REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veinticinco (25) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso declarativo de impugnación de actas, promovido por Organización Santamaria S.A.S., contra el Centro Comercial Avenida Chile P.H. Radicado: 1100131030 13 2023 000216 01.
Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de Sala de 22 de octubre de 2025, según Acta Nº41 del día 20 de ese mismo mes y año. Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante, contra la sentencia de 30 de abril de 2025, que profirió el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá. I. 1.
ANTECEDENTES La sociedad Organización Santamaría S.A.S., por conducto de su apoderado judicial, presentó demanda contra el Centro Comercial Avenida Chile P.H., con el fin de que se declare Expediente. 11001310301320230021601 1 la ineficacia y nulidad absoluta de la decisión mediante la que se eligió y conformó el Consejo de Administración, adoptada en el Acta de la Asamblea General de Copropietarios No. 61, celebrada el 16 de marzo de 2023.
Asimismo, solicitó que se ordene a la administración de la copropiedad convocar una nueva asamblea, en la que se proceda nuevamente a la postulación y elección de los integrantes del mencionado órgano administrativo. 2. Como fundamento de sus pretensiones, expuso que, en su calidad de propietario de varios bienes privados pertenecientes al Centro Comercial Avenida Chile, participó en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios celebrada el 16 de marzo de 2023, en la que, entre otras decisiones, se procedió a la elección del Consejo de Administración para el período 2023– 2025.
Afirmó que durante el desarrollo de dicho proceso electoral se presentaron diversas irregularidades de orden procedimental y sustancial. En particular, señaló que la Secretaría de la Asamblea propuso la reelección del Consejo de Administración saliente, y que, posteriormente, se presentó una plancha alternativa conformada por varios copropietarios, quienes manifestaron su inconformidad y se retiraron de esta última, al haber sido incluidos en ella sin su autorización ni consentimiento previo.
Indicó igualmente que la asesora jurídica de la copropiedad, doctora Sandra Santisteban, efectuó una exposición confusa y contradictoria respecto de la forma en que debía desarrollarse la votación, lo que -a su juicio- comprometió la transparencia, Expediente. 11001310301320230021601 2 legalidad y validez tanto en la conformación de las planchas como en los resultados del proceso electoral.
Como resultado del escrutinio, fueron designados cinco miembros pertenecientes a la primera plancha y dos a la segunda. Frente a ello, la sociedad Organización Santamaría S.A.S. dejó constancia expresa de su inconformidad con el proceso de elección, por cuanto la lista de reelección había sido modificada con posterioridad a su inscripción, vulnerando -a su juicio- los derechos e intereses de su representada. 3.
Por auto del 24 de agosto de 2023, se admitió la demanda. Una vez notificada, la parte convocada se opuso a las pretensiones y propuso las siguientes excepciones de mérito1: “Caducidad de la acción” y “Cumplimiento y observancia de los requisitos legales y reglamentarios”. 4. Concluido el trámite procesal, el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá profirió sentencia donde declaró probada la excepción de mérito denominada “Cumplimiento y observancia de los requisitos legales y reglamentarios”2.
En consecuencia, negó en su integridad las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte actora. II. LA SENTENCIA APELADA Para sustentar su decisión, la juez de primera instancia comenzó por descartar la caducidad alegada bajo el entendido que el Acta No. 61 contiene, además de la elección del Consejo de Administración, la aprobación por parte de la Asamblea de una 1 Archivo “20ContestacionDemanda” en C01 Principal, en 001 PrimeraInstancia 2 Archivo “50Sentencia” en C01 Principal, en 001 PrimeraInstancia Expediente. 11001310301320230021601 3 reforma al reglamento de propiedad horizontal, acto sujeto a registro conforme a la Ley 675 de 2001, razón por la que concluyó que el término perentorio no había comenzado a correr, siendo, por ende, oportuna la radicación de la demanda el 2 de junio de 2023.
Seguidamente, la funcionaria judicial precisó que del examen integral del acta de la asamblea y del acervo probatorio allegado al proceso, se desprende que los copropietarios acordaron conformar nuevas listas o planchas para la elección del Consejo de Administración, y que el proceso de votación se efectuó mediante el sistema de cociente electoral, conforme a lo previsto en el artículo 111 del Reglamento de Propiedad Horizontal, contenido en la Escritura Pública No. 1655 del 21 de noviembre de 2003.
De igual modo, advirtió que el sistema electrónico de votación empleado durante la asamblea, previamente verificado y validado por la administración, permitió establecer con claridad que el quórum deliberatorio alcanzó un 79,68%, dentro del cual el 67,77% votó por la plancha No. 1, el 30,51% por la plancha No. 2, y el 1,72% por la plancha No. 3 o de reelección. Estos resultados -anotó la juez- fueron debidamente comunicados y publicados para conocimiento general de los copropietarios.
III. EL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la decisión adoptada por el a quo, la demandante arguyó que durante el proceso de elección del Consejo de Administración se presentaron errores procedimentales, modificaciones arbitrarias en las planchas de Expediente. 11001310301320230021601 4 votación y una falta de claridad jurídica que llevó a la nulidad la decisión adoptada por la Asamblea.
En apoyo de su impugnación, manifestó que no se aplicaron correctamente los artículos 111 y 129 del Reglamento de Propiedad Horizontal, disposiciones que regulan el procedimiento de elección del Consejo de Administración y el sistema de cociente electoral. Argumentó que, pese a haberse presentado de manera clara las planchas válidas y sus respectivos integrantes, el desarrollo posterior del proceso vulneró los principios de transparencia y participación informada, así como los derechos de postulación de ser elegido, al haberse alterado las condiciones bajo las que fueron registradas las candidaturas.
Adujo que la utilización del sistema de índice electoral no obedeció a una decisión reglada ni a una aplicación correcta del procedimiento estatutario, sino que fue adoptada como una medida improvisada para superar la confusión generada por las explicaciones erráticas y contradictorias de la asesora jurídica de la copropiedad. Tal circunstancia -precisó- contravino el principio y los el artículo de legalidad representatividad electoral consagrados en postulados 263 de de la Constitución Política.
Finalmente, indicó que el quórum aplicado durante la votación fue incorrecto, por cuanto no se incluyó el coeficiente de propiedad correspondiente a la administración (5,02%), lo cual habría elevado el quórum deliberatorio total al 84,71%. Dicha omisión, según la apelante, Expediente. 11001310301320230021601 afectó la proporcionalidad 5 representativa entre las planchas postuladas y, en consecuencia, vició la conformación final del Consejo de Administración. IV.
CONSIDERACIONES 1. En atención a lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso, resulta imperativo verificar la existencia de alguna cuestión susceptible de ser declarada de oficio, como sería la eventual configuración del fenómeno de la caducidad de la acción, verificación que se impone por cuanto dicho instituto procesal, de encontrarse acreditado, impediría a esta Sala adentrarse en la cuestión de fondo sometida a su conocimiento en sede de apelación. 3.
Bajo esa senda, cabe destacar que la vía procesal ejercida por la demandante es la acción de impugnación de actos o decisiones de asamblea, prevista en el artículo 382 del Código General del Proceso, que constituye un mecanismo especial, autónomo y completo para el control judicial de las decisiones adoptadas por órganos colegiados de personas jurídicas de derecho privado.
Al respecto la jurisprudencia ha dicho: “Así las cosas, el proceso judicial dispuesto por la ley mercantil y procesal para perseguir pretensiones tanto de nulidad, como de inoponibilidad o reconocimiento de supuestos de ineficacia es la impugnación de actos de asamblea consagrado en los artículos 191 del Código de Comercio y 382 del Código General del Proceso, cuya caducidad es de dos meses”3. 3.1.
En lo que atañe a esto último -el decaimiento de la acción- la caducidad es una institución procesal de orden público 3 Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC14297 de 2015. Expediente. 11001310301320230021601 6 mediante la cual el legislador establece un plazo perentorio, fatal y extintivo para el ejercicio del derecho de acción. Su finalidad no es sancionar la inactividad del titular, sino preservar el interés general, garantizar la seguridad jurídica y salvaguardar la estabilidad de las relaciones jurídicas, lo que evita que las controversias se perpetúen en el tiempo, de forma que opera ipso iure, no requiere declaración judicial ni gestión de parte interesada, y su constatación impide la válida constitución del proceso4. 3.2.
Trasladado el concepto precedente al supuesto fáctico que se analiza, conviene señalar que el inciso 1° del artículo 382 del Código General del Proceso dispone expresamente que: “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción (…)” (negrilla fuera de texto). Del tenor literal de la disposición se colige que el legislador, en atención a los principios de seguridad jurídica y estabilidad institucional, estableció un término perentorio y de orden público dentro del que debe ejercerse la acción de impugnación. La norma busca impedir que las decisiones adoptadas por los órganos directivos de las personas jurídicas permanezcan indefinidamente expuestas a controversia, de manera que se garantice la certeza y firmeza de los actos sociales, pilares esenciales para la preservación del tráfico jurídico y la confianza legítima en las relaciones privadas.
Corte Suprema de Justicia. Sentencia 19 de noviembre de 1976. Citada en Corte Suprema de Justicia Sentencia STC110093 de 2024. 4 Expediente. 11001310301320230021601 7 En esa línea, la Corte Suprema de Justicia ha considerado razonable el rechazo de la demanda que pretende el reconocimiento de los presupuestos de ineficacia por radicarse vencido el término de caducidad de dos meses de la impugnación de actos de asamblea5, y ha sido clara en la configuración de este fenómeno, en tanto “en materia de impugnación de decisiones de asamblea no distingue entre las causales invocadas ni entre las figuras de nulidad, inoponibilidad o ineficacia. Todas convergen en un mismo régimen temporal, atendiendo al carácter unitario del control judicial sobre los actos sociales”6. 3.3.
En lo atinente al aspecto procesal, conviene precisar que el objeto de controversia en este tipo de acciones no recae sobre el acta de la reunión en cuanto soporte documental, sino sobre las decisiones materiales adoptadas por el órgano colegiado. Así lo ha reconocido el máximo Tribunal de cierre de esta especialidad, al pronunciarse sobre el cómputo del término de caducidad de la acción de impugnación, en los siguientes términos7: “(…) [E]l término establecido en el artículo 382 del C.G.P. debe contabilizarse desde “la fecha del acto respectivo”.
La norma es clara en este punto y no da lugar a dudas o interpretación diferente. Tal fue la voluntad del legislador que, en el artículo 626 del Código General del Proceso, derogó el inciso 2º del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, el cual preveía que los dos meses para impetrar la acción contaban a partir de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
De ello se sigue que, actualmente, el plazo previsto en el artículo 382 del C.G.P. comienza a correr desde la reunión de asamblea, y no desde la comunicación del acta, independientemente de que esta exista o no; es decir, que no constituye condición tener el documento contentivo de la reunión, puesto que lo que se reprocha o cuestiona no es el acta como 5 Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC14279 de 2025. 6 Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC 4397 de 2023. 7 Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC11093 de 2024.
Expediente. 11001310301320230021601 8 documento, sino las decisiones que se adoptaron en la asamblea de copropietarios.” (Negrilla fuera del texto original). Por esa misma senda, la doctrina ha destacado como una de las transformaciones más relevantes del régimen procesal contemporáneo, “la consagración de las acciones de impugnación de decisiones de una asamblea general, sujetas a una tramitación breve con términos de prescripción también breves, para facilitar una adecuada protección de los socios y para clausurar en corto tiempo la posibilidad de tales impugnaciones”8 (Negrilla fuera del texto original).
Orientación que ha sido recogida por la jurisprudencia del máximo órgano de cierre de la especialidad civil, al puntualizar que “la proposición de una «impugnación de actas de asambleas», en tanto lo que se busca es la ineficacia de las decisiones adoptadas por la junta de socios por el desconocimiento de «las prescripciones legales» y de «los estatutos», como lo permite el canon 191 del Código de Comercio”9 (Negrilla fuera del texto original).
E igualmente, con la posición de la Corte Constitucional, al señalar que el artículo 382 del Código General del Proceso establece un régimen general para la impugnación de decisiones adoptadas por órganos colegiados, aplicable tanto en el ámbito societario como en el de la propiedad horizontal, sin que se condicione el ejercicio de la acción a la existencia ni a la comunicación del acta, pues el objeto del control jurisdiccional “no es el documento que la contiene, sino la decisión misma adoptada por el órgano competente” 10. 8 Pinzón, Gabino. Sociedades Comerciales.
Bogotá: Editorial Temis S.A., 1988, p. 196 9 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC4654-2019. 10 Corte Constitucional Sentencia C-190 de 2019. Expediente. 11001310301320230021601 9 De lo anterior se sigue que, aunque las determinaciones adoptadas se consignen en el acta respectiva, el documento y la decisión son realidades jurídicas distintas: el primero cumple una función de constancia o medio probatorio, mientras la segunda constituye el acto sustancial generador de efectos jurídicos.
Empero, no todas las decisiones adoptadas por los órganos colegiados son susceptibles de registro. Únicamente lo son aquellas que, por su naturaleza o por mandato legal, afectan derechos reales, modifican el patrimonio, constituyen o transforman personas jurídicas, o producen efectos oponibles a terceros. En cambio, las determinaciones de mero contenido interno, que solo producen efectos dentro del ente colectivo y cuya eficacia no dependen de la inscripción, no requieren registro, pues su validez se circunscribe al ámbito interno de la comunidad o de la sociedad.
Así las cosas, tanto la literalidad del artículo 382 del Código General del Proceso, que establece que la acción solo podrá promoverse “dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo” 11, como la interpretación jurisprudencial uniforme de la Corte, conducen a concluir que el objeto material de la impugnación es la decisión misma del órgano directivo, lo que hace del acta un mero instrumento de constancia. En consecuencia, el término de caducidad debe computarse desde la fecha en que se adoptó la determinación cuestionada o, tratándose de actos sujetos a inscripción, desde el registro en el 11 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC4654 de 2019 Expediente. 11001310301320230021601 10 respectivo folio mercantil o inmobiliario, conforme lo imponen la norma procesal y la ratio decidendi de la jurisprudencia citada. 4.
De la valoración integral de las actuaciones, advierte la Sala que el juzgado de primera instancia incurrió en un vicio de orden jurídico-procesal al computar erróneamente el término de caducidad desde la fecha de registro de la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal, en lugar de hacerlo a partir de la adopción de la decisión efectivamente impugnada, cual fue la elección del Consejo de Administración. Como fue expuesto en el numeral precedente de esta decisión, el artículo 382 del Código General del Proceso prescribe de manera expresa que la acción de impugnación se interponga dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo, salvo cuando se trate de actos sujetos a registro, supuesto en el cual el término se contará a partir de su inscripción. Dicha disposición -de carácter imperativo y orientada a garantizar la seguridad jurídica- impone como criterio rector que el inicio del cómputo se determine en atención a la naturaleza intrínseca del acto, sin que puedan alterarlo formalidades accesorias tales como la protocolización o publicación del acta que lo contiene.
Ahora bien, en la asamblea general celebrada el 16 de marzo de 2023 (Acta No. 61), se adoptaron tres decisiones de naturaleza diversa: (i) la reforma al reglamento de propiedad horizontal, (ii) la designación del revisor fiscal, y (iii) la elección y conformación del Consejo de Administración. Mientras que las dos primeras, por mandato de la Ley 675 de 2001, constituyen actos registrables, cuya eficacia frente a terceros está condicionada a su inscripción, la elección del Consejo de Administración, por el contrario, constituye un acto de ejecución inmediata, que Expediente. 11001310301320230021601 11 produce sus efectos y resulta oponible desde el mismo momento de su aprobación por la asamblea.
Lo anterior, toda vez que la elección y conformación del Consejo de Administración no constituye un acto registrable, puesto que, a diferencia de la reforma del reglamento o de la designación del revisor fiscal -que sí requieren inscripción para producir efectos erga omnes- corresponde a un acto de mera administración interna, previsto en el artículo 34 literal b) de la Ley 675 de 2001.
Y es que el acto en comento no modifica derechos reales, coeficientes de copropiedad ni el estatuto jurídico de la persona jurídica, y sus efectos se producen y agotan inter partes desde el momento mismo de su aprobación por la asamblea, de ahí que exigir su registro supondría desconocer el principio de tipicidad registral y la finalidad del sistema de publicidad inmobiliaria, toda vez que la legitimidad del órgano elegido y la oponibilidad de sus actuaciones se garantizan mediante la certificación del acta respectiva y, en lo pertinente, con la inscripción del representante legal en el registro mercantil, sin que el legislador haya previsto formalidad registral alguna para su elección. Por consiguiente, cada una de estas determinaciones conserva su propio régimen de eficacia y, en consecuencia, su exclusivo punto de partida para el cómputo del término de caducidad, sin que la circunstancia de haber sido adoptadas en un mismo acto colegiado pueda confundir o unificar sus respectivos regímenes jurídicos.
Sostener que la inscripción de la reforma reglamentaria extiende o altera el plazo para impugnar el acto electoral implicaría no solo desconocer la literalidad del artículo 382 del Código General del Proceso, sino también Expediente. 11001310301320230021601 12 desvirtuar su ratio legis y desnaturalizar el carácter perentorio de la caducidad como institución de orden público.
En virtud de lo expuesto, al versar la demanda específicamente sobre la elección del Consejo de Administración -acto no sujeto a registro- el término de caducidad comenzó a correr, con plena observancia de lo dispuesto en el artículo 118 del mismo estatuto procesal, a partir del 16 de marzo de 2023, fecha de su adopción, y se consumó el 16 de mayo de 2023, por consiguiente, la presentación de la demanda, ocurrida el 2 de junio de 2023, se produjo con posterioridad a la expiración del plazo legal.
Cabe precisar, finalmente, que la caducidad, por ser una institución de orden público, opera de pleno derecho, de manera que, aunque no haya sido alegada en la impugnación, su constatación impide cualquier pronunciamiento sobre el fondo del litigio. En tal virtud, carece de toda relevancia jurídica contrario a lo sostenido por el a quo- invocar la existencia de otras decisiones registrables adoptadas en el mismo acto asambleario, puesto que el control jurisdiccional debe circunscribirse estrictamente al acto específico objeto de impugnación y no extenderse al conjunto de determinaciones contenidas en el acta. 5.
No obstante comoquiera que el fenómeno decadente analizado por este Tribunal coincide con uno de los medios de defensa propuestos por la convocada, se modificará la sentencia proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá el 30 de abril de 2025, para en su lugar declarar probada la excepción de mérito pretensiones de caducidad y, en consecuencia, negar las de la demanda formulada por la sociedad Expediente. 11001310301320230021601 13 Organización Santamaría S.A.S. contra el Centro Comercial Avenida Chile P.H. La condena en costas se impondrá en esta instancia, conforme a lo previsto en los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso; y, por concepto de agencias en derecho, se fija a favor de la parte demandada la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes, esto es, dos millones ochocientos cuarenta y siete mil pesos ($2.847.000 M/cte), de conformidad con el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO. MODIFICAR la sentencia que profirió el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá el 30 de abril de 2025, en el sentido de declarar probada la excepción de mérito de “caducidad” propuesta por la parte demandada, conforme a las consideraciones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. CONFIRMAR la referida sentencia en lo que atañe a la condena en costas impuesta en la primera instancia a la parte actora. Expediente. 11001310301320230021601 14 TERCERO. NEGAR las pretensiones de la demanda formulada por la sociedad Organización Santamaría S.A.S. contra el Centro Comercial Avenida Chile P.H.
CUARTO. CONDENAR en costas esta instancia a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso. Por concepto de agencias en derecho, se fija a favor de la parte demandada la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes, esto es, dos millones ochocientos cuarenta y siete mil pesos ($2.847.000 M/cte).
QUINTO. DEVOLVER las diligencias al Juzgado de origen. Ofíciese.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado: 11001310301320230021601 (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Radicado: 11001310301320230021601 (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Radicado: 11001310301320230021601 Firmado Por: Expediente. 11001310301320230021601 15 Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0de9d20f81800ac002e96f299f89a121459678b72eabb9b672 2e2e79d1e373ca Documento generado en 25/11/2025 01:49:23 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectro nica Expediente. 11001310301320230021601 16