10,781% 30 Jorge Enrique Jiménez 359.900.000,00 35.990.000,00 10,000% 31 Moreno - Luis Felipe Osorio 349.900.000,00 500.000,00 0,143% 32 Mauricio Caicedo Rassi 494.200.000,00 49.420.000,00 10,000% 33 Camilo Mejía Toro 564.000.000,00 61.540.000,00 10,911% 34 Mauricio Posso Vega 414.500.000,00 42.670.000,00 10,294% 35 Ana Adiela Zamora 472.757.200,00 165.465.845,00 35,000% 36 Carlos Eduardo Padilla 470.900.000,00 0,00 0,000% 37 Alejandro Alveralez Henao 314.900.000,00 77.257.799,58 24,534% 38 Diego Fernando Aguado Muriel 550.000.000,00 14.166.667,00 2,576% 39 Héctor Ernesto Arboleda 650.000.000,00 65.000.000,00 10,000% 40 Juan David Sierra Medicis 350.500.000,00 35.050.000,00 10,000% 41 Olmedo Rosero Rosero 335.500.000,00 48.470.000,00 14,447% 42 María Alba Noreña García 343.500.000,00 50.000.000,00 14,556% 43 Hugo Posada Peláez 417.500.000,00 4.000.000,00 0,958% 44 Edgar Alejandro Delgado 704.900.000,00 15.000.000,00 2,128% 45 Hermes Julián Gómez 436.000.000,00 43.600.000,00 10,000% 46 Sandra Isabel Restrepo Peña 489.253.200,00 101.500.000,00 20,746% 47 Martin Latorre Ocampo 484.300.000,00 49.177.000,00 10,154% 48 Martin Nicholls Gardeazabal 474.000.000,00 79.525.000,00 16,777% Pues bien, al examinar la relación de aportes individuales frente al valor de cada unidad, se advierte que de los 48 vinculados, únicamente 33 registraban consignaciones iguales o superiores al 10% exigido y 15 no alcanzaban el umbral mínimo previsto como condición habilitante.
Ahora bien, en ese grupo, 4 inversionistas se ubicaban en un rango medio (entre el 5% y 10%, a saber: Miguel Ángel Morales (9,808%) y Cristian Darío Díaz Bonett (9,957%), mientras que los restantes 13 no superaban el 5%, incluyendo casos de aporte nulo (0%) o marginal (inferior al 3%). Por lo anotado, estricto sensu, el requisito de contar con recursos mínimos equivalentes al 10% del valor de las unidades en los encargos individuales no se encontraba satisfecho al tiempo en que se tuvo por cierto el punto de equilibrio, pues la condición exigía cumplimiento pleno. En todo caso, no podía otorgarse valor demostrativo al archivo Excel 30 Radicación: 11001319900320230308201 allegado con posterioridad como prueba de oficio71, en el que se certificó que treinta y cinco inversionistas sí superaron el 10% y que, con base en ello, había sido satisfecho el requisito.
Ello por cuanto en el nuevo documento se introdujeron cambios respecto de casos puntuales que antes no alcanzaban el tope exigido: concretamente los de los señores Morales Galvis (9,808%) y Díaz Bonett (9,957%), sin que Aval Fiduciaria S.A. hubiera explicado técnica o documentalmente la fuente de esa modificación. Y es que, aunque del señor Morales Galvis no obra un estado de cuenta que permita constatar la procedencia del ajuste efectuado en el citado anexo posterior, frente al señor Díaz Bonett sí se acreditó que los aportes efectuados únicamente ascendieron a $49.220.500, suma que no superaba 10% del valor del inmueble ($484.300.000).
De ahí que la certificación ulterior, que incluyó pagos superiores de los inversionistas con el fin de alcanzar el umbral, no encuentre respaldo en los soportes contables del proceso, pues sin entrar a estimar la comisión de conductas contrarias a la lealtad procesal, en rigor, la divergencia anotada no podía operar en beneficio de quien la invoca, máxime cuando, se insiste no se ofreció explicación que justificara la variación de las cifras.
En esas condiciones, y ante la ausencia de justificación objetiva de las diferencias señaladas, el Tribunal otorgará prevalencia al primer documento analizado, cuyo contenido encuentra respaldo en los soportes obrantes en el expediente y, a partir de ese instrumento, se tiene que el requisito de la presencia de recursos mínimos equivalentes al 10% del valor de las unidades en los encargos fiduciarios individuales no se cumplió. 9.3.
De la certificación de los anteriores requisitos. Sobre este aspecto, dígase que, en escrito del 2 de noviembre de 2017, el representante legal y el revisor fiscal de Constructora Korpa S.A.S. informaron que la aludida sociedad había “cumplido a cabalidad con todas las condiciones exigidas para la entrega de los recursos en el contrato de encargo fiduciario 71 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Valor pagado EF.
BELLAGIO 1 - P.E.xlsx y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Valor pagado EF. BELLAGIO 1 - P.E.xlsx. 31 Radicación: 11001319900320230308201 No. 269913 del Proyecto Bellagio”72. No obstante, aunque desde una perspectiva formal si se allegó el anexo requerido, la realidad es que esa manifestación no correspondía a lo probado en el plenario pues, como se dejó dicho, solo 33 inversionistas superaban el pago del 10% del valor de sus unidades, circunstancia que impedía tener por cumplido el requisito en los términos pactados, de modo que la certificación no desvirtúa la conclusión sobre su incumplimiento sustancial.
Luego, de admitirse la idoneidad del concepto favorable expedido por la fideicomitente y el revisor fiscal, lo cierto es que este per se carecía de la fuerza para sustentar el cumplimiento del punto de giro, pues provino de quienes tenían un interés directo en los recursos. 9.4. De la licencia de construcción. Para acreditar este punto, Korpa S.A.S. allegó el oficio CUB3-D-LI-013 del 26 de mayo de 201773, en el cual la Curadora Urbana 3 de Cali informó a la Promotora Santa Teresita S.A.S. que la Resolución CU3-010434 del 17 de mayo de 2017, relativa a la modificación de la licencia del “Edificio Bellagio”, estaba ejecutoriada.
En esa comunicación se precisó que, al no haberse presentado intervinientes u objeciones, resultaba procedente el inicio de las obras correspondientes. Ahora bien, aun si se dejara de lado que la autorización no fue expedida a favor de Korpa S.A.S., por cuanto al momento del trámite la titularidad del inmueble recaía todavía en la Promotora, está visto que el citado documento no corresponde a la licencia de construcción, sino a la primera página de una resolución de modificación y su ejecutoria, sin que en el expediente obren los anexos técnicos o los términos en que se autorizó la edificación. En esas condiciones, no se explica el Tribunal cómo la fiduciaria tuvo por satisfecho este aspecto con base en un soporte incompleto, carente de la licencia integral, sus condiciones y su alcance, pues la constancia de la modificación no permite verificar de manera plena el contenido y extensión de la autorización constructiva exigida para el giro de los dineros. 72 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Certificación Korpa.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Certificación Korpa.pdf. 73 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Licencia y ejecutoria Bellagio I.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Licencia y ejecutoria Bellagio I.pdf. 32 Radicación: 11001319900320230308201 9.5.
De la aprobación del crédito constructor. Del informe allegado por Bancolombia S.A., se desprende que el empréstito para la obra fue aprobado el 30 de marzo de 2017, en su parte preoperativa por $1.150.000.000 como el crédito constructor por $18.250.000.000. La entidad precisó, además, que para solicitar el desembolso había un plazo de 12 meses, tras cuyo vencimiento se inactivó el cupo74.
En consecuencia, aunque el crédito no llegó a ejecutarse, punto que se examinará más adelante, para noviembre de 2017 el cupo autorizado se encontraba aún dentro del término de validez contado desde marzo de ese año y, por tanto, a la fecha en que se certificó el punto de equilibrio existía un crédito vigente, susceptible de utilización si se acreditaban las condiciones previstas para su desembolso. 9.6.
Constancia de la radicación de solicitud ante la entidad competente para iniciar la construcción y/o enajenación. En este aspecto, se tiene del expediente que Korpa S.A.S entregó copia de la solicitud de permiso para la enajenación de inmuebles presentado el 18 de octubre de 2017 ante la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat de Santiago de Cali, relacionado con el Proyecto Bellagio.
El autor del mismo fue Juan Pablo Córdoba Patiño, gerente de Korpa S.A.S., y tenía por objeto obtener la autorización administrativa para comercializar las unidades destinadas a vivienda, por lo que, en principio, debe tenerse por cumplido este punto75. 9.7. Certificado de tradición y libertad reciente. En este punto, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali certificó que, para el 2 de noviembre de 2017, el Fideicomiso Bellagio, actuando por conducto de su vocera Fiduciaria Corficolombiana S.A. (hoy Aval Fiduciaria S.A.), figuraba como propietaria del bien; cuestión que permite tener por satisfecho este presupuesto, en cuanto se probó que el bien se encontraba inscrito a nombre del patrimonio autónomo76.
Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Crédito Contructor.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Crédito Contructor.pdf. 75 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Radicado permiso de ventas.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Radicado permiso de ventas.pdf. 76 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Certificado Tradición 370-921971.pdf y Carpeta No. 236 Anexo Radicación, subcarpeta punto 2, subcarpeta Certificación P.E, archivo No. Certificado Tradición 370-921971.pdf. 74 33 Radicación: 11001319900320230308201 9.8.
Recapitulación. Como se sustentó, de los siete requisitos para autorizar el giro de los recursos del encargo, se advierte que solo se acreditaron: i) la vinculación del número de inversionistas equivalente al 50% de las unidades del proyecto, esto es, más de 34 para un total de 48; ii) el radicado del trámite administrativo para la enajenación de inmuebles presentado el 18 de octubre de 2017; y iii) la titularidad del inmueble a nombre del “Fideicomiso Bellagio”, conforme al certificado de tradición. En contraste, no se demostró en debida forma: i) la existencia de aportes individuales equivalentes, como mínimo, al 10% del valor de cada unidad en el número exigido, puesto que solo 33 inversionistas superaban ese umbral; ii) la correspondencia entre la certificación del representante legal y el revisor fiscal y la realidad de los recaudos verificados, ya que los valores certificados no coincidían con los soportes allegados; y iii) la acreditación de la licencia ejecutoriada, dado que únicamente se adjuntó el acto que aprobó una modificación, sin que obre la autorización principal, sus condiciones y su alcance, como se dijo precedentemente.
Todo ello pasó inadvertido en los controles que correspondía ejercer a la demandada y repercutió de manera directa en el inicio tardío y aún inconcluso de la fase operativa de construcción. En verdad, al ser evidente que varias de las condiciones previstas para asegurar la viabilidad financiera del proyecto y la protección de los recursos de los inversionistas no se encontraban satisfechas, no era procedente tener por acreditado el punto de equilibrio y, mucho menos, autorizar el traslado de los recursos al patrimonio autónomo respectivo.
Por el contrario, según lo estipulado en el encargo de preventas, ante la falta de consolidación de las condiciones para el giro, correspondía a la fiduciaria disponer la restitución de los aportes a sus clientes junto con los rendimientos generados, en lugar de proceder a su traslado para la obra. 10. De otra parte, del examen de los demás medios de convicción se advierten varias irregularidades que merecen ser destacadas y que, además de confirmar los reclamos que derivaron del apresurado e indebido giro de los recursos, refuerzan la conclusión del a-Quo en torno a la conducta pasiva 34 Radicación: 11001319900320230308201 de Aval Fiduciaria S.A., particularmente frente a la falta de diligencia en el cumplimiento del deber de previsión como vocera del fideicomiso. 10.1.
La primer anomalía tiene que ver con la reconfiguración reiterativa y sucesiva del esquema fiduciario, pues véase que el proyecto, que inició con el encargo del 19 de septiembre de 201477, posteriormente se sustituyó el 11 de mayo de 2017 por el “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio I”78, y más adelante se promovieron nuevas gestiones entre 2020 y 2021 para intentar reactivarlo bajo la denominación “Novo Bellagio”; esto último, según las comunicaciones en que se aludió al ingreso de los constructores Conacierto S.A.S. y Kromo S.A.S.79, y de un supuesto empresario mexicano interesado en continuar la iniciativa inmobiliaria.
Lo anterior evidencia que el manejo fiduciario se extendió durante varios años bajo distintas figuras contractuales, pese a que para entonces varios consumidores ya se habían retirado del proyecto. En ese contexto, la reiterada reformulación del esquema pese al estancamiento del proyecto constituye un indicio adicional de la deficiente gestión del negocio y de la falta de diligencia que se reprocha a la fiduciaria en la administración de los recursos aportados.
En este punto, dígase que no es atendible sostener, como dijo el representante de la demandada en interrogatorio80, que las comunicaciones de 2020 y 2021, en las cuales se aludía reiteradamente al respaldo de Aval Fiduciaria S.A. 81 para tranquilizar a los inversionistas, no contaban con la autorización de esa entidad y por tal razón debían tenerse por espurias.
Ello, si se considera que fue la demandada quien allegó esos anexos al proceso para probar que, en cumplimiento de sus deberes de diligencia, había explorado alternativas para evitar el fracaso del proyecto. De modo que, al amparo del principio de no contradicción, no resulta coherente 77 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 26 a 45. 78 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 75 a 93.
Carpeta No. 200 Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Búsqueda de nuevas soluciones para el Fideicomiso, archivos Nos. COMUNICADO CONACIERTO A FIDEICOMITENTES NOVO BELLAGIO 10 JUNIO 2021.pdf, INVITACION NOVO BELLAGIO WEBINAR 20 DE OCTUBRE DE 2021 CON CONACIERTO.pdf, COMUNICADO DICIEMBRE 2021 NOVO BELLAGIO CONACIERTO KORPA.pdf y Comunicación Novo Bellagio.
Fid. Bellagio.pdf. 80 Video No. 352 AudienciaP1.mp4, minuto 00:12:59. 81 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 79 35 Radicación: 11001319900320230308201 pretender, por un lado, valerse de esas comunicaciones como evidencia de la supuesta gestión acuciosa y, por otro, desvincularse de los mensajes allí transmitidos a los inversionistas, según sus intereses procesales. 10.2.
En segundo lugar, se tiene que, en mayo de 2017, tras evidenciarse la inviabilidad del primer encargo fiduciario de preventas celebrado con la Promotora Santa Teresita S.A.S., Korpa S.A.S. ingresó al negocio inmobiliario. Con ese fin, la promotora le cedió la posición contractual que ostentaba en el contrato de fiducia mercantil y, paralelamente, Korpa asumió la calidad de fideicomitente en el nuevo instrumento “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”82.
Sin embargo, sobre la verificación previa a la constitución de ese nuevo encargo, quedó en evidencia que Aval Fiduciaria S.A.83 no adelantó de manera adecuada los estudios de riesgo que le correspondían en su condición de profesional especializada en el ramo de los negocios inmobiliarios. En efecto, la estructuración del nuevo esquema se realizó sin una revisión rigurosa de la viabilidad financiera del proyecto.
Así se desprende del interrogatorio de la demandada84 y del testimonio de Jaime Andrés Toro Aristizábal85, empleado de Aval Fiduciaria S.A., en el cual se indicó que la celebración del contrato se sustentó en la experiencia atribuida al socio mayoritario y representante legal de Korpa S.A.S., Juan Pablo Córdoba Patiño, quien además fungía como gerente de Sintagma S.A.S., bajo la premisa que era una práctica habitual que las matrices constituyeran asociadas denominadas “sociedades proyecto” por razones de orden legal y limitativas de la responsabilidad.
Afirmación que pone de manifiesto que: i) la decisión de contratar con Constructora Korpa S.A.S. y de respaldar el proyecto inmobiliario no se sustentó en la trayectoria ni en la solvencia de la sociedad desarrolladora llamada a ejecutar directamente la obra; ii) la evaluación previa del riesgo no se concentró en el verdadero sujeto responsable de la operación; y iii) existió una verificación insuficiente de las condiciones reales del negocio antes de la estructuración del esquema fiduciario. 82 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 75 a 93. 83 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 84 Video No. 352 AudienciaP1.mp4, minuto 00:12:59. 85 Video No. 374 AudienciaP1.mp4, minuto 02:43:30. 36 Radicación: 11001319900320230308201 Con todo, ese razonamiento, además de inviable, no justifica la conducta de Aval Fiduciaria S.A.86, pues la única obligada para todos los efectos legales y contractuales sería Korpa S.A.S., y no sus asociados, controlantes, matrices o demás relativos, de quienes, valga resaltarlo, no obra en el expediente prueba alguna que acredite su capacidad técnica, más allá de lo manifestado por el gerente en vista pública87 y de un documento tipo brochure88 con imágenes promocionales de algunas obras en las que se dijo Sintagma S.A.S. y Constructora Korpa S.A.S. participaron de manera conjunta; elementos que, por sí solos, carecen de entidad demostrativa para acreditar la solvencia técnica que se les atribuyó. Contrario sensu, el propio representante legal de Constructora Korpa S.A.S.89 reconoció en la diligencia que varios de los proyectos allí reseñados no llegaron a ejecutarse debido a dificultades financieras, algunos fueron cedidos a terceros, y otros más fueron desarrollados exclusivamente por Sintagma S.A.S.; manifestaciones que, además de desvirtuar en buena medida la experiencia se invocó para respaldar la estructuración del proyecto, refuerzan las dudas sobre la solidez de la desarrolladora que debieron ser objeto de una verificación rigurosa de la fiduciaria. 10.3.
En tercer lugar, adviértase que, aunque a lo largo del proceso Aval Fiduciaria S.A.90 invocó reiteradamente el contenido de la llamada “carta de instrucción de giro”91 suscrita por cada uno de los demandantes92, para sostener que con su firma aquellos aceptaron los riesgos de la operación que hoy cuestionan, debe advertirse que las condiciones allí vistas no se cristalizaron durante su vinculación. Sobre el particular, se tiene en el punto 10 que las partes aceptaron la demarcación de la responsabilidad de la fiduciaria a “la verificación de las condiciones de entrega de recursos aquí señaladas, pero no asume responsabilidad alguna en el análisis de la viabilidad del proyecto inmobiliario ni por el alcance del punto de equilibrio”93. 86 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 87 Video No. 352 AudienciaP1.mp4, minuto 00:12:59. 88 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Korpa S.A.S. y Sintagma S.A.S, archivo No. 2018-10-10-SINTAGMA KORPA.pdf. 89 Video No. 354 AudienciaP1.mp4, minuto 00:53:10. 90 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 91 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 1, subcarpeta Vinculación demandantes y otros. 92 Videos Nos. 272 AudienciaP1-1.mp4, 273 AudienciaP2.mp4 y 274 AudienciaP3.mp4. 93 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 1, subcarpeta Vinculación demandantes y otros. 37 Radicación: 11001319900320230308201 Sin embargo, estima el Tribunal que tal circunstancia per se no puede erigirse en motivo de exculpación. De un lado, porque se trata de un argumento contradictorio con la naturaleza propia de la actividad fiduciaria, cuya función, como se ha reiterado, consiste precisamente en velar por la administración adecuada de los recursos captados del público.
Y de otro, porque esa afirmación contradice la información que recibieron los demandantes al momento de vincularse al proyecto. No en vano los nueve deponentes94 coincidieron en señalar que decidieron invertir por el respaldo representaba que sus recursos fueran gestionados por una entidad autorizada y vigilada por la Superintendencia Financiera, como es el caso de Aval Fiduciaria S.A.95, evento que, por lógicas razones, generó en ellos una expectativa de control, supervisión y salvaguarda de sus aportes.
Un aspecto adicional de relevancia se relaciona con la información que, según el documento que se viene analizando, habría sido suministrada por la fiduciaria, específicamente en los acápites 11 a 1396, en los cuales se refirieron advertencias sobre la eventual pérdida o desvalorización de los aportes, así como el alcance limitado de la responsabilidad de la fiduciaria en la ejecución del encargo de preventas y del fondo de inversión colectiva.
Tal afirmación, sin embargo, contrasta con lo manifestado por los demandantes en audiencia97, quienes coincidieron en señalar que los asesores comerciales encargados de ofrecerles el proyecto y gestionar su vinculación pertenecían a JM Inmobiliaria S.A.S., Sintagma S.A.S. o Korpa S.A.S., según la época en que cada uno decidió invertir. De ello se tiene que: i) frente a las dos primeras (JM y Sintagma), no se trataba de personal adscrito a la desarrolladora o de la fiduciaria administradora, y ii) en el caso de Korpa, está visto que esa empresa tampoco estaba facultada para suministrar esa clase de información, pues, como indicó expresamente la “carta de instrucción de giro”98, esa labor correspondía de forma directa a Aval Fiduciaria S.A.99. 94 Videos Nos. 272 AudienciaP1-1.mp4, 273 AudienciaP2.mp4 y 274 AudienciaP3.mp4. 95 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 96 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 1, subcarpeta Vinculación demandantes y otros. 97 Videos Nos. 272 AudienciaP1-1.mp4, 273 AudienciaP2.mp4 y 274 AudienciaP3.mp4. 98 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 1, subcarpeta Vinculación demandantes y otros. 99 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 38 Radicación: 11001319900320230308201 Y no se diga que, los vendedores de las citadas empresas contaban con la capacitación necesaria para suministrar esa información, pues el testigo Farid Javier Vásquez Julio100, empleado de Aval Fiduciaria S.A., sostuvo que la fiduciaria sí impartía algunas capacitaciones, pero limitadas a aspectos operativos y de cumplimiento, específicamente en materia de SARLAFT, esto es lo relativo a la prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo, así como a la forma en que los vinculados debían efectuar los pagos a la fiduciaria a través de la plataforma PSE101.
Si lo anotado no fuera suficiente, no puede pasarse por alto lo expuesto por el representante de la convocada102 y el declarante Vásquez Julio103 en cuanto a que, de existir dudas sobre la ejecución y el estado del proyecto, los clientes tenían la posibilidad de acudir directamente o vía telefónica a las sedes de la fiduciaria para obtener aclaraciones, lo cual nunca ocurrió. Esto, en tanto con ese señalamiento pretendió desplazar a la parte débil de la relación contractual, la carga de buscar los datos relevantes y decisivos, en lugar que la fiduciaria, como profesional en el ámbito financiero, adoptara medidas activas, afirmativas y eficaces para garantizar que sus clientes recibieran, comprendieran y evaluaran los datos importantes del proyecto antes de la toma de sus decisiones.
En ese contexto, al margen de la discusión acerca de la efectiva entrega de la “cartilla informativa sobre fiducia” o de la copia de los contratos de fideicomiso y de encargo, documentos cuya recepción fue firmada, pero luego negada ante el a-Quo104, lo cierto es que la obligación de suministrar información clara y suficiente sobre el negocio y sus riesgos recaía directamente en la fiduciaria, y no en la constructora.
Por ende, correspondía a aquella garantizar que los vinculados comprendieran de forma plena el alcance de la operación y aceptaran de manera instruida los riesgos de pérdida del capital, situación que, se reitera, no ocurrió en el caso concreto. 100 Video No. 374 AudienciaP1.mp4, minuto 00:07:02. 101 Sigla que significa “Pagos Seguros en Línea”. 102 Video No. 352 AudienciaP1.mp4, minuto 00:12:59. 103 Video No. 374 AudienciaP1.mp4, minuto 00:07:02. 104 Videos Nos. 272 AudienciaP1-1.mp4, 273 AudienciaP2.mp4, 274 AudienciaP3.mp4 y 364 AudienciaP1.mp4 39 Radicación: 11001319900320230308201 10.4.
En cuarto lugar, se advierte que, además de autorizar el giro de los recursos sin que se hubiera acreditado de manera adecuada el cumplimiento del punto de equilibrio, Aval Fiduciaria S.A.105, como vocera del “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1”, dispuso su giro al “Fideicomiso Bellagio”, patrimonio también bajo su administración. En esta segunda estructura se efectuaron pagos con sustento en las instrucciones de Korpa S.A.S., sin que se evidencien verificaciones adicionales sobre la procedencia o justificación de tales operaciones.
De hecho, los controles y acciones afirmativas frente a esos movimientos solo comenzaron a advertirse a partir de enero de 2019106 cuando se restringió la entrega de los recursos, circunstancia que revela la ausencia de una supervisión efectiva durante la etapa inicial de disposición de los recursos que inició el 7 de diciembre de 2017, con la entrega a Korpa de la suma de $2.000.000.000107.
Lo particularmente delicado del esquema es que los dineros recaudados en el encargo de preventas, sometidos a un régimen de control específico, terminaron siendo transferidos a otro patrimonio administrado por la misma fiduciaria, en el cual los mecanismos de supervisión eran más flexibles. En efecto, según la cláusula 25 del otrosí de modificación integral del fideicomiso de administración108, los giros se hicieron con la simple petición del interventor, lo que implicó un estándar de vigilancia sustancialmente inferior al visto en la fase preoperativa.
Y es que, aunque el testigo Farid Javier Vásquez Julio109, empleado de Aval Fiduciaria S.A., señaló que la interventoría era la encargada de verificar la correcta destinación de los recursos y el cumplimiento del cronograma del proyecto, estima el Tribunal que era, cuando menos necesario, que la fiduciaria analizara los informes antes de autorizar los desembolsos, a fin de verificar los hallazgos del experto. 105 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 106 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 22, archivo No. Restricción de Pagos a Título de Anticipo 17 enero de 2019.pdf. 107 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 15, archivo No. Pagos KORPA.pdf. 108 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 99 a 149. 109 Video No. 374 AudienciaP1.mp4, minuto 00:07:02. 40 Radicación: 11001319900320230308201 Lo anterior cobra especial relevancia si se tiene en cuenta que el requisito, tal como fue estructurado en el contrato, no contemplaba un control material a cargo de Aval Fiduciaria S.A., de modo que, como se ha visto, la simple solicitud de giro podía dar lugar a la entrega de los recursos sin una verificación efectiva sobre su procedencia o efectiva destinación. En ese orden, se acreditó que no solo a Korpa S.A.S., sino también a sus beneficiarias Inversiones El Arado S.A.S. y Mad Capital S.A., se les desembolsaron cerca de $3.833.172.461110, conforme a los archivos incorporados al expediente.
Tal proceder, ejecutado sin un control fiduciario efectivo, comprometió recursos destinados a un proyecto que a la fecha se encuentra abandonado, según se desprende de las imágenes allegadas por la fiduciaria111, en afectación directa los intereses de los inversionistas. 10.5. De lo apenas anotado se desprende la quinta irregularidad y es que, si el punto de equilibrio constituía el hito que permitía cerrar la fase de preventas e iniciar la ejecución, la cual según la cláusula 13 del contrato112 comenzaba formalmente con el acta de inicio de obra suscrita el 31 de julio de 2018113, no se explica el Tribunal por qué entre el 7 de diciembre de 2017 y el 3 de mayo de 2018 se giraron $3.008.172.461114, es decir el 78,8 % del total de los desembolsos.
Premisa de donde aflora que, la mayor parte de los recursos fue transferida varios meses antes de que se diera inicio a la construcción, situación que resulta difícil de conciliar con la lógica financiera del esquema y con los controles que debían regir la transición entre la etapa de preventas y la construcción del proyecto y que, se insiste, requerían especial vigilancia por parte de Aval Fiduciaria como gestora del “Fideicomiso Bellagio”. 11.
A la luz de todo lo acontecido desde la estructuración del proyecto Bellagio en 2014, la reconfiguración del encargo en 2017 y los posteriores intentos de reactivación, resulta razonable concluir que Aval desatendió diversas alertas que se hicieron patentes durante la ejecución del negocio. 110 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 15, archivo No. Pagos KORPA.pdf. 111 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 19. 112 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 99 a 149. 113 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 2, subcarpeta Documentos obra, archivo No. acta inicio obra firmada.pdf. 114 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 15, archivo No. Pagos KORPA.pdf. 41 Radicación: 11001319900320230308201 11.1.
Así, en criterio del Tribunal, tal actuación no solo evidencia un desconocimiento de esos elementos, sino que revela una gestión imprudente e incompatible con el deber de diligencia exigible a una fiduciaria, cuya condición profesional le imponía una verificación rigurosa de la viabilidad del proyecto y de la protección de los recursos captados del público. 11.2.
En esa misma línea, persiste una contradicción evidente en haber certificado el cumplimiento de las condiciones para el giro de recursos cuando, según se acreditó, los requisitos no se encontraban satisfechos en tanto, se insiste a riesgo de saturar, se declaró alcanzado el punto de equilibrio pese a que solo 33 inversionistas superaban el umbral del 10% del valor de las unidades, y aun así, sin existir el inicio formal de la obra, se desembolsaron $3.008.172.461115 entre el 7 de diciembre de 2017 y el 3 de mayo de 2018, suma equivalente al 78,48% de los giros totales efectuados. 11.3.
Bajo ese panorama, no es admisible atribuir la paralización del proyecto a la ausencia del crédito, cuando la causa real del estancamiento se originó desde la verificación defectuosa de los requisitos contractuales, que llevó a certificar un equilibrio financiero que nunca se consolidó. 12. Tampoco es atendible el argumento según el cual Aval Fiduciaria S.A. procuró esclarecer la destinación de los recursos una vez iniciada la fase operativa del proyecto.
Esto, pues de los 40 oficios que la entidad remitió a Korpa S.A.S. y aportó al proceso como prueba de su gestión116, solo 5 contienen requerimientos dirigidos a exigir el cumplimiento de las obligaciones de la desarrolladora entre diciembre de 2017 y enero de 2019, período en el cual se efectuaron los desembolsos cuestionados. Las demás misivas, remitidas con posterioridad, carecen de relevancia para justificar un actuar diligente, si se tiene en cuenta que después de esa fecha no se registraron nuevos giros, de modo que tales comunicaciones no inciden en el análisis del control que debía ejercerse precisamente durante el momento en que se dispuso la mayor parte de los recursos del proyecto. 115 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 15, archivo No. Pagos KORPA.pdf. 116 Carpeta No. 227 Requerimiento, subcarpeta punto 22, subcarpeta Comunicaciones y demás, y carpeta No. 200 Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Comunicaciones y cumplimiento del Deber de Información. 42 Radicación: 11001319900320230308201 13.
Finalmente, no es acertado afirmar que Aval Fiduciaria S.A.117 suministró información suficiente y oportuna a los inversionistas antes y durante la ejecución del contrato. Esto, pues, aunque la entidad sostuvo haber remitido a los clientes todos los informes de gestión desde su vinculación y hasta la fecha, lo cierto es que en el expediente únicamente obran rendiciones de cuentas correspondientes a los años 2019118, 2020119, 2021120 y 2022121, esto es, años después de las primeras contrataciones realizadas en 2016 al “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio”.
Tal circunstancia cobra mayor relevancia si se considera que algunos inversionistas ingresaron cuando la constructora era la Promotora Santa Teresita S.A.S. y permanecieron vinculados tras la estructuración del “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1” a cargo de Korpa S.A.S., sin que exista evidencia de reportes durante esa etapa inicial, precisamente cuando se adoptaron decisiones críticas para el desarrollo del proyecto.
Incluso en los informes tardíamente aportados se reconoce que desde agosto de 2019 la fiduciaria no recibía reportes de la interventoría sobre el avance de obra o comunicaciones del fideicomitente que explicaran la situación del proyecto, razón por la cual manifestó haber requerido en varias oportunidades a Korpa S.A.S. para que suministrara dicha información. Sin embargo, esa circunstancia no altera la conclusión ya expuesta: la irregularidad surgió desde el momento mismo en que se certificó el punto de equilibrio y se autorizó el giro de los recursos, situación que persistió hasta enero de 2019, cuando ya se habían desembolsado $3.833.172.461.
Por ello, las explicaciones consignadas en las rendiciones de cuentas posteriores no tienen la virtualidad de exonerar a la fiduciaria, pues se dieron cuando el manejo irregular de los recursos ya se había materializado. 14. Corolario de lo expuesto, concluye el Tribunal que los demandantes sí acreditaron el daño sufrido, reflejado en la frustrada inversión sus recursos individualmente considerados puesto que no recibieron los bienes 117 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 118 Archivo No. 201 AnexosContestacionDemanda.pdf, páginas 96 a 109 y 469 a 484. 119 Archivo No. 201 AnexosContestacionDemanda.pdf, páginas 19 a 32 y 65 a 80. 120 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 154 a 185. 121 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 186 a 218. 43 Radicación: 11001319900320230308201 inmuebles que pretendían adquirir su capital.
De igual manera, en el expediente obran sendos elementos de convicción que permitieron sustentar la culpa en que incurrió Aval Fiduciaria S.A.122, labor que fue reforzada y complementada con las pruebas de oficio decretadas por el a-Quo, precisamente ante la insuficiente y evasiva respuesta que la demandada ofreció a los derechos de petición elevados antes del inicio del proceso123, y con los cuales se probó con suficiencia la conducta negligente de la fiduciaria y el incumplimiento de los deberes indelegables que la ley le imponía por ser una entidad vigilada.
En cuanto al nexo causal o la causa eficiente del perjuicio, cuya ausencia reprochó el recurso de la entidad demandada, bastará decir que, de haberse suministrado información clara, veraz y oportuna, los demandantes habrían contado con la posibilidad real de abstenerse de vincularse al fideicomiso, de negarse al traslado de sus aportes al segundo proyecto denominado “Bellagio 1” o, en su defecto, de desistir tempestivamente y solicitar la restitución de sus aportes, evitando así los perjuicios que finalmente se produjeron.
Lo anterior, sumado a que, como se expuso de manera reiterada, los recursos fueron girados sin que existiera un punto de equilibrio real y verificable, sino únicamente uno formal o documental, lo cual, de haberse examinado rigurosamente, habría impedido la disposición de los dineros y, con ello, la materialización del detrimento sufrido. 15.
En consecuencia, la inobservancia de los deberes indelegables que incumbían a la demandada en su calidad de fiduciaria, tanto en la ejecución del contrato de fiducia como en la administración de los recursos en los dos patrimonios que gestionó, unida a la escasa o inexistente información dada a los beneficiarios antes y durante el negocio jurídico de vinculación, particularmente en lo relativo a los riesgos de pérdida de los recursos por cuenta del fideicomitente, configuran el nexo de causalidad echado de menos en torno a la responsabilidad contractual. 122 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 123 Archivo No. 003 CopiladoDerechoPeticion.pdf. 44 Radicación: 11001319900320230308201 16.
En lo demás, dígase que la mora que se endilgó a los gestores en el pago de los inmuebles negociados no es suficiente para negar sus reclamos, por una razón, y es que el canon 1609 del Código Civil es claro al fijar que “[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
La anterior premisa, fue recientemente abordada por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, quien advirtió que, “en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que (…) quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada» (…), de ahí que al primer infractor de los contratantes se le priva de la acción resolutoria y al otro se le mantiene la posibilidad de ejercerla aún si dejó de atender una prestación a su cargo, desde que su omisión se halle justificada por la antelada inobservancia de la otra parte en lo que atañe al débito prestacional a su cargo”124 (se subraya).
En ese orden, no puede afirmarse que los demandantes hubieran incumplido al suspender el pago del precio de los bienes, pues la exigibilidad de esa prestación se encontraba condicionada al cumplimiento previo de las obligaciones asumidas por la fiduciaria y los fideicomitentes, consistentes en poner a disposición de los promitentes compradores las unidades habitacionales o, cuando menos, adelantar su efectiva construcción. Por ende, al no haberse satisfecho esa obligación al punto de que la obra no llegó a ejecutarse, carece de sustento exigir a los clientes el pago total de sus cuotas so pretexto del fracaso del proyecto, pues fue Aval quien primero desatendió el deber que daba soporte y viabilidad al negocio.
Premisa de donde aflora que el desenlace adverso no puede imputarse a los accionantes, sino que encuentra su causa en la inejecución de las condiciones cuya verificación y cumplimiento correspondía a la vigilada. 17. De lo expuesto, refulge evidente que la autoridad de primer grado 124 CSJ. SC-593 del 8 de abril de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 45 Radicación: 11001319900320230308201 no incurrió en error al condenar directamente a Aval Fiduciaria S.A. a responder con su propio patrimonio.
Esto, en razón a que las pruebas demuestran con suficiencia que la entidad desatendió de manera reiterada e injustificada los deberes contractuales y legales que le correspondían en su calidad de profesional especializada en la gestión fiduciaria de los recursos provenientes del público. La omisión en la verificación de las condiciones del punto de equilibrio, el traslado indebido de los recursos pese a no cumplirse los requisitos exigidos, la deficiente información brindada a los inversionistas, así como la falta de controles oportunos frente a los atrasos y problemas financieros del proyecto, constituyen faltas graves a los estándares de diligencia, lealtad y previsión que imponen el ordenamiento jurídico y la jurisprudencia a las sociedades fiduciarias.
En ese sentido, al ser palmario que la fiduciaria actuó con negligencia y contravino los deberes indelegables que le imponía la ley, la respuesta al tercer problema jurídico es que Aval Fiduciaria S.A. sí debe asumir la responsabilidad patrimonial propia por los perjuicios causados a los señores Díaz Bonnet, Aguado Muriel, Briceño Méndez, Gil Pérez, Osorio Rodríguez, Sernich Kafarela, Osorio Díaz, Moreno Salazar, Noreña García y Restrepo Peña, tal y como dispuso el a-Quo. 18.
De otra parte, sea el momento para desatar el reparo atinente a la falta de pronunciamiento respecto de la suerte que le sigue a los contratos de promesa que suscribieron los accionantes y a sus efectos tras la orden de reembolsar los dineros pagados y sus rendimientos. Pues bien, la Superintendencia Financiera fue habilitada de forma excepcional por el canon 116 de la Constitución para ejercer funciones jurisdiccionales, las cuales han sido desarrolladas, entre otras, en las Leyes 1328 de 2009, 446 de 1998 y 1480 de 2011 y en el Código General del Proceso, lo que le otorga facultad para resolver, con carácter judicial, las controversias relativas a la protección de los consumidores, incluso en las que se discuta la responsabilidad de su contraparte, siempre que se trate de asuntos relativos a la “actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e inversión de los recursos captados del público” (artículo 57 de la Ley 1480 de 2011). 46 Radicación: 11001319900320230308201 Por lo anterior, al tratarse de atribuciones específicas, debe entenderse que su ejercicio es de naturaleza restrictiva, lo que implica que no pueden extenderse más allá de los límites establecidos en la Carta y la ley.
En palabras simples, la Superintendencia solo puede atender los temas asignados y bajo las condiciones previstas por el legislador, sin ampliaciones interpretativas o usos analógicos que desborden su marco legal. Por lo tanto, si bien el Estatuto del Consumidor facultó a la Superfinanciera para resolver frente a la culpa contractual, en el marco de las relaciones de consumo especializado, su competencia no se extiende a los efectos propios de la dinámica negocial, tales como la terminación, resolución, nulidad o ineficacia del convenio, pues esos institutos exceden el ámbito de protección al consumidor y corresponden al juez ordinario.
En otras palabras, la competencia de la Superintendencia, al ser excepcional y de interpretación estricta, se restringe al examen de la responsabilidad sobre el incumplimiento, sin habilitarla para producir pronunciamientos que incidan en la existencia del negocio jurídico. Por tal motivo, no es viable adoptar determinaciones en ese sentido, máxime cuando en el sub judice se discutió el incumplimiento de los contratos de fiducia estrechamente coligados con acuerdos de vinculación y promesas de compraventa, los cuales, al no revestir naturaleza financiera, escapan al ámbito de decisión propio de este procedimiento especial.
Eso sí, sin perjuicio de la protección que corresponde dispensar a los accionantes en su condición de consumidores frente a la entidad vigilada y demandada. Con todo, si se admitiera que la autoridad está facultada sin límite para decidir sobre el estado del contrato tras la contienda judicial, en rigor, el reconocimiento y pago de perjuicios no está sujeta y tampoco deriva directamente del reclamo de resolución contractual.
Así, “[l]a indemnización de perjuicios derivada de la inejecución -total o parcial- de prestaciones asumidas por una de las partes en un contrato bilateral, así como de su cumplimiento imperfecto o tardío, puede ser solicitada de forma directa, autónoma e independiente al no estar subordinada a la acción resolutoria o de cumplimiento”125. 125 CSJ.
SC-194 del 18 de julio de 2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 47 Radicación: 11001319900320230308201 En suma, aun cuando la Superintendencia es competente para decidir sobre el cumplimiento de las obligaciones de un contrato dentro del trámite de protección al consumidor, ello no la habilita para extender sus funciones al extremo de declarar su resolución o terminación. Lo que sí resulta permitido es disponer las consecuencias patrimoniales, pues la reparación de los perjuicios no depende ni es accesoria a la reclamación resolutoria o del cumplimiento forzado que autoriza la normatividad civil y mercantil. 19.
Del llamamiento en garantía contra Korpa S.A.S. El llamamiento en garantía, también denominado acción revérsica, fue concebido por el legislador como una forma de vinculación de terceros con interés legítimo en un asunto judicial y encuentra sustento en el “derecho legal o contractual a exigir de otro la indemnización del perjuicio que llegare a sufrir o el reembolso total o parcial del pago que tuviere que hacer como resultado de la sentencia que se dicte en el proceso que promueva o se le promueva”, de conformidad el artículo 64 procesal.
Ciertamente, para la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia “éste comporta el planteamiento de la llamada pretensión revérsica, o la ‘proposición anticipada de la pretensión de regreso’ (Parra Quijano), o el denominado ‘derecho de regresión’ o ‘de reversión’, como lo ha indicado la Corte, que tiene como causa la relación sustancial de garantía que obliga al tercero frente a la parte llamante, ‘a indemnizarle el perjuicio que llegare a sufrir, o el reembolso total o parcial del pago que tuviere que hacer como resultado de la sentencia’” 126 (se destaca).
De modo que, “de acuerdo con la concepción que sobre el llamamiento en garantía establece el texto legal antes citado, la pretensión que contra el tercero se formula es una pretensión de condena eventual (in eventum), es decir, que ella sólo cobra vigencia ante el hecho cierto del vencimiento de la parte original y que, con ocasión de esa contingencia de la sentencia, ‘se vea compelido a resarcir un perjuicio o a efectuar un pago’”127. 126 CSJ.
SC-2850 del 25 de octubre de 2022. MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, citando la CSJ, SC del 24 de octubre de 2000, Expediente No. 5387, MP. José Fernando Ramírez Gómez, y en reiteración de la CSJ, SC-4066 del 26 de octubre de 2020, Expediente No. 2005-00512. 127 Ibid. 48 Radicación: 11001319900320230308201 Precisado lo anterior y frente al reparo puntual de Aval Fiduciaria S.A.128, se tiene que la accionada llamó en garantía a Korpa S.A.S.129 amparada en que, en la cláusula 39 del pacto de fiducia mercantil de administración y pagos “Fideicomiso Bellagio” que se celebró entre ambas, la citada garante se obligó a mantenerla indemne de cualquier perjuicio derivado de la ejecución del negocio jurídico. 19.1.
Revisado el convenio cuestionado, se tiene que en los puntos primero y segundo de la disposición, Korpa S.A.S. se obligó a mantener indemne a Aval “frente a las reclamaciones judiciales, administrativas y de cualquier otra naturaleza” presentadas en su contra “directamente o como vocera del Fideicomiso, derivadas del presente contrato y/o de los vicios y fallas, estructurales o no estructurales, en la construcción”, además respecto de “cualquier condena judicial o extrajudicial que se imponga a esta o al Fideicomiso y que se derive de las relaciones contractuales o extracontractuales que el Fideicomitente tenga con terceros”130. 19.2.
En ese orden, en el acápite tercero se facultó a Aval para llamarla en garantía, en la medida en que la responsabilidad de esta cláusula “se extiende a cualquier tipo de responsabilidad que se pretenda endilgar a la Fiduciaria o al Fideicomiso por el cumplimiento de la normatividad cambiaria o fiscal aplicable en relación con los pagos que deba efectuar el Fideicomitente”, según el numeral cuarto, al paso que Korpa S.A.S. aceptó “de manera incondicional, irrevocable y a la orden de la Fiduciaria a cancelar el valor de las respectivas contingencias y reclamaciones, así como las agencias en derecho y las costas de los eventuales procesos que pudieran originarse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la recepción del requerimiento efectuado por la Fiduciaria en tal sentido al Fideicomitente”131. 19.3.
Sin embargo, aunque podría pensarse que el clausulado es ilimitado en punto a la satisfacción de las condenas que se impusieron a la fiduciaria, para el Tribunal la citación de Korpa S.A.S. como garante no es viable por las siguientes razones. 128 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 129 Archivo No. 084 LlamamientoGarantias.pdf. 130 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 99 a 149. 131 Archivo No. 016Pruebasyanexos.pdf, páginas 99 a 149. 49 Radicación: 11001319900320230308201 De acuerdo con el diccionario panhispánico del español jurídico de la Real Academia Española, la expresión indemne alude a aquel que “no ha recibido ningún daño a pesar de haber estado en peligro o de haber sufrido un accidente” y se relaciona puntualmente con “el principio de que la reversión debe dejar indemne al particular, de modo que no sufra menoscabo alguno ni beneficio en su patrimonio como consecuencia de la misma”132.
Al respecto, dígase que, aunque la indemnidad no está regulada de forma expresa en el ordenamiento jurídico colombiano, la jurisprudencia recientemente las relacionó con las obligaciones de seguridad para explicar que en éstas “el deudor de ellos “está obligado a cuidar de la integridad corporal del acreedor o la de las cosas que éste le ha confiado”133 (se subraya).
Así, apelando a las nociones del derecho francés, sostuvo el Alto Tribunal que se trata de un “deber secundario de conducta que puede estar expresamente pactado, establecido en la ley, o derivado de la naturaleza del contrato o de su ejecución de buena fe, pero en todo caso dirigido a la protección de la confianza que el acreedor deposita en su deudor en el sentido de que sus bienes o su persona quedarán a salvo (integridad de las cosas y corporal), y que confía a este en el cumplimiento de la prestación principal, por lo que además de satisfacer ese débito el deudor garantiza o al menos -ello es objeto de discusión- debe procurar la indemnidad de su acreedor respecto de tales intereses”134 (se destaca).
Luego, de las llamadas “cláusulas de indemnidad” puede inferirse que se trata de estipulaciones mediante las cuales una parte asume la obligación de mantener a la otra a salvo de acciones o reclamaciones promovidas por terceros, siempre que las pretensiones tengan su origen en conductas imputables a quien asume la obligación y que generen frente a esos terceros un deber de reparación. En ese sentido, su finalidad consiste en trasladar al obligado a indemnizar las consecuencias jurídicas y económicas derivadas de tales reclamaciones, evitando que la contraparte soporte los efectos patrimoniales de actuaciones que no le son atribuibles. 132 Ver https://dpej.rae.es/lema/indemne. 133 CSJ.
SC-1758 del 16 de julio de 2024. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque, citando la CSJ, SC-2202 del 20 de junio de 2019. MP. Margarita Cabello Blanco. 134 Ibid. 50 Radicación: 11001319900320230308201 19.4. Pues bien, en el sub judice, el conflicto gira en torno a la desatención del contrato por cuenta de Aval Fiduciaria S.A.135, de forma particular, frente a la falta de verificación de las condiciones de giro, la administración negligente de los recursos y la inobservancia al deber de información con los consumidores, obligaciones que la ley y el contrato imponen de manera directa a la fiduciaria.
A la par de lo expuesto, dígase que, aunque el negocio jurídico celebrado entre Aval y Korpa S.A.S. previó la obligación de la desarrolladora de mantener indemne a la fiduciaria frente a reclamaciones originadas en el proyecto, esa estipulación no debe interpretarse como una garantía frente a la responsabilidad por infracción a los deberes fiduciarios de la accionada.
Esto, pues como se explicó, las cláusulas revérsicas de este negocio aludieron a contingencias derivadas de la construcción, a obligaciones frente a terceros o al incumplimiento de deberes propios del fideicomitente, más para trasladar a este último las consecuencias derivadas de una gestión negligente o contraria al contrato imputable a Aval Fiduciaria S.A. 20.
En consecuencia, a propósito del llamamiento en garantía propuesto por la demandada y que dio lugar al cuarto problema jurídico, para el Tribunal no resulta admisible extender el alcance de esta figura hasta hacer recaer en Korpa S.A.S. la responsabilidad por actuaciones que pertenecían al ámbito de administración, verificación y control que correspondía directamente a la fiduciaria.
Con todo, en relación con la incidencia que la convocada pretende atribuir al trámite de liquidación judicial del Fideicomiso Bellagio, basta señalar que no existe asunto pendiente por resolver en ese frente, pues, como se precisó, la responsabilidad de Aval Fiduciaria S.A.136 comprometió su propio haber y no el del patrimonio autónomo sometido al concurso. 21.
De las condenas como forma de resarcimiento. 21.1. Como cuestión liminar, y para desatar el reparo de la demandada frente a que el a-Quo desconoció que no toda erogación o pérdida 135 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 136 Antes denominada Fiduciaria Corficolombiana S.A. 51 Radicación: 11001319900320230308201 patrimonial es resarcible, valga traer a colación lo expuesto por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en punto a la distinción entre daño y perjuicio.
En efecto, “no siempre, en presencia de un daño, existen perjuicios”, pues el primero “es la «vulneración de un interés tutelado por el ordenamiento legal, a consecuencia de una acción u omisión humana, que repercute en una lesión a bienes como el patrimonio o la integridad personal, y frente al cual se impone una reacción a manera de reparación o, al menos, de satisfacción o consuelo cuando no es posible conseguir la desaparición del agravio»” y el segundo “es la consecuencia derivada del daño” y corresponde “al pago a la víctima del «perjuicio que el daño ocasionó”137. 21.2.
Bajo esa inteligencia, de cara al resarcimiento reclama la jurisprudencia “que sea inequívoco, real y directo, no eventual o hipotético, «porque la culpa, por censurable que sea, no los produce de suyo». En otras palabras, debe ser «cierto y no puramente conjetural (…), no basta afirmarlo, puesto que es absolutamente imperativo que se acredite procesalmente con los medios de convicción regular y oportunamente decretados”138 y, por lo tanto, al amparo de lo previsto en el artículo 16 de la Ley 446 de 1998 relativos a los principios de reparación integral y equidad, la satisfacción del perjuicio en debida forma “[s]upone regresar a la víctima a una situación igual o semejante a la que tenía antes de ocurrir el hecho lesivo”.
En ese orden, del caso concreto subyace que el daño sufrido por los demandantes se materializó en la frustración de los negocios encaminados a la adquisición de los inmuebles ofrecidos dentro del proyecto, cuestión que no fue objeto de controversia en el proceso y, por su parte, los perjuicios derivados de ese hecho se concretan en la afectación directa de su patrimonio a título de daño emergente, en tanto los consumidores destinaron sumas de dinero con el fin de acceder al dominio de las unidades prometidas, recursos que a la fecha no han sido restituidos a su haber.
Por consiguiente, no podía ser otra la decisión del delegado que ordenar el reintegro de los aportes y sus rendimientos indexados, pero sin los intereses que se reclamaron en el recurso de apelación de los accionantes. 137 CSJ. SC-5193 del 18 de diciembre de 2020. MP. Luis Armando Tolosa Villabona. 138 Ibid. 52 Radicación: 11001319900320230308201 21.3.
Sobre el particular, conviene recordar que el artículo 884 del Código de Comercio, prevé la causación de intereses moratorios en los negocios mercantiles cuando deban pagarse réditos sobre un capital; regla que suele aplicarse en operaciones cuya estructura económica supone, por su naturaleza, la generación de intereses como contraprestación por el uso del dinero, como ocurre, por ejemplo, en los contratos de mutuo u otras modalidades de financiación. 21.4.
En el sub judice, sin embargo, la situación es distinta pues los demandantes, al vincularse tanto al “Encargo Fiduciario Proyecto Bellagio 1” como al “Fideicomiso Bellagio”, aceptaron un esquema propio de la fiducia inmobiliaria, en el cual los recursos entregados tenían como finalidad la estructuración y ejecución de un proyecto constructivo, cuya materialización dependía de sendas condiciones previas, entre ellas la verificación del punto de equilibrio en la fase preoperativa y, de no alcanzarse el umbral como finalmente ocurrió, lo procedente, según los términos contractuales, era la restitución de los aportes efectuados, sin que se hubiese previsto la remuneración de la disposición 884 comercial por la simple permanencia del capital en el negocio.
En ese contexto, acertó el a-Quo al limitar la reparación a la actualización, pues, por la naturaleza del negocio fiduciario y el tenor de las cláusulas pactadas, los vinculados no tenían expectativa jurídica adicional y distinta a percibir más que los rendimientos de frustrarse el proyecto y proceder la devolución de los aportes. De ahí que, al no tratarse de una operación destinada al pago de réditos, no resulte aplicable la presunción de intereses indirectos bancarios invocada por los demandantes. 21.5.
Tampoco incurrió en error al negar el reconocimiento de los perjuicios extrapatrimoniales en las modalidades de daño moral y afectación a bienes constitucionalmente protegidos, pues, al margen de la discusión doctrinal y jurisprudencial sobre su procedencia en el ámbito de la responsabilidad, en este caso está visto que ninguno de los demandantes acreditó la existencia de un desmedro real a su esfera emocional o la vulneración de garantías fundamentales susceptible de reparación. De hecho, en los interrogatorios de parte y en los demás medios de 53 Radicación: 11001319900320230308201 convicción allegados al proceso no se demostró la configuración de un padecimiento moral o de una lesión a derechos de esa estirpe.
En ese sentido, aunque es cierto, como sostuvo la parte accionante en la sustentación del recurso, que el juez cuenta con el arbitrio iudicis para fijar la cuantía del resarcimiento, también lo es que, como se indicó en precedencia, la existencia misma del daño debía ser probada, circunstancia que no se acreditó en el expediente, razón por la cual no había lugar a reconocer este tipo de perjuicios. 21.6.
Con todo, en lo que atañe al pago de los honorarios al jurista que representa los intereses de los demandantes, basta recordar que ese concepto no encuadra dentro de los perjuicios patrimoniales, pues corresponde a costas procesales, conforme lo disponen los artículos 361 y 366 del Código General del Proceso. Al respecto, se insiste en que “son diferentes la condena en costas y la de perjuicios, por lo que no le es dable a la parte beneficiada con ellas, involucrar en la liquidación de perjuicios, aspectos propios de la de costas, como es el caso del reconocimiento de gastos judiciales y de abogado o agencias en derecho”139, en palabras de la jurisprudencia. 21.7.
Por lo anotado, para resolver el quinto problema jurídico formulado, no queda alternativa distinta que confirmar la forma en que el funcionario de primer grado abordó las condenas solicitadas por los accionantes, en la medida en que las conclusiones alcanzadas sobre los perjuicios y su alcance se ajustaron a las pruebas obrantes en el expediente y a las reglas que gobiernan la materia. 22.
De la condena en costas. Para resolver el sexto problema jurídico, recuérdese que a voces del precepto 365.1 procesal, “[s]e condenará en costas a la parte vencida en el proceso”, con la precisión que, “[e]n caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial” (numeral quinto). 139 CSJ.
SC-481 del 8 de marzo de 2022. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. 54 Radicación: 11001319900320230308201 En palabras de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, la condena en sí misma “no es un asunto directo de la controversia, sino de su desenlace”. Por ende, al no ser “propia del litigio (…) su imposición es el resultado de las resoluciones que los juzgadores de instancia adoptan sobre lo debatido en el juicio, aspecto que, en criterio de Sala, ocurre por «mandato de la ley, si se quiere en forma automática, a cargo del litigante perdidoso por el solo hecho del vencimiento»”140 (se subraya).
De lo anterior se sigue la prosperidad del reproche formulado por la parte demandante, en la medida en que la acción de protección al consumidor si tuvo éxito en lo sustancial. Esto, pues ciertamente se acogieron las pretensiones dirigidas a declarar el incumplimiento de los deberes legales, contractuales y reglamentarios de la accionada Aval Fiduciaria S.A., así como a reconocer su responsabilidad patrimonial por los recursos que los inversionistas le confiaron en desarrollo del negocio.
De donde aflora que, si bien las condenas fueron moduladas en los términos expuestos, vale destacar que la demanda prosperó y existe una parte vencida, condición que recae sobre Aval Fiduciaria S.A., de ahí que resulte procedente imponer a esa entidad el pago de las costas y las agencias en derecho causadas en la primera instancia, conforme al criterio de la derrota consagrado en el artículo 365 procesal.
Lo anterior, con la precisión de que la fijación del monto de las expensas profesionales corresponderá al a-Quo una vez se dé cumplimiento a esta providencia, con el fin de preservar el principio de la doble instancia respecto de la tasación, en razón a los recursos que proceden frente a esa decisión. 23. Finalmente, para dar cumplimiento a lo previsto en el inciso segundo del artículo 283 procesal según el cual “[e]l juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado”, procede el Tribunal a efectuar la corrección monetaria. 140 CSJ.
SC-041 del 9 de febrero de 2022. MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 55 Radicación: 11001319900320230308201 Así, se tiene que el a-Quo autorizó la devolución de los dineros depositados en cuotas y los rendimientos de las anotadas sumas hasta que se certificó el punto de equilibrio, esto es, en diciembre de 2017. Ya para la indexación a la fecha probable de esta sentencia, se utilizará la fórmula de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia141 de “VP = (VH x IPC final) / IPC inicial”, donde VP es valor presente y VH es igual al valor histórico142; resultas aritméticas que pasan a exponerse así: Demandante: Cristian Darío Díaz Bonnet Monto Mes $1.000.000,00 ago-17 $22.269.748,11 sep-17 $1.000.000,00 sep-17 $1.000.000,00 oct-17 $23.160.500,00 nov-17 $1.000.000,00 dic-17 Rendimientos: dic-17 $241.869,02 TOTAL, A PAGAR IPC inicial 96.32 96.36 96.36 96.37 96.55 96.92 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $1.599.563,95 $35.607.099,32 $1.598.899,95 $1.598.734,04 $36.958.448,83 $1.589.661,57 96.92 154.07 $384.489,88 $79.336.897,54 Demandante: Diego Fernando Aguado Muriel Monto Mes $10.000.000 jun-17 $4.166.667 ago-17 $10.000.000,00 mar-19 $9.000.000,00 mar-19 $9.000.000,00 mar-19 $4.500.000,00 abr-19 Rendimientos: dic-17 $160.011,22 TOTAL A PAGAR IPC inicial 96.23 96.32 101.62 101.62 101.62 102.12 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $16.010.599,60 $6.664.850,33 $15.161.385,55 $13.645.246,99 $13.645.246,99 $6.789.218,56 96.92 154.07 $254.363,68 $72.170.911,70 Demandantes: Freddy Briceño Méndez y Sonia Gil Pérez Monto $2.445.000 $50.183.425,69 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 $2.445.000 Mes ago-17 ago-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 jul-18 jul-18 jul-18 jul-18 IPC inicial 96.32 96.32 96.32 96.36 96.37 96.55 99.18 99.18 99.18 99.18 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $3.910.933,86 $80.271.598,79 $3.910.933,86 $3.909.310,39 $3.908.904,74 $3.901.617,29 $3.798.156,38 $3.798.156,38 $3.798.156,38 $3.798.156,38 141 CSJ.
SC-2905 del 29 de julio de 2021. MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 142 Liquidación efectuada en https://liquidador.ramajudicial.gov.co/Liquidador/Indexacion 56 Radicación: 11001319900320230308201 jul-18 $4.890.000 jul-18 $2.445.000 $2.445.000 ago-18 $2.445.000 sep-18 $1.063.300 oct-18 $1.063.300 oct-18 $1.063.300 nov-18 $1.063.300 dic-18 $1.063.300 ene-19 $1.063.300 feb-19 $1.063.300 mar-19 $1.063.300 abr-19 $579.648,33 may-19 Rendimientos: dic-17 $625.618,29 TOTAL A PAGAR 99.18 99.18 99.30 99.47 99.59 99.59 99.70 100.00 100.60 101.18 101.62 102.12 102.44 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 $7.596.312,76 $3.798.156,38 $3.793.566,46 $3.787.083,04 $1.644.970,68 $1.644.970,68 $1.643.155,77 $1.638.226,31 $1.628.455,57 $1.619.120,68 $1.612.110,12 $1.604.216,91 $871.792,44 96.92 154.07 $994.521,35 $148.882.583,60 Aquí conviene efectuar una precisión frente a las diferencias advertidas en las tablas allegadas al expediente, respecto de los datos consolidados por el Superintendente para fijar la condena.
En efecto, la cuota registrada en mayo de 2019 por $579.648,33 corresponde a un ajuste contable destinado a completar la suma de $93.499.974,02, cifra reclamada en la demanda y certificada por Aval Fiduciaria S.A. como recibido por cuenta de los accionantes. Ello se explica porque, si bien en abril de 2019 se trasladaron al segundo encargo fiduciario $62.408.425,69, correspondientes a los recursos recaudados en el primer negocio entre abril y noviembre de 2017, ese registro en el estado de cuenta143 únicamente refleja un giro por $61.942.530.
De esta forma, el restante de $579.648,33 se registró con posterioridad para completar el monto certificado. En todo caso, esa divergencia aritmética ajustada no desvirtúa el total informado por la fiduciaria de $93.499.974,02, el cual constituye el referente contable definitivo de los aportes de los consumidores dentro del negocio fiduciario con miras a su reembolso.
Demandante: Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez Monto $3.000.000 Mes jul-17 IPC inicial 96.18 IPC final 154.07 Total $4.805.676,85 Carpeta No. 200 Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Información Freddy Briceño, archivo No. 14989155 Freddy Briceño Mendez.pdf. 143 57 Radicación: 11001319900320230308201 $4.000.000 ago-17 $7.000.000 ago-17 $1.000.000 ago-17 $2.700.000 ago-17 $5.000.000 ago-17 $2.000.000 ago-17 $2.000.000 ago-17 $3.000.000 ago-17 $2.000.000 ago-17 $3.000.000 sep-17 $3.000.000 oct-17 $3.000.000 nov-17 $6.630.000 nov-17 $3.000.000 jul-18 $3.000.000 jul-18 $4.000.000 jul-18 $3.000.000 jul-18 $100.000 jul-18 $4.900.000 jul-18 $3.300.000 jul-18 $6.000.000 jul-18 $3.000.000 jul-18 $8.969.861,19 ago-18 $8.000.000 ene-19 Rendimientos: dic-17 $438.607,83 TOTAL A PAGAR 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 99.30 100.60 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 $6.398.255,81 $11.196.947,67 $1.599.563,95 $4.318.822,67 $7.997.819,76 $3.199.127,90 $3.199.127,90 $4.798.691,86 $3.199.127,90 $4.796.699,87 $4.796.202,13 $4.787.260,48 $10.579.845,67 $4.660.314,57 $4.660.314,57 $6.213.752,77 $4.660.314,57 $155.343,81 $7.611.847,14 $5.126.346,03 $9.320.629,15 $4.660.314,57 $13.917.286,13 $12.252.087,47 96.92 154.07 $697.238,01 96.36 96.37 96.55 96.55 99.18 99.18 99.18 99.18 99.18 99.18 99.18 99.18 99.18 $149.608.959,21 Demandante: Ivo Sernich Kafarela Monto $5.450.839,20 $5.600.000 $5.600.000 $5.600.000 $5.600.000 $5.600.000 $5.149.160,80 $5.600.000 $5.600.000 $5.600.000 Rendimientos: $30.447,22 Mes oct-17 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19 jun-19 jul-19 IPC inicial 96.37 99.70 100.00 100.60 101.18 101.62 102.12 102.44 102.71 102.94 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $8.714.442,20 $8.653.881,64 $8.627.920 $8.576.461,23 $8.527.297,88 $8.490.375,91 $7.768.617,35 $8.422.413,11 $8.400.272,61 $8.381.503,78 dic-17 96.92 154.07 $48.400,77 TOTAL A PAGAR $84.611.586,48 Tal y como se hizo precedentemente, en este punto es pertinente introducir una aclaración respecto de las cifras reflejadas en la tabla.
Sobre el particular, el estado de cuenta144 indicó dos movimientos en Carpeta No. 200 Anexos Contestación Demanda, subcarpeta Información Ivo Sernich, archivo No. EC. Ivo Sernich Kafarela.pdf. 144 58 Radicación: 11001319900320230308201 abril de 2019: uno por $5.000.000, correspondiente al traslado de recursos provenientes del encargo, y otro por $5.600.000, relativo a la cuota ordinaria de ese mes.
No obstante, los dineros del primer negocio ascendían en realidad a $5.450.839,20, suma conciliada en la casilla de octubre de 2017. En consecuencia, al imputarse en abril únicamente $5.000.000, la diferencia se reflejó en la cuenta bajo el registro de $5.149.160,80. Así, el valor para ese mes obedece a un ajuste contable destinado a conciliar los registros históricos con el monto reconocido, al paso que el cambio no altera el certificado por la fiduciaria, que constituye el valor referencia para efectos de esta decisión. Demandantes: Luis Felipe Osorio y Ruby Moreno Salazar Monto $500.000 $34.000.000 $24.000.000 Rendimientos: $1.124,60 Mes nov-17 jul-18 ago-18 IPC inicial 96.55 99.18 99.30 IPC final 154.07 154.07 154.07 Total $797.876,74 $52.816.898,56 $37.237.462,23 dic-17 96.92 154.07 $1.787,73 TOTAL A PAGAR $90.854.025,26 Demandante: María Alba Noreña García Monto $9.950.000 $9.950.000 $9.900.000 $9.950.000 $300.000 $9.950.000 Rendimientos: $559.824,95 Mes ago-17 ago-17 ago-17 ago-17 ago-17 ago-17 IPC inicial 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 96.32 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $15.915.661,33 $15.915.661,33 $15.835.683,13 $15.915.661,33 $479.869,18 $15.915.661,33 dic-17 96.92 154.07 $889.932,21 TOTAL A PAGAR $80.868.129,84 Demandante: Sandra Isabel Restrepo Peña Monto $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $81.123.833,79 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 Mes oct-17 oct-17 oct-17 oct-17 oct-17 nov-17 jul-18 jul-18 jul-18 jul-18 IPC inicial 96.37 96.37 96.37 96.37 96.37 96.55 99.18 99.18 99.18 99.18 IPC final 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 Total $7.993.670,22 $7.993.670,22 $7.993.670,22 $7.993.670,22 $129.695.435,01 $7.978.767,47 $7.767.190,96 $7.767.190,96 $7.767.190,96 $7.767.190,96 59 Radicación: 11001319900320230308201 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $5.000.000 $376.166,21 Rendimientos: $546.428,36 jul-18 jul-18 jul-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 99.18 99.18 99.18 99.18 99.30 99.47 99.59 99.70 100 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 154.07 $7.767.190,96 $7.767.190,96 $7.767.190,96 $7.767.190,96 $7.757.804,63 $7.744.546,09 $7.735.214,37 $7.726.680,04 $579.559,27 dic-17 96.92 154.07 $868.636,16 TOTAL A PAGAR $264.198.851,60 En consecuencia, los perjuicios totales a pagar por cuenta de Aval Fiduciaria S.A. al grupo de demandantes resultan así: Demandantes Total Cristian Darío Díaz Bonnet $79.336.897,54 Diego Fernando Aguado Muriel $72.170.911,70 Freddy Briceño Méndez y Sonia Gil Pérez $148.882.583,60 Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez $149.608.959,21 Ivo Sernich Kafarela $84.611.586,48 Luis Felipe Osorio Díaz y Ruby Moreno Salazar $90.854.025,26 María Alba Noreña García (sucesión145) $80.868.129,84 Sandra Isabel Restrepo Peña $264.198.851,60 23.
Colofón de lo argumentado, no puede considerarse incorrecta la decisión tomada por el a-Quo, pues al rehacer el análisis conjunto de las pruebas en atención a los múltiples reparos contra la sentencia impugnada, se llega a conclusiones similares a las allí expuestas. En consecuencia, se modificará el fallo apelado únicamente en lo que hace a extender las condenas hasta la fecha de esta sentencia, se confirmará la misma en todo lo demás y se impondrá sanción en costas a la parte demandada dado el naufragio de su recurso.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 145 Pues en el curso del litigio se acreditó su fallecimiento y así quedó sentado en la sentencia. 60 Radicación: 11001319900320230308201 RESUELVE:
PRIMERO: MODIFICAR la sentencia proferida el 23 de mayo de 2025 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, por los argumentos vertidos en precedencia. En consecuencia, la parte resolutiva de la misma quedará como sigue: “PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones propuestas por la pasiva llamadas AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA POR PARTE DE MI DEFENDIDA, FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN POSICIÓN PROPIA, RESPECTO DE LAS PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDANTE – LAS PRETENSIONES ESTÁN DIRIGIDAS A LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DEL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SOBRE INMUEBLES DEL PROYECTO BELLAGIO;
DILIGENCIA Y CUIDADO DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., TANTO EN POSICIÓN PROPIA COMO EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO FRENTE A LOS CONTRATOS DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN, ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS DE BELLAGIO Y ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS DE BELLAGIO I, CUMPLIMIENTO DE LA TOTALIDAD DE OBLIGACIONES POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. DENTRO DEL ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS DE BELLAGIO, CUMPLIMIENTO DE LA TOTALIDAD DE OBLIGACIONES POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. DENTRO DEL ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS DE BELLAGIO I., CUMPLIMIENTO DE LA TOTALIDAD DE OBLIGACIONES POR FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO BELLAGIO RESPECTO AL CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE, CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE INFORMACIÓN POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO;
INEXISTENCIA DEL DEBER DE ASESORÍA POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO; LAS OBLIGACIONES DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO, ERAN OBLIGACIONES DE MEDIO Y NO DE RESULTADO; INEXIGIBILIDAD Y AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD FRENTE A OBLIGACIONES QUE NO RECAEN EN CABEZA DE LA FIDUCIARIA, OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR LAS UNIDADES INMOBILIARIAS POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO, ERA UNA OBLIGACIÓN CONDICIONAL Y, POR ENDE, NO EXIGIBLE DE MANERA PURA Y SIMPLE, HECHO EXCLUSIVO DE UN TERCERO, LA AUSENCIA DE CONSECUCIÓN DE FINANCIACIÓN POR PARTE DEL FIDEICOMITENTE SE DENOTA COMO EL NEXO CAUSAL DEL DAÑO ADUCIDO POR LOS DEMANDANTES, INEXISTENCIA DEL DEBER DE FINANCIAR CON RECURSOS PROPIOS EL PROYECTO POR PARTE DE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO, ACREDITACIÓN DE CRÉDITO CONSTRUCTOR POR KORPA S.A.S. NO FUNGE COMO NEXO CAUSAL DEL DAÑO ENUNCIADO POR LOS DEMANDANTES, IMPROCEDENCIA DEL REEMBOLSO DE LOS APORTES RESPECTO A FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN POSICIÓN PROPIA Y EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO, EN TANTO LOS MISMOS FUERON GIRADOS AL FIDEICOMITENTE CON LO QUE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO DIO CUMPLIMIENTO A SUS OBLIGACIONES PARA CON LOS HOY DEMANDANTES Y EXTINGUIÓ SUS OBLIGACIONES PARA CON EL MISMO, FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., EN POSICIÓN PROPIA A LA PAR QUE COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO HA 61 Radicación: 11001319900320230308201 REALIZADO DIVERSOS ACTOS CON MIRAS AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA SOCIEDAD FIDEICOMITENTE, INEXISTENCIA DE SOLIDARIDAD ENTRE FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO BELLAGIO, Y LAS SOCIEDADES KORPA S.A.S. Y PROMOTORA SANTA TERESITA S.A.S., EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO: MORA PURGA MORA, IMPOSIBILIDAD DE CONDENAR A PERJUICIOS INMATERIALES O EXTRAPATRIMONIALES DENTRO DEL PRESENTE LITIGIO, EN RAZÓN A LA AUSENCIA DE COMPETENCIA DE LA SUPERINTENDENCIA PARA LA DECLARATORIA DE LOS MISMOS, PRESCRIPCIÓN O CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, NO PROCEDENCIA DEL RECONOCIMIENTO Y PAGO DE INTERESES REMUNERATORIOS NI MORATORIOS EN EL PRESENTE CASO.
AUSENCIA DE LOS PRESUPUESTOS LEGALES DEL CÓDIGO DE COMERCIO NI DEL CÓDIGO CIVIL PARA LA IMPOSICIÓN DE LA SANCIÓN SOLICITADA. INEXISTENCIA DE MORA, y TASACIÓN EXCESIVA DE LOS EVENTUALES PERJUICIOS. OBJECCIÓN AL JURAMENTO ESTIMATORIO BAJO LOS TÉRMINOS DISPUESTOS DENTRO DEL ARTÍCULO 206 DEL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO.
SEGUNDO: DECLARAR civil y contractualmente responsable a la sociedad FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. hoy AVAL FIDUCIARIA S.A. En consecuencia, se le CONDENA a pagar con su propio patrimonio dentro del lapso de ocho (8) días contados desde la ejecutoria de la decisión, a favor de los demandantes de la siguiente manera: Demandantes Total Cristian Darío Díaz Bonnet $79.336.897,54 Diego Fernando Aguado Muriel $72.170.911,70 Freddy Briceño Méndez y Sonia Gil Pérez $148.882.583,60 Gustavo Adolfo Osorio Rodríguez $149.608.959,21 Ivo Sernich Kafarela $84.611.586,48 Luis Felipe Osorio Díaz y Ruby Moreno Salazar $90.854.025,26 María Alba Noreña García (sucesión146) $80.868.129,84 Sandra Isabel Restrepo Peña $264.198.851,60 Vencido el período judicial concedido para el pago, se causarán intereses de mora a la tasa del artículo 884 del C. de Co.
TERCERO: DENEGAR las demás pretensiones.
CUARTO: CONDENAR en costas a la parte vencida en juicio, AVAL FIDUCIARIA S.A. y a favor del extremo demandante, con la precisión que las agencias en derecho se tasarán por cuenta de la delegatura de primer grado.
QUINTO: La sociedad Fiduciaria deberá acreditar EL CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA en un lapso de CINCO (5) días posteriores al término otorgado para sufragar la suma a que fuere condenada, para este fin aporte los documentos idóneos que así lo acrediten, so pena de dar paso por vía incidental al trámite sancionatorio de que trata el numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
Ejecutoriada esta providencia, por Secretaría archívese el expediente”. 146 Pues en el curso del litigio se acreditó su fallecimiento y así quedó sentado en la sentencia. 62 Radicación: 11001319900320230308201 SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte vencida en juicio, esto es Aval Fiduciaria S.A. Tásense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado, la suma de 6 SMLMV, que se distribuirán en partes iguales por cada una de las ocho unidades habitacionales involucradas en el litigio, sin perjuicio que en algunas de ellas concurran varios demandantes.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA MAGISTRADO MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5fb066529cb23e3dd5279e70f0ab0b6382efffdf1d499536d559f113667a2c79 Documento generado en 24/04/2026 08:28:03 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 63