REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C. diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso N.° Clase: Demandante: Demandados: 110013103012202200270 03 VERBAL – NULIDAD MULTIDISEÑOS Y ACABADOS S.A.S. ELIZABETH RODRÍGUEZ PASCUAS Y MARÍA JOSÉ DÍAZ RODRÍGUEZ.
Sentencia discutida y aprobada en Salas n.°s 32 y 33 de veintiocho (28) de agosto y cuatro (4) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) El Tribunal emite sentencia escrita, en los términos del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con motivo de la apelación que la parte demandante interpuso contra el fallo de 24 de junio de 2024 proferido por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual denegó la resolución del contrato pretendida y, en su lugar, declaró la nulidad absoluta del negocio de promesa de compraventa celebrado el 21 de julio de 2021.
ANTECEDENTES 1. La demanda Multidiseños y Acabados S.A.S., por conducto de apoderado judicial, promovió proceso verbal contra Elizabeth Rodríguez Pascuas y María José Díaz Rodríguez encaminado a que se declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre los aquí enfrentados el 21 de julio de 2021, por el incumplimiento de las obligaciones por parte de las convocadas, consistente en el no pago del precio pactado en el numeral 4° de la cláusula 3° del referido acuerdo, así como el sustraerse de comparecen a la respectiva Notaría con el fin de suscribir la escritura pública pendiente.
En consecuencia, solicitó que se condene a las demandadas a pagar la suma de $152.000.000,oo, a título de cláusula penal pactada y, dado que, la sociedad demandante como promitente vendedora recibió parte Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- del precio convenido, anunció que “está en disponibilidad de devolver el saldo a favor de las demandadas, es decir la suma de ciento veintitrés mil pesos ($123.000)”.
Por último, peticionó condenar en costas al extremo pasivo1. Como soporte de lo anterior, la promotora de la acción refirió, en síntesis, que: El 27 de diciembre de 2019, las partes en contienda, celebraron un contrato de promesa de compraventa, la demandante en calidad de promitente vendedora y las encausadas, en condición de promitentes compradoras, respecto de los bienes inmuebles distinguidos con folios de matrícula n.°s 50N-20462525, 50N-20462578 y 50N-20462579, correspondientes al apartamento 1207, el parqueadero 150 y el depósito 151, respectivamente, ubicados en la carrera 7 B n.° 135 -77.
Relató que, ante el incumplimiento del contrato en comento, “las partes acordaron verbalmente su resolución” y que, con el ánimo de concretar de forma definitiva la compraventa, el 21 de julio de 2021 suscribieron un nuevo negocio jurídico de igual naturaleza. Adujo que dentro del clausulado pactaron como precio de los bienes objeto de negociación, un total de $1.520.000.000,oo, y que, entre los plazos fijados para pagar dicha cifra en cuotas, en el numeral 4° de la cláusula 3°, se estableció que el 30 de agosto de 2021, las aquí demandadas debían cancelar la suma de $280.000.000,oo; sin embargo, afirmó que dicha obligación se desatendió. En suma, cuestionó que las llamadas a juicio no presentaron de manera oportuna la documental para la concesión de un crédito o, en su defecto, un leasing y que, debido a ello, quedaron en imposibilidad de suscribir la escritura pública en la fecha que acordaron en la cláusula 5ª esto es, el mismo 30 de agosto de 2021, a las 2:00 pm en la Notaría 15 del Círculo de Bogotá. Agregó que, ante la inasistencia de las contendoras a la Notaría citada, procedió a levantar un “acta de testimonio especial” n.° 219 de 2021, referente a su positiva comparecencia, con el fin de dejar registro del cumplimiento de las obligaciones a su cargo2. 2.
Las contestaciones 1 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folio 11, de 001CuadernoUno –primera instancia-. 2 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folios 7 -10, ibídem 2 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- La contestación adosada por la demandada Elizabeth Rodríguez Pascuas se tuvo por extemporánea en auto de 20 de junio de 2023 3, confirmado por el Tribunal el 30 de noviembre del mismo año4.
