REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001319900120223716001 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 01, 08, 15, 29 y 22 de septiembre de dos mil veinticinco (2025). Actas Nos. 33, 34, 35, 36 y 37.
Bogotá D.C., veintisiete (27) de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Se decide el recurso de apelación interpuesto por el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca – Ciudadela de los Parques, actuando a través de su vocera la Fiduciaria Colmena S.A., en oposición a la sentencia proferida el 27 de junio de 2025, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, dentro del proceso de protección al consumidor de Luis Olmedo Martínez Zamora y Claudia Jimena Cuervo Cardona en contra de la apelante y la Constructora Marquis S.A.S. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones1. En la demanda subsanada, se solicitó declarar que el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca – Ciudadela de los Parques, actuando a través de su vocera la Fiduciaria Colmena S.A. y la Constructora Marquis S.A.S., vulneraron sus derechos como consumidores, al abstenerse de escriturar el apartamento 1301, los parqueaderos 38, 39 de la torre 5, etapa 9 y los depósitos 50, 51 de la torre 8 y 74 del sótano ubicado en la torre once de la quinta y sexta etapas del Conjunto Residencial Parque de los Cipreses – Edificio Vista al Parque del Salitre, ubicado en la calle 66 # 59 – 31 de Bogotá. 1 Cuaderno No. 06SubsanaDemanda.
Archivo No. 22237160--0000500002.pdf. Radicación: 11001319900120223716001 En consecuencia, se les ordene la entrega jurídica de los aludidos inmuebles libres de gravámenes o limitaciones del dominio. 2. Sustento fáctico2. Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. El 19 de diciembre de 2014, los demandantes se vincularon al proyecto Edificio Vista al Parque del Salitre perteneciente al Conjunto Residencial Parque de los Cipreses Propiedad Horizontal, gestionado por la Constructora Marquis S.A.S., con el fin de adquirir sobre planos un apartamento, con dos parqueaderos y tres depósitos cuyo precio en total ascendió a la suma de $835’819.801. 2.2.
En esa misma data separaron los inmuebles con $3’000.000. Luego suscribieron las promesas de compraventa y se obligaron a seguir pagando las cuotas pactadas en la oferta a nombre del encargo fiduciario del proyecto administrado por la Fiduciaria Colmena y el saldo final consignarlo en las cuentas de la Constructora Marquis. 2.3. Así pues, el 26 de julio de 2019, la Constructora les envió a los convocantes las escrituras públicas de los predios, las cuales fueron firmadas por ellos, quienes además cancelaron el valor del trámite y los derechos notariales.
Por lo tanto, solo restaba que los vendedores cumplieran con su compromiso de firmar el instrumento. 2.4. Igualmente, les entregaron materialmente los predios, momento desde el cual han ejercido la posesión y los actos de señores y dueños, tales como, la asistencia a la asamblea de copropietarios y los pagos de administración, servicios e impuestos. 2.5.
No obstante, en octubre de 2021, los promotores se percataron que el proceso de escrituración no se perfeccionó. En efecto, al revisar el documento notaron que se incluyó el levantamiento de una hipoteca constituida en favor de Bancolombia S.A. En consecuencia, la Notaría no completó el trámite porque la Fiduciaria Colmena y el Banco no suscribieron el documento. 2.6.
El 21 de octubre de 2021, los accionantes presentaron la 2 Ibid. 2 Radicación: 11001319900120223716001 reclamación directa ante la Fiduciaria Colmena. Además, el 20 de diciembre siguiente y el 29 de marzo de 2022, radicaron dos peticiones encaminadas a que se continuara con el proceso de registro. Frente a sus requerimientos solamente recibieron respuestas evasivas y sin fórmulas de solución para dirimir la controversia. 3.
Trámite procesal. La Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, admitió la demanda el 12 de julio de 20223. 3.1. Fiduciaria Colmena S.A., como vocera y administradora del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca - Ciudadela de los Parques, formuló las defensas de mérito de “falta de los requisitos del artículo 82 del código general del proceso”, “inexistencia de los requisitos para que proceda la declaratoria de responsabilidad en contra del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca”, “inexistencia del contrato de promesa de compraventa”, “inexistencia de relación de causalidad e incumplimiento imputable o culposo por parte del deudor derivado de las obligaciones contenidas en la promesa de compraventa”, “ausencia de daño ocasionado por el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca”, “es la Constructora Marquis quien debe responder a los demandantes ante una eventual condena”, “ausencia de solidaridad entre las demandadas” y la genérica4. 3.2.
Por su parte, la Constructora Marquis S.A.S.5 guardó silencio a pesar de haber sido debidamente notificada. 3.3. Fracasada la conciliación, evacuados los interrogatorios y practicadas las pruebas (artículos 372 y 373 del Código General del Proceso), se dictó sentencia desfavorable a la demandante. 4. Fallo acusado de primera instancia. En veredicto del 27 de junio de 20256, el a-Quo accedió al petitum de la demanda. 3 Cuaderno No. 08AutoAdmiteDem. 4 Cuaderno No. 21ContestaDemanda.
Archivo No. 22237160--0002000020.pdf. 5 Cuaderno No. 27AutoFijaFechaAudi. Archivo No. 2023103888AU0000000001.pdf. 6 Cuaderno No. 45VideoAud20250627Part2. 3 Radicación: 11001319900120223716001 4.1. Para el efecto, en principio tuvo por probada la existencia de una relación de consumo entre las partes para dar por acreditada la legitimación en la causa por activa de los promotores, en virtud de los contratos de promesa de compraventa que aquellos suscribieron como promitentes compradores de los bienes objeto del litigio.
De otro lado, refirió que las llamadas a soportar el petitum son la Constructora Marquis con quien se ajustó el convenio preparatorio y la Fiduciaria Colmena, como vocera del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca, como recaudadora del precio pactado y vendedora. 4.2. Así, tras tener por superado el requisito de procedibilidad de la acción de protección al consumidor con la presentación de la reclamación directa el 29 de marzo de 2022, explicó que, en materia de defectos de garantía, bastará con demostrar el vicio en el producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de responsabilidad. 4.3.
En ese orden, precisó que, si bien los demandantes ya ostentan la tenencia de los predios, lo cierto es que los vendedores no efectuaron la traslación de dominio de los bienes a los adquirientes, lo cual debía hacerse a través de la tradición conforme al canon 740, en concordancia con el 756, del Código Civil. 4.4. En consecuencia, declaró el incumplimiento del deber de observar la garantía legal de los llamados a juicio, en razón a la falta de entrega efectiva del producto a los demandantes con el registro del título, como lo ordena el artículo 11.6 de la Ley 1480 de 2011.
Lo anterior, con la precisión que, aunque el Fideicomiso no era el constructor del proyecto, sí debía firmar las escrituras públicas en su calidad de tradente. Por lo tanto, sobre aquel también recaía la obligación de perfeccionar el convenio al que se ha hecho alusión. 4.5. De tal suerte que, al tener por demostrado que los convocados vulneraron el derecho, ordenó que ambas compañías cumplieran con aquella obligación, con todo y la necesidad del levantamiento de los gravámenes y embargos, para después, realizar la escrituración. 4 Radicación: 11001319900120223716001 5.
Apelación. Inconforme, el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca – Ciudadela de los Parques, cuya vocera es la Fiduciaria Colmena, formuló en su contra recurso vertical. 5.1. Sustentación del recurso7. La defensa del apelante fundó su desacuerdo en tres reparos, que se sintetizan así: 5.1.1. Cuestionó la valoración probatoria de los medios de comprobación, con los cuales se demostró que el Fideicomiso no era responsable de la entrega de los predios y su única obligación consistía en firmar la escritura para perfeccionar la venta, en el momento en que el constructor le notificara que se habían dado las condiciones técnicas y materiales para el efecto.
En ese sentido, a su parecer, es menester que la Constructora Marquis y Bancolombia S.A., procedan con el levantamiento de la hipoteca sobre el predio de mayor extensión y del embargo. 5.1.2. Adujo que el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca fungió como un simple vehículo fiduciario, correspondiente a un fideicomiso de administración y pagos, que implicó la administración del inmueble aportado y los recursos del crédito constructor los cuales ya fueron desembolsados a la constructora.
De tal suerte que, el dinero consignado por los promitentes compradores fue gestionado únicamente por la Constructora Marquis, quien era el encargado de cubrir la acreencia a prorrata de cada vinculado. 5.1.3. Finalmente, expresó que por lo expuesto le queda materialmente imposible cumplir con el veredicto. 6. Traslado del recurso. La contraparte guardó silencio.
II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para 7 C. Segunda Instancia. Archivo No. SustentacionRecurso.pdf. 5 Radicación: 11001319900120223716001 invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, limitado a las censuras presentadas por el apelante único, que fueron debidamente sustentadas. 2.
Y fijado este punto, encuentra el Tribunal que el problema jurídico a resolver gira en torno a verificar si el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca – Ciudadela de los Parques, cuya vocera es la Fiduciaria Colmena S.A., debe responder solidariamente con la Constructora Marquis S.A.S., con la entrega jurídica del inmueble o, por el contrario, ese deber recae únicamente en esa última. 3.
De la responsabilidad solidaria de la fiduciaria. 3.1. Sea lo primero precisar que la responsabilidad que le asiste a los productores y proveedores frente a los consumidores tiene su fundamento en el canon 78 de la Constitución, el cual establece dos ámbitos de protección distintos, aunque complementarios y definidos. El primer inciso indica que “[l]a ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”, con miras a estipular el amparo a los usuarios por las irregulares condiciones de idoneidad y calidad de los productos.
A su vez, en el segundo aparte señala que “[s]erán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios”, y en estos términos, estatuyó la defensa por los defectos que lesionen la salud y seguridad8.
En línea con lo anterior, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia precisó que el aludido mandato constitucional, en concordancia con el artículo 13 ejusdem, contienen el régimen de responsabilidad de productores y proveedores que salvaguarda a los consumidores como la parte débil de la relación CSJ. Civil.
Sentencia del 30 de abril de 2009. Exp. 25899 3193 992 1999 00629 01. Mg P. Pedro Octavio Munar Cadena. 8 6 Radicación: 11001319900120223716001 negocial9; aspectos que el legislador desarrolló en la Ley 1480 de 2011, en la cual se estableció la obligación de los mencionados de responder solidariamente por la garantía legal. 3.2. Sobre la actividad de la fiducia mercantil para el desarrollo inmobiliario, cuando se le transfiere la propiedad del predio en el cual se efectuará el proyecto así como la gestión y administración de los recursos destinados a la ejecución, anotó la jurisprudencia que a las fiduciarias se encargan esos asuntos por ser especialistas en el ramo, lo que genera confianza en quienes pretendan vincularse, en tanto los recursos serán administrados por un experto de quien se espera la diligencia debida, con la capacidad de advertir los riesgos a los que puede verse expuesto el proyecto según su objeto contractual 10.
Además, en la Sentencia SC5438-201411, el Alto Tribunal elucidó que la fiduciaria obtiene la calidad de titular y propietaria de los activos transmitidos, pero tal dominio es limitado dado que la disposición está sujeta al cumplimiento del encargo, por ende, se convierte en vocera y administradora del patrimonio autónomo dentro de las específicas facultades derivadas del negocio, pues los únicos adeudos que le es dable asumir son los procedentes del ejercicio o el cumplimiento de los fines para los cuales se constituyó el fideicomiso. 3.3.
En atención de lo manifestado, se aclara que si bien los activos propios de la sociedad fiduciaria quedan indemnes frente a reclamaciones derivadas del giro propio del negocio que constituyó el fideicomiso, tanto el fideicomitente como aquella en condición de administradora y vocera del patrimonio, asumen obligaciones frente al consumidor inmobiliario y son responsables en la operación dirigida a la adquisición del inmueble por el destinatario final, acorde con lo plasmado en los contratos de fiducia, de promesa de compraventa y de compraventa que integran toda una cadena de actos coligados. 9 CSJ.
Civil. Sentencia del 24 de septiembre de 2009. Exp, 05360-31-03-001-2005-00060-01. Mg P. César Julio Valencia Copete. 10 CSJ. Civil. Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre. Mg P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 11 CSJ. Civil. Sentencia SC5438-2014 de 26 de agosto. Mg P. Margarita Cabello Blanco. 7 Radicación: 11001319900120223716001 En ese sentido, para cumplir el fin perseguido es viable identificar los mencionados convenios como asuntos conexos, tal como lo ha explicado la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia al anotar que12: “(…) en otras palabras, habrá́ conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así́ lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión 13”.
“4.- Según se expuso en SC 01 jun. 2009, Exp. 2002-00099-01, la coligación, o conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas que atañen a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, «vinculadas por un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos.
Para Francesco Galgano, tratándose de contratos coligados no hay uno único, sino «una pluralidad coordinada de contratos, cada uno de los cuales responde a una causa autónoma, aun cuando en conjunto tiendan a la realización de una operación económica unitaria y compleja», y en punto a su relevancia, precisa que «los distintos contratos coligados conservan su individualidad, sin embargo, las vicisitudes que afectan a un contrato -invalidez, ineficacia, resolución- pueden repercutir sobre el otro o sobre los otros»”. 3.4.
También la Sala Civil de este Tribunal, en pretérita ocasión14, aludió a la teoría de los contratos coligados entre el fideicomitente y los patrimonios autónomos para el manejo de los recursos y ostentar la propiedad del predio, con el fin de hacer efectiva la solidaridad en la devolución de los recursos aportados por un consumidor que no pudo adquirir el inmueble debido al incumplimiento en la ejecución del proyecto.
En esa oportunidad, advirtió esta Colegiatura que las obligaciones asumidas por cada uno en los diferentes negocios pertenecían a una secuencia de actos dirigidos al mismo fin; por lo cual, el incumplimiento de los compromisos por uno de los contratantes irradiaba a los demás. Debido a lo anterior, apuntó que las cláusulas de los negocios de vinculación y de constitución del fideicomiso que establecían la 12 CSJ.
Civil. Sentencia SC2218-2021 del 9 de junio. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque 13CSJ. Civil. Sentencia SC 068 del 6 de octubre de 1999, Rad. 5224. Citada en la SC18476-2017. MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 14 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia del 15 de julio de 2021, expediente 110013199001201958046 01. Mg. P. Marco Antonio Álvarez Gómez. 8 Radicación: 11001319900120223716001 ausencia de responsabilidad de los patrimonios autónomos por la construcción, ejecución, terminación del proyecto, plazos de entrega y demás obligaciones relacionadas, no vinculaban al consumidor, pues al tratarse de negocios conexos, el incumplimiento de una de las partes afectaba los otros contratos. 3.5.
En lo atinente, vale destacar que la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, en los asuntos de protección al consumidor, aseveró que el principio de relatividad de los contratos no es absoluto, pues frente al destinatario final, todos los intervinientes responderán en forma solidaria frente a la tutela de sus derechos como usuarios de los proyectos inmobiliarios.
Así, de acuerdo con la jurisprudencia, los intereses de los consumidores no pueden verse limitados por el precepto referido, por tratarse de la parte más débil o que ostenta una posición de inferioridad o fragilidad en el tráfico mercantil. Entonces, “con independencia del vínculo jurídico inmediato que ellos pudieran tener con el sujeto que les enajenó o proveyó́ un determinado bien o servicio, las medidas tuitivas propias de su condición han de verse extendidas hasta la esfera del productor o fabricante, como quiera que este es quien ha gestionado, controlado o dirigido el diseño y elaboración del producto, entre otros aspectos, así́ como ha determinado ponerlo en circulación o introducirlo en el mercado, adquiriendo, por contera, un compromiso en torno a la calidad e idoneidad del mismo, por lo que, desde luego, no puede resultar ajeno o indiferente a sus eventuales defectos o anomalías, ni a los peligros o riesgos que estos pudieran generar, como tampoco a las secuelas de orden patrimonial que llegaren a afectar a su destinatario final”15.
Finalmente, se resalta que ya la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia recordó que, en el ámbito de construcción de inmuebles, el estatuto del consumidor es aplicable 15 CSJ. SC del 7 de febrero de 2007, expediente 23162-31-03-001-1999-00097-01. MP. César Julio Valencia Copete. 9 Radicación: 11001319900120223716001 para las relaciones entre todas las personas que participan en la cadena de consumo y el consumidor final16. 4.
En este punto, dígase que resulta pacífico el hecho que los demandantes ostentan la calidad de consumidores en tanto que pretendieron adquirir el apartamento 1301, los parqueaderos 38 y 39 de la torre 5 y los depósitos números 50, 51 de la torre 8 y 74 de la torre 11, todos ubicados en el Proyecto Vista al Parque del Salitre, con el fin de utilizarlos para su propio provecho.
Además, se tuvo por acreditada la relación de consumo entre los mencionados, el patrimonio autónomo y la Constructora Marquis S.A.S., cuestiones que, por demás, no fueron objeto de controversia u oposición por parte de los citados mediante el recurso de apelación. 5. Volviendo a la responsabilidad que le asiste a la Fiduciaria Colmena, como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso por Beneficencia de Cundinamarca – Ciudadela de los Parques, lo cual comporta el aspecto toral del asunto, se anticipa la respuesta positiva al único problema jurídico, como pasa a verse. 5.1.
Bajo la normativa especial del derecho de consumo y orientados por el principio consumatore, contenido en el artículo 4.3 de la Ley 1480 de 2011 como pauta de interpretación más favorable a los intereses del consumidor, se impone aceptar que entre el patrimonio autónomo y los demandantes como destinatarios finales existió una relación de consumo, en tanto, aquél está vinculado en forma estrecha a la actuación comercial dirigida a la adquisición de los inmuebles; es decir, frente a los futuros compradores no sólo asumió el compromiso de recibir los recursos que le fueran entregados, pues también tomó el deber de transferirle el dominio mediante la suscripción de las escrituras y su registro.
Se anota, además, que de acuerdo con el artículo 2º numeral 2 de la Ley 1796 de 2016, “[e]s enajenador de vivienda nueva, quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad y pretenda trasladar 16 CSJ. SC-1073 del 22 de abril de 2022. MP. Francisco Ternera Barrios. 10 Radicación: 11001319900120223716001 por primera vez las unidades habitacionales”; normativa que confirma la participación de la fiduciaria en la relación de consumo. 5.2.
En lo concerniente, no es loable lo manifestado por la apelante en cuanto a la ausencia de responsabilidad por la garantía y en la medida en que: i) no hizo parte de la promesa de compraventa, ii) no es proveedor, productor o constructor, pues no ofreció, distribuyó o comercializó el proyecto, tampoco diseñó, fabricó, construyó o informó las condiciones de su desarrollo y iii) sólo lo vincula el contrato de fiducia del cual cumplió las obligaciones asignadas a su alcance.
Luego, a su parecer, no le es exigible la escrituración de los apartamentos mientras la constructora no efectúe el pago del crédito y levante el gravamen hipotecario que recae sobre el predio en el que se construyeron las unidades inmobiliarias. En efecto, destáquese que, a tono con lo expuesto, en el presente caso se presenta el coligamiento de los contratos de fiducia y de promesas de compraventas, en tanto, los adeudos que se derivan de estos hacen parte de un encadenamiento de actos que tienen la misma finalidad, esto es, lograr que los consumidores adquieran debidamente los bienes prometidos en venta con la transferencia del título. 6.
Lo expuesto se evidencia con las documentales que obran en el legajo. Así, en principio se encuentra la escritura pública No. 2202 del 13 de agosto de 199117, donde se protocolizó el contrato de fiducia mercantil irrevocable, teniendo como fideicomitente y constructor a la sociedad Construccionar y Cía. Ltda., y a la Fiduciaria Colmena como vocera del Fideicomiso por Beneficencia de Cundinamarca.
Allí se le transfirió a la fiduciaria el dominio de los veintidós predios desenglobados que hacían parte del bien No. 050-0006264, alinderados como consta en el instrumento público. Los cuales, según la cláusula tercera constituirían el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso por Beneficencia de Cundinamarca. 17 Cuaderno No. 20MemAnexos.pdf.
Archivo No. 22237160--0001900006.pdf. 11 Radicación: 11001319900120223716001 6.1. Su objetivo se contrajo a que la Fiduciaria mantuviera la propiedad de los veintidós predios, en caso de darse las condiciones permita la construcción sobre esos terrenos y “una vez construidos, FIDUCIARIA COLMENA transfiera según las mejoras que en ellos adelante EL CONSTRUCTOR, a las personas que este le señale como Cesionarios de Beneficio, a cada una tal como conste en el documento donde se comunica tal designación”18, siempre y cuando el constructor acreditara el cumplimiento de sus obligaciones. 6.1.1.
Por otro lado, en la cláusula décima segunda se impuso a la Fiduciaria transferir “a las personas señaladas por EL CONSTRUCTOR la parte de los bienes que conformen el patrimonio autónomo, que en cada caso esa empresa señale”19. 6.1.2. Dentro de las mismas obligaciones, en el numeral cuarto la entidad financiera se comprometió a abonar al patrimonio autónomo los dineros provenientes de los créditos y a “administrarlos en un fondo común”20, para luego ser entregados al constructor a medida que fuera certificando su inversión en el proyecto.
A su vez, según el precepto séptimo, la fiduciaria se comprometió a recibir del constructor el capital necesario para cubrir los créditos21. 6.1.3. Ahora, para lo que interesa al caso, debe destacarse el numeral primero de la cláusula décima tercera que prevé que “a partir de las cesiones del beneficio que representen el setenta por ciento (70%) del total de unidades ofrecidas en venta en cada etapa, EL CONSTRUCTOR se obliga a transferir a FIDUCIARIA COLMENA el 30% de los valores que reciba como cuota inicial de las unidades, como garantía de cumplimiento de las obligaciones que de este contrato se desprende para él en favor de sus cesionarios”22.
Enseguida, el punto segundo del convenio determinó que los recursos debían “mantenerse en un fondo común ordinario que administra la misma fiduciaria, destinados a pagar costos relacionados con la construcción”23. 18 Ibid. 19 Ibid. 20 Ibid. 21 Ibid. 22 Ibid. 23 Ibid. 12 Radicación: 11001319900120223716001 6.2. Para desanudar este aspecto, se tienen las siguientes promesas de venta: i) del 08 de marzo de 2017, correspondiente a los depósitos 50, 51 y 7424 y ii) del 26 de enero de 201825, sobre el apartamento 1301 y los parqueaderos 38 y 30.
En ambas se indicó como promitentes vendedores a la Constructora Marquis S.A., a quien se le cedieron los derechos contenidos en la escritura del contrato de fiducia irrevocable descrito en el numeral anterior y a la Fiduciaria Colmena como vocera del Fideicomiso por Beneficencia de Cundinamarca y, en calidad de promitentes compradores, se señaló a Luis Olmedo Martínez Zamora y Claudia Jimena Cuervo Cardona.
Destáquese que solo el primer convenio se encuentra suscrito por todos los intervinientes, pero el segundo no contiene la rúbrica de la Fiduciaria. Sin embargo, en su contenido se establecieron, en lo pertinente las estipulaciones que se refieren a continuación: 6.2.1. Según las consideraciones cuarta y quinta, la sociedad Construccionar y Cía. Ltda., con quien se suscribió la escritura No. 2202, cedió sus derechos a Portal del Ciprés Ltda., quien a su vez los transfirió a favor de la acá demandada Constructora Marquis S.A.S.26 6.2.2.
En el numeral sexto del capítulo segundo se señaló que entre la Constructora Marquis y la Fiduciaria Colmena se celebró el contrato No. 21/2007 de encargo de administración de preventas proyecto Vista al Parque del Salitre Etapas I a VIII para la “recepción, administración e inversión de la totalidad de los recursos provenientes de los oferentes mientras estos se destinan al desarrollo del Proyecto”27. 6.2.3.
A su vez, el numeral octavo de ese mismo acápite aclaró que, en el convenio No. 21/2007, se pactó que la Fiduciaria Colmena en nombre del patrimonio autónomo, realizaría la “entrega de los recursos de las personas interesadas en adquirir las unidades 24 Cuaderno No. 21ContestaDemanda. Archivo No. 22237160--0002000017.pdf. 25 Cuaderno No. 02Anexos.
Archivo No. 22237160--0000000006.pdf. 26 Ibid., página 4. 27 Ibid., página 4. 13 Radicación: 11001319900120223716001 resultantes del Proyecto”28 a favor de la Constructora Marquis previa verificación del cumplimiento de los requisitos allí prestablecidos. 6.2.4. En el capítulo tercero los promitentes compradores declararon aceptar que la Fiduciaria Colmena estaba incluida en la promesa para efectos de “asumir la obligación de transferencia del derecho de dominio de las unidades privadas” 29. 6.2.5.
La cláusula primera30 consistió en que ambos promitentes vendedores se comprometen a transferir el derecho de dominio y la posesión material sobre los bienes que serán construidos. 6.2.6. En la cláusula quinta31 se determinaron como obligaciones de los demandados, entre otras, las que se destacan así: i) cumplir con el contrato fiduciario contenido en la escritura pública No. 2202 del 13 de agosto de 1991, ii) sanear el bien en los términos de la ley y iii) entregar los predios con la respectiva dotación. 6.2.7.
La cláusula sexta señaló que los promitentes vendedores debían entregar los fundos “libre de limitaciones” y además previó que “en cuanto a hipotecas, soporta una a favor de Bancolombia, constituida mediante escritura pública número 3598 del 04 de diciembre de 2008 de la Notaría 73 del Círculo de Bogotá D.C., debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad al folio de matrícula inmobiliaria número 50C-1442184.
Hipoteca que se cancelará en la proporción que les corresponde a los inmuebles prometidos” 32. 6.2.8. En la cláusula octava manifestó que “EL PROMETIENTE VENDEDOR TRADENTE Y LA PROMETIENTE VENDEDORA otorgarán la escritura pública mediante la cual se perfeccione la cesión del beneficio y la venta aquí prometida, el día veintiséis (26) de julio de 2019, a las 8:00 AM en la Notaría Veintisiete (27) del Círculo Notarial” 33. 28 Cuaderno No. 02Anexos.
Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 4. 29 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 5. 30 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 9. 31 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 15. 32 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 15. 33 Cuaderno No. 02Anexos.
Archivo No. 22237160--0000000006.pdf., página 15. 14 Radicación: 11001319900120223716001 6.2.9. Por último, en la promesa del 08 de marzo de 201734, se manifestó en el parágrafo primero de la cláusula segunda que: “[t]odos los dineros o pagos a que se refiere la presente cláusula, para la compraventa del inmueble, deberán ser consignados por EL PROMETIENTE (s) COMPRADOR (ES) en la cuenta recaudadora designada para tal fin, que en todo caso estará a nombre del Fiduciaria Colmena S.A., a través del talonario de recaudo que para tal efecto le será entregado en la Sala de Ventas” (se destaca). 6.3.
En virtud de las negociaciones en cita, se emitió la minuta de la escritura pública No. 2497 del 26 de julio de 2019, cuyo objeto era la transferencia del apartamento 1301, los parqueaderos 38 y 39 de la torre 5 y los depósitos números 50, 51 de la torre 8 y 74 de la torre 11, donde constan las firmas de la Constructora Marquis y los demandantes, pero no las signaturas de la Fiduciaria Colmena y de Bancolombia S.A., para efectos de levantar la hipoteca y perfeccionar la venta efectuada mediante los pactos explicados35. 6.4.
De otro lado, se allegaron las peticiones y reclamación elevadas por los señores Martínez Zamora y Cuervo Cardona36, para lograr que se materialice la tradición. Al responder, la Fiduciaria mencionó que “tal y como se encuentra establecido en el contrato fiduciario constitutivo del fideicomiso, la responsabilidad en la comercialización y enajenación de las unidades inmobiliarias derivadas del proyecto Vista al Parque del Salitre es única y exclusiva del Constructor, en este caso de Constructora Marquis y la fiduciaria como vocera del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca tiene como obligación la de comparecer a la firma de las respectivas escrituras públicas de transferencia de los inmuebles exclusivamente en calidad de vendedor tradente, lo anterior, siempre que el Constructor le allegue todos los documentos necesarios para desarrollar dicha función, y acredite el cumplimiento de todas las condiciones para la correcta transferencia de propiedad de los inmuebles” 37. 34 Cuaderno No. 21ContestaDemanda.
Archivo No. 22237160--0002000017.pdf. 35 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000100002.pdf. 36 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000000004.pdf. Cuaderno No. 21ContestaDemanda. Archivos Nos. 22237160--0002000012.pdf., 22237160-0002000013.pdf y 22237160--0002000014.pdf. 37 15 Radicación: 11001319900120223716001 6.5.
Del anterior recuento probatorio, se extrae que, en principio, acorde con la escritura pública de la fiducia mercantil irrevocable, la Fiduciaria se obligó a mantener los veintidós lotes desenglobados en el patrimonio autónomo para después escriturarlos a los beneficiarios de área, conforme las instrucciones dadas por la constructora. Es decir que, aunque no se le designó de esa forma, sí se constituyó una fiducia de administración y pagos definida como aquella en la cual se “transfiere el inmueble en que se desarrollará la edificación, «para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato»”38 (numeral 8.2.1. del capítulo I del Título II de la Parte II de la Circular Externa No. 034 de 2018 de la Superintendencia Financiera de Colombia).
También se estableció la constitución de un fondo común administrado por la misma fiduciaria, donde se incluirían los dineros provenientes de los créditos otorgados y el 30% de lo recibido por la gestora del proyecto como cuota inicial de las unidades. Igualmente, se sabe que entre las mismas partes se celebró un encargo fiduciario de administración e inversión de los recursos desembolsados por los oferentes, pues así se consignó en los antecedentes de las promesas de compraventa que obran en el legajo, una de ellas que se encuentra signada por la misma Fiduciaria Colmena, en señal de aceptación de lo allí afirmado.
Es más, al momento de rendir su versión de los hechos, el representante de la Fiduciaria Colmena aseveró que “con la Constructora Marquis se suscribió en su momento un encargo, donde se recibieron los recursos provenientes de las ventas o de las separaciones que hacían de las unidades, particularmente en agosto de 2011 se creó en contrato donde se recibían los recursos para el tema de la torre 5”39 38 CSJ.
Sentencia SC-1718 del 30 de julio de 2025. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 39 Cuaderno No. 44VideoAud20250627. Archivo No. Audiencia Parte 1.mp4., minuto 35:43. 16 Radicación: 11001319900120223716001 e indicó que los mismos fueron entregados a la constructora cuando se cumplió el punto de equilibrio. A la par, Luis Olmedo declaró que “en cierta forma, se nos obligó como parte del procedimiento a sacar una cuenta con la Fiduciaria Colmena y por ahí hicimos las consignaciones como era.
Ahí pactamos el negocio, elegir el apartamento, separarlo, pagar, sacar la cuenta en la fiduciaria, hacer el pago del saldo de manera directa a la constructora y firmar las debidas promesas de compraventa”. De esa forma, mencionó que en el 2016 cubrieron la totalidad del importe “tanto a la fiduciaria como a la empresa constructora” 40. 6.6.
De tal suerte que, contrario a lo esbozado por la apelante, sus deberes no quedaron limitados a ostentar a través del Fideicomiso la titularidad de los bienes para, después, suscribir las respectivas escrituras, sino que también, se le asignó la obligación de administrar los recursos provenientes de los mutuos, los que hicieron parte de la cuota inicial y aquellos consignados por los promitentes compradores en la cuenta que creó la Fiduciaria para tal fin.
Por lo tanto, es evidente que todos los pactos citados en líneas precedentes se celebraron con el propósito común de desarrollar el proyecto de vivienda del Conjunto Residencial Parque de los Cipreses – Edificio Vista al Parque del Salitre – PH. 6.7. En consecuencia, no puede sostenerse que, por la ausencia de firma del Fideicomiso en una de las promesas de compraventa, el patrimonio autónomo haya quedado exento del deber de garantizar la entrega jurídica de las propiedades.
Precisamente ese es el compromiso que lo vincula al litigio y frente a los futuros adquirentes no podía ampararse en el incumplimiento de la otra parte de la relación de consumo, pues a ambos les asistía la responsabilidad de asegurar la satisfacción del compromiso asumido. 6.7.1. No en vano la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia tiene por sentado que la injerencia de una 40 Cuaderno No. 44VideoAud20250627.
Archivo No. Audiencia Parte 1.mp4., minuto 22:31. 17 Radicación: 11001319900120223716001 fiduciaria en este tipo de negociaciones no es de poca monta, en tanto que, para los vinculados “su intervención les suscita el convencimiento de que el mismo en sus distintas fases será administrado por un experto, que vigilará con seriedad, diligencia y probidad su viabilidad jurídica, técnica, financiera y comercial, desde la fase precontractual, durante su ejecución y hasta la consolidación de sus expectativas frente a las unidades inmobiliarias” (se destaca) 41.
Es decir que, para los adquirientes el hecho que una entidad financiera de las descritas en precedencia estuviera involucrada en la consecución del proyecto les generó una suerte de confianza que, ante el cumplimiento en el pago del precio, se procedería con la materialización de la tradición del bien libre de gravámenes. 6.7.2. En adición, se anota que el crédito en mora está a nombre del Fideicomiso y que a este le correspondía efectuar su pago acorde con las instrucciones del fideicomitente y la administración de los recursos destinados al proyecto como, por ejemplo, a riesgo de fatigar se itera, el 30% de la cuota inicial entregada por los clientes que sería destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la escritura 2202, verbi gracia, el pago a prorrata de la hipoteca.
Así lo entendió este Tribunal cuando en un asunto de similares contornos fácticos, con identidad en la parte convocada, estableció que la legitimación del patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria Colmena “también estaría dada en función de su calidad de “recaudador” del precio que, por anticipado, se pactó en la promesa de compraventa (parágrafo primero, cláusula 2ª, fol. 44)” 42. 6.8.
También comporta precisar que se tiene por comprobado que los demandantes pagaron el apartamento, los parqueaderos y depósitos, razón por la cual les fueron entregados materialmente. De esa forma, obra en la minuta de la escritura pública No. 2497 del 26 de julio de 2019, en la cual se estipuló en la cláusula quinta 41 CSJ. Civil. Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre.
MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 42 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia del 17 de octubre de 2019, expediente 11001 3199001201921526 01. Mg. P. Oscar Fernando Yaya Peña. 18 Radicación: 11001319900120223716001 que “el precio total de los inmueble es la suma de OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS Y UN PESOS MONEDA CORRIENTE ($835.819.801) la cual ha sido recibida a satisfacción por EL VENDEDOR, CONSTRUCTOR Y COMERCIALIZADOR RESPONSABLE” 43 (se destaca). 6.8.1.
Entonces, aunque no se logró su registro por la renuencia de la Fiduciaria Colmena como vocera del patrimonio autónomo en proceder con su firma, lo cierto es que la aseveración anterior comporta una declaración realizada por la Constructora respecto de que ya se cubrió la totalidad del precio de todos los fundos. Máxime si se tiene en cuenta que, según el supuesto fáctico segundo del libelo, los pagos debían realizarse “al encargo fiduciario de Colmena y a la constructora” y, acorde con el hecho tercero, el valor “fue pagado en su totalidad por los señores MARTÍNEZ Y CUEVO, en cumplimiento de la obligación como compradores de pagar el precio de los inmuebles adquiridos” 44.
Luego, si la empresa edificadora no se pronunció pues se abstuvo de contestar la demanda, al tenor del canon 97 procesal, es del caso presumir por “ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda”. Además, esa manifestación no fue desvirtuada, dado que la Fiduciaria Colmena, al respecto de ese tópico, señaló que se atiene a lo que se pruebe al interior del trámite.
Claro, aunque insistió que quien recibía el capital era la Constructora Marquis45, lo expuesto carece de sustento si en cuenta se tiene que, a la luz del análisis de los convenios y su trazabilidad, la Fiduciaria fungía como ente recaudador de los recursos, entre esos, los aportados por los clientes, destinados, entre otras, a atender los compromisos propios del desarrollo del proyecto inmobiliario. 6.8.2.
En un asunto de similares contornos, aplicable mutatis mutandis al caso bajo estudio, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia anotó que “la prueba de los 43 Cuaderno No. 02Anexos. Archivo No. 22237160--0000100002.pdf. 44 Cuaderno No. 06SubsanaDemanda. Archivo No. 22237160--0000500002.pdf. 45 Cuaderno No. 21ContestaDemanda.
Archivo No. 22237160--0002000020.pdf. 19 Radicación: 11001319900120223716001 pagos afirmados y su oportunidad radicaba en quien los adujo”, quien no aportó los elementos de prueba suficiente para eso. Sin embargo, “tal omisión no era óbice para que, al amparo del principio de libertad probatoria y las reglas de la sana crítica, el Juzgador analizara los demás elementos de convicción allegados”46.
De esa forma, el análisis del material de convicción anexo llevó a concluir al a-Quo, en la forma propuesta, que los demandantes efectuaron el pago total del precio de los predios sobre los cuales recae el litigio, con todo y que esa circunstancia advertida por el Delegado no fue objeto de contradicción en el recurso que se atiende. 7. Sumado a lo expuesto, es relevante destacar que, en los interrogatorios, la Fiduciaria Colmena como vocera del Fideicomiso adujo que no ha procedido con la escrituración porque no se dan las condiciones para ello, en atención a que la constructora no ha cancelado el crédito constructor que tiene con Bancolombia y esa sociedad no tiene el dinero para cubrir la deuda para que así se pueda levantar la hipoteca47.
Es decir, nada aseveró en cuanto a que los compradores se encontrasen en mora respecto de cubrir el importe de los inmuebles en la manera que fue pactado. 8. De tal suerte que no es de recibo el argumento de la apelante, dirigido a que su gestión se limitó a la administración del bien, sin que le fueran entregados los recursos, obligación que es de medios y no de resultado. en primera medida, porque el presente asunto no corresponde a un juicio de frente a la fiduciaria en particular como persona jurídica, sino a una acción de protección al consumidor y las responsabilidades civiles que surgen de ésta.
En segundo aspecto, tanto en las promesas de compraventas como en la fiducia, se aludió al deber del fideicomiso de recaudar dinero, en parte de los clientes y de transferir jurídicamente la unidad de vivienda en calidad de propietario fiduciario, junto con el constructor quien debe comparecer para responder por las obligaciones que se deriven de la construcción o los vicios que 46 CSJ.
Civil. Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre. Mg P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 47 Cuaderno No. 44VideoAud20250627. Archivo No. Audiencia Parte 1.mp4. 20 Radicación: 11001319900120223716001 resultaren. Por ende, a los consumidores que honraron su obligación, no se le puede trasladar las consecuencias o cargas de las conductas omisivas de las partes del contrato de fiducia mercantil.
Y es que, se destaca, la orden no va dirigida a la Fiduciaria Colmena S.A. como sujeto procesal propiamente sino como vocera y administradora del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca Ciudadela de los Parques, declarada responsable solidariamente en el cumplimiento de la garantía legal y hacia quien dirigió el acatamiento de lo dispuesto.
Téngase en cuenta que al presente proceso se le llamó en esa condición con las responsabilidades que le asisten al patrimonio autónomo. Por lo tanto, las expresiones de limitación en sus deberes incorporadas en el contrato de fiducia celebrado con la constructora no son de recibo para eximirse de la solidaridad que le atañe en el asunto, como se explicó ampliamente en precedencia. 8.1.
Para decirlo más breve, si bien la defensa de la impugnante insistió en que la escritura no se ha suscrito por omisiones de la constructora en la mora del crédito, dar la instrucción libre de vicios y levantar la hipoteca del predio de mayor extensión, amén que el contrato de fiducia la exoneró de toda responsabilidad por el impago del crédito constructor y por el incumplimiento de las compromisos propios de la precursora del proyecto, se itera que dado el coligamiento de los negocios, el pago de la prorrata también es una obligación conjunta, en la medida que como fideicomitente recibió parte de los recursos sobre los cuales debía tener su administración. Memórese que, según el parágrafo del canon 17 de la Ley 675 de 2001, el “propietario inicial” efectuará el levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto de compraventa, para que el notario autorice la escrituración. 8.2.
Así entonces, frente al deber solidario de la garantía legal prevista en el artículo 10 de la Ley 1480 de 2011, no es dable alegar el principio de relatividad de los contratos o el cumplimiento de los compromisos propios para excusarse de sus deberes. 21 Radicación: 11001319900120223716001 Lo anterior, pues tal como se explicó, en materia de protección del consumidor, la destinataria final como parte débil en la relación, no debe tener condicionada su tutela judicial efectiva a este precepto.
En conclusión, tanto productores y proveedores deberán responder frente a los usuarios por la idoneidad del producto, como en este caso, en el que procede la protección implorada en los términos del precepto 11.6 de ese Estatuto, por la no transferencia jurídica del inmueble. 9. Colofón de lo argumentado, no puede considerarse incorrecta la decisión tomada por la a-Quo sobre la responsabilidad conjunta que recae en la Fiduciaria Colmena S.A., como vocera del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca - Ciudadela de los Parques y la Constructora Marquis S.A.S., en la materialización de la tradición de los inmuebles adquiridos por los demandantes. 9.1.
En esa medida, se confirmará el fallo apelado. Habrá condena en costas para la apelante, ante el fracaso de su recurso. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 27 de junio de 2025, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, por las consideraciones vertidas en la parte motiva de este fallo.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte vencida Tásense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado 2 SMLMV. 22 Radicación: 11001319900120223716001 TERCERO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado (con ausencia justificada) AIDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 8f0219262f0f78aa255239ddef8aca279dbdc18555dab6491e7956 b9b418c070 Documento generado en 15/12/2025 02:08:29 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 23