Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, diecisiete (17) de julio de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia: Tema: Decisión: Magistrada ponente: Verbal – Responsabilidad Civil Contractual 05001310301620210021802 Guillermo Marín Trujillo y/o EKO Red SAS Sentencia nro. 112 Conforme al artículo 1990 del C.C., el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento si el mal estado de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada.
Regla de interpretación de cláusulas contractuales de acuerdo con la aplicación práctica que las partes hayan hecho de la misma durante el desarrollo del contrato (art. 1622, inciso final C.C.). Confirma Piedad Cecilia Vélez Gaviria Procede la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín a resolver el recurso de apelación interpuesto por el señor apoderado de la parte actora contra la sentencia denegatoria de las pretensiones, emitida el pasado 8 de agosto por el Juzgado Décimo Sexto Civil del Circuito de Medellín en el proceso de la referencia.
ANTECEDENTES Correspondió al Juzgado Décimo Sexto Civil del Circuito de Medellín conocer del proceso verbal de responsabilidad civil contractual, promovido por los señores Guillermo Marín Trujillo y Guillermo León Trujillo Ortiz en contra de la persona jurídica denominada EKO RED SAS, deprecando se declare la existencia de dos contratos de arrendamiento sobre los inmuebles ubicados en esta ciudad de Medellín, en la Carrera 51 B, números 78-40 y 78-56, celebrados, en su orden, el 2 de febrero de 2013 y el 14 de agosto de 2017; se declare que los mismos fueron incumplidos por la arrendataria, en tres aspectos: “a) por pretender terminar unilateralmente el contrato antes del vencimiento de los respectivos períodos de renovación; b) incumplimiento en el pago de los cánones causados; c) incumplimiento de las obligaciones legales y convencionales de mantener en buen estado los pisos, techos, paredes y redes eléctricas de las bodegas”.
Se condene en consecuencia a la demandada a indemnizarles los perjuicios de lucro cesante consolidado ($144’732.573 y $50’388.480, en su orden) y futuro con respecto a cada uno de los inmuebles, así como el pago de la cláusula penal pactada en cada contrato($18’852.072 y $5’038.848, en su orden); daño emergente representado en el deterioro de pisos, paredes, techos y sistema eléctrico ($124’000.000 integrados por $87’000.000 que cuesta la reparación con materiales de segunda y $37’000.000 retenidos unilateralmente por la arrendataria), amén de intereses de mora desde el mes de agosto de 2020 a la tasa más alta certificada por la Superintendencia Financiera, conforme al artículo 884 del Código de Comercio.
Lo anterior, con fundamento en hechos que así se compendian: Que los demandantes, en calidad de arrendadores, suscribieron con la demandada, como arrendataria, sendos contratos de arrendamiento sobre dos bodegas situadas en la Carrera 51 B de esta ciudad, distinguidas con los números 78-56 y 78-40; que en relación con esta última, el contrato fue suscrito el 2 de febrero de 2013, por el término de 1 año, que se prorrogaría o renovaría por períodos iguales, de donde se sigue que por no haberse preavisado su terminación, se habría renovado hasta el 2 de febrero de 2022.
Que la arrendataria declaró haber recibido el inmueble en buen estado y se comprometió a entregarlo de igual manera; que se pactó una cláusula penal sancionatoria equivalente a dos cánones de arrendamiento; que el canon inicialmente pactado fue de $5’500.000, con incremento anual del 8%, por lo que para el año 2020 debía estar en $9’426.033, pero el arrendatario pagaba solo $9’054.691, por lo que el faltante entre enero y octubre de ese año suma $3’342.078; que el canon para el año 2021 sería de $10’180.116.
En relación con la bodega número 78-56, el contrato se suscribió el 14 de agosto de 2017, por el término de 1 año, que se prorrogaría o renovaría por períodos iguales, encontrándose vigente hasta el 14 de agosto de 2021; que los arrendatarios se comprometieron a cumplir lo prescrito por los artículo 2029 y 2030 del Código Civil; que además declararon haber recibido el inmueble en buen estado y se comprometieron a entregarlo de igual manera; que la cláusula octava también establece que el arrendador puede negarse a recibir cuando existan obligaciones pendientes a cargo del arrendatario; que por el mal estado en que se encontraba Radicado nro. 05001310301620210021802 esta bodega, los demandantes se niegan a recibirla, por lo que se sigue generando el canon hasta que se cumpla esa obligación, pues las paredes, los techos y el sistema eléctrico están en completo estado de destrucción. Que el canon de arrendamiento pactado fue de $4’000.000 con incremento anual del 8%, por lo que para el año 2020 debía ser de $5’038.848, suma que efectivamente pagaba la arrendataria, y que para el año 2021 se incrementaría a $5’441.956; que se pactó cláusula penal sancionatoria equivalente a un canon de arrendamiento.
Que el 15 de octubre de 2020 la arrendataria envió comunicación informando que desocupa el local número 78-56, lo cual no es aceptado por los arrendadores, por lo que el contrato continúa vigente hasta cuando la demandada cumpla la obligación contenida en el parágrafo de la cláusula octava de dicho contrato. Que el 19 de octubre de 2020, la arrendataria informa que desocupará el local número 78-40, argumentando que se ha inundado por el pésimo estado de las canoas y techos.
Tal comunicación no fue aceptada por los arrendadores, pues era obligación de aquella mantener en buen estado las canoas, techos, pisos, paredes, ventanales y sistema eléctrico, por lo que el contrato continúa vigente hasta cuando la demandada cumpla la obligación de realizar esas reparaciones o asumir su costo. RÉPLICA La demandada dio respuesta al libelo, admitiendo el contrato que la vincula con los demandantes respecto de la bodega distinguida con el número 78-56 de la Carrera 51 B, de la nomenclatura urbana de esta ciudad, pero en relación con la bodega número 78-40, niega que el señor Guillermo Marín Trujillo tenga la calidad de arrendador, calidad que tienen Guillermo León Trujillo Ortiz, Jorge Marín Trujillo, Marta Cecilia Marín Trujillo y Luis Fernando Marín Trujillo, pues Guillermo Marín Trujillo fungió solo en representación de estos últimos.
Con la salvedad de que Guillermo Marín Trujillo no asumió la calidad de arrendador respecto del local Nro. 78-40, admite haber suscrito tal contrato el 2 de febrero de 2013, pero no acepta la apreciación del demandante de que el mismo se habría renovado hasta febrero de 2022, máxime que tal como se afirma en la demanda, el Radicado nro. 05001310301620210021802 19 de octubre de 2020, la arrendataria informó que se disponía a restituir dicho inmueble, como en efecto lo hizo el día 2 de noviembre de 2020.
En relación con el inmueble nro. 78-56, admite haber suscrito el contrato el 14 de agosto de 2017, aunque advierte que en la recta final del mismo y por documento privado suscrito el 14 de septiembre de 2020 se acordó que la prórroga iría hasta el 14 de noviembre de 2020, y en ese orden de ideas, se dio preaviso de terminación el día 8 de octubre del mismo año, a la vez que se pagó un canon de arrendamiento a título de indemnización, conforme a la cláusula décima-quinta.
Por lo demás acepta algunos hechos, niega otros, puntualmente haber recibido los locales en perfectas condiciones, y afirma que no tiene obligaciones pendientes de cumplir con los arrendadores. Termina oponiéndose a las pretensiones indemnizatorias, a la vez que plantea a manera de excepciones de mérito las que denomina: Falta de legitimación del señor Guillermo Trujillo Marín con respecto al contrato de arrendamiento sobre la bodega Nro. 78-40; e Inexistencia de acciones u omisiones por parte de EKO RED SAS que materialicen incumplimiento contractual.
SENTENCIA DE PRIMER GRADO Evacuado el trámite pertinente, se profirió el pasado 8 de agosto sentencia desestimatoria de las pretensiones, la cual, tras reseñar demanda, contestación y trámite, y afirmar que se encontraban satisfechos los presupuestos materiales para dictar sentencia de mérito, advirtió que se hacía necesario revisar la legitimación inicial del señor Guillermo Marín Trujillo por cuanto la parte demandada discutió su calidad de arrendador en relación con uno de los contratos soporte de la acción. No obstante expresó seguidamente que “Sin embargo, como ha quedado establecido dentro de la historia procesal, la situación de dicha persona en relación con el juicio, ya ha quedado definido por medio de la providencia que decidió el recurso de reposición, que frente a providencia que ordenara la integración del litisconsorcio necesario interpusiera la parte actora; por tanto, remitiendo a las partes a dicha providencia, consideramos que inclusive el litisconsorcio necesario se constata dentro de la presente litis”.
Radicado nro. 05001310301620210021802 Teniendo así por superado ese punto, se planteó como problema jurídico si le asistía o no razón a los demandantes al señalar que sus arrendatarios dieron por terminados los contratos de manera ilegal, para comenzar sus consideraciones aludiendo a los artículos 1494 y ss del C.C., por cuya virtud lo pactado se convierte en ley para los contratantes.
Aludió también al tema de la carga de la prueba conforme a los artículos 164 y 167 del C.G.P., para pasar al punto de lo demostrado en el proceso, partiendo de aseverar que los escritos de demanda y contestación no dejan duda que los litigantes celebraron los contratos referidos en la demanda, sin que se advierta motivos de nulidad de estos.
Rememoró seguidamente que la controversia gira en torno a que, para los accionantes, los contratos se prorrogaron, el primero hasta el 2 de febrero de 2022 y el segundo, hasta el 14 de agosto del mismo año, lo que admite la parte accionada, pero precisando que los terminaron con apoyo en las mismas cláusulas contractuales y normas legales que gobiernan la materia.
De ahí que prosiguiera el señor juez con el examen de los contratos, iniciando con el relativo al inmueble ubicado en la Carrera 51B número 78-56, celebrado el 14 de agosto de 2017 por el término de 1 año, es decir, hasta el 14 de agosto de 2018, con prórrogas automáticas si ninguna de las partes avisaba lo contrario. De suerte que, como lo advierte el apoderado de la demandada en sus alegaciones, el contrato tuvo su última prórroga del 14 de agosto de 2020 a la misma fecha de 2021, habiendo terminado conforme a la cláusula 15 del mismo, pues allí se convino que “…Igualmente, el arrendatario podrá dar por terminado este Contrato durante cualquier el término inicial o el de sus prorrogas previo aviso escrito al Arrendador, con un plazo no menor de Un (1) mes y el pago de una indemnización equivalente al valor de un (1) canon de arrendamiento vigente a la fecha en que sea la intención terminar este Contrato.
Cumplidas estas condiciones el Arrendador estará obligado a recibir el inmueble”. Ajustándose a esta estipulación, la arrendataria, el 8 de octubre de 2020, comunicó a los arrendadores la terminación del contrato, anunciado que la indemnización procedería a consignarla en la cuenta donde se abonaba el canon, lo que se acredita con los documentos visibles a folios 176-179 del cuaderno contentivo de la contestación a la demanda.
En relación con el inmueble de la Calle 51B número 78-40, según se afirma en la demanda y se acepta en la contestación, la arrendataria anunció a los arrendadores la terminación del contrato mediante comunicación del 19 de octubre de 2020 y efectivamente entregó el inmueble el 14 de noviembre siguiente, aduciendo para Radicado nro. 05001310301620210021802 ello el mal estado del mismo, puntualmente en canoas y techos, lo que ha dado lugar a que se inunde, siendo la posición de la actora a este respecto, que tales reparaciones, de acuerdo al contrato, son de cargo de los arrendatarios, aduciendo específicamente las cláusulas 20 y 30 conforme a las cuales el bien fue entregado en buen estado, debiendo restituirse en las mismas condiciones.
Seguidamente el juzgador señala que existe contradicción entre las mencionadas cláusulas toda vez que según la primera “Mejoras: no podrá el arrendatario ejecutar en el inmueble ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin el permiso escrito del arrendador…”, mientras la segunda expresa que “Declaran los arrendatarios haber recibido el inmueble en buen estado de conservación con toda su dotación completa y funcional, siendo responsabilidad de ellos las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”.
Expresó que mientras la primera limita el actuar de los inquilinos a las reparaciones locativas, “la otra, se le señala la obligación de atender otras reparaciones, por lo que se podría entender que aquellas señaladas en la cláusula 30, son de aquellas denominadas como locativas, pues así ha de entenderse según la primera regla señalada; sin embargo, como queda explicado, los inquilinos a su tiempo alegan que las últimas corresponde repararlas al arrendador”.
Estimó entonces necesario auscultar la normativa reguladora de esta temática, para lo cual transcribió los artículos 2028, 1982, 1985 y 1998 del Código Civil que, definen el concepto de reparaciones locativas –a cargo del arrendatario-, y señalan el alcance de “mantener la cosa arrendada en buen estado”, obligación a cargo del arrendador.
Tales disposiciones, dijo, dejan claro que las reparaciones necesarias corresponden al arrendador y las locativas al arrendatario. Finalmente citó providencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en materia de mejoras, para concluir de todo lo anterior que “no queda duda que el mantenimiento de los techos de la edificación es de cargo del arrendador; pues como puede deducirse, si no da el mantenimiento adecuado a los techos, ello puede significar que con el tiempo se derrumben para dejar el bien bajo los efectos de la intemperie, lo que obviamente con el tiempo acarrea el derrumbamiento no solo de los muros, sino las afectaciones a los pisos del edificio”.
A continuación volvió sobre el tema de las cláusulas contractuales “contradictorias” señalando que la siguiente a la decimoséptima (cuya nomenclatura no aparece clara) señala que los arrendatarios solo pueden realizar reparaciones locativas, pero a la vez, la citada como última cláusula les impone el deber de “reparar la puerta, sistema eléctrico, techos y pintura”, lo que hace necesario acudir a las reglas de Radicado nro. 05001310301620210021802 interpretación de los contratos, en particular, los artículos 1621, 1622 y 1624 del código civil, “Con base en tales reglas, debe concluirse que las mejoras necesarias, como el mantenimiento de techos y canoas, que es lo reclamado por ambas partes será de cuenta de los arrendadores, como que, como lo describe acertadamente el apoderado de la parte demandada, por lo menos en criterio de este despacho, se trata de arreglos y reparaciones estructurales; pues resulta obvio que una construcción de la naturaleza que se trata los bienes inmuebles objeto del contrato, que no cuente con un techos y canoas en excelente estado, no pueden servir para al objeto que fueron construidos; vale decir, el servicio de bodegas; donde obviamente se pueden realizar muchas actividades, dentro de ellas, aquellas a que las destinó la parte arrendataria”.
Agregó que “es la costumbre que el propietario, y en este caso el arrendador, se encargue del sostenimiento de tales estructuras”. Advirtió, de otra parte, que de acuerdo con los testimonios de Claudia Elena Cano y Germán Vanegas, los arrendadores “creyendo” tal costumbre, han realizado reparaciones de esas estructuras acudiendo a solicitar préstamos a la arrendataria, acordando su descuento del valor del arrendamiento, “por ello además, entendiendo esa interpretación es que los arrendadores(sic) han aplicado las cláusulas en ese sentido; es decir, que el mantenimiento de techos y canoas, es de cargo del arrendador por tratarse de reparaciones o mejoras necesarias”.
Agrega que, según esas mismas personas, al momento de su entrega al arrendatario, los inmuebles no tenían el perfecto estado que alegan los arrendadores, siendo necesario desde el principio someterlos a varios arreglos. Y aunque la parte actora tachó aquellos testigos por ser empleados de la arrendataria, el despacho no advierte motivos que debiliten su crédito, pues los encuentra espontáneos y categóricos, sin asomo de influencia por su vinculación con la empresa demandada.
Que por demás sus dichos hallan eco en las mismas versiones de los demandantes y en el testimonio de Hugo Erney Manco Úsuga, quien dijo haber realizado algunas reparaciones en techos y canoas, unas veces cancelados por la empresa y otras veces por Guillermo Marín y Guillermo León Trujillo. “Sin embargo, a pesar que por varias ocasiones recurrieron a esa modalidad, como lo certifican los mismos testigos, y especialmente el señor Manco Usuga, finalmente no logran poner los techos, y con ellos los inmuebles, en estado de servir al objeto que desde el inicio se destinaron dichos bienes por parte de la empresa arrendataria; por ello, ante tal panorama, la parte arrendataria, en su criterio, justificadamente han dado por terminado el contrato en relación con el señalado inmueble; actitud que obliga al despacho remitirse a las causales legales de terminación de esta clase de contratos”.
Radicado nro. 05001310301620210021802 De nuevo transcribió el artículo 1982 del estatuto civil, que consagra las obligaciones a cargo del arrendador, también nuevamente hizo eco del artículo 1985 que impone al arrendador la obligación de mantener en buen estado la cosa arrendada, para llegar al artículo 1990 que, ante el mal estado de la cosa que le impida hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada, da derecho al arrendatario a la terminación del contrato.
Expresó seguidamente que “Como puede deducirse de la historia procesal, los vicios de que se queja la parte arrendadora, se presentaron por varias ocasiones, tanto que por ello, como lo afirma y lo atestiguan varios testigos, en diversas ocasiones se vieron en la necesidad de asumir dicho arreglos, hasta que, como igualmente lo señalan, tanto en la contestación de la demanda, como en otros de sus escritos, se vieron imposibilitados de cumplir en el inmueble, los objetivos para los cuales había sido arrendado el inmueble, y por ello los llevó a comunicar con todo derecho la terminación del contrato, como se infiere de la misma historia y del canon citado”.
En cuanto al contrato sobre el inmueble distinguido con el número 78-56, advierte que fue terminado mediante comunicación del 8 de octubre del año 2020, aduciendo las facultades otorgadas en la cláusula decimoquinta del respectivo contrato, anunciado su entrega para el 14 de noviembre siguiente. No obstante, los demandantes insisten en su vigencia hasta el 21 de agosto de 2021, pero el despacho, basado en la mencionada comunicación y la cláusula décima-quinta del contrato, disiente del criterio de la parte actora, pues la misma es del siguiente tenor: “Preaviso.
El arrendador podrá dar por terminado el presente contrato durante cualquiera de sus prórrogas, mediante preaviso dado al arrendatario con un (1) mes de anticipación. Igualmente, el arrendatario podrá dar por terminado este contrato durante cualquiera el término inicial o el de sus prórrogas, previo aviso al arrendador, con un plazo no menor de un (1) mes y el pago de una indemnización equivalente al valor de un (1) canon de arrendamiento vigente a la fecha en que sea su intensión (sic) termina este contrato.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble”. De ahí que no se entienda el desconocimiento de lo convenido por parte de los arrendadores, pues en el expediente obra tanto el aviso como las constancias de pago. Por ello, al igual que el anterior, este contrato también finalizó de acuerdo con las normas que regulan la materia y las estipulaciones contractuales.
Radicado nro. 05001310301620210021802 A continuación, el a quo retomó el contrato referente a la bodega número 78-40 a efectos de establecer si como lo afirma la parte actora se le adeuda un saldo por los incrementos del canon, lo cual es negado por la demandada, quien explica que para el año 2014 no se aplicó el incremento señalado en el contrato por haberlo dispuesto así los arrendadores quienes fijaron el incremento para ese año en el 4.5%, lo que en efecto se consta en documento del 3 de febrero de 2014, para el año 2015 sí aplicaron el 8% y así continuó ejecutándose mientras estuvo vigente.
Pasó finalmente a ocuparse del estado de los bienes al momento de su entrega a la arrendataria y durante la tenencia de los mismos por parte esta, rememorando que según los actores fueron entregados en perfecto estado, acusando a la arrendataria de no cumplir su obligación de cuidado de los mismos, lo cual es rechazado por la última afirmando que a pesar de lo dicho en el contrato, la entrega no se dio en esas condiciones, amén de que las reparaciones que reclaman los arrendadores no son carga del inquilino, lo que en efecto también concluye el despacho, pues de lo primero dan cuenta las fotografías acompañadas por la demandada tomadas el día de la inauguración de la empresa; y de lo segundo, la disertación hecha en la parte inicial de la providencia, permite concluir que el mantenimiento de los bienes en los aspectos reclamados por los arrendadores son de su plena carga.
Finalmente, desechó la petición de los demandantes de declarar la confesión ficta por la inasistencia de la demandada a la audiencia inicial, argumentando que la consecuencia para ello prevista es una presunción legal que, por serlo, admite prueba en contrario, lo que en efecto sucede con el acervo probatorio arrimado al proceso. Concluyó así que las pretensiones están llamadas al fracaso y que debe acogerse la excepción presentada como ausencia de acciones u omisiones por parte de la demandada que materialicen un incumplimiento contractual.
RECURSO DE APELACIÓN Inconforme, apeló el señor apoderado de la parte actora, presentando oportunamente, como reparos concretos, los siguientes: Radicado nro. 05001310301620210021802 “1. Se ha incurrido por el Despacho de primera instancia en un error en cuanto a la selección de la norma y a la interpretación de la norma, legal y contractual por haber confundido los conceptos de MEJORAS LOCATIVAS con el de REPARACIONES LOCATIVAS. 2.
Se incurre en error al calificar como estructurales, aspectos del inmueble que no son estructurales. 3. No se le dio a la confesión ficta o presunta el alcance que la misma tuvo sobre cada uno de los hechos de la demanda susceptibles de confesión. 4. No se valoró integralmente la prueba obrante en el expediente. 5. No se valoró integralmente el contrato de arrendamiento, como lo manda la ley, como contrato y ley para las partes y no como documento o prueba documental. 6.
No se interpretó el contrato en los términos del artículo 1624. 7. El juez de primera instancia afirma llegar a conclusiones con las reglas de la experiencia, pero sin que columbre ningún criterio del uso de dichas reglas 8. El juez de primera instancia invoca la costumbre mercantil como elemento fundamentador de las actuaciones de la parte demandada, sin que exista en el proceso elementos que conduzcan a considerar un debate sobre la costumbre mercantil o la prueba de la costumbre mercantil”.
SUSTENTACIÓN EN ESTA INSTANCIA (LEY 2213 DE 2022) Dentro de la oportunidad prevista por la ley, el recurrente presentó escrito de sustentación -en torno al cual no se pronunció la parte demanda- advirtiendo prima facie que en lo atinente al contrato sobre el inmueble situado en la Carrera 51B número 78-40, la apelación se extiende a la negación de todas las pretensiones formuladas, excluyendo el reclamo por $37’000.000 a que aluden el hecho 12 y la pretensión sexta.
Y en lo relativo al contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Carrera 51B número 78-56, solo hay inconformidad en punto a la pretensión de daño emergente y los intereses de dicha suma, excluyendo el reclamo formulado por la suma de $37’000.000 a que aluden el hecho 12 y la pretensión sexta. Ya ocupándose de los señalados reparos concretos, en el orden en que fueron planteados, parte afirmando que en la sentencia se confunden los conceptos de Radicado nro. 05001310301620210021802 mejora y reparación, los cuales utiliza indistintamente, cuando es lo cierto que a las primeras se refieren los artículos 966 y 967 C.C., definiendo, en su orden, cuáles son útiles y cuáles voluptuarias, mientras que el artículo 965 habla de expensas necesarias, como las invertidas en la conservación de la cosa.
No las llama “mejoras”, pues en verdad no lo son en tanto en nada mejoran el bien (tal expresión se utiliza en otros artículos como 838, 856 y 898). De otra parte, habla la ley de “reparaciones locativas” (art. 1998 C.C.), también hacen referencia a ello los artículos 1985, 1993, 2028, 2029 y 2030. Agrega que la expresión “locativa” viene como derivación del vocablo “locatario” del latín “locatarius” “que es el adjudicatario de un alquiler”, por lo que no pueden confundirse los conceptos de reparación locativa y mejora.
Reitera los conceptos de mejora útil y mejora voluptuaria, agregando que entonces “si esas obras tienen la finalidad de evitar que la cosa perezca, serán, ya no mejoras, sino expensas necesarias. Si las obras tienen la finalidad de subsanar su deterioro por el uso que le da el locatario (inquilino o arrendatario) o sus dependientes, ya no será ni mejora ni expensa, serán reparaciones locativas”.
Expresa que el reseñado error se proyectó a la estructura del contrato al estimar el juez que existe contradicción ente las cláusulas 20 y 30 del siguiente tenor, en su orden, “Mejoras: no podrá el arrendatario ejecutar en el inmueble (Sic) ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin el permiso escrito del arrendador…”, y “Declaran los arrendatarios haber recibido el inmueble en buen estado de conservación con toda su dotación completa y funcional, siendo responsabilidad de ellos las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”.
Para el apelante no hay tal contradicción, la primera cláusula prohíbe realizar mejoras sin permiso del arrendador, pero no prohíbe realizar reparaciones locativas, que por demás, no son mejoras. La última, sin detallar la naturaleza de tales obligaciones, le asigna al arrendatario “las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”.
De suerte que, aunque estas no fueran por su naturaleza reparaciones locativas, por el principio de autonomía de la voluntad podían pactarse y así se hizo, asumiendo el arrendatario la obligación de reparar los techos y hacerles mantenimiento. Radicado nro. 05001310301620210021802 En cuanto al segundo reparo: “calificar como estructurales aspectos del inmueble que no lo son”, se duele en este punto de que el juez dijera en su sentencia, acogiendo lo dicho en sus alegaciones por el apoderado de la parte demandada, que “las mejoras necesarias como el mantenimiento de techos y canoas, que es lo reclamado por ambas partes será de cuenta de los arrendadores como que, como lo describe acertadamente el apoderado de la parte demandada, por lo menos en criterio de este despacho, se trata de arreglos y reparaciones estructurales…”.
Estima el recurrente que llamar estructural lo que no es, genera “una tendencia emotiva” que conduce a conclusión errónea. “En todo caso, la conclusión a la que llegó el juzgado desconoce el alcance de las obligaciones contractuales asumidas por cada una de las partes en el contrato”. Los puntos 3, 4, 5 y 6 de los reparos, la sala los agrupará habida cuenta de que todos confluyen en reprochar la sentencia por una indebida valoración probatoria.
En efecto comienza exponiendo que el juez no le dio a la confesión ficta el alcance que corresponde, pues si bien toda confesión admite prueba en contrario, la existencia de tal prueba debe examinarse en relación con cada uno de los hechos y además debe ser valorada de manera integral, no siendo suficiente valorar una única prueba en contra de la confesión “si la misma puede ser valorada holísticamente, de manera conjunta con otras pruebas”.
Por ello, no habiendo sido objeto de debate probatorio debe tenerse así probado: Hecho Primero: la calidad de arrendadores de los demandantes. Hecho segundo, se afirma que no hicieron los arrendatarios preaviso ni desahucio, lo cual debe tenerse por probado, sin que se desconozca la existencia de comunicaciones enviadas por el arrendatario, pero que no alcanzan a constituir aquellos.
Hecho 10, en tanto la demandada tenía la obligación legal y convencional de mantener en buen estado los techos, paredes, pinturas, pisos y sistema eléctrico, lo cual no es contradicho por ninguna prueba. Hecho 11 conforme se explicará más adelante; y Hecho 13, en tanto se afirma que el contrato fue confeccionado por la sociedad demandada, lo cual no es contradicho por ninguna prueba.
De otra parte, no se valoró integralmente la prueba obrante en el proceso, pues lo afirmado en el numeral 2.1 de la demanda, es que se entregó el inmueble en buen estado de conservación, lo cual no fue negado al contestar la demanda que, en este punto se limitó a expresar que el bien no estaba en perfectas condiciones, que no fue lo afirmado en el libelo.
No obstante, la sentencia se inclina por dar crédito a un Radicado nro. 05001310301620210021802 material fotográfico aportado con la contestación de la demanda (archivo 13, de la página 115 a la 140). En este específico aspecto, resalta el recurrente el mal estado de las fotografías y que las fechas de las visibles a partir del folio 121 son del año 2008, es decir, muy anteriores a la celebración del contrato (año 2013).
Que por demás, las fotos no evidencian el estado de techos, canoas, cañerías y sistema eléctrico del local donde hubiesen sido tomadas. En punto a lo dicho por el juez en cuanto a que aparte de tales fotografías no existen otros documentos sobre el estado de la bodega, expresa el libelista que sí existe otro documento, que es precisamente el contrato.
Por demás desconoce que la misma demandada aportó al proceso “las constancias de reparación del techo al momento mismo de celebrarse el contrato”. Finalmente destaca que la demandada por su calidad de profesional del comercio tenía el cometido de establecer las buenas condiciones del local para ser ocupado con su actividad comercial, o en su defecto, fijar los parámetros para proceder a ello, que de todas maneras, “cualquier estado defectuoso, por vetustez, ubicación, acceso u otros, lo hace reflejar el comerciante en el precio del canon”.
Afirma que también debe tenerse como probado el hecho 11, en el cual se sostiene que el estado de las bodegas en sus techos, paredes, pisos, pintura y sistema eléctrico, luego de ser desocupadas por la arrendataria era de tal deterioro que, amenazaba ruina, como lo calificó la última en su comunicación a la arrendadora. “Confesión” que el juez tuvo como desvirtuada, partiendo de la premisa equivocada de que el demandante afirmó haber entregado los inmuebles “en perfecto estado”, adjetivo que no figura ni en la demanda ni en los contratos de arrendamiento, y aparece figurando en los autos es por utilizarla la parte demandada en su escrito de respuesta a la demanda.
A partir de esto, el juez saca dos conclusiones también equivocadas: una de derecho: que conforme a la relación jurídica analizada, las reparaciones son por cuenta de los arrendadores; y otra que entraña un defecto fáctico al considerar que el material videográfico aportado, prueba que previamente a su desocupación, los arrendatarios arreglaron los locales, cuestión que controvierte el apelante analizando el contenido de cada uno de los videos aportados, para concluir que no obstante no ser objetados “se trata de que los mismos deben ser valorados en lo que prueban y no en lo que la parte que los aporta dice que prueban”.
Pero además no puede omitirse la restante prueba obrante en el proceso, como son las fotografías acompañadas con la demanda que muestran Radicado nro. 05001310301620210021802 el estado en que se desocupó el bien; y el documento que contiene una descripción de los trabajos requeridos por los inmuebles, elaborado y suscrito por un profesional en la materia el 21 de febrero de 2021.
Luego de aludir a los elementos de la esencia y elementos de la naturaleza de un contrato y transcribir los artículos 2029 y 2030 del C.C., para concluir que “Conforme a lo anterior, al estudiarse el contrato no puede preterirse la existencia de esas obligaciones del arrendatario, que están incluidas en el contrato por ministerio de la ley”, se refirió a las cláusulas accidentales, poniendo como ejemplo de estas las numeradas como Décima Séptima y Trigésima, destacando en esta que la parte arrendataria asumió la obligación de realizar “las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”, previsión que es ley para las partes y no puede soslayarse con argumentos fincados en la costumbre comercial y en las normas supletivas (art. 4º C. de Co.).
Para culminar este reparo sobre indebida valoración probatoria, reprocha que no se interpretó el contrato conforme al artículo 1624 del C.C., el cual transcribe y tras disertar sobre los conceptos de deudor y acreedor, prestación y contraprestación, rememora que en el hecho 13 de la demanda se afirmó que el contrato fue diseñado por la empresa arrendataria, afirmación probada por confesión ficta, de modo que, si las cláusulas son ambiguas, deben ser interpretadas en favor de los demandantes.
Censuró también que afirmase el juez llegar a conclusiones con reglas de la experiencia, sin exponer ningún criterio de uso de tales reglas. Al efecto, tras una breve disertación en torno a la expresión “reglas de la experiencia”, con cita de una providencia de la Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia, reprocha la conclusión a que llega el juez sobre una supuesta contradicción entre las cláusulas 20 y 30 del contrato de arrendamiento, del siguiente tenor, en su orden: “Mejoras: No podrá el arrendatario ejecutar en el inmueble ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin el permiso escrito del arrendador…”; y “Declaran los arrendatarios haber recibido el inmueble en buene estado de conservación con toda su dotación completa y funcional, siendo responsabilidad de ellos las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”.
Termina afirmando que “no se entiende cómo las reglas de la experiencia pueden llevar a la inaplicación de unas cláusulas pactadas en el contrato, que además no han sido atacadas por nulidad absoluta o relativa”. Radicado nro. 05001310301620210021802 Reparo sobre invocación de la costumbre mercantil como elemento fundamentador de las actuaciones de la demandada.
En este punto, el apelante censura el siguiente aparte de la sentencia: “Y es que no pueden interpretarse las cláusulas a que se han hecho alusión en anterioridad; pues de un lado, de acuerdo con las reglas de la experiencia, es la costumbre que el propietario, y en este caso el arrendador, se encargue del sostenimiento de tales estructuras”.
A este respecto reclama el apelante que en el proceso nunca se planteó la costumbre como fundamento jurídico, pero además no se probó conforme a los artículos 178 y 179 del C.G.P. A más de que al ser claras las obligaciones asumidas por la parte arrendataria en este tema, no cabría oponerle una supuesta costumbre mercantil, al tenor de lo establecido por el artículo 4º del C. de Co.
PROBLEMAS JURÍDICOS Primero: ¿Incurrió el juez en una indebida apreciación de las pruebas en los aspectos destacados por el apelante? Segundo: ¿Es lo suficientemente claro y completo el texto de los contratos de arrendamiento que se hacen valer en esta litis; o por el contrario, presentan vacíos o contradicciones que determinen la necesidad de acudir a reglas de la experiencia y/o costumbre mercantil? CONSIDERACIÓN PRELIMINAR SOBRE LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA La legitimación en la causa, a diferencia de los presupuestos procesales, los que no son otra cosa que los requisitos que deben cumplirse para la iniciación y desarrollo válidos del proceso, «es uno de los requisitos necesarios e imprescindibles para que se pueda dictar providencia de mérito, ora favorable al actor o bien desechando sus pedimentos»1.
Por manera que no puede confundirse su naturaleza con los mentados presupuestos procesales, en la medida en que, como se dijo, es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne a una de las condiciones necesarias para proveer de fondo sobre la pretensión planteada. 1 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia del 10 de marzo de 2015.
Radicado. 11001-31- 03-030-1993-05281-01. M.P. Jesús Vall de Rutén Ruiz. Radicado nro. 05001310301620210021802 Sin embargo, característica común a unos (presupuestos procesales) y a otra (legitimación) es que su control se impone al Juez de manera oficiosa, puesto que su ausencia insuperable determina, llegado el caso, obstáculo para decidir sobre el mérito del asunto o razón suficiente para despachar la pretensión de manera negativa.
Al respecto, sobre la verificación de los elementos de eficacia y validez del proceso la Corte ha dicho «tratándose de los presupuestos procesales, siendo asunto de orden público, resulta obligatorio para el juez efectuar un pronunciamiento expreso en ese sentido, pues "entendidos como los requisitos exigidos por la ley para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, deben hallarse presentes para que el juez pueda proferir sentencia de mérito; que su ausencia (en excepcionales casos) lo conduce a un fallo inhibitorio, con fuerza de cosa juzgada formal y no material; y que como estos requisitos implican supuestos previos a un fin pretendido, se impone al fallador, dado el carácter jurídico público de la relación procesal, el deber de declarar oficiosamente, antes de entrar a conocer y decidir sobre las pretensiones y excepciones deducidas por los litigantes y si existen o no los presupuestos del proceso " (G.J. t. CCVII, pág. 212, reiterada en Cas.
Civ. de 20 de octubre de 2000, exp. 5682, G.J. t. CCLXVII) [sublíneas ajenas al texto]».2 Lo propio debe decirse sobre la legitimación en la causa, puesto que, siendo requisito para proferir sentencia de fondo, su verificación oficiosa por parte del Juzgador lleva a entender que «cuando los sentenciadores de instancia asumen el estudio de la legitimación y determinan su ausencia en relación con alguna de las partes, lo que los lleva a negar la pretensión, están, en estricto sentido, resolviendo oficiosamente sobre los presupuestos indispensables para desatar de mérito la cuestión litigada».3 Con esas precisiones, debe además considerarse que legitimación en la causa se vincula con la titularidad de una relación jurídica y material que pretende ser discutida dentro del proceso.
Autorizada doctrina ha dicho que aquella:4 «no se refiere a la capacidad general ni a la procesal, y tampoco a la facultad de ejecutar válidamente ciertos actos durante el juicio; es algo diferente del principio de la demanda y del principio del contradictorio; es presupuesto de la pretensión para la sentencia de fondo; 2 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil.
Sentencia del 16 de diciembre de 2003. Expediente 7714- 01. M.P. Manuel Isidro Ardila Velásquez. 3 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia del 10 de marzo de 2015. Op.Cit. 4 Devis Echandía, Hernando. Nociones generales del derecho procesal civil. Madrid: Editorial Aguilar. 1966. pp.-299-300. Radicado nro. 05001310301620210021802 determina quiénes deben o pueden demandar y a quién se debe o se puede demandar; es personal y subjetivo; no se adquiere por cesión; debe existir en el momento de la litis contestatio, sin que importe que se altere posteriormente; sin ella no puede existir sentencia de fondo ni cosa juzgada.
Podemos entonces concluir en qué consiste realmente y cuál es el criterio para distinguirla. (..) Se trata de las condiciones o cualidades subjetivas, que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales con fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito, o para controvertirlas». Concretando su criterio sobre el punto, la Corte hizo la siguiente exposición: «(S)egún concepto de Chiovenda, acogido por la Corte, la legitimatio ad causam consiste en la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)'' (Instituciones de Derecho Procesal Civil, I, 185) (Negrillas propias) (Sentencia de Casación Civil del 14 de agosto de 1995.
Expediente No. 4268. M.P. Nicolás Bechara Simancas).5 Aplicado lo anterior al caso que se examina, se tiene que mediante auto del 3 de mayo de 2023 (PDF 40 Cuaderno Principal), diciendo realizar control de legalidad, advirtió el señor juez que el proceso no podía continuar “sin la comparecencia de los señores Jorge, Marta Cecilia y Luis Fernando Marín Trujillo, los cuales han concedido poder al señor Guillermo Marín Trujillo, para arrendar la bodega ubicada en la Carrera 51B No. 78-40, tal y como se aprecia en el contrato de arrendamiento aportado como prueba por la parte actora”.
El mencionado auto fue objeto de recurso de reposición interpuesto por el señor apoderado de la parte actora argumentando que conforme al artículo 7º de la Ley 820 de 2003 “Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.”, a lo cual accedió el a quo por auto del 4 de septiembre siguiente (PDF 43 ib.), luego de aludir a las diferentes clases de litisconsorcio, para 5 Reiterada en Sentencia de Casación Civil del 12 de junio de 2001.
Expediente No. 6050. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo; Sentencia de Casación Civil del 14 de octubre de 2010. Expediente Exp. 2001-00855-01. M.P. William Namén Vargas; Sentencia de Casación Civil del 13 de octubre de 2011. Expediente 11001-3103-032-2002-00083-01. M.P. William Namén Vargas. Radicado nro. 05001310301620210021802 expresar seguidamente que en el contrato que se hace valer existe solidaridad, por lo que “uno de los arrendadores puede demandar las obligaciones derivadas del contrato, sin que sea necesario la comparecencia de los demás y con sustento en esa misma norma, en caso de intervenir en el proceso lo hacen como litisconsortes cuasinecesarios, no como necesarios …”.
No logra, entonces, entenderse cómo el tema de la legitimación en la causa que se reprocha al demandante Guillermo Marín Trujillo con respecto a la bodega Nro. 7840 hubiese quedado definido en el aludido auto, ni tampoco aquello de que “remitiendo a las partes a dicha providencia, consideramos que inclusive el litisconsorcio necesario se constata dentro de la presente litis”, tanto más si se repara que la disposición legal allí citada -sin que pueda ahora la sala ocuparse de su viabilidad- se refiere a una situación diferente a la que se presenta en este proceso, específicamente con respecto al contrato de arrendamiento sobre la bodega ubicada en esta ciudad en la Carrera 51 B y distinguida con el número 7840, pues el documento que recoge el acuerdo de voluntades no da cuenta de que el suscriptor Guillermo Marín Trujillo hubiere asumido la calidad de arrendador, pues solo obró “en representación” de los señores Jorge Marín Trujillo, Martha Cecilia Marín Trujillo y Luis Fernando Marín Trujillo, como se evidencia en el respectivo documento fechado el 2 de febrero de 2013, visible a folios 36-39 del PDF 002Demanda y anexos.
Indiscutible entonces resulta que quienes adquirieron la calidad de arrendadores en dicho contrato fueron solo los señores Guillermo León Trujillo Ortiz y Jorge, Marta Cecilia y Luis Fernando Marín Trujillo. En cambio, Guillermo Marín Trujillo carece de legitimación en la causa para ejercitar las acciones derivadas de este específico contrato.
Radicado nro. 05001310301620210021802 Se procede entonces a resolver el recurso con base en las siguientes CONSIDERACIONES Radica el meollo del asunto en determinar si la valoración del conjunto probatorio y muy particularmente de los textos de ambos contratos de arrendamiento, fue un ejercicio correcto por parte del a quo, o si, por el contrario, como lo sostiene el apelante, en el fallo recurrido se desconocieron los términos del contrato -que constituye ley para las partes (art. 1602 C.C.)-, para privilegiar elementos extraños a la litis, como una supuesta costumbre mercantil que nunca fue alegada y menos probada.
Así tenemos que, al contrario de lo que sostuvo el juez de conocimiento, no existe contradicción entre la cláusula 20 y la cláusula 30 del documento que recoge el contrato de arrendamiento sobre el local distinguido con el Nro. 78-40 de la Carrera 51 B, porque mientras en la primera se impone la prohibición al arrendatario de realizar mejoras, sin permiso del arrendador, y en cambio hacerse cargo de las llamadas reparaciones locativas, en la última de dichas cláusulas también se hace responsable al arrendatario para efectuar algunas reparaciones necesarias, consistentes en “las reparaciones y mantenimiento de puertas, sistema eléctrico, techos y pintura”.
Pero estas últimas, y precisamente por ser necesarias para mantener la cosa, no son propiamente mejoras. Cabe traer a colación en este punto los artículos 965 y 966 del Código Civil referidos, en su orden, a “expensas necesarias” y “mejoras útiles” entendidas aquellas como los gastos que tuvo que realizar el poseedor vencido para la “conservación” de la cosa; al paso que el concepto de mejora útil deriva de su virtud para aumentar el valor venal de la cosa.
Entonces, como se observa, las cláusulas en comento están hablando de aspectos diferentes y, por lo mismo, no pueden ser contradictorias. Ahora bien, aunque el numeral 2º del artículo 1982 del Código Civil, dispone que el arrendador es obligado a mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que se destina; como también el artículo 1985 ibídem, precisa que dicha obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, no es menos cierto que el último inciso de la misma norma permite que las estipulaciones de los contratantes modifiquen tales disposiciones.
Para la sala es evidente que en el caso de autos se presenta la hipótesis contemplada en el citado artículo 1985, en Radicado nro. 05001310301620210021802 cuanto las partes pactaron libremente que las reparaciones necesarias relativas a puertas, sistema eléctrico, techos y pintura, fueran asumidas en su totalidad por la parte arrendataria, por lo que, en línea de principio, se antojaría inconducente la razón esgrimida por esta última para dar por terminado unilateralmente el contrato de tenencia celebrado sobre el local ubicado en la Carrera 51B Nro 78-40.
Téngase en cuenta que conforme al artículo 1602 del C.C. “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”. La cláusula 30 del contrato en mención, es lo suficientemente clara y explícita, en lo tocante con esta obligación a cargo de la arrendataria, lo que de principio inhibe para traer al debate interpretaciones basadas en la experiencia o en la costumbre mercantil, costumbre mercantil que, por demás, nunca fue argumentada por las partes y menos probada en el proceso a términos de los artículos 178 y 179 del C.G.P., y considerando además que, conforme al artículo 4º del Código de Comercio, “Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados preferirán a las normas legales supletivas y a las costumbres mercantiles”.
Tampoco puede pasarse por alto que conforme a la previsión del art. 372 numeral 4º del C.G.P. “La inasistencia injustificada…del demandado hará presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión en que se funde la demanda”, y en la demanda de este proceso, numeral 13 de la relación fáctica, se afirmó tajantemente que los documentos soporte de los contratos de arrendamiento fueron elaborados por la arrendataria, cuya inasistencia injustificada a la audiencia inicial de que trata el artículo en cita, hace presumir cierta tal aseveración, presunción que no fue desvirtuada por ningún medio de prueba, como gratuitamente lo afirma la sentencia apelada.
Lo que significa que fue la propia arrendataria la que definió asumir las reparaciones y mantenimiento ya reseñados. Pero en cambio sí quedó desvirtuada la calidad de arrendador que, en relación con este específico contrato, el relativo al local número 78-40, se atribuye el codemandante Guillermo Marín Trujillo, pues categóricamente se afirma en el documento que recoge el mismo, como se advirtió en la consideración preliminar, que aquel actuó solo en representación de sus hermanos Jorge, Marta Cecilia y Luis Fernando Marín Trujillo.
No obstante lo anterior, no puede pasar inadvertido para la sala que también quedó probado que otra muy diferente fue la aplicación práctica (artículo 1622, último inciso C.C.) que las partes hicieron de la comentada cláusula trigésima del contrato de Radicado nro. 05001310301620210021802 arrendamiento sobre el local número 78-40, pues conforme a lo aseverado por una y otra parte en sus escritos de demanda y contestación, las reparaciones necesarias a dicho local, durante el desarrollo del contrato, fueron asumidas por la parte arrendadora, a lo largo de los años mientras estuvo vigente, pues fue con su autorización que la arrendataria les facilitó anticipos dirigidos a ello y que luego fueron descontados de los cánones, por un monto de $37’000.000, pero que incluso, al decir de la parte arrendadora en comunicación dirigida a la arrendataria -con ocasión de la noticia de esta de entregar el inmueble por su estado ruinoso-, las erogaciones que aquella hizo con esa destinación ascendieron a los $60’000.000 (PDF 002, Anexos Demanda, folios 46-54), documentos estos, se reitera, aportados por la demandante y sin formular tacha alguna (artículo 244 quinto inciso C.G.P.).
La importancia de esta aplicación práctica del contrato sobre el local número 78-40 hecha por las partes, es que refleja la verdadera intención de los contratantes en lo relativo a este tipo de reparaciones, y conforme al artículo 1618 ibídem, “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”.
Así las cosas, para la sala no quedan dudas de que el motivo para la entrega del local, expresado por la arrendataria a la parte arrendadora, en comunicación escrita que tampoco mereció tacha en el proceso, fue totalmente justificada, pues si habiéndose efectuado reparaciones puntuales a costa de los arrendadores, la situación de la mencionada bodega es de amenaza de ruina, es indicativo de que las reparaciones fueron a todas luces insuficientes, demandándose por ello la refacción total del techo.
Y es que lo alquilado fue una bodega, y la falta de techo o cubierta no lo hace apto para tal fin. Por demás, lógicamente, si el techo de la bodega está en situación de ruina, todos los elementos estructurales e internos de la misma quedan expuestos a un inevitable y total deterioro. Pero es que en verdad tampoco se encontraba en buen estado al momento de iniciar la relación tenencial según puede observarse en las fotografías visibles de folios 115 a 140 del PDF 13 y 137 a 162 PDF 16 de pruebas aportadas por la demandada, que al contrario de lo estimado por el recurrente sí muestran el maltrecho estado de paredes, pisos, techo y sistema eléctrico.
Y es que aunque en algunas de ellas se lee “fecha de captura 30 de octubre de 2008”, lo que a última hora señala el apelante para poner en duda que se trate de la misma bodega, habida cuenta que el contrato sobre la número 78-40 aparece suscrito el día 2 de febrero de 2013, no puede desconocerse que en su pronunciamiento sobre excepciones dijo: “En cuanto a las Radicado nro. 05001310301620210021802 fotografías aportadas obrantes a folios 137 a 162 y a folio 211 se desconoce la fecha de las mismas, no obstante, las mismas corresponden a las bodegas objeto de arrendamiento”, aserto este último que constituye confesión a términos del artículo 193 del C.G.P., por lo que llama poderosamente la atención de la sala que en el escrito de sustentación del recurso y refiriéndose a las mismas sostenga que estas “en sí mismas, dan cuenta que no se corresponden ni con el lugar ni con la sociedad demandada, pues la sociedad demandada se constituyó en febrero de 2013 y la bodega se alquila en esa misma fecha, pero las imágenes aportadas, a partir de la página 121, traen, en sí mismas la fecha de los archivos”.
En cuanto al desconocimiento de que las fotografías fueron tomadas en la bodega 78-40, es asunto en verdad novedoso y por lo mismo sorpresivo para la sala, pues probado por confesión en los términos indicados, quedó que tales documentos corresponden al local que en el mes de febrero de 2013 fue alquilado, a la sociedad demandada, pues aunque no se desconoce que la confesión admite prueba en contrario (art. 197 C.G.P.), la prueba en contrario no puede ser el dicho del propio confesante al sustentar el recurso de apelación; no se olvide que a nadie le es admitido su solo dicho como medio persuasivo de lo que le favorece.
Ahora en lo que se refiere a las fechas visibles en algunas de esas fotografías, es claro que fueron conocidas por la parte demandante desde su aportación al proceso, y sin embargo ningún cuestionamiento hizo al respecto al pronunciarse sobre las excepciones; de todos modos, lo determinante es la confesión no desvirtuada de que se trata de la bodega entregada en arriendo a la sociedad demandada.
Para la sala, entonces, esa intrascendente circunstancia puede obedecer a aspectos técnicos, tales como falta de configuración de fecha y hora en el dispositivo -cámara fotográfica y/o de video– con el que se tomaron las fotografías, lo que puede llevar a que no coincidan la fecha real en que se tomó la foto, con la que aparece en su registro.
Por demás, no se olvide que la bodega fue alquilada para actividades de reciclaje de plástico, lo que se compadece con el contexto que se observa en las mencionadas fotografías que permiten visualizar el desarrollo de aquellas, que coincide con el objeto social principal de la sociedad demandada, como lo es “acopiar, transformar y comercializar productos de reciclaje y excedentes industriales” (PDF 02, página 19, anexos demanda); adicionalmente, las mismas fotografías muestran pendones alusivos a COOPERENKA (Cooperativa Multiactiva de Trabajadores de Enka), lo que se explica por la situación de control de ENKA DE COLOMBIA S.A. sobre EKO RED S.A.S., como lo evidencia el mismo certificado de existencia y representación de la demandada.
Radicado nro. 05001310301620210021802 Las comentadas fotografías también evidencian momentos de un acto protocolario, el cual no es otro que la inauguración de la bodega, lo que afirma la demandada en su escrito de respuesta al libelo, inauguración que corrientemente se realiza al inicio de actividades en determinado local, y que, en todo caso, no fue negado por la parte demandante en su pronunciamiento sobre las excepciones, como se dejó expuesto en precedencia, por el contrario, confesó que se trataba de la bodega dada en arrendamiento a la demandada excepcionante.
Y si ese era el estado de la bodega al momento de la inauguración, es decir, recién celebrado el contrato, todo indica que las reparaciones del techo realizadas conjuntamente al inicio de tal convenio fueron insuficientes, como también lo fueron las reparaciones necesarias realizadas a cargo de los arrendadores durante el tiempo de vigencia del contrato, quizá por la vetustez misma de la edificación. De lo visto se sigue el fracaso de las pretensiones en relación a este puntual contrato de arrendamiento, pues conforme al artículo 1990 del C.C., el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento si el mal estado de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada; y siendo así, mal podrían prosperar las pretensiones orientadas a reclamar cánones de arrendamiento por supuestas prórrogas alegadas por la arrendadora, así como la cláusula penal convenida, amén de perjuicios por el estado ruinoso del inmueble.
Por último y aunque en lo referente a la bodega número 78-56, se limitó la apelación a lo decidido sobre el daño emergente reclamado -con exclusión de lo relativo a los $37’000.000 a que se refieren el hecho 12 y la pretensión sexta-, es claro que tal pretensión indemnizatoria tampoco puede prosperar, considerando que incluso las previsiones contractuales en relación con dicho local, difieren de las del anterior (local 78-40), de suerte que si dicha bodega también presenta deterioros de magnitud, cosa que no se individualiza ni explica en la demanda, se hace evidente que las reparaciones necesarias que se hubiesen realizado nunca fueron las suficientes en cantidad y/o calidad para mantenerla en buen estado.
DECISIÓN Por lo expuesto la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CONFIRMA la sentencia de fecha y procedencia indicadas, con ACLARACIÓN Radicado nro. 05001310301620210021802 en el sentido de que la negativa de las pretensiones al codemandante Guillermo Álvarez Trujillo sobre el local número 78-40 de la Carrera 51 B de esta ciudad, obedece a su carencia de legitimación en la causa.
En lo demás se confirma. Sin condena en costas en esta instancia, pues no aparecen causadas. (Proyecto discutido y aprobado en sesión de la fecha).
NOTIFÍQUESE PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA MAGISTRADA BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA MAGISTRADO JULIÁN VALENCIA CASTAÑO MAGISTRADO Firmado Por: Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4993eb1d52247c7ab0524916c071e79b381fe85060c41356cf217cfb73e0415a Documento generado en 17/07/2025 05:22:32 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado nro. 05001310301620210021802