Por su parte, María José Díaz Rodríguez, aunque enterada de la acción5, guardó silencio. 3. La sentencia de primera instancia El juez de primer grado al amparo de lo reglado en el numeral 2° del artículo 278 del C.G.P., emitió sentencia anticipada tras estimar que no existían pruebas por practicar, fallo en el que denegó las pretensiones de la demanda, y declaró la nulidad absoluta del documento privado titulado “Contrato de promesa de compraventa apartamento mil doscientos siete (1207) de la torre dos (2), garajes ciento cincuenta (150) y ciento cincuenta y uno (151) segunda etapa del condominio country plaza carrera 7 no. 135-77 Bogotá D.C.” En consecuencia, condenó a la sociedad demandante, pagar a favor de las encausadas “$199.865.960 por concepto del precio recibido debidamente indexado a la fecha de esta sentencia, suma que deberá pagar en un plazo de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la presente decisión, a cuyo vencimiento sin que el pago se efectúe se condenará a pagar intereses legales del 6% anual” y, absolvió a las demandadas de entregar inmuebles.
Para arribar a la determinación en comento, comenzó por destacar los presupuestos de la acción resolutoria y, a continuación, precisó que, previo a entrar al estudio del alegado incumplimiento por parte de la pasiva, resultaba pertinente verificar si el contrato de promesa de compraventa cumplía con los requisitos del artículo 1611 del C.C., subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887-.
Así, de la revisión del documento contentivo del negocio jurídico, observó la falta de acreditación de lo reglado en el numeral 3° de la norma en mención, en tanto “no contiene con precisión un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”6 y aunque, en principio, las partes señalaron que aquello se efectuaría el 30 de agosto de 2021, lo cierto es que en el parágrafo de la cláusula 5ª, anotaron que la fecha, hora y Notaría quedaban sujetas a la elección de la entidad financiera que aprobara el crédito o el leasing que solicitare el extremo demandado.
Pdf “016AutoTieneNotificadaPasiva2022-00270”, de 001Cuaderno Uno ib Pdf “01CuadernoTribunal”, folios 14 -18 en carpeta 002CuadernoTribunal (primera instancia). 5 Pdf “009Notificacion” de 001Cuaderno Uno ib. 3 4 6 MP4, 051VideograbacionFallo, mín. 1:17:56, 001CuadernoUno, PRIMERA INSTANCIA. 3 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- En criterio del a quo, con tal consigna, el plazo o la condición fijada para el perfeccionamiento del negocio jurídico le resultó incierta e indeterminada, situación que generaba que la promesa no produjera obligación alguna7.
Además, previó que en la cláusula 3ª del contrato, se pactó que de no conseguirse que una entidad bancaria aprobara uno u otro medio de financiación, el convenio se daría por resuelto de manera automática8. Por último, sentó que ante la ausencia de contrato válido eran procedentes las restituciones mutuas y en vista de que la parte actora afirmó en los hechos de la demanda haber recibido un pago parcial, correspondiente a $152.123.000.oo consideró que aquella suma dineraria debía restituirse indexada; asimismo, ante la declaración del representante legal de la sociedad demandante referente a que los bienes estaban en su poder, anotó que en ese entendido no procedía emitir una orden de entrega material de estos. 4.
El recurso de apelación Inconforme con lo decidido, la actora apeló la decisión de primer grado, con soporte, en síntesis, en los siguientes reparos concretos que por igual sustentó en la oportunidad que establece el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022: Frente al requisito que echó de menos el a quo expuso que “es imperioso dejar claro que en la cláusula quinta de la promesa se fija fecha cierta con hora y notaria para la firma de la escritura que perfecciona la promesa.
Esto es el 30 de agosto de 2021 en la Notaría de Bogotá, a las 2 P.M.”9. Ahora, respecto de la posibilidad de cambio de esta fecha y lugar, señaló que en dado caso la entidad prestamista las podía modificar; de igual modo alegó que es parte de la “costumbre mercantil” que esto suceda, y de ocurrir se procedía con la suscripción de un otrosí al contrato para dar cumplimiento a lo requerido por la entidad financiera.
Aunado a lo anterior, manifestó que ese cambio de fecha estaba supeditado a la aprobación del crédito o del leasing, escenarios que dependían de las gestiones adelantadas por las demandadas, las cuales no se tramitaron de manera apropiada, e indicó que al leer las cláusulas del contrato de manera integral y sistemática, se comprende que la resolución se pactó en el evento de no conseguir el préstamo, por causas no imputables a las promitentes compradoras, lo que naturalmente requería el adelantamiento de los cometidos para los efectos esperados, cosa que no aconteció. En consecuencia, postuló que la fecha claramente establecida para el otorgamiento de la escritura pública de acuerdo a la exegesis del 7 Ibídem, mín. 1:19:53, 001CuadernoUno, PRIMERA INSTANCIA. Ibídem, mín. 1:21:21, 001CuadernoUno, PRIMERA INSTANCIA. 9 PDF.08Sustentacion pág. 5, SEGUNDA INSTANCIA. 8 4 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- contrato, era el 30 de agosto de 2021, y, sí y solo sí, tal fecha se podía cambiar ante las condiciones impuestas por la entidad financiera prestamista; contrario sensu, la fecha era la inicialmente pactada.
A causa de lo antelado, aseveró que sí se cumple con el requisito establecido en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil, pues la promesa de compraventa contiene de manera clara un plazo o condición que fijó la época de celebración del contrato. 5. La réplica Al descorrer el traslado de la sustentación que presentó la demandante, Elizabeth Rodríguez Pascuas, por intermedio de su apoderado judicial, refirió que la fecha de la firma de la escritura pública “quedó abierta y condicionada además, a la fecha que definiera la entidad bancaria, que aprobara el crédito en favor de las promitentes compradoras”.
En todo caso, explicó que, en principio consiguió la aprobación de un crédito de leasing habitacional con el Banco Itaú -cuya carta de aprobación aporta con este escrito-, pero no pudo hacer uso del mismo “debido a la negligencia del representante legal de la sociedad demandante”; sin embargo, expuso que, más adelante logró la aprobación de un crédito en la misma modalidad con el Banco Davivienda S.A., por valor de $1.084.000.000,oo, con el cual no solo se cubriría el pago de $800.000.000,oo., pactados sino el valor de $280.000.000,oo, acordados en el numeral 4° de la cláusula 3ª, carta que también aporta como prueba; en ese orden, refirió haber cumplido con su obligación de desplegar las gestiones con la entidad financiera.
En cierre, solicitó la confirmación del fallo de primer grado en tanto, a su juicio, resultó acertada la nulidad que se decretó de forma oficiosa10. CONSIDERACIONES La Sala advierte que la actuación se desarrolló con normalidad, no hay causal de nulidad que se tenga que declarar, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y el Tribunal es competente para resolver el recurso de apelación en los términos y con las limitaciones que establece el artículo 328 del CGP y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia11. 1.
Para empezar, memórese que los contratos válidamente celebrados son ley para las partes y, en consecuencia, no pueden ser 10 Pdf 09DescorreTraslado, de carpeta SEGUNDA INSTANCIA. 11 Sentencia CSJ STC2061-2017. 5 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- invalidados, excepto por mutuo acuerdo, o por causas legales, según lo dispuesto por el artículo 1602 del Código Civil.
Además, recuérdese que para la activación de los remedios que contempla el artículo 1546 del Código Civil supone la verificación de los siguientes requisitos: i) la existencia de un contrato bilateral válido; ii) que quien ejerza la acción esté legitimado para ello, vale decir, que haya cumplido sus respectivas obligaciones o se haya allanado a cumplirlas; y iii) que se demuestre el incumplimiento de las prestaciones a cargo del otro contratante.
En ese orden, es pertinente resaltar que el examen del primero de los aludidos presupuestos se torna esencial, pues si el contrato que se ataca por vía jurisdiccional carece de validez, quedarían sin sustento las obligaciones que la sociedad demandante reputa como incumplidas por su contraparte. De esta manera, es menester entonces, determinar si el contrato de promesa de compraventa que ajustaron las partes satisfizo los presupuestos específicos que para esa tipología establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887.
Así, de concluir que no concurre al menos uno de tales requisitos, la consecuencia no podrá ser otra que refrendar la nulidad absoluta del contrato; pero si, por el contrario, se tienen por satisfechas las exigencias de la aludida disposición, se abre paso el estudio de los restantes elementos axiológicos del artículo 1546 ibídem. En el caso sub examine, se observa que el juez de primer grado identificó la ausencia del evento contemplado en el numeral 3° del precepto normativo que viene de comentarse, en tanto, a su juicio, el documento suscrito por las partes enfrentadas no contó con un plazo cierto y determinado acerca de la época en la que debía celebrarse el contrato prometido, dado lo pactado en el parágrafo de la cláusula 5°, consistente en que la fecha, hora y notaría en la que se extendería la escritura pública quedada sujeta a la elección que hiciera la entidad financiera que aprobara el crédito o leasing solicitado, sumado a la resolución automática convenida en la cláusula 3ª.
Luego, en contradicción a lo expuesto, la apelante alegó que en la cláusula 5ª sí se definió de manera clara el momento y lugar para signar el documento público y que sólo se incluyó la posibilidad de ser cambiado dicho pacto por la entidad financiera que otorgara el crédito, al punto que es un proceder común del comercio y que hace parte de la “costumbre mercantil”. 6 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- Pues bien, cierto es que para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligaciones, es menester que -entre otras cosas-, aquella “contenga un plazo o condición que fije la época en la que ha de celebrarse el contrato”, tal y como lo reglamenta el artículo 1611.3 de Código Civil, subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887.
Frente a esta puntual exigencia, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha sentado que: “El plazo y/o la condición a emplearse en el ámbito obligacional y particularmente en la promesa -dada su especial naturaleza y condicionamientos de eficacia-, refieren a un hito que no puede obedecer al simple capricho de los contratantes, esto es, no puede fijarse un plazo irrazonable en cuanto a su extensión, ni es admisible la estipulación de una condición indeterminada, de la cual no se conozcan sus contornos concretos.
(…) En este sentido se pronunció la Corte en sentencia SC 22 abr. 1997, exp.: 4461 «Como la misma norma lo indica, el plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan ‘la época en que ha de celebrarse el contrato’. La fijación de la época dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.» (Destacado fuera del texto) 3.4.2.
El aludido presupuesto significa que, necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro está, que si se trata de una condición «…la única (…) compatible con ese texto legal (…), en consideración a la función que allí cumple, es aquella ‘que comporta un carácter determinado’, por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido…» (CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461.
G.J. Tomo CCXLVI, Nº 2485, pág. 498)12. En línea con lo expuesto, la alta Corporación también ha señalado que, en este tipo de acuerdos de carácter transitorio, la finalidad no es otra que: “[L]a celebración de una convención ulterior, esa sí definitiva; la circunstancia de que las obligaciones que de ellos emanan, son solamente de hacer; y la exigencia contemplada en el numeral 4º de la misma disposición, relativa a que en la promesa debe determinarse el contrato prometido de tal manera que para su perfeccionamiento solamente falte “la tradición de la cosa o las formalidades legales”, conduce a colegir que el plazo y/o la 12 CSJ, sentencia SC5690-2018, 19 dic., rad. n.° 2008 00635 01. 7 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- condición que se utilicen para fijar la época en que ha de realizarse el contrato prometido, deben ser determinados” 13.
Se resalta Así, la determinación del plazo o la condición es un requisito indispensable para que la promesa se tenga como válida, precisamente porque ante la falta de certeza en la época que ha de celebrarse un contrato prometido, los negociantes quedan en imposibilidad de concretar de forma definida, el fin perseguido con la negociación previa.
En estos términos también lo ha sentado la jurisprudencia en cita: “por cuanto solo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido. La de otra clase, precisamente por su incertidumbre total, deja en el limbo esa época, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus características esenciales”, toda vez que “(…) ‘(…) bien se comprende que para cumplir tal exigencia no puede acudirse a un plazo indeterminado o a una condición indeterminada, porque ni el uno ni el otro, justamente por su indeterminación son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido, que es el señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida’ (Sentencia de Casación civil de 5 de julio de 1983, citada en G.J. N° 2423, pág. 284)” (CSJ, SC del 22 de abril de 1997, Rad. n.° 4461) (ibídem).
Bajo ese contexto, con el fin de verificar la determinación exigida, resulta pertinente traer a colación lo concertado por las partes frente a la época fijada para celebrar el negocio prometido: “Quinta –fecha de protocolización: La fecha para firma de la Escritura Pública, será el 30 de agosto de 2021, a las 2:00 p.m. en la Notaría quince (15) del círculo notarial de Bogotá, esta fecha se podrá anticipar o postergar por las partes dependiendo de la fecha de aprobación del desembolso del crédito o leasing obtenido para pago del inmueble objeto de este contrato, del que se habla en la cláusula tercera de este documento.
Parágrafo: La fecha, hora y notaría en la que se hará la suscripción de la Escritura Pública quedará sujeta a la elección que haga el BANCO ITAU S.A., o cualquier entidad financiera en la que se apruebe el crédito o leasing solicitado” 14. Subraya y negrilla para resaltar. 13 CSJ, sentencia SC5642-2019, 9 sep., rad. n.° 1991-02023-01. 14 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folio 41, de 001CuadernoUno –primera instancia-. 8 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- De la lectura simple de la cláusula quinta del negocio preparatorio, se encuentra que, el juzgador de primer grado erró al considerar que la voluntad de las partes se trasladó a la definición de un tercero y, por tanto, era indeterminada la época en la que debía celebrarse el contrato prometido, pues contrario a esto, las partes sí fueron enfáticas en acordar una fecha cierta, con hora y lugar determinados, sin que la disposición consignada en el trasuntado parágrafo contara con la fuerza suficiente para restarle validez a lo convenido por los negociantes aquí en contienda.
En este punto de la discusión, comporta memorar que al tenor del artículo 1501 de la ley sustancial civil, en cada contrato se distinguen las cosas que son de su esencia, otras de su naturaleza y las pura y llanamente accidentales y tal postulado precisa que “[S]on de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial: y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.
Sobre el particular la jurisprudencia ha precisado que: “el contenido del contrato está conformado por sus elementos esenciales (essentialia negotii) que son aquellos absolutamente necesarios para la validez y eficacia; los naturales (naturalia negotii) referidos a otros que sin ostentar la connotación de esenciales se derivan de disposiciones jurídicas y se integran al negocio, aunque las partes no los incluyan expresamente si no disponen nada en contario, y los accidentales (accidentalia negotii) que aluden a los acuerdos que los intervinientes pueden adicionar para configurar la convención conforme a sus intereses particulares” 15.
Lo anterior, para recordar que no se puede confundir los elementos que hacen parte de la esencia del contrato que llevan a lograr la finalidad del mismo, con los simples clausulados accidentales con los cuales se busca satisfacer ciertos intereses entre los sujetos negociales. Es más, frente a un caso de similares contornos, la Corte encontró desacertado el estudio que el ad quem dio al clausulado en el que también se incluyó un parágrafo que contemplaba la posibilidad de variar la época de celebración del contrato y sobre aquella situación sentenció: 15 CSJ, sentencia SC2218-2021, 9 jun., rad. n.° 2017-00213-01. 9 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- “Nótese que del aludido convenio preparatorio, como, incluso, lo consignó la misma colegiatura recriminada, claramente se desprende que los contratantes, en su cláusula quinta, de forma expresa y precisa, establecieron el día 10 de febrero de 2017, a las 10:00 de la mañana, en la Notaría Veintiuna del Círculo de Cali, para el otorgamiento del respectivo instrumento público con el que materializarían el contrato prometido, de donde es evidente la inexistencia de la indeterminación referida por el sentenciador accionado.
Además, contrario a lo aducido por el fallador ad-quem encausado, fue desacertado concluir que el pacto nítido y certero referido a espacio se vio alterado por lo consignado en el parágrafo de la cláusula quinta de tal convenio, comoquiera que este aparte no se refería a la materialización del contrato prometido sino a la eventual modificación del acuerdo de cara a lo relacionado con el pago del saldo de $180.000.000 del precio, el cual sería satisfecho a través de un crédito hipotecario que desembolsaría la entidad Bancolombia cuando estuviese registrada la escritura pública con el gravamen a su favor (…)”16.
Con lo discurrido, para concluir entonces sobre este tópico que el parágrafo de la cláusula 5ª de la promesa de venta, se traduce en una estipulación de carácter meramente accidental, el cual no tiene otro propósito más que el de servirle a las promitentes compradoras al otorgarles la facilidad de honrar sus débitos. Ello, porque, además, el representante legal de la sociedad actora refirió en el interrogatorio de parte que la señora Elizabeth Rodríguez Pascuas, en compañía de su esposo, le indicaron que estaban tramitando gestiones con el Banco Itaú y con el Banco Davivienda para la consecución de un crédito, por lo que se dio la posibilidad de conseguir los recursos con cualquier entidad17.
Asimismo, cuando se le indagó por el parágrafo de la cláusula 5ª, el interrogado expuso: “yo no dejé abierta la promesa a cuando el banco desembolse o cuando ellos hagan el crédito (…), quedó una fecha determinada y en esa fecha debían cumplir y hacer unos desembolsos” y explicó que colocó lo referente al Banco Itaú o cualquier otra entidad financiera, porque aquellas “tienen sus propias notarías, ellas no admiten otra, a pesar que la ley lo permite (…) y los constructores y los clientes respetamos (…)”18.
En ese entendido, la claridad y determinación frente a la época en la que las partes acordaron signar la escritura pública de venta (30 de agosto de 2021, a las 2:00 p.m. en la Notaría 15 del Círculo de Bogotá), no perdió validez con la contemplación de un eventual 16 CSJ, sentencia SC2994-2023, 29 marzo., rad. n.° 2023 01143 00. 17 Minuto 58:40 archivo 041VideograbaciónAudienciainicial, de 001CuadernoUno. 18 Minuto 1:07:00 archivo 041VideograbaciónAudienciainicial, de 001CuadernoUno. 10 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- suceso, el cual se previno por las partes, por lo que, de forma accesoria, se abrió la posibilidad de modificar la fecha, hora y lugar determinado para la celebración del negocio prometido.
En ese orden, al descartarse la inobservancia de la regla 3ª del art. 1611, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se pasa a analizar las restantes exigencias para la validez del negocio preparatorio. 2. En el sub júdice, basta con señalar que en el plenario obra prueba de la negociación por escrito19, sin que la misma haya sido desconocida o tachada de falsedad por parte del extremo pasivo, además, la Sala no observa que se esté frente a un pacto ineficaz.
Ahora, en cuanto al objeto del contrato y la determinación de los bienes materia de venta, se encuentra que la cláusula 1ª del contrato preparatorio distinguió que el negocio recaía sobre los inmuebles “apartamento número doce cero siete (1207) de la torre dos (2) PH, parqueo y depósito cincuenta (150) y (151) ubicados en la carrera 7 No. 135-77 que hacen parte de la segunda etapa del Condominio Country Plaza de la ciudad de Bogotá D.C.” Luego, en extenso detalle individualizaron los linderos de cada bien y, en el parágrafo 4° de tal disposición anotaron que: “A estos inmuebles en su orden les corresponden los folios de matrícula inmobiliaria número 50N-20462525, 50N-20462578 y 50N-20462579 y las cédulas catastrales números 008513610400212001, 008513610400291050 y 008513610400291051”.
A renglón seguido, en la cláusula 2ª -tradición-, se estipuló que “[l]os inmuebles anteriormente descritos fueron adquiridos por el promitente vendedor por compra hecha a los señores María Luz Dary Giraldo Gómez y Javier Gómez Gómez, mediante escritura pública n.° 273 del 22 de febrero de 202 otorgada en la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá D.C., la cual se encuentra debidamente registrada en la oficina de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá”.
Más adelante, la cláusula 3ª contuvo lo relativo al precio y la forma de pago, en la cual acordaron que las promitentes compradoras se comprometían a sufragar la suma de $1.520.000.000,oo, de los cuales $152.123.000,oo, ya se encontraban a favor de la demandante y que lo restante se pagaría en 3 cuotas de $800.000.000,oo, 280.000.000,oo y 287.877.000,oo. 19 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folio 41, de 001CuadernoUno –primera instancia-. 11 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- En ese orden, estima la Sala que el requisito que impone el numeral 4° del artículo 1611 del C.C., subrogado como en líneas atrás se especificó, se satisfizo en el contrato objeto de debate, por lo que, en ese entendido, se encuentran íntegramente reunidos los presupuestos que se exigen para la validez de la promesa de venta. 3.
De ese modo, al comprobarse la existencia de un contrato bilateral válido se prosigue entonces con el examen de los elementos axiológicos de la acción contemplados en el artículo 1546 del C.C., como son el incumplimiento endilgado a la parte pasiva y el correlativo cumplimiento o el allanamiento a cumplir de la sociedad demandante. Sobre el particular, basta decir que se encuentra comprobado el incumplimiento endilgado a la parte pasiva, no solo por la contestación a la demanda que Elizabeth Rodríguez Pascuas allegó de manera extemporánea y la actitud silente que adoptó María José Díaz Rodríguez frente a las pretensiones, que llevan a esta Sala a tener por ciertos los hechos susceptibles de confesión, sino además por la inasistencia de este extremo de la Litis a la audiencia inicial que tuvo lugar el 24 de junio de 2024, para la cual estaban citadas las encartadas para absolver el interrogatorio de parte avisado desde el auto de pruebas.
(art. 372, numeral 4° del C.G.P.) Por estos motivos, se considera acreditado que las demandadas incumplieron su obligación de pagar para el día 30 de agosto de 2021, la suma de doscientos ochenta millones de pesos ($280.000.000,oo), según lo pactado en el literal 4° de la cláusula 3ª del contrato de promesa20 (hecho 5 de la demanda). Aunado a ello, se tiene por cierto que deshonraron su compromiso de comparecer el 30 de agosto de 2021 a las 2:00 pm, a la Notaría 15 de Bogotá, a efectos de signar la escritura pública pendiente (hecho 6 ibídem).
Por otro lado, se encuentra que, a su turno, la parte actora sí asistió a la acordada cita, según da cuenta el “acta de testimonio especial” n.° 219 de 2021, expedida por el Notario 15 del Círculo de Bogotá21, documento que consigna su presencia en dicha oficina entre las 2:00 pm y 3:30 pm de la data en mención. En ese orden, para señalar que se tienen por reunidos los elementos de prosperidad de la acción resolutoria, lo que avizora que se deba revocar en ese aspecto la sentencia examinada. 20 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folio 41, de 001CuadernoUno –primera instancia-. 21 Pdf “001CaratulaSecuencia15257Pin436905”, folio 45, ibídem. 12 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- 4.
Superado ese tópico, se pasa entonces a analizar lo concerniente a las restituciones mutuas. Al respecto, señálese que la parte actora reconoció haber recibido de las demandadas el pago de $152.123.000,oo, según también lo consignaron en los numerales 1° y 2° de la cláusula tercera del contrato preparatorio. Por consiguiente, se ordenará al extremo demandante que restituya a su contraparte esa suma, la cual, por motivos de equidad, se indexará desde la fecha en que se consideró abonada, es decir a la suscripción del contrato de promesa de compraventa, hasta que se produzca su pago total, atendiendo a la variación porcentual anual del índice de precios al consumidor (IPC) que certifique el DANE, de acuerdo con la siguiente fórmula, que esta Sala de decisión ha utilizado en pasadas ocasiones22: Vp = Vh If Il En donde: Vp es el valor presente por establecerse;
Vh es el valor histórico a indexar; If, es el índice final de precios al consumidor (IPC), que en este caso corresponde al mes de agosto de 2024 (143,67), dado que, en la actualidad, es el último indicador certificado; e, Ii, es el IPC inicial, que corresponde a la fecha de celebración del contrato (109,14). Por ende, tenemos lo siguiente: Vp = $152.123.000,oo x 143,67 (IPC agosto 2024) 109,14 (IPC julio 2021) Vp = $152.123.000,oo x 1.31 Vp = $200.252.074,49 Así las cosas, la suma a restituir sería $200.252.074,49 Sin embargo, como se observa que la parte actora reclamó a título de indemnización la cláusula penal convenida por un monto de $152.000.000,oo, correspondiente al “10% del valor total pactado como precio del inmueble” (cláusula décima del negocio preliminar signado), y que hay lugar a acceder a esta pretensión, pues como se esbozó líneas atrás, la pasiva incumplió el negocio celebrado entre los extremos procesales, debe ordenarse a la demandante la restitución de los dineros entregados como parte del precio convenido ($152.123.000,oo), debidamente indexada ($200.252.074,49), 22 Sentencia de 3 de marzo de 2021. exp. 110013103001201500778 07.
M.P. Iván Darío Zuluaga Cardona y sentencia de 3 de agosto de 2021, exp. 110013103035201800509 01. M.P. Manuel Alfonso Zamudio Mora, entre otras 13 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- autorizándola desde ya para deducir de ese monto la suma de $152.000.000,oo, de que trata la aludida cláusula penal, pues así lo autorizan los artículos 1714 y 1715 del Código Civil.
Así las cosas, de la suma debida por la demandante ($200.252.074,49), se descontará el valor de la cláusula penal que se reconoce en esta providencia ($152.000.000,oo), y se ordenará a dicho extremo procesal restituir a las demandadas la suma de $48.252.074,49. Ya en lo atinente a la restitución material de los bienes, la Sala se abstiene de emitir una orden frente a ese puntal aspecto, ya que según lo informó la parte actora, la tenencia del apartamento estaba en cabeza de las demandadas en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado desde el 2013 pero afirmó que logró el reintegro de los bienes de su propiedad, con ocasión a una demanda de restitución de bien inmueble23; además los bienes objeto del contrato en litigio no fueron entregados a las demandadas en virtud de ese convenio, toda vez que aquella entrega se haría el 30 de agosto de 2021, o antes o después de ocurrido el desembolso de los pagos pactados, lo que en efecto, no ocurrió. Luego, no hay lugar a proveer sobre la entrega de aquellos bienes, ni sobre la procedencia del reconocimiento de frutos civiles, pues además de no ser procedente como se acaba de precisar, no fueron pedidos por ninguna de las partes.
En ese orden de exposición, estima el Tribunal que lo dicho es suficiente para revocar la sentencia de primera instancia, para en su lugar, declarar la resolución del contrato preparatorio, y en consecuencia ordenar el pago de la cláusula penal pactada y la restitución de los dineros pagados por los promitentes compradores al extremo activo, con la consecuente condena en costas en ambas instancias a la parte vencida en juicio.
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Revocar la sentencia de 24 de junio de 2024 proferida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá, conforme a lo dicho. Segundo. En su lugar, declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa “apartamento mil doscientos siete (1207) de la torre dos (2), garajes ciento cincuenta (150) y ciento cincuenta y uno (151) segunda etapa del condominio Country Plaza, Carrera 7 No. 135-77 Bogotá 23 Minuto 50:38 archivo 041VideograbaciónAudienciainicial, de 001CuadernoUno. 14 Sentencia en el proceso n.° 110013103012202200270 03 Clase: Verbal – nulidad. --------------------- D.C.”, cuyos bienes objeto de negociación se distinguen con folios de matrícula inmobiliaria n.° 50N-20462525, 50N-20462578 y 50N20462579, celebrado por Carlos Arturo García Díaz, en representación de Multidiseños y Acabados S.A.S., en calidad de promitente vendedor y Elizabeth Rodríguez Pascuas y María José Díaz Rodríguez, en condición de promitentes compradoras, por virtud del incumplimiento de estas dos últimas en sus obligaciones.
Tercero. Ordenar a las demandadas efectuar el pago de la cláusula penal convenida a favor de la demandante por un monto de $152.000.000,oo, correspondiente al “10% del valor total pactado como precio del inmueble”. Cuarto. Ordenar a Multidiseños y Acabados S.A.S., restituir a favor de las demandadas Elizabeth Rodríguez Pascuas y María José Díaz Rodríguez la suma de $200.252.074,49, de la cual se autoriza la deducción de los $152.000.000,oo, que se ordenó cancelar al extremo pasivo en el ordinal anterior a título de clausula penal; por lo que el monto final a restituir corresponde a $48.252.074,49, que se actualizará hasta la fecha en que se realice su pago, en la forma prevista en esta sentencia, y dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión. Quinto. Condenar en costas de ambas instancias a la parte demandada.
Liquídense por el a quo e inclúyanse como agencias en derecho de esta instancia la suma de $3’000.000.oo.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los magistrados, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA. (firma electrónica) OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA (firma electrónica) Firmado Por: 15 Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: db4f24fccc792a0fabad5982910a2d3fbc850fd7b28a17e63bfc0a8ed88c7ecd Documento generado en 19/09/2024 09:01:02 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica