REPUBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Conjuez Ponente: Byron Hernán Sánchez Prieto Proceso: Regulación del canon de arrendamiento Demandante: Crisóstomo Peña Pineda Apoderado: Dra. María Rosalba Espitia Cuervo Demandado: Colombia Mòvil S.A. E.S.P. Apoderada: Dra. Dayana Mendoza Casallas Radicación: 15001-31-53-002-2022-00135-00 (Rad.
Interno:2023-0433) Sentencia Proyecto discutido y aprobado en Sala de decisión virtual. Tunja, treinta y uno (31) de octubre (10) de dos mil veintiuno (2024) ASUNTO POR TRATAR Se procede por el Tribunal Superior de Tunja, en sala de conjueces, ante el impedimento declarado y aceptado de los honorables magistrados titulares a resolver el recurso de apelación interpuesto por la apoderada de la parte demandante contra la sentencia anticipada de fecha 13 de junio de 2023 que negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas ANTECEDENTES RELEVANTES LA DEMANDA.
El señor Crisóstomo Peña Pineda, mediante apoderada Judicial, presenta demanda de regulación o fijación del precio del canon de arrendamiento contra Colombia Móvil S.A. E. S. P., a fin de que se declare mediante sentencia: PRETENSIONES PRIMERA: Se regule y/o fije el precio del canon de arrendamiento sobre el predio que esta en tenencia de COLOMBIA MÓVIL S A ESP, desde fecha 26 de septiembre de 2014 hasta el día de la entrega del inmueble por parte del demandado, conforme a lo motivado anteriormente.
SEGUNDA. Como consecuencia de lo anterior se condene a COLOMBIA MÓVIL S A E S P al pago del valor de los cánones de arrendamiento sobe el valor regulado o fijado por el Juez de conocimiento desde la fecha 28 de septiembre de 2014 hasta el día de la entrega del inmueble por parte del demandado. TERCERA. Se condene a COLOMBIA MÓVIL S A E S P al pago de intereses moratorios sobre el valor de los cánones de arrendamiento adeudados desde la fecha 26 de septiembre de 2014 hasta el día de la entrega del inmueble por parte del demandado.
CUARTA. Reconozca y pague las costas y gastos de la solicitud de la presente conciliación Mediante auto de fecha 1 de septiembre de 2022, luego de haber sido inadmitida, y subsiguientemente subsanada por la parte actora se admitió la demanda por parte del juzgado Segundo Civil del Circuito de Tunja Oralidad, ordenándose su notificación y traslado a la parte demandada COLOMBIA MOBIL S.A. E.S.P., por el termino de 20 días.
LA CONTESTACION Con fecha 9 de diciembre de 2022, la empresa demandada COLOMBIA MOBIL S.A. E.S.P por conducta de su apoderada doctora DAYANA MENDOZA CASALLAS dio contestación a la demanda y propuso excepciones.
1. IMPOSIBILIDAD DE PRONUNCIAMIENTO DE FONDO POR AUTORIDAD JUDICIAL CARENTE DE JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA Fundada en la afirmación de la empresa demandada por ser mayoritariamente en su conformación accionaria de propiedad pública entonces corresponde su juzgamiento a la jurisdicción de lo contencioso Administrativo. FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA Y POR PASIVA: Que se resume en afirmar “En el asunto se configura la excepción, en tanto, por un lado, la parte Accionante no acredita su debida calidad de demandante al carecer de legitimación por activa dada la inexistencia de contrato de arrendamiento entre él y mi Mandante y no ser el único propietario del área por la que reclama y, en adición, demandó a COLOMBIA MÓVIL S.A. E.S.P. compañía que no está legitimada por pasiva para reconocerle el valor del canon que reclama y que ya le pagó de buena fe a terceros (arrendadores) que no fueron vinculados al proceso, a lo que se suma que actualmente no es la propietaria de la antena que de hecho ya fue retirada, ni la arrendataria del sitio.” NO SE CUMPLEN LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA LA ACCIÓN CONTRACTUAL CON LA QUE SE PRETENDE LA FIJACIÓN DE CANON.
Se hace consistir en sostener que, la acción del libelo demandatorio no sería viable puesto que “Se trata de una acción judicial prevista en el libro tercero, título I capítulo I el código de comercio y más precisamente relacionado con el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado al desarrollo de actividades comerciales, de lo cual se ocupan los artículos 518 y 519, por lo que se hace necesario examinar los supuestos que constituyen esa modalidad de contrato y las exigencias para la figura de la renovación de mismo.” CADUCIDAD DE LA ACCIÓN Argumentada bajo la siguiente premisa: “Así las cisas, el asunto se someterá a lo reglado en el CPACA para las controversias contractuales, particularmente a las reglas de caducidad del artículo 164, a saber “ARTÍCULO 164.
OPORTUNIDAD PARA PRESENTAR LA DEMANDA. La demanda deberá ser presentada) En las relativas a contratos el término para demandar será de dos (2) años que se contarán a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento.” PRESCRIPCIÓN DEL DERECHO – NATURALEZA JURÍDICA Que se sintetiza en sostener: “En consecuencia, en lo que tiene que ver con la prescripción del derecho aplicaran las reglas del artículo 2529 del Código Civil:
ARTICULO 2529. <TIEMPO PARA LA PRESCRIPCION ORDINARIA>. <Inciso modificado por el artículo 4 de la Ley 791 de 2002. El nuevo texto es el siguiente:> El tiempo necesario a la prescripción ordinaria es de tres (3) años para los muebles y de cinco (5) años para bienes raíces. Y que habrían: “trascurrido 15 años y cuatro meses desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, 8 años desde la fecha de adquisición del área por el demandante y 4 años desde la fecha en que se le comunicó a mi Representada tal venta parcial del predio de mayor extensión, dejando en evidencia la ocurrencia de la prescripción.” CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Que se sintetiza en expresar: Como se ha dicho, la sociedad COLOMBIA MÓVIL SA ESP en febrero de 2007, de buena fe celebró un contrato de arrendamiento con la señora SANDRA PATRICIA GALINDO ARAQUE, con quien desde el inicio de la relación no hubo ningún tipo de inconveniente, ni desacuerdo.
El contrato se suscribió el 8 de febrero de 2007, con el objeto de usar un área de 180m2 dentro del predio ubicado en la calle 15 a número 14 b 48 barrio centenario de la nomenclatura urbana de la ciudad de Tunja, cuya descripción y linderos se encontraban establecidos en la escritura pública número 1702 de fecha 2 de julio de 1988 de la Notaría Segunda Del Círculo de Tunja, para la instalación de una antena de servicios de comunicaciones.
AUSENCIA DE CAUSA En los términos del artículo 1524 del Código Civil: “no puede haber obligación sin una causa real y lícita”, entendiendo por causa, el motivo que induce al acto o contrato o la función económico-social del acto o negocio jurídico de que se trate” COBRO DE LO NO DEBIDO Qu en lo relevante indica: “Con todo lo expuesto queda claro que además se configura la excepción de cobro de lo no debido, pues se enervan unas pretensiones de tipo dinerario a costa de mi Mandante, cuando ella no ostenta ningún tipo de relación contractual con el demandante y ya pagó lo que le era propio a los arrendadores, lo que da cuenta de que se le reclama por unos pagos que no debe asumir y, por ende, se le realiza un cobro del todo improcedente.” AUSENCIA DE BUENA FÉ DEL EXTREMO DEMANDANTE – RESPECTO DEL ACTO PROPIO “La buena fe objetiva se traduce en un deber de comportamiento conforme a los presupuestos del principio, que se expresa a través de las reglas de honestidad y corrección, transparencia, diligencia, responsabilidad, consideración del interés del otro, entre otros deberes que emanan permanentemente del profuso carácter normativo propio del principio.” EXCEPCIÓN INNOMINADA O GENÉRICA LA SENTENCIA ANTICIPADA Llegado el día y hora para la realización de la audiencia de los artículos 372 y 373 del C.G. del P. el señor juez dio apertura a la vista pública, manifestando que procedería a pronunciar sentencia anticipada de conformidad con lo previsto en el artículo 278 del C.G. del P. Luego de escuchados lo alegatos de las partes, en lo se reafirmaron en sus posiciones originales, expresadas en la demanda, y subsanación, para el caso de la actora, y en las excepciones de fondo planteadas, por la parte demandada; y además solicitando de manera expresa esta última apoderada, que se entrara a pronunciar sentencia anticipada con apoyo en la falta de legitimación, procedió el señor Juez Segundo Civil del Circuito a pronunciarse así: En primer lugar, descartó perentoriamente, que pudiera concurrir la falta de jurisdicción y competencia, con lo cual desecho la excepción planteada por la pasiva y que se enuncio como: IMPOSIBILIDAD DE PRONUNCIAMIENTO DE FONDO POR AUTORIDAD JUDICIAL CARENTE DE JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA. Trajo a colación que dicho tema ya había sido resuelto en proceso anterior entre las mismas partes, proceso reivindicatorio 2020-074 con igual conclusión pues se consideró que la empresa demandada no era prestadora de servicios públicos y que el contrato vinculado con el litigio no era un contrato que pudiera considerarse administrativo y que además en el certificado de existencia y representación no se acreditaba la publicación de la tan alegada mayoría accionaria en cabeza del ente de derecho, por lo que si era la autoridad competente para dirimir pleito.
Luego procedió a abordar la segunda de las excepciones de fondo que se hizo consistir en la falta de legitimación tanto por activa como por pasiva, en los términos presentada por la empresa demandada, que se respaldaba según lo alegado en que no existía ningún contrato que relacionara al demandante y al demandado y que por tanto ni demandante ni demandado eran titulares de derechos en el litigio desde ese punto de vista de un contrato, a tal punto que se permitiera entrar a resolver dicha controversia jurídico material.
Y no la encontraba ni por activa ni por pasiva. Para sustentarlo el juez inicia por señalar que el art. 519 del C. de Co. Regula lo concerniente a las diferencias que se presenten entre arrendador y arrendatario al momento de la renovación del contrato y que dan lugar a proceder a regular el canon de arrendamiento, situación que requiere de unos requisitos entre estos, que se esté desarrollando un contrato de arrendamiento entre arrendador y arrendatario; que el termino contractual este vencido; y que existan diferencias que impidan la renovación de contrato, entre estas desacuerdo sobre el valor del canon de arrendamiento.
Y recordó que en el presente caso el día 8 de febrero de 2007 se suscribió contrato de arredramiento siendo arrendadora la señora Sandra Patricia Galindo Araque en su propio nombre y en el de los otros propietarios, con Colombia Móvil S.A. sobre un área de 180 metros 2 en el predio de la calle 15 A No. 14 B – 48 en el Barrio Centenario de Tunja, con un canon de $900. 000.oo mensuales y por el termino de 10 años y que en la cláusula décimo séptima se estableció que el contrato no podía cederse por parte del arrendador, sin la autorización expresa y escrita de la arrendataria y que en la siguiente clausula se pactó que cualquier modificación debería constar por escrito; todo en lo cual hizo énfasis el señor juez.
Que el 14 de septiembre de 2009 se hizo la modificación No. 1 autorizándose por el arrendador al arrendatario a que este hiciera cesión del contrato y que posteriormente se efectuó la modificación No. 2 del 3 de noviembre de 2021, por medio de la cual se hizo una reubicación de los equipos, y se cambió el objeto del contrato, cambiándose o trasladándose el área ocupada pero dentro del predio de la parte arrendadora y reduciéndose el área arrendada de 180 metros a 50 metros y cambiándose el valor del canon que paso a ser de $1’930.006.oo.
Expone en sus sustentación el señor juez, que el demandante SEÑOR CRISOSTOMO PEÑA PINEDA adquirió mediante escritura 1814 del 26 de julio de 2014 un área de terreno contigua al lote del arriendo con un área de 354 mts 2 y de la cual vendió una parte quedándole finalmente un área de 199.70 mt2 y que conjuntamente con la arrendadora Sandra Patricia Galindo Araque dirigieron EL 13 DE NOVIEMBRE DE 2019 un oficio a Colombia Móvil S.A. expresando la intensión de que firmara un nuevo contrato en el que quedaría el señor CRISOSTOMO PEÑA arrendando parte de su predio y recibiendo un canon de arrendamiento de $700.000.oo. y la otra arrendadora $1’300. 000.oo; pero que no obstante este intento de llegar a un arreglo y otra serie de tratativas con dicho propósito, finalmente no se llegó a ningún acuerdo, quedando diferencias entre el área el precio, o la inclusión de la señora Luz Estella Jiménez o la cláusula sobre indemnizaciones.
Por todos estos antecedentes es que no encuentra el señor juez fundamento para la prosperidad de la demanda, pues no existe un contrato de arrendamiento en el que figure el demandante y que las pretensiones están encaminadas a que se regule un canon y a que se aplique retroactivamente. Y enfatiza en señor juez en que el único contrato de arrendamiento existente es el suscrito por SANDRA PATRICIA GALINDO ARAQUE y la empresa COLOMBIA MOVIL S.A. Finalmente puntualiza como conclusión que no existió ningún contrato entre CRISOSTOMO PEÑA PINEDA Y COLOMBIA MOVIL S.A. y que en virtud de la relatividad de los contratos estos no surten efecto y obligaciones sino en relación con las partes que los han celebrado.
EL RECURSO DE APELACION La parte demandante inconforme con la decisión, procedió a interponer recurso de apelación contra la sentencia anticipada, argumentando que en primer lugar el señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA era titular del derecho real de dominio del predio materia de la litis y sobre el cual versaba la pretensión de regulación de la renta, por haberlo adquirido mediante escritura No. 1814 del 26 de septiembre de 2014 de la Notaria Tercera de Tunja y además por cuanto con fecha 11 de abril de 2020, la firma demandada le envió un formato de contrato de arrendamiento en relación con el cual su representado solo discrepo en relación con el monto del canon de arrendamiento pero que estaba de acuerdo en todo lo demás y que en tal razón, se puede entender perfectamente que si había y se configuraba el contrato de arrendamiento, por lo que era procedente entrar a formular la demanda de regulación de la renta, reitera, único aspecto que era objeto de diferencia entre las partes.
Que además en el proceso que previamente había existido entre las partes, el proceso reivindicatorio, promovido por el señor CRISOSOTOMO PEÑA PINEDA contra COLOMBIA MOVIL, RADICADO 2020-074 Y del que conoció el mismo Juzgado Segundo Civil del Circuito, y el Tribunal en segunda instancia, en dicho proceso quedó claro que la demandada no era poseedora sino tenedora y que esta misma había aceptado en la contestación de la demanda que el señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA era arrendatario, por lo que si procedía la legitimación en la causa para reclamar le regulación de la renta.
Respalda igualmente su apelación en la circunstancia de que en el proceso reivindicatorio entre las mismas partes el Tribunal Superior de Tunja, al pronunciarse indicó, que si bien no prosperaba la reivindicación, que si le asistía derecho al señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA para reclamar sus derechos, ya fuera en una renegociación o replantearlo, o ejercer acciones para regular el canon.
Que esta observación del tribunal, contribuía a darle la razón. SUSTENTACION DEL RECURSO La parte apelante por conducto de su apoderada, en segunda instancia presentó escrito de sustentación del recurso, retomando los aspectos aducidos oralmente en la audiencia donde se emitió el fallo, insistiendo en la existencia de un contrato de arrendamiento entre su representado y la empresa demandada, sustentado en el fallo de segunda instancia emitido en el proceso previo entre las partes, en el proceso reivindicatorio.
Retoma diferentes pasajes de la contestación de la demanda por COLOMBIA MOVIL S.A. E.S.P. Aduce la aceptación que de dicho contrato se hizo por parte del apoderado de Colombia Movil S.A.; desarrolla de manera amplia el estudio de la contestación de la demanda, así como despliega nutrida argumentación para encontrar en el fallo de segunda instancia en el proceso reivindicatorio, argumentos o tesis expuestas que puedan coincidir con una ACEPTACION JURIDICA DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
La parte demandada Colombia Móvil S.A. por conducto de su apoderada descorrió el traslado en segunda instancia del recurso de apelación y enfiló su argumentación a recalcar aspectos tales como: “La acción judicial que ocupa este proceso parte de la existencia de un contrato de arrendamiento para que las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación” “Quedó probada la falta de legitimación tanto por activa como por pasiva, pues NO existe contrato de arrendamiento entre el demandante y mi Representada” “No existió ninguna controversia entre las partes a la hora de la renovación.” “El demandante no fue parte de ese contrato ni se hizo parte con posteridad.” “El área arrendada tuvo cambio de titulares que no se notificó a mi Representada.
Como se ve al folio 140” “No existió contrato entre el Sr Peña y mi Representada por la propia voluntad del aquí demandante” “No existió contrato entre el Sr Peña y mi Representada por la propia voluntad del aquí demandante” “CM siempre ejecutó el contrato de buena fe” “No existe ningún derecho adquirido derivado de un proceso judicial anterior como erróneamente pareciera interpretarlo la apelante” “El único contrato existente es el suscrito con la Sra Galindo, y no podía emitirse un fallo pasando por alto su existencia, como lo pretende la apelante.” “Que se reconociera al demandante como propietario de una porción de área a partir de septiembre de 2018, no implica que el mismo asumiera per se la condición de arrendador, pues nunca se solemnizó ni suscribió contrato o cesión alguna en tal sentido y la mera expectativa de ser contratante, no reemplaza el contrato” La demandada sustento todas estas tesis además de presentar citas jurisprudenciales y doctrinales sobre la legitimación en la causa.
CONSIDERACIONES 1.- Concretando el objeto de la apelación en los términos expuestos por la señora apoderada de la parte actora, se tiene que lo que pretende derruir es la sentencia, en cuanto esta no reconoció la pretensión de que se regulara el canon de arrendamiento, y se le reconocieran al señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA el derecho a salir airoso en el pago de los cánones adeudados desde que se hizo propietario de una parte del área en la que se encuentran los equipos de comunicaciones de COLOMBIA MOVIL S.A..
Que la causa petendi, se concretaría en ese orden de cosas a derivar dicha pretensión, de una relación netamente contractual. El mayor esfuerzo argumentativo que realiza la señora togada, es en aseverar y sostener con ahínco que la parte demandada COLOMBIA MOVIL S.A. dentro del proceso previo entre las mismas partes, la acción reivindicatoria, radicado 2020-074 que cursó ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito, al contestar la demanda por conducto de su apoderado, no solo manifestó que ella solo era tenedora y no poseedora y que reconocía la condición de propietario del señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA, sino que además lo reconoció como arrendador.
Por lo anterior es que, esta segunda instancia concretará el estudio de la impugnación exclusivamente a los motivos expuestos por la recurrente, a que ya se hizo mención, según se extractaron del recurso oral en lo pertinente y esencial y tomando en consideración la sustentación en segunda instancia. Y se tratara de despejar los siguientes interrogantes: ¿Se puede enarbolar una pretensión de regulación del canon de arrendamiento, en un tema de comercio, y si para el efecto es necesaria la existencia de un contrato de arrendamiento en ejecución, vigente entre las partes? y Segundo, ¿ Si en caso de ser un requisito necesario e imprescindible, que exista dicho contrato de arrendamiento si en el presente caso existió y está probado? Ya sabemos que para el señor Juez a-quo el contrato de arrendamiento si es un requisito imprescindible, aspecto que es compartido por las partes y apoderados.
Y esto es obvio, porque siendo el precio o renta uno de los elementos del contrato, no se entendería como se pretendería regular un canon de arrendamiento sin que exista el contrato en su conjunto, con cada uno de sus elementos: Uno objeto; unas partes arrendadora y arrendataria, unos extremos temporales de iniciación y de finalización, forma y tiempo de pago de la renta etc.
En otras palabras, sería absurdo pretender regular un elemento aislado, una renta o canon sin que estén definidos los otros elementos o por lo menos los esenciales del contrato. Incluso siendo el contrato de arrendamiento consensual, bastaría que fuera verbal, pero aun así, tendría que tener los elementos esenciales claramente identificados y especificados como el objeto y las partes y periodicidad del pago, y además para un proceso de regulación de la renta, probados.
Además, no tendrían que existir elementos de prueba que riñeran en contrario de la existencia del contrato, como las manifestaciones acreditadas de un pleno desacuerdo o desentendimiento sobre los puntos esenciales del contrato. Dicho lo anterior entonces entra la sala a examinar si existen en el presente caso, las pruebas que, mediando el estudio racional de las mismas, permitan concluir si hay contrato de arrendamiento: ¿Quiénes son las partes; cuando empezó a regir?, hasta cuando tuvo vigencia; está vigente? ¿Hay documento escrito? ¿Puede entenderse que existió consensualmente? ¿Es factible celebrar un contrato con carácter retroactivo, y de ser asi si en el presente caso esta probado? ¿Existió una ejecución practica del contrato y hay evidencias de ello? ¿Está confesado el contrato? ¿Hay prueba indiciaria a favor de la existencia del contrato, o hay prueba indiciaria en contra? Llegados a este punto, podemos entrar a despejar estos interrogantes partiendo del examen de la prueba a que hace referencia la señora apoderada y que sería la que más fuerza le daría a la tesis de la existencia real del contrato de arrendamiento: Que el apoderado de la empresa demandada Colombia Movil S.A. al contestar la demanda en el proceso previo, en el reivindicatorio radicado 2020 aceptó la condición de arrendador del demandante señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA.
En efecto, a folio 42 del archivo No. 0006 SUBSANACION DE LA DEMANDA se puede apreciar que en la contestación de la demanda reivindicatoria, el apoderado de COLOMBIA MOVIL S.A. indica: “2. El señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA, tiene la posesión y dominio inmueble objeto de litis de manera plena. 3. Desde el año dos mil dieciocho (2018), mi representada, de conformidad con la información remitida por el demandante, reconoce como propietario de la porción de terreno AL señor CRISOSTOMO PEÑA PINED, área sobre la cual se encuentran instalados unos equipos de telecomunicaciones de propiedad de mi mandante. 4.
Desde que la compañía tuvo conocimiento de la calidad de propietario y hasta el día de hoy se le ha reconocido al señor PEÑA PINEDA la calidad de arrendador del inmueble objeto del presente proceso.” (Subrayado fuera de texto) Es patente esta aseveración en el expediente, y así se consignó al contestar la demanda. Es conocido el medio probatorio consistente en la confesión extraprocesal, característica que podría revestir la manifestación hecha, además que se entiende que dentro de las facultades que se otorgan al apoderado esta la de confesar espontáneamente, articulo 77 de C.G. del P. La confesión extraprocesal esta prevista como prueba en los artículos 191 del C.G. del P y la confesión por apoderado en el artículo 193.
La confesión sin embargo puede resultar infirmada, estos es lo que indica el articulo 197 del C.G. del P. al rezar: “INFIRMACION DE LA CONFESION. Toda confesión admite prueba en contrario” Entonces es pertinente verificar si en el expediente existen pruebas que infirmen la virtual confesión hecha en la contestación de la demanda reivindicatoria.
La respuesta es sí. Hay una sucesión de medios probatorios que riñen con la manifestación hecha por el apoderado. Dichos medios probatorios repelen y contrarrestan completamente la pretendida confesión. Y resultaría muy frágil y endeble pretender sostener un fallo sobre una prueba marginal, aislada, meramente circunstancial. De entrada, tendría que decirse que de existir una confesión esta tendría que ser completa, tratándose de demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento; esto es demostrar, quienes son las partes, cual es el objeto del arrendamiento, claramente definido, lote, casa, área y valor del canon.
Y eso es lo que no sucede en este caso, por cuanto lo que existen es pruebas de que se estuvo en unas actividades precontractuales que se vieron frustradas y no llegaron a concretarse en un verdadero y completo contrato de arrendamiento. Ni si quiera podrá decirse que hubo una oferta y una aceptación; pues lo que esta probado es del desencuentro de las pretendidas partes arrendadora y arrendataria en los aspectos esenciales del contrato.
No se aceptaron las propuestas que mutuamente se hicieron. Y ha esto deben sumarse otra serie de indicios negativos sobre la existencia de un contrato. Tales como pretender que se efectúe un contrato con retroactividad al año 2014, frente a un arrendatario que ya ha pagado su canon de arrendamiento completo con quien contrato de buena fe.
No se sabría cuando se renovó dicho contrato como para decirse que se presentaron desacuerdos para dicho momento y que se activaba el ejercicio de los derechos consagrados en el art. 519 del C. de Co. Sin renovación no hay derecho a pedir regulación de canon con perito. Ni como operaron los incrementos, ni si se hicieron pagos y de que base se canon acordado debe partirse, para hacer la regulación de un nuevo canon y si existió el contrato, porque nunca se pagó un solo peso?.
Es decir, se trataría de un contrato que no ha dejado rastros de haberlo sido. Incluso pretender que existió, plenamente configurado el contrato, podría llevar por dicha senda a sostener que, al no haber sido terminado por ningún medio, entonces que estaría vigente, lo que riñe con la lógica, y se trataría de un verdadero fantasma jurídico.
Además, porque normalmente los contratos prevén, como es que se renuevan y en que periodos y cuando terminan o se extinguen y los procedimientos para ello. Es por ello que es posible afirmar que no existe prueba de los elementos del contrato, partiendo por el objeto definido en su área y linderos y no se puede probar con un perito; no existe prueba del canon o al menos de los elementos o bases que se hubieren expresado conjuntamente para a partir de ellos regularlo; sino nos hay objeto, ni precio ni bases para fijarlo, ni una oferta y una aceptación al menos, pues no hay contrato entre partes.
No estarían los elementos esenciales de contrato. La acción deprecada y los esfuerzos probatorios más se asemejan a los que son propios del cobro de unos perjuicios o como un lucro cesante o al cobro de unos frutos civiles, prestaciones que son propias de otro tipo de acciones indemnizatorias, extracontractuales generalmente. Que lo que hubo fue desencuentros y desacuerdos de quienes querían celebrar el contrato.
Eso es lo que nos muestra la secuencia de las siguientes probanzas: Mensaje del 11 de abril de 2020 remitido por CRISOSOTOMO PEÑA para Tania Luz Pérez Torres, en el que se indica: “Doctora buenas noches para confirmarle que el número del lote si es el 5 el que indica en el plano. Quedo pendiente para cuando sumerse me mande el contrato para firmarlo lo más pronto posible muchas gracias.” Folio 157 Contestación de la demanda.
Archivo 012. Carta de 5 de noviembre de 2019 dirigida a Colombia Móvil S.A. E.S. P. dirigida conjuntamente por SANDRA PATRICIA GALINDO ARAQUE Y CRISOSTOMO PEÑA PINEDA en la que se pone de manifiesto que el señor CRISOSTOMO PEÑA, propone un acuerdo conciliatorio en el que el reciba la suma de 700.000. por el área que es de su propiedad y ella reciba la suma de $1’300.000.oo propuesta o acuerdo que se puso a consideración de la empresa.
A folio 158 de la Contestación de la demanda. Archivo 012 Mensaje de Datos remitido por el señor CRISOSTOMO PEÑA de 29 de mayo de 2020 Verlo a folio 160 Contestación de la demanda Archivo 012 “Dayana Mendoza De: Crisóstomo peña <cristianp3058@gmail.com>Enviado el: viernes, 29 de mayo de 2020 6:35 p. m. Para: Tania Luz Pérez Torres Asunto: Respuesta contrato enviado.
Buenas tardes dra, con respecto al contrato enviado, no estoy de acuerdo con algunas cláusulas, como son: el tiempo de duración, sugiero q sea menos tiempo, el canon que sea más alto, q las cláusulas de indemnización fueran de igual para las dos partes, q el metraje del lote sea de 180 m. como indica la escritura y no de 120 metros como indicaron, no estoy de acuerdo q mi esposa firme ningún poder ya q no veo la necesidad.
De no llegar a ningún acuerdo, con todo respeto, exijo q sea retirada la antena de mi propiedad lo más pronto posible. Espero respuesta lo antes posible. Agradezco su colaboración Dios la bendiga.” MINUTA DE CONTRATO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 2 SITIO No. TUN 0010 Proyectado para ser firmado por el señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA Y QUE LE REMITIERA LA EMPRESA.
PROYECTO APORTADO POR LA PARTE DEMANDANTE Y QUE FIGURA a folio 11 de la subsanación de la demanda. Tiene manuscrita en la parte superior la siguiente leyenda: “ 19 de mayo /2020 tania.perez@tigo.com.co” A folio 11 archivo 006 Comunicación fechada en Tunja de fecha 12 de febrero de 2019, en el que se solicita por el señor CRISOSOTOMO PEÑA PINEDA, SE LEGALICE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con un canon de $4’000.000 sobre su propiedad.
Nota dirigida a Colombia móvil S.A. E S P verla folio 143 SUBSANACION DE LA DEMANDA ARCHIVO 006 Además, se observa que en varias notas lo que hizo el señor CRISOSTOMO PEÑA PINEDA, fue requerir que se le desocupara el predio, sino no se concretaba un contrato. Lo que nos permite acudir a uno de los principios de la interpretación de los contratos, para concluir que son comportamientos propios de quien es consciente de que no hay un contrato que lo vincule.
Tampoco es argumento para sostener la teoría de que si existe un contrato de arrendamiento el hecho de que en el fallo de segunda instancia dentro del proceso reivindicatorio 2020-074 entre las mismas partes el Tribunal en uno de los pasajes de la sentencia haya expresado “… Si bien este Tribunal entiende que el demandante no ha tenido la posibilidad de disponer en cuanto al uso y el disfrute del bien, también es cierto, que pese a que la actora, en el trámite del proceso, no concretó una conciliación, antes de la demanda, si le reconoció su calidad de propietario, reconocido su dominio, le ofreció un canon de arrendamiento.
Si al demandante no le eran conformes las condiciones ofrecidas, podía renegociarlo, replantearlo, o ejercer acciones para regular el canon”. Primero porque en ese proceso reivindicatorio no se estaba resolviendo algo diferente a la acción de dominio y por tanto la acotación hecha no fue más que una consideración no relacionada propiamente con el objeto de la litis, esto es, en relación con los presupuestos de la acción reivindicatoria, por tanto nada vinculante, como para decir que por haberse consignado entonces, es un hito jurídico a tener en cuenta en otro proceso, o que haría parte de la cosa juzgada y definida, sino que lo fue a título de enunciación de una serie de posibilidades con las que contaría el demandante para reclamar sus derechos, en ese momento.
Es como en este fallo decir a título de reflexión, que se reconoce que el señor CRISOSTOMO ha sido perjudicado por el actuar de varias personas y entidades, que mostrando actitudes ambivalentes le crearon unas expectativas que finalmente no se dieron y terminó defraudado en sus intereses económicos y de usufructo de su propiedad, cayendo algunos de estos aspectos en el campo contractual frente a su vendedor; y otros en el extracontractual, frente a los terceros que usufructuaron y se beneficiaron de su propiedad.
En todo caso a quien le corresponde identificar a cabalidad la fuente del derecho a invocar es al respectivo interesado. El demandante en su momento una vez compra el inmueble, no estaba obligado a respetar el arriendo en los términos del art. 2020 del C.C. y a emprender la restitución, art. 385 del C.G. del P. del que dice a la norma: restitución en favor del “adquirente que no está obligado a respetar el arriendo” o incluso eventualmente ejerciendo acciones que pueden deducirse de artículos como el 2019, o el 2020 del C.C. o por la norma general, del que causa daño o perjuicio a otro, pero todas hipótesis a título de indagación sobre caminos alternativos, ya que el elegido, contractual por arriendo, no cumple con los requisitos de ley para derivar las consecuencias jurídicas pretendidas, al no quedar probado el contrato de arrendamiento.
Queda si constando que el señor CRISOSTOMO, ejerciendo su derecho a no respetar el arriendo, notificó el requerimiento de que se le desocupara el área de su predio y que la empresa demandada fue consciente de ello y así lo ha aceptado y lo aceptó. ¿Habría que preguntarse, genera este hecho la causa de alguna obligación? Son temas a investigar y del resorte del señor accionante.
En todo caso se hace esta elucubración con la finalidad de descartar el camino contractual enarbolado en este proceso. Por todo lo dicho es que procede en este caso no dar lugar a la revocatoria del fallo emitido por el señor Juez Segundo Civil del Circuito de Tunja y confirmar el fallo, respaldando la decisión, además, en las respuestas aquí dadas a los argumentos de la recurrente que muy respetables, pero lamentablemente para sus intereses no permiten cambiar la decisión. Además, si se quería activar el artículo 519 del C.C. de regulación de la renta, se exige la presencia de un contrato de arrendamiento que llegue al momento de su renovación, hipótesis más que descartada en este caso.
En razón y mérito de lo expuesto, la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior de Tunja, en Sala de conjueces, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y Por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia de fecha 13 de junio del año 2023, proferida por el señor Juez Segundo Civil del Circuito de la ciudad de Tunja, en la que se negaron las pretensiones de la demanda Segundo: Condenar en costas de segunda instancia a la parte demandante.
En auto posterior se fijarán las agencias en derecho.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE BYRON HERNAN SANCHEZ PRIETO Conjuez PEDRO HUMBERTO VARGAS GOMEZ Conjuez LUZ MERY CRUZ MORENO Conjuez