REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024). Discutido y aprobado en la Sala de Decisión Ordinaria celebrada el 16 de septiembre de 2024 Ref.
Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103031-2021-00182-01. I. ASUNTO A RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia anticipada proferida el 14 de agosto de 2023, por el Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal promovido por Óscar Fabio Villarreal Camacho contra José Alberto Rojas Tobías.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. El demandante invocó la nulidad absoluta de la promesa de compraventa que celebró con José Alberto Rojas Tobías. Ello, porque para la fecha en que debía perfeccionarse el negocio (28 oct. 2020), su objeto “se encontraba embargado” y, por tanto, era ilícito. En consecuencia, pidió ordenar que las cosas volvieran a su estado inicial, mediante la restitución de los $300.000.000 que entregó como parte del precio acordado, actualizados o con los réditos causados a la tasa máxima legal y condenar en costas al convocado.
Subsidiariamente, incoó la resolución del convenio a causa del incumplimiento de Rojas Tobías, quien se había comprometido a obtener el levantamiento de la aludida cautela y no lo hizo. En consecuencia, que se le reintegre el dinero que suministró, debidamente indexado, por concepto de daño emergente, más los intereses de mora causados a partir del 17 de julio de 2020, a título de indemnización de perjuicios y condenar a la pasiva al pago de la cláusula penal por $115.000.000, más las costas del proceso.
En defecto de lo anterior, instó la resolución del contrato por incumplimiento de ambas partes, “teniendo en cuenta el cambio de jurisprudencia previsto en la sentencia civil No. 1662 de 2019 (…) de la Honorable Corte Suprema de Justicia” o, de no acogerse esa postura jurisprudencial, por “mutuo disenso tácito”, para que se le devuelva el anticipo que hizo al promitente vendedor, traído a valor presente1. 2.
Sustento Fáctico. En apoyo de sus pedimentos, expuso en síntesis que mediante promesa de compraventa suscrita el 17 de julio de 2020 y otrosí del día siguiente, se obligó a adquirir el apartamento 1105 (M.I. 50N-20588591), los garajes 41 (M.I. 50N-20588347) y 42 (M.I. 50N-20588348) y el depósito 19 (M.I. 50N-20588472) de la torre 2, interior 1 del conjunto residencial Reserva de la Sierra - Etapa I, ubicado en la carrera 7ª No. 126 -30 de esta urbe.
La compraventa se haría por un precio de $1.150.000.000, de los cuales suministró $100.000.000 a la firma de la promesa y $200.000.000 a la del otro sí. Para satisfacerlos entregó a su contraparte el cheque de gerencia No. 983720 de Bancolombia, por valor de $300.000.000. La suma de $600.000.000 se pagaría con la permuta de dos apartamentos de su propiedad, cuyas escrituras debían firmarse el 28 de octubre de 2020 a las 10:00 a.m. (cláusula 6ª), junto con la de los bienes ya descritos, en el mismo despacho notarial.
Los $250.000.000 restantes serían cubiertos con el crédito hipotecario que el Banco BBVA le había aprobado, Folios 2 a 7, Archivo “001EscritoDemanda1-117.pdf” del “C01CuadernoPrincipal” en la carpeta “Primera Instancia”. 1 Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. cuyo desembolso tramitaría con “los documentos que demostraran la cancelación del embargo existente sobre el apartamento 1105”, que Rojas Tobías ofreció obtener en el término de 60 días siguientes a la promesa (Parágrafo 2, cláusula 7ª), como quiera que “ya había adelantado una conciliación de exoneración de cuota alimentaria en la que se concluyó levantar el embargo” (Parágrafo 1, cláusula 7ª).
Cumplido el plazo “el promitente vendedor (…) no aportó ni logró demostrar que el embargo que pesaba sobre el inmueble 1105 prometido en venta se hubiera levantado”, situación que impidió gestionar el préstamo referido y solemnizar la compraventa en la fecha convenida. Además, el 10 de diciembre posterior, cuando el IDU le entregó “cuenta de cobro por $2.070.107”, evidenció que “para la fecha en que se debió firmar la escritura (…) no se encontraba a paz y salvo por concepto de valorización”.
A través de correo electrónico del 5 de noviembre de 2020, invitó al demandado a llevar a cabo lo pactado o devolverle los $300.000.000 que entregó como arras, junto con los valores que acarrea el retracto, exponiéndole la grave afectación económica que le estaba generando, pero aquel guardó silencio. En aras de facilitar el negocio, el 18 de diciembre del mismo año “canceló las expensas” para el registro del desembargo, pero su adversario permaneció silente.
Entonces, le envió un documento anulando la promesa de compraventa a cambio de que, el 15 de mayo de 2021, le devolviera el adelanto, “sin ningún otro valor adicional”. Aunque un día antes remitió un recordatorio, Rojas Tobías “nunca lo devolvió firmado, habiendo desde un comienzo aceptado que firmaría de común acuerdo”, permaneciendo silente.
A contrario sensu, él honró las obligaciones a su cargo, pues, a más de lo ya narrado, “firmó las promesas de compraventa de los bienes inmuebles que se entregarían como parte de pago” (17 jul.2020). Estimó los perjuicios por lucro cesante y daño emergente, en un total de $321.116.0942. 2 Folios 7 a 10, ídem. Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. 3. Contestación. El enjuiciado aseguró que la promesa y el otrosí “fueron firmados al mismo tiempo según las constancias de presentación personal ante notario” y, en esa oportunidad, celebraron otras dos “promesas de compra” a su favor, sobre los apartamentos “304 Torre 13, garaje 210, depósito 168” y “205, garaje 67, depósito 5”, ambos del Conjunto Portal 170 de Bogotá, propiedad del convocante.
Se opuso a las pretensiones argumentando que: “La enajenación es lícita”, ya que Valentina Rojas Beltrán, a favor de quien se adelantó el proceso de alimentos que originó el embargo de su inmueble, consintió en el levantamiento de la medida desde el 9 de julio de 2020 y el promitente comprador conocía de la existencia de esa cautela (num. 3º, art. 1521, C.G.P.).
La “verdadera voluntad de las partes” fue vender y comprar los inmuebles de su propiedad; empero, Óscar Fabio Villarreal Camacho “no desplegó ninguna acción para pagar con la permuta de sus inmuebles parte del precio acordado en el contrato principal”. Fue “el comprador quien no pagó el precio de las cosas ni desplegó las acciones para expresar su voluntad de hacerlo”.
Lo convenido por las partes fue una permuta dada la forma de pago pactada, pero el demandante no compareció a la notaría a “entregar” sus terrenos, con lo que “hubiera quedado pendiente únicamente el pago de los 250 millones de pesos restantes mientras se obtenía el registro de la cancelación del embargo”. Por el contrario, “el 9 de julio de 2020 [él] realizó la audiencia en la que concilió que se solicitaría el desembargo del inmueble, se hizo la gestión necesaria para desarchivar el expediente.
El 13 de octubre del 2020 se envió la solicitud de terminación y levantamiento de la medida cautelar al Juzgado 20 de Familia de Bogotá”, a la que accedió por auto del 10 de noviembre; luego, el día 26 siguiente, envió la comunicación “a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, quedando anotada en el folio de matrícula inmobiliaria el 30 de noviembre de 2020”.
Añadió que La pandemia por el Covid-19 “alteró y congestionó todos los tiempos de Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. atención en el servicio de justicia”, situación que era irresistible para él, quien desplegó “toda su actividad para obtener el resultado prometido en el menor tiempo que se pudo”, pese a que estuvo hospitalizado entre el 4 y el 19 de diciembre de 2020, “por la enfermedad Covid-19”.
Finalmente, alegó que la estimación de los rubros correspondientes a daño y lucro cesante, no guardan relación con las pretensiones del libelo, ni con la definición legal de esos conceptos3. 4. Demanda de Reconvención. El convocado requirió declarar que los cuatro contratos celebrados el 17 de julio de 2020, fueron en su conjunto, una promesa de contrato de permuta, en la que él era el permutante de los bienes de mayor valor y su adversario el de los de menor precio.
Ante el incumplimiento de este último, decretar su resolución, condenándolo a perder las sumas de $85.000.000 como arras confirmatorias y $115.000.000 por la cláusula penal y a pagar las costas4. 5. Contestación de la demanda de Reconvención. Admitido el libelo de mutua petición (24 jun. 2022)5, la parte actora principal lo refutó. Reiteró los argumentos que soportaron el libelo inicial y postuló los medios defensivos de “incumplimiento contractual del demandante”, fincado en que José Alberto Rojas Tobías recibió las arras de $300.000.000, pero no firmó la escritura para protocolizar la compraventa; no entregó los inmuebles materia del negocio, ni permitió que se le transfiriera el dominio de sus apartamentos como parte del pago.
Para la fecha acordada, no demostró el desembargo y el 10 de diciembre de 2020, el IDU certificó una deuda por valorización que también habría impedido celebrar el contrato prometido. 3 Archivo “020ContestaciónDemanda417-508.pdf” del “01CuadernoPrincipal”. Archivo “001EscritoDemanda1-80.pdf” del “C02CuadernoDemandaReconvención” “001PrimeraInstancia”. 5 Archivo “004AutoAdmiteReconvención171-172”, ibídem. 4 en la carpeta Ref.
Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. “Mala fe”, puesto que su contrincante faltó a la verdad al indicar que sólo recibió $85.000.000 como arras confirmatorias; “cobro de lo no debido” en tanto fue el promitente vendedor quien se apropió de la suma de $300.000.000; luego, no puede pretender que asuma la sanción pecuniaria penal establecida y, “carencia de derecho al pago de clausula (sic) penal”, como quiera que es José Alberto el contratante incumplido6. 6.
La sentencia de primera instancia. El 14 de agosto de 2023, el a quo declaró que José Alberto Rojas Tobías incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el 17 de julio de 2020 y su otrosí del día 18 siguiente. Decidió resolverlos y condenar al encausado a pagar las sumas de $382.337.810, a título de restitución de los dineros recibidos como parte del precio y $115.000.000 por la cláusula penal.
Por ende, denegó las demás pretensiones de la demanda primigenia y de la reconvención. Para ello, memoró los requisitos de la responsabilidad civil contractual y corroboró la existencia de un convenio bilateral válido, puesto que la nulidad por objeto ilícito propuesta no puede recaer en la promesa de compraventa, independientemente de la denominación que se le dé a esa tratativa.
Encontró que José Alberto Rojas Tobías: i) no acreditó la cancelación del embargo que recaía sobre la unidad residencial prometida, sin que fuera excusa válida la pandemia por el Covid-19, pues la promesa se suscribió en desarrollo de esa contingencia -17 de julio de 2020-; ii) no entregó los inmuebles a paz y salvo por gravámenes, contribuciones, tasas, derechos liquidados o reajustados hasta la fecha en que debía otorgarse la escritura, porque para aquella época, tenía obligaciones pendientes por concepto de impuesto de valorización; iii) no acudió a la Notaría Quinta del Círculo de Bogotá en la fecha y hora estipuladas. 6 Archivo “005ContestaciónDemanda”, ídem.
Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. Por el contrario, el demandante primigenio realizó el primer y segundo pago a su cargo por $300.000.000 y si bien no efectuó el tercero, a través de la transferencia de dos apartamentos que avaluaron en $600.000.000, ello obedeció, exclusivamente, al incumplimiento previo de su contraparte.
El cuarto pago estaba condicionado a la cancelación de la cautela tantas veces referida, por ser necesaria para el trámite del crédito hipotecario, cuya pre aprobación demostró7. 7. El recurso de apelación. Inconforme con las consideraciones que soportaron el veredicto reseñado, el demandado lo apeló y formuló sus reparos8 que sustentó en su oportunidad9.
Refutó que se coligiera que es indistinta la denominación de los contratos entre las partes, ya que de ser así “no debería existir” el artículo 1850 del C.C., que establece diferencias entre el permutante de mayor y de menor valor, que “de por sí, traen obligaciones para cada uno”. Al no advertir la trascendencia de ese punto, no determinó el acto que se pudo probar en el proceso.
Alegó que no se valoraron las pruebas en conjunto, para determinar que todos los contratos fueron suscritos el mismo 17 de julio de 2020, en ellos el demandante también se obligó a permutar sus inmuebles a las 10 de la mañana del 28 de octubre de 2020, ante la Notaría Quinta de Bogotá, carga que no satisfizo y tampoco aportó el acta de comparecencia que mostrara su intención de cumplir.
Supuestos fácticos desdeñados por el a quo que, basado en el simple dicho del actor, estimó que su “única obligación era suscribir promesas de compraventa”, cuando quedó claro que él también se comprometió a “otorgar las escrituras públicas de compraventa el mismo día, hora y lugar”. Adicionalmente, desatinó al dar valor a la carta del BBVA, “como 7 Archivo “027SentenciaAnticipadaResoluciónContratos519-543” del “01CuadernoPrincipal”. 8 Archivo “028RecursoApelación544-546” del “01CuadernoPrincipal”. 9 Archivo “06SustentaciónApelación.pdf” del “CuadernoTribunal”.
Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. si fuera un medio efectivo de pago, cuando en realidad solo es una comunicación comercial que no obliga a la entidad” y, por tanto, no tiene la virtualidad de demostrar la capacidad del adquirente para pagar los “250 millones de pesos restantes”.
Pretirió, igualmente, los medios cognitivos que dan cuenta de sus gestiones tendientes a obtener la terminación del proceso y el levantamiento de la medida cautelar de su inmueble, lo que solo logró el 30 de noviembre del 2020, por causas que no le son atribuibles. Así las cosas, no se le puede “obligar a lo imposible ni condenar”, pues el “desembargo [dependía] de la actividad judicial y de la actividad registral”, tal como lo esgrimió en su contrademanda, acerca de cuyas pretensiones no hubo respuesta. 8.
Pronunciamiento de la parte no apelante. Al descorrer el traslado de la sustentación, el demandante respaldó las conclusiones del fallador. Detalló que, en el pergamino inicial, los contratantes habían acordado un precio de $850.000.000, pero con el otro sí lo aumentaron a $1.150.000.000, acordando la forma de pago ya conocida. Resumió el cúmulo de obligaciones a cargo de las partes y enfatizó en que él “realizó los pagos que se pactaron (…) en fecha previa a la que se tenía pactada para la firma de la Escritura, firmó las promesas de compraventa de los inmuebles que harían parte del pago del saldo del precio pactado y demostró tener el préstamo con el cual cancelaría el saldo de la compraventa”.
Sumado a ello, requirió al demandado para que “compareciera a firmar las escrituras o que devolviera el dinero que recibió como parte del precio de la compraventa”, lo que no ocurrió. Para el 5 de noviembre de 2020, aún figuraba el embargo en el folio de matrícula de los bienes materia de la negociación y no se encontraban al día los impuestos10. 10 Archivo “07DescorreApelación” del “Cuaderno Tribunal”.
Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del Ad quem está delimitada a los reproches sustentados por la parte apelante, dejando al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 del Código General del Proceso).
En el particular, la réplica se endereza a cuestionar la falta de determinación del “verdadero” negocio celebrado entre las partes, la trascendencia de esa diferenciación en las obligaciones de los contratantes y la indebida valoración del acervo que, en opinión del censor, revelaba el incumplimiento de su adversario y su correlativa diligencia con miras a adelantar las gestiones que estaban a su alcance para liberar sus heredades de la cautela que impedía su enajenación. En ese sentido, vale la pena memorar que la doctrina define la promesa de contrato como “aquella convención por la cual dos contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo al evento de una condición. (…).
En general, todo contrato puede ser objeto de una promesa, pues nada se opone a que, así como las partes pueden pactar desde luego el contrato, difieran su celebración, mediante una promesa, para una época más o menos distante”11. La jurisprudencia y la doctrina coinciden en que ese negocio se sujeta a determinados requisitos claramente definidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que reformó el precepto 1611 del C.C., para asegurar la culminación, en lo futuro, de otro contrato, ya sea porque los promitentes busquen rodearlo de mayores seguridades o, en el momento no quieren o no pueden realizarlo.
Según el tenor literal de la norma mencionada: 11 Arturo ALESSANDRI RODRÍGUEZ. La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. pp. 834 y 841. Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. El artículo 1850 ídem prevé: “cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario”. Luego, asiste razón al recurrente en cuanto a que, pese a haber bautizado como “promesa de compraventa” los negocios celebrados el 17 de julio de 202012, en realidad lo prometido fue llevar a cabo una “permuta” entre su apartamento 1105, garajes 41 y 42 y depósito 19 de la torre 2, interior 1 del conjunto Reserva de la Sierra – Etapa I de esta capital y los apartamentos 304 y 205, garajes 210 y 67 y depósitos 168 y 5 de la urbanización Portal 170 de Bogotá. Ello, porque en el otrosí13, las partes convinieron un precio de $1.150.000.000 para las propiedades de la pasiva y valoraron las pertenecientes al actor en $600.000.000.
Con el fin de completar el costo de las primeras, Villarreal Camacho debía abonar $100.000.000 a la firma del contrato preparatorio, $200.000.000 en la fecha del “otrosí” y cubrir el saldo de $250.000.000, con el producto de un crédito hipotecario. Por lo tanto, la forma de pago estipulada, permite deducir que los involucrados proyectaban realizar una permuta y no una compraventa.
Sin embargo, como acertadamente lo coligió el juez de primer grado, es irrelevante para los efectos que aquí interesan, la tipología contractual, por cuanto las obligaciones de cada una de las partes y las consecuencias de su incumplimiento, son las mismas en uno y otro caso. Folios 55 a 76, Archivo “001EscritoDemanda1-117.pdf” del “C01CuadernoPrincipal” en la carpeta “PrimeraInstancia”. 13 Folios 61 y 62, idem. 12 Ref.
Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. En efecto, el canon 1958 ejusdem, preceptúa que “las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato; cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio”.
Así lo tiene decantado el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria civil: “…la venta no es sino una derivación de la permuta ya que, como es bien sabido, en la historia de las sociedades este contrato precede a aquel que sólo surge con la creación del signo monetario. Por esto se ha dicho y repetido, con razón, que en realidad la venta es un perfeccionamiento de la permuta o una simple variedad de ésta.
“Cierto es que en el contrato de venta se distinguen nítidamente el vendedor y el comprador, la cosa vendida y el precio que por ella se paga, al paso que en el contrato de permuta cada uno de los contratantes es, a la vez, vendedor y comprador y cada una de las cosas que se cambian es, a la vez, cosa y precio; así lo expresa el artículo 1958 del Código Civil (…).
Pero cierto es también que, no obstante la diferencia anotada, existe entre tales contratos una profunda semejanza por lo que hace a los efectos que producen y a las obligaciones que de ellos nacen. Esto último explica por qué en el Código Civil, obra que contiene una extensa reglamentación sobre el contrato de venta, solo se encuentran cuatro textos relacionados con el contrato de permuta (…).
Acertado método legislativo éste, como quiera que una reglamentación detallada del contrato de permuta solo hubiera constituido una inútil repetición de casi todas las disposiciones referentes al contrato de venta. (…) En ambos contratos el precio puede consistir parte en dinero y parte en otra cosa, siendo por este aspecto tan semejantes las situaciones que pueden presentarse, que el propio legislador considera necesario precisar cuándo hay venta y cuándo permuta, así: 'Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero y venta, en el caso contrario'”14.
Bajo ese contexto, en nada varía el panorama que el rótulo de los convenios involucrados en la pendencia sea el de promesa de “compraventa” y no de permuta. De ahí que el inconforme se limitara a insistir en la estructuración de esta última, reclamando una decisión sobre el punto, sin evidenciar de qué manera podría repercutir la diferencia de nomenclatura, en las resultas del litigio.
Ninguna resistencia opuso el impugnante en cuanto a la decisión de resolver los aludidos pactos. Su descontento giró en torno al colofón del a quo, según el cual fue él y no su contraparte quien generó el primer 14 Corte Suprema de Justicia, G.J. LXXVII, págs. 638-639, reiterada en SC 30 de abril de 1987, G. J. 2427. Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. incumplimiento al acuerdo de voluntades. No obstante, la Sala no advierte yerro alguno en la apreciación de las pruebas arrimadas a la foliatura, las cuales ponen al descubierto que fue Rojas Tobías quien deshonró sus cargas contractuales, dando lugar a que la transferencia de dominio de los bienes tantas veces mencionados, no se perfeccionara.
El 17 de julio de 2020, en un documento inicial15, los involucrados pactaron que Villarreal Camacho “compraría” a Rojas Tobías los inmuebles descritos en precedencia, identificados con las matrículas 50N20588591, 50N-20588347, 50N-20588348 y 50N-20588472. Para ello, pagaría la suma de $850.000.000 que, en instrumento de la misma fecha16, aumentaron a $1.150.000.000, así: $100.000.000 a la “fecha en que se firma la presente promesa” (literal a, cláusula 4ª de la “promesa de compraventa17”); $200.000.000 “en un cheque de gerencia, a nombre de José Alberto Rojas Tobías (…) el mismo día en que se firme el presente OTRO SI” (literal b, cláusula 1ª del Otrosí18); $250.000.000 “con el producto del crédito hipotecario que el promitente comprador se obliga a tramitar y obtener ante el banco BBVA, donde ha presentado [al] promitente vendedor la carta de aprobación” (literal c, cláusula 4ª de la “promesa de compraventa”19); $500.000.000 estarían representados en “dos (2) apartamentos, (para lo cual se entregan en permuta) y a los cuales se suscribirá el contrato de promesa de compraventa respectiva en forma independiente” (literal b, ibídem20) y $100.000.000, “valor en el cual se reajusta[n] igualmente los apartamentos 205 y 304 de propiedad de Oscar Fabio Villarreal Camacho, que son entregados como parte de pago del precio” (literal a, cláusula 1ª del Otrosí21).
El accionante demostró que el mismo 17 de julio de 2020, entregó al enjuiciado el cheque de gerencia No. 983720 por valor de $300.000.000, que aquel recibió “a satisfacción”, tal como se desprende de su rúbrica en 15 Folios 55 a 60, ib. 16 Folios 61 a 62, ib. 17 Folio 56, ídem. 18 Folio 61, ídem. 19 Folios 56 a 57, ídem. 20 Folio 56, ib. 21 Folio 61, ídem.
Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. la fotocopia de ese título22 y de su contestación a la demanda, pues ninguna discusión formuló frente a ese hecho. Además, el gestor probó haber firmado las “promesas de compraventa” de las dos unidades residenciales de su propiedad23, obligándose a materializar los respectivos títulos traslaticios de dominio, el 28 de octubre de 2020, a las 10:00 a.m., en la Notaría Quinta del Círculo de Bogotá, siempre que mediara “presentación por parte del señor José Alberto Rojas Tobías del certificado de tradición de su apartamento 1105, en donde refleje la cancelación de la medida de embargo que aparece en la anotación número 14, es decir, que levantada la medida antes del 28 de octubre del 2020, la escritura se podrá anticipar” (parágrafo, cláusula 6ª de las “promesas de compra” de los bienes del actor24).
A su turno, el dueño de la cosa de mayor valor, se obligó a presentar a su contendor, “en el término máximo de sesenta (60) días calendario[,] la totalidad de documentos que demuestren la cancelación del embargo existente, para que de esta manera el promitente comprador pueda iniciar el trámite correspondiente de crédito hipotecario ante la entidad financiera” (parágrafo 2, cláusula 7ª de la “promesa de compraventa”25) y entregar “materialmente el inmueble, junto con todos sus usos, costumbres y anexidades (…) en la fecha prevista en este contrato, a paz y salvo por concepto de todo tipo de impuestos, tasas, contribuciones y valorizaciones tanto nacionales como departamentales o distritales” (cláusula 10ª, ídem).
Lo anterior, con miras a viabilizar la protocolización de las respectivas “compraventas”. Empero, llegada esa calenda la cautela no había sido cancelada, lo que constituyó el primer incumplimiento que, al mantenerse en el tiempo, se tornó relevante para romper la voluntad contractual. Es cierto que “nadie está obligado a lo imposible” y que no puede dejarse de lado que la pandemia por el Covid-19 “alteró y congestionó todos los tiempos de atención en el servicio de justicia”, como lo alega el inconforme. 22 Folio 63, ídem. 23 Folios 66 a 76, ib. 24 Folios 67 y 72, ib. 25 Folio 57, ib.
Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. No obstante, su responsabilidad en que se malograran las operaciones en comento, no se le atribuye por el solo hecho objetivo de no haber obtenido la liberación de los predios dentro del plazo que él mismo estimó con su contratante.
A más de ello, mantuvo una actitud evasiva y renuente de cara a sus compromisos. Ella se vio reflejada en que únicamente acudió al Juzgado Veinte de Familia de Bogotá a solicitar el “levantamiento de [la] medida cautelar”, el 13 de octubre de 2020, esto es, cerca de tres meses después de la firma de la “promesa de compraventa26”, sin que hubiere acreditado que pidió el desarchivo de ese expediente en una data razonablemente cercana al negocio preparatorio -17 de julio de 2020-.
De manera que no es posible colegir, como lo pretende, que “desplegó toda su actividad para obtener el resultado prometido en el menor tiempo que se pudo”. Tampoco aportó pruebas para acreditar que desplegó algún esfuerzo por acordar con su contraparte la postergación de la fecha, para suscribir las escrituras públicas pendientes, ante la demora que se estaba presentando con ocasión de las circunstancias que, en su sentir, lo exoneraban de cualquier responsabilidad.
Por el contrario, dejó pasar los sesenta días de plazo, cuya ocurrencia acaeció el 17 de septiembre de 2020- sin ponerlo al tanto de la situación, no propuso fórmulas de arreglo antes ni después del día programado para la firma -28 de octubre de 2020-; al paso que tampoco cubrió, como era imperativo, el impuesto de valorización del inmueble objeto del contrato en pugna, pues, para el 10 de diciembre de 2020, tenía nueve cuotas en mora de las doce correspondientes a esa contribución27.
Ahora, el demandante no allegó soportes de las comunicaciones que dijo haber remitido los días 5 de noviembre de 2020 y 15 de mayo de 2021 al encartado. El único archivo de esa naturaleza, corresponde a un mensaje de datos que envió desde y hacia direcciones electrónicas que no corresponden al correo que la pasiva consignó en las “promesas” Folio 52, Archivo “020ContestaciónDemanda417-508.pdf” del “C01CuadernoPrincipal” en la carpeta “PrimeraInstancia”. 27 Folio 77, Archivo “001EscritoDemanda7-117.pdf”. 26 Ref.
Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. albertorojast@hotmail.com-28. Empero, lo determinante es que Oscar Fabio Villarreal sí ejecutó las prestaciones que contrajo como “promitente comprador” o, si se quiere, “permutante de menor valor” y que le eran exigibles antes del 28 de octubre de 2020.
Recuérdese que entregó $300.000.000 y materializó las “promesas de compra” de sus dos apartamentos, garajes y depósitos en favor de Rojas Tobías, quedando a la espera de que éste realizara la carga que sobre sus hombros fue establecida, vale decir, desembargar sus bienes. Como no lo hizo y tampoco buscó la posibilidad de un nuevo acuerdo para viabilizar el éxito de la negociación, resulta lógico que quien pretendía adquirirlos, no concurriera a la notaría el 28 de octubre de 2020 a la hora fijada, pues los inmuebles seguían fuera del comercio.
Insatisfechas entonces las obligaciones que, de acuerdo con lo estatuido por los propios contratantes, habilitaban la transferencia de dominio prometida por Villarreal Camacho a nombre de Rojas Tobías, mal podría acogerse la tesis de este último, según la cual su contrincante debió comparecer a la notaría a entregarle los bienes, “con lo que hubiera quedado pendiente únicamente el pago de los 250 millones de pesos restantes mientras se obtenía el registro de la cancelación del embargo”.
Sobre el punto, la Honorable Corte Suprema de Justicia ha adverado que: “el remedio resolutivo reclama -para su viabilidad- incumplimientos trascendentes o relevantes -incumplimientos resolutorios-. Desde su hontanar29 se han ofrecido herramientas disímiles -desde lo potestativo y lo restrictivo-. No se trata, en lo absoluto, -desde un orden público de dirección-, de «salvar el convenio a toda costa».
Se trata, más bien, de consultar los intereses de los contratantes: sería razonable inferir que un contrato que se ha ejecutado en su «mayor proporción»30 no debería destruirse retroactivamente 31. De allí que resulte razonable exigir, para que se afinque la resolución, que el «incumplimiento revista de cierta gravedad»32, es decir, que se trate de un «un incumplimiento 28 Folio 80, ibídem. 29 Nótese que el proyecto de Bello de 1853 (art. 1665) finalizaba con la siguiente expresión “cumplimiento del contrato, o, si no fuere ya posible cumplirlo, la indemnización de perjuicios.” Bello, A. Código Civil de la República de Chile.
La casa de Bello, Caracas, 1981, p. 416. 30 CSJ. SC 11 sept 1984. Jurisprudencia Civil 1985. Externado, Bogotá, 1985, pág. 47. 31 Con los enormes sobrecostos físicos y económicos del caso. “No hay duda de que un contrato resuelto queda retroactivamente anonadado” (CSJ SC 26 nov 1935 G.J. 1907, pág. 391). Véase sobre el punto de las medidas y herramientas a: Harris, R. A general theory for measuring seller’s damages for total breach of contract., in Michigan law review, vol. 60., Michigan, 1960-1961, p. 599. 32 Diez-Picazo, L. Los incumplimientos resolutorios.
Aranzadi, Pamplona, 2005, pp. 17-31. Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. resolutorio»33. Esto es, «[s]e impone el examen de todas las circunstancias de hecho aplicables al caso: la cuantía del incumplimiento parcial (…)”34. Se reclama «la inobservancia por parte del otro contratante sea de aquellas que reducen o eliminan la utilidad de la convención» (CSJ SC4902-2019).
Ha de consultarse la «frustración del interés contractual del acreedor en la satisfacción de su derecho subjetivo buscado al celebrar el contrato» (SC5569-2019). En definitiva, «la resolución del convenio no es otra que aquella que constituya un incumplimiento esencial y relevante, de entidad tal que ocasione la ruptura de la ecuación sinalagmática implícita en la correlatividad de las prestaciones» (CSJ SC39722022)35.
Por último, no es cierto que el juzgador haya tenido la “carta del BBVA” como “si fuera un medio de pago efectivo”, pues lo que demuestra esa misiva36 y, así lo dedujo el a quo, es que para la época en que estaba prevista la firma del contrato prometido, el accionante contaba con el respaldo financiero necesario para cubrir el saldo del precio, sin que esa expectativa se hubiere materializado, se insiste, por la inobservancia de la carga contractual atribuible al otro extremo.
Ergo, tal como lo dedujo el fallador, no podía salir avante la contrademanda. Lo dicho basta para respaldar la decisión apelada, condenando en costas de esta instancia a la parte vencida. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, Así mismo, “la destrucción retroactiva del contrato que ella impone, en efecto, puede revelarse como desproporcionada con respecto al incumplimiento.” Terré, Simler y Lequette.
Droit Civil. Les Obligations. Dalloz, París, 2002, pág. 629. También desde la doctrina foránea, a propósito de la nueva fórmula del Código Civil francés, se ha aclarado que “siempre que no se establezca clausula resolutoria, el artículo 1224 afinca un solo objetivo: la destrucción del contrato solamente se abre paso <<en caso de inejecución suficientemente grave>>”.
Deshayes, Genicon y Laithier. Réforme du droit de contrats. LexisNexis. París, 2018, pág. 568 33 CSJ SC 1 dic. 1993. G.J. 2464, pág. 714. 34 CSJ. SC 11 sept 1984. Jurisprudencia Civil 1985. Externado, Bogotá, 1985, pág. 48. 35 A manera de preámbulo de esta doctrina probable, ya desde antiguo se ha aclarado lo que viene. Así, por ejemplo, se excluyeron del debate resolutorio los incumplimientos de “los intereses estipulados” (CSJ sent 9 oct 1909, G.J. t. XXV, p. 256).
Tampoco los incumplimientos de obligaciones propter rem. En este caso se aclaró que “como fundamento doctrinario de la condición resolutoria tácita consagrada en el artículo 1546 del C.C., el principio de la equivalencia de las prestaciones a que se refiere Maury, o la teoría de los móviles determinantes de las partes en el mantenimiento del equilibrio contractual, según Josserand” (CSJ sent 2 sept 1941.
G.J. 1977, p. 31, reiterada en sentencia SC436-2023,15 de diciembre, rad. 2013-00297-01. 36 Folios 95 y 96, ibidem. Ref. Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01.
RESUELVE
Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida 14 de agosto de 2023, por el Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia al apelante. Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes (S.M.L.M.V.).
Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del Estatuto referido. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente a la autoridad de origen. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Ref.
Proceso verbal de ÓSCAR FABIO VILLARREAL CAMACHO contra JOSÉ ALBERTO ROJAS TOBÍAS. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3103-031-2021-00182-01. Código de verificación: 15a70795fcc666547ac56b8f06cd6fb91fac3ddcc4995fbea00dd2eabaeb20bd Documento generado en 24/09/2024 04:08:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica