004-2023-00484-02 DR ALVAREZ RECURSO REPOSICION · Tribunal de Bogotá

REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Bogotá D.C., nueve (9) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Rdo. 004202300484 02 Revisada la actuación se advierte que las partes –y así lo refirió la secretaría en su informe– no sustentaron los recursos de apelación que interpusieron contra la sentencia, lo que debieron hacer dentro del plazo establecido en el inciso 3° del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, en concordancia con el numeral 3º del artículo 322 del CGP.

Por tanto, se declaran desiertos. Téngase en cuenta que una es la carga de formular los reparos contra la sentencia (lo que hicieron ante el juzgado), y otra la de sustentar el recurso de apelación “ante el superior”, sin que puedan confundirse, como lo han precisado tanto la Corte Suprema de Justicia (STC8909 de 21 de junio de 2017 y STC 9311 de 30 de julio de 2024), como la Corte Constitucional (SU-418 de 11 de septiembre de 2019 y T-350 de 23 de agosto de 2024).

NOTIFÍQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e62391650f55f21e2129925377d898bc79c380900e39dc1ed68528fbfd5caebe Documento generado en 09/03/2026 02:40:56 PM República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Exp.: 004202300484 02 Bogotá D.C., 12 de marzo de 2026.

SEÑOR TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTAD.C. SALA CIVIL. Marco Antonio Alvarez Gomez. Magistrado-Sala 006 Civil. E. S. D. Ref. Proceso Verbal – Responsabilidad Contractual. Demandante: ARIEL OSWALDO CORTES MOJICA. Demandado: FONNEGRA GERLEIN S.A.S. Radicado: 11001310300420230048402. Asunto: Interposición y Sustentación de Recurso de Reposición contra el Auto de fecha nueve (09) de marzo de 2026.

FABIAN LUGO GUIO, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., e identificado con cédula de ciudadanía No. 1.023.921.174 de Bogotá D.C, abogado en ejercicio con Tarjeta Profesional No. 331212 del Consejo Superior de la Judicatura, obrando como apoderado especial del señor ARIEL OSWALDO CORTES MOJICA mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., con la cédula de ciudadanía No. 79.575.921 de Bogotá D.C.; mediante el presente escrito, de manera respetuosa, por medio del presente me permito interponer RECURSO DE REPOSICION contra del Auto de fecha nueve (09) de marzo de 2026, con fecha de publicación en estado No. 041 del diez (10) de marzo de 2026; para lo cual será necesario analizar los siguientes: PROCEDENCIAY OPORTUNIDAD DEL RECURSO DE REPOSICIÓN. SUSTENTACION DEL RECURSO El recurso de reposición que se interpone en contra del auto de fecha nueve (09) de marzo de 2026, con fecha de publicación en estado No. 041 del diez (10) de marzo de 2026, radicado de manera oportuna y es procedente en atención a lo dispuesto en los artículos 318, 319, 320, 321, 322 y subsiguientes del Código General del Proceso.

En dichos artículos se dispone: “ARTÍCULO 318. Salvo norma en contrario, el recurso de reposición procede contra los autos que dicte el juez, contra los del magistrado sustanciador no susceptibles de súplica y contra los de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, para que se reformen o revoquen. El recurso de reposición no procede contra los autos que resuelvan un recurso de apelación, una súplica o una queja.

El recurso deberá interponerse con expresión de las razones que lo sustenten, en forma verbal inmediatamente se pronuncie el auto. Cuando el auto se pronuncie fuera de audiencia el recurso deberá interponerse por escrito dentro de los tres (3) días siguientes al de la notificación del auto. El auto que decide la reposición no es susceptible de ningún recurso, salvo que contenga puntos no decididos en el anterior, caso en el cual podrán interponerse los recursos pertinentes respecto de los puntos nuevos.

Los autos que dicten las salas de decisión no tienen reposición; podrá pedirse su aclaración o complementación, dentro del término de su ejecutoria”. (Se resalta) “ARTÍCULO 319: El recurso de reposición se decidirá en la audiencia, previo traslado en ella a la parte contraria. Cuando sea procedente formularlo por escrito, se resolverá previo traslado a la parte contraria por tres (3) días como lo prevé el artículo 110.” (Se resalta) Así las cosas, respecto de la PROCEDENCIA, el presente recurso no contraviene las disposiciones que contienen los artículos 318 y subsiguientes del C.G.P. ni ninguna otra de carácter legal, requisito necesario para que pueda prosperar, de igual manera resulta procedente de acuerdo a la argumentación que se desarrollará dentro del presente escrito.

Ahora bien, respecto a la OPORTUNIDAD de la presentación del recurso encontramos que: De acuerdo con las normas antes citadas, cuando el auto se profiera por fuera de audiencia, se cuenta con tres (3) días siguientes al de la notificación para interponer los respectivos recursos. - En tal sentido, el término de tres (3) días para interponer recurso de reposición de conformidad con lo establecido en el artículo 318 del Código General del Proceso, inició el diez (10) de marzo del 2026 y culmina el trece (13) de marzo del 2026.

En consecuencia, se deberá entender radicado en tiempo el presente recurso de reposición en contra del auto que declararon desiertos los recursos interpuestos por las partes. En tal sentido, viendo que el presente es oportuno y procedente, nos permitimos elevar los siguientes:

FUNDAMENTOS. Mediante estado No. 041 proferido el día 10 de marzo de 2026, del Honorable Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sala Civil resolvió: (…) Revisada la actuación se advierte que las partes –y así lo refirió la secretaría en su informe– no sustentaron los recursos de apelación que interpusieron contra la sentencia, lo que debieron hacer dentro del plazo establecido en el inciso 3° del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, en concordancia con el numeral 3º del artículo 322 del CGP.

Por tanto, se declaran desiertos. (…) Por lo cual es necesario por parte de este apoderado judicial, acudir al recurso de Reposición, respecto de las decisiones tomadas por el honorable togado. Señala el honorable Magistrado que; ( ) “Téngase en cuenta que una es la carga de formular los reparos contra la sentencia (lo que hicieron ante el juzgado), y otra la de sustentar el recurso de apelación “ante el superior”, sin que puedan confundirse, como lo han precisado tanto la Corte Suprema de Justicia (STC8909 de 21 de junio de 2017 y STC 9311 de 30 de julio de 2024), como la Corte Constitucional (SU-418 de 11 de septiembre de 2019 y T-350 de 23 de agosto de 2024).

De allí que la referida Ley 2213 puntualice que, “si no se sustenta oportunamente el recurso [lo que, según la norma, debe hacerse “a más tardar dentro de los cinco (5) días siguientes” a la ejecutoria del auto que lo admite], se declarará desierto”.” ( ) Sustentación Previa Existente. El recurso de apelación interpuesto por esta parte fue debidamente sustentado por escrito ante el juez de primera instancia (a quo), pieza procesal que obra en el expediente digital.

El artículo 322 del Código General del Proceso distingue entre la formulación del recurso y su sustentación, pero la jurisprudencia ha reconocido que cuando los argumentos ya están incorporados en el expediente, el superior cuenta con la materia necesaria para decidir. La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en la STC8736-2019 y posteriormente en la STC11136-2023, ha señalado que la deserción del recurso no puede declararse cuando existe un escrito previo que contiene los fundamentos de la apelación, pues ello constituye un defecto procedimental por exceso de rigor formal.

Si bien el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 exige que la sustentación se presente “a más tardar dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del auto que admite la apelación”, la Corte Constitucional ha advertido que las cargas procesales deben interpretarse de manera razonable y proporcional. En la Sentencia SU-418 de 2019 y la T-350 de 2024, la Corte Constitucional reiteró que el juez debe evitar el exceso de ritualismo, entendido como la aplicación rígida de las formas procesales que impide el acceso a la justicia y desconoce el derecho de defensa.

Declarar desierto un recurso cuando ya existe un escrito con argumentos de apelación en el expediente constituye un formalismo excesivo, contrario al principio de eficacia procesal. Prevalencia del Derecho Sustancial El artículo 228 de la Constitución Política establece que “la administración de justicia es función pública y sus decisiones deben ser sustanciales”, y el artículo 11 del CGP ordena que las normas procesales deben interpretarse de manera que se garantice la efectividad de los derechos.

En este caso, los argumentos de la alzada ya fueron expuestos y obran en el expediente. Por tanto, el Tribunal cuenta con los elementos necesarios para resolver la segunda instancia, sin que sea razonable sacrificar el derecho de defensa por un formalismo. La Corte Suprema (STC 9311 de 2024) ha reiterado que la finalidad del recurso de apelación es permitir el control de la decisión por el superior, y que este control no puede frustrarse por interpretaciones rígidas que desconozcan el principio pro actione.

Acudo a su señoría en busca de su benevolencia y su buen juicio, en el entendido que la apelación ya fue sustentada en el escrito de reposición presentado ante el juez de primera instancia, cumpliendo con la carga procesal de expresar los reparos contra la sentencia dispuesto en la petición elevada en el recurso elevado el veinticinco (25) de noviembre de 2025.Cuyas peticiones hacían alusión a sustentar desde ese momento el recurso ante el Tribunal Superior Del Distrito Judicial De Bogotá D.C - Sala De Decisión Civil, de la siguiente manera: (…) “SEGUNDO. En el evento de que no se reponga la decisión tomada por su despacho desde este presente escrito, interpongo subsidiariamente el correspondiente recurso de apelación ante el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., Sala Civil en contra de la sentencia de fecha 19 de noviembre de 2025, el cual dejo desde ya sustentado bajo los mismos argumentos utilizados el presente recurso de reposición.

TERCERO. Solicito comedidamente ante el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., Sala Civil se admita el recurso de apelación en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá D.C., de fecha 19 de noviembre de 2025.

CUARTO. De ser admitido el recurso de apelación, se revoque en su totalidad la providencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá D.C., de fecha 19 de noviembre de 2025 y se tomen las decisiones concernientes a la protección del ARRENDATARIO como parte débil de la relación contractual.” (…) Con base en lo anterior acudo a las siguientes: PETICIONES PRIMERO. Con base en lo anteriormente expuesto, solicito respetuosamente al Honorable Magistrado se revoque el auto del nueve (09) de marzo de 2026, que declaró desierto el recurso de apelación, teniendo en cuenta que la sustentación ya fue presentada en el escrito de reposición radicado ante el Juzgado Cuarto Civil del Circuito, pieza procesal que obra en el expediente.

SEGUNDO. Se reconozca que dicha sustentación cumple con la finalidad del artículo 322 del CGP y del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, evitando un exceso de ritualismo que desconoce el derecho fundamental al debido proceso y a la doble instancia.

TERCERO. En consecuencia, se conceda el trámite del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del diecinueve (19) de noviembre de 2025, garantizando la protección del arrendatario como parte débil de la relación contractual, en aplicación del principio de igualdad material y de la prevalencia del derecho sustancial. ANEXOS 1. Recurso de apelación sustentado al H. Magistrado Sala De Decisión Civil - Tribunal Superior Del Distrito Judicial De Bogotá D.C. Agradeciendo la atención prestada del Honorable Magistrado.

Atentamente. _______________________________ FABIAN LUGO GUIO C. C. No. 1.023.921.174 de Bogotá D.C. T.P. 331212 del C.S.J.. SEÑOR TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA D.C. SALA CIVIL. Marco Antonio Alvarez Gomez. Magistrado-Sala 006 Civil. E. S. D. Ref. Proceso Verbal – Responsabilidad Contractual. Demandante: ARIEL OSWALDO CORTES MOJICA.

Demandado: FONNEGRA GERLEIN S.A.S. Radicado: 11001310300420230048402. Asunto: Recurso de apelación. FABIAN LUGO GUIO, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., e identificado con cédula de ciudadanía No. 1.023.921.174 de Bogotá D.C, abogado en ejercicio con Tarjeta Profesional No. 331212 del Consejo Superior de la Judicatura, obrando como apoderado especial del señor ARIEL OSWALDO CORTES MOJICA mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., con la cédula de ciudadanía No. 79.575.921 de Bogotá D.C.; mediante el presente escrito, de manera respetuosa, por medio del presente me permito interponer recurso de apelación en contra de Auto de fecha 19 de noviembre del 2025, con fecha de publicación en estado del 119 del veinte (20) de noviembre de 2025; para lo cual será necesario analizar los siguientes: SUSTENTACION DEL RECURSO Mediante sentencia proferida el día 19 de noviembre de 2025, del Juzgado cuatro (04) Civil del Circuito de Bogotá D.C., resolvió: (…)

PRIMERO. NEGAR las Pretensiones irrogadas de la Parte Demandante ARIEL OSWALDO CORTE MOJICA, en lo tocante con la Demanda Principal, por las razones planteadas.

SEGUNDO. NEGAR las Pretensiones incoadas por la Parte Demandante FONNEGRA GERLEIN S.A.S., en lo concerniente con la Demanda de Reconvención, con fundamento en las motivaciones expuestas.

TERCERO. SIN COSTAS, en atención a lo explicado. (…) Por lo cual es necesario por parte de este apoderado judicial, acudir al recurso de reposición en subsidio el de apelación, respecto de las decisiones tomadas por el honorable togado. Señala el honorable juez que; ( ) “Que, efectivamente, no continuó cancelando los cánones de arrendamiento (entre los meses enero a noviembre de 2023) como una forma de presión para que la demandada procediera a llevar a cabo los arreglos del inmueble.” ( ) EN CUANTO A LA OBLIGACION LEGAL DEL ARRENDADOR Se demostró ante el juez de primera instancia que existieron novedades en cuanto a la legalidad del inmueble, tan es así, que se levanta el antejardín y el encerramiento que estaba de manera ilegal, que estaba ocupado el espacio público, Querella que era de conocimiento tanto del anterior arrendatario como de la Inmobiliaria Fonnegra Gerlein S.A.S, es entonces inadmisible que se le endilgue responsabilidad al ARRENDATARIO, por una obligación que le corresponde al ARRENDADOR, el incumplimiento contractual está supeditado desde la firma del contrato, momento idóneo para informar de cualquier novedad que se presente, señala el juez de primera instancia, que al firmar el acta de entrega se está aceptando tácitamente la novedad que se presentaba ante la alcaldía, lo cual no es cierto, teniendo en cuanta que no se dio a conocer esta situación al ARRENDATARIO.

Por tal razón, se está en contra de la decisión de manera sustancial, debido a los perjuicios causados al ARENDATARIO por el incumplimiento causado por el ARRENDADOR. PRINCIPIO DE LA BUENA FE EN LOS CONTRATOS COMERCIALES La legislación comercial recoge el principio de buena fa en el artículo 871 del Código de Comercio, en donde extiende su aplicación a las fases de celebración y ejecución, disponiendo que: “en consecuencia los contratos obligan a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”.

Bajo el tenor de lo señalado anteriormente, no existió buena fe por parte del arrendador, luego que no atendió a lo exigido por la normatividad, en lo que concierne a la verificación legal y estructural del inmueble, lo cual derivo en perjuicios al ARRENDATARIO. Colario a lo anterior, el alto colegiado Constitucional mediante Sentencia T-537-09, señalo que: (…) “El contenido del principio de buena fe es tan variado como las situaciones en que se concreta o en que sirve como parámetro interpretativo de otras disposiciones, sean éstas las generales o las propias de cada contrato.

Sin embargo, esto no significa que su contenido sea gaseoso y se evapore dejando al juez sólo con un elemento de naturaleza moral abstracta de poca utilidad o de gran subjetividad al momento de decidir en los casos concretos. Al igual que los demás principios constitucionales, y más los que son precisados en disposiciones legales específicas, el contenido del principio de buena fe se debe concretar en aspectos que limiten la amplitud con el que las partes y el juez lo deben valorar; en este sentido puede decirse que de este principio se derivan deberes propios del tráfico negocial en la sociedad de un Estado que, como el previsto en la Constitución de 1991, resalta los valores de inclusión, pluralismo y solidaridad entre sus habitantes.

De esta forma entiende esta Sala de Revisión que, aplicado a una relación negocial, el principio de buena fe involucra deberes de honestidad, claridad, equilibrio reciprocidad y consideración de los intereses de la contraparte, entre otros. Sin embargo, debe así mismo resaltarse que la aplicación de las reglas que derivan del principio de buena fe no puede hacerse de una manera mecánica, sino que serán los elementos propios de cada situación, la actitud de las partes en ejecución del contrato, las cláusulas específicas por éstas acordadas, etc. las que determinen la interpretación que el juez haga del principio de buena fe en cada específica situación.” (…) La buena fe, en esta relación contractual, se quiebra desde el momento en que se firma el contrato, por que desafortunadamente el ARRENDADOR no informa, omite información, lo cual deriva en un perjuicio grave y evidente al ARRENDATARIO, es claro y evidente que el principio de la buena fe no puede remplazar el Derecho aplicable, pero si es una guía en cuanto a la interpretación y aplicación en la relaciones contractuales a nivel comercial, debido a que se entiende que en la misma relación contractual existen los deberes de lealtad claridad, solidaridad, equilibrio y colaboración, y que si bien es cierto no están explícitos en el documento, todas la actuaciones contractuales deben revisarse teniendo en cuenta dichos postulados, en resumen la buena fe obliga a las partes además de cumplir con lo establecido en el contrato, asumir comportamientos que honren la naturaleza de la obligación contractual y la finalidad buscada al realizar el contrato.

CUMPLIMIENTO PARCIAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO Si bien es cierto, el ARENDATARIO tenía una obligación que era pagar el canon de arrendamiento, no es menos cierto, que desde inicio del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO estuvo viciado por parte del ARRENDADOR, al omitir información y no ser leal, en cuanto a la situación legal del inmueble, prueba de ello, es que en cada una de las actuaciones surtidas en el despacho se aportaron la pruebas correspondientes a reflejar la conducencia, pertinencia y eficacia de los hechos expuestos en el acápite de la demanda, dentro del proceso de primera instancia se demostró que desde el nacimiento del contrato de arrendamiento, el ARRENDADOR no cumplió con una de sus obligaciones principales, las cuales eran, verificar la legalidad del inmueble, cumplimiento de los parámetro ordenados por la Curaduría Urbana, la Alcaldía Menos de la Localidad, y demás entidades territoriales, quienes tienen a su cargo la inspección y vigilancia de este tipo de locales comerciales.

Adicionalmente frente al cumplimiento parcial en cuanto al pago del canon de arrendamiento, se presenta por una imposibilidad del ARRENDATARIO, a causa del inesperado levantamiento del antejardín por parte de la Alcaldía Menor, y derivado de ello, la no realización de mejoras necesari as para el inmueble arrendado, dichas mejoras necesarias perjudicaron la actividad económica para la cual se había suscrito el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en este sentido es menester aclarar que la aseveración de “una forma de presión” no es la adecuada, con base en que a causa de no poder desempeñar a cabalidad su actividad económica el ARRENDATARIO, no pudo seguir pagando los cánones de arrendamiento al ARRENDADOR, situación que fue informada en debida forma al ARRENDADOR, por todos los medios.

FRENTE A LA VALORACION FACTICA Y PROBATORIA Y LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA En consecuencia, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se solicitó los arreglos necesarios, si bien fueron recibidos, estos no fueron atendidos por el ARRENDADOR en debida forma, las presentes atenciones no llevaron a una solución definitiva para que el ARRENDATARIO no se viera afectado en el uso y el goce del bien para lo que fue arrendado.

Por el contrario, el ARRENDATARIO acudió de manera reiterativa señalando la situación en la que se encontraba, dando a conocer que sus ventas habían disminuido a causa del desmonte del antejardín y de las constantes goteras y humedades que presentaba el inmueble, habida cuenta del levantamiento del encerramiento. Continuamente se trae a colación la interpretación de la deposición de la parte demandada que mediante la confesión, reitero que en múltiples ocasiones, el arrendatario le puso en conocimiento, la urgencia de los arreglos necesarios que presentaba el inmueble con fundamento en múltiples humedades, inundaciones y goteras al inmueble arrendado, así mismo en la presente valoración mediante las pruebas aportadas se establece las fechas en las cuales se presentaron los hechos, y articulando las imperfecciones que afectaron la actividad propia, por la cual se formalizo el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Aunando al sustento esbozado por el despacho fortalece su tesis con las conclusiones inherentes al caso de la siguiente manera: ( ) “Frente a esta continua desmejora del bien inmueble arrendado, independientemente pues de que hubiese sido arreglado tantas veces como fue requerido, ello de por si configura el incumplimiento del arrendador en lo tocante con su cardinal deber de permitir el uso y el goce del bien para el objeto que fue entregado, en tanto no se discute que la parte demandante efectivamente adquirió el establecimiento de comercio que antes operaba en el inmueble arrendado para darle continuidad al comercio tipo restaurante que allí funcionaba, como que tampoco hay discusión alguna en que la partes procesales, tanto demandante como demandado (inclusive la misma parte demandada por medio de su apoderado en sus alegatos de conclusión así insiste en reconocerlo), celebraron un contrato de arrendamiento, de donde evidente es que cualquier falla y que por demás fuese reiterada en el inmueble arrendado donde funcionaba un local comercial cuya destinación se orientaba a las comidas claramente menguaría el potencial de la parte actora para gozar y usar del bien para el objeto comercialmente requerido. ” ( ) El despacho concluyó que ambas partes incumplieron el contrato, negando todas las pretensiones, en este sentido no se detuvo a cotejar las pruebas aportadas cronológicamente para aunar en el caso en concreto, que género que la parte demandante cumpliera parcialmente con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento, por el contrario la parte demandada reflejo en las pruebas (documentales y deposiciones) su omisión en su responsabilidad en el cumplimiento de sus deberes más elementales, se recalca desde el inicio del contrato, que debe salvaguardar la parte demandada en su condición de arrendador, en relación que el inmueble tenía una querella que requería su desmonte por ser una construcción ilegal e invasión del espacio público, decretada mediante resolución por parte de la Alcaldía de Bogotá D.C., es por ello que la parte demandada incumple desde el inicio de la relación contractual el objeto del cual fue entregado el inmueble, omitiendo informar de manera clara y concisa esta situación, así mismo, no fue valorado el acápite de pruebas (documentales) en el entendido de indagar sobre el aspecto y el impacto de las mejoras necesarias, siendo un punto crucial en el presente proceso verbal de responsabilidad contractual, los antecedentes que dieron a la ocurrencia del conflicto jurídico. sin embargo, las pruebas aportadas (informes técnicos, estados financieros, testimonios) demuestran que el ARRENDADOR incumplió de manera reiterada su obligación de mantener el inmueble en condiciones aptas para el objeto contractual (art. 1985 C.C.).

Resultan no valorados los fundamentos jurídicos expuesto en los alegatos de conclusión expuestos, en el entiendo de que como se logra apreciar en el acápite de los hechos y las pruebas el aquí demandante cumplió con su obligación en la medida de sus posibilidades y debido al incumplimiento por el demandado en la cláusula décimo sexta del contrato de arrendamiento suscrito, la presente clausula refiere que se generó el incumplimiento contractual señalado de las siguientes maneras: “(..) REPARACIONES NECESARIAS: Las reparaciones necesarias no locativas serán de cargo del ARRENDADOR;

REPARACIONES NECESARIAS: Las reparaciones necesarias no locativas serán de cargo del ARRENDADOR, y por tal razón el ARRENDATARIO deberá avisar al ARRENDADOR en forma oportuna y mediante comunicación escrita o por la página web de FONNEGRA GERLEIN la ocurrencia del daño que origina la necesidad de reparación, indicando la naturaleza del daño y su gravedad.

No serán de cargo del ARRENDADOR aquellas reparaciones que se hayan hecho necesarias por culpa del ARRENDATARIO, sus dependientes, huéspedes, familiares o por renuencia a permitir el ingreso del personal para verificar las afecciones del inmueble. ( )” Teniendo en cuenta lo señalado en el los hechos y la documentación allegada en el acápite de pruebas, señalando que la inmobiliaria Fonnegra Gerlein S.A.S, no realizo las reparaciones necesarias de manera definitiva.

Con base en lo anteriormente descrito se trae a colación la sentencia SC1905- 2019 del cuatro (04) de junio de 2019, Magistrado Ponente doctor Luis Alonso Rico Puerta, en la cual se hace referencia de a quien le corresponde asumir las mejoras necesarias y lo tendiente a cumplir el contrato de arrendamiento, para lo cual me permito señalar la lo siguiente: “(…) Dentro de los distintos negocios jurídicos está el contrato de arrendamiento, en el cual «dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado» (artículo 1973 C.C.).

Del referido enunciado emergen como elementos esenciales de este tipo negocial: (i.) la existencia de una cosa real, determinada o determinable y susceptible de darse, o un hecho que se debe ejecutar que puede ser la ejecución de una obra o la prestación de un servicio; (ii.) el precio que se obliga a pagar el arrendatario como contraprestación por el goce de la cosa arrendada, la obra a ejecutar o el servicio prestado.

En tanto que resultan de su naturaleza, al estar expresamente regulado, lo referido a la perturbación por el uso de la cosa arrendada, la responsabilidad del arrendatario, sus familiares y dependientes por el deterioro, así como las reparaciones locativas o lo concerniente al rembolso por reparaciones indispensables o mejoras, respecto de los cuales las partes pueden omitir pronunciamiento en el contrato, pero quedan sometidas a lo que al respecto dispuso el legislador, ora pueden consignarlo expresamente, ajustado a lo dispuesto en la ley, o incluso pactar en sentido contrario, sin que se afecte el acto.

( )” En atención a lo aquí expuesto, se denota en el acervo probatorio que el incumplimiento contractual se generó por causas imputables al ARRENDADOR, tendiente a las debidas reparaciones indispensables, las cuales tiene su fundamento jurídico en lo preceptuado en Código Civil Colombiano en su artículo 1982 y siguientes diciendo, que “el arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador”, con base en lo anterior resalta que el demandante cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, hasta el punto de sus posibilidades, ya que por falta de las reparaciones necesarias, las cuales no se cumplieron incluso en el primer mes de la suscripción del contrato de arrendamiento, es menester aclarar que no está llamada a prosperar la decisión del Juez de primera instancia, debido a que la parte hoy aquí demandada incumplió en primera medida con el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, así mismo en toda la relación contractual el demandante actuó de buena fe, respetando los preceptuado en el artículo 1603 de Código Civil Colombiano,.

De acuerdo a lo señalado por el honorable juez, en su argumentación en la aplicación “exceptio non adimpleti contractus” para negar las pretensiones de ambas partes, este togado no comprende la aplicación de este principio, luego que en cada caso en concreto se deben valorar las circunstancias particulares para determinarlo, tales como que en los primeros meses del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fueron pagados hasta el 50% de los cánones de arrendamiento, con base en lo anterior el demandado actuó con total conocimiento de la razón por la cual el demandante estuvo en imposibilidad de cumplir en la que lo puso con su propia actuación de realizar y finalizar los arreglos necesarios, el principio “exceptio adimpleti contractus” funciona para mantener el equilibrio y la justicia en relaciones contractuales reales y cotidianas, tal como ha sido interpretada en varias sentencias judiciales, exponiendo el presente caso la interpretación no cumple con los presupuestos señalados en la jurisprudencia tales como, la forma y los tiempo expuestos en el presente proceso establecidos en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO o la ley, para lo cual se trae a colación la Sentencia T-537/09 del seis (6) de agosto de dos mil nueve (2009), doctor Humberto Antonio Sierra Porto, en cuanto se desarrolla la ponencia de la reciprocidad y correlación de los compromisos surgidos de las relaciones bilaterales, y se atiende a las consecuencias que en el mecanismo de tales convenciones tienen el principio de buena fe, la noción de causa y la de móviles del acto jurídico es por ello que nuestro ordenamiento jurídico actuando por intermedio de los deberes de lealtad, equilibrio y reciprocidad, y aportando a su través el sentido ético que se desprende del principio de buena fe, en base a lo siguiente: (…)”“Así –mediante las dos instituciones explicadas: exceptio non adimpleti contractus y acción resolutoria- se asegura en los contratos sinalagmáticos el equilibrio de intereses entre las partes; se realiza el principio de simetría contractual derivado de la reciprocidad y correlación de los compromisos surgidos de las relaciones bilaterales, y se atiende a las consecuencias que en el mecanismo de tales convenciones tienen el principio de buena fe, la noción de causa y la de móviles del acto jurídico.”(…) Como se a reiterado la parte demandante cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento los primeros seis meses de ejecución del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, así mismo actuó de buena fe, al comunicar al demandado la necesidad de los arreglos necesarios que había que realizar de manera urgente y definitiva, desde el inicio de la relación contractual, aportando los hechos facticos de modo, tiempo y lugar para precaver un eventual perjuicio, cumpliendo el demandante con los principios más elementales y parámetros de equidad, simetría y buena fe que deben ser entendidos como elementos connaturales a las obligaciones contractuales bilaterales.

Con base en lo anterior es menester elevar el presente recurso, en cuanto al caso en concreto en la aplicación analógica del referido precepto y demás que ocupan los casos de incumplimiento contractual, se trae a colación los presupuestos facticos y jurídicos los cuales a grandes rasgos denotaron que el presente principio exceptio adimpleti contractus actúa como un principio que promueve la balanza entre las obligaciones y evita abusos, con lo cual se observa que la balanza fue desproporcional al demandante, el cual busca el uso y goce del inmueble para desarrollar su actividad económica, por el contrario el análisis realizado desconoció el debido proceso que realizo a lo largo del tiempo, y muy por el contrario a la parte demandada recibió por parte de la aseguradora Bolívar los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el demandante, así mismo se paso por alto la valoración de los daños y perjuicios ocasionados a raíz de desmonte de una zona principal del establecimiento de comercio, pues si bien el demandado no participo del negocio jurídico, su deber como parte del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, era velar por el cumplimiento del mismo, en el cual no se llevo a cabalidad el objeto contractual durante el principio de la relación contractual.

Como ultimo fundamento se trae a colación lo señalado en la Sentencia T- 451/18 del veintidós (22) de noviembre de dos mil dieciocho (2018), del Magistrado Ponente José Fernando Reyes Cuartas, en la cual señala lo siguiente: (…) “Además, se reiteró lo señalado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en el sentido de que es necesario que el demandante “haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria o la de cumplimiento prevista en el aludido precepto, en concordancia con la exceptio non adim pleti contractus” y que quien demanda el cumplimiento de la obligación “requiere haber honrado sus compromisos, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente”, es decir, demostrar que se allanó a cumplir en el lugar y tiempo debidos”(…) El cumplimiento parcial por parte del ARRENDATARIO, evidencia el cumplimiento de las obligaciones que recaían sobre el ARRENDATARIO y que a causa del incumplimiento por parte del ARRENDADOR el ARRENDATARIO no puede seguir cumpliendo con su obligación, habida cuenta por la afectación generada por el ARRENDADOR, desvirtuando lo señalado por el señor juez en primera instancia, es mas la Aseguradora Seguros Bolívar le pago a la inmobiliaria Fonnegra Gerlein S.A.S, los cánones de arrendamiento comprendidos de enero a noviembre, el Juez de primera instancia no valoro el hecho de que la inmobiliaria Fonnegra Gerlein S.A.S, recibió en su totalidad los cánones de arrendamiento, por el contrario el ARRENDATARIO tiene a su cago un proceso ejecutivo en el cual la Aseguradora le cobra los cánones de arrendamiento causados al ARRENDATARIO, generando un doble perjuicio al ARRENDATARIO por el daño causado evidente y probado por parte del arrendador, quien si recibió los canes de arrendamiento en su totalidad, de manera temeraria pretendía hacerlos valer en una demanda de reconvención. PETICION PRIMERO. Solicito, se revoque en su totalidad la providencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá D.C., de fecha 19 de noviembre de 2025 y se tomen las decisiones concernientes a la protección del ARRENDATARIO como parte débil de la relación contractual.

SEGUNDO. Solicito, se concedan las pretensiones de la demanda inicial interpuesta ante el Juzgado cuatro (04) Civil del Circuito de Bogotá D.C. Agradeciendo la atención prestada del Honorable Magistrado. Atentamente. _______________________________ FABIAN LUGO GUIO C. C. No. 1.023.921.174 de Bogotá D.C. T.P. 331212 del C.S.J..