TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., dos de julio de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 031 2018 00143 01 - Procedencia: Juzgado 31 Civil Circuito Edificio Country Medical Center P.H. vs. Grupo Vélez Sas y otros Apelación sentencia Sala virtual;
Aviso N.° 24 Modifica Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 18 de diciembre de 2024, proferida por el Juzgado 31 Civil del Circuito, en el presente proceso verbal de Edificio Country Medical Center P.H. contra Grupo Vélez Sas, y los llamados en garantía Maxieléctricos Sas, Thyssenkrupp Elevadores S.A. y Aseguradora Solidaria de Colombia entidad cooperativa.
ANTECEDENTES 1. En la demanda subsanada1 pidió el demandante que se declare que el patrimonio autónomo Country Medical Center2 (contratante), y Grupo Vélez Sas (contratista), celebraron contrato para la construcción del edificio Country Medical Center, con 117 unidades de copropiedad más sus respectivos garajes y especificaciones, el cual incumplió la constructora toda vez que la obra realizada no corresponde a las condiciones físicas y estructurales convenidas; que en consecuencia se condene a la demandada a: “1.
Dar cumplimiento estricto a la entrega 1 Folios 238 a 251 y 258 a 265 pdf 05, cuad. ppal. Según explica la demandante, dicho patrimonio autónomo fue constituido y administrado mediante la fiduciaria Fidubogotá. También adujo expresamente en la demanda que dicho patrimonio “se convirtió” en el Edificio Country Medical Center P.H. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 general del edificio que coincida con las condiciones ofrecidas, subsanando la violación a las normas de publicidad y de calidad del servicio, que regula el estatuto del consumidor (ley 1480 de 2011). 2.
Subsanar todas las deficiencias dictaminadas por el experto supervisor contratado por el Edificio demandante en zonas de sótanos. 3. Subsanar las deficiencias por fisuras de placas de concreto, teniendo en cuenta las especificaciones encontradas por el técnico supervisor perito y atendiendo las causas objetivas encontradas. 4. Subsanar las filtraciones en sótanos, por no cumplir con las especificaciones técnicas establecidas en el Decreto 419 de 2008, sobre normas técnicas. 5.
Subsanar las humedades en los sótanos, incluidos los empozamientos. 6. Subsanar los defectos en las tuberías relacionadas con la falta de señalización sobre la clase de fluidos respectivos. 7. Subsanar las deficiencias en soportes y aseguramientos en las tuberías. 8. Subsanar las deficiencias en encamisados de tuberías, por no tener soportes ni los tapones de inspección. 9.
Dar cumplimiento de las normas que regulan las técnicas de desarenadores y todo el sistema de desagües. 10. Subsanar las deficiencias en las estructuras metálicas en tanques, por deterioro y oxidación prematura, a pesar de lo joven de la construcción. 11. Subsanar los evidentes defectos en el tanque red de incendio en todos sus componentes. 12.
Subsanar los defectos en el tanque de agua potable en todos sus componentes, y dar cumplimiento a las normas técnicas NTC 1500, o código colombiano de Fontanería. 13. Subsanar las deficiencias en operación y servicio del cuarto de tratamiento y carencia de accesorios adecuados, lo mismo que las deficiencias por presencia de humedades y filtraciones, presencia de hongos, óxido y corrosión prematura. 14.
Subsanar las deficiencias en las rampas diseñadas en sótanos, porque no se encuentran con las especificaciones formales y legales de pasamanos. 15. Subsanar las deficiencias en los parqueadores diseñados y dispuestos para visitantes, porque no cuenta con ninguna 2 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 clase de demarcación e identificación y no coincidente con los planos. 16.
Subsanar las deficiencias en las rampas vehiculares porque no cumplen las normas en cuanto a longitudes que dificultan con la subida y bajada de los rodantes. 17. Subsanar las deficiencias en el primer piso y exteriores en los relacionado con humedales en muros, pañetes fisurados, falta de especificación de mantenimiento y de conservación de la vegetación artificial, deficiencias en el riego de la vegetación exterior, fisuras en acabados, oxidaciones prematuras y manchas; empozamiento de aguas en primer piso, los defectos de nivelación hacia sifones de aguas lluvias; fallas en las rampas peatonales; fallas en las rampas vehiculares del primer piso. 18.
Subsanar las deficiencias al interior del edificio, consistentes en falta de emboquillados; filtraciones y fisuras en cielo raso, desprendimiento de material por las humedades prematuras, detalles inacabados en la forma detallada en el informe; manchas y deterioros en cielo raso y fisuras en muros, dilataciones prematuras en enchapes; tomacorrientes sin tapa de protección. 19.
Subsanar las deficiencias en líneas de iluminación de emergencia por falta de las normas de certificación. 20. Subsanar las deficiencias en los gabinetes contra incendio. 21. Subsanar las deficiencias en las escaleras de evacuación, porque en ninguna, ni en ningún nivel cuenta con doble pasamanos, como lo exigen las normas técnicas. 22. Subsanar las deficiencias en cubierta, por empozamientos, humedades en superficie, filtraciones de agua, instalaciones eléctricas sin protección, sin protección de acabados, óxidos, cables expuestos, tubería sin protección. 23.
Subsanar las fallas por enchapes fracturados de origen en la construcción. 24. Corregir los defectos por oxidación prematura en carpintería metálica. 25. Subsanar las fallas en las impermeabilizaciones en espejos de agua, en sus distintos sitios. 26. Subsanar el defecto por deterioro prematuro de las láminas de policarbonato en cubierta, originado por defecto de instalación. 27.
Corregir la deficiencia que se 3 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 presenta en los ascensores 1, 2, 3, y 4, por incumplimiento de las normas técnicas. 28. Subsanar las deficiencias en los eyectores y equipos generales de fluido de agua, en electroválvulas, en sistemas de contraincendio. 29. Subsanar todas las deficiencias que se dictaminan en las zonas de instalaciones eléctricas, por incumplimiento de las normas técnicas en aislamiento acústico, desprotección de conductores; falta de señalización adecuada, sin identificación de conductores, sin válvulas de corte; falta de anclaje de piso a piso; deformación por manipulación forzada. 30.
Subsanar las fallas por cuarto de bombas de la red contra incendios, como se determina en el informe técnico. 21. Subsanar las fallas en las celdas eléctricas en cuartos y equipos, código de colores, calidad de lámparas, ausencia de franjas de precaución, falta de iluminación de energía, espacio de trabajo obstruidos, falta de protección de terminados, falta de instalación de puesta a tierra, falla en el sistema ininterrumpido de potencia”.
También solicitó que la demandada sea condenada a pagar $500.000.000 de indemnización, discriminados en los siguientes conceptos: (i) $135.000.000 por los trabajos y reparaciones temporales para aliviar en algo los defectos de construcción, como son los costos de asesoría técnica estructural, redes eléctricas y jurídica, aunado a la consecución de nuevos sistemas de ascensores que se requieren para la copropiedad y la contratación de personal adicional para el cuidado y conservación del edificio;
(ii) $365.000.000 por deterioro del valor de las unidades en el mercado y que han impedido su comercialización. De manera subsidiaria postuló que en caso de que la demandada no ejecute las obras de reparación, se le condene a pagar $1.500.000.000 para atender los costos de subsanar todos los defectos mediante la contratación de un tercero. 4 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 2.
Como fundamento de las pretensiones adujo que el 19 de noviembre de 2010 Desmosthenis Despinianis suscribió contrato de fiducia con Fiduciaria Bogotá S.A., modificado el 29 de abril de 2011 mediante otrosí para que Grupo Vélez Sas quedara como fideicomitente y constructor responsable del proyecto fideicomiso “Country Medical Center Irrevocable 2-1-21630”.
Expuso que luego de finalizada la edificación, la fiduciaria y la constructora constituyeron la propiedad horizontal denominada Edificio Country Medical Center, en Escritura 9633 de 22 de octubre de 2013 de la Notaría 38 de Bogotá, conformada por 117 unidades con sus respectivos propietarios, la cual obtuvo personería jurídica con la Resolución 3288 de 25 de julio de 2014 de la Alcaldía Local de Chapinero.
Mencionó que la propiedad horizontal, después de recibir formalmente la edificación, observó varias inconsistencias y defectos de la construcción que fueron identificados y descritos con el apoyo de empresas de interventoría, en especial por falta de concordancia con los planos del proyecto ofertado, incumplimiento de normas técnicas en sótanos y rampas, red eléctrica y ascensores, no acatamiento del código colombino de la fontanería y muchos problemas en los acabados del edificio, tales como carencia de emboquillados, fisuras en cielo raso, humedades prematuras, dilataciones en enchapes, empozamientos, oxidación en carpintería metálica, deterioro en láminas de policarbonato en cubierta, entre otros. 5 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 Detalló que presentó reclamaciones a la constructora, pero ésta “nunca dio respuesta positiva de querer subsanar las fallas que le fueron puestas de presente”. 3.
La demandada se opuso a las pretensiones, objetó el juramento estimatorio, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) falta de legitimación; (ii) caducidad de la acción; (iii) prescripción; (iv) inexistencia de responsabilidad; (v) improcedencia de responsabilidad de la garantía; (vi) inexistencia de problemas de estabilidad o estructura del edificio.3 También llamó en garantía a Thyssenkrupp Elevadores S.A. y Maxieléctricos Sas, toda vez que fueron dichas empresas quienes hicieron los trabajos de instalación de ascensores y el sistema eléctrico del edificio.4 Thyssenkrupp Elevadores S.A. se opuso al llamamiento, puesto que el contrato de suministro e instalación de los ascensores lo suscribió no con la aquí demandada, sino con Construcciones Técnicas de Ingenierías Contein Sas, el cual contiene cláusula compromisoria para resolver cualquier controversia ante un tribunal de arbitramento.
Maxieléctricos Sas también refutó el llamamiento, en la medida en que el contrato de instalaciones eléctricas igualmente lo celebró con Construcciones Técnicas de Ingenierías Contein Sas. A su vez dicha empresa llamó en garantía a Aseguradora Solidaria de Colombia E.C. en virtud de sendas pólizas de cumplimiento y responsabilidad civil. La referida aseguradora se opuso a su llamado en garantía de Grupo Vélez 3 4 Folios 454 a 467, pdf 05, cuad. ppal.
Folios 56 a 58, pdf 01, cuad. 03. 6 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 Sas a Maxieléctricos Sas, y al suyo en particular en atención a la prescripción de la acción derivada del contrato de seguro. Todas las llamadas en garantía también se opusieron a las pretensiones de la demanda inicial con la formulación de excepciones. 4.
La demandante descorrió el traslado de las excepciones con la exposición de argumentos para que sean desestimadas y la solicitud de pruebas. Especificó la prescripción de la acción del consumidor es improcedente, porque en la demanda fue invocada la acción genérica derivada del contrato de obra.5 LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia declaró probada la excepción de “falta de legitimación” formulada por la demandada y las llamadas en garantía, denegó la totalidad de las pretensiones, ordenó el levantamiento de medidas cautelares y condenó en costas a la demandante.6 Para esas decisiones estimó, en resumen, que la demanda fue clara y enfática en invocar la acción de responsabilidad civil contractual derivada de un contrato de obra celebrado entre el patrimonio autónomo Country Medical Center – Fidubogotá y Grupo Vélez Sas, pretensión que determina la falta de legitimación de la aquí demandante Edificio Country Medical Center P.H., puesto que dicha propiedad horizontal no celebró ningún contrato de obra con la sociedad demandada y tampoco puede considerarse como cesionaria contractual de aquel patrimonio autónomo. 5 6 Pdf 14, cuad. ppal.
Pdf 73, cuad. ppal. 7 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 Explicó que es inviable afirmar que un patrimonio autónomo se convirtió en una propiedad horizontal, porque su naturaleza como sujetos de derecho es diferente en cuanto a personalidad jurídica. Detalló que si bien la propiedad horizontal estaría legitimada para reclamar directamente al constructor por defectos de obra en zonas comunales del edificio con sustento en las disposiciones contenidas en la Ley 675 de 2001 y normas del estatuto del consumidor, este asunto – precisó– no puede analizarse bajo tales supuestos, porque ninguna duda surge en que el libelo inicial planteó la acción de responsabilidad civil contractual, sin que pueda darse un alcance distinto toda vez que implicaría sustituir la demanda en desmedro del derecho de defensa de la demandada y en contradicción al principio de congruencia que debe contener toda decisión judicial.
Refirió que Grupo Vélez Sas fue el promotor y desarrollador del proyecto, pero no el constructor, de manera que los reproches por defectos tendrían que dirigirse a quien realmente hizo la obra, esto es, Construcciones Técnicas de Ingeniería Contein Sas. Agregó que este asunto tampoco puede analizarse bajo los parámetros del numeral 3º del art. 2060 del C.C., en tanto que ninguno de los defectos reprochados en la demanda tiene la característica de que el edificio perece o amenaza ruina, según definición prevista en el art. 2.2.6.7.1.1.2. del Decreto 1077 de 2015.
LA APELACIÓN 8 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 a) La demandante presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación, en el que afirmó estar legitimada para reclamar al constructor responsable por todos los defectos del edificio, por cuanto que la acción judicial derivada del contrato de obra está “matizada” o adaptada con las disposiciones del Estatuto del Consumidor.
Explicó que el patrimonio autónomo Country Medical Center tuvo su función en las etapas preoperativa y operativa del desarrollo del proyecto con claros beneficiarios de área, de manera que, finalizada la construcción, esos beneficiarios se convirtieron en copropietarios con la constitución de la propiedad horizontal, esto es una “ficción legal y fáctica” que le permite como demandante reclamar la responsabilidad del constructor designado en el fideicomiso, cual es el aquí demandado.
Alegó que la responsabilidad contractual se encuentra bajo los influjos de situaciones complejas de la modernidad, por tal motivo se debió adaptar la norma genérica de los artículos 2053, 2056 y 2060 del C.C. a las disposiciones del Estatuto del Consumidor, el cual fue mencionado en varios apartes de la demanda, así, nada obsta para analizar el caso bajo ese contexto jurídico en salvaguarda del principio de congruencia de las decisiones judiciales.
Puntualizó la demandante que como propiedad horizontal es dueña de zonas comunes, y en tal sentido también está legitimada para reclamar por defectos constructivos al tenor de la Ley 675 de 2001. Detalló que la responsabilidad del constructor no solo se predica por el incumplimiento total de sus obligaciones, sino también por un cumplimiento tardío o defectuoso, en tal sentido, la beneficiaria tiene 9 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 derecho a reclamar dentro de los 10 años siguientes al momento en que recibió la obra.
Agregó que “en materia de responsabilidad del constructor de una obra o edificación, es responsable, no solo cuando construye mal, con visualización de amenazar ruina o destrucción, sino también cuando incumple con la construcción en la forma idónea, en forma parcial o cuando no cumple con las especificaciones técnicas que determina la lex artis”. b) La demandada y los llamados en garantía descorrieron el traslado de la apelación de la demandada, memoriales7 en los que solicitaron descartar los argumentos del recurso y en su lugar se confirme la sentencia de primera instancia. Refirieron que la recurrente busca que el análisis se encamine ya no por la acción de responsabilidad contractual sino por la de protección al consumidor, empero –precisaron– esta última también es improcedente toda vez que operó la prescripción, visto que la entrega del edificio a la propiedad horizontal se suscitó en mayo de 2014 y la demanda fue presentada en marzo de 2018.
CONSIDERACIONES 1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia del juez a quo en haber declarado probada la excepción de falta de legitimación en la causa de la demandante, aspecto que se analizará en atención a las puntuales alegaciones de la apelante. 7 Pdf 010, 011, 012 y 013, cuad.
Tribunal. 10 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 De entrada se advierte que la respuesta a ese cuestionamiento consiste en que se modificará la sentencia apelada, puesto que, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, la propiedad horizontal de una edificación está legitimada para reclamar al constructor responsable por defectos constructivos conforme a las disposiciones de la Ley 1480 de 2011; sin embargo, aun así las pretensiones de la demanda son imprósperas, toda vez que la excepción de prescripción formulada por la demandada y sus llamadas en garantía se encuentra acreditada. 2.
Como desarrollo del anterior argumento central, adviértese que la demandante fue ambivalente en plantear la acción judicial en la que fundamentaba sus pretensiones con el libelo inicial y la respectiva subsanación, porque si bien solicitó que se declarara la responsabilidad de la demandada “por incumplir el contrato de obra o de construcción, en la forma como la naturaleza intrínseca de la construcción proyectada correspondía y fue especificada”, en la narración de hechos alude a que la empresa constructora encargada desatendió el “cumplimiento estricto de las condiciones ofrecidas, lo que constituiría una violación a las normas de publicidad y de calidad del servicio, lo que atentaría contra el estatuto del consumidor (ley 1480 de 2011)”, aunado a que en el acápite de fundamentos de derecho trajo a colación los artículos 1546 y 2060 del C.C., junto con las “reglas sobre el estatuto del consumidor y pactos celebrados por las partes en el contrato de fiducia”8.
Incluso, en el escrito por el cual descorrió el traslado de las excepciones, en particular la de prescripción de la acción de protección al consumidor, afirmó que “en modo alguno se centra esta acción en el contexto de que se trata de una responsabilidad neta respecto de un servicio prestado, 8 Folios 238 a 251 y 258 a 265 pdf 05, cuad. ppal. 11 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 sino de la acción genérica derivada del contrato de obra, que nada tiene que ver con los tiempos que se reglamentan en la ley 1480 de 2011”9; sin embargo, en los alegatos de conclusión de primera instancia y en el recurso de apelación cambió el planteamiento para decir que se trata de una acción “matizada” en la cual también se aplica las disposiciones del Estatuto del Consumidor, motivo por el que la propiedad horizontal, como consumidora y titular de las zonas comunes del edificio, se encuentra legitimada en la causa para reclamar por defectos al constructor responsable. 3.
Al respecto, es importante recordar que en lugar de sacrificar el derecho material por el culto a la forma, el juez está en la prerrogativa de analizar el real sentido a la demanda, con base en la prevalencia del derecho sustancial y el acceso a la justicia, en desarrollo de la regla general de que el juez conoce el derecho y debe aplicarlo de oficio (iuria novit curia), pues esa labor “ implica un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos, ‘siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho’ y ‘[n]o existe en nuestra legislación procedimental un sistema rígido o sacramental que obligue al demandante a señalar en determinada parte de la demanda o con fórmulas especiales su intención, sino que basta que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda’ (XLIV, p. 527;
XIV, 488 y 833; LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y CCXXV, 2ª parte, 185)” (casación civil de 27 de agosto de 2008, expediente No. 11001-3103-022-1997- 14171-01, M.P. William Namén V.). 9 Pdf 14, cuad. ppal. 12 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, también explicó que “en razón del postulado ‘da mihi factum et dabo tibi ius’ los jueces no quedan sujetos a las alegaciones o fundamentos jurídicos expresados por el actor, porque lo que delimita la acción y constituye la causa petendi no es la fundamentación jurídica señalada en la demanda –la cual puede ser muy sucinta y no tiene que coincidir con lo que el funcionario judicial considere que es el derecho aplicable al caso–, sino la cuestión de hecho que se somete a la consideración del órgano judicial” (SC13630-2015).
De manera que la ambigüedad que planteó la demandante en punto a si sus pretensiones se basan en un contrato de obra o en una relación de consumo es irrelevante, porque para los contornos de este específico asunto resulta de suma importancia atender los hechos presentados por las partes y que fueron debidamente demostrados, y con base en ellos el juez decida conforme a la normatividad aplicable en virtud del citado principio iuria novit curia10. 4.
Así, es claro que la parte actora en este proceso es Edificio Country Medical Center P.H., constituida mediante Escritura Pública 9633 de 22 de octubre de 2013 de la Notaría 38 de Bogotá, persona jurídica de régimen especial conforme a la Ley 675 de 2001, en atención a que el edificio del mismo nombre está conformado por varias unidades inmobiliarias de distintos dueños a modo de copropiedad.
Por su pare Grupo Vélez Sas figura como demandado, toda vez que en el contrato de fiducia mercantil mediante el cual se desarrolló el proyecto Principio iura novit curia que significa “el juez conoce el derecho”, y en tal virtud tiene la obligación de aplicar el derecho que corresponde al caso concreto, independientemente de que las partes lo hayan invocado o no, conforme ha explicado la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, con la jurisprudencia citada. 10 13 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 constructivo del referido edificio, se indicó que dicha sociedad comercial era la fideicomitente, quien estaría encargada de realizar “los estudios de factibilidad, la promoción y construcción del proyecto, y todas las demás actividades relacionadas con la ejecución del mismo”11, aunado a que posteriormente fue ella junto con Fidubogotá las que otorgaron la escritura de constitución de reglamento de propiedad horizontal.
Esos hechos son suficientes para evidenciar que la demandante se encuentra legitimada en la causa para reclamar al constructor responsable por los defectos del edificio en las zonas comunes del edificio, en la medida en que hay norma expresa sobre el particular. El artículo 14 del Decreto 735 de 2013 (por el cual se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7º y siguientes de la Ley 1480 de 2011) dispone12: “Garantía legal de bienes comunes de propiedades horizontales.
En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1 del artículo 50 de la Ley 675 de 2001o las normas que la modifiquen o adicionen”, es más, en reciente jurisprudencia la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, determinó que también cualquier copropietario puede ejercer ese tipo de acción de protección al consumidor en beneficio de toda la propiedad horizontal (SC395-2023).
Ahora bien, obsérvase que la tesis de la demandante alusiva a que el patrimonio autónomo (fideicomiso) por el cual se comercializó, desarrolló y construyó el proyecto Edificio Country Medical Center se “convirtió” en la propiedad horizontal del mismo nombre, contiene serias 11 Folios 185 a 255, pdf 04, cuad. ppal. Compilado en el Decreto 1074 de 2015 (decreto único reglamentario del sector comercio, industria y turismo), artículo 2.2.2.32.3.3. 12 14 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 dificultades jurídicas al tratarse de dos sujetos de derecho de naturaleza y regímenes distintos, toda vez que para este asunto no resulta claro que sean aplicables figuras como la fusión o transformación de las sociedades comerciales, o alguna cesión tácita de posición contractual o subrogación en relación con un contrato de obra, aspectos estos últimos que ni siquiera fueron objeto de prueba.
Así, reclamar defectos constructivos por el incumplimiento de obligaciones del contrato de obra por parte del artífice o constructor responsable, se torna innecesario ante la simplicidad y claridad que en estos casos ofrece la acción de protección al consumidor, pues conforme a la ley y la jurisprudencia ninguna duda hay en que una propiedad horizontal puede reclamar la reparación de esos defectos en virtud de la garantía legal a cargo del constructor responsable (entendido como productor o proveedor), sin necesidad de demostrar que entre ellos se celebró un contrato de obra y en la medida en que resulta suficiente que se encuentre configurada la relación de consumo. 5.
Ubicados los hechos de este asunto en los contornos de la acción de protección al consumidor, procede aplicar todas las disposiciones que sobre el particular rigen la materia, por ser norma especial y en caso de vacío, procede acudir a las normas generales u análogas en atención a las reglas de interpretación de la ley. La demandada formuló expresamente las excepciones de caducidad y prescripción de la acción, porque entendió que luego de leer el numeral 1º de la pretensión 4ª de la demanda, el petitum de la demandante realmente estaba sustentado en la acción de protección al consumidor, de manera que advirtió ab initio que como el edificio lo entregó a la propiedad horizontal en mayo de 2014, la garantía legal por defectos de 15 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 acabados de un (1) año feneció en mayo de 2015, y el término también de un (1) año para interponer la acción venció en mayo de 2016, de manera que como la demanda fue presentada el 20 de marzo de 2018, dicha acción se encuentra prescrita.13 6.
Al respecto, advirtió el juez a quo que todos los defectos reclamados por la demandante son de acabados, visto que ninguno compromete la estabilidad de la obra porque no hay amenaza de ruina o destrucción, en el entendido de la definición del artículo 2.2.6.7.1.1.2. Decreto 1077 de 2015, aspecto que no fue objeto de reparo en apelación. El artículo 58, numeral 3º, de la Ley 1480 de 2011 dispone que la acción para la efectividad de la garantía debe promoverse “a más tardar dentro del año siguiente” a su expiración, y el art. 8º ibidem preceptúa que el “término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor”.
Y el último inciso del art. 8º preceptúa que para “los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año” (se resalta). En ese contexto ninguna duda ofrece que la garantía legal por acabados de las áreas comunes del Edificio Country Medical Center es de un año; sin embargo, no hay claridad de la fecha en que se debe comenzar a contabilizar ese término, por cuanto la demandante fue reiterativa en que la propiedad horizontal no ha suscrito acta de recibido de las zonas comunes y la demandada no acreditó que las haya entregado en debida forma.
Sobre el particular, el art. 24 de la Ley 675 de 2001 preceptúa: “Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce 13 454 a 467, pdf 05, cuad. ppal. 16 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios”. Para los contornos de este asunto, se echa de menos en el expediente acta de entrega de los bienes comunes suscrita por las partes, empero, tal falencia es suplida por la ley con la presunción del canon transcrito, lo cual se muestra lógico y razonable en la medida en que tal situación no puede permanecer indefinida en el tiempo en desmedro de la seguridad jurídica de los vínculos obligacionales entre las mismas partes, tanto más cuando la construcción del edificio finalizó y los copropietarios se encuentran habitándolo, lo que de suyo implica necesariamente que deban usar las zonas comunes de la misma edificación. En el expediente tampoco hay referencia del momento en que se efectuó la entrega de los bienes privados de la copropiedad, aún así obra en el expediente comunicación de 22 de mayo de 2014, en la que el gerente del 17 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 proyecto constructivo informó a la aquí demandada que el 5 de mayo de 2014 “inició la entrega de los espacios físicos y sistemas del edificio”14, aunque posteriormente también hay comunicaciones de la administración de la propiedad horizontal en la que se rehúsan a realizar el acta de entrega por inconformidades en varios aspectos del edificio.
Recuérdase que la constitución de la propiedad horizontal se otorgó mediante escritura 9633 de 22 de octubre de 2013, y que mediante Resolución Administrativa 3288 de 25 de julio de 2014 de la Alcaldía Local de Chapinero fue inscrita la personería jurídica del Edificio Medical Center P.H.15 De los anteriores elementos de juicio se observa razonablemente que para julio de 2014 el Edificio Medical Center P.H. ya tenía configurada su asamblea de copropietarios y nombraron a su respectivo administrador, toda vez que éstos son requisitos indispensables para que la respectiva alcaldía local inscriba y certifique la existencia y representación legal de ese tipo de personas jurídicas, en los términos del art. 8º de la Ley 675 de 2001.
De manera que para ese momento, no habría ninguna duda de que las unidades privadas de la propiedad horizontal ya habían sido entregadas a cada uno de los respectivos copropietarios, lo cual permite presumir, a voces del citado art. 24 de la Ley 675 de 2001, que las zonas comunes ya habían sido entregadas por parte del constructor responsable.
Sobre el particular, el juez preguntó al representante legal de la demandada cuándo se terminó la obra y cuándo fue recibida 14 15 Folios 296 y 297, pdf. 05, cuad. ppal. Folio 188, pdf 03, cuad. ppal. 18 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 materialmente por parte de la propiedad horizontal, quien respondió “en el año 2014 hicieron entrega al 51% de las unidades y nosotros fuimos la segunda administración, tomamos el edificio de la administración directa que dejó la constructora”16, posteriormente manifestó que la fecha exacta no la tenía, toda vez que para ese momento no se encontraba en la copropiedad17.
Previo a esas respuestas había precisado que en febrero de 2015 tomaron la administración en representación del edificio. Pues bien, contado el término de garantía desde julio de 2014, este venció en julio de 2015, de manera que la demandante tenía hasta julio de 2016 para formular la acción de protección al consumidor, cosa que no hizo, pues el libelo inicial fue presentado en marzo de 2018.18 Además, tampoco se suscitó suspensión de la prescripción en virtud del trámite de conciliación prejudicial en derecho (Ley 640 de 2001)19, toda vez que la parte actora solicitó la práctica de medidas cautelares junto con la demanda20, aunado a que en el escrito por el cual descorrió el traslado de las excepciones tampoco planteó algún evento por el cual la prescripción haya sido suspendida o interrumpida previo a la presentación de ese libelo21.
En gracia de discusión, la demandante podría alegar que la primera administración de la propiedad horizontal fue designada directamente por el constructor y que por tanto la prescripción no podía correr en su contra; empero, aun si se contara los términos de garantía y prescripción desde febrero de 2015, momento en que el representante legal de la 16 25mm56ss, archivo multimedia 47, cuad. ppal. 28mm51ss, ib. 18 Folio 253, pdf 05, cuad. ppal. 19 Ley que regulaba la conciliación vigente para ese entonces. 20 Folios 238 a 251, pdf 05, cuad. ppal. 21 Pdf 14, cuad. ppal. 17 19 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 demandante dijo que asumió como segundo administrador de la copropiedad, la fecha límite para interponer la demanda sería febrero de 2017, de manera que ninguna duda cabe en que la acción de protección al consumidor se encuentra prescrita para este asunto. 7.
En conclusión, se modificará el numeral primero de la sentencia apeldada, en el sentido de denegar las pretensiones de la demanda vista la prosperidad de la excepción de prescripción formulada por la demandada, lo que de suyo conlleva a que no se analicen los llamamientos en garantía por sustracción de materia. No habrá lugar a condena en costas de segunda instancia, en la medida en que no se confirma ni se revoca en su totalidad la sentencia recurrida (art. 365, numerales 3º y 4º, del Cgp).
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1°) MODIFICAR el ordinal PRIMERO de la sentencia apelada, proferida el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado 31 Civil del Circuito, el cual quedará así: DECLARAR la prosperidad de la excepción de prescripción de la acción de protección al consumidor por defectos constructivos. 20 21 Apelación sentencia 11001 31 03 031 2018 00143 01 2°) CONFIRMAR la sentencia apelada en todo lo demás. 3°) Sin condena en costas en segunda instancia.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 031 2018 00143 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7e9ec008315006d2710fd0d337512c01623ee9b1f4cff5dc4071e1f3de730a51 Documento generado en 02/07/2025 12:12:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica