TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Ponente ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA Bogotá D.C., once de febrero de dos mil veintiséis (aprobado en sala ordinaria virtual de 4 de febrero de 2026) 11001 3199 003 2024 11622 01 Ref. Acción de protección al consumidor financiero de Mercedes Isabel Rodríguez Sarmiento frente a Alianza Fiduciaria S.A. Se vinculó como litisconsorte necesario por pasiva al Fideicomiso Gran Bazar Santa Marta.
El Tribunal resuelve sobre el recurso de apelación que formuló la demandada Alianza Fiduciaria S.A. contra la sentencia que el 19 de junio de 2025 profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia.
ANTECEDENTES 1. LA DEMANDA. Reclamó la parte actora que, por incumplimiento del contrato de vinculación celebrado entre las partes, se ordene a Alianza Fiduciaria S.A. entregar o devolver -indexados- los dineros que pagó dentro del Fideicomiso Gran Bazar de Santa Marta, estimados en $439’200.000, y la condene a pagar las costas del proceso.
Sostuvo que el día 2 de enero de 2015, en su condición de beneficiaria de área (local comercial), suscribió con Alianza Fiduciaria S.A., en calidad de fiduciaria y administradora del Fideicomiso Gran Bazar de Santa Marta, contrato de vinculación para el desarrollo de ese proyecto inmobiliario. Añadió la demandante que, del precio de $182’730.600 convenido, efectuó pagos puntuales por $160’000.000 a Alianza Fiduciaria y el saldo se pagaría a la firma de la escritura; sin embargo, la demandada no atendió su obligación de transferir y entregar el local L-230, pues realizó una inadecuada administración de los recursos que se le pagaron, ya que las obras están suspendidas hace más de cuatro años y el proyecto está abandonado, en riesgo de ruina y de invasión. 2.
LAS OPOSICIONES. 2.1. Alianza Fiduciaria S.A., en nombre propio, excepcionó: (i) “Falta de legitimación en la causa por pasiva frente a Alianza Fiduciaria S.A. como sociedad propiamente dicha”; (ii) “Inexistencia de nexo causal entre Alianza Fiduciaria S.A. y la demandante”; (iii) “Legalidad en la actuación de Alianza Fiduciaria S.A.”;
(iv) “Falta de prueba en la que se acrediten las pretensiones de la demanda”; (v) “La demandante, como beneficiario de área, conoció y aceptó el contrato de fiducia y el rol determinado y específico de Alianza Fiduciaria S.A.”; (vi) “Alianza Fiduciaria no es juez del contrato, no puede dirimir diferencias entre el fideicomitente y beneficiario del área”;
(vii) “Incumplimiento de los deberes de autoprotección e información de la demandante”; (viii) “Inexistencia de los requisitos para que proceda la declaratoria de responsabilidad en contra de Alianza Fiduciaria S.A.”; (ix) “La conducta de Alianza Fiduciaria S.A. fue diligente y de buena fe” y (x) “Ausencia de solidaridad entre las demandadas”.
Destacó como soporte de esas defensas perentorias que, de conformidad con el contrato fiduciario constitutivo del Fideicomiso Gran Bazar de Santa Marta y el contrato de vinculación, la construcción del proyecto, la entrega y transferencia del Local 230 recae en la sociedad FTS Desarrollos Inmobiliarios S.A.S., en su calidad de Fideicomitente Gerente, ya que la Fiduciaria solo actúa como vocera y administradora del patrimonio autónomo y no ejerce actividad judicial sobre el contrato, por lo que el presunto daño alegado no guarda relación con conducta alguna que le sea imputable.
Agregó que a la demandante le correspondía informarse sobre las características y riesgos del negocio, cuyo clausulado frente a las obligaciones de transferencia y entrega aceptó al suscribir el contrato de vinculación; que Alianza Fiduciaria atendió las prestaciones a su cargo, de las que no es posible predicar solidaridad alguna con los demás contratantes. 2.2.
El Fideicomiso Gran Bazar Santa Marta no contestó la demanda.
3. EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA1. El juez accidental a quo desestimó las defensas que impetró la opositora y, acorde con la facultad 1 “
RESUELVE
PRIMERO: DENEGAR las excepciones propuestas por la Fiduciaria Alianza S.A. OFYPZZ 2024 11622 01 2 prevista en el numeral 9 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, encontró demostrada la responsabilidad contractual de Alianza Fiduciaria, a quien le ordenó efectuar la transferencia de dominio del local L-230 del Centro Comercial Gran Bazar de Santa Marta.
Además, desestimó las otras pretensiones que la parte actora incoo.
FUNDAMENTOS DEL FALLO APELADO. El funcionario destacó que no existía discusión alguna frente a la existencia del contrato de fiducia y de vinculación al fideicomiso; que la demandante pagó $153’092.589 por el Local 230 y que el “objeto del encargo fiduciario no ha sido entregado ni escriturado”, aun cuando el proyecto del Centro Comercial finalmente se ejecutó y está en funcionamiento.
Expuso el a quo que, ante la culminación del proyecto, no había lugar a la resolución del contrato ni devolución de dineros. Empero, le asiste responsabilidad a la sociedad fiduciaria, en tanto en su rol de administradora de los recursos no procedió con la transferencia del dominio del bien mediante la suscripción de la escritura correspondiente, según se convino en el contrato, y además porque es un deber indelegable a tenor del numeral 7º del artículo 1234 del Código de Comercio.
Destacó que, desde el 3 de febrero de 2020, la Fiduciaria recibió la instrucción del Fideicomitente para la suscripción de la escritura pública del Local 230, la que se ratificó en julio de 2021, pero fueron desatendidas sin justificación, y por ello la sociedad fiduciaria debe responder “hasta la culpa leve en el cumplimiento de su gestión”, de conformidad con el artículo 1243 ibidem, y con soporte en varios precedentes del TSB2.
SEGUNDO: DECLARAR civil y contractualmente responsable a la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. directamente y como vocera del FIDEICOMISO GRAN BAZAR SANTA MARTA. En consecuencia, se le CONDENA en su propio nombre como fiduciario, y vocera y administradora del fideicomiso GRAN BAZAR SANTA MARTA, a que proceda en un plazo perentorio no mayor a un (1) mes contado desde el pago saldo del valor del inmueble por parte de la demandante, a efectuar la Escrituración en las condiciones pactadas en el contrato de fiducia, esto es, entregarle el inmueble identificado con el Folio de Matricula Inmobiliaria 080-143520 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Santa Marta local L-230 segundo piso del centro comercial GRAN BAZAR SANTA MARTA, libre de todo gravamen y con las únicas afectaciones de Ley permitidas de reglamento de propiedad horizontal y servidumbres si hay lugar a ello.
TERCERO: DENEGAR las demás pretensiones.
CUARTO: SIN CONDENA en costas.
QUINTO: Las demandadas deberán acreditar EL CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA en un lapso de diez (10) días posteriores al término otorgado para cumplir la sentencia, para este fin aporte los documentos idóneos que así lo acrediten, so pena de dar paso por vía incidental al trámite sancionatorio de que trata el numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480.”. 2 TSB, sentencias de 21 de mayo de 2024, M.P., Clara Inés Márquez Bulla, R. 11001319900320210298301 y de 28 de agosto 2024, M.P., Stella María Ayazo Perneth, R. 11001319900320210261401.
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4. EL RECURSO DE APELACIÓN. Alianza Fiduciaria S.A., quien actúa en nombre propio, manifestó su inconformidad con el fallo de primer grado, con soporte en los siguientes grupos de reparos: (i) “Desconocimiento de la naturaleza contractual del litigio y de los límites de la litis fijada por el despacho”; (ii) “Indebida aplicación de la Ley 1480 de 2011, la Ley 1328 de 2009 y de las normas procesales por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia;
(iii) “Ausencia de responsabilidad de Alianza Fiduciaria: inexistencia de los requisitos para que proceda una declaratoria de responsabilidad en contra de Alianza Fiduciaria”; (iv) “Alianza Fiduciaria es una entidad financiera: tiene un objeto social reglado y limitado a la celebración de contratos de fiducia mercantil”; (v) “El marco contractual y la legislación vigente para la fecha de celebración del negocio jurídico fija las obligaciones de la fiduciaria y de las demás partes contractuales”;
(vi) “Falta de legitimación en la causa por pasiva frente a Alianza Fiduciaria S.A. como sociedad propiamente dicha”; (vii) “La demandante como beneficiario de área conoció y aceptó el contrato de fiducia y el rol determinado y específico de Alianza Fiduciaria”; (viii) “Indebida valoración del rol de la demandante en el desarrollo del negocio fiduciario y, en general, del proyecto inmobiliario”;
(ix) “Cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de fiducia constitutivo del fideicomiso por parte de Alianza Fiduciaria”; (x) “Indebida valoración del daño y su nexo causal”; (xi) “Inexistencia del nexo de causalidad entre la debida ejecución del contrato por parte de Alianza Fiduciaria y la imposibilidad de escrituración”;
(xii) “Ausencia de solidaridad en el contrato de fiducia y, por ende, entre las demandadas” e (Xia) “Indebido análisis de las excepciones de mérito propuestas en la contestación a la demanda”. Como soporte de las mencionadas inconformidades, la opositora sostuvo que en la sentencia censurada se desbordó el marco del litigio fijado -en la audiencia inicial- como un debate de responsabilidad contractual, así como la demanda y sus excepciones (cuyo análisis acusó de insuficiente y fragmentado); que en la controversia se introdujeron asuntos relativos a los derechos de los consumidores (Leyes 1480 de 2011 y 1328 de 2009) que no fueron planteados en el trámite procesal, con lo que se afectó el principio de congruencia, el derecho de contradicción y debido proceso.
OFYPZZ 2024 11622 01 4 Añadió que, a través de pruebas de oficio, el juez a quo edificó “una narrativa de incumplimiento no expuesta por la demandante y al pretender suplir la ausencia de sustento probatorio de su demanda” desatendió el principio de carga de la prueba. Aseveró la recurrente que se desconoció la estructura del negocio fiduciario y las obligaciones contractuales de allí derivadas, pues la transferencia de dominio del Local 230 y su entrega material estaban a cargo del Fideicomitente y del Patrimonio Autónomo, por lo que no puede imputarse responsabilidad alguna a Alianza Fiduciaria, ya que cumplió con sus prestaciones y funciones legales como vocera y administradora, sin que pueda exigírsele actuaciones que superen las estipulaciones contractuales y, por tanto, no existe relación de causalidad con el presunto daño, máxime si la demandante recibió la información acerca del proyecto y sus riesgos, y suscribió el contrato de vinculación sin reparo alguno. Insistió en que la sociedad fiduciaria no intervino en la construcción, comercialización, financiación, escrituración y entrega del proyecto inmobiliario, pues estaba a cargo del Fideicomitente Desarrollos Inmobiliarios S.A.S., quien no fue vinculada al proceso, aun cuando las obligaciones derivadas del negocio fiduciario son “propias, diferenciadas y autónomas”, excluyentes de algún tipo de solidaridad, de modo que la condena impuesta en la sentencia recurrida a Alianza Fiduciaria “supone una indebida extensión de responsabilidad”.
5. AUSENCIA DE RÉPLICA. La demandante no replicó la apelación que impetró la opositora. CONSIDERACIONES 1. Verificada la ausencia de irregularidades que impidan proferir decisión de fondo, anuncia la Sala que no acogerá el recurso de apelación que presentó la opositora, por no encontrar de recibo ninguno de los reparos esgrimidos y sustentados. 2.
Por su importancia en este caso en particular, es necesario resaltar algunas previsiones del “contrato de vinculación” que ató a la beneficiaria de área con Alianza Fiduciaria S.A. (fiduciaria) y con FTS Desarrollos Inmobiliarios S.A.S. (fideicomitente desarrollador, quien no fue demandada). OFYPZZ 2024 11622 01 5 El objeto del mencionado contrato, según su cláusula primera, consistió en que la beneficiaria de área se vinculaba al fideicomiso mediante “la entrega de los aportes o sumas previstos en este contrato” y por tanto “le ha de corresponder por todo concepto en razón de esa vinculación, le será cubierto exclusivamente mediante la transferencia del dominio y la posesión a título de beneficio que le hará en su oportunidad ALIANZA como vocera del FIDEICOMISO GRAN BAZAR DE SANTA MARTA, sobre el inmueble descrito” (en este caso, el identificado con el folio de matrícula 080-143520 de Santa Marta).
En el parágrafo primero de esa misma cláusula se dejó sentado que “EL BENEFICIARIO DE ÁREA solo tendrá(n) derecho a que se le(s) transfiera a título de beneficio fiduciario el derecho de dominio y la posesión del Local señalado, cuya descripción detallada, al igual que las especificaciones generales de construcción de EL PROYECTO, con sus zonas comunes, se harán constar en el Reglamento de Propiedad Horizontal”.
Por su parte, en la cláusula tercera se estipuló que “la escritura pública mediante la cual se transfiera el derecho de dominio y la posesión a título de beneficio en fiducia mercantil, del Local a la que se refiere este contrato, la cual se traspasará como cuerpo cierto, junto con el coeficiente de copropiedad que le corresponda de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal, será otorgada por ALIANZA como vocera del FIDEICOMISO GRAN BAZAR SANTA MARTA (…) en la fecha y notaría que informe EL FIDEICOMITENTE – GERENTE a EL BENEFICIARIO DE AREA (…), siempre y cuando EL BENEFICIARIO DE ÁREA haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, (…) especialmente haber cancelado la totalidad de los aportes”.
También son relevantes para la definición de este litigio algunas previsiones del “contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria fideicomiso Gran Bazar Santa Marta” suscrito entre Alianza Fiduciaria y el fideicomitente tradente y aportante, el día 22 de noviembre de 2013. En el numeral 6 de la cláusula quinta del contrato de fiducia mercantil se especificó, como uno de los objetos del contrato: “Una vez terminadas las obras objeto del PROYECTO por parte del FIDEICOMITENTE GERENTE, y previamente incorporadas las mejoras al FIDEICOMISO, transfiera a los BENEFICIARIOS DE ÁREA, a título de beneficio fiduciario, las unidades OFYPZZ 2024 11622 01 6 inmobiliarias respecto de los cuales adquirieron el beneficio, siempre y cuando se encuentren a paz y salvo por todo concepto derivado del presente contrato de Fiducia Mercantil y del contrato de vinculación”.
En el numeral 6 de la cláusula duodécima se impuso una “instrucción” a la fiduciaria consistente en “Otorgar las escrituras mediante las cuales se transfiera a título de beneficio en fiducia mercantil a favor de los BENEFICIARIOS DE ÁREA, las unidades inmobiliarias del PROYECTO que les correspondan, previa confirmación del cumplimiento de los requisitos contenidos en el contrato de vinculación que se suscriba”. 2.1.
Cabe añadir que ningún reproche merece el sentenciador accidental a quo frente a la solución que brindó al litigio en atención a las normativas que gobiernan las relaciones de consumo. Sobre ello sea lo primero observar que la actora, de manera categórica señaló en el acápite introductorio de su demanda, que incoaba “ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR FINANCIERO” en contra de la sociedad enjuiciada, e invocó para tal propósito la Ley 1480 de 2011.
Frente a lo perseguido con la demanda con la que tuvo su inicio este litigio, si bien se hizo cita del incumplimiento contractual de Alianza Fiduciaria y la consecuente restitución de los dineros pagados por la demandante al Fideicomiso Gran Bazar Santa Marta, no puede soslayarse que en el devenir del proceso se comprobó que el proyecto fue cabalmente ejecutado, lo que finalmente advirtió el sentenciador de primer nivel y así lo precisó en su decisión, lo que en últimas lo condujo a resolver de la forma en que lo hizo.
Así las cosas, no puede colegirse un desconocimiento del principio de congruencia, o que la interpretación que se hizo de la Ley 1480 de 2011 fue indebida, con lo que queda sin piso los reproches que se reseñaron en los puntos (i) y (ii) del recurso de alzada. Contrario a ello, el camino transitado por el juez a quo halla hontanar en lo previsto por el numeral 9 del artículo 58 de la Ley 1480, según el cual “[a]l adoptar la decisión definitiva, el Juez de conocimiento o la Superintendencia de Industria y Comercio resolverá sobre las pretensiones de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita”.
OFYPZZ 2024 11622 01 7 Así las cosas, no hay que efectuar mayores miramientos a que se disponga la transferencia jurídica del inmueble materia de negociación, aun cuando no se reclamó expresamente en la demanda, pues lo cierto es que, ante la culminación del proyecto contratado, Alianza Fiduciaria no demostró que suscribió la escritura pública requerida para solemnizar la enajenación del Local L-230 a favor de la beneficiaria, aquí demandante.
Ha dicho la Sala de Casación Civil de la CSJ que, “El reconocimiento del consumidor en el sistema contractual tuvo como propósito consagrar medidas tendientes a su protección, amén de la situación de desequilibrio en que fue puesto por la masificación de los bienes y servicios, la despersonalización de los vínculos negociales, y las convenciones predispuestas.
Y es que, el mayor poder económico del fabricante o comercializador, así como el desequilibrio informativo en que se encuentra el adquirente de bienes o servicios, lo sitúa en una situación de debilidad y, por ende, necesitado de acciones positivas para evitar su aprovechamiento” y que “El novel derecho, en esencia, propende por garantizar a los consumidores el ejercicio consciente de la libertad contractual, por medio de la proscripción del aprovechamiento de su situación de debilidad, a través de estándares más altos en materia de revelación de información, adecuada transparencia y satisfacción de su interés negocial concreto” (sentencia SC2850-2022 de 5 de octubre de 2022, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo).
Así mismo, el estatuto del consumidor (Ley 1480 de 2011) prevé que la garantía legal “es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos” (artículo 7º), y que “corresponden a la garantía legal las siguientes obligaciones:”, entre otras, “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (numeral 6°, artículo 11). 2.2.
Dada su naturaleza jurídica y su clausulado específico, es ostensible que la celebración del contrato de vinculación de 2 de enero de 2015, el cual no es ajeno al contrato de fiducia de 22 de noviembre de 2013, involucra un legítimo interés de la aquí demandante (consumidora), en alcanzar el dominio del inmueble sobre el que versa este litigio (Local L-230).
OFYPZZ 2024 11622 01 8 En el criterio del Tribunal, no es de recibo que la sociedad fiduciaria insista en sustraerse de su obligación de tradición del inmueble (carga a la que se obligó contractualmente), con soporte en que no desplegó labores de promoción, venta o construcción del proyecto inmobiliario de marras. Lo anterior, entre otras razones, por cuanto de conformidad con el negocio jurídico de vinculación (suscrito entre la demandante y FTS Desarrollos Inmobiliarios S.A.S.), y también, el de fiducia mercantil inmobiliaria que pactaron la constructora y Alianza Fiduciaria S.A., esta última, en su condición de administradora del patrimonio autónomo, contrajo la carga, por cierto indelegable, de transferir el dominio del inmueble a la beneficiaria, lo cual incluye el otorgamiento de las consabidas escrituras públicas y su posterior registro.
En consonancia con lo anterior, ha de verse que el predio de mayor extensión en el que se construyó el proyecto inmobiliario Gran Bazar Santa Marta figura como propiedad del patrimonio autónomo que administra la fiduciaria apelante. Queda visto, entonces, que la sociedad fiduciaria no estaba llamada únicamente a administrar los dineros depositados por los consumidores en el patrimonio autónomo (como lo sugirió, al plantear sus excepciones de mérito y al sustentar su recurso vertical), sino que, de sus obligaciones hacía parte la de transferir los bienes fideicomitidos a los beneficiarios de área (así se pactó expresamente en el numeral 6 de la cláusula “duodécima instrucciones”, como parte de las obligaciones de la fiduciaria en el contrato de fiducia inmobiliaria). 2.3.
Ahora, que la sociedad fiduciaria no haya desplegado propiamente labores de promoción, venta o construcción del proyecto inmobiliario de marras, no incide en la suerte favorable que en primera instancia se imprimió a la demanda de protección al consumidor en estudio. Aquí no hay mayor discusión –pues así se dispuso en el contrato de fiducia mercantil- que la labor de promoción y venta del proyecto inmobiliario corrió por cuenta de FTS Desarrollos Inmobiliarios S.A.S. Sin embargo, se imponen unas glosas adicionales, una de ellas, que, per se, tal situación no permite colegir que el consumidor queda desprovisto de la garantía. OFYPZZ 2024 11622 01 9 Sobre el tema, la doctrina especializada3 en refuerzo de la tesis según la cual es indiferente que la sociedad fiduciaria no haya participado en labores de promoción o venta de las unidades inmobiliarias, ha sostenido: “En la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda, este propósito constitucional no podría nunca cumplirse a cabalidad si los supuestos de responsabilidad solo pudieran darse en aquellos casos en que el vínculo jurídico entre el o los fideicomitentes promotores/constructores/desarrolladores y los terceros interesados en adquirir las respectivas viviendas estuviera en un contrato de compraventa precedido de la celebración de un contrato preparatorio, máxime si se tiene en cuenta que sólo en la fiducia inmobiliaria de administración y pagos la sociedad fiduciaria pone directamente en circulación las viviendas construidas y las deposita en manos de los terceros interesados en su adquisición, en su condición de consumidores finales.
La responsabilidad tanto de la sociedad fiduciaria, en su condición de titular jurídico de los bienes que conforman el patrimonio autónomo, como del o de los fideicomitentes promotores/constructores/desarrolladores, emana directamente de lo dispuesto por el artículo 78 de la Carta Política, el cual hace responsables, de acuerdo con la ley, a quienes en la producción y comercialización de bienes y servicios atenten contra el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios.
De ahí que esa responsabilidad puede ser deducida por los terceros interesados en adquirir las respectivas viviendas, en su condición de consumidores, independientemente de que exista o no un vínculo contractual directo con la sociedad fiduciaria, en su condición de titular jurídico de los bienes que conforman el patrimonio autónomo. Privar a los terceros en cuestión de la acción directa contra las sociedades fiduciarias (…), viola el núcleo esencial de los derechos del consumidor que, en su faceta procesal, no puede ser despojado de un medio de defensa efectivo contra las sociedades fiduciarias, en su condición de garantes principales de la calidad de los servicios fiduciarios que ofrece al mercado”.
Además, ha dicho la Sala de Casación Civil de la CSJ que “puede afirmarse que la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídico-económicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada por el principio de la relatividad de los contratos” (sentencia de casación civil de 7 de febrero de 2007, exp. 1999 97 01). 2.4.
Así las cosas, y como quiera que aquí se estableció que la sociedad fiduciaria ofreció servicios fiduciarios en el mercado inmobiliario, lo que hace 3 Baena Cárdenas, Luis Gonzalo, Fiducia Inmobiliaria: tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda digna y el derecho del consumo, Editorial Universidad Externado de Colombia, pp. 68 y 69.
OFYPZZ 2024 11622 01 10 suponer su condición de proveedora, ha de concluirse que a su cargo también está la obligación solidaria de responder por la garantía (estatuto del consumidor, art. 5°, num. 5°), cobertura que comprende “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (numeral 6°, artículo 11°, ibidem).
A esta altura del discurso, bueno es señalar que la Sala Civil del TSB en sentencia de 23 de mayo de 2023, R. 11001319900120217148901, M.P. Flor Margoth González Flórez, destacó en un asunto de similares contornos, que “dado el coligamiento de los negocios, el pago de la prorrata también es una obligación conjunta (de la sociedad fiduciaria), en la medida que recibió el dinero del comprador, tiene la administración de los recursos y le corresponde realizar los abonos acorde con las instrucciones del constructor, máxime cuando el parágrafo del artículo 17 de la Ley 675 de 2001 estableció que le corresponde al ‘propietario inicial’ efectuar el levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto de compraventa, para que el notario autorice la escrituración” y que “frente al deber solidario de la garantía legal prevista en el artículo 10 de la Ley 1480 de 2011, no es dable alegar el principio de relatividad de los contratos o el cumplimiento de los compromisos propios para excusarse de tal deber, y alegar las cláusulas previstas en el negocio de fiducia que le eximen de responsabilidad en el asunto, pues tal como se explicó, en materia de protección del consumidor, la destinataria final quien es la parte débil en el tráfico mercantil, no debe tener condicionada su tutela judicial efectiva a este precepto”.
Dicho criterio ya fue refrendado por esta Sala de Decisión, en sentencia de 26 de junio de 2023 (R. 11001319900120218354302, M.P. Óscar Fernando Yaya Peña), también en un litigio concerniente al ejercicio de la acción del consumidor, y con motivo de la falta de tradición de predios prometidos en venta y que hacen parte del proyecto inmobiliario Santa Lucía de Atriz de la ciudad de Pasto. 2.5.
No olvida el Tribunal que la Alianza Fiduciaria S.A. insiste en que no es la llamada a responder por la garantía que reclamó la consumidora, en la medida en que el hecho de no haberse efectuado la tradición del inmueble prometido en venta (local comercial), es atribuible a FTS Desarrollos Inmobiliarios S.A.S. OFYPZZ 2024 11622 01 11 En los términos en que se sustentó ese reproche, es necesario que el Tribunal se pronuncie sobre los hechos que, a la vez, sirvieron a la Fiduciaria de pilares fundamentales al incoar sus distintas excepciones de mérito, y que se reiteran en sede de apelación en los restantes reparos, vale decir, que de conformidad con el contrato de fiducia, se predica: (iii) “Ausencia de responsabilidad de Alianza Fiduciaria: inexistencia de los requisitos para que proceda una declaratoria de responsabilidad en contra de Alianza Fiduciaria”;
(iv) “Alianza Fiduciaria es una entidad financiera: tiene un objeto social reglado y limitado a la celebración de contratos de fiducia mercantil”; (v) “El marco contractual y la legislación vigente para la fecha de celebración del negocio jurídico fija las obligaciones de la fiduciaria y de las demás partes contractuales”; (vi) “Falta de legitimación en la causa por pasiva frente a Alianza Fiduciaria S.A. como sociedad propiamente dicha”;
(vii) “La demandante como beneficiario de área conoció y aceptó el contrato de fiducia y el rol determinado y específico de Alianza Fiduciaria”; (viii) “Indebida valoración del rol de la demandante en el desarrollo del negocio fiduciario y, en general, del proyecto inmobiliario”; (ix) “Cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de fiducia constitutivo del fideicomiso por parte de Alianza Fiduciaria”;
(x) “Indebida valoración del daño y su nexo causal”; (xi) “Inexistencia del nexo de causalidad entre la debida ejecución del contrato por parte de Alianza Fiduciaria y la imposibilidad de escrituración”; (xii) “Ausencia de solidaridad en el contrato de fiducia y, por ende, entre las demandadas” e (xiii) “Indebido análisis de las excepciones de mérito propuestas en la contestación a la demanda”.
Sobre ello, en primer lugar, cabe reiterar la argumentación que de manera pormenorizada el Tribunal trajo a cuento en los numerales 2.2. 2.3. y 2.4., los cuales tienen la suficiencia para dar al traste con los reproches que en este acápite se estudian. Por tales motivos, no ofrece mayor trascendencia que, a la luz de los términos en que se convino la fiducia mercantil inmobiliaria, la carga de procurar la transferencia del dominio del bien inmueble objeto de la negociación, recaía de manera protagónica en la constructora, lo cual no llama a asombro, dada su doble condición de propietaria de los bienes fideicomitidos y constructora del proyecto urbanístico.
Es importante tener en cuenta que el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 1480 de 2011 definió la garantía como una “Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto OFYPZZ 2024 11622 01 12 y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas.
La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto”. Con similar orientación se observar que la sociedad fideicomitente FTS Desarrollos Inmbiliarios S.A.S., el 3 de febrero de 2020 dio instrucción clara y precisa a Alianza Fiduciaria “para que en calidad de vocera y administradora” del fideicomiso, autorizara la “suscripción de las escrituras públicas a título de Beneficio en Fiducia Mercantil”, entre los que se encontraba mencionada la hoy demandante y el Local 230 Fideicomiso Gran Bazar Santa Marta.
Por consiguiente, conviene agregar que la carga de procurar la tradición del local comercial objeto del contrato de vinculación no es tan ajena a la Fiduciaria Bancolombia S.A. quien, ya se sabe, administra el patrimonio autónomo Fideicomiso Gran Bazar Santa Marta, propietario inscrito del predio sobre el que se levantó el proyecto inmobiliario.
Además, es ostensible que la demandante honró las obligaciones a su cargo, incluyendo la de pagar en su integridad las cuotas pactadas, sin que a la fecha Alianza Fiduciaria se haya aprestado a efectuar la transferencia del inmueble tantas veces mencionado. Por las razones esgrimidas en esta consideración, y en atención a que el patrimonio autónomo representado por la sociedad fiduciaria tiene a su cargo la transferencia del domino del local comercial, no resultan atendibles los reparos analizados en conjunto, orientados a que la recurrente se sustraiga de la responsabilidad que le asiste frente esa particularidad, cuyas obligaciones, como se vio, dimanan de los negocios jurídicos adosados al expediente digital.
El planteamiento esgrimido sobre el conocimiento que tuvo la demandante del contrato de fiducia, “el rol determinado y específico de Alianza Fiduciaria” y la suscripción del negocio sin condicionamientos tampoco encuentran acogida en esta sede, como quiera que la obligación de suscripción de la escritura pública y enajenación del inmueble se deriva precisamente de aquel contrato mercantil y el de vinculación. Nada de ello sirve como excusa, y menos en tratándose de este tipo de debates, cuya definición no puede desconocer una connotación proteccionista, en favor del consumidor, parte débil en la gran mayoría de relaciones de OFYPZZ 2024 11622 01 13 consumo (art. 78, C. Pol).
No en vano el legislador previó que “Las normas de esta ley (estatuto del consumidor) deberán interpretarse en la forma más favorable al consumidor. En caso de duda se resolverá en favor del consumidor” (art. 4°). Aquí ninguna de las partes puso en tela de juicio que Mercedes Isabel Rodríguez Sarmiento pagó la totalidad de las cuotas convenidas ($153’092.589 según el estado individual de cartera) al patrimonio autónomo, pero el inmueble sobre el que versa este litigio no ha sido transferido a la consumidora (demandante).
Entonces, como quiera que la consumidora ya honró su obligación de pago del precio pactado, emerge que había lugar a hacer efectiva la garantía legal. Ello, ante la falta de suscripción de la escritura pública de tradición del local L-230 materia del negocio jurídico. La susodicha obligación la impuso el legislador cuando estipuló que son deberes indelegables del fiduciario, además de los previstos en el acto constitutivo, “Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario” (num. 7°, art. 1234, Código de Comercio). 2.6.
En el escenario que así se configuró encuentra el Tribunal un tanto inocuo que Alianza Fiduciaria S.A. hubiera actuado conforme a su deber de diligencia (num. 1º, art. 1234, Código de Comercio) respecto de la administración de los recursos de propiedad del patrimonio autónomo. Ante lo dicho en precedencia, en especial los apartes 2.2., 2.3., 2.4. y 2.5., ese laborío diligente de la Fiduciaria se queda corto frente a la forma en que en esta oportunidad se impone aplicar la garantía de la que es merecedora la consumidora, acorde con el artículo 7º del estatuto del consumidor, y que comprende, según el numeral 6° del artículo 11, ibidem, “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”. 2.7.
No olvida la Sala que Alianza Fiduciaria S.A. planteó como reparo la falta de vinculación al proceso de la Fideicomitente, y frente a ello, cabe precisar que la hoy apelante no alegó, en la oportunidad prevista para ello, la excepción previa de “no comprender la demanda todos los litisconsortes OFYPZZ 2024 11622 01 14 necesarios” (num. 9, art. 100, C. G. del P.).
Tampoco llamó en garantía al fideicomitente constructor en el momento procesal que contempla el artículo 64, ibidem. 2.8. Ya se anotó que la apelante también enfiló como reparos frente al fallo de primer nivel que existe una incongruencia en la sentencia, pues se impuso una condena constitutiva de responsabilidad contractual que no se reclamó en la demanda y que, en todo caso, no llegaron a comprobarse los requisitos axiológicos para su declaratoria.
Para desestimar esos reproches basta destacar que “el incumplimiento de cualquiera de los débitos que asume la sociedad fiduciaria sea detonante del deber de responder ante un reproche por parte de cualquiera de los afectados que logre demostrar los axiomas que determinan el éxito de su reclamo, esto es, el daño, la culpa y el nexo causal, sobre todo porque el artículo 1243 del Código de Comercio establece que «el fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión», es decir, por «la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios.
Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano» (artículo 63 del Código Civil)” y que “En tal sentido, para efectos de determinar la responsabilidad de la fiduciaria en el plano contractual, es basilar tener en cuenta la relación material en virtud de la cual hayan asumido compromisos legales y contractuales, así como el rol profesional propio de su actividad, que es calificado y se mide según la actuación que de ordinario se predica de un experto en esa actividad de construcción, de ahí que el estándar de conducta que se le exige sea igual al de un profesional de ese mercado, esto es, el de un artífice versado en la gestión y promoción de negocios ajenos, por contraposición al que se esperaría de un hombre común en la debida gestión de sus propios negocios” (sentencia SC276-2023 de 14 de agosto de 2023, M.P., Octavio Augusto Tejeiro Duque). 2.9.
Por último, no es de recibo que se critique el laborío oficioso que dispuso el juez accidental de primer nivel, orientado en gran medida a dilucidar el estado actual del proyecto y el monto de los aportes realizados al mismo, en tanto ese es uno de los deberes que la norma procesal civil le impone a fin de esclarecer los hechos disputados por las partes (num. 4, art. 42 del C.G. del P.).
RECAPITULACIÓN. No son atendibles las argumentaciones exteriorizadas por la opositora, lo cual conlleva, en lo medular, la refrendación del fallo apelado. OFYPZZ 2024 11622 01 15 No se impondrá condena en costas del recurso, por no aparecer causadas. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia de primer grado que el 19 de junio de 2025 profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, en el proceso de protección al consumidor financiero de Mercedes Isabel Rodríguez Sarmiento frente a Alianza Fiduciaria S.A. Sin costas de segunda instancia. Devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Notifíquese Los Magistrados, Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., OFYPZZ 2024 11622 01 16 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3da49a5d306cc64145cc96748983d02cbf7f2181c8b6fc128e4ca1ed2093ee 3b Documento generado en 11/02/2026 02:38:56 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYPZZ 2024 11622 01 17