REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinte (20) de abril de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Sala de Decisión celebrada el 9 de abril de 2026 y aprobado en sesión ordinaria del día 16 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-0222023-00414-02. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el demandante frente a la sentencia proferida el 2 de mayo de 2025, por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Bogotá, dentro del juicio de responsabilidad contractual que promovió contra Nidia Eugenia Paz Obando y Luis José López Castellanos. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. El señor Henry Jerez Robles, a través de abogado, demandó a Nidia Eugenia Paz Obando y a Luis José López Castellanos, con el fin de solicitar la resolución de un contrato de opción de compra por incumplimiento de los demandados, derivado de un arrendamiento suscrito el 1 de octubre de 2017, sobre el predio rural denominado Finca Campo Alegre, ubicado en Sasaima, Cundinamarca.1 Como consecuencia de esa declaración, pretende se condene a los 1 Folio 78, Archivo “001 EscritoDemanda.pdf”. convocados al pago de una cuantía total estimada en $102.100.942.
Este monto se desglosa en el reembolso de $40.308.756 por concepto de mejoras útiles y necesarias realizadas en la vivienda y áreas de cultivo, la suma de $47.916.000, correspondiente a la cláusula penal pactada (equivalente al 30% del valor comercial del inmueble al momento del incumplimiento) y $13.876.186 por lucro cesante derivado de la actualización monetaria de las inversiones realizadas. 2.
Sustento fáctico. Dentro de los hechos que fundamentan la acción, relató que las partes pactaron una opción de compra a favor del arrendatario con un plazo de sesenta meses y un valor inicial de 120 millones de pesos, sujeto a incrementos anuales del 10%. A pesar de que el demandante manifestó su intención de ejercer dicho derecho en abril de 2022 y propuso un plan de pagos, los demandados guardaron silencio y se negaron a perfeccionar la venta.
Previamente, los propietarios habían intentado desahuciar al arrendatario e incluso promovieron un proceso de restitución de inmueble que culminó con sentencia favorable al señor Jerez Robles. Finalmente, el demandante optó por restituir el predio, pero procedió a reclamar judicialmente los perjuicios derivados del incumplimiento contractual. 3.
Contestación de la demanda. La parte accionada se opuso a las pretensiones, argumentando la inexistencia de responsabilidad civil contractual y sosteniendo que el vínculo jurídico terminó por el vencimiento del plazo pactado y no por un incumplimiento atribuible a sus poderdantes. En tal virtud, formuló la excepción de mérito que denominó “inexistencia de incumplimiento contractual por parte de los demandados”, fundamentada en que no se acreditaron los elementos axiológicos de la responsabilidad civil, tales como la culpa en la inejecución de las obligaciones o el nexo causal entre la conducta y el presunto daño. Seguidamente, propuso la “improcedencia de la pretensión de resolución Ref.
Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. del contrato por incumplimiento”, bajo la tesis de que jurídicamente no es factible declarar la resolución de un negocio jurídico que ya ha perdido vigencia por el vencimiento del término estipulado. Como tercera excepción, planteó que “el pacto de opción estaba sujeto a una condición que se tuvo por fallida”, explicando que el derecho de primera opción de compra no era una promesa de venta pura y simple, sino que dependía de una negociación de buena fe sobre el precio, la cual no fructificó debido a que el demandante presentó ofertas económicas que no alcanzaban los mínimos contractuales actualizados.
Posteriormente, alegó el “cobro de lo no debido”, argumentando que las sumas reclamadas por concepto de mejoras y cláusula penal carecen de fundamento, toda vez que el contrato ya preveía un mecanismo de compensación mensual que cubría la inversión realizada por el arrendatario hasta un tope determinado.2 4. Sentencia de primera instancia. El 2 de mayo de 2025, el juzgado de conocimiento resolvió la controversia en el sentido de negar las pretensiones de la demanda.
Como fundamento de su decisión adujo, en primer lugar, que el vínculo contractual ya se encontraba terminado por causa legal —expiración del plazo— con anterioridad a la presentación de la demanda, toda vez que los demandados ejercieron correctamente el desahucio previsto en el artículo 520 del Código de Comercio y la restitución material del bien se verificó el 3 de septiembre de 2022.
Por lo tanto, al haber fenecido el contrato por el cumplimiento del término pactado y la entrega voluntaria, la acción resolutoria resultaba improcedente. Con relación a la opción de compra contenida en la cláusula G, la juez advirtió que dicha estipulación carecía de validez jurídica para generar obligaciones exigibles. Basándose en el artículo 23 de la Ley 51 de 1918 y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la sentencia señaló que para que una opción de compra sea eficaz debe cumplir con los 2 Archivo “039ContestaciónDeLaDemanda.pdf”.
Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. requisitos de la promesa de contrato, específicamente la determinación de un plazo o condición que fije la época precisa en que ha de celebrarse el contrato definitivo.3 En el caso concreto, la cláusula se limitaba a invitar a una negociación dentro de los sesenta meses, pero omitió señalar una fecha o hito para la suscripción de la escritura pública, lo que impidió estructurar un incumplimiento contractual por parte de los promitentes vendedores.
Finalmente, el juzgado denegó las pretensiones económicas relativas a las mejoras y perjuicios por falta de soporte probatorio suficiente. Si bien se acreditó la realización de ciertas obras durante la tenencia, el demandante no cumplió con la carga de la prueba impuesta por el artículo 167 del Código General del Proceso, para demostrar que tales mejoras subsistían al momento de la restitución, que aumentaron el valor venal del predio o que fueron aprovechadas por los propietarios.
Al contrario, testimonios recaudados sugirieron que el inmueble fue devuelto en mal estado, con cultivos destruidos y adecuaciones de materiales precarios, lo que desvirtuó el derecho al abono de expensas. Ante la inexistencia de un incumplimiento probado y de un daño cuantificado, el juzgado denegó la totalidad de las pretensiones y condenó en costas a la parte actora. 5.
El recurso de apelación. El demandante apeló el fallo, presentó sus reparos concretos ante el juez de primera instancia y los sustentó en esta sede, argumentando la presencia de errores de apreciación probatoria y jurídica. En cuanto al núcleo del litigio, señaló que la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento goza de autonomía negocial y cumple con los requisitos esenciales de validez, contrario a lo determinado por la juez de instancia, quien consideró que la cláusula carecía de un plazo o condición determinada para su perfeccionamiento.
El impugnante subrayó que la intención de las partes, bajo el principio de la autonomía de la voluntad y las reglas de interpretación de los artículos 1618 y siguientes del Código 3 Archivo “094SentenciaPrimeraInstancia.pdf”. Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02.
Civil, era que el término para ejercer la opción coincidiera con la vigencia de sesenta meses del contrato de arrendamiento. Afirmó que manifestó oportunamente su voluntad de compra mediante comunicación enviada a los demandados, Nidia Paz Obando y Luis José López Castellanos, quienes guardaron silencio y, en su lugar, solicitaron la restitución del inmueble, configurando así un incumplimiento contractual.
Respecto al reconocimiento de las mejoras realizadas en la finca Campo Alegre, censuró la decisión de la juez de negar su pago basándose en la supuesta falta de prueba sobre su utilidad actual para los propietarios, toda vez que la existencia, ejecución y valor de dichas obras, estimadas en $40.308.756, se encuentran acreditadas mediante prueba trasladada de un proceso previo de restitución de inmueble, la cual no fue tachada ni objetada por la contraparte.
Además, enfatizó que los demandados aceptaron tácitamente la cuantía de las mejoras al no objetar el juramento estimatorio presentado en la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 206 del Código General del Proceso, lo cual debería otorgar a dicha suma el valor de plena prueba. Finalmente, instó al Tribunal Superior a valorar la conducta de los contratantes, destacando que siempre mostró disposición al cumplimiento, incluso mediante intentos de conciliación prejudicial, mientras que el extremo pasivo se benefició de descuentos mensuales en el canon destinados a tales adecuaciones.
Por lo anterior, solicitó que se revoque la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se acceda a la resolución del contrato de opción de compra, condenando a los demandados al pago de las mejoras, el lucro cesante y la cláusula penal pactada, la cual asciende a $47.916.000, junto con la correspondiente actualización de dichas sumas.4 6.
Pronunciamiento de la parte no apelante. Frente a los anteriores cargos, el extremo no impugnante afirmó que la 4 Archivo “006SustentaciónApelación.pdf”. Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. decisión de primera instancia es acertada, pues la citada cláusula G no configuraba una promesa de compraventa, sino una mera preferencia de negociación sujeta a un plazo de 60 meses y a la condición de alcanzar un acuerdo definitivo sobre las condiciones esenciales del negocio.
La defensa subrayó que el demandante no ejerció correctamente su derecho, al no ofrecer el valor comercial pactado, el cual, según la fórmula de incremento anual del 10% establecida contractualmente, ascendía a $175.692.000 para el periodo relevante. En consecuencia, señaló que la condición suspensiva debe tenerse por fallida ante la ausencia de un acuerdo de voluntades antes del vencimiento del contrato, sin que sea dable al juez integrar o completar los elementos que las partes omitieron, bajo sanción de ineficacia según lo previsto en el artículo 1611 del Código Civil y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. Por lo expuesto, solicitaron confirmar en su integridad la sentencia de primera instancia. III.
CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, por lo que corresponde a esta Corporación dictar la sentencia que resuelva el fondo de la controversia en segunda instancia, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la parte apelante.
Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier asunto que no hubiere suscitado inconformidad, o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones que haya de sufrir la providencia censurada (artículo 328 del CGP). El contrato, como acuerdo de voluntades destinado a crear obligaciones, es ley para las partes, según lo prescribe el artículo 1602 del Código Civil.
De este principio fundamental, conocido como pacta sunt servanda, se deriva que los contratantes deben ceñirse a lo pactado y ejecutar sus obligaciones de buena fe. Cuando uno de los contratantes desatiende sus deberes, el ordenamiento jurídico confiere a la parte cumplida o que se Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. allanó a cumplir, una serie de remedios para proteger su interés. El derecho contractual colombiano establece un sistema de mecanismos que permite al contratante cumplido enfrentar el incumplimiento de su contraparte mediante diversas acciones jurídicas. Entre estas, la resolución contractual y la acción de indemnización de perjuicios constituyen dos figuras centrales que, aunque contenidas en las mismas disposiciones, poseen naturalezas jurídicas, efectos y requisitos de procedencia claramente diferenciados.
El artículo 1546 del Código Civil colombiano, bajo el epígrafe “Condición resolutoria tácita”, establece que “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.
La resolución contractual encuentra su fundamento en la denominada condición resolutoria tácita, que se entiende implícitamente incorporada en todo contrato bilateral. Esta condición opera cuando una de las partes incumple sus obligaciones, otorgando al contratante cumplido la facultad de solicitar la extinción del vínculo convencional. Por su parte, la acción de indemnización de perjuicios por incumplimiento contractual constituye el mecanismo fundamental de reparación del daño en el ámbito de las relaciones regidas por un vínculo obligacional previo de carácter particular y concreto.
A diferencia de la resolución contractual, que busca la extinción del vínculo jurídico, la acción indemnizatoria tiene por objeto la reparación integral del daño causado por el incumplimiento. Como ha señalado la jurisprudencia, “la indemnización de perjuicios surge cuando se declara la responsabilidad contractual por incumplimiento. El contratante cumplido cuenta con la opción de solicitar el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, pero en ambos casos tiene derecho Ref.
Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. a la indemnización de los perjuicios que le haya causado el incumplimiento”5. El fundamento normativo de la acción de indemnización de perjuicios se encuentra en el artículo 1546 del Código Civil, que expresamente contempla la reparación pecuniaria como un componente tanto de la acción resolutoria como de la acción de cumplimiento.
Sin embargo, la acción indemnizatoria también puede ejercerse de manera autónoma, sin necesidad de solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha desarrollado ampliamente los contornos de esta acción. En particular, ha establecido que “la indemnización de perjuicios no es una obligación de linaje contractual, es decir, originada en el acuerdo de voluntades celebrado por las partes, sino que surge como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales”6.
El primer presupuesto para la procedencia de la acción de indemnización de perjuicios es la existencia de un contrato válido que genere obligaciones para las partes. La importancia de este presupuesto normativo radica en que el contrato es, precisamente, el que define el contenido y alcance de las obligaciones cuyo incumplimiento genera la responsabilidad.
El segundo presupuesto es el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del deudor. La indemnización de perjuicios tiene lugar en tres situaciones diferentes: cuando el deudor deja de cumplir totalmente su obligación; si honra sus compromisos de manera imperfecta; y cuando lo hace de manera tardía. El tercer elemento es la culpa del deudor, que puede darse por negligencia, imprudencia, impericia o violación de reglamentos.
Esta culpa se caracteriza por la falta de diligencia en observar las obligaciones convencionales. El cuarto presupuesto esencial es la existencia de un daño o perjuicio sufrido por el acreedor como consecuencia del incumplimiento. Finalmente, debe existir una relación de causalidad 5 Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia, SC5185-2021 (54405310300120130003801), 26/11/2021. 6 Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia, SC5185-2021 (54405310300120130003801), 26/11/2021.
Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. entre el incumplimiento y el daño sufrido. El centro de la controversia gravita en torno a la naturaleza jurídica y validez de la estipulación denominada “opción de compraventa”, contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de octubre de 2017, y si el silencio de los demandados frente a la intención de compra del actor constituye un incumplimiento generador de responsabilidad civil contractual.
Al abordar el análisis del documento contractual, específicamente la cláusula “G”, se observa que los arrendadores otorgaron al arrendatario una “primera opción de compraventa del inmueble rural para que dentro de los 60 meses calendario a partir de la fecha adelante negociación con los arrendadores”.7 Si bien las partes rotularon la estipulación como una “opción”, la aplicación de las reglas de interpretación de los contratos previstas en el Código Civil, puntualmente el artículo 1618, impone al juzgador desentrañar la verdadera intención de los contratantes más allá del tenor literal de las palabras.
En este sentido, las declaraciones rendidas por el señor Henry Jerez Robles en audiencia resultan esclarecedoras, pues manifestó de manera reiterada que su propósito era adquirir la propiedad y que realizó “inversiones extravagantes”, bajo la convicción de que ya existía un compromiso de enajenación por un precio fijo de $120.000.000. Por su parte, el demandado Luis José López Castellanos admitió que el arrendamiento se pactó por cinco años con un incremento anual, reconociendo la “opción” como una simple idea inicial sin carácter vinculante como transferencia de dominio.
De lo anterior se desprende que la denominada “opción” fue, en realidad, la expresión de una intención primigenia de celebrar una promesa de compraventa, figura jurídica que en el ordenamiento colombiano exige el cumplimiento estricto de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 (que subrogó el artículo 1611 del Código Civil).
Al respecto, se debe memorar que para que la promesa de contrato sea válida, es requisito indispensable que en ella se determine la época en que 7 Folio 6, Archivo “001 EscritoDemanda.pdf”. Ref. Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. ha de celebrarse el contrato, de tal suerte que no quede duda alguna sobre el momento en que las obligaciones de hacer que de ella emanan se hacen exigibles.
En el caso sub examine, la cláusula analizada adolece de una indeterminación absoluta respecto a la época precisa para el perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido. Así, la expresión “para que dentro de los 60 meses adelante negociación” no constituye un plazo o condición en los términos de la ley civil, pues carece de la especificidad necesaria para fijar el día, hora y la notaría en que habría de otorgarse la escritura pública de venta.
Además, tampoco se expresaron todos los detalles de la negociación, pues simplemente se indicó que se adelantaría la negociación. Bajo esta premisa, al ser la estipulación ineficaz o inválida por el incumplimiento de los presupuestos de la Ley 153 de 1887 y como quiera que solo fue eficaz el contrato de arrendamiento que ya concluyó, no es jurídicamente posible predicar un incumplimiento contractual por parte de los señores Nidia Eugenia Paz Obando y Luis José López Castellanos. El silencio de los demandados o su negativa a aceptar la “opción” y suscribir la escritura pública de venta no puede calificarse como una infracción al programa obligacional, pues este nunca nació a la vida jurídica con la fuerza vinculante necesaria para ser exigido judicialmente.
En consecuencia, al fallar el primer elemento de la responsabilidad civil contractual —el incumplimiento de una obligación válida—, la pretensión indemnizatoria y el cobro de la cláusula penal del 30% devienen improcedentes. Finalmente, respecto a la reclamación por concepto de mejoras útiles y necesarias estimadas en $40.308.756, la Sala debe precisar que la acción de responsabilidad contractual incoada se encamina a la reparación de perjuicios derivados de un incumplimiento, y no a la restitución de prestaciones tras una declaración de resolución. En el marco de esta acción indemnizatoria pura, la pretensión relativa al pago de mejoras resulta impertinente, por cuanto no existe una norma que autorice el Ref.
Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. abono de expensas en una acción de daños donde la obligación principal ha sido declarada inválida. Las mejoras realizadas durante la vigencia del arrendamiento se rigieron por las reglas propias de las estipulaciones “C” y “D” de dicho contrato y por los descuentos mensuales de $250.000 que, según el propio actor, fueron aplicados durante un periodo de la tenencia. Luego, no es viable sacar de contexto dichas mejoras para pretender atribuirlas a un supuesto incumplimiento contractual que excluye ese tipo de prestaciones.
De hecho, la responsabilidad civil contractual busca indemnizar el daño derivado de la infracción de un vínculo preexistente, pero no puede confundirse con las prestaciones mutuas que emanan de la ineficacia del negocio jurídico, las cuales tienen una fuente y finalidad diversas. Por lo esbozado, al no acreditarse el incumplimiento de una promesa válida, no haber lugar a indemnización alguna y ser impertinente la reclamación de mejoras en esta sede, la providencia de primer grado debe ser confirmada íntegramente, condenando en costas de esta instancia a la parte demandante, tal como lo ordenan los numerales 1º y 3º del artículo 365 del CGP.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 2 de mayo de 2025, por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR al apelante al pago de las costas causadas en esta instancia. Las agencias en derecho de esta sede se tasan por la Magistrada Sustanciadora en la suma de dinero equivalente a dos (2) Ref.
Proceso verbal de HENRY JEREZ ROBLES contra JOSÉ LÓPEZ CASTELLANOS y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-022-2023-00414-02. Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes. Liquídense por el despacho de origen, siguiendo los lineamientos del artículo 366 de la codificación procesal. Tercero. Por la Secretaría de la Sala Civil, devuélvase el expediente a la autoridad de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 92ae7911e44d3e0f04b1b26705423c0df5877a20d1b48cef8e9ddc59ddfac1a6 Documento generado en 20/04/2026 02:26:40 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Ref.
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