Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Medellín, veintisite (27) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 María Lucía Gómez Gallego Demandado Providencia Jorge Mauricio López Restrepo Sentencia Nro. 07 Tema En la contabilización del término de caducidad de la acción deben tenerse en cuenta las normas expedidas durante la emergencia del Covid-19.
Para la prosperidad de la pretensión de ajuste del precio por lesión enorme, debe resultar acreditado el justo precio del inmueble a la fecha en que se celebró la compraventa. Decisión Ponente Revoca y modifica Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual resuelve recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 19 de abril de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Caldas, en el proceso declarativo con trámite verbal y pretensión de lesión enorme, promovido por María Lucía Gómez Gallego, en contra de Jorge Mauricio López Restrepo.
I. SÍNTESIS DEL CASO1. 1. Fundamentos fácticos. 1 02Demanda202100113.pdf / Páginas 1 a 14 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 1.1. Mediante la escritura pública No. 140 del 3 de febrero de 2017, otorgada en la notaría 28 de Medellín, María Lucía le vendió a Jorge Mauricio el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria #001-329405.
El bien es denominado Ayquefrío y se encuentra ubicado en el municipio de Caldas, vereda la Miel, corregimiento Cabecera. Cuenta con una extensión aproximada de 16,6481 hectáreas, y sobre ellas reposa una edificación de 84.58 metros cuadrados. El precio pactado ascendió a la suma de $46.500.000, valor que fue cancelado de contado al momento de la suscripción del instrumento público.
El comprador tomó posesión material del inmueble el mismo día de la celebración del contrato. 1.2. Para la época de la compraventa el predio contaba con un avalúo comercial aproximado de $2.269.468.992. 1.3. El inmueble en cuestión fue subdividido en 13 lotes mediante la escritura pública No. 3983 del 12 de junio de 2020, otorgada en la notaría 15 de Medellín. Tres de los nuevos inmuebles fueron vendidos por Jorge Mauricio a favor de otros sujetos, por un aparente precio de $50.000.000 por cada uno. Sin embargo, la realidad es que estos bienes no tienen este valor en términos comerciales, sino que es mayor, tal como consta en las múltiples promesas de compraventa ( ) sobre los lotes producto del proceso de reloteo.
Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 2. Síntesis de las pretensiones. Se concretan en (I) que se declare que, con la celebración de la compraventa reseñada, la vendedora sufrió lesión enorme como consecuencia de la notoria desproporción entre el precio recibido y el valor real del bien. En consecuencia, y atendiendo a que el demandado posteriormente subdividió el inmueble y enajenó parte de los lotes resultantes a terceros, (II) que se lo condene a ajustar el justo precio del inmueble, ( ) valor el cual se estima en la suma de $2.000.672.093. 3.
Contestación de la demanda2. Su apoderada se pronunció expresamente frente a los 15 componentes fácticos, con base en la tesis central de que, para la fecha de celebración de la venta (2017), el predio tenía un valor menor al señalado por la actora y que el avalúo aportado con la demanda se elaboró en 2021. Sostuvo que para el año 2021 el avalúo sí puede ser ese ya que el predio ( ) había sido objeto de un (sic) serie de mejoras en cuanto a la infraestructura física, al urbanismo, a las vías de acceso, a la parte de la electrificación, a la portería de entrada.
Aparte de ello, arguyó que la demandante no recibió solo el precio de $46.500.000 ( ) sino que anticipadamente había recibido una suma considerable ( ) que ascienden a $977.913.310. Explicó que ese negocio se dio debido a que María Lucía no quería seguir con esa carga de cumplir todas las promesas de compraventa que había firmado, ( ) dejando de un lado en forma 2 11PoderContestacionDemanda202100113.pdf / Páginas 5 a 15 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 maliciosa que ella se había lucrado de los dineros recibidos por dichas ventas.
Aclaró que demandante y demandado fueron cónyuges y que precisamente el negocio de ellos ( ) era comprar fincas, partirlas y vender lotes. En ese orden, tuvo por cierto que solo pagó -directamente- el precio pactado en la escritura, pero que los dineros recibidos por las promesas de compraventa, de cierto modo, completaron anticipadamente el valor del predio.
Con base en los nuevos hechos que narró, propuso las siguientes excepciones de mérito: - Pago. - Mala Fe. - Cobro de lo no debido. - Falta de causa para pedir. - Compensación. 4. Sentencia de primera instancia3. El juzgador de primer grado declaró la caducidad de la acción y, por consiguiente, denegó las pretensiones. La única motivación del fallo fue la siguiente: el contrato de compraventa respecto del cual se predica la lesión enorme fue celebrado el 3 de febrero de 2017, de modo que, a priori, la acción caducó el 3 de febrero de 2021; sin embargo, a ello aunó la suspensión del término extintivo que se produjo desde la fecha de presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial, hasta el día en que expidió la constancia de no acuerdo. 3 34GrabacionAudiencia20240419.mp4 / La evaluación del caso concreto comienza a partir del minuto 9:50 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 Total, que la acción pudo ejercerse oportunamente hasta el 16 de marzo de 2021.
En cambio, y para infortunio de la actora, la demanda se presentó el 23 de abril de ese año. 5. Impugnación4. El apoderado de la demandante formuló los reparos concretos inmediatamente después de que se le notificó el fallo por estrados, los cuales sustentó oportunamente en esta instancia. Reprochó que se pasara por alto la declaratoria del Estado de emergencia económica, social y ecológica mediante el decreto 417 de 2020, la cual dio pie para que el gobierno nacional expidiera el decreto 564 de 2020, mediante el cual se suspendieron los términos de prescripción y caducidad para el ejercicio de acciones judiciales, y que comprendió desde el 16 de marzo hasta el 30 de junio de 2020, para un total de 107 días de suspensión. Si tan solo se hubiese valorado ello -arguyó-, el A quo habría comprendido que el término de caducidad se extendió hasta el 30 de junio de 2021; considerada también la suspensión por la solicitud de conciliación extrajudicial.
II. PROBLEMA JURÍDICO. Corresponde a la Sala, congruente con los reparos concretos y el pronunciamiento frente a los mismos, preliminarmente, determinar si en verdad caducó la acción. Si la respuesta es negativa, se evaluará la cópula de los presupuestos axiológicos 4 09MemorialSustentacion.pdf Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 para el reconocimiento de la lesión enorme y el consecuente ajuste del precio.
Tan solo si la pretensión se palpa próspera, se decidirá si alguna excepción de mérito podría enervarla. III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad; igualmente, están reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo; así como los materiales, necesarios para estimar o desestimar las pretensiones. 3.2.
De otro lado, es claro que la competencia del Tribunal se circunscribe, estrictamente, a los reparos concretos que enarboló el recurrente en contra de la sentencia de instancia5. A cuya resolución, entonces, procederemos. 3.3. De los reparos relativos a la suspensión del término de caducidad mediante las normas expedidas durante la emergencia del Covid-19.
Es ostensible la prosperidad del motivo de inconformidad. Se anticipa desde ya la resolución del cargo pues se trata de un asunto de mera aplicación normativa que, para infortunio de la pronta y razonada administración de justicia a la que estamos sometidos todos los servidores judiciales y que tanto claman nuestros usuarios, fue desatendido por el A quo. 5 Código General del Proceso.
Artículo 328. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 Como se dijo, no se evaluaron los presupuestos axiológicos de la pretensión como quiera que se la encontró caducada. Tal análisis se quedó corto, pues le faltó valorar la suspensión de términos de prescripción y caducidad decretada entre el 16 de marzo de 2020 y el 1 de julio de aquel año, con ocasión a la pandemia del Covid19.
Por medio del decreto 564 de 2020 se ordenó tal suspensión, la cual fue levantada a través del acuerdo PCSJA20-11567 del 5 de junio de la misma anualidad. Exactamente 3 meses y 14 días de suspensión que corrieron a favor de la demandante, y que de inmediato dan al traste con la secuencia argumentativa del juzgador de primera instancia. Es que, celebrada la compraventa el 3 de febrero de 2017 6 y habiéndose presentado la demanda el 23 de abril de 20217, lo cierto es que no habían transcurrido los 4 años de que trata el artículo 1954 del Código Civil para pretender la declaratoria de lesión enorme.
La acción se ejerció oportunamente, y todo ello sin siquiera contabilizar la suspensión del término por la presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial. 3.4. Acerca de los presupuestos axiológicos para el reconocimiento de la lesión enorme y el consecuente ajuste del precio. Descartada la caducidad de la acción, es oportuna la evaluación de lo anunciado.
Son 3 los presupuestos axiológicos cuya 6 02Demanda202100113.pdf / Páginas 19 a 25 7 01ActaReparto202100113.pdf Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 demostración, de acuerdo con la carga estática de la prueba, le incumbían a la demandante. En específico, según ha cavilado la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia: “El desequilibrio prestacional entre el valor acordado y el justo precio que da lugar a la rescisión del contrato por laesio ultra dimidium, debe ocurrir, a la par, con la demostración de los siguientes elementos: (i) la existencia de la desproporción económica en los términos fijados por el artículo 1947 del Código Civil;
(ii) debe tratarse de ventas admitidas por el legislador (C.C., art. 1949); (iii) y que la cosa se conserve en poder del comprador (C.C., art. 1951) ( )”8. Obsérvese que ni la literalidad de la norma (artículos 1946 a 1954 C.C), ni la comprensión jurisprudencial recién vista, exigen la confluencia de vicios en el consentimiento que expliquen la disparidad monetaria -derivados quizá del engaño en contra de alguno de los contratantes o de la ignorancia supina al celebrar el negocio-, pues lo sabido de antaño es el criterio eminentemente objetivo que rige en Colombia para la determinación de la lesión. “( ) El criterio objetivo considera la mencionada figura como un asunto puramente aritmético, el cual se constata con la diferencia exorbitante entre el precio pagado y el justo costo.
De tal manera, basta que el juzgador verifique esa asimetría numérica para concluir si hubo o no lesión ( )”9. Componente objetivo que se ve reflejado, precisamente, en el presupuesto axiológico de que efectivamente exista la desproporción económica de que trata el artículo 1947 del Código Civil. En estricta lógica, es necesario comparar dos valores: (I) los $46.500.000 pactados el 3 de febrero de 2017 y (II) el justo precio que tenía el inmueble “ayquefrio” para aquel año. 8 SC2485-2018.
M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 9 Ibidem Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 Para tal laborío la demandante aportó el avalúo comercial elaborado por Edilberto Montoya10. Claro que está fechado el 21 de enero de 202111, pero no por eso solo –como arguyó el demandado- la experticia tuvo un objetivo impertinente.
Todo lo contrario, se propuso el cálculo de valor retroactivo al año 201712, lo cual se obtuvo por medio de la deflación retroactiva del metro cuadrado. Es decir, determinado el valor del metro cuadrado para 2021 ($15.085): Se calculó la indexación con base en el IPC de marzo de 2017 y así se lo redujo. Resultando el valor del metro cuadrado para 2017 ($13.652): 10 02Demanda202100113.pdf / Páginas 28 a 46 11 Ibidem / Página 28 12 Ibidem / Página 30 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 Luego se calculó el área por ese valor anterior, y se obtuvo que el inmueble “ayquefrio” valía $2.269.468.992 para el 2017: Entonces, a esta altura se tiene una conclusión sobre cuál fue el –aparente- valor del inmueble para el 2017.
No obstante, y este es el quid del asunto, la conclusión estuvo mal edificada. Está decantado que es deber del sentenciador evaluar críticamente las pruebas técnicas con las herramientas de la sana crítica y el principio de unidad de la prueba, no para fungir como experto – pues ese conocimiento no lo tiene- sino para calificar la secuencia lógica de los procedimientos, métodos y conclusiones.
Pues bien, basta con observar el avalúo comercial para percatarse que el método usado para la cuantificación del terreno fue el comparativo o de mercado 13, que según el artículo 1 de la resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, consiste en establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Acá se describió y caracterizó el inmueble con una infraestructura y servicios públicos buena: un buen acueducto, pozo séptico y energía eléctrica.
Con servidumbre de tránsito Activa:0343 Servidumbre de Transito Activa Vehicular, Peatonal de Equinos y Ganado. Y con la favorabilidad de estar ubicado cerca del eje vial 13 Ibidem / Página 43 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 y tiene carretera en afirmado en buen estado lo que permite fácil acceso y desplazamiento en el predio14.
Luego se compararon ofertas con bienes que se asemejaran a tales características15. Lo que es irrefutable, pues en ello estuvieron de acuerdo demandante y demandado, así como todos los testigos (Clara Mónica16, Liliana17, María de Jesús18 y Juan Esteban19) e inclusive a eso apuntan las pruebas documentales sobre el vasto desarrollo del proyecto inmobiliario20, es que entre el año 2017 y 2021 hubo una ostensible modificación en las condiciones físicas del lote.
En lo relativo a su accesibilidad y la de todos los servicios públicos. Eso fue lo desconocido por el avalúo comercial aportado; no se determinaron las condiciones materiales anteriores, y en esa medida no podía compararse el estado de “ayquefrio” en 2021 con ofertas para inmuebles de condiciones semejantes. De golpe, queda vedado el decreto oficioso de dictámenes periciales que pudieran esclarecer el valor comercial del inmueble.
El poder-deber de decretar pruebas de oficio no puede conducir a la partialidad; no es el bastión para suplir las deficiencias probatorias en que incurren las partes, mucho menos si se trata de los asuntos que solo a ellas les interesan, como acá sería la plena acreditación del presupuesto axiológico. 14 Ibidem / Páginas 38 a 42 15 Ibidem / Página 44 16 31GrabacionAudiencia20240228.mp4 / A partir del minuto 11:11 17 Ibidem / A partir del minuto 54:40 18 Ibidem / A partir del minuto 1:11:40 19 Ibidem / A partir del minuto 1:46:30 20 37AnexosContestacion202100113 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 En esa línea disertó la Alta Corte, también en un caso de lesión enorme como el sub judice: “( ) En efecto, «la labor oficiosa no llega hasta el punto de suplir la carga probatoria de las partes, pues ella no desplaza el principio dispositivo que rige los procesos entre particulares y que subsiste en nuestro sistema.
Ha considerado la Sala que las facultades oficiosas no pueden interpretarse como un mandato absoluto, dado que no son exigibles cuando la ausencia del medio probatorio se debe a la comprobada incuria o negligencia de la parte ( ) ( ) La diligencia con la que se encare el debate probatorio es determinante: las partes son las artífices de la decisión judicial.
Desde esta perspectiva, es a ellas a quienes corresponde verificar la correcta incorporación de la prueba, participar en su práctica y cumplir con los requisitos legales de aptitud para su ulterior valoración por parte del funcionario ( ) ( ) Pretender lo contrario implicaría que el funcionario judicial se inclinase por uno de los extremos procesales ( )”21.
Respecto de los testimonios recibidos, más allá de las tachas de parcialidad formuladas contra los deponentes (fundadas en el parentesco y el interés directo en las resultas del proceso), lo cierto es que ni siquiera brindaron un valor aproximado del inmueble para 2017, y al unísono sostuvieron que no hubo avalúo comercial para aquel año precisamente por las variopintas obras que se estaban desarrollando.
En cualquier caso, si en gracia de discusión se excluyera su dicho, subsiste la orfandad probatoria acerca del justo precio. En suma, no resultó acreditado el justo precio del inmueble vendido, de modo que labor comparativa alguna puede ejercerse, y por esa vía queda insatisfecho el primero de los presupuestos axiológicos citados. De ahí que la pretensión deba ser denegada. 3.5.
Conclusión. 21 SC437-2023. M.P. Francisco Ternera Barrios. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 Consecuente con lo expuesto, deviene ineludible la denegatoria de las pretensiones, pero por la falta de acreditación de sus presupuestos axiológicos y no porque ocurrió la caducidad. En ese orden, se revocará el ordinal primero del fallo, y se modificará el segundo para excluir su carácter consecuencial.
Según lo dictado por el numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas en esta instancia a la parte demandante, quien resultó ser la parte vencida en el proceso. El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $3.501.810. IV. DECISIÓN. Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:
PRIMERO. REVOCAR el ordinal primero de la sentencia del 19 de abril de 2024 proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Caldas, por medio del cual se declaró la caducidad de la acción, según lo motivado ut supra.
SEGUNDO. MODIFICAR el ordinal segundo del fallo referido para excluir la acotación “en consecuencia”, el cual quedará así: “Denegar todas las pretensiones de la demanda de lesión enorme promovida por María Lucía Gómez Gallego contra Jorge Mauricio López Restrepo”. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05129310300120210011301 TERCERO. CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandante, y a favor de la demandada.
El Magistrado sustanciador FIJA como agencias en derecho la suma de $3.501.810, correspondientes a dos (2) SMLMV.
CUARTO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen. Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO (Con salvamento de voto) PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 15445852ecb998655f50b12d46fa347ac70841097ace08c5b320658c7b7c21eb Documento generado en 02/03/2026 10:13:40 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica