Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veinticuatro (24) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Declarativo – Nulidad Absoluta 05 001 31 03 009 2018 00528 02 MARIA JOSÉ RODRIGUEZ URIBE SOCIEDAD CONSTRUCTORA DEL NORTE DE BELLO S.A.S. Providencia Sentencia Tema: El contrato de compraventa se reputa perfecto desde que las partes han convenido en la cosa y el precio, la ausencia de consentimiento sobre uno de sus elementos esenciales impide el surgimiento del negocio a la vida jurídica.
Decisión: Modifica Sustanciador/ponente: Sergio Raúl Cardoso González Proceso: Radicado: Demandante: Demandadas: Decide la Sala la apelación de la sentencia proferida por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín en el proceso de la referencia. 1.
ANTECEDENTES. 1.1 DEMANDA1. Pretende la demandante se declare la nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado con la sociedad demandada el 28 de febrero de 2017 por inexistencia del precio e indebida denominación contractual y, subsidiariamente, se declare su resolución por incumplimiento en el pago del precio. Expuso que el 13 de junio de 2016, en calidad de promitente vendedora, celebró un contrato de promesa de compraventa con la demandada, como promitente compradora, obligándose a transferirle el derecho de dominio del bien inmueble ubicado en la carrera 72 No 45 E 81 de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria No 001-285401 y que, por su parte, la demandada se obligó a transferirle el derecho de dominio del apartamento 501 ubicado en la misma nomenclatura, totalmente terminado y un parqueadero con áreas aproximadas de 1 Ver carpeta 05001310300920180052802 / carpeta 01 / archivo 001 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 97 y 11.50 mts2 respectivamente, que serían construidos en el lote que prometió en venta la demandante.
Refirió que el representante legal de la demandada le solicitó solemnizar la compraventa para iniciar los trámites de la licencia de construcción, por lo que procedieron al otorgamiento de la Escritura Pública No 570 del 28 de febrero de 2017 de la Notaría Quinta de Medellín, en donde consta un precio de venta de $181’060.000, con anotación de haber sido recibidos por la demandante a entera satisfacción, no obstante que el precio consistió en unos inmuebles futuros que la demandada se comprometió a enajenar a la demandante, los cuales no fueron construidos, así como tampoco recibió el precio contenido en el instrumento, lo cual constituyó incumplimiento contractual del demandado.
Señaló que no se determinó la cosa y el precio, puesto que el valor de la venta consistió en unas unidades inmobiliarias que se construirían sobre el predio prometido por ella, circunstancia que se aleja de la venta y constituye una permuta. Añadió que en octubre de 2018 evidenció del certificado de libertad y tradición del inmueble prometido, la anotación de un embargo del 16 de noviembre de 2017, a favor de un proveedor, que fuera ordenado por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Medellín. 1.2 CONTESTACIÓN. La demandada se notificó a través del agente especial2, toda vez que mediante Resolución Nro. 202050074994 del 2 de diciembre de 2020, la Subsecretaría de Control Urbanístico de Medellín ordenó la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes de la sociedad para su liquidación3, sin que hubiese contestado la demanda en la debida oportunidad. 1.3 PRIMERA INSTANCIA4.
El 19 de agosto de 2021 el juzgado de origen profirió sentencia, mediante la cual declaró la nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado entre las partes y de la garantía hipotecaria constituida en favor de la demandante, consecuencialmente, ordenó la restitución jurídica del bien inmueble identificado matrícula inmobiliaria 001-285401 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, ordenó comunicar la decisión a la Notaría Quinta 2 Ibid. archivos 012 y 013 Ver archivo 05.
MemorialTomaPosesion 4 Ver archivo 18. ActaAudienciaSenteciaApelada 3 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 de Medellín para que deje sin efecto la Escritura Pública Nro. 570 del 28 de febrero de 2017 y a la Oficina de Registro para que realizara las anotaciones correspondientes, ordenó la remisión de la copia de la decisión al proceso de liquidación administrativa forzosa que se adelanta contra la demandada y condenó en costas a esta última y a favor de la pretensora.
La razón de la decisión obedeció a la inexistencia del precio en el contrato de compraventa contenido en la Escritura Púbica Nro. 570 del 28 de febrero de 2017 de la Notaría Quinta de Medellín, puesto que se demostró que no hubo voluntad de las partes contractuales en fijar un precio en dinero para el pago del bien y que, al ser tal, un elemento de la esencia del contrato de compraventa, la consecuencia jurídica sería la nulidad absoluta y las restituciones mutuas, esto es, la restitución jurídica del bien, porque se demostró que el inmueble no fue entregado a la constructora.
Advirtió que las estipulaciones contenidas en los dos contratos de promesa aportados no hacen parte del objeto del litigio, pero que servían de elemento de prueba respecto de la intención de ambas partes de negociar el inmueble ubicado en la carrera 72 No 45 E 81 de Medellín, advirtiendo que los dos contratos preparatorios son divergentes en algunos aspectos y que la voluntad allí plasmada no se compadece con el contrato de compraventa.
Efectuada tal precisión, señaló que el contrato de compraventa vertido en la escritura pública enseña el precio y la cosa vendida, por lo que, en principio, no da cuenta de la causal invocada para declarar la nulidad absoluta por ausencia de requisitos esenciales, pero que los medios de prueba mostraban que el precio plasmado no se ajustaba a la realidad.
Puntualizó que la prueba testimonial y la declaración de la parte demandante eran coincidentes al afirmar que la escritura pública fue realizada para lograr que la constructora obtuviera la licencia de construcción con mayor rapidez y avanzar en el proyecto y, por ello, se fingió el precio por el valor catastral del inmueble que no fue recibido por la actora.
Con relación al pago del precio, indicó que la demandante fue reiterativa en manifestar que no recibió suma de dinero alguna por la constructora y que tal manifestación es una negación indefinida que traslada la carga de probar el respectivo pago a la demandada, sin que esta hubiera demostrado tal supuesto. Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 En punto a ello, precisó que el liquidador afirmó que la acreditación del pago es la anotación en la escritura pública y que no tuvo acceso a los libros contables, pues su ausencia fue justamente una de las causales que dio origen al procedimiento liquidatorio, que no recibió contabilidad, ni conoce la forma de pago del inmueble y que este último no está en posesión de la constructora.
Al respecto, refirió que el artículo 64 del Código de Comercio establece que los libros contables constituyen plena prueba de las cuestiones mercantiles y pese a ello, no fueron aportados, lo cual llevaba a concluir que el precio indicado en la escritura pública no existió, más aún cuando se trasladó la carga demostrativa del pago a la demandada, sin que se cumpliera con la misma.
Sostuvo que, la prueba del pago y la fijación del precio en la escritura pública es contundente, sin embargo, las promesas de venta acreditaban la intención de una permuta como negocio realidad donde siempre estuvo involucrado el inmueble de propiedad de la demandante y se habló de una forma de pago distinta al precio en dinero, esto es, un intercambio del bien por otros cuando estos estuvieran construidos.
Precisó que la demandante María José Rodríguez Uribe dijo que no hubo entrega, ni construcción alguna en el predio y, Mario de Jesús Rodríguez Uribe señaló que acompañó a la demandante en la negociación y coincidió en que no hubo construcción porque no se obtuvo la licencia que se requería para ello, ni entrega por tal motivo y porque la demandada nunca le pagó los cánones de arrendamiento pactados, circunstancias que, en criterio de la a quo, mostraban que no hubo entrega y la existencia de situaciones que no correspondían con la realidad.
Adujo que existían noticias públicas sobre la estafa inmobiliaria en que incurrió la constructora demandada, pues así se advertía de medios de comunicación como El Tiempo u otros y así lo admitió el liquidador en una de sus respuestas al interrogatorio anunciando que existía una investigación de carácter penal por hechos de estafa. Para la a quo esta circunstancia, sumada a los otros medios de convicción permitían inferir que la negociación no fue transparente, el precio plasmado fue fingido y no hubo voluntad en su fijación y pago, de tal forma que, la inexistencia del precio como elemento estructural y esencial de la compraventa viciaba de nulidad absoluta el contrato.
Agregó que la nulidad alcanzaba la hipoteca constituida en la misma escritura pública por seguir la suerte de lo principal y, que únicamente procedía la restitución Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 jurídica del inmueble, a título de restitución mutua, porque se demostró que el bien nunca fue entregado a la demandada. 1.4 TRÁMITE DE LA APELACIÓN. La sentencia de primera instancia fue proferida en audiencia y notificada en estrados, inmediatamente fue apelada por la parte demandada quien formuló sus reparos en audiencia. Considerando el estado de emergencia sanitaria, se dio aplicación al artículo 14 del Decreto Legislativo 806 del 4 de junio de 20205, concediéndole al apelante la oportunidad para sustentar el recurso y a la contraparte para la réplica, derecho del cual solo hizo uso la recurrente.
El recurso fue admitido por auto del 4 de octubre de 20216, no obstante, mediante proveído del 18 de enero de 2024, se ordenó la devolución del expediente al Juzgado de origen para que lo completara con las videograbaciones de la audiencia de instrucción y juzgamiento o, en su defecto, realizara el trámite de reconstrucción de que trata el art. 126 del CGP, toda vez que se apreciaba la imposibilidad de apertura de dos enlaces de la audiencia que contenían la práctica de la prueba testimonial y los alegatos de conclusión7.
El juzgado de origen intentó infructuosamente la recuperación de las videograbaciones con la Unidad de Soporte de Sistemas y Grabaciones, por lo que efectuó el trámite de reconstrucción de expediente que concluyó con la terminación del proceso mediante auto del 26 de agosto de 2024 dada la imposibilidad de su reconstrucción. Dicha determinación fue apelada por la parte demandante8.
El 19 de diciembre de 2024, el magistrado ponente revocó la decisión recurrida y, en lugar, declaró reconstruido parcialmente el expediente con base en la exposición jurada en la primera instancia sobre el estado del proceso y unas transcripciones de las audiencias previamente realizadas9, ordenándose el ingreso a Despacho para resolver el recurso de apelación formulado contra la sentencia de primera instancia. 5 Mediante la Ley 2213 de 2022, se acogieron como legislación permanente las disposiciones de dicho decreto para implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales.
La ley conserva en el artículo 12 la disposición del artículo 14 del decreto en cuanto al trámite de la apelación de sentencias en materia civil y familia. 6 Ver carpeta 05001310300920180052801 / 02SegundaInstancia / archivo 02 7 Ibid. archivo 24 8 Ver carpeta 05001310300920180052802 / 01PrimeraInstancia / C01Principal / archivo 033 9 Ver carpeta 05001310300920180052802 / 02SegundaInstancia / C02 / archivo 04 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02
2. CONTROL DE LEGALIDAD Y COMPETENCIA DEL SUPERIOR. En atención a lo dispuesto en el numeral 12 del artículo 42 y en el artículo 132 del Código General del Proceso, se aprecian reunidos los presupuestos procesales para emitir sentencia porque se verificó la demanda en forma y su trámite adecuado, la competencia del juez, la capacidad para ser parte y acudir al proceso respecto de los extremos del litigio; debiéndose destacar que no se advierten vicios ni irregularidades que configuren nulidad, eventuales defectos que tampoco fueron avisados por las partes del proceso.
Por disposición del artículo 328 de la misma obra, salvo decisiones que se deban adoptar de oficio, esta sala limita el análisis a los reparos concretos efectuados por la parte apelante en contra de la decisión de primera instancia. 3. REPAROS CONCRETOS. Con el propósito de que se revoque la decisión de primera instancia y se nieguen las pretensiones, la parte demandada formuló los siguientes motivos de inconformidad.
Con base en las intervenciones de la recurrente, se establecerán los problemas jurídicos objeto del estudio. 3.1 Decisión extra petita. Discutió que la pretensión principal perseguida en este proceso va dirigida a que se declare la nulidad absoluta de la promesa de compraventa y no se encaminó a lo resuelto en la sentencia, ni siquiera mediante reforma a la demanda, adicionalmente, la promesa de compraventa se extinguió y se está fallando sobre una presunta simulación de precio, subsanando el Despacho una pretensión mal rogada. 3.2 Plena validez jurídica del contrato de compraventa.
Reprochó la decisión, porque la venta si se entiende perfectamente celebrada al reunir todos los requisitos propios del negocio jurídico inmobiliario, esto es, se celebró entre personas con plena capacidad, se encuentra libre de vicios, se efectuó sobre una causa y objeto lícito, se pactó un precio que fue plasmado en la escritura pública de venta que goza de plena validez jurídica, por lo que no existen motivos por los cuales se declare la nulidad absoluta.
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Agregó que en la Escritura Pública Nro. 570 se constituyó una garantía real hipotecaria, misma que se hizo efectiva en proceso que cursaba en el Juzgado Segundo Civil de Circuito que fue remitido al agente liquidador, situación que, a su juicio, ratifica aún más la legalidad y la validez del instrumento público. 3.3.
Ausencia de facultades del agente liquidador para restituir jurídicamente el inmueble. Cuestionó la orden de restituir jurídicamente el bien, toda vez que el inmueble se encuentra dentro de la masa de activos y el agente liquidador no tiene facultades para reversar o resolver la escritura pública de venta, dado que debe ceñirse a lo dispuesto en el artículo 295 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, sin que pueda actuar en contra del equilibrio y el principio de igualdad que les asiste a los reclamantes en la liquidación. Indicó que el reconocimiento de acreencias debe efectuarse conforme a la graduación o calificación de créditos contenida en la Resolución Nro. 001 de 20 de septiembre de 2021, en donde la demandante se hizo parte en reclamación directa con el radicado 2021-300/2021 -302.
Agregó que, bajo las funciones propias del agente liquidador, en caso de que se confirme el fallo recurrido, se daría tratamiento conforme lo estipula el numeral 9.1.3.5.10. del Decreto 2555 de 2010. 3.4. Oposición a la condena en costas y perjuicios. Recriminó la condena en costas y perjuicios señalando que dicha contraposición deviene por mandato de Ley. 3.1 Problema Jurídico.
Corresponde a la Sala determinar: a). Si la decisión de declarar la nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado entre las partes resultó incongruente frente a las pretensiones de la demanda. b). De hallarse congruente la decisión cuestionada, si se probó ausencia de convenio en el precio plasmado Escritura Púbica Nro. 570 del 28 de febrero de 2017 de la Notaría Quinta de Medellín contentivo del contrato de compraventa Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 celebrado por las partes y, de ser así, si la consecuencia jurídica es la nulidad absoluta del negocio jurídico o su inexistencia y establecer sus efectos. c).
Si la ausencia de facultades del agente especial inhibe la restitución jurídica del bien a la demandante con ocasión del procedimiento de liquidación forzosa administrativa en la que se encuentra inmersa la sociedad demandada. d). Si hay lugar a revocar la imposición de costas bajo el argumento expuesto por la recurrente. 4. FUNDAMENTO JURÍDICO. 4.1 Principio de congruencia El CGP, en el numeral 7 del artículo 42, impone al juez el deber de “motivar la sentencia” y, en esa línea, el artículo 280 instituye las formalidades y motivación que debe comprender, esto es, un “examen crítico de las pruebas con explicación razonada de las conclusiones sobre ellas, y a los razonamientos constitucionales, legales, de equidad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las conclusiones”.
Como regla del sistema procesal civil, la sentencia debe concordar con las pretensiones de la demanda, de manera que, al juez le está vedado, por regla general, otorgar más de lo pedido o algo diferente a lo solicitado, así como condenar por causa distinta de la invocada. Además, debe pronunciarse con relación a las excepciones planteadas y reconocer de oficio las que encuentre probadas, a excepción de la compensación, prescripción y nulidad relativa que debe alegarlas el extremo defensivo.
En esas condiciones se materializa el principio de congruencia, a voces de lo dispuesto en los artículos 281 y 282 del CGP10. 10 Tales normas disponen en lo pertinente: “ARTÍCULO 281. CONGRUENCIAS. La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado se le reconocerá solamente lo último (…)”. “ARTÍCULO 282. RESOLUCIÓN SOBRE EXCEPCIONES. En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda (…)”.
Por su parte, la Corte Suprema de Justicia ha indicado que una decisión falta a la congruencia en algunas de las siguientes hipótesis: “a). Cuando la sentencia decida más allá de lo pedido (ultrapetita). b). Cuando ha decidido sobre puntos no sometidos al litigio (extrapetita) y Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 4.2 Contrato de compraventa, elementos de existencia y validez.
Por disposición de los artículos 1494 a 1496 del Código Civil, se entiende por contrato el acuerdo de voluntades en virtud del cual un sujeto se obliga con otro u otros a dar, hacer o no hacer alguna cosa. El marco jurídico de la formación y validez de los contratos y del perfeccionamiento del contrato de compraventa, se encuentra contemplado en las siguientes disposiciones del Código Civil: “ARTÍCULO 1501.
Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
ARTÍCULO 1502. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1o.) que sea legalmente capaz. 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio. 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito. 4o.) que tenga una causa lícita.
ARTÍCULO 1849. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
ARTÍCULO 1857. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: … ARTÍCULO 1864. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes…” (Se destaca) En la doctrina y la jurisprudencia se ha distinguido entre los requisitos de existencia y validez del contrato, de tal forma que, en ausencia de los primeros, el negocio no surge a la vida jurídica y por ello mismo no hace falta una declaración judicial, mientras que, en caso de falta de alguno de los requisitos de validez, el negocio nace viciado y surte efectos, pero su existencia es efímera si resulta derruido por declaración judicial. c).
Cuando se omite fallar sobre alguna de las pretensiones contenidas en la demanda o sobre los medios exceptivos propuestos por el demandado (citra petita)”. Ver entre otras sentencias SC1628-2016, SC3085-2017, SC4257- 2020 y SC3663/2022. Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Ospina Fernández y Ospina Acosta sostienen que son requisitos para la existencia del contrato: “… la voluntad manifestada, el consentimiento, el objeto y la forma solemne.
Sin la voluntad manifestada o sin el consentimiento no hay, por definición, acto jurídico. Lo propio ocurre cuando falta el objeto, porque, también por definición, la voluntad que constituye la sustancia, del acto debe encaminarse a un objeto jurídico que puede consistir en la creación, o en la modificación, o en la extinción de una o más relaciones de derecho.
En casos excepcionales, la ley prescribe la observancia de ciertas solemnidades para el perfeccionamiento de los actos jurídicos, lo que equivale a exigir que la voluntad se exprese en forma predeterminada para que se tenga por emitida. La falta de dichas solemnidades obstaculiza la formación o perfeccionamiento de tales actos jurídicos y conduce a que estos se reputen inexistentes” 11 (Se destaca).
Este asunto también ha sido objeto de análisis por parte de la Corte Suprema de Justicia: “6. En ese orden de ideas, dentro de tal escenario suelen distinguirse, de manera general, tres categorías de acuerdos ineficaces en términos genéricos: los inexistentes, los inválidos y los inoponibles; así, puede decirse que el negocio jurídico es ineficaz cuando se opone a una norma imperativa, lo cual significa que la ley puede contemplar, y en efecto prevé, frente a los casos de violación de normas imperativas, consecuencias distintas; son éstas, precisamente, las que propician la necesidad de distinguir entre condiciones para la existencia, la validez y la eficacia. … Así, si el negocio jurídico por definición consiste en la expresión de la voluntad dirigida a la creación, modificación o extinción de relaciones jurídicas, resulta obvio colegir que, al faltar aquella intención o el objeto al que apunta, podrá existir cualquier cosa o hecho, mas no un acto de esa índole, conclusión que asimismo se impone no sólo cuando el pacto es solemne y se pretermite la forma ad substantiam actus prescrita por la ley, porque, sin ésta, la voluntad se tiene por no manifestada, sino también en los casos en que se omiten los requisitos esenciales previstos por el ordenamiento para la especie de la que se llegara a tratar, ya que de ellos depende su formación específica, y sin los cuales el acuerdo tampoco existe o degenera en otro distinto…”12 (Se destaca).
Con relación al consentimiento como elemento de la existencia del contrato, en un asunto en el que se verificó la falsedad de la firma de uno de los contratantes, la Corte concluyó: “11. La comentada situación, o sea, la “falsedad de la firma del representante legal de la sociedad demandante en la escritura pública 11 Ver páginas 85 a 87; capitulo II y III, Teoría general de los actos o negocios jurídicos. tercera edición. Temis.
Guillermo Ospina Fernández y Eduardo Ospina Acosta. 12 Ver sentencia ref. 05001-3103-017-2002-00189-01, del 6 de agosto de 2010, MP César Julio Valencia Copete. Reiterada en sentencias ref. 1100131030401999-01651-01, del 13 de diciembre de 2013, MP Ruth Marina Díaz Rueda y SC130212017 del 25 de agosto de 2017, MP Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo.
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 donde se había hecho constar la compraventa impugnada”, ubica la problemática en el ámbito de la falta de uno de los “elementos esenciales” que comprometía su “existencia jurídica”, esto es, el “consentimiento”, consagrado en el canon 1502 del Código Civil, según el cual “[p]ara que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1°) que sea legalmente capaz; 2°) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3°) que recaiga sobre un objeto lícito; 4°) que tenga una causa lícita” (se subraya), es por ello que para el nacimiento de las obligaciones el precepto 1494 ibídem, reclama el “concurso real de las voluntades de dos o más personas”, en tanto que el 864 del estatuto Mercantil, señala que “[e]l contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial”; de donde se infiere que constituye requisito sine qua non, la voluntad declarada o expresada por las partes, a fin de que la “convención” alcance “existencia jurídica”.”13 (Se destaca) En el mismo sentido, los referidos doctrinantes precisan con relación al requisito de acuerdo en la cosa y en el precio para el perfeccionamiento del contrato de compraventa que, “otro tanto ocurre cuando determinado acto reúne las condiciones esenciales de todo acto jurídico, inclusive la forma solemne cuando la Ley la requiere, pero dicho acto carece de alguno de los elementos que también son esenciales según su especie, como lo son la cosa vendida y el precio en la compraventa, y sin los cuales este contrato no puede existir como tal”14.
Conforme a lo que antecede, el consentimiento es uno de los elementos de existencia de los contratos y por tanto de su esencia, factor que, en punto del contrato de compraventa se encuentra especialmente caracterizado, pues para su perfeccionamiento es indispensable el convenio15 en la cosa y en el precio, de tal forma que su ausencia impide el nacimiento de obligación. 4.3 Consecuencia de la inexistencia. No amerita declaración judicial la ineficacia de una conducta que, por ausencia de requisitos esenciales, no tiene efecto jurídico.
Sin embargo, no puede desconocer el ordenamiento que, con todo y sus carencias, esto es, pese a no haberse perfeccionado para el derecho, tal comportamiento pudo haber generado consecuencias de facto que se deben retrotraer, en la medida que carecen de causa y por tanto pueden generar un desequilibrio injustificado entre los sujetos concernidos.
El precedente ya referido, sostiene al respecto: 13 Sentencia citada del 13 de diciembre de 2013. Guillermo Ospina Fernández y Eduardo Ospina Acosta. “Teoría general de los actos o negocios jurídicos”. 3ª Ed. Temis. Bogotá, 1987, pp. 86. 15 Según el diccionario de la lengua española de la RAE, su acepción en derecho: “7. prnl. Der. Dicho de dos o más voluntades: Coincidir causando obligación.” 14 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 “8.
Como consecuencia del ámbito en el que se mueve la citada teoría de la ineficacia por inexistencia, en caso de que uno o ambos de los convencionistas hayan desarrollado actuaciones con el ánimo de pretender cumplir un pacto de tal índole, él o ellos podrán ejercer las acciones judiciales encaminadas a deshacer las situaciones jurídicas así generadas, sin necesidad de subordinarlas a la declaración de inexistencia del acuerdo, desde luego que es del todo superfluo deprecar del juez una declaración que la ley, por su propio ministerio, ya ha declarado o tiene reconocida, es decir, que en tales circunstancias basta que el interesado promueva la reclamación tendiente a obtener la reivindicación o la devolución de lo que entregó, según como las cosas se hayan presentado; expresado con otras palabras, en aquellas hipótesis en que quienes hubiesen concurrido a ajustar el negocio inexistente hubieran obrado de facto como si realmente estuviesen obligados, tales sucesos configuran la ejecución de unos actos o hechos sin causa, situación que les genera el derecho de repetir lo que de ese modo dieron o hicieron.”16 En el mismo sentido, la Corte lo había planteado con anterioridad, al considerar la discusión conceptual entre inexistencia y nulidad absoluta: “Con tal interpretación, es decir, declarando la nulidad en casos en que, como aquí ocurre, el contrato que se dice es inexistente ha tenido comienzos de ejecución, se posibilita el decreto de las restituciones recíprocas, o la ordenación pertinente para que las cosas vuelvan al estado anterior, para evitar así el litigio posterior a que daría lugar entre las mismas partes el reconocimiento judicial frío y único de inexistencia del contrato, con abstención de cualquiera otra decisión condenatoria.”17 Más adelante, en sentencia en la que reconoció la inexistencia, en punto de sus consecuencias, la Corte consideró citando su propio precedente: “En ese sentido, la doctrina jurisprudencial de esta Corporación, en fallo de 21 de junio de 2011, exp. 2007-00062, en el que se debatió un caso de “simulación absoluta”, reiteró que “(…) ‘la ley, no ha reglamentado expresamente las consecuencias que deben desprenderse en el evento de que haya que imponérsele al demandado la obligación de restituir la cosa a su verdadero dueño (…); pero se comprende fácilmente que la solución a que debe llegarse al respecto es la misma que la ley consagra en las aludidas acciones de nulidad, reivindicatoria y rescisoria, no sólo porque subsisten los mismos motivos de equidad que para éstas la han determinado, sino porque razones de analogía imponen al juzgador el deber de aplicar las leyes que regulan casos o materias semejantes (art. 8º, Ley 153 de 1887), y también porque las disposiciones sobre prestaciones mutuas tienen tal generalidad que de suyo son aplicables para regular las indemnizaciones recíprocas, en todos los casos en que un poseedor vencido pierda la cosa y sea obligado a entregarla a quien le corresponde’ (G.J. LXIII, pág. 658) sent. cas. sust. de 12 de diciembre de 2000 exp. 5225)”.”18 16 Sentencia citada del del 6 de agosto de 2010.
Sentencia del 3 de mayo de 1984 MP Humberto Murcia Ballén. Publicada en Gaceta Judicial: Tomo CLXXVI n.° 2415, pág. 184 A 192. 18 Sentencia citada del 13 de diciembre de 2013. 17 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Conforme a lo expuesto, la constatación de la inexistencia por falta de elementos esenciales del contrato, por razones de equidad y en aplicación analógica de la normatividad que las consagra en acciones típicas, genera como consecuencia las restituciones recíprocas, a fin de que las cosas regresen al estado en que se hallaban previo a la celebración del negocio jurídico. 5.
CASO CONCRETO. 5.1 Congruencia de la decisión. La apelante calificó la sentencia recurrida como extra petita por no resolverse de acuerdo con lo pretendido en la demanda, a su juicio, se falló una presunta simulación de precio, cuando lo pedido es la nulidad absoluta de la promesa de compraventa que, además, es un negocio jurídico extinto.
Para la Sala, tal reparo está destinado a fracasar, por una elemental y evidente razón, a saber, el reclamo principal de la actora se corresponde con la declaración de nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 28 de febrero de 2017, sin que hubiese formulado pretensión frente al contrato de promesa, luego, la interpretación que imprime la apelante es errada.
También es desacertada la comprensión respecto de la decisión adoptada, en tanto, no se resolvió una simulación, la motivación y resolutiva de la sentencia se ocupó de la figura de la validez del contrato de compraventa hallando que, se encontraba viciado de nulidad absoluta por falta de acuerdo en el precio como elemento esencial de dicho negocio jurídico.
En todo caso, la falta de proposición de nulidad absoluta no es óbice para que el juez evalúe de manera oficiosa su configuración, por cuanto a voces del art. 1742 del CC “puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”. En ese orden, contrario al sentir de la apelante, la providencia cuestionada no es incongruente, en tanto resolvió justamente la declaración pretendida y, ante falta de pedimento, es incluso deber del juez declarar la nulidad absoluta cuando surja de manifiesto en el contrato que se le pone en consideración, por lo que se despacha desfavorablemente el reproche. 5.2 Inexistencia del contrato de venta por ausencia de convenio en el precio.
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Está probado que, mediante la Escritura Pública No 570 del 28 de febrero de 2017 de la Notaría Quinta de Medellín, María José Rodríguez Uribe vendió a la Constructora del Norte de Bello S.A. el inmueble ubicado en la Carrera 72 No 45 E – 81 de Medellín con matrícula inmobiliaria No 001-285401, por un precio de venta de $181’060.000, suma que declaró la vendedora tener recibida de contado a la firma de la escritura, mismo momento en que, según el instrumento, se efectuaría la entrega real y material del bien a la compradora.
Adicionalmente, se contempla la constitución de una hipoteca abierta de primer grado otorgada por la demandada a la demandante frente al mismo bien para garantizar todas las obligaciones presentes y futuras que contrajera aquella en favor de esta. A partir del medio de prueba referido, se puede considerar que, en principio, no habría motivo para desconfiar de la veracidad y existencia del contrato de venta de bien inmueble contenido en el instrumento público, conforme se encuentra protocolizado, pues da fe de los términos contractuales de la venta y constitución del gravamen.
Sin embargo, anticipa la Sala que, la valoración conjunta de las pruebas permite concluir que, aunque formalmente exteriorizado el consentimiento en la escritura pública, el precio allí determinado no fue convenido entre las partes, faltando el pacto sobre dicho elemento esencial del contrato de compraventa, lo que genera su inexistencia. En los hechos de la demanda se indicó que, entre las partes, se celebró un contrato de promesa, a través del cual, la demandante prometía a la demandada trasferir a título de compraventa un lote de terreno ubicado en la Carrera 72 # 45 E 81 de Medellín y, en contraprestación la demandada transferiría en venta a aquellos unas unidades inmobiliarias del Edificio Bruselas, el cual sería construido por la Constructora enjuiciada en el lote antedicho.
También se planteó que el precio consignado en la escritura pública No 570 no se ajustaba al real convenio entre las partes, pues la contraprestación a la que se comprometió la demandada estaba representada en algunos inmuebles que en un futuro construiría la demandada, obligándose a enajenarlos en favor de la demandante, por ello, para la parte actora, el relato fáctico que soporta sus pretensiones da cuenta de la inexistencia del precio de venta, a su juicio, configurativo de nulidad absoluta por la ausencia de uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa.
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Tal escenario fáctico pone al descubierto que, la voluntad expresada en la escritura pública No 570 en cuanto al precio, no obedeció a lo convenido en las promesas porque en ellas se estipuló un intercambio de bienes entre las partes, la demandante entregaría su casa a la demandada y, esta construiría allí una edificación y transferiría el dominio de unas unidades inmobiliarias que futuramente existirían.
Obsérvese como en la tesis del extremo activo es claro que la compradora no se comprometió a entregar suma de dinero como pago del precio. Para la Sala, la falta de convenio entre los contratantes en el precio como suma específica de dinero se encuentra acreditada, como pasa a exponerse. Se aportó con la demanda un contrato de “promesa de compraventa” suscrito por las partes en junio y agosto de 2016, mediante el cual, la demandante promitente vendedora prometió vender a la demandada promitente compradora la casa lote referida a cambio de los apartamentos 401 y 501 del proyecto de edificación19: También se allegó un segundo contrato de “promesa de compraventa” suscrito en agosto de 2016, entre las mismas partes, pero solo del apartamento 501 del proyecto, a cambio de la referida casa lote como “cruce de cuentas”20: 19 20 Ver carpeta 01 / archivo 001 pág. 31 Ver carpeta 01 / archivo 001 pág. 39 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Como se advierte, en agosto de 2016 las partes suscribieron dos acuerdos de intercambio de inmuebles no coincidentes en plenitud, sin estipular un valor en una suma concreta de dinero, sino que, por el contrario, en la cláusula denominada precio estipularon con ambigüedad que consistiría en una representación o en un cruce de cuentas con otros inmuebles de los cuales no se precisó valor o estimación alguna.
De tal forma, no es posible inferir una relación lógica entre el precio estipulado en la escritura de compraventa con el de aquellos contratos preparatorios. Y, como se verá, tampoco es razonable inferir, en ejercicio del iura novit curia, que lo que en realidad existió fue un contrato de permuta y a partir de allí aplicar las reglas de la compraventa al caso (art 1958 CC), pues fue tal el grado de imprecisión de los contratos preparatorios, que no se puede arribar con certeza a la conclusión de que lo querido hubiere sido un cambio de un bien por otro, ya que hay incertidumbre en cuanto al objeto mismo de las promesas coetáneas y, principalmente, no se advierte relación expresa entre la compraventa y aquellas tratativas, al punto que permitieran deducir en que el precio sería el equivalente al valor estimado de los inmuebles futuros.
En ninguna de las estipulaciones plasmadas en los contratos de promesa aparece el pago del precio mediante una suma de dinero y, aunque ellos hubiesen sido bautizados como promesa de venta, se encuentra totalmente ausente la voluntad de los contratantes de establecer un precio en dinero que sería pagado por la Constructora a la demandante por el bien inmueble objeto de venta.
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Las condiciones preliminares distan de la naturaleza de un contrato de compraventa que, conforme el art. 1849 del CC se caracteriza porque “una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”, entendiéndose por precio, “el dinero que el comprador da por la cosa vendida”. En esa línea, desde las tratativas precontractuales bien puede advertirse esa ausencia de intención de la compradora de pagar una suma de dinero por el inmueble de propiedad de la demandante, no refulge por ningún lado la voluntad de la demandada de comprar el lote y definir un precio de venta, pues en los dos contratos preparatorios el mal llamado precio, no se correspondió a una suma de dinero convenida por las partes.
Valga aclarar, como advirtió la falladora, en este caso no debe abordarse el estudio de existencia, validez y/o clasificación contractual de los negocios preparatorios celebrados por las partes, pero, ello no obsta para que, se valore la prueba documental como un medio de convicción que resulta ser altamente pertinente para revelar la génesis de la negociación entre las partes y la ausencia total de voluntad de la demandada de pagar una determinada suma de dinero por la cosa y de la demandante recibirla como contraprestación por la transferencia de su predio.
Se insiste, los contratos de promesa deberían ser la antesala de la voluntad negocial de las partes, pero en este caso no se cumple tal presupuesto porque no se advierte de su contenido el consentimiento de la demandante de vender el inmueble a un precio determinado y menos de la demandada de adquirirlo bajo la suma de dinero expresada en la escritura pública de venta No. 570.
La demandante al absolver interrogatorio de parte manifestó que no recibió suma alguna de dinero y sobre la negociación con la demandada relató: “Se celebró el contrato de compraventa con la Constructora del Norte de Bello (…) me propusieron que si hacía algo con la casa, ellos conocían la casa por fuera no por dentro, que se hacía negocio lo podemos cambiar por dos apartamentos, me provocó si un apartamento más reducido y otro apartamento de renta para subsidiarme (…) se legalizó, se firmó el compraventa, en la compraventa quedó con claro que (…) yo entregaba mi casa y ellos me entregaron dos apartamentos después de que yo fuera a entregar la casa me daban un arrendamiento, mientras construían el edificio (…) Más adelante (…) en el 2017 él me pidió que, para agilizar los gastos y la construcción y la licencia no sé qué más cosas que era más y se quedaban nombre de la propiedad de una vez, entonces yo confiaba en su presentación. Él me dijo: no hay ningún problema seguimos con los dos apartamentos para que me firmen la escritura y así yo puedo agilizar las diligencias de licencias.
Pues ingenuamente fui me llamaron de la oficina de él que podría ir a firmar a la notaría, yo confiaba la escritura Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 obviamente tenía que tener un precio y se hizo por el valor del predial inclusive ese día él tenía su firma registrada”21. La declaración de la demandante al rendir interrogatorio de parte es fiel al relato fáctico expuesto en la demanda y coherente con la ambigua intención negocial que emerge de los contratos de promesa celebrados, la cual se encuentra totalmente alejada de un pacto bilateral para fijar el pago del bien en una determinada suma de dinero.
A lo anterior, se suma a la conducta contumaz que asumió el extremo pasivo en el litigio. Ciertamente, la sociedad demandada no contestó la demanda, guardó silencio y no formuló excepciones para contradecir la tesis que defiende la parte demandante y enervar las pretensiones, de ahí que, se imponga la presunción de certeza sobre los hechos de la demanda, en aplicación de la consecuencia jurídica que establece el art. 97 del CGP, en concreto, la falta de pacto del precio en dinero es un hecho susceptible de confesión que puede presumirse cierto.
Si bien la demandada se encuentra en trámite de liquidación forzosa administrativa, no puede excusarse su silencio en la toma de posesión, cuando se tuvo por notificada el 15 de febrero de 201922, esto es, mucho antes de que se impusiera la medida administrativa materializada en la Resolución No 202050060564 del 14 de octubre de 2020 de la Subsecretaría de Control Urbanístico de Medellín 23, dejando al azar el resultado y las consecuencias que trae consigo la falta de contestación de la demanda.
En ese punto, es importante precisar que, el art. 1934 del CC establece que “Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”, sin embargo, la limitación de la disposición en cita no aplica cuando la controversia relacionada con el pago del precio se surte entre las partes contractuales.
Al respecto, tiene dicho la jurisprudencia que el tradente se encuentra habilitado para alegar la falta de pago y le asiste la correspondiente carga probatoria24. 21 22 Ver transcripción en la ruta carpeta 051310300920180052802 / Carpeta02 / C02Apelacion / Archivo 08 pág. 4 Ver carpeta 05001310300920180052802 / carpeta 01 / archivo 002 pág. 35 23 Ver carpeta 05001310300920180052802 / carpeta 01 / archivo 005 pág. 25 Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido: “ya se destacó que en este evento es claro e indiscutible, que consta de manera explícita en las escrituras públicas con las que se perfeccionaron las negociaciones controvertidas, que los compradores pagaron en dinero efectivo y la vendedora recibió a satisfacción las sumas acordadas como monto de los precios por los inmuebles disputados.
(…) Frente a una afirmación de semejante envergadura, tal como quedó explicado en su momento, es factible y perfectamente admisible probar en sentido contrario, esto es, demostrar que dichos asertos no se ajustan a la realidad y que la solución expresamente admitida no corresponde a la verdad. (…) En este orden de ideas, la carga de acreditar lo contrario, es decir, lo concerniente a que el pago no se efectuó por los adquirentes ni tampoco fue recibido por la tradente, la tiene ésta por ser quien alega en dicho sentido y es la parte interesada en desvituar la presunción de veracidad y legalidad que ampara, en principio, a aquéllos derivada del texto de los mencionados instrumentos”.
Sentencia del 21 de octubre de 2010, exp. 5000631030012003-00527-01. 24 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 En este caso, se estima superada esa carga probatoria respecto de la ausencia de consentimiento de las partes para convenir el precio en dinero, conforme puede inferirse lógicamente de los contratos de promesa, la aplicación de presunción de certeza sobre los hechos de susceptible de confesión, la coherencia de la declaración rendida por la demandante con la teoría planteada en la demanda y otras circunstancias indicativas de esa falta de voluntad de negociar un precio para la venta del bien.
El agente liquidador al rendir interrogatorio de parte no mostró conocimiento sobre los detalles de la negociación surtida entre las partes, siendo enfático en manifestar que, las condiciones del negocio, incluido el pago del precio se encuentran contenidos en la escritura pública No 570, siendo este documento el que, a su juicio, acredita el pago realizado.
Al preguntársele si tuvo acceso a los libros contables, respondió: “en una de las causales de la ley 66 de 1968 artículo 12 del 1 al 7 era no llevar la contabilidad, la empresa no entregó ninguna contabilidad generó la toma de posesión, de eso hemos venido constituyendo los activos de la sociedad y las obligaciones (…) no hay acceso para libros contables de la constructora”25.
Los libros contables de la sociedad demandada hubiesen facilitado la comprobación de veracidad de la fijación del precio en la suma de dinero contenida en la escritura de venta y la realización de pago, en atención a que en ellos se asientan “las operaciones mercantiles y todas aquellas que puedan influir en el patrimonio del comerciante” (art. 53 C. de Co.), como pudo ser el ingreso por el presunto pago que en dinero realizó a la demandante, no obstante, no fueron aportados, según el agente liquidador, porque no le fue entregada, ni tuvo acceso.
La justificación que esgrime el agente liquidador no resulta ser de recibo para la Sala, aquel debió procurar mayor diligencia para informarse suficientemente de los hechos materia de controversia, conforme ordena el inciso segundo del art. 198 del CGP y, ante la falta de entrega de la contabilidad le correspondía “proveer su reconstrucción e iniciar la contabilidad de la liquidación”, como deber que le impone el art. 295 num. 9 lit. f del del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero26.
Otra circunstancia que llama la atención de la Sala y aumenta la convicción de la ausencia de convenio en el precio y de la falta de veracidad de la declaración 25 Ver transcripción en la ruta carpeta 051310300920180052802 / Carpeta02 / C02Apelacion / Archivo 08 pág. 2 26 Conforme la norma en cita es deber del liquidador: “f. Continuar con la contabilidad de la entidad intervenida en libros debidamente registrados; en caso de no ser posible, proveer su reconstrucción e iniciar la contabilidad de la liquidación;
Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 exteriorizada en la Escritura pública de venta No 570, es la falta de entrega del inmueble. Al respecto, el instrumento público contempla que, desde la fecha de su otorgamiento, la vendedora realizaría entrega real y material del bien objeto de venta, lo cual nunca ocurrió, según manifestó el agente liquidador al declarar: “la constructora no tiene posesión del bien en este momento.
Aunque la escritura lo decía, que había una entrega, también se lee que dice pues declara el representante legal que yo ya he recibido el bien, cosa que tampoco sucedió no hay entrega del bien”27. Esa ausencia de entrega genera pérdida de credibilidad en las declaraciones que, consignadas en la escritura pública de venta, la cual, según la demandante, se otorgó por pedido del representante legal de la demandada para facilitar los trámites de licencia de construcción. Esa aseveración fue ratificada por el testigo Mario de Jesús Rodríguez, quien, conforme se dejó establecido en la sentencia de primera instancia, depuso: “no recibió ningún dinero porque el negocio era que permutaba la casa de ella, donde ella habitaba por dos apartamentos, no se recibió ningún dinero en efectivo, solamente se firmó la escritura por lo que figuraba en el predial para el poder hacer las diligencias más rápido y poder construir (…) la escritura se firmó por solicitud del señor para el poder agilizar eso, él dijo que se daban los dos apartamentos común y corriente, el dinero no se recibió eso fue simbólico y se hizo por el predial”28.
Por su parte, según indicó la a quo, el testimonio de Gloria Margarita Ocampo Higuita fue coincidente con la versión del testigo Mario de Jesús Rodríguez, en tanto manifestó que el precio fue ficticio y que la demandante no lo recibió. Todo lo anterior permite inferir que, entre las partes no hubo negociación o acuerdo para determinar una suma de dinero como precio del bien inmueble objeto de compraventa.
La declaración vertida en el instrumento pierde toda credibilidad con la aplicación de la presunción de certeza sobre el hecho de la falta de convenio en la determinación del precio que es susceptible de confesión, supuesto que cobra fuerza con la valoración de los contratos de promesa previamente celebrados por las partes, el interrogatorio a las partes y los testimonios rendidos, aunado a circunstancias como la ausencia de libros de contabilidad de la demandada y la falta de entrega material del bien a la compradora, permiten colegir con suficiencia que, el consentimiento plasmado en el instrumento no se compadece con la 27 28 Ver transcripción en la ruta carpeta 051310300920180052802 / “Carpeta02 / C02Apelacion / Archivo 08 pág. 2 Ver transcripción en la ruta carpeta 051310300920180052802 / Carpeta02 / C02Apelacion / Archivo 09 pág. 4 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 verdadera voluntad de los demandados que dista de celebrar una compraventa, en concreto, de establecer un precio de venta en una suma especifica de dinero.
No hay un solo medio de prueba que permita inferir que entre las partes hubo una relación negocial en donde se discutió el valor del bien de la demandante, como un contrato de promesa donde se hubiese contemplado un precio en dinero, todo lo contrario, los negocios preparatorios muestran que el confuso, pero verdadero querer se aleja de pagar por la cosa una suma de dinero.
De tal modo, no confluyeron las partes en cuanto al precio de los inmuebles, su voluntad se dirigió a celebrar otra modalidad de negocio que no contempla el pago de un precio para adquirir un bien, lo ocurrido es la ausencia de una verdadera voluntad que, por encima de haber sido manifestada en una escritura pública, ha permitido verificar que no alcanzó el concierto de voluntades en cuanto a establecer un valor frente a la cosa vendida.
En suma, no hay prueba que arroje convicción de que las partes se hubieren avenido en una suma de dinero en concreto como contraprestación por la compraventa del inmueble objeto del proceso, elemento de la esencia que compete establecer a los contratantes según el artículo 1864 del Código Civil y, por tanto, no se perfeccionó la compraventa, pues por disposición expresa del artículo 1857 del mismo estatuto, tal acuerdo es indispensable para el nacimiento a la vida jurídica del referido contrato.
La ausencia de convenio en el precio como elemento de la esencia del contrato de compraventa deviene en la inexistencia del contrato, no en nulidad absoluta como lo determinó la a quo, esto, por la carencia de una de las exigencias que impone el ordenamiento jurídico (art. 1857 del CC) para la eficacia del negocio jurídico particularmente celebrado.
Valga anotar que, la corroboración de inexistencia del contrato de compraventa puesto en consideración de la jurisdicción, no se erige como una decisión incongruente, puesto que el examen de validez implica un razonamiento previo de las condiciones de esenciales que la deben preceder, pues un acto inexistente no nace a la vida jurídica, luego, es fútil revisar si es válido o inválido, simplemente no existió. Ese orden lógico de revisión se patentiza también cuando se reclama la resolución de un contrato.
De antaño, ha establecido la jurisprudencia que para la prosperidad del reclamo debe encontrarse acreditada “la existencia de un contrato bilateral Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 válido”, siendo la existencia la primera de las condiciones estructurales de la acción que debe examinar el funcionario judicial para la prosperidad del reclamo29.
Aspecto en el cual, es relevante recordar que el ruego subsidiario de la actora es la resolución del contrato, por tanto, la existencia del contrato de venta es el primer paso que debe abordar el fallador para resolver las pretensiones de la demanda. Así, la conclusión a la que se arriba frente a la inexistencia del contrato de venta no desborda el derrotero fáctico que se proporcionó en la demanda, esto es, la ausencia de un convenio entre las partes frente al precio es la tesis que defiende la parte demandante, solo que no produce invalidez del contrato como lo entiende el extremo activo, sino que se trata de un negocio que es inexistente por faltar uno de los elementos de la esencia de la venta.
De ese modo, no habría lugar a declarar la invalidez de un contrato que no nació a la vida jurídica, ni siquiera su inexistencia, su reconocimiento no amerita declaración judicial, pero dada la producción efectos entre las partes, es lógico que deban retrotraerse. Dicha devolución es en últimas, la intención y el propósito de la demandante, como se expresa con claridad en la pretensión segunda de la demanda.
En ese orden, el reconocimiento de la inexistencia constituye decisión congruente del litigio, en tanto, se respalda en el marco fáctico de la demanda y el orden lógico que implica la solución de una demanda de validez y en subsidio resolución. Es importante resaltar que, los medios suasorios permitieron develar la ausencia de convenio en el precio que da lugar a la inexistencia del contrato, por tratarse de un elemento de la esencia de la venta, como ya se expuso y, por ende, los efectos jurídicos que alcanzaron a producirse abren paso a las restituciones mutuas, como solución que el ordenamiento brinda frente a otras acciones como la nulidad o la reivindicatoria, por subsistir los mismos motivos de equidad y por aplicación analógica de disposiciones que regulan casos o materias semejantes, conforme de antaño ha dicho la Corte Suprema de Justicia30.
Sin embargo, no es posible establecer otra denominación contractual y derivar los efectos de un negocio de otra naturaleza, como la permuta, más aún con la ambivalencia de los contratos preparatorios entre las partes. Los medios de pruebas enseñan que no hubo acuerdo en el precio y, a partir de tal apreciación es que se predica con certidumbre que no hubo venta y se reproducen en consecuencia las devoluciones mutuas del caso, no hay medios de convicción que 29 Siguiendo el derrotero del artículo 1546 del Código Civil, la jurisprudencia tiene establecidos como presupuestos de la resolución de contrato: “a) la existencia de un contrato bilateral válido, b) el incumplimiento total o parcial de las prestaciones a cargo del demandado, y c) que él cumplió o se allanó a cumplir los deberes que la convención le impone”.
SC SC53122021. 30 Sentencia del 13 de diciembre de 2013 que cita la sentencia de casación del 12 de diciembre de 2000 exp. 5225. Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 permitan alcanzar la certeza de un contrato diferente, basta evidenciar que los dos contratos de promesa celebrados no coinciden frente a las unidades inmobiliarias que serían entregados por la Constructora a la demandante, ni a las características y especificaciones, de ahí que, aunque se adviertan rasgos que asemejen la voluntad contractual a otras modalidades de contrato, no se pueda establecer con plena certeza que se trató de una permuta y, menos aún que el intercambio versaba sobre una especie o determinado cuerpo cierto.
Por tal motivo, se impone la modificación de la decisión recurrida para descartar la presencia de una nulidad absoluta, en su lugar, advertir la corroboración de las condiciones de inexistencia del contrato de compraventa por falta de uno de sus elementos esenciales, puesto que, como se indicó en el marco jurídico, no amerita declaración judicial la ineficacia de una conducta que, por ausencia de requisitos esenciales, no tiene efecto jurídico. 5.3 Efectos de la inexistencia. El negocio jurídico, aunque inexistente alcanzó a producir efectos, basta apreciar la inscripción de la venta ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Por tanto, es menester determinar las restituciones recíprocas en procura de volver las cosas al estado anterior. Como se advirtió en precedencia, carece de veracidad la determinación del precio y de pago efectivo contenido en la escritura pública de venta, pues, aunque expresada esa voluntad, no obedeció al convenio y real querer de los contratantes.
La única prestación materializada como consecuencia del negocio jurídico celebrado fue la transferencia de dominio del bien inmueble ubicado en la carrera 72 No 45 E 81 de Medellín a favor de la Constructora demandada, por ende, procede la restitución jurídica del bien en cabeza de la actora, como única prestación que se materializó. Si bien la parte demandada advirtió de las limitaciones que de orden legal se imponen al agente liquidador para concretar la restitución jurídica del bien, no puede perderse de vista las particularidades del caso, esto es, se trata de un negocio jurídico que celebraron las partes que alcanzó a producir efectos, pero que, no obstante la declaración contenida en la escritura pública, se tornó inexistente por la ausencia de voluntad de los contratantes en la determinación del precio como elemento esencial de la venta, lo cual quiere significar que, pese al acto o declaración expresada, no nació a la vida jurídica, pues, “lo que le da vida verdadera a la declaración o apariencia externa de un acto, es su contenido Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 anímico, o sea, la voluntad real de los agentes”31, de ahí que, si se llegaron a producir situaciones del negocio inexistente, como fue la trasferencia de dominio a la demandada, es lógico que se retrotraigan, en la medida que carecen de una verdadera causa.
Aunque no se desconoce el estado de liquidación forzosa en que se encuentra sumida la demandada, cuyo trámite impone atender la prelación de créditos en el pago efectivo de condenas de sentencias en firme en contra de la intervenida 32, así como la observancia de las reglas del pago de obligaciones por procesos en curso33, cierto es que el bien objeto del contrato de compraventa, se encuentra actualmente bajo la titularidad de dominio de la demandada, pero con ocasión de un título jurídico inexistente que no conlleva ni siquiera la necesidad de subordinarlo a una declaración judicial y que no nació a la vida jurídica, pero que, dada la corroboración de su inexistencia en sede judicial y el comienzo de su ejecución (transferencia de dominio), trae implícita la consecuencia lógica de la ordenación pertinente para que las cosas regresen al estado previo, esto es, deshaciendo los efectos que alcanzó a surtir entre las partes, siendo exclusivamente el reintegro de la titularidad de dominio a la actora.
No emana de esta decisión el cumplimiento de indemnizaciones a cargo de la demandada, ni la prestación de dar sumas de dinero como consecuencia del contrato celebrado que imponga seguir las reglas propias del juicio liquidatorio y el reconocimiento de una acreencia en el trámite, se trata de la restitución jurídica de un bien que fue transferido a la demandada con ocasión de un negocio jurídico que nunca nació para el derecho y, lógicamente, la verificación judicial de la inexistencia implica regresar las cosas al estado en que se hallaban previo a su celebración, 31 Ospina Fernández, Guillermo y Ospina Acosta Eduardo.
Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico. Editorial Temis, 2022, pág. 108. 32 Según el artículo 9.1.3.1.1. literal c) del Decreto 2555 de 2010 que gobierna el trámite liquidatorio de la demandada, dispone que, el acto que ordene la liquidación forzosa administrativa debe contener: “c) La advertencia de que el pago efectivo de las condenas provenientes de sentencias en firme contra la entidad intervenida proferidas durante la toma de posesión se hará atendiendo la prelación de créditos establecidos en la ley y de acuerdo con las disponibilidades de la entidad”; 33 Al respecto, el artículo 9.1.3.5.10 del Decreto 2555 de 2010 dispone: “ARTÍCULO 9.1.3.5.10 Reglas para el pago de obligaciones por procesos en curso.
Cuando durante el proceso liquidatorio se produzcan sentencias judiciales en contra de la intervenida y las mismas estén en firme, se les dará el siguiente tratamiento para su pago: a) Procesos iniciados antes de la toma de posesión: El liquidador deberá constituir una reserva razonable con las sumas de dinero o bienes que proporcionalmente corresponderían respecto de obligaciones condicionales o litigiosas cuya reclamación se presentó oportunamente pero fueron rechazadas total o parcialmente, teniendo en cuenta los siguientes criterios: La prelación que le correspondería a la respectiva acreencia, en caso de ser fallada en contra de la liquidación y la evaluación sobre la posibilidad de un fallo favorable o adverso.
En caso de un fallo favorable para el demandante, este deberá proceder a solicitar la revocatoria de la resolución a que se refiere el artículo 9.1.3.2.4 de este decreto, en la parte correspondiente a su reclamación y en la cuantía en la cual fue rechazada, para proceder a su inclusión entre las aceptadas y a su pago en igualdad de condiciones a los demás reclamantes de la misma naturaleza y condición, sin que en ningún caso se afecten los pagos realizados con anterioridad (…) Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 momento para el cual, la demandada no había sido sometida a la toma de posesión. En ese punto, el contrato cuya inexistencia se advierte fue celebrado con anterioridad a la toma de posesión de la demandada y al trámite liquidatorio y, el agente liquidador fue notificado del presente proceso, conforme se advirtió en el auto del 20 de mayo de 2021, luego, tuvo conocimiento de la controversia suscitada alrededor del contrato de compraventa que respalda la titularidad de dominio en cabeza de la Constructora demandada, imponiéndole los deberes de diligencia considerar las eventuales resultas frente al estudio de existencia y validez de dicho título jurídico y las consecuencias jurídicas que acarrea la constatación de inexistencia de ese contrato.
De esa manera, no se desconocen las reglas del trámite liquidatorio para el pago de créditos por procesos en curso, ni la igualdad de los acreedores en dicho procedimiento, pero, el contrato cuestionado en este proceso es inexistente y la transferencia de dominio que alcanzó a concretarse careció de causa, lo cual produce inexorablemente omitir su inclusión como activo de la masa de la liquidación. En ese aspecto, aunque el agente liquidador esgrimió que el bien objeto de la compraventa hace parte de la masa liquidatoria, lo cierto es que, se puede advertir de la Resolución No. 005 del 28 de diciembre de 2022, por medio de la cual se actualizó el inventario, que el inmueble fue excluido porque su condición litigiosa imposibilita la incorporación al patrimonio34, advirtiendo que su suerte en la liquidación está supeditada a las resultas del proceso judicial: 34 Ver ruta carpeta 050013103009201890052802 / 02SegundaInstancia / C02Apelación / archivo 27 págs. 3 y 8 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Es apenas lógico que, el agente liquidador aguardara por conocer la definición judicial de este litigio, previo a incorporar el predio en la masa de activos, particularmente, por el examen que debe abordarse frente a la existencia y validez del contrato puesto a consideración de la jurisdicción, su constatación obliga restituir las cosas al estado preliminar a la celebración del contrato, momento para el cual, la titularidad del dominio recaía en cabeza de la actora y debe procurarse ese statu quo en atención al hallazgo de inexistencia de la venta comprobada en este proceso.
Así, la decisión de excluir el bien del patrimonio de la liquidación es acertada de cara a los efectos ya advertidos frente a la eventual constatación de inexistencia del contrato que, en tiempo y razonablemente, pudo prever el agente liquidador y, como quiera que el bien no fue incorporado, ni existe evidencia de haberse transferido a un tercero en el trámite de la liquidación, no se devela imposibilidad para concretar la restitución jurídica en cabeza de la actora, quien además tampoco se encuentra reconocida como acreedora en el trámite, pues la graduación y calificación de créditos muestra que su reclamación se encuentra en estado postergado o rechazado por obligación litigiosa35.
Así las cosas, el título jurídico que dio el derecho de dominio a la demandada nunca nació a la vida jurídica, luego, lógico es que se retrotraigan los efectos que se alcanzaron a surtir producto del inexistente contrato de venta, siendo el único, la restitución jurídica del inmueble a la actora, como bien concluyó la a quo. En ese orden de ideas, se mantendrá indemne la decisión que, en materia de restituciones mutuas resolvió el juzgado de primera instancia, incluyendo lo dispuesto para su cumplimiento, advirtiéndose que no se cuestionó en la alzada la decisión adoptada por la a quo frente a la hipoteca constituida en la Escritura Púbica Nro. 570 del 28 de febrero de 2017, por ende, se mantendrá incólume lo resuelto, en atención al límite de competencia funcional establecido en el art. 328 del CGP. 5.4 Costas 35 Ver ruta carpeta 050013103009201890052802 / 02SegundaInstancia / C02Apelación / archivo 24 Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Refutó la parte actora la imposición de condena en costas emitida en la primera instancia, “dado a que dicha contraposición deviene por mandato de Ley”.
La motivación expuesta por el apelante no es clara para la Sala, sin embargo, bastará para descartar el reproche la aplicación de la regla establecida en el numeral 1 del art. 365 del CGP, según la cual, la parte vencida en juicio está llamada a asumir la condena por costas, como ocurre con la demandada, por tanto, se mantendrá incólume la condena en costas emitida en la primera instancia. 5.5 Síntesis y conclusión. El contrato de compraventa se reputa perfecto desde que las partes han convenido en la cosa y el precio.
El contrato de venta celebrado entre las partes no se encuentra viciado de nulidad absoluta, sino que se torna inexistente, porque no se cumplió con uno de los requisitos para su perfeccionamiento, esto es, el convenio sobre el precio, requisito sine qua non, para el surgimiento del contrato a la vida jurídica, lo cual, trae como consecuencia el regreso de las cosas al estado previo a la celebración del negocio, en concreto, la restitución jurídica del bien a la demandante.
Colofón de lo expuesto, se modificará la decisión de primera instancia en el sentido de, advertir la constatación de las condiciones de inexistencia del contrato de compraventa suscrito entre MARIA JOSÉ RODRIGUEZ URIBE y la SOCIEDAD CONSTRUCTORA DEL NORTE DE BELLO S.A.S., del 28 de febrero de 2017, contenido en Escritura Pública N° 570 de la Notaría 5° del Círculo de Medellín y, se dispondrá la restitución jurídica del bien inmueble con matrícula inmobiliaria 001285401.
Se impone la condena en costas en esta instancia en contra de la demandada, por la resolución desfavorable del recurso de apelación (art. 365.1 CGP). Atendiendo las anteriores consideraciones, el TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley; 6.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR el ordinal primero de la resolutiva de la sentencia proferida en primera instancia, el cual quedará así: Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 “Se constatan las condiciones de inexistencia del contrato de compraventa suscrito entre MARIA JOSÉ RODRIGUEZ URIBE y la SOCIEDAD CONSTRUCTORA DEL NORTE DE BELLO S.A.S., del 28 de febrero de 2017, contenido en Escritura Pública N° 570 de la Notaría 5° del Círculo de Medellín y, consecuencialmente, la garantía hipotecaria allí otorgada.
Ofíciese en este sentido a la Notaría Quinta de Medellín y a la Oficina de Registro de IIPP de Medellín, Zona Sur, para que se deje sin efecto la escritura señalada y se hagan las anotaciones en el folio de M.I.”. En lo demás se mantendrá incólume la decisión.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandada, fijando como agencias en derecho la suma de un (1) salario mínimo legal mensual vigente.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente al juzgado de origen, una vez se encuentre ejecutoriada la presente sentencia.
NOTIFÍQUESE (Firma electrónica) SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Magistrado (Firma electrónica) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Magistrado (Firma electrónica) JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Magistrado Firmado Por: Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02 Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Aclaración De Voto Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f82176cb25eb7631aa1edbe4a56c6d119f2415a6194b3cb2c79816fb87cf8bf9 Documento generado en 11/03/2025 12:35:45 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05 001 31 03 009 2018 00528 02