Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL Decisión Medellín, ocho (08) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Divisorio 05266310300220240028901 Rincón Alto S.A.S. Cynthia Dawn Oldham Siegert Auto Nro.138 Necesidad de prueba objetiva para decretar División o indivisibilidad material.
Deja sin efecto. Sustanciador Benjamín de J. Yepes Puerta Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema Procede el suscrito a resolver el recurso de apelación interpuesto contra el auto proferido el 3 de marzo de 2025, mediante el cual el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Envigado resolvió la controversia dentro del proceso divisorio por venta promovido por Rincón Alto S.A.S. contra Cynthia Dawn Oldham Siegert, sin embargo, no es posible entrar a resolver la misma debido a la irregularidad que pasa de explicarse.
I.
ANTECEDENTES 1.1. Actuación procesal. La sociedad Rincón Alto S.A.S. demandó en el proceso divisorio (por venta) a Cynthia Dawn Oldham Siegert, respecto del inmueble “EL OLIMPO” identificado con matrícula inmobiliaria Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 No 001-957035 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur1.
Por auto del 22 de agosto de 2024 se admitió la demanda2, siendo notificada la providencia a la entidad demandada, quien se opouso en cuanto a la existencia de la comunidad y a la división solicitada porque el bien es susceptible de división material3. Surtido el traslado de la contestación, mediante auto del 17 de febrero de 2025 se fijó como fecha de audiencia y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes4.
Por la demandante, se ordenó la valoración de los documentos aportados con la demanda y con el escrito de contradicción al dictamen pericial presentado por la demandada, así como los dictámenes periciales allegados, asumiendo esta parte la carga de hacer comparecer a los peritos a audiencia, a solicitud de la parte demandada y para ser interrogados por el Juzgado.
Por la demandada, se tuvieron como pruebas documentales los anexos a la contestación de la demanda y se ordenó oficiar a la Secretaría de Hacienda de Envigado para que certificara el avalúo catastral vigente del inmueble con matrícula No. 001-957035, incluyendo de ser posible el avalúo del lote de terreno y el de las mejoras, esto junto copia de la última Resolución dictada en relación con el avalúo referido.
También se requirió a la demandada para que aportara copia legible y en tamaño real de los planos protocolizados con la escritura pública 1765 de 2007, conforme a lo solicitado en el numeral 5.2.1. de su escrito. Finalmente, como prueba de oficio, se ordenó oficiar a la Oficina 1 003Demanda 2 004AutoAdmiteDivisorio 3 010MemorialContestacionDemanda 4 020AutoSeñalaFechaAudiencia Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 de Catastro Municipal de Envigado para que informara la extensión del inmueble, si existe área protegida, su dimensión y la viabilidad de su división material según el POT vigente.
Mediante memorial presentado el 19 de febrero de 20255, la parte demandada, a través de su apoderada judicial, solicitó la suspensión del proceso por prejudicialidad procesal, argumentando “que actualmente en el Juzgado 01 Civil del circuito de Envigado cursa el proceso con radicado 05266310300120240042700 incoado por la señora Cynthia Dawn Oldham Siegert en contra de la sociedad RINCON ALTO S.A, donde se pretende la Declaración de Pertenencia del bien en cuestión, proceso en el cual se profirió auto admisorio de la demanda o el día 19 de diciembre de 2024”.
Con fundamento en esto, la parte demandada consideró que emitir una decisión en el presente proceso divisorio vulneraría sus derechos, en tanto debe resolverse previamente la demanda de pertenencia, dado que la decisión que allí se adopte incidirá directamente en lo que deba decidirse en este proceso. Este mismo día, se recibió respuesta de la Oficina de Catastro Municipal de Envigado, en la cual expreso que6: “Frente al concepto relacionado con las normas del POT del Municipio de Envigado para establecer si el inmueble es susceptible de dividirse materialmente, éste es un trámite que debe adelantarse ante las curadurías urbanas del Municipio de Envigado, tal como lo establecen los artículos 99 y 101 de la Ley 388 de 1997.” Adicionalmente, informo que: 5 023SolicitaSuspensionPrejudicialidad 6 029RespuestaCatastroOficio Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 “Consultados los Sistemas de Información y Base de Datos de la Subdirección de Sistemas de Información y Catastro, adscrita al Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Envigado como Gestor Catastral, en relación con el predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 001-957035 se encuentra lo siguiente: Posteriormente, mediante memorial presentado el 25 de febrero de 2025, la parte demandante, a través de su apoderado judicial, allegó dos documentos con radicado número PQR-25-0023 de la Curaduría Urbana Segunda de Envigado, en el primero de ellos7 respondió que el predio con matrícula inmobiliaria 001-957035, ubicado en suelo de parcelación PAR 05, actualmente no puede ser subdividido ni en partes iguales ni desiguales.
Esto se debe a que, según el Decreto 600 de 2019, una de las condiciones para la subdivisión es que cada lote resultante tenga un frente mínimo de 25 metros hacia vía pública, requisito que no se cumple en este caso. Además, tras descontar las áreas de protección ambiental, el área aprovechable del lote es de aproximadamente 17.800 metros cuadrados, permitiéndose una ocupación del 10% de esa superficie, es decir, 1.780 metros cuadrados, pero solo mediante licencia de parcelación. 7 035AllegaInformacionCuraduria Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Y en el segundo documento8, la misma curaduría aclaró que el cálculo del área aprovechable se hizo de forma aproximada, sin visita técnica ni medición directa del lote.
Indicó que corresponde al interesado, en una futura solicitud formal, determinar el área real aplicando criterios técnicos sobre suelos de protección, quebradas y nacimientos, conforme a los lineamientos del SILAPE. A continuación, mediante memorial presentado el 27 de febrero de 20259, la parte demandada, se pronunció respecto de los documentos expedidos por la Curaduría Urbana Segunda de Envigado durante ese mismo mes.
En dicho escrito, puso de presente que las afirmaciones contenidas en los nuevos documentos contradicen un concepto previo emitido por la misma curadora en octubre de 2024, en el cual se detallaba el procedimiento técnico y normativo aplicable para la división del inmueble, concluyendo en ese momento que dicha división era viable. Ante esta aparente contradicción, la parte demandada manifestó su preocupación, señalando que las diferencias sustanciales entre ambos conceptos no solo generan confusión al operador judicial, sino que también comprometen la seguridad jurídica del proceso.
A su juicio, podría tratarse de un error grave, derivado ya sea de una evaluación técnica incorrecta o, incluso, de una posible equivocación deliberada. Y, en virtud de lo anterior, solicitó al despacho que, en ejercicio de sus facultades, citara a declarar a la Curadora Urbana Segunda de Envigado, Adriana Tamayo Acevedo. Lo anterior, con el objetivo de esclarecer los 8 036AclaraInformeDeclaracion 9 031SolicitaLlamarCuradoraDeclaracion Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 motivos que llevaron al cambio de criterio por parte de la funcionaria.
Luego de practicadas las pruebas y escuchadosen audiencia los peritos, el 3 de marzo de este año se resolvió decretar la división por venta. Para fundamentar la decisión, el a quo estimó que en el proceso no se desestimó la comunidad de bienes y quedaron infundadas las exepciones formuladas por la parte demandada en cuanto a simulación, inexistencia y posesión10.
Toda vez que en el proceso no se conoció sobre ningún proceso de simulación o inexistencia de negocio jurídico que se este adelantando al respeto de la forma en que se adquirió el bien, como tampoco se pidió con la contestación de la demanda prueba alguna que acredite dichos supuestos, siendo claro que solo existe una mera afirmación en la contestación de la demanda y en el interrogatorio de parte de la Señora Cynthia Dawn Oldham, en el cual indicó esto es un concepto personal del cual no tiene prueba al respeto.
Adicionalmente, con respecto a la pertenencia11, aunque el despacho tuvo conocimiento durante el proceso, mediante acción de prejudicialidad, del adelantamiento de proceso judicial por de la demandada en ese sentido, el despacho no se le puso en conocimiento de prueba alguna encaminada a probar la posesión del bien, tanto así que ni siquiera se hizo petición de reconocimiento de mejoras que es uno de los hechos que probaría la posesión. 10 Minuto 55:18 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal 11 Minuto 56:43 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Siendo así y presumiendo la legalidad de las escrituras publicas por medio de las cuales se adquirió el bien, se tuvo por sentada la titularidad de dominio de los propietarios.
Ahora, en cuanto a la división material12, el a quo estimó que el dictamen pericial presentado por la parte demandante, y elaborado por la sociedad francisco Ochoa S.A.S, fue claro en indicar que el predio no puede partirse materialmente sin que los derechos de los dueños desmerezcan por el fraccionamiento, explicando que el predio tiene una área de protección de 71.124,40 MT2 (91.15%) y solamente le queda un área útil de terreno de 6.908,60 MT2 (8.85%), de la cual afirmó el perito se le debe aplicar un índice de ocupación del 10%, que equivale a un área a ser ocupada de 690.86 MT2, la cual ya se excede con la construcción existente.
Por lo anterior el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario no es viable financieramente como tampoco la partición en dos globos independientes. Por otro lado el dictamen pericial presentado por la parte demandada13, y elaborado por David López Gil, es claro en expresar que su propósito era única y exclusivamente determinar el valor del inmueble para futuros negocios, y adicionalmente en ningún acápite acreditó la posibilidad de una división material, sin perjuicio de que en su interrogatorio el perito hiciera manifestaciones ajenas al dictamen pericial aportado, en cuanto a que en un lote colindante al OLIMPO se está desarrollando una parcelación que cuenta con lotes de 1.800 MT2, lo que podría dar lugar a afirmar a que en el área útil del lote en cuestión se pueda subdividir en 18 lotes. 12 Minuto 1:05:10 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal 13 Minuto 1:09:20 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Adicionalmente, el a quo consideró que el dictamen, una vez practicado el interrogatorio, el perito pregonó una variante importante en cuanto al dictamen presentado por escrito, toda vez que en el escrito especificó que las medidas del predio cuenta con un área de protección de 51.033 MT2, un área útil de terreno de 27.000 MT2, una casa principal de 1.045 MT2 y unos patios de 525 MT2; mientras que en su sustentación, argumentando lealtad procesal, y a raíz que encontró una certificación de curaduría que determina que la extensión del inmueble no es de 78.033 MT2 sino que es de 84.315, las medidas del predio comprenden un área de protección de 66.515 MT2, un área útil de terreno de 17.800 MT2, lo cual en consecuencia variaría significativamente el valor del inmueble.
A la anterior divergencia de las medidas de las áreas del predio se suma que: El departamento de planeación del municipio de envigado14, en respuesta al requerimiento que le hizo el juzgado, certifico que el lote EL OLIMPO tiene un área de 83.764 MT2, con un área protegida del 60% y un área no protegida del 40%; creando así una diferencia con respeto a las escrituras públicas del bien, quedando en entredicho 5.731 MT2 que no se conoce si estos afectan el avaluó. Curaduría mediante certificación expreso que el lote tiene una 84.315 MT2 Sin perjuicio de lo anterior15, y en consecuencia de los hechos ciertos probados en el curso del proceso como lo son que el predio 14 Minuto 1:16:23 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal 15 Minuto 1:19:40 / 044AudienciaParte002.mp4 / C01Principal Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 está conformado por un terreno con topografía escarpada, por una significativa parte de zona protegida, por restricciones para servidumbre, por limitaciones para nuevas vías y por los aspectos que fueron informados por los peritos en cuanto a que una división podría discutirse solo destruyendo la casa para poder repartir en forma adecuada o partiéndose la casa en dos, construcción que tiene un valor significativo concluyó que existía suficiente prueba para decretar la imposibilidad de dividir materialmente el bien, sin que se desmerezcan los derechos de los comuneros.
En consecuencia de la decisión tomada, y a razón de que debe establecerse por qué valor procede la división del bien y que en el proceso los dictámenes periciales aportados presentan diferencias significativas, de más del doble, en el valor que se avalúa el bien, sumada a una diferencia en las extensiones dadas del porcentaje de suelo de protección y el área útil del terreno, tanto en los dictámenes periciales como en las certificaciones emitidas por curaduría, departamento de planeación territorial y de catastro.
Estas particularidades, dijo, hacen que existan ciertas dudas sobre el valor real del bien, impidiendo que el juzgado acoja uno de estos dictámenes para asumir un valor del inmueble, por lo que concluyó necesario negarles los efectos a los dictámenes presentados señalando que,16. “Para efectos de la venta del inmueble, se le niegan efectos a los dictámenes de avalúo aportados por ambas partes y aplicando lo dispuesto en el artículo 227 y 228 en armonía con el artículo 444 del Código General de proceso, adaptado al proceso divisorio, cuando se ha decretado la división por venta, se DISPONE que cualquiera de las partes podrá presentar el avalúo dentro de los 20 días siguientes a la ejecutoria de este auto que decreta la división por venta, para lo cual podrán contratar el dictamen pericial directamente con entidades o profesionales 16 045ActaAudienciaDivisorioII Proceso Radicado especializados, para contradicción.” 1.2.
El recurso17 luego proceder Divisorio 05266310300220240028901 con el trámite de La parte accionada reprochó tres puntos del auto: i) Que el juez declarase infundadas las excepciones de posesión y simulación por falta de prueba ii) La decisión de negar efectos al dictamen pericial aportado por ellos iii) La decisión de decretar que el bien “EL OLIMPO” no es susceptible de división material, y en consecuencia decretase la división por venta.
Sobre el primero de los ítems, considera que quedó acreditada su condición de poseedora toda vez que esta está adelantando un proceso pertinente a esta situación, y allí es donde está dando el debate, además que quedó acreditado que está ejerciendo la posesión con el hecho de que fue la persona que dio autorización y permitió la entrada de los avaluadores y peritos al inmueble, sumado a que en el interrogatorio de parte, el señor Tomas Ángel Posada, representante legal de Rincon Alto S.A.S, afirmo no tener acceso al inmueble.
Sobre el segundo de los ítems, considera que la decisión de no tener en cuenta el avalúo-peritaje aportado por la parte demandada, careció de fundamento, toda vez que, aunque el despacho enuncio los vacíos que encontró en el dictamen, existe certeza de como fue elaborado, tramitado y, cómo se llegó a los resultados, evidenciándose certeza claridad y congruencia en la información contenida en el dictamen, la cual solo fue variada en razón de la nueva información obtenida de las autoridades locales en cuanto a la variación de las áreas del predio, por lo que 17 048SustentacionRecursoApelacion.pdf Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 no es procedente solicitar un tercer dictamen, sino que se solicita tener en cuenta este dictamen.
Sobre el tercer ítem, la demandada se dolió de que el juzgado tomara una decisión que ordena la venta en pública subasta del bien denominado “El Olimpo”, sin haberse demostrado de manera contundente que dicho inmueble no es susceptible de división material, como exige el artículo 406 del Código General del Proceso. Cuestiona que la parte demandante, Rincón Alto S.A.S., no cumplió con su carga probatoria, pues únicamente presentó un dictamen pericial elaborado por la firma Francisco Ochoa Avalúos S.A.S., el cual, a su consideración, es impreciso, tendencioso y carente de rigor técnico.
Alega que el dictamen toma datos erróneos de un avalúo previo no pericial y mezcla categorías como “reserva forestal” y “suelo de protección” para minimizar el área útil del predio y justificar, artificialmente, su indivisibilidad. Adujo que el perito redujo artificialmente el área útil del predio a 6.802,10 m², al mezclar indebidamente la zona de “reserva forestal” con el “suelo de protección”, cuando estas categorías tienen implicaciones distintas, ya que el suelo de protección, si bien tiene restricciones, permite el aprovechamiento urbanístico y económico del terreno, tal mezcolanza es inapropiada, especialmente si se considera que predios colindantes, con características similares, están siendo urbanizados, como ocurre con el proyecto Promenade.
Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Asimismo, resaltó que la Alcaldía de Envigado, a través del Departamento de Planeación Municipal, expidió el 10 de septiembre de 2024 una certificación que establece que la cabida del predio “El Olimpo” es de 83.784,10 m², con una zona protegida de 72.200 m² (incluyendo 54.000 m² de reserva forestal), dejando un área útil de 11.584,10 m².
Esta información fue corroborada por Catastro Municipal en febrero de 2025, a pesar de que ya reposaba en el expediente y no requería nueva solicitud judicial. Además, Planeación Municipal señaló expresamente que el lote es susceptible de parcelación para vivienda campestre con una densidad de 3,8 viviendas por hectárea y un índice de ocupación del 10%.
Advierte que estos datos fueron inicialmente aportados con transparencia por la Curaduría Segunda de Envigado, pero que posteriormente fueron desvirtuados sin fundamento por certificaciones contradictorias de esa misma curaduría, allegadas por la parte demandante de forma tardía y carentes de valor probatorio y coherencia técnica. Finalmente, se sostiene que el dictamen de la firma Francisco Ochoa Avalúos constituye una falta de imparcialidad grave, comprometiendo la autonomía del auxiliar de la justicia, y que hasta la fecha no se ha demostrado que el bien no sea susceptible de división material.
Por otro lado, sostiene que el juzgado se basó indebidamente en dos documentos presentados de forma extemporánea por la parte demandante el 27 y 28 de febrero de 2025, provenientes de la Curaduría Segunda de Envigado. Estos documentos, además de presentarse por fuera del término probatorio, contienen afirmaciones irrazonables como que un bien rural solo es divisible Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 si linda en más de 25 metros con vía pública, lo cual no aplica al caso concreto, dado que “El Olimpo” no linda con ninguna vía pública y se accede por servidumbre de tránsito.
Destaca además que la propia Curadora Segunda de Envigado, en concepto presentado el mismo día de la audiencia, admitió no tener certeza sobre la configuración del predio y señaló la necesidad de practicar una inspección ocular, lo que pone de manifiesto la falta de claridad, solidez y soporte técnico en la afirmación sobre la supuesta indivisibilidad material del inmueble.
Adicionalmente, el auto cuestionado presenta un defecto procesal relevante, en tanto fue proferido por el juez en un auto interlocutorio, sin tener la competencia funcional para decidir de fondo sobre la divisibilidad del bien, decisión que, conforme a los principios de congruencia procesal y debido proceso, debía adoptarse únicamente mediante sentencia. De manera incluso contradictoria, el dictamen rendido por el perito Francisco Ochoa, así como las certificaciones emitidas por la Curaduría, reconocen que el bien sería parcelable, lo que implica que sí es susceptible de división material.
El argumento según el cual dicha parcelación podría generar un perjuicio económico para una de las partes no es jurídicamente admisible, ya que se trata de un derecho disponible y renunciable por el comunero, conforme ha sido reiterado por la jurisprudencia. En consecuencia, no se acreditó de manera válida ni suficiente la imposibilidad de la división, por lo que el juzgado no podía anticipar dicha conclusión, ni mucho menos sustentarla en pruebas inválidas o técnicamente defectuosas, sin vulnerar el debido proceso y la garantía de decisión fundada en prueba Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 legalmente producida, a pesar de que el último inciso del artículo 406 del Código General del Proceso señala que: “En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama”.
En cuanto al valor del bien, se afirma que la parte demandante no acreditó adecuadamente el precio base para la subasta, apoyándose en un avalúo que no cumple los requisitos del artículo 226 del C.G.P. Por el contrario, la parte demandada sí aportó un peritaje técnico sustentado en normas vigentes, que fija el valor del bien en $25.410.215.000.
De proceder la venta, este debería ser el precio base, respetando así el debido proceso y la buena fe procesal. Arguye que no es factible que el juez decrete pruebas de oficio para corregir la inactividad o deficiencia de la parte demandante, u obligue a las partes a presentar nuevas pruebas, lo cual viola el principio de imparcialidad y excede sus competencias como juez de conocimiento.
Señala que esta conducta representa una desviación de poder y una afectación grave al equilibrio procesal. Asimismo, el recurrente recuerda que el artículo 411 del C.G.P. dispone que solo en la sentencia puede decretarse la venta de la cosa común, y que el avalúo debe estar definido con anterioridad, siendo la sentencia el momento procesal oportuno para tales decisiones, no una providencia interlocutoria.
Finalmente, se solicita la revocatoria del auto apelado por violación al debido proceso, indebida inversión de la carga de la prueba, valoración de pruebas ineficaces, uso de documentos Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 extemporáneos y decisiones adoptadas fuera del momento procesal oportuno. Se insiste en que el bien es divisible y que la parte demandada está dispuesta a asumir cualquier menoscabo económico derivado de dicha división, lo cual impide la procedencia de la venta forzosa. 1.3.
Replica a la impugnación18 El demandante se pronunció aduciendo que el inmueble "El Olimpo" no es susceptible de división material sin menoscabo para los derechos de los condueños. Afirma que la propia parte demandada reconoció este menoscabo al indicar que asumiría la desmejora, lo cual confirma que se cumplen los presupuestos del artículo 407 del C.G.P. para que proceda la venta del bien y no su división. Argumenta que el predio presenta un alto porcentaje de áreas no desarrollables (91,15%) y que ya se encuentra edificado al máximo permitido por la norma.
Dividir la vivienda existente en dos unidades residenciales no solo sería inviable económicamente, sino que generaría dos viviendas disfuncionales y desvalorizadas, afectando los derechos patrimoniales de los copropietarios. Además, sostiene que, técnicamente, el inmueble ya alcanzó su “mayor y mejor uso”, superando incluso el índice de ocupación permitido.
La solicitud de dividir materialmente el bien implicaría intervenciones antitécnicas, afectaría la habitabilidad y generaría costos injustificados, sin ninguna ganancia proporcional en valor de mercado. 18 048SustentacionRecursoApelacion.pdf Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Por otro lado, critica el peritaje presentado por la parte demandada, elaborado por el señor León Darío López, señalando múltiples errores metodológicos y técnicos: uso de comparables no adecuados, omisión en la verificación del suelo protegido y cálculos con coeficientes de variación superiores a los permitidos por la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
Evidenciándose una falta de objetividad, experiencia y rigor técnico. En cuanto a los cuestionamientos sobre la legalidad del auto que ordenó la venta, responde que el juez actuó conforme al artículo 409 del C.G.P., que permite decretar la venta mediante auto cuando no hay alegación de pacto de indivisión. Niega cualquier irregularidad procesal y afirma que la actuación del juez fue legal y ajustada a derecho.
Respecto a la carga de la prueba, sostiene que cumplió con su deber al aportar dictámenes periciales sobre la indivisibilidad del predio y el valor del bien. Alega que la parte demandada no presentó prueba sólida para desvirtuarlos ni aportó un dictamen de indivisibilidad, por lo que no puede alegar inversión de la carga probatoria. Por otro lado, Arguyo sobre la prescripción adquisitiva o posesión del bien, Indicando que, en interrogatorio, la propia accionada confesó no tener calidad de poseedora del 100%, lo que derrumba cualquier pretensión basada en prescripción adquisitiva.
Adicionalmente interpuso apelación adhesiva, en los siguientes términos: 1.4. Apelación adhesiva19 19 048SustentacionRecursoApelacion.pdf Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 La parte demandante, Rincón Alto S.A.S., interpone apelación adhesiva con fundamento en el artículo 322 del Código General del Proceso, manifestando su inconformidad con dos aspectos de la decisión del a quo: (i) la negativa de considerar como válida la prueba pericial sobre el valor del lote aportada con la demanda, y (ii) la omisión en la condena en costas pese al rechazo de todas las excepciones presentadas por la parte demandada.
En cuanto al primer punto, argumenta que el juez descartó ambos dictámenes sin justificación válida, particularmente el elaborado por el perito Santiago Palacio, quien sí cumplía con todos los requisitos legales y técnicos. La razón dada por el juez fue la supuesta falta de claridad sobre el área del predio; sin embargo, el apoderado señala que existe prueba documental y pericial suficiente para establecer que el inmueble mide 78.033 m², conforme a escritura pública, plano protocolizado y certificado de tradición, coincidiendo además con lo dicho por los cinco peritos que intervinieron en el proceso.
Sostiene que la única medida distinta proviene de un dato catastral, el cual no tiene fuerza jurídica para modificar lo consignado en escritura y certificado de tradición. Por tanto, considera injustificado que el juez ignore esta realidad probada, y solicita que se reconozca la validez del dictamen pericial presentado por Santiago Palacio.
El dictamen cumple, además, con todos los requisitos formales y materiales exigidos por la ley. Fue elaborado por un perito calificado, con formación adecuada, sustentado de manera clara y técnica en audiencia, y no fue desvirtuado por prueba alguna. Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Por ello, solicita que el valor fijado en ese avalúo sea reconocido como el precio base del inmueble.
En segundo lugar, el apoderado reclama que se impuso una carga probatoria y procesal injusta al omitir la condena en costas, a pesar de que hubo controversia real en el proceso. La parte accionada presentó excepciones que fueron rechazadas en su totalidad y, al haberse acogido íntegramente las pretensiones de la demanda, se configura la condición de “parte vencida”, lo que conforme al artículo 365 del C.G.P. debe dar lugar a la condena en costas.
Por tanto, solicita que se revoque la decisión en este punto y se impongan las costas y agencias en derecho a la parte accionada, en reconocimiento a que su oposición fue completamente desestimada. II. CONSIDERACIONES. 2.1. COMPETENCIA. Es competente la Sala por cuanto funge como superior funcional del despacho que profirió el auto impugnado, y además, tal providencia es susceptible de dicho recurso, conforme el numeral 10 del artículo 321 del Código General del Proceso, en concordancia con el articulo 409 ibidem.
Resulta claro que el derecho constitucional al debido proceso tiene como finalidad reconocer a las personas garantías sustanciales y procesales, a través de una autoridad competente que actúe con independencia e imparcialidad. Este derecho se estructura sobre tres ejes fundamentales: el impulso y trámite de los procesos, la competencia del funcionario judicial y el derecho Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 de defensa y contradicción. La vulneración de cualquiera de estos ejes comporta una afectación grave a esa garantía fundamental.
Particularmente, el derecho a la defensa constituye un pilar fundamental dentro de cualquier sistema jurídico, ya que está íntimamente ligado al derecho fundamental al debido proceso. En ese sentido, cuando el juez omite decretar una prueba oficiosa que resulta necesaria para esclarecer hechos relevantes del proceso, se afecta gravemente la equidad procesal, ya que tal omisión puede impedir el ejercicio pleno del derecho a la contradicción y a la defensa, comprometiendo así la legitimidad del fallo.
Por lo anterior, desde ya se advierte que no se tomará una decisión de fondo en el presente asunto. Ello, en atención a lo establecido por particularmente la la jurisprudencia Sentencia SU-226 constitucional de 2013— — y la jurisprudencia ordinaria —como la providencia CSJ SC27582018, entre otras—, las cuales han reiterado que la omisión o defectuosa práctica de pruebas oficiosas constituye causal de nulidad por violación del debido proceso, en tanto impide esclarecer debidamente los hechos controvertidos y priva a las partes de una decisión judicial fundada en pruebas idóneas y suficientes.
Como lo ha establecido la Corte Constitucional: “El decreto oficioso de pruebas, en materia civil, no es una atribución o facultad postestativa del Juez: es un verdadero deber legal. En efecto, el funcionario deberá decretar pruebas oficiosamente siempre que, a partir de los hechos narrados por las partes y de los medios de prueba que estas pretendan hacer valer, surja en el funcionario la necesidad de esclarecer espacios oscuros de la controversia; cuando la ley le marque un claro derrotero a seguir; o cuando existan fundadas Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 razones para considerar que su inactividad puede apartar su decisión del sendero de la justicia material.
Como lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia, la facultad oficiosa del juez, deviene en un deber derivado de su papel como director del proceso y de su compromiso por hallar la verdad como presupuesto de la justicia, especialmente, si se toma en cuenta que la ley no impuso límites materiales al decreto de pruebas por parte del juez, como sí ocurre en el caso de las partes”20.
Situación que, evidentemente, se presenta en el caso sub examine, toda vez que, pese a la falta de claridad sobre las características del bien objeto del proceso divisorio, el a quo adoptó una decisión de fondo sin contar con los elementos probatorios necesarios para verificar la procedencia de la división material. En este sentido, el artículo 406 del Código General del Proceso consagra que:“Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto” (…).
Por su parte, el artículo 407 ibídem señala que: “Salvo lo dispuesto en leyes especiales, la división material será procedente cuando se trate de bienes que puedan partirse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento. En los demás casos procederá la venta”. Y, el inciso final del artículo 2334 califica la posibilidad de división material cuando esta sea “fácilmente en proporciones”; lo cual debe interpretarse armónicamente con lo dispuesto en el artículo 407 del CGP, concluyéndose que la división material constituye la regla general, siempre que sea posible realizarla sin menoscabo de los derechos de los comuneros, y que la venta es subsidiaria, procedente únicamente cuando aquella resulte impracticable o perjudicial. 20 T-264 del 2009 M.P Luis Ernesto Vargas Silva.
Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 En ese orden de ideas, no basta la mera afirmación sobre la inviabilidad de la división material para justificar la venta del bien común; se requiere acreditar objetivamente dicha imposibilidad, bien sea por medio de dictámenes periciales, estudios técnicos o cualquier otro medio probatorio idóneo.
Así las cosas, queda sentado que, para adoptar una decisión sobre la modalidad de la división —material o por venta—, el juez debe apoyarse en un sustento probatorio objetivo y suficiente que permita verificar si el bien es susceptible o no de división, sin detrimento de los derechos de los comuneros, conforme al marco legal aplicable. En el caso sub examine, se presentaron múltiples elementos probatorios de carácter técnico que evidencian divergencias sustanciales en aspectos determinantes para la decisión del litigio, particularmente respecto al área útil y al área de protección del predio objeto del proceso.
En efecto, se practicaron varios dictámenes periciales que arrojaron conclusiones disímiles sobre la delimitación del área protegida y del área susceptible de aprovechamiento. A estas pruebas se suman dos conceptos contradictorios expedidos por la Curaduría Urbana Segunda de Envigado, los cuales también ofrecieron información contradictoria respecto a las dimensiones y restricciones del lote, y una prueba de oficio decretada por el a quo, consistente en requerir información al Departamento de Planeación del Municipio de Envigado.
No obstante, esta última prueba reiteró la ambigüedad, pues su resultado también divergía frente a los demás elementos probatorios. Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 Lo anterior configura un panorama de incertidumbre técnica que debió ser aclarado antes de la decisión de fondo, sobre todo despues de haber desechado las pruebas periciales allegadas por las partes, pues definir la mensura de un fundo, determinar qué realmente es aprovechable o no, así como las restricciones urbanisticas y medioambientaales que tenga, así como las partes del fundo comprometidas al efecto, son aspectos esenciaalmete técnicos que escapan al conocimiento del Juez, lo cual demandaba una mayor actividad probatoria oficiosa del Juez, pues al fin no se trataba de suplir la actividad probatoria de la parte, como lo afirma en este caso la demandada, sino superar un problema que surgió incluso desde lo institucional, pues como se vió, los informes del Municipio, la Curaduría, y el mismo Catastro son, en parte contradictorios y en otros incosistentes.
Tan cierto es que incluso a pesar de ordenar la venta en pública subasta, el Juez debió postergar la definición del avaluo comercial, señalando que las partes debían presentarlos con posterioridad, cuando según las normas citadas, ese aspecto es consustancial, y por tanto debía estar también claro para ese momento, sobre todo porque si no hay claridad sobre el área real del predio y lo que de él es aprovechable o no, ello necesariamente incidirá en el valor que al final se le pueda asingar.
Es que oncluso, la prueba decretada de oficio no tuvo el alcance ideal, pues no le corresponde al Departamento de Planeación de Envigado determinar si un terreno constituye suelo de protección ambiental. Dicha entidad no tiene la facultad para definir por sí sola, ni emitir dictámenes técnicos con ese propósito, pues si bien el Departamento de Planeación Municipal es competente para incorporar la clasificación del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), dicha función debe ejercerse con base en los conceptos técnicos vinculantes emitidos previamente por la Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 autoridad ambiental competente, que es la encargada de delimitar y declarar los suelos de protección ambiental.
Así lo disponen el artículo 35 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1077 de 2015, normas que exigen que cualquier clasificación en esta materia se sustente en criterios técnicos emitidos por la entidad ambiental correspondiente, como garante de la integridad ecológica y del cumplimiento de la normatividad ambiental vigente. A ello se suma que es de conocimiento público que los Departamentos de Planeación, y muchas de las entidades con competencia al respecto, cuentan con bases de datos desactualizadas, circunstancia que compromete la confiabilidad de la información suministrada y, en consecuencia, afecta la utilidad, pertinencia y legalidad de la prueba practicada, al no reflejar la realidad del terreno objeto de controversia.
Ahora bien, en lo que respecta a la real área del bien objeto de controversia, y dada la disparidad de datos al respecto, se sabe que la autoridad pública con competencia para el efecto, lo es el Instituto Geografico Agustin Codazzi (IGAC), por lo tanto a ella es quien debe encargársele tal tarea, con la advertencia expresa que para el efecto no debe basarse solo en las fuentes institucionales, sino que es indispesable, además, elaborar una medición directa y en campo del predio y de las áreas que legalmente tengan alguna restricción medio ambiental y urbanistica, precisando sus dimenciones y el sustento legal de las mismas.
En consecuencia, la ausencia de una prueba objetiva y técnicamente idónea que permita tener certeza sobre el área del Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 predio y delimitar con certeza las áreas de protección o restricción medio ambiental del mismo, y determinar con veracidad el área útil y aprechable, así como sus características, constituye una deficiencia procesal relevante.
Esta falencia afecta la validez de la actuación adoptada por el a quo. La Corte Suprema de Justicia ha sostenido de manera inveterada que la omisión en decretar pruebas de oficio puede configurar un error de derecho, particularmente cuando existen circunstancias que razonablemente demandan del juzgador el uso de las facultades previstas en el artículo 170 del Código General del Proceso, y este se abstiene de ejercerlas injustificadamente.
Así ha sido su pronunciamiento 21, 22. En conclusión, cuando el juez cuenta con elementos que razonablemente hacen prever la necesidad de recaudar pruebas adicionales para definir de fondo la controversia o evitar nulidades, el no ejercer esa potestad oficiosa puede traducirse en una vulneración al debido proceso y en un yerro susceptible de ser enmendado en sede de revisión o apelación. Situación que, como se dijo, se presentó en el caso sub examine, toda vez que, pese a la falta de claridad sobre las características del bien objeto del proceso divisorio, el a quo adoptó una decisión de fondo, lo que conforme a la jurisprudencia referida vulnera el debido proceso y constituye una causal de nulidad en este caso.
Corolario de lo anterior, se declarará la nulidad de la actuación objeto de estudio en esta instancia, y se ordenará al juez que proceda en los término mtivados. 21 CSJ SC, 5 may. 2000, rad. 5165; CSJ SP, 29 nov. 2004, rad. 7880; CSJ SP, 15 jul. 2008, rad. 2003- 00869-01 y CSJ SP, 27 ago. 2012, rad. 2006-00712, entre otras 22 CSJ SC, 21 oct. 2013, rad. 2009-00392-01.
Proceso Radicado Divisorio 05266310300220240028901 III. DECISIÓN. En mérito de lo anteriormente expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en Sala Civil Unitaria:
RESUELVE
PRIMERO: DEJAR SIN VALOR NI EFECTO la providencia de 3 de marzo de 2025 dictada en el trámite de la referencia.
SEGUNDO: Rehágase la actuación siguiendo los lineamientos consignados en la parte motiva de esta providencia, sin perjuicio de las demás medidas que a bien tenga el Juez de la causa.
TERCERO: En firme lo aquí resuelto, devuélvase el expediente digital al juzgado de origen para lo de su competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firmado electrónicamente) BENJAMIN DE J. YEPES PUERTA Magistrado Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 09b26f541220acd62475ffd0e00a971ab3837d99b75f6eeaf4f2e47951179bbe Documento generado en 08/08/2025 04:06:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica