TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N.º 4 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., veintiséis (26) de mayo de dos mil veintiséis (2026) (Decisión que inició discusión en Sala de 20 de mayo de 2026 –Aviso 018) Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Asunto: Decisión: Verbal. 11001310301220220056001.
Inversiones Carcondor S.A.S. En Reorganización. Grupo Alpha S. en C. Apelación de sentencia. Modifica y confirma. 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación formulado por la parte demandada de la referencia contra la sentencia calendada 5 de junio de 2025 proferida por el Juez Doce Civil del Circuito de Bogotá D.C.1. 2.
ANTECEDENTES 2.1. Inversiones Carcondor S.A.S. En Reorganización, formuló demanda verbal en contra de Grupo Alpha S. En C., con el propósito de obtener las siguientes pretensiones: 1 Asunto asignado por reparto al despacho del Magistrado Ponente el 26 de junio de 2025. Secuencia 5999. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite. 1 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 2.2. Los hechos que le sirvieron de soporte a tales pretensiones son: 2.2.1. Que Inversiones Carcondor S.A.S. En Reorganización suscribió con Grupo Alpha S. En C., un contrato de promesa de compraventa el 19 de diciembre de 2016, cuyo objeto fue la enajenación de la bodega ubicada en el municipio de Mosquera, Cundinamarca, en la avenida troncal de occidente 18-76 con la siguiente descripción Lote 1 Manzana JU Parque Industrial Santodomingo P.H., identificada con matrícula inmobiliaria 50C-1740723. 2.2.2.
Que en dicho convenio se estipuló el precio en la suma de $9.000.000.000 sin que se pactara arras del negocio y cuya forma de pago se estableció de la siguiente manera: 2 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 2.2.3. Que la demandante realizó los siguientes pagos: 2.2.4. Que el 29 de diciembre de 2016, el inmueble fue entregado parcialmente por la entidad demandada, y la demandante, para poder desarrollar su objeto social realizó adecuaciones, obras que se postergaron hasta mediados de 2017, lo que incrementó el valor comercial de la bodega. 2.2.5.
Que el 21 de mayo de 2017 con la activación de máquinas verificó que la carga y capacidad eléctrica de la bodega era insuficiente debido a las fallas que se presentaron; en consecuencia, efectuó en febrero de 2018 proyecto de adecuación eléctrica que le costó $20.000.000. 3 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 2.2.6. Que, debido a los múltiples inconvenientes para desarrollar su actividad industrial, derivados de los vicios ocultos que no fueron resueltos por la demandada y debido a su iliquidez, solicitó trámite de reorganización empresarial ante la Superintendencia de Sociedades, el cual fue radicado el 30 de septiembre de 2018 y admitido el 18 de diciembre de ese año. 2.2.7.
Que, ante el incumplimiento de la demandada, el 24 de abril de 2018, esto es, un año y cuatro meses después de haberse entregado parcialmente la bodega y previos los requerimientos verbales, envió correo, reiterándole la solicitud de retirar las máquinas que había dejado, lo cual sucedió a finales de agosto de 2018. 2.2.8. Que en reunión celebrada el 21 de noviembre de 2017, en las instalaciones de la convocada, las partes decidieron dar por terminado el contrato de promesa de compraventa a través de la firma de un contrato de transacción, cuyas condiciones fueron establecidas por la demandada y aceptadas bajo presión por la convocante, pues no contó con asesoría jurídica frente al documento que se redactó, obligaciones entre las cuales son relevantes: 4 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 2.2.9. Que el pago de la cláusula penal se realizó de la siguiente manera: 2.2.10. Que a pesar de que cumplió con el pago oportuno de la cláusula penal, la demandada inició proceso ejecutivo en agosto de 2018 (rad. 2018-692) en el Juzgado Civil del Circuito de Funza para el pago del pagaré 800952231 por $200.000.000, suma que correspondía al segundo pago de la cláusula, cancelada el 8 de febrero de 2018, mediante consignación en cheque, lo que logró demostrar en el litigio y quedó a paz y salvo por dicho concepto. 2.2.11.
Que el excesivo precio del canon de arrendamiento, lo llevó a solicitar un avalúo comercial y la eventual opción de compra; sin embargó, al verificar el engaño del que había sido objeto, decidió proceder a desocupar el inmueble a partir de diciembre de 2018 finalizado el 8 de febrero de 2019, remitiendo comunicación a la demandada el 13 de febrero, con los correspondientes requerimientos.
Fecha para la cual, tramitó mediante acción policiva la restitución de la bodega. 2.2.12. Que como consecuencia del contrato de arrendamiento suscrito el 17 de noviembre de 2017, fecha en la que mediante transacción se dio por rescindida la promesa de compraventa, existía una deuda por $121.850.000 por cánones de arrendamiento hasta 30 de enero de 2019, lo que se incluyó como obligaciones quirografarias en el trámite de reorganización. 2.2.13.
Que la condición impuesta por la demandada en el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de noviembre de 2017, en relación con una eventual y futura compraventa del inmueble, carece de los requisitos esenciales propios de compraventa y constituyó un abuso del poder dominante que generó un vicio del consentimiento en el demandante y por consiguiente la nulidad de dicha cláusula exorbitante. 5 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 2.2.14. Que se llevó a cabo conciliación extrajudicial de forma virtual el 2 de septiembre de 2022, la cual fue declarada fracasada y se expidió la constancia de no acuerdo (Ley 640 de 2001).
3. ACONTECER PROCESAL Se dispuso la admisión de la demanda en legal forma, por auto de 16 de enero de 20232, ordenándose el traslado de ésta a la parte demandada por el término de ley. Notificada la decisión en legar forma a la demandada, no contestó la demanda ni propuso excepciones, conforme se dejó sentado en proveído de 12 de septiembre de 20233.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA A través de autos de 12 de septiembre de 2023 y 22 de mayo de 2024 y acta de 18 de octubre de 20244 se convocó a las partes a las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso; una vez agotadas las etapas procesales pertinentes, se profirió sentencia escrita el 5 de junio de 20255 en la que se resolvió lo siguiente: «PRIMERO: DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada, mediante documento privado titulado “PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE”, el 19 de diciembre de 2016 entre GRUPO ALPHA S EN C. e INVERSIONES CARCONDOR S.A.S., quienes en ese acto dijeron actuar, la primera, como prometiente vendedora y la segunda como prometiente compradora, sobre un inmueble denominado “LOTE 1 MANZANA J PARQUE INDUSTRIAL SANTODOMINGO P.H., Matrícula inmobiliaria; 50C1740723;
Dirección; Avenida Troncal de Occidente 18-76 Lote 1 Manzana J Parque Industrial Santo Domingo Mosquera Cundinamarca”, y cuyo precio fue de $9.000.000.000,oo, por lo indicado en la parte motiva.
SEGUNDO: DECLARAR NULA la TRANSACCIÓN celebrada por dichas partes el 21 de noviembre de 2017, por lo expuesto en las consideraciones de esta decisión.
TERCERO: DECLARAR NULA la cláusula tercera del contrato denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BODEGA INDUSTRIAL” Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 003. Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivos 004 y005. 4 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivos 006, 010 y 020. 5 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 025. 2 3 6 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 suscrito entre las partes de este proceso el 21 de noviembre de 2017, únicamente en lo relacionado con la opción de compra, por lo considerado en esta providencia.
CUARTO: ORDENAR las restituciones mutuas, en consecuencia, se DISPONE: CONDENAR a la demandada GRUPO ALPHA S. EN C. a pagar a la demandante INVERSIONES CARCONDOR S.A.S. la suma de $1.500.000.000 por concepto del precio y de la cláusula penal recibida por aquella, debidamente indexada a la fecha de esta sentencia, que asciende a $2.367.390.787 suma que deberá pagar en un plazo de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la presente decisión, a cuyo vencimiento sin que el pago se efectúe se condenará a pagar intereses legales del 6% anual.
También se le condena a pagar un interés legal del 6% efectivo anual sobre cada una de las sumas recibidas desde el momento en que las percibió hasta que se efectúe el pago total, conforme se indicó en la parte considerativa.
QUINTO: CONDENAR a la parte demandada a pagar a la demandante las costas procesales. Liquídense, para el efecto fíjese como agencias en derecho la suma de $30’000.000=.
SEXTO: ARCHIVAR el expediente una vez quede en firme esta providencia y se cumpla lo dispuesto en el ordinal cuarto ». El a quo empezó por señalar lo que, pretendida la demandante, que no es otra cosa que, se declare la nulidad de la cláusula tercera tanto del contrato de transacción como del contrato de arrendamiento suscritos entre ambas partes el 21 de noviembre de 2017; pidió además que la demandada devuelva la suma de $1.000.000.000 retenida indebidamente desde esa fecha, debidamente indexada, y se le condene en costas.
El fundamento es que la demandada abusó de su poder dominante y que el contrato de arrendamiento relacionado con una promesa de compraventa carece de requisitos esenciales, provocando un vicio del consentimiento y, por ende, la nulidad de las cláusulas. El a quo analizó la transacción y sus efectos legales conforme al Código Civil, como un medio de solución de conflictos con fuerza de cosa juzgada, pero sujeto a nulidades según los artículos 2476 a 2478, las cuales incluyen casos de dolo, violencia, títulos nulos o litigios ya concluidos con sentencia firme. 7 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Asimismo, evaluó la nulidad absoluta según los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, que contempla nulidades por omisión de requisitos legales esenciales, como la solemnidad requerida para contratos de compraventa de inmuebles, que deben constar en escritura pública. Concluyó que la promesa de compraventa firmada en diciembre de 2016 no cumple con el artículo 1611 del Código Civil ni con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, pues carece de plazo o condición que fije cuándo se debe celebrar el contrato definitivo ni precisó la notaría donde se formalizará, elementos indispensables para su validez.
Por esta razón, declaró su nulidad absoluta. En consecuencia, como la transacción de noviembre de 2017 se basa en esa promesa nula, el juez también la nulitó, así como la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que estipuló la opción de compra, pues su sustento era la promesa inválida. Así las cosas, ordenó las restituciones mutuas; sin embargo, no ordenó la devolución del inmueble porque se probó que la demandada recuperó la posesión del bien en febrero de 2019, tampoco reconoció frutos a su favor porque no se probaron.
Al confirmar que la convocada recibió $1.500.000.000 en diferentes fechas, ordenó su restitución debidamente indexados a la demandante hasta la fecha de la sentencia, calculándose un monto actualizado de $2.367.390.787 y la condenó a pagar las costas procesales.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, la parte demandada formuló recurso de apelación6 solicitando se revoque la sentencia de primera instancia que declaró la nulidad absoluta de la promesa de compraventa de 2016, del contrato de transacción y de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de 2017, para que, en su lugar, se denieguen las pretensiones del demandante. 6 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 027-028 y Cuaderno Tribunal, Archivo 006. 8 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Argumentó que la promesa cumple con los requisitos legales, incluyendo una condición suspensiva determinable, ya que la escritura pública debía firmarse tras el pago total del precio pactado. Esta condición elimina la incertidumbre y cumple con la jurisprudencia que permite fijar el momento de celebración mediante condiciones claras o plazos.
Por tanto, la nulidad absoluta declarada por falta de plazo o condición es errónea. Sostuvo que el contrato fue parcialmente cumplido por ambas partes (pagos y entrega de posesión), lo que genera efectos conservatorios jurídicos. Además, la transacción de 2017 reconfiguró las obligaciones para mantener viva la relación negocial, evidenciando la buena fe y la intención de las partes por continuar con el negocio.
Por ello, la nulidad total del contrato desconoce la realidad fáctica y jurídica. Agregó que la transacción es un contrato independiente con objeto y causa propios, dirigido a resolver un litigio real derivado del incumplimiento del contrato de promesa. No depende exclusivamente de la validez de la promesa anterior y tiene protección jurídica.
La nulidad de la transacción fue aplicada indebidamente, pues no existió falta de objeto o causa lícitos. También que la cláusula de opción constituye un acuerdo autónomo dentro del contrato de arrendamiento, válido y ejecutado de buena fe. No está condicionada a la promesa anulada, pues no es una simple extensión de esta sino un derecho independiente.
La nulidad de la opción por su supuesto nexo con la promesa nula carece de fundamento jurídico.
6. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 6.1. Competencia Esta Sala Cuarta de Decisión es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 1° del artículo 31 del Código General del Proceso y bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibidem; además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad procesal que pueda invalidar lo actuado. 9 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Conviene señalar que la sentencia fue apelada únicamente por la parte demandada; por tanto, esta Sala limitará su competencia a dichos reparos señalados en primera instancia y sustentados ante esta Sede, conforme a lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso7, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejusdem. 6.2.
Problema jurídico Gravita este juicio, alrededor de la nulidad absoluta declarada de oficio por el Juez de primer grado frente a la promesa de compraventa traída como base de la acción en relación con el contrato de transacción y arrendamiento suscritos entre ambas partes, por falta del cumplimiento de los requisitos contemplados en el canon 1611 del Código Civil –subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1889-, en concomitancia con lo dispuesto en el precepto 1741 ejusdem, determinación por la cual, de contera, se ordenaron las respectivas restituciones mutuas; por ello, corresponde a esta Sala definir si existe mérito para revocar o modificar la sentencia de primera instancia como lo pide el recurrente, en punto de los reparos que especificó como cimiento de su apelación, o, contrario sensu, si se confirma la misma. 6.3.
Marco conceptual Tal y como quedó decantado tanto en el acápite de las pretensiones que obra en el escrito inicial, como del análisis efectuado por el juez a quo, del contrato arrimado como base de la acción, se tiene que nos encontramos ante una promesa de compraventa. En ese contexto, diremos que es una estipulación preparatoria o preliminar en la que las partes se obligan a celebrar otra ulterior, respecto de la cual el ordenamiento jurídico declara que para su eficacia deben darse ciertas condiciones o requisitos que son los establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el canon 1611 del Código Civil.
“El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 7 10 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 De esa definición, al final, se pueden distinguir dos contratos: uno definitivo que es el que se celebra cumpliendo con la obligación de hacer originada en el contrato de promesa o contrato preparatorio, y el contrato preparatorio propiamente dicho, del cual nace esta obligación de hacer que consiste en suscribir, dentro de un plazo o condición, el contrato definitivo.
Ergo, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. En esa dirección, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia 8, puso de presente que la promesa sólo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales incluidos en el canon 1502 del Código Civil, cumple los postulados explícitamente instituidos en el canon 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir: i) que conste por escrito; ii) que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y, iv) que este se determine de tal manera que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
En suma, se anotó en la memorada jurisprudencia, que cuando la promesa, en absoluto, se ajusta a las exigencias allí enlistadas, resulta afectada de nulidad absoluta, sanción dispuesta en el precepto 1741 del Código Civil, para aquellos pactos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que la ley contempla para tenerlo como válido.
Cabe anotar que, además, el Máximo Tribunal de lo Civil 9, ratificó que de acuerdo con su función «jurídico-económica», toda promesa debe incluir, cuando menos, dos tipos de disposiciones: las que describen los términos que contemplará el contrato prometido (en lo que toca, fundamentalmente, con sus elementos esenciales y accidentales), y las que establecen el plazo o condición a cuyo acaecimiento hará exigible el deber de celebrar la convención definitiva, teniendo la posibilidad de sumar a esos acuerdos, que corresponden al tercer y cuarto requisitos de validez 8 9 SC5690 de 19 de diciembre de 2018, rad. 2008-00635-01.
SC2221 de 13 de julio de 2020, rad. 2016-00192-01. 11 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 legal de la promesa, otros que recaigan sobre la regulación anticipada de ciertas prestaciones del contrato prometido. 6.4. Caso concreto 6.4.1. Descendiendo al caso bajo estudio, la parte demandante en su acto introductorio de la demanda pide se declare la nulidad de lo dispuesto en las cláusulas tercera del contrato de transacción y arrendamiento, respectivamente, celebrados el 21 de noviembre de 2017; en consecuencia, que la demandada le devuelva la suma de $1.000.000.000 retenidos indebidamente desde esa fecha de forma indexada hasta la fecha de su pago total, más los intereses legales.
Para el efecto, arguyó que “[l]a condición impuesta por la demandada en el contrato de arrendamiento suscrito el día 21 de noviembre de 2017, en relación con una eventual y futura compraventa del inmueble, carece de los requisitos esenciales propios del contrato de compraventa y constituyó un abuso del poder dominante que género un vicio del consentimiento en el demandante y por consiguiente la nulidad de dicha cláusula exorbitante” (hecho vigésimo sexto)10. 6.4.2.
En el contrato de promesa de compraventa suscrito el 19 de diciembre de 2016 entre Grupo Alpha S. En C. –como promitente vendedor- y la sociedad Inversiones Carcondor S.A.S. –como promitente compradora-, se estipuló lo siguiente11: «Primera. Objeto.- EL PROMETIENTE VENDEDOR, por medio del presente contrato se obliga a transferir a título de compraventa al PROMITENTE COMPRADOR el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre el siguiente bien inmueble: LOTE 1 MANZANA J PARQUE INDUSTRIAL SANTODOMINGO P.H, identificado con Matrícula Inmobiliaria 50C-1740723, ubicado en Avenida Troncal de Occidente 18-76 Lote 1 manzana JU Parque Industrial Santo Domingo Mosquera Cundinamarca, como cuerpo cierto.
Segunda. Tradición; La parte vendedora manifiesta que el inmueble objeto del presente negocio jurídico lo adquirirá en virtud del perfeccionamiento de la promesa de venta suscrita con INVERSIONES CARCONDOR S.A.S, cuando se haya cancelado el 100% del valor del inmueble Tercera; Precio y forma de pago.- El precio del inmueble objeto de esta venta es de NUEVE MIL MILLONES DE PESOS M/CTE ($9.000.000.000.oo) moneda corriente; suma que EL PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a pagar de la siguiente forma: 1.
La suma de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($500.000.000), que se cancelaran el día 29 de 10 11 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 001, Pdf. 131. Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 001, Pdf. 33-34. 12 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Diciembre de 2016 2. La suma de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($500.000.000), en fecha 17 de enero de 2017, 3.
La suma de MIL MILLONES DE PESOS M/CTE ($1.000.000.000) al 17 de Marzo de 2017, 4. La suma de DOS MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($2.500.000.000) al 17 de Junio de 2017 5. La suma de DOS MIL MILLONES DE PESOS M/CTE ($2.000.000.000) al 17 de Septiembre de 2017 6. La suma de DOS MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($2.500.000.000) al 17 de Diciembre de 2017.
PARÁGRAFO. EI PROMETIENTE VENDEDOR declara que otorgará un descuento de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($200.000.000) en el evento que el PROMETIENTE COMPRADOR cancele el 100% del valor del inmueble antes del 15 de junio de 2017. CUARTA. Otras obligaciones.- EL PROMETIENTE VENDEDOR declara que el inmueble objeto de esta compraventa está libre de demandas civiles, embargo, contratos de anticresis, pleito pendiente, condiciones resolutorias, no tiene limitaciones ni ha sido desmembrado ni constituido en patrimonio de familia, ni movilizado y en general, está libre de gravámenes o limitaciones del dominio y que en todo caso, se obliga al saneamiento conforme a la ley.
De presentarse algún pleito judicial respecto a este lote EL PROMETIENTE VENDEDOR responderá por el saneamiento total del mismo.
PARÁGRAFO
1. EL PROMETIENTE VENDEDOR informa que el inmueble a la fecha de la firma del presente documento está constituido como garantía real ante el Bancolombia sin que exista o pese sobre este ninguna limitación o gravamen, por lo cual EL PROMETIENTE VENDEDOR se compromete que esta garantía será levantada una vez se haya cancelado el 100% del valor del inmueble y concomitantemente con el proceso de escrituración.
PARÁGRAFO
2. EL PROMITENTE VENDEDOR declara que hará entrega de las bodegas una vez se cancele el anticipo en fecha 29 de Diciembre de 2016, con la aclaración que EL PROMITENTE VENDEDOR hará uso de una de las bodega hasta el día 30 de Junio de 2017. QUINTA. ESCRITURACION DEL BIEN; Los tramites de escrituración del bien se adelantaran en la ciudad de Bogotá una vez se cancele la totalidad del bien según lo pactado en la cláusula segunda del presente contrato.
Para el efecto, se autoriza al PROMETIENTE COMPRADOR, para que en documento anexo, se especifique la fecha, hora y Notaría para el perfeccionamiento de esa promesa a través de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa. SEXTA. Gastos.- Los gastos notariales que ocasione el otorgamiento del presente instrumento se realizaran según lo establecido legalmente siendo estos;
Pago de retención a cargo del PROMETIENTE VENDEDOR; Gastos de escrituración 50% EL PROMETIENTE VENDEDOR y 50% el PROMETIENTE COMPRADOR; Derechos de beneficencia y registro a cargo del PROMETIENTE COMPRADOR. SEРТІMА- СLAUSULA PENAL; El incumplimiento de lo pactado en el presente contrato por cualquiera de las partes, generará a cargo de la parte incumplida y en favor de la parte cumplida un valor equivalente 20% del valor del contrato, sin necesidad de requerimiento o constitución en mora».
Posteriormente, las partes en contienda el 21 de noviembre de 2017, suscribieron un contrato de transacción, con el fin de “zanjar las diferencias 13 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 ocasionadas en torno al incumplimiento por parte de INVERSIONES CARCONDOR S.A.S. al contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 19 de Diciembre de 2016, en relación con el inmueble LOTE 1 MANZANA J PARQUE INDUSTRIAL SANTODOMINGO P.H., Matricula inmobiliaria; 50C1740723;
Dirección; Avenida Troncal de Occidente 18-76 Lote 1 Manzana J Parque Industrial Santo Domingo Mosquera Cundinamarca”12. Allí estipularon lo siguiente: «SEGUNDA.- OBLIGACIONES: Que las partes convienen resolver y terminar el citado contrato de promesa de compraventa, asumiendo el PROMETIENTE COMPRADOR la obligación de pagar la suma de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($500.000.000.00), por concepto de cláusula penal, que será cancelada en dos contados así: a) El 15 de Diciembre de 2017, la suma de TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($300.000.000.o0) y b) El día 31 de Enero de 2018, la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($200.000.000.o0).
Estos valores estarán garantizados y respaldados por dos pagarés por dichos montos y con las referidas fechas de vencimiento. TERCERA: Paralelamente a este documento, se suscribe CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del referido inmueble por el término de dos (2) años, teniendo como canon mensual de arrendamiento la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE más IVA y con cláusula de OPCION DE COMPRA a favor del ARRENDATARIO, para lo cual, dejan constancia que la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.000.000.000.00), entregada en dicha promesa de venta objeto de la resolución y terminación, se deja como abono al precio de la eventual y futura compraventa y que en caso de no ejercerse dicha opción de compra en el término de dos (2) años, dicho valor se perderá y será a favor de GRUPO ALPHA S EN C, sin necesidad de ninguna formalidad jurídica y/o requerimiento.
CUARTA.-BUENA FE CONTRACTUAL: Las partes contratantes declaran que el presente documento lo tuvieron para su conocimiento y libre discusión previo a su firma. Que su obligación mutua es la de colaborarse generosamente en la ejecución de este contrato, el cual celebran y ejecutarán de buena fe, y en consecuencia, se obligan no solo a lo aquí pactado, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza del contrato, a la costumbre y a la equidad natural».
En la misma fecha (21 de noviembre de 2017) firmaron el “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BODEGA INDUSTRIAL”13, el cual, en su cláusula tercera, se estipuló lo siguiente: 12 13 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 001, Pdf. 78-79. Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 001, Pdf. 82-87. 14 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 «TERCERA - TERMINO DE DURACION Y OPCION DE COMPRA: Será por el periodo de dos (2) años a partir de la fecha y hasta el día 21 de Noviembre del año dos mil diecinueve (2019).
El presente arrendamiento no se renovará o prorrogará, toda vez, que las partes pactan una opción de compra a favor del ARRENDATARIO que se regirá por las siguientes estipulaciones: a) El precio del inmueble, será la suma de NUEVE MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($9.000.000.000.00). b) A dicho precio, se entiende abonada la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.000.000.000.00), entregada en desarrollo del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, el pasado 19 de Diciembre de 2016, el cual se declaró resuelto y terminado en virtud de la suscripción de un contrato de transacción el día de hoy.
C) En caso de no ejercerse dicha opción de compra, en el término de dos (2) años por parte del ARRENDATARIO, la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.000.000.000.00), dicho valor se perderá y será a favor de GRUPO ALPHA S EN C, sin necesidad de ninguna formalidad jurídica y/o requerimiento». (Resaltado fuera del texto) 6.4.3.
Ahora, tenemos que la parte demandada Grupo Alpha S. en C. –apelante- refirió que la promesa de compraventa cumple con los requisitos legales al incluir una condición suspensiva clara vinculada al pago total, por lo que la nulidad declarada es incorrecta. Además, el contrato fue parcialmente cumplido por ambas partes y la transacción de 2017 reestructuró las obligaciones, demostrando buena fe y continuidad del negocio, lo que justifica la conservación del contrato.
La transacción es un contrato autónomo con causa propia, no dependiente de la promesa, por lo que su nulidad fue aplicada erróneamente. Finalmente, la cláusula de opción de compra en el contrato de arrendamiento es un acuerdo independiente y válido, cuya nulidad basada en la promesa anulada carece de fundamento legal. 6.4.4. Para desatar las inconformidades del censor y analizados los anteriores instrumentos, dígase de entrada que contrario a lo esbozado por la parte recurrente, es evidente que tanto la transacción como el contrato de arrendamiento involucran la promesa de venta del inmueble objeto de litigio.
En el primer contrato (promesa) se expresó: “Primera. Objeto.- EL PROMETIENTE VENDEDOR, por medio del presente contrato se obliga a transferir a título de compraventa al PROMITENTE COMPRADOR el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre el siguiente bien inmueble: LOTE 1 MANZANA J PARQUE INDUSTRIAL SANTODOMINGO P.H, identificado 15 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 con Matrícula Inmobiliaria 50C-1740723, ubicado en Avenida Troncal de Occidente 18-76 Lote 1 manzana JU Parque Industrial Santo Domingo Mosquera Cundinamarca, como cuerpo cierto”. En el segundo, el de transacción, se puntualizó: “zanjar las diferencias ocasionadas en torno al incumplimiento por parte de INVERSIONES CARCONDOR S.A.S. al contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 19 de Diciembre de 2016, en relación con el inmueble LOTE 1 MANZANA J PARQUE INDUSTRIAL SANTODOMINGO P.H., Matricula inmobiliaria; 50C1740723;
Dirección; Avenida Troncal de Occidente 18-76 Lote 1 Manzana Cundinamarca”. Paralelamente J Parque En la a este Industrial Santo cláusula tercera, se documento, se Domingo Mosquera estipuló “TERCERA: suscribe CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del referido inmueble por el término de dos (2) años, teniendo como canon mensual de arrendamiento la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE más IVA y con cláusula de OPCION DE COMPRA a favor del ARRENDATARIO, para lo cual, dejan constancia que la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.000.000.000.00), entregada en dicha promesa de venta objeto de la resolución y terminación, se deja como abono al precio de la eventual y futura compraventa y que en caso de no ejercerse dicha opción de compra en el término de dos (2) años, dicho valor se perderá y será a favor de GRUPO ALPHA S EN C, sin necesidad de ninguna formalidad jurídica y/o requerimiento” Y en el tercero (arrendamiento), se dijo: “El presente arrendamiento no se renovará o prorrogará, toda vez, que las partes pactan una opción de compra a favor del ARRENDATARIO que se regirá por las siguientes estipulaciones: a) El precio del inmueble, será la suma de NUEVE MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($9.000.000.000.00). b) A dicho precio, se entiende abonada la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.000.000.000.00), entregada en desarrollo del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, el pasado 19 de Diciembre de 2016, el cual se declaró resuelto y terminado en virtud de la suscripción de un contrato de transacción el día de hoy”.
Así las cosas, no pueden ser estudiados de forma autónoma e independiente, pues se insiste, fueron suscritos y consecuencialmente en virtud de la promesa de compraventa anulada por el juez de primera 16 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 instancia y que de paso también los nulito, a falta de los requisitos del primer pacto para su validez. 6.4.5.
Bajo lo anterior, la Sala coincide con lo señalado por el juez de primer grado, que del clausulado del pluricitado contrato de compraventa y que dio origen al presente litigio, no se desprende la estipulación de un plazo o condición determinados en el que se hubiese fijado la época de la celebración del contrato prometido, lo cual impide que aquel contrato surta efectos, tan solo se indicó que “Segunda.
Tradición; La parte vendedora manifiesta que el inmueble objeto del presente negocio jurídico lo adquirirá en virtud del perfeccionamiento de la promesa de venta suscrita con INVERSIONES CARCONDOR S.A.S, cuando se haya cancelado el 100% del valor del inmueble”. Es más, ni siquiera se pactó cual sería la notaría en que suscribiría la escritura pública que perfeccionaría el contrato de compraventa, pese a que se estableció como última fecha “17 de Diciembre de 2017” o en su defecto el “15 de junio de 2017” si se cancelaba el 100% del valor del inmueble antes de esa fecha, lo cierto es que tal estipulación, tampoco permitiría suplir la exigencia prevista en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil, porque en ninguna cláusula se hizo alusión a la obligación de las partes de comparecer a una notaría a suscribir la escritura pública de compraventa.
Lo anterior, se corrobora con la clausula quinta del citado convenio, que se transcribe a continuación. “QUINTA. ESCRITURACION DEL BIEN; Los tramites de escrituración del bien se adelantaran en la ciudad de Bogotá una vez se cancele la totalidad del bien según lo pactado en la cláusula segunda del presente contrato. Para el efecto, se autoriza al PROMETIENTE COMPRADOR, para que en documento anexo, se especifique la fecha, hora y Notaría para el perfeccionamiento de esa promesa a través de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa”.
(Resaltado intencional) Téngase en cuenta que de conformidad con el artículo 611 del Código Civil -Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887-: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil [1502]; 17 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC2468 de 2018, puntualizó que: “Las solemnidades previstas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades, según lo ordena el artículo 1500 del Código Civil.
Tales solemnidades, impuestas por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez. La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…”.
En la misma providencia, explicó respecto del plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato que: “El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.
En efecto, ello se desprende del significado del vocablo «época» que se utiliza en dicha disposición, al respecto del cual la Corte ha tenido la oportunidad de precisar: El Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular o medir la duración del mismo tiempo.
En otras ocasiones (Arts. 97, 108 y 215) la toma en el significado ordinario o de intervalo, período o espacio de tiempo. El expresado ordinal 3º del 18 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, o sea como sinónima de instante o momento. De manera que en dicho precepto la expresión ‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida.
No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado de tiempo, como un día, una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un periodo de esta clase como época de la celebración del contrato, con tal que se lo designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el cuándo de esa celebración. (CSJ.
SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan. Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos.
Sobre lo expuesto, la Sala ha precisado lo que sigue: La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición (…) El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto (…) Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona.
La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530) (…) Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo.
Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época.
La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el 19 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados.
(Resalta la Sala. CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público14 (…)” (Negrilla y subrayado intensional) Con base en la jurisprudencia transcrita, se despacharán desfavorablemente los reparos de la parte demandada, pues, se reitera, en el contrato de promesa objeto de litigio no se pactó la fecha, ni la notaría en que se suscribiría la escritura pública, en tanto, no era posible establecer la época precisa o por lo menos la época aproximada en que tal condición se cumpliría, lo cual impide que tal convenio surta efectos.
Con todo en aquélla tampoco se incluyeron los linderos del inmueble, lo que impide identificar con precisión el bien prometido en venta. Se dice lo anterior, porque vuelta la mirada en el documento, se constata de manera objetiva que no se especificaron de forma expresa los límites del inmueble objeto de la promesa de venta, siendo que la normativa jurisprudencial ha sido enfática en que, la descripción o relación de los linderos debe aparecer siempre de manera explícita, ya que constituye un requisito esencial del contenido del documento y está vinculado directamente con la identificación precisa del bien, conforme lo ha señalado nuestro Máximo Tribunal en materia civil, “pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”15 (ordinal 4° del art. 1611 del C.C.), lo que no ocurrió en el presente caso.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC313-2023, Radicación n° 68001-31-03-012-2016-00162-01 de 5 de octubre de 2023, M.P. Francisco 14 Cas., 29 mayo 1983, VIII, 300; 8 octubre 1913, XIII, 290; 19 agosto 1935, XLII, 372; 15 de febrero de 1940, XLIX, 71; 28 de agosto 1945, LIX, 424). 15 CSJ SC, 24 jun. 2005, rad. 1999-01213-01, traída a colación en proveído SC1964-2022, Radicación n.º 11001-31-03006-2013-00359-01 de 19 de julio de 2022, M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 20 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 Ternera Barrios, frente a la no identificación concreta a través de los linderos del inmueble prometido en venta, puntualizó: «2.2.1.- Los requisitos de validez del contrato de promesa están señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -modificatorio del 1611 CC-, a saber: i) que conste por escrito; ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De tal suerte que, si dichos elementos no están contenidos en la referida convención, esta no producirá ninguna obligación. 2.2.2.- En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que «(…) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse.
Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta16. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta17.
Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 197018 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 201519. Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)20. 2.2.3.- En el caso, el Tribunal extrañó, en el contrato demandado, la identificación del bien.
Lo que lo llevó a refrendar la anulación de la convención como consecuencia del incumplimiento del ordinal cuarto del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -1611 CC-. Postura que se halla en consonancia con la doctrina esbozada por esta Sala, que en reciente jurisprudencia recordó que 16 Al respecto, esta Sala ha sostenido que «[e]n esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que esta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública» (SC del 30 de octubre de 2001, exp. 6849). 17 Artículo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: «[e]n desarrollo de lo dispuesto en el artículo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva.
En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble». 18 «ARTÍCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal». 19 «ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.11.
Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal». 20 Frente al tema, en proveído del 24 de junio del 2005, esta Sala indicó que la identificación de un inmueble no está librada enteramente a la voluntad privada.
Ello, porque el legislador identifica la forma en que habrán de determinarse las heredades. 21 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 «(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (CSJ SC004-2015)».
Colofón, resulta entonces probada la ineficacia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, al desconocer los requisitos esenciales para su validez, cuya inobservancia hace que no produzca obligación alguna entre las partes, e imponga la aplicación de la sanción consagrada en el art. 1741 del C.C., conclusión, a la que acertadamente llego el a quo, pues las partes solo pactaron la forma y fecha en que se efectuaría el pago del precio acordado, falencia que implica su ineficacia. 6.4.6.
De otro lado, por sabido se tiene que la declaratoria de nulidad absoluta, lleva implícita la pérdida de aptitud del contrato inválido para producir cualquier efecto jurídico; es por lo anterior, que el artículo 1746 del Código Civil, dispone que: «[l]a nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida 22 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo».
Ergo, se debe destacar que el inciso 2° del artículo 283 del Código General del Proceso, señala que «[e]l juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado». Por tanto, corresponde efectuar la respectiva indexación desde la fecha en que se profirió el fallo de primera instancia, hasta la fecha de esta sentencia. Para el efecto, se trae a colación lo que se resolvió en el ordinal 4° de la parte resolutiva de la sentencia, con el fin de extender las condenas impuestas hasta el fallo de segunda instancia. «CUARTO: ORDENAR las restituciones mutuas, en consecuencia, se DISPONE: CONDENAR a la demandada GRUPO ALPHA S. EN C. a pagar a la demandante INVERSIONES CARCONDOR S.A.S. la suma de $1.500.000.000 por concepto del precio y de la cláusula penal recibida por aquella, debidamente indexada a la fecha de esta sentencia, que asciende a $2.367.390.787 suma que deberá pagar en un plazo de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la presente decisión, a cuyo vencimiento sin que el pago se efectúe se condenará a pagar intereses legales del 6% anual.
También se le condena a pagar un interés legal del 6% efectivo anual sobre cada una de las sumas recibidas desde el momento en que las percibió hasta que se efectúe el pago total, conforme se indicó en la parte considerativa». Para ello, se aplicará la fórmula VA = VH x (IPC final / IPC Inicial); donde VA es el valor actualizado, VH es el valor inicial e IPC es el índice de precios al consumidor certificado por el DANE.
Así, se tiene que el IPC de 5 de junio de 2025 fue de 150.3 –fecha del fallo de primera instancia- y el IPC de mayo de 2026 es de 156.94 – último dato reportado por el DANE a la fecha de esta sentencia-; por tanto, el resultado es $2.367.390.787 x 156.94 / 150.3 = $2.471.978.111. Valor que la demandada deberá restituir a la demandante por el precio recibido en virtud de la promesa. 23 Rad.
N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 En conclusión, como las disertaciones del apelante no logró rebatir lo decidido en primera instancia, en donde se analizó en debida forma las pruebas recaudadas y aplicó las normas idóneas para desatar la discusión propuesta, solo se modificará el ordinal 4° de la sentencia, para actualizar la condena. Se impondrá condena en costas a la parte demandada y se ordenará devolver las diligencias al despacho de origen, por Secretaría de la Sala Civil de este Tribunal.
En mérito de lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR el ordinal 4° de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 5 de junio de 2025 proferida por el Juez Doce Civil del Circuito de Bogotá D.C., el cual quedará al siguiente tenor literal: «CUARTO: ORDENAR las restituciones mutuas, en consecuencia, se DISPONE: CONDENAR a la demandada GRUPO ALPHA S. EN C. a pagar a la demandante INVERSIONES CARCONDOR S.A.S. la suma de $1.500.000.000 por concepto del precio y de la cláusula penal recibida por aquella, debidamente indexada a la fecha de esta sentencia, que asciende a $2.471.978.111 suma que deberá pagar en un plazo de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la presente decisión, a cuyo vencimiento sin que el pago se efectúe se condenará a pagar intereses legales del 6% anual.
También se le condena a pagar un interés legal del 6% efectivo anual sobre cada una de las sumas recibidas desde el momento en que las percibió hasta que se efectúe el pago total, conforme se indicó en la parte considerativa».
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás la sentencia proferida, por las razones expuestas en esta providencia.
TERCERO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandada. La Magistrada Ponente fija las agencias en derecho en la suma de $2.000.000. 24 Rad. N.º 11001 3103 012 2022 00560 01 CUARTO: DEVOLVER el asunto al juzgado de origen, en firme la presente providencia por la Secretaría de la Sala Civil de este Tribunal.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 012 2022 00560 01) FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ (11001 3103 012 2022 00560 01) JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA (11001 3103 012 2022 00560 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fa3e872d48c13fb5dc1597803ad742d1e2193d6eb16d8dbf8d19d679afe3d413 Documento generado en 03/06/2026 07:49:21 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 